Der Traum von einer Immobilie in Spanien lockt jedes Jahr zahlreiche Käufer aus Deutschland an. Besonders die Region Katalonien mit Städten wie Figueres erfreut sich großer Beliebtheit. Doch wer dort eine Bestandsimmobilie erwerben möchte, sollte sich nicht allein auf den guten ersten Eindruck verlassen. Experten weisen darauf hin, dass gerade in Katalonien erhebliche rechtliche, steuerliche und baurechtliche Risiken bestehen können, die vor dem Kauf sorgfältig geprüft werden sollten.
Grundbuch und Kataster stimmen nicht immer überein
Ein häufig unterschätztes Risiko betrifft die Eigentumsverhältnisse und Belastungen einer Immobilie. Nicht immer stimmen die Angaben im Grundbuch mit den Daten des Katasters oder dem tatsächlichen Zustand des Objekts überein.
So können beispielsweise Flächenabweichungen bestehen oder bestimmte Rechte und Belastungen nicht eindeutig erkennbar sein. Für Käufer kann dies später zu erheblichen Problemen führen, etwa bei Umbauten, Finanzierungen oder einem späteren Weiterverkauf.
Illegale Anbauten können teuer werden
Besonders kritisch sind baurechtliche Fragen. In Spanien finden sich immer wieder Immobilien mit nicht genehmigten Anbauten, Nutzungsänderungen oder baulichen Erweiterungen.
Wer eine solche Immobilie übernimmt, kann unter Umständen auch die damit verbundenen Risiken übernehmen. Im schlimmsten Fall drohen nachträgliche Genehmigungsverfahren, Nutzungsbeschränkungen oder sogar Rückbauverpflichtungen.
Vorsicht bei nicht erschlossenem Bauland
In Figueres spielt die Einstufung von Grundstücken im Bebauungsplan eine zentrale Rolle. Nicht jedes Grundstück darf ohne Weiteres bebaut oder genutzt werden.
Besonders bei sogenannten Entwicklungsgebieten oder nicht vollständig erschlossenen Flächen können Käufer verpflichtet werden, sich an Erschließungskosten zu beteiligen oder Flächen für öffentliche Zwecke bereitzustellen.
Diese Verpflichtungen gehen häufig automatisch auf den neuen Eigentümer über.
Nutzungsgenehmigungen sind entscheidend
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die sogenannte Bewohnbarkeitsbescheinigung („Cédula de Habitabilidad“).
Fehlt diese Genehmigung oder ist sie abgelaufen, kann dies Auswirkungen auf die Nutzung der Immobilie haben. In bestimmten Fällen können Schwierigkeiten bei der Vermietung, beim Abschluss von Versorgungsverträgen oder bei behördlichen Verfahren entstehen.
Ferienvermietung unterliegt strengen Regeln
Viele Käufer planen, ihre Immobilie zeitweise als Ferienunterkunft zu vermieten. Gerade in Katalonien gelten jedoch strenge Vorschriften für touristische Vermietungen.
Nicht jede Immobilie erhält automatisch die erforderlichen Genehmigungen. Zudem können kommunale Bebauungspläne und regionale Vorschriften zusätzliche Einschränkungen vorsehen.
Wer eine Ferienvermietung plant, sollte die Zulässigkeit bereits vor dem Kauf prüfen.
Steuerliche Überraschungen vermeiden
Neben dem Kaufpreis fallen beim Immobilienerwerb in Spanien verschiedene Steuern und Abgaben an.
Dazu gehören unter anderem:
- Grunderwerbsteuer (ITP),
- kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal),
- Notar- und Registerkosten,
- sowie weitere Gebühren.
Fehleinschätzungen bei diesen Kosten können die tatsächliche Investition deutlich verteuern.
Historische Gebäude unterliegen besonderen Auflagen
In Teilen von Figueres bestehen geschützte Bereiche mit besonderen Denkmalschutzvorschriften.
Eigentümer müssen dort häufig strengere Vorgaben bei Umbauten, Fassadenänderungen oder Sanierungen beachten. Diese Regelungen können zusätzliche Kosten verursachen und die Nutzungsmöglichkeiten einschränken.
Versteckte Schulden können auf Käufer übergehen
Nicht nur Hypotheken sollten überprüft werden. Auch offene Gemeinschaftskosten, kommunale Steuern oder andere Belastungen können bei unzureichender Prüfung unangenehme Überraschungen verursachen.
Eine umfassende rechtliche Prüfung vor Vertragsabschluss ist daher unverzichtbar.
Sorgfältige Prüfung wird immer wichtiger
Experten beobachten, dass die Anforderungen an Immobilienkäufer in Spanien in den vergangenen Jahren gestiegen sind. Gerade in Regionen mit starkem Immobilienmarkt und komplexen Bebauungsvorschriften wie Katalonien gewinnen rechtliche und technische Prüfungen zunehmend an Bedeutung.
Eine gründliche Due-Diligence-Prüfung vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags kann dazu beitragen, kostspielige Fehler zu vermeiden und spätere Streitigkeiten zu verhindern.
Fazit
Figueres bleibt für viele Käufer ein attraktiver Immobilienstandort. Die Lage in Katalonien, die gute Infrastruktur und die Nähe zur Mittelmeerküste machen die Region interessant. Gleichzeitig sollten Kaufinteressenten die rechtlichen und baurechtlichen Besonderheiten nicht unterschätzen.
Ob Grundbuch, Bebauungsplan, Nutzungsgenehmigungen, Ferienvermietung oder steuerliche Aspekte – eine sorgfältige Prüfung aller Unterlagen vor dem Kauf kann entscheidend sein, um unerwartete Risiken und finanzielle Belastungen zu vermeiden.
