1. Executive Summary aus Anlegersicht
Der Jahresbericht 2025 des offenen Immobilienfonds LEADING CITIES INVEST zeigt ein deutlich angeschlagenes Investmentprofil: starke Mittelabflüsse, erzwungene Immobilienverkäufe und eine massiv negative Performance von -17,8 % p.a. prägen das Bild.
Der Fonds befindet sich klar in einer Restrukturierungs- bzw. Stabilisierungsphase, nicht in einer Wachstumsphase.
2. Performance und Wertentwicklung – klar negativ
Jahresrendite: -17,8 % p.a. (2024: -17,1 %)
Anteilwert: 75,47 € → 62,01 € (-18 %)
Anlageerfolg seit Auflage: -20,3 %
👉 Hauptursachen:
Bewertungsverluste durch steigende Zinsen
Verluste aus Immobilienverkäufen
Abschreibungen auf Nebenkosten
Besonders kritisch: Die operative Ertragskraft ist noch vorhanden (Nettoertrag ~2,7 %), aber wird vollständig durch Marktwertverluste überkompensiert.
➡️ Interpretation:
Der Fonds leidet nicht primär operativ, sondern strukturell durch das Marktumfeld und Liquiditätsdruck.
3. Liquiditätsdruck und Kapitalabflüsse – zentrales Risiko
Netto-Mittelabfluss: -109,9 Mio. €
Anteilumlauf sinkt deutlich
Keine Ausschüttung
Das Fondsmanagement bestätigt explizit:
Immobilienverkäufe erfolgen zur Bedienung von Rückgaben
➡️ Für Anleger bedeutet das:
Zwangsverkäufe → oft unter Marktwert
Verwässerung der verbleibenden Anlegerinteressen
Klassischer „Liquidity Spiral“-Effekt
4. Portfolioabbau – drastische Schrumpfung
Immobilienbestand: 40 (2023) → 14 (2025)
Immobilienvermögen: 644 Mio. € → 431 Mio. €
➡️ Bewertung:
Massive Deleveraging-Phase
Reduktion erhöht:
Konzentrationsrisiko
Abhängigkeit von einzelnen Objekten
Gleichzeitig positiv:
Fokus auf kleinere, liquide Assets (2032)
ESG-Quote: 93 % zertifiziert
Negativ:
Starke Büroabhängigkeit (~78 %)
Geografischer Fokus Europa (85,7 % Ausland)
Geringe Diversifikation nach Portfolioabbau
➡️ Interpretation:
Qualität hoch, aber Risiko durch Konzentration gestiegen.
7. Kostenstruktur
Gesamtkostenquote: 1,60 % (steigend)
➡️ In Kombination mit negativer Performance:
Kosten wirken zusätzlich renditebelastend
Kein Puffer durch Ausschüttungen
8. Chancen und Risiken für Anleger
Chancen
Stabilisierung bei sinkenden Zinsen möglich
Hochwertiges Kernportfolio
ESG-Positionierung stärkt langfristige Attraktivität
Risiken (dominant)
Weitere Mittelabflüsse → erneute Verkäufe
Bewertungsrisiken bei Immobilien
Illiquidität / mögliche Rücknahmebeschränkungen
Markt bleibt zinsabhängig
9. Gesamtbewertung aus Investorensicht
Kurzfristig:
→ Hohes Risiko, negative Dynamik, Turnaround ungewiss
Mittelfristig:
→ Stabilisierung möglich, aber stark vom Zinsumfeld abhängig
Langfristig:
→ Potenzial vorhanden, aber nur für risikobereite Anleger
10. Fazit
Der LEADING CITIES INVEST befindet sich in einer klassischen Stressphase eines offenen Immobilienfonds:
Liquiditätsdruck zwingt zu Verkäufen → Verluste → weitere Abflüsse.
Die operative Basis ist solide, aber:
👉 Makroökonomische Faktoren dominieren aktuell vollständig die Investment-Story.
