Die österreichische Crowdinvesting-Plattform dagobertinvest GmbH positioniert sich als Vermittler von Immobilien- und Unternehmensfinanzierungen mit vergleichsweise hohen Zinsen und kurzen Laufzeiten. Das hier betrachtete Projekt „Dachgeschoss-Ausbau in München“ bietet eine gute Grundlage, um Chancen und Risiken aus Anlegersicht einzuordnen.
Plattform und Rahmenbedingungen
dagobertinvest mit Sitz in Wien agiert als digitale Investmentplattform, über die Privatanleger Kapital in einzelne Projekte investieren können. Der Fokus liegt auf projektbezogenen Finanzierungen, häufig im Immobilienbereich. Für Anleger spricht grundsätzlich die transparente Darstellung der Projektparameter sowie die Möglichkeit, sich mit vergleichsweise kleinen Beträgen an konkreten Vorhaben zu beteiligen. Gleichzeitig macht die Plattform sehr deutlich, dass es sich um Risikokapital handelt und ein Totalverlust möglich ist.
Projektüberblick
Das Projekt betrifft den Ausbau eines bestehenden Dachgeschosses in der Tegernseer Landstraße 137 in München-Obergiesing. Die Lage gilt als zentral und grundsätzlich nachgefragt, was für ein Entwicklungsprojekt ein positiver Standortfaktor ist. Die geplante Nutzfläche von 128 Quadratmetern fällt allerdings überschaubar aus, ebenso das gesamte Projektvolumen von rund 1,13 Millionen Euro. Es handelt sich also um ein kleines Projekt mit begrenztem Umfang.
Projektträger ist die HopeM GmbH aus Unterhaching, gegründet im Jahr 2014. Das Unternehmen ist laut Angaben vor allem in der Immobilienvermittlung tätig, insbesondere im Premiumsegment. Eine langjährige Erfahrung in der reinen Projektentwicklung wird nicht explizit ausgewiesen, was Anleger kritisch hinterfragen sollten, da Vermittlung und Entwicklung unterschiedliche Risikoprofile haben.
Investmentstruktur
Anleger investieren in Form eines sogenannten Junior Loans. Dabei handelt es sich um nachrangiges Fremdkapital. Im Insolvenzfall werden diese Forderungen erst nach vorrangigen Gläubigern bedient. Diese Struktur erklärt auch den hohen Zinssatz von 13 Prozent p.a. bei einer Laufzeit von 12 Monaten mit einer optionalen Verlängerung um bis zu sechs Monate. Die Zins- und Kapitalrückzahlung erfolgt endfällig, was bedeutet, dass während der Laufzeit keine laufenden Zinszahlungen erfolgen.
Das Fundinglimit beträgt 160.000 Euro und liegt damit deutlich unter dem Gesamtprojektvolumen. Für Anleger ist positiv, dass die Crowd nur einen Teil der Finanzierung stellt und damit nicht alleiniger Kapitalträger ist.
Sicherheiten und deren Einordnung
Dagobertinvest hebt mehrere Sicherheiten hervor, darunter eine Bürgschaft des Gesellschafters in Höhe von 180.000 Euro sowie einen unbedingten Rückzahlungsanspruch gegenüber dem Projektträger. Zudem verpflichtet sich der Geschäftsführer zur zweckgebundenen Mittelverwendung und zur Verwendung der Projekterlöse zur Rückzahlung.
Aus Anlegersicht ist jedoch entscheidend, dass diese Sicherheiten keine klassischen dinglichen Sicherheiten wie Grundpfandrechte darstellen. Die Bonität der zusätzlichen Haftungsträger wurde ausdrücklich nicht geprüft. Damit hängt der tatsächliche Wert der Sicherheiten maßgeblich von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Projektträgers und der beteiligten Personen ab. Im Ernstfall können sich Bürgschaften und Rückzahlungsansprüche als nur eingeschränkt werthaltig erweisen.
Rendite-Risiko-Profil
Die angebotenen 13 Prozent p.a. erscheinen auf den ersten Blick attraktiv, sind aber klar als Risikoprämie zu verstehen. Anleger finanzieren hochverzinstes, nachrangiges Kapital in einem Einzelprojekt. Das Risiko ist nicht breit gestreut, sondern hängt stark vom Projekterfolg, der Kostenkontrolle und dem planmäßigen Abschluss des Bauvorhabens ab. Verzögerungen oder Kostenüberschreitungen könnten die Rückzahlung gefährden, insbesondere bei der endfälligen Struktur.
Positiv ist die kurze Laufzeit, da das Kapital nicht langfristig gebunden ist. Gleichzeitig erhöht die kurze Projektlaufzeit den Druck auf eine reibungslose Umsetzung.
Fazit aus Anlegersicht
Das Projekt „Dachgeschoss-Ausbau in München“ über dagobertinvest richtet sich klar an risikobewusste Anleger, die bewusst hochverzinstes Crowdinvesting als Beimischung im Portfolio nutzen möchten. Die zentrale Lage in München, die überschaubare Laufzeit und das begrenzte Fundingvolumen sprechen für das Projekt. Dem stehen jedoch die nachrangige Struktur, fehlende dingliche Sicherheiten und die Abhängigkeit von einem vergleichsweise kleinen Projektträger gegenüber.
Für konservative Anleger oder solche, die auf Kapitalerhalt fokussiert sind, ist dieses Investment nur eingeschränkt geeignet. Als spekulative Beimischung mit begrenztem Einsatz und breiter Streuung über mehrere Projekte kann es hingegen in ein diversifiziertes Portfolio passen – vorausgesetzt, Anleger sind sich der Möglichkeit eines vollständigen Kapitalverlusts bewusst.
