3,1 Millionen Euro Minus müssen die investierten Anleger hier verbuchen. Verdient haben hier nur die Dienstleister.
PROJECT Metropolen 17 geschlossene Investment GmbH & Co. KG
Bamberg
Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019
Gliederung
I Jahresbilanz zum 31. Dezember 2019
II Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2019
III Anhang zum 31. Dezember 2019
IV Lagebericht für das Geschäftsjahr 2019
V Bilanzeid
VI Vermerk des unabhängigen Abschlussprüfers
I Jahresbilanz zum 31. Dezember 2019
A. Aktiva
| Geschäftsjahr | Geschäftsjahr | Geschäftsjahr | Vorjahr | |||
| Investmentanlagevermögen | EUR | EUR | EUR | % | EUR | % |
| A. Aktiva | ||||||
| 1. Beteiligungen | 4.973.266,08 | 97,33 | 1.730.280,74 | 84,05 | ||
| 2. Barmittel und Barmitteläquivalente | ||||||
| a) Täglich verfügbare Bankguthaben | 136.105,77 | 2,66 | 227.956,46 | 11,07 | ||
| 3. Forderungen | ||||||
| a) Eingeforderte ausstehende Pflichteinlagen | 436,00 | 0,01 | 89.500,00 | 4,35 | ||
| b) Andere Forderungen | 2,56 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | ||
| 438,56 | 0,01 | 89.500,00 | 4,35 | |||
| 4. Kapitalanteile Kommanditisten | ||||||
| a) Durch Verluste entstandenes negatives Kapital | 0,00 | 0,00 | 10.829,52 | 0,53 | ||
| 5.109.810,41 | 100,00 | 2.058.566,72 | 100,00 |
B. Passiva
| Geschäftsjahr | Geschäftsjahr | Geschäftsjahr | Vorjahr | |||
| EUR | EUR | EUR | % | EUR | % | |
| B. Passiva | ||||||
| 1. Rückstellungen | 43.502,50 | 0,85 | 32.240,50 | 1,57 | ||
| 2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | ||||||
| a) Aus anderen Lieferungen und Leistungen | 22.525,20 | 0,44 | 113.240,11 | 5,50 | ||
| 3. Sonstige Verbindlichkeiten | ||||||
| a) Gegenüber Gesellschaftern | 6.050,57 | 0,12 | 3.089,32 | 0,15 | ||
| b) Andere | 0,00 | 0,00 | 58.872,00 | 2,86 | ||
| 6.050,57 | 0,12 | 61.961,32 | 3,01 | |||
| 4. Eigenkapital | ||||||
| a) Kapitalanteile Kommanditisten | 35.448.585,45 | 693,74 | 19.266.498,99 | 935,92 | ||
| Nicht eingeforderte ausstehende Einlagen | -30.003.119,39 | 587,17 | -17.234.654,94 | -837,22 | ||
| Eingefordertes Kapital | 5.445.466,06 | 106,57 | 2.031.844,05 | 98,70 | ||
| b) Nicht realisierte Verluste aus Neubewertung | -407.733,92 | -7,98 | -180.719,26 | -8,78 | ||
| 5.037.732,14 | 98,59 | 1.851.124,79 | 89,92 | |||
| 5.109.810,41 | 100,00 | 2.058.566,72 | 100,00 |
II Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis 31.12.2019
| Geschäftsjahr | Vorjahr | |
| Investmenttätigkeit | EUR | EUR |
| 1. Erträge | ||
| a) Sonstige betriebliche Erträge | 0,00 | 82,56 |
| Summe der Erträge | 0,00 | 82,56 |
| 2. Aufwendungen | ||
| a) Verwaltungsvergütung | 447.898,15 | 388.315,51 |
| b)Verwahrstellenvergütung | 46.410,00 | 46.410,00 |
| c) Prüfungs- und Veröffentlichungskosten | 17.071,52 | 16.638,00 |
| d)Sonstige Aufwendungen | 2.361.777,35 | 1.991.347,86 |
| Summe der Aufwendungen | 2.873.157,02 | 2.442.711,37 |
| 3. Ordentlicher Nettoertrag | -2.873.157,02 | -2.442.628,81 |
| 4. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres | -2.873.157,02 | -2.442.628,81 |
| 5. Zeitwertänderung | ||
| a) Aufwendungen aus der Neubewertung | 227.014,66 | 6.378,40 |
| Summe des nicht realisierten Ergebnisses des Geschäftsjahres | -227.014,66 | -6.378,40 |
| 6. Ergebnis des Geschäftsjahres | -3.100.171,68 | -2.449.007,21 |
III Anhang zum 31. Dezember 2019
A. ALLGEMEINE ANGABEN
Die PROJECT Metropolen 17 geschlossene Investment GmbH & Co. KG hat ihren Sitz in Bamberg, Kirschäckerstraße 25 und ist im Handelsregister des Amtsgerichtes in Bamberg unter der Nummer HRA 12184 eingetragen.
Der Jahresabschluss wurde auf der Grundlage der Gliederungs-, Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) in Verbindung mit dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) und in Verbindung mit der Verordnung über Inhalt, Umfang und Darstellung der Rechnungslegung von Sondervermögen, Investmentaktiengesellschaften und Investmentkommanditgesellschaften sowie über die Bewertung der zu dem Investmentvermögen gehörenden Vermögensgegenstände (KARBV) aufgestellt.
Die PROJECT Metropolen 17 geschlossene Investment GmbH & Co. KG (»die Gesellschaft«) ist eine geschlossene Investmentkommanditgesellschaft nach § 1 Absatz 5 KAGB.
I. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Der Jahresabschluss wurde nach den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der Vorschriften des KAGB und der KARBV aufgestellt.
Bei der Bewertung wurde von der Fortführung des Unternehmens ausgegangen. Die Vermögensgegenstände und Schulden wurden einzeln bewertet. Es ist vorsichtig bewertet worden, namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt worden, selbst wenn diese erst zwischen dem Abschlussstichtag und der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind.
Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahres sind unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung berücksichtigt worden.
Das KAGB schreibt in den §§271 ff. i. V. m. §§ 168 ff. ein eigenes Bewertungsverfahren für die Anteile einer Investmentgesellschaft vor. Die gesetzlichen Vorschriften werden flankiert durch Art. 19 ff. der Level 2-AIFM-DVO und konkretisiert durch die Kapitalanlage Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (»KARBV«) der BaFin.
Die Gesellschaft investiert mittelbar über eine Beteiligungsgesellschaft, von der sie 100 Prozent der Anteile hält, in verschiedene Objektgesellschaften, in denen die Projektentwicklungen durchgeführt werden.
Entsprechend der Investmentstruktur findet eine Bewertung von Vermögensgegenständen auf folgenden Ebenen statt:
| • |
Unbebautes Grundstück |
| • |
Immobilienentwicklungs-Beteiligungsgesellschaft (Objektgesellschaft) |
| • |
Europagesellschaft |
| • |
Beteiligungsgesellschaft |
| • |
Fondsgesellschaft |
Die angewendeten Bewertungsmodelle sind in der »Richtlinie über die Bewertungsgrundsätze, -verfahren, und -methoden der PROJECT Investment AG (KVG) – Bewertungs-Richtlinie« dargestellt.
Die Bewertungsrichtlinie regelt, dass der Verkehrswert für Vermögensgegenstände, welche weder zum Handel an einer Börse noch an einem anderen Markt zugelassen sind, zu dem Wert anzusetzen ist, welcher von sachverständigen, vertragswilligen und unabhängigen Geschäftspartnern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu Grunde gelegt würde.
Die Bewertungsrichtlinie unterscheidet grundsätzlich zwischen der Bewertung von bebauten sowie unbebauten Grundstücken auf der einen Seite sowie der Unternehmensbewertung auf der anderen Seite. Die Unterscheidung in zwei unterschiedliche Bewertungsmodelle vor und ab Baubeginn ist zweckmäßig und sachgerecht, da hierdurch der Projektentwicklungscharakter sowie die unternehmerische Wertschöpfung ab Baubeginn abgebildet werden.
Bei der Ermittlung des Wertes von Grundstücken wird der Wert des Baugrundstückes bis zum Beginn der Baumaßnahme nach den § 271 Abs 1 KAGB i.V.m § 30 II Nr. 3 KARBV bestimmt. Vor Baubeginn ist laut § 30 II Nr. 3 KARBV das Grundstück so zu bewerten, dass ein möglicher Abverkauf am Markt dargestellt wird und es nicht zur Baurealisierung kommt. Deshalb werden z.B. Anschaffungsnebenkosten des Grundstückserwerbes nicht berücksichtigt. Es dürfen jedoch Gebühren, welche als Bezugsgröße das Objektverkaufsvolumen haben, als sonstiger Vermögensgegenstand aktiviert werden, sofern diese im Fall des Verkaufs und Nicht-Realisation des Projektes zurückvergütet werden müssen. Der auf dieser Grundlage angepasste Vermögenswert der Objektgesellschaft wird entsprechend der Beteiligungsquote bei der Beteiligungs- bzw. Europagesellschaft berücksichtigt.
Nach Baubeginn leitet sich der Wert der Objektgesellschaft aus der Kosten- und Ertragsprognose für die Immobilienerrichtung bzw. den -verkauf ab und wird durch ein entsprechendes Kapitalisierungsverfahren des betreffenden Cash-Flows auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft ermittelt (i.S.d. §32 KARBV). Als Basiszinssatz wird die Rendite von Bundeswertpapieren mit 2-jähriger Restlaufzeit angesetzt. Als Marktrisikoprämie wird 7,0 Prozent zugeschlagen. Der Basismindestzinssatz beträgt 0 Prozent. Der Betafaktor als Maß für das unternehmerische Risiko kommt mit 1,0 zur Anwendung. Je nach Bauten- und Vertriebsstand der Projekte kommt es zu weiteren Zu- bzw. Abschlägen.
Da im Falle der durch die Fonds realisierten Projektentwicklungen die Dauer der einzelnen Projekte bis zu deren Abschluss sehr kurz ist, können die Risiken der Projektentwicklung nicht nur durch die Anpassung des Kapitalisierungszinssatzes dargestellt werden. Hier ist insbesondere eine Anpassung der Cash-Flows der Projekte in Abhängigkeit vom Bautenstand zu berücksichtigen.
Einzelne Positionen wurden wie folgt bewertet:
1. Beteiligungen
Die Beteiligungen werden mit dem sich aus der Vermögensaufstellung nach §271 Abs. 3 KAGB ergebenden Wert angesetzt. In dieser Vermögensaufstellung werden die Beteiligungen an den Objektgesellschaften gemäß der oben beschriebenen Bewertungsmethode angesetzt und weitere im Fall der Nichtprojektrealisierung rückforderbare Vergütungen vor Baubeginn als sonstiger Vermögensgegenstand erfasst. Die übrigen Vermögensgegenstände und Schulden werden mit ihren Werten aus dem geprüften Jahresabschluss (HGB-Bewertung) angesetzt.
2. Barmittel
Die Barmittel und Barmitteläquivalente wurden grundsätzlich mit dem Nennbetrag angesetzt.
3. Forderungen
Die Forderungen wurden grundsätzlich mit dem Nennbetrag angesetzt.
4. Rückstellungen
Rückstellungen wurden zum nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag ermittelt. Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Aufgrund der Restlaufzeit der Verpflichtungen von weniger als einem Jahr erfolgte keine Abzinsung. Die Schätzung der notwendigen Erfüllungsbeträge erfolgte auf Basis von Steuerberechnungen, vorliegenden Vereinbarungen, Erfahrungen vergangener Geschäftsjahre sowie anderer unternehmensinterner Unterlagen.
5. Verbindlichkeiten und sonstige Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag ausgewiesen.
Die Auswirkungen der erst nach dem Bilanzstichtag eingetretenen Coronavirus-Pandemie haben sich in den Wertansätzen der Vermögensgegenstände zum 31.12.2019 noch nicht niedergeschlagen.
B. ERLÄUTERUNGEN ZU EINZELNEN POSTEN DER BILANZ UND DER GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
Die Beteiligungen betreffen die 100 prozentige Tochtergesellschaft, über welche mittelbar die Immobilienbeteiligungen eingegangen werden. Zu weiteren Einzelheiten wird auf den beigefügten Anlagespiegel verwiesen.
Die Forderungen enthalten in Höhe von 436,00 EUR Forderungen gegenüber Anlegern und betreffen eingeforderte ausstehende Pflichteinlagen. Alle Forderungen haben eine Laufzeit von unter einem Jahr
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen beinhalten Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von 22.525,20 EUR. Die sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten in Höhe von 6.050,57 EUR Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern. Alle Verbindlichkeiten haben eine Laufzeit von weniger als einem Jahr.
Das gezeichnete Kommanditkapital in Höhe von 39.459.120,00 EUR ist in Höhe von 30.003.555,39 EUR ausstehend (davon eingefordert: 436,00 EUR). Das Kommanditkapital beinhaltet neben den Hafteinlagen der Kommanditisten die Einlagen der als Treugeber beteiligten Anleger, denen der Gesellschaftsvertrag im Innenverhältnis eine den Kommanditisten vergleichbare Rechtsstellung einräumt.
Die Entwicklung der Kapitalkonten ist der beigefügten Kapitalkontenentwicklung zu entnehmen.
Die Vermögensgegenstände, die der Gesellschaft gehören, sind nicht Gegenstand von Rechten Dritter.
Die Verwaltungsvergütungen betreffen mit 42.233,26 EUR laufende Verwaltungsgebühren und mit 405.664,89 EUR einmalige Verwaltungsgebühren.
Die sonstigen Aufwendungen beinhalten:
| Provisionsanspruch | 2.101.360,53 EUR |
| Marketing | 187.382,47 EUR |
| Treuhandschaft | 51.928,47 EUR |
| Rechts- und Beratungskosten | 3.502,97 EUR |
| Geschäftsführungs-/Haftungsvergütung | 686,72 EUR |
| Sonstige Aufwendungen | 16.916,19 EUR |
| Summe | 2.361.777,35 EUR |
Die vergleichende Dreijahresübersicht gemäß § 14 KARBV, 101 I Nr. 6 KAGB stellt sich wie folgt dar:
| 31.12.2019 | 31.12.2018 | 31.12.2017 | |
| EUR | EUR | EUR | |
| Wert des Investmentvermögens | 5.037.732,14 | 1.840.295,27 | 129.086,17 |
Das Investmentvermögen wurde erst im Geschäftsjahr 2017 gegründet.
Zu einem möglichen Anteilswert und der Wertentwicklung pro Anteil siehe unter D. Sonstige Pflichtangaben.
C. VERWENDUNGS- UND ENTWICKLUNGSRECHNUNG
| Verwendungsrechnung | |
| 1. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres | -2.873.157,02 EUR |
| 2. Belastung auf Kapitalkonten | 2.873.157,02 EUR |
| 3. Bilanzgewinn | 0,00 EUR |
Entwicklungsrechnung
| I. Wert des Eigenkapitals am Beginn des Geschäftsjahres | 1.840.295,27 EUR |
| 1. Zwischenentnahmen | 0,00 EUR |
| 2. Mittelzuflüsse (netto) | |
| a) Mittelzuflüsse aus Gesellschaftereintritten | 6.386.672,55 EUR |
| b)Mittelabflüsse wegen Gesellschafteraustritten | 0,00 EUR |
| c) Veränderung eingeforderte Gesellschaftereinlagen | -89.064,00 EUR |
| 3. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres | -2.873.157,02 EUR |
| 4. Nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres | -227.014,66 EUR |
| II. Wert des Eigenkapitals am Ende des Geschäftsjahres | 5.037.732,14 EUR |
D. SONSTIGE PFLICHTANGABEN
Die PROJECT Metropolen 17 geschlossene Investment GmbH & Co. KG investiert mittelbar über zwei Beteiligungsgesellschaften in Immobilienentwicklungen im In- und Ausland. Die Beteiligungsgesellschaften sind:
1. PROJECT M 17 Beteiligungs GmbH & Co. KG
mit dem Sitz in der Kirschäckerstraße 25, 96052 Bamberg
Die Gesellschaft hält seit der Gründung am 03. März 2017 100 Prozent der Anteile. Das eingezahlte Kommanditkapital wurde sukzessive erhöht und beträgt zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2019 5.381.000,00 EUR. Der Verkehrswert der Beteiligungsgesellschaft beträgt 4.973.266,08 EUR.
2. PROJECT M 17 Europa GmbH
mit dem Sitz in der Kirschäckerstraße 25, 96052 Bamberg
Die Gesellschaft hält mittelbar seit Anteilserwerb am 23.11.2018 100 Prozent der Anteile. Das eingezahlte Kapital beträgt zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2019 62.500,00 EUR. Der Verkehrswert der Beteiligung beträgt 46.061,31 EUR.
Gesamtkostenquote
Für das Geschäftsjahr 2019 beträgt die Gesamtkostenquote 3,81 Prozent (Vorjahr: 8,90 Prozent).
Die Gesamtkostenquote errechnet sich aus den laufenden Kosten (ohne Initial- und Transaktionskosten) der Gesellschaft im Verhältnis zum durchschnittlichen Fondsvermögen (Net-Asset-Value) innerhalb des Geschäftsjahres. Der durchschnittliche Net-Asset-Value errechnet sich aus dem Mittelwert des Stichtags des Fondsvermögens des laufenden Geschäftsjahres und des Vorjahres.
Da die Gesellschaft sich im abgelaufenen Geschäftsjahr noch teilweise in der Platzierungsphase befunden hat und damit das durchschnittliche Fondsvermögen nicht zu aussagekräftigen Werten führt, ergibt sich eine Gesamtkostenquote von 2,60 Prozent für das Geschäftsjahr 2019, wenn man die Kosten im Verhältnis zum Net-Asset-Value zum Stichtag 31. Dezember 2019 setzt. Diese Gesamtkostenquote wird sich konzeptionsbedingt durch die monatlichen Teilzahlungen weiter absenken. Die Gesamtkostenquote bezogen auf die Initialkosten beträgt 79,74 Prozent (Vorjahr: 239,17 Prozent); dies resultiert aus dem nicht aussagekräftigen durchschnittlichen Net-Asset-Value in der Platzierungsphase.
Pauschalgebühren und Rückvergütungen
Die Gesellschaft hat keine Pauschalgebühren für das abgelaufene Geschäftsjahr vereinbart.
Der PROJECT Investment AG als Kapitalverwaltungsgesellschaft der Gesellschaft fließen keine Rückvergütungen der aus dem Gesellschaftsvermögen an die Verwahrstelle oder an Dritte geleisteten Vergütungen oder Aufwendungserstattungen zu.
Es fließt kein wesentlicher Teil der Vergütung an die Kapitalverwaltungsgesellschaft an Vermittler von Kommanditanteilen der Gesellschaft.
Anzahl und Wert umlaufender Anteile
Die Gesellschaft hat ein Zeichnungsvolumen von 39.459.120,00 EUR mit 1.401 Zeichnungen und der Treuhandkommanditistin. Der Ausgabepreis für einen Anleger entspricht der Summe aus seinem gezeichneten Kommanditkapital und dem Ausgabeaufschlag. Das gezeichnete Kommanditkapital beträgt mindestens 10.140,00 EUR. Die Zahlung des gezeichneten Kommanditkapitals erfolgt mittels einer anfänglichen Einmalzahlung zuzüglich Ausgabeaufschlag und monatlichen Teilzahlungen. Die monatlichen Teilzahlungen betragen mindestens 60 EUR und müssen ganzzahlig sein. Damit gibt es keine im Umlauf befindlichen Anteile der Gesellschaft.
Die Gesellschaft hat keinen Wert für einen Anteil, da jede Beteiligung individuell zu behandeln ist und die Gewinnverteilung im Verhältnis der absoluten durchschnittlichen Kapitalbeteiligung des jeweiligen Kommanditisten berechnet wird. Dadurch hat jede Beteiligung unabhängig von dem gezeichneten Kapital einen individuellen Wert. Um trotzdem einen Anteilswert als Orientierung darzustellen, wird zur vereinfachten Darstellung der Wert des Investmentvermögens ins Verhältnis zum eingezahlten Kommanditkapital gesetzt. Bei Ansatz dieser Werte ergibt sich für den AIF ein Faktor von 0,53.
Unter Berücksichtigung der dargestellten Vorgehensweise, ergibt sich folgende Drei-Jahres-Übersicht bezüglich der Wertentwicklung pro Anteil:
| 31.12.2019 | 31.12.2018 | 31.12.2017 | |
| Wertentwicklung pro Anteil | 0,53 | 0,46 | 0,18 |
Das Investmentvemögen wurde im Geschäftsjahr 2017 gegründet.
Sonstige Informationspflichten
Die Gesellschaft besitzt keine Vermögensgegenstände, die schwer liquidierbar sind und für die, deshalb besondere Regelungen gelten.
Das Liquiditätsmanagement der Gesellschaft hat sich im Geschäftsjahr nicht verändert.
Zum aktuellen Risikoprofil und dem Risikomanagementsystem wird auf den Lagebericht verwiesen.
Angaben zu mittelbaren Immobilien (Immobilienübersicht)
Die PROJECT M 17 Beteiligungs GmbH & Co. KG ist an folgenden Objektgesellschaften beteiligt:
| Name der Immobiliengesellschaft | Sitz der Immobiliengesellschaft | Objekt Straße/Hausnummer |
| PROJECT PG Am Borsigturm 74 Berlin GmbH & Co. KG | Nürnberg | Am Borsigturm 74 |
| PROJECT PW Alfred-Kowalke-Str. 29 Berlin GmbH & Co. KG | Nürnberg | Alfred-Kowalke-Straße 29 |
| PROJECT PW Angerstr. 48 Süd Freising GmbH & Co. KG | Nürnberg | Angerstraße |
| PROJECT PG Babelsberger Str. Berlin GmbH & Co. KG | Nürnberg | Babelsberger Straße |
| PROJECT PG Babelsberger Str. 30-32 Potsdam GmbH & Co. KG | Nürnberg | Babelsberger Straße West |
| PROJECT PG Berliner Straße 70A Berlin GmbH & Co. KG | Nürnberg | Berliner Straße 70 a |
| PROJECT PW Bilker Allee 233 Düsseldorf GmbH & Co. KG | Nürnberg | Bilker Allee 233 |
| PROJECT PW Brückenstr. Hohen Neuendorf GmbH & Co. KG | Nürnberg | Brückenstraße |
| PROJECT PW Bleichertwiete 10-16 Hamburg GmbH & Co. KG | Nürnberg | Bleichertwiete 10-16 |
| PROJECT PW Dillenburger Weg 50 Düsseldorf GmbH & Co. KG | Nürnberg | Dillenburger Weg 34-40, 50 |
| PROJECT PW Dankwardweg Wiesbaden GmbH & Co. KG | Nürnberg | Dankwardweg |
| PROJECT PW Eitelstraße 9-10 Berlin GmbH & Co. KG | Nürnberg | Eitelstraße 9-10 |
| PROJECT PW Frankenallee 98-102 Frankfurt GmbH & Co. KG | Nürnberg | Frankenallee 98-102 |
| PROJECT PW Fürther Str. 188 Nürnberg GmbH Co. KG | Nürnberg | Fürther Straße 188 |
| PROJECT PW Geschwister-Scholl-Str. Dachau GmbH & Co. KG | Nürnberg | Geschwister-Scholl-Straße |
| PROJECT PW Hugo-Cassirer-Str. Berlin GmbH & Co. KG | Nürnberg | Hugo-Cassirer Straße |
| PROJECT PG Hohenfelder Allee 17-19 Hamburg GmbH & Co. KG | Nürnberg | Hohenfelder Allee 17-19 |
| PROJECT PG Hochschulring 25 Wildau GmbH & Co. KG | Nürnberg | Hochschulring 25 |
| PROJECT PW Hansaallee 242 Düsseldorf GmbH & Co. KG | Nürnberg | Hansaallee 242 |
| PROJECT PW Haydnstraße 11 Hamburg GmbH & Co. KG | Nürnberg | Haydnstraße 11 |
| PROJECT PW Jahnstraße Teltow GmbH & Co. KG | Nürnberg | Jahnstraße 7 |
| PROJECT PW Jägerstraße 46 Düsseldorf GmbH & Co. KG | Nürnberg | Jägerstraße 46 |
| PROJECT PW Landsberger Straße 459 München GmbH & Co. KG | Nürnberg | Landsberger Straße 459 |
| PROJECT PW Levelingstr. 32-34 Ingolstadt GmbH & Co. KG | Nürnberg | Levelingstraße 32-34 |
| Name der Immobiliengesellschaft | Objekt Ort | Gesellschaftskapital (in TEUR) | Beteiligungsquote | Zeitpunkt des Erwerbs 1 |
| PROJECT PG Am Borsigturm 74 Berlin GmbH & Co. KG | Berlin | 10.690 | 1,59 % | 2019 |
| PROJECT PW Alfred-Kowalke-Str. 29 Berlin GmbH & Co. KG | Berlin | 3.261 | 5,12 % | 2018 |
| PROJECT PW Angerstr. 48 Süd Freising GmbH & Co. KG | Freising | 12.631 | 0,87 % | 2019 |
| PROJECT PG Babelsberger Str. Berlin GmbH & Co. KG | Potsdam | 7.597 | 3,34 % | 2017 |
| PROJECT PG Babelsberger Str. 30-32 Potsdam GmbH & Co. KG | Potsdam | 7.872 | 0,89 % | 2018 |
| PROJECT PG Berliner Straße 70A Berlin GmbH & Co. KG | Berlin | 1.400 | 5,00 % | 2019 |
| PROJECT PW Bilker Allee 233 Düsseldorf GmbH & Co. KG | Düsseldorf | 3.508 | 3,31 % | 2017 |
| PROJECT PW Brückenstr. Hohen Neuendorf GmbH & Co. KG | Hohen Neuendorf | 8.711 | 2,41 % | 2019 |
| PROJECT PW Bleichertwiete 10-16 Hamburg GmbH & Co. KG | Hamburg | 4.588 | 2,22 % | 2017 |
| PROJECT PW Dillenburger Weg 50 Düsseldorf GmbH & Co. KG | Düsseldorf | 2.941 | 0,34 % | 2018 |
| PROJECT PW Dankwardweg Wiesbaden GmbH & Co. KG | Wiesbaden | 1.179 | 0,85 % | 2017 |
| PROJECT PW Eitelstraße 9-10 Berlin GmbH & Co. KG | Berlin | 4.139 | 0,24 % | 2017 |
| PROJECT PW Frankenallee 98-102 Frankfurt GmbH & Co. KG | Frankfurt am Main | 12.961 | 0,85 % | 2019 |
| PROJECT PW Fürther Str. 188 Nürnberg GmbH Co. KG | Nürnberg | 6.663 | 1,22 % | 2017 |
| PROJECT PW Geschwister-Scholl-Str. Dachau GmbH & Co. KG | Dachau | 5.814 | 3,04 % | 2017 |
| PROJECT PW Hugo-Cassirer-Str. Berlin GmbH & Co. KG | Berlin | 2.645 | 5,07 % | 2017 |
| PROJECT PG Hohenfelder Allee 17-19 Hamburg GmbH & Co. KG | Hamburg | 1.330 | 7,52 % | 2019 |
| PROJECT PG Hochschulring 25 Wildau GmbH & Co. KG | Wildau | 4.209 | 10,41% | 2019 |
| PROJECT PW Hansaallee 242 Düsseldorf GmbH & Co. KG | Düsseldorf | 12.143 | 0,08 % | 2017 |
| PROJECT PW Haydnstraße 11 Hamburg GmbH & Co. KG | Hamburg | 5.910 | 2,06 % | 2017 |
| PROJECT PW Jahnstraße Teltow GmbH & Co. KG | Teltow | 7.331 | 3,89 % | 2018 |
| PROJECT PW Jägerstraße 46 Düsseldorf GmbH & Co. KG | Düsseldorf | 3.598 | 5,56 % | 2017 |
| PROJECT PW Landsberger Straße 459 München GmbH & Co. KG | München | 7.162 | 0,56 % | 2018 |
| PROJECT PW Levelingstr. 32-34 Ingolstadt GmbH & Co. KG | Ingolstadt | 14.444 | 1,64 % | 2018 |
| Name der Immobiliengesellschaft | Sitz der Immobiliengesellschaft | Objekt Straße/Hausnummer | Objekt Ort |
| PROJECT PW Ludwigshafener Str. 14-16 Düsseldorf GmbH & Co. KG | Nürnberg | Ludwigshafener Straße 14-16 | Düsseldorf |
| PROJECT PW Leipziger Str. 9-10 Potsdam GmbH & Co. KG | Nürnberg | Leipziger Straße 9 d-10 a, 61 | Potsdam |
| PROJECT PW Mainburger Str. Freising GmbH & Co. KG | Nürnberg | Mainburger Straße | Freising |
| PROJECT PW Potsdamer Chaussee 72-74 Berlin GmbH & Co. KG | Nürnberg | Potsdamer Chaussee 72,74 | Berlin |
| PROJECT PW Roelckestr. 13 Berlin GmbH & Co. KG | Nürnberg | Roelckestraße 13 | Berlin |
| PROJECT PW Rosenthaler Weg 50, 54 Berlin GmbH & Co. KG | Nürnberg | Rosenthaler Weg 50 | Berlin |
| PROJECT PW Schillerpromenade 2 Hohen Neuendorf GmbH & Co. KG | Nürnberg | Schillerpromenade 2 | Hohen Neuendorf |
| PROJECT PW Tempelhofer Damm 156 Berlin GmbH & Co. KG | Nürnberg | Tempelhofer Damm 156 | Berlin |
| PROJECT PW Waidmannsluster Damm 161/163 Berlin GmbH & Co. KG | Nürnberg | Waidmannsluster Damm 161 /163 | Berlin |
| PROJECT PW Worringer Platz 4 Düsseldorf GmbH & Co. KG | Nürnberg | Worringer Platz 4 | Düsseldorf |
| Name der Immobiliengesellschaft | Gesellschaftskapital (in TEUR) | Beteiligungsquote | Zeitpunkt des Erwerbs 1 |
| PROJECT PW Ludwigshafener Str. 14-16 Düsseldorf GmbH & Co. KG | 1.037 | 2,89 % | 2019 |
| PROJECT PW Leipziger Str. 9-10 Potsdam GmbH & Co. KG | 4.126 | 3,39 % | 2018 |
| PROJECT PW Mainburger Str. Freising GmbH & Co. KG | 15.728 | 0,38 % | 2017 |
| PROJECT PW Potsdamer Chaussee 72-74 Berlin GmbH & Co. KG | 4.501 | 5,42 % | 2017 |
| PROJECT PW Roelckestr. 13 Berlin GmbH & Co. KG | 7.358 | 1,83 % | 2018 |
| PROJECT PW Rosenthaler Weg 50, 54 Berlin GmbH & Co. KG | 7.622 | 1,93 % | 2017 |
| PROJECT PW Schillerpromenade 2 Hohen Neuendorf GmbH & Co. KG | 2.847 | 3,51 % | 2019 |
| PROJECT PW Tempelhofer Damm 156 Berlin GmbH & Co. KG | 6.258 | 2,40 % | 2018 |
| PROJECT PW Waidmannsluster Damm 161/163 Berlin GmbH & Co. KG | 4.666 | 2,14 % | 2018 |
| PROJECT PW Worringer Platz 4 Düsseldorf GmbH & Co. KG | 10.637 | 1,60 % | 2019 |
1 rechtlicher Beitritt zur Gesellschaft
Die einzelnen Beteiligungen stellen sich wie folgt dar:
| Lage | Größe (m 2) |
Art | Erwerbsjahr | Kaufpreis | Nebenkosten der Anschaffung |
Projektart |
| (in TEUR) | (in TEUR) | |||||
| Am Borsigturm 74, Berlin | 3.604 | GI * | 2019 | 8.000 | 598 | Neubau |
| Alfred-Kowalke-Straße 29, Berlin | 1.228 | WI * | 2018 | 2.200 | 268 | Neubau |
| Angerstraße, Freising | 5.862 | WI * | 2019 | 21.563 | 1.270 | Neubau |
| Babelsberger Straße, Potsdam | 4.754 | GI * | 2017 | 3.500 | 274 | Neubau |
| Babelsberger Straße West, Potsdam | 3.679 | GI * | 2018 | 3.680 | 287 | Neubau |
| Berliner Straße 70 a, Berlin | 3.091 | GI * | 2019 | 3.300 | 496 | Neubau |
| Bilker Allee 233, Düsseldorf | 534 | WI * | 2017 | 2.350 | 181 | Neubau |
| Brückenstraße, Hohen Neuendorf | 8.789 | WI * | 2019 | 6.962 | 992 | Neubau |
| Bleichertwiete 10-16, Hamburg | 1.671 | WI * | 2017 | 2.400 | 242 | Neubau |
| Dillenburger Weg 34-40, 50, Düsseldorf | 24.334 | WI * | 2018 | 13.332 | 1.027 | Neubau |
| Dankwardweg, Wiesbaden | 6.817 | WI * | 2017 | 3.050 | 220 | Neubau |
| Eitelstraße 9-10, Berlin | 6.349 | WI * | 2017 | 8.750 | 1.255 | Neubau |
| Frankenallee 98-102, Frankfurt am Main | 3.389 | WI * | 2019 | 13.000 | 936 | Neubau |
| Fürther Straße 188, Nürnberg | 7.370 | WI */GI * | 2015 | 4.703 | 500 | Neubau |
| Geschwister-Scholl-Straße, Dachau | 2.220 | WI * | 2017 | 4.800 | 397 | Neubau |
| Hugo-Cassirer Straße, Berlin | 2.635 | WI * | 2014 | 2.100 | 218 | Neubau |
| Hohenfelder Allee 17-19, Hamburg | 1.993 | GI * | 2019 | 4.000 | 442 | Neubau |
| Hochschulring 25, Wildau | 4.600 | GI * | 2019 | 2.700 | 359 | Neubau |
| Hansaallee 242, Düsseldorf | 6.027 | WI * | 2016 | 8.500 | 960 | Neubau |
| Haydnstraße 11, Hamburg | 1.028 | WI * | 2017 | 3.967 | 226 | Neubau |
| Jahnstraße 7, Teltow | 7.358 | WI * | 2018 | 4.749 | 705 | Neubau |
| Jägerstraße 46, Düsseldorf | 4.681 | GI * | 2017 | 2.020 | 228 | Neubau |
| Landsberger Straße 459, München | 772 | WI * | 2018 | 5.650 | 419 | Neubau |
| Levelingstraße 32-34, Ingolstadt | 4.796 | WI * | 2018 | 11.000 | 1.041 | Neubau |
| Ludwigshafener Straße 14-16, Düsseldorf | 2.271 | WI * | 2019 | 2.450 | 189 | Neubau |
| Leipziger Straße 9 d – l0 a, 61, Potsdam | 2.944 | WI */GI * | 2018 | 3.770 | 544 | Neubau |
| Mainburger Straße, Freising | 3.873 | WI * | 2017 | 13.109 | 616 | Neubau |
| Potsdamer Chaussee 72, 74, Berlin | 2.101 | WI * | 2017 | 1.750 | 224 | Neubau |
| Roelckestraße 13, Berlin | 3.060 | WI * | 2018 | 5.000 | 600 | Neubau |
| Rosenthaler Weg 50, Berlin | 2.684 | WI */GI * | 2017 | 4.200 | 602 | Neubau |
| Lage | Projektstatus | Gebäudenutz- fläche (m 2) |
Verkaufs- beginn |
Bau- beginn |
Projekt- verkaufs- volumen |
| (in TEUR) | |||||
| Am Borsigturm 74, Berlin | Eingekauft und in Planung | 7.991 | 2021 | 2020 | 43.319 |
| Alfred-Kowalke-Straße 29, Berlin | Eingekauft und in Planung | 2.097 | 2020 | 2020 | 11.690 |
| Angerstraße, Freising | Eingekauft und in Planung | 8.051 | 2020 | 2021 | 66.179 |
| Babelsberger Straße, Potsdam | Eingekauft und in Planung | 12.050 | 2021 | 2020 | 59.588 |
| Babelsberger Straße West, Potsdam | im Verkauf | 9.989 | 12/2019 | 2020 | 46.929 |
| Berliner Straße 70 a, Berlin | Eingekauft und in Planung | 3.400 | 2020 | 2020 | 18.502 |
| Bilker Allee 233, Düsseldorf | Eingekauft und in Planung | 1.940 | 2020 | 2020 | 11.987 |
| Brückenstraße, Hohen Neuendorf | Eingekauft und in Planung | 6.301 | 2020 | 2021 | 35.830 |
| Bleichertwiete 10-16, Hamburg | im Verkauf | 2.013 | 02/2019 | 2020 | 10.847 |
| Dillenburger Weg 34-40, 50, Düsseldorf | Eingekauft und in Planung | 15.404 | 2022 | 2022 | 95.246 |
| Dankwardweg, Wiesbaden | Eingekauft und in Planung | 4.501 | 2021 | 2021 | 26.256 |
| Eitelstraße 9-10, Berlin | Eingekauft und in Planung | 9.415 | 2020 | 2020 | 49.118 |
| Frankenallee 98-102, Frankfurt am Main | Eingekauft und in Planung | 6.076 | 2020 | 2021 | 49.437 |
| Fürther Straße 188, Nürnberg | in Bau und Verkauf | 13.679 | 09/2017 | 03/2018 | 69.366 |
| Geschwister-Scholl-Straße, Dachau | Eingekauft und in Planung | 2.197 | 2021 | 2021 | 18.050 |
| Hugo-Cassirer Straße, Berlin | in Bau und Verkauf | 5.844 | 03/2016 | 11/2016 | 25.714 |
| Hohenfelder Allee 17-19, Hamburg | Eingekauft und in Planung | 3.314 | 2020 | 2020 | 20.570 |
| Hochschulring 25, Wildau | Eingekauft und in Planung | 6.620 | 2020 | 2020 | 28.985 |
| Hansaallee 242, Düsseldorf | Eingekauft und in Planung | 8.125 | 2020 | 2021 | 46.687 |
| Haydnstraße 11, Hamburg | im Verkauf | 2.083 | 06/2019 | 2020 | 14.387 |
| Jahnstraße 7, Teltow | Eingekauft und in Planung | 7.421 | 2020 | 2020 | 40.107 |
| Jägerstraße 46, Düsseldorf | Eingekauft und in Planung | 5.773 | 2021 | 2020 | 25.759 |
| Landsberger Straße 459, München | im Verkauf | 1.697 | 12/2019 | 2020 | 17.813 |
| Levelingstraße 32-34, Ingolstadt | Eingekauft und in Planung | 6.157 | 2020 | 2020 | 44.190 |
| Ludwigshafener Straße 14-16, Düsseldorf | Eingekauft und in Planung | 2.067 | 2020 | 2021 | 11.994 |
| Leipziger Straße 9 d – l0 a, 61, Potsdam | Eingekauft und in Planung | 3.625 | 2020 | 2020 | 20.840 |
| Mainburger Straße, Freising | Eingekauft und in Planung | 4.892 | 2020 | 2020 | 39.829 |
| Potsdamer Chaussee 72, 74, Berlin | in Bau und Verkauf | 1.330 | 08/2018 | 02/2019 | 8.991 |
| Roelckestraße 13, Berlin | Eingekauft und in Planung | 3.297 | 2020 | 2020 | 22.134 |
| Rosenthaler Weg 50, Berlin | im Verkauf | 4.166 | 06/2018 | 2020 | 22.033 |
| Lage | Verkaufs- stand |
Bauten- stand |
Verkehrswert Grundstück |
anteiliger Verkehrswert |
anteiliger Verkehrswert nach DCF |
Projekt- fertig- stellung |
| (in TEUR) | (in TEUR) | (in TEUR) | ||||
| Am Borsigturm 74, Berlin | – | – | 8.000 | 155 | – | 2022 |
| Alfred-Kowalke-Straße 29, Berlin | – | – | 2.200 | 141 | – | 2022 |
| Angerstraße, Freising | – | – | 21.700 | 90 | – | 2023 |
| Babelsberger Straße, Potsdam | – | – | 4.260 | 252 | – | 2022 |
| Babelsberger Straße West, Potsdam | – | – | 4.110 | 68 | – | 2022 |
| Berliner Straße 70 a, Berlin | – | – | 3.400 | 50 | – | 2022 |
| Bilker Allee 233, Düsseldorf | – | – | 2.280 | 105 | – | 2022 |
| Brückenstraße, Hohen Neuendorf | – | – | 8.100 | 185 | – | 2023 |
| Bleichertwiete 10-16, Hamburg | 74 % | – | 2.570 | 89 | – | 2022 |
| Dillenburger Weg 34-40, 50, Düsseldorf | – | – | 14.140 | 9 | – | 2026 |
| Dankwardweg, Wiesbaden | – | – | 3.560 | 12 | – | 2023 |
| Eitelstraße 9-10, Berlin | – | – | 9.760 | 9 | – | 2022 |
| Frankenallee 98-102, Frankfurt am Main | – | – | 13.960 | 102 | – | 2023 |
| Fürther Straße 188, Nürnberg | 84 % | 70 % | n/a da DCF-Bewertung | – | 140 | 2020 |
| Geschwister-Scholl-Straße, Dachau | – | – | 5.160 | 174 | – | 2023 |
| Hugo-Cassirer Straße, Berlin | 100 % | 99 % | n/a da DCF-Bewertung | – | 106 | 2020 |
| Hohenfelder Allee 17-19, Hamburg | – | – | 4.300 | 54 | – | 2022 |
| Hochschulring 25, Wildau | – | – | 2.800 | 396 | – | 2022 |
| Hansaallee 242, Düsseldorf | – | – | 10.100 | 10 | – | 2023 |
| Haydnstraße 11, Hamburg | 35 % | – | 4.060 | 107 | – | 2022 |
| Jahnstraße 7, Teltow | – | – | 5.360 | 272 | – | 2023 |
| Jägerstraße 46, Düsseldorf | – | – | 2.180 | 194 | – | 2022 |
| Landsberger Straße 459, München | – | – | 5.990 | 39 | – | 2022 |
| Levelingstraße 32-34, Ingolstadt | – | – | 10.400 | 220 | – | 2023 |
| Ludwigshafener Straße 14-16, Düsseldorf | – | – | 2.410 | 24 | – | 2022 |
| Leipziger Straße 9 d – l0 a, 61, Potsdam | – | – | 4.020 | 129 | – | 2022 |
| Mainburger Straße, Freising | – | – | 13.870 | 60 | – | 2022 |
| Potsdamer Chaussee 72, 74, Berlin | 39 % | 39 % | n/a da DCF-Bewertung | – | 270 | 2020 |
| Roelckestraße 13, Berlin | – | – | 5.420 | 124 | – | 2022 |
| Rosenthaler Weg 50, Berlin | 9 % | – | 4.600 | 137 | – | 2022 |
* WI = Wohnimmobilie | * GI = Gewerbeimmobilie | ** bewertungstechnische Anfangsaufwendungen zum Stichtag noch nicht durch eingezahltes EK gedeckt
| Größe (m 2) | Art | Erwerbsjahr | |
| Lage | |||
| Schillerpromenade 2, Hohen Neuendorf | 9.189 | WI * | 2019 |
| Tempelhofer Damm 156, Berlin | 712 | GI * | 2018 |
| Waidmannsluster Damm 161/163, Berlin | 2.334 | WI * | 2018 |
| Worringer Platz 4, Düsseldorf | 2.537 | WI * | 2019 |
| Kaufpreis | Nebenkosten der Anschaffung | Projektart | Projektstatus | |
| Lage | (in TEUR) | (in TEUR) | ||
| Schillerpromenade 2, Hohen Neuendorf | 1.900 | 282 | Neubau | Eingekauft und in Planung |
| Tempelhofer Damm 156, Berlin | 5.000 | 382 | Neubau | Eingekauft und in Planung |
| Waidmannsluster Damm 161/163, Berlin | 2.570 | 297 | Neubau | in Bau und Verkauf |
| Worringer Platz 4, Düsseldorf | 9.000 | 1.014 | Neubau | Eingekauft und in Planung |
| Gebäudenutzfläche (m 2) | Verkaufsbeginn | Baubeginn | Projektverkaufsvolumen | Verkaufsstand | Bautenstand | |
| Lage | (in TEUR) | |||||
| Schillerpromenade 2, Hohen Neuendorf | 3.294 | 2020 | 2020 | 15.742 | – | – |
| Tempelhofer Damm 156, Berlin | 2.416 | 2021 | 2020 | 16.720 | – | – |
| Waidmannsluster Damm 161/163, Berlin | 1.888 | 08/2019 | 08/2019 | 11.744 | 24% | 4% |
| Worringer Platz 4, Düsseldorf | 4.520 | 2020 | 2021 | 37.322 | – | – |
| Verkehrswert Grundstück | anteiliger Verkehrswert | anteiliger Verkehrswert nach DCF | Projektfertigstellung | |
| Lage | (in TEUR) | (in TEUR) | (in TEUR) | |
| Schillerpromenade 2, Hohen Neuendorf | 2.510 | 89 | – | 2022 |
| Tempelhofer Damm 156, Berlin | 5.000 | 140 | – | 2022 |
| Waidmannsluster Damm 161/163, Berlin | n/a da DCF-Bewertung | – | 105 | 2021 |
| Worringer Platz 4, Düsseldorf | 10.000 | 152 | – | 2023 |
* WI = Wohnimmobilie I * GI = Gewerbeimmobilie I ** bewertungstechnische Anfangsaufwendungen zum Stichtag noch nicht durch eingezahltes EK gedeckt
Die PROJECT M 17 Europa GmbH ist an folgenden Objektgesellschaften beteiligt:
| Name der Immobiliengesellschaft | Sitz der Immobilien-gesellschaft | Objekt Straße/Hausnummer | ObjektOrt | Gesellschafts-kapital (in TEUR) | Beteiligungs-quote | Zeitpunkt des Erwerbs 1 | (in TEUR) |
| PROJECT PIW Wohnbau neun GmbH & Co. KG (Linzer Straße 361) | Wien | Linzer Straße 361 | Wien | 370 | 2,70 % | 2019 |
1 rechtlicher Beitritt zur Gesellschaft
Die einzelnen Beteiligungen stellen sich wie folgt dar:
| Größe | Art | Erwerbsjahr | Kaufpreis | Nebenkosten der Anschaffung | Projektart | |
| Lage | (m 2) | (in TEUR) | (in TEUR) | |||
| Linzer Straße 361, Wien | 2.996 | WI * | 2019 | 5.000 | 583 | Neubau |
| Projektstatus | Gebäudenutzfläche (m 2) | Verkaufsbeginn | Baubeginn | Projektverkaufsvolumen | Verkaufsstand | |
| Lage | (m 2) | (in TEUR) | ||||
| Linzer Straße 361, Wien | Eingekauft und in Planung | 5.000 | 2021 | 2022 | 32.893 | – |
| Bautenstand | Verkehrswert Grundstück | anteiliger Verkehrswert | anteiliger Verkehrswert nach DCF | Projektfertigstel- | |
| Lage | stand | (in TEUR) | (in TEUR) | (in TEUR) | lung |
| Linzer Straße 361, Wien | – | 5.100 | -0,3 ** | – | 2024 |
* Wl = Wohnimmobilie | * GI = Gewerbeimmobilie | ** bewertungstechnische Anfangsaufwendungen zum Stichtag noch nicht durch eingezahltes EK gedeckt
E. ERGEBNISVERWENDUNG
Die Geschäftsführung schlägt in Übereinstimmung mit dem Gesellschaftsvertrag vor, das Ergebnis wie folgt zu verwenden:
Das Jahresergebnis von -2.873.157,02 EUR wird den Kapitalkonten belastet. Das nicht realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres wird auf neue Rechnung vorgetragen.
Der Jahresabschluss wurde unter Berücksichtigung der von der Geschäftsführung vorgeschlagenen Ergebnisverwendung aufgestellt.
Bamberg, den 31. März 2020
PROJECT Fonds Reale Werte GmbH
Ralf Cont, Geschäftsführer
Matthias Hofmann, Geschäftsführer
ANLAGENGITTER VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2019
alle Werte in EUR
| Entwicklung der Anschaffungskosten | ||||
| 01.01.2019 | Zugänge | Abgänge | 31.12.2019 | |
| I. Beteiligungen | ||||
| Beteligungs KG | 1.911.000,00 | 3.470.000,00 | 0,00 | 5.381.000,00 |
| Summe Anlagevermögen | 1.911.000,00 | 3.470.000,00 | 0,00 | 5.381.000,00 |
| Entwicklung der Abschreibungen | ||||
| 01.01.2019 | Abschreib. | Zuschreib. | 31.12.2019 | |
| I. Beteiligungen | ||||
| Beteligungs KG | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Summe Anlagevermögen | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Entwicklung der Neubewertung | ||||
| 01.01.2019 | Abschreib. | Zuschreib. | 31.12.2019 | |
| I. Beteiligungen | ||||
| Beteiligungs KG | -180.719,26 | -227.014,66 | 0,00 | -407.733,92 |
| Summe Anlagevermögen | -180.719,26 | -227.014,66 | 0,00 | -407.733,92 |
| Restwert Ende GJ | Restwert Ende VJ | |||
| I. Beteiligungen | ||||
| Beteiligungs KG | 4.973.266,08 | 1.730.280,74 | ||
| Summe Anlagevermögen | 4.973.266,08 | 1.730.280,74 | ||
KAPITALKONTENENTWICKLUNG ZUM 31. DEZEMBER 2019
alle Werte in EUR
| Eigenkapital 01.01.2019 | Fremdkap./Ford. 01.01.2019 | Einlagen/ Erhöhungen | |
| PW AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft | |||
| Kommanditkapital | 1.000,00 | ||
| Verlustausgleich (EK) | -250,27 | ||
| Kapitalkonto III | 0,00 | ||
| PW AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft – Treuhand | |||
| Kommanditkapital | 21.348.080,00 | 18.422.690,00 | |
| Kapitalkonto II | 0,00 | 956.033,00 | |
| Verlustausgleich (EK) | -2.082.330,74 | -10.829,52 | 956.033,00 |
| Kapitalkonto III | 0,00 | ||
| eingeforderte, noch ausstehende Einlagen – Einzahlungsverpflichtungen | 0,00 | -89.500,00 | -436,00 |
| nicht eingeforderte ausstehende Einlagen | -17.234.654,94 | -18.422.690,00 | |
| Summe | 2.031.844,05 | -100.329,52 | 1.911.630,00 |
| Entnahmen/ Vermind. | Ergebnisanteil GJ 31.12.2019 | Eigenkapital 31.12.2019 | Fremdkap./Ford. 31.12.2019 | |
| PW AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft | ||||
| Kommanditkapital | 1.000,00 | |||
| Verlustausgleich (EK) | -15,53 | -265,80 | ||
| Kapitalkonto III | 0,00 | |||
| PW AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft – Treuhand | ||||
| Kommanditkapital | -312.650,00 | 39.458.120,00 | ||
| Kapitalkonto II | -956.033,00 | 0,00 | ||
| Verlustausgleich (EK) | 0,00 | -2.873.141,49 | -4.010.268,75 | 0,00 |
| Kapitalkonto III | 0,00 | |||
| eingeforderte, noch ausstehende Einlagen – Einzahlungsverpflichtungen | 89.500,00 | -436,00 | ||
| nicht eingeforderte ausstehende Einlagen | 5.654.225,55 | -30.003.119,39 | ||
| Summe | 4.475.042,55 | -2.873.157,02 | 5.445.466,06 | -436,0 |
IV Lagebericht für das Geschäftsjahr 2019
1. GRUNDLAGE DES UNTERNEHMENS
Die PROJECT Metropolen 17 geschlossene Investment GmbH & Co. KG (»die Gesellschaft«) ist ein geschlossener inländischer Publikums-AIF und hat am 09. Juni 2017 die Vertriebsgestattung der BaFin gemäß § 316 Abs. 3 Satz 1 KAGB erhalten. Die Anlagebedingungen wurden mit Bescheid vom 03. April 2017 nach dem KAGB genehmigt. Damit ist die Gesellschaft gemäß §§ 1 Absatz 5, 149 KAGB eine geschlossene Investmentkommanditgesellschaft und den Regeln des KAGB unterworfen. Der erste Zeichnungsschein wurde am 18. Juli 2017 angenommen. Der Platzierungszeitraum wurde am 30. Juni 2019 beendet. Die Anleger der Gesellschaft erfüllen ihre Einzahlungsverpflichtungen mit einer Einmalzahlung bei Beitritt und den verbleibenden Restbetrag mit monatlichen Teilzahlungen. Gegenstand der Gesellschaft ist insbesondere der Erwerb, das Halten, Verwalten und Verwerten von Beteiligungen im Bereich der Immobilienentwicklung.
Besonders hervorzuheben ist, dass mit dem KAGB die Beauftragung einer Verwahrstelle für jedes Investmentvermögen vorgeschrieben wird (§ 80 KAGB). Die Aufgabe der Verwahrstelle ist im Wesentlichen die Sicherung der Vermögenswerte des Investmentvermögens. Für die Gesellschaft bedeutet dies eine lückenlose Überwachung und Freigabe der Investitionen und Zahlungen. Als Verwahrstelle wurde die GAG EIS Bank Deutschland GmbH, seit 01. Januar 2017 unter CACEIS Bank S.A., Germany Branch firmierend, mit dem Sitz in München ausgewählt.
Als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) wurde die PROJECT Investment AG mit dem Sitz in Bamberg beauftragt. Der Fondsverwaltungsvertrag wurde mit Datum vom 11. Januar 2017 unterzeichnet und endet mit der Vollbeendigung der Gesellschaft. Eine vorzeitige Kündigung ist nur aus wichtigem Grund und mit einer Frist von sechs Monaten zulässig.
Die PROJECT Investment AG erbringt für die Gesellschaft die kollektive Vermögensverwaltung gemäß den jeweils geltenden Rechtsvorschriften des KAGB. Dies umfasst die Portfolioverwaltung, das Risikomanagement, administrative Tätigkeiten sowie sonstige Tätigkeiten im Sinne des Anhangs I der Richtlinie 2011 /61 / EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2011. Von diesen Tätigkeiten hat die PROJECT Investment AG den Datenschutz und die interne Revision ausgelagert. Die Anlegerverwaltung wird intern in der KVG mit Hilfe einer hauseigenen Software durchgeführt.
Im Zuge des Gesetzes zur Reform der Investmentbesteuerung (InvStRefG) vom 19. Juli 2016 wurde in der Neufassung des §4 Nr. 8 Buchstabe h UStG das Urteil des EuGHs vom 09. Dezember 2015, C- 595/13, Fiscale Eenheid X umgesetzt. Danach wird die Steuerbefreiung punktuell auf bestimmte nach dem KAGB regulierte Investmentvermögen erweitert. Dies bedeutet, dass das Verwalten und das Führen des Rechnungswesens der Investmentvermögen durch die PROJECT Investment AG von der Umsatzsteuer befreit ist. Dies betrifft die Verwaltung der Publikums-AIF; u.a. auch die Gesellschaft und damit ist die Fondsverwaltung ab dem Geschäftsjahr 2018 ohne Umsatzsteuer abzurechnen.
Einmalige Vergütungen erhält die KVG für die Konzeption 0,98 Prozent (ab 2018: netto 0,82 Prozent) inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer des gezeichneten Kapitals, für die Entwicklung, Ausarbeitung und Drucklegung der Verkaufsunterlagen 0,88 Prozent (ab 2018: netto 0,74 Prozent) inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer des gezeichneten Kapitals und für die Einrichtung des AIF 0,81 Prozent (ab 2018: netto 0,68 Prozent) inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer.
Als laufende Vergütung erhält die KVG für die Fondsverwaltung eine jährliche Vergütung in Höhe von 1,46 Prozent (ab 2018: netto 1,23 Prozent) des durchschnittlichen Nettoinventarwertes inklusive etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer.
Am Ende der Abrechnungsperiode erhält die KVG eine erfolgsabhängige Vergütung in Höhe von bis zu 20 Prozent des Betrages, welcher den Ausgabepreis unter Berücksichtigung bereits geleisteter Ausschüttungen zuzüglich einer jährlichen Verzinsung von 7 Prozent übersteigt, jedoch insgesamt höchstens bis zu 6 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwertes des AIF in der Abrechnungsperiode. Die Abrechnungsperiode ist identisch mit der Fondslaufzeit.
Im Geschäftsjahr sind einmalige Verwaltungsgebühren in Höhe von 405.664,89 EUR und laufende Verwaltungsgebühren in Höhe von 42.233,26 EUR angefallen.
Die KVG haftet bei ihrer Tätigkeit für Vorsatz und berufliche Fahrlässigkeit sowie bei Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit. Zur Absicherung der potentiellen Berufshaftungsrisiken hat die KVG eine entsprechende Haftpflichtversicherung abgeschlossen.
2. WIRTSCHAFTSBERICHT
2.1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen
Der aktuelle Neubau von ca. 300.000 Wohnungen hat auch im Geschäftsjahr 2019 ein erfreuliches Niveau erreicht. Gleichwohl deckt dies den jährlichen Bedarf an neu zu schaffendem Wohnraum nicht ab. Dieser wird von Experten, trotz des seit dem Rekordjahr 2015 stetig abschwächenden Einwohnerwachstums, weiterhin mit einer Zahl zwischen 380.000 und 400.000 Wohnungen pro Jahr beziffert.
Auch der Immobilien-Investmentmarkt konnte laut dem Trendbarometer »Immobilien-Investmentmarkt 2020« von EY Real Estate im Geschäftsjahr 2019 mit einem Wachstum von ca. 14 Prozent ein neues Rekordniveau von 89,5 Milliarden Euro erreichen. Zum einen sind zwar im Geschäftsjahr 2019 einige Herausforderungen für den Markt zu erwarten gewesen, u.a. der Handelskrieg zwischen den USA und China, ein unkontrollierter Brexit sowie die Enteignungsdiskussion in Berlin. Darüber hinaus drohte die deutsche Konjunktur nach vielen Jahren des Aufschwungs erstmals wieder in eine Rezession abzugleiten. Aber der deutsche Immobilienmarkt ist aus dieser Gemengelage der skizzierten Probleme unbeschadet herausgekommen. Für das Jahr 2020 ist ein gleichbleibendes oder maximal leicht sinkendes Transaktionsvolumen zu erwarten. Hauptursache für die positiven Aussichten ist und bleibt die Niedrigzinspolitik der Zentralbanken. Derzeit gibt es keinerlei Anzeichen von Seiten der Europäischen Zentralbank den Leitzins anzuheben. Damit verbunden war ein nochmaliges Absinken der Wohnbaukredite. Dies verschafft dem Immobilienmarkt ausreichend Kapital für ein weiter steigendes Transaktionsvolumen. Wohnimmobilien sind im historischen Vergleich weiterhin so leistbar wie selten. Dies führte im abgelaufenen Geschäftsjahr zu weiteren Preisanstiegen für Eigentumswohnungen. In 2019 sind in den deutschen Groß- und A-Städten die Preise stärker gestiegen als vorher angenommen. Aufgrund der Immobilienmarktentwicklung des vergangenen Jahres wurde die Prognose für 2020 angepasst und aktualisiert; die Immobilienpreise steigen demnach ungebremst weiter. In den A-Städten, welche auch die PROJECT Metropolen sind, werden durchschnittlich zweistellige Steigerungsraten erwartet. Hierbei darf allerdings nicht außer Acht gelassen werden, dass der Anstieg unter anderem auch durch stark ansteigende Baukosten entsteht, was den Renditeaussichten der Investoren entgegenwirkt. Hinzu kommt, dass in den Metropolen wie München, Berlin oder Hamburg die Nachfrage durch das Bevölkerungswachstum immer weiter steigt.
Nicht unerwähnt bleiben dürfen jedoch die sich in der Minderheit befindlichen Stimmen, die auch für die A-Städte eine Seitwärtsbewegung sowohl in den Preisen als auch in der Nachfrage prognostizieren. Diese gehen davon aus, dass die politischen Regularien und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen (Konjunkturabschwächung und weltwirtschaftliche Instabilitäten) auch den Immobilienmarkt erreichen werden. Erste Anzeichen wollen hier in den gebremsten Mietanstiegen erkannt werden. Wenn das Angebot durch die Investitionsneigung der Investoren deutlich erhöht wird, kann zumindest eine leichte Entspannung dieser Märkte ein- treten. Trotzdem ist die gut vermietbare Wohnimmobilie für private Kapitalanleger unverändert interessant geblieben. Die niedrigen Hypothekenzinsen ermöglichen es einer breiten Schicht in der Bevölkerung in Wohnimmobilien zu investieren. Hier sind insbesondere in den wirtschaftsstarken Ballungszentren und Hochschulstandorten stabile bzw. steigende Mieten und damit eine positive Rendite- und Wertentwicklung zu erzielen. Diese Daten sprechen für die PROJECT Investitionen in den Metropolregionen Nürnberg, München, Rhein-Main, Hamburg, Rheinland und Berlin sowie Wien.
Eine den deutschen Gesamtmarkt betreffende Immobilienblase ist dennoch auch nach diesem Geschäftsjahr nicht festzustellen. Neben dem Verhältnis der Kaufpreise zu den Mieten sind hier weitere Indikatoren, wie die Verschuldung des privaten Sektors, der langfristige Zins, das Bevölkerungswachstum, das Wirtschaftswachstum und die allgemeine Preisentwicklung zu beachten. In Deutschland sprechen lediglich die sehr niedrigen Zinsen für eine partielle Überbewertung. Insbesondere aber die vergleichsweise geringe Verschuldung mit einer Fremdkapitalquote konstant um die 80 Prozent sprechen gegen eine Blasenentwicklung. Deutsche Immobilien gelten immer noch als sichere Investitionsmöglichkeit.
Die Geldpolitik der extrem niedrigen Zinsen der Notenbanken lässt viel Liquidität in Sachwerte fließen; kommt, dass weiterhin kaum Investitionsalternativen vorhanden sind. Zusätzlich müssen vermehrt auch die Privatkunden mit Negativzinsen für ihr Sparguthaben rechnen. Der Druck Geld anzulegen und dabei relativ risikoadäquat vorzugehen steigt stetig an. Dies wird die Anlage in Sachwerte weiter vorantreiben.
Demgegenüber ist aber auch zu beachten, dass sich aufgrund von Kapazitätsauslastungen im Baugewerbe und einem Mangel an Facharbeitskräften die Bauleistungen verteuert haben und ein weiterer Anstieg der Baukosten dadurch nicht auszuschließen ist. Dieser Anstieg der Baukosten mindert die steigenden Renditen durch die erwarteten ansteigenden Verkaufspreise. Eine Vorhersage, welcher Anstieg den anderen überkompensieren wird, wird in Fachkreisen offengelassen.
2.2. Geschäftsverlauf
Der AIF war seit 09. Juni 2017 aktiv im Vertrieb und hat seine Platzierungsphase am 30. Juni 2019 beendet. Die Anleger erfüllen ihre Einzahlungsverpflichtungen mit monatlichen Teilzahlungen. Im Geschäftsjahr 2019 wurden Einlagen in Höhe von 5.341.575,55 EUR eingefordert, von denen 436,00 EUR zum Stichtag noch ausstehend waren. Insgesamt sind zum 31. Dezember 2019 9.455.564,61 EUR von dem gezeichneten Kapital in Höhe von 39.459.120,00 EUR eingezahlt.
Zum weiteren Geschäftsverlauf und der Portfoliozusammensetzung wird auf den Tätigkeitsbericht (siehe Nr. 3) verwiesen.
2.3. Lage des Unternehmens
a) Ertragslage
Die Ertragslage des Unternehmens stellt sich wie folgt dar:
| Geschäftsjahr | Vorjahr | |||
| EUR | % | EUR | % | |
| Sonstige betriebliche Erträge | 0,00 | 0,00 | 82,56 | 0,00 |
| Summe der Erträge | 0,00 | 0,00 | 82,56 | 0,00 |
| Verwaltungsvergütungen | -447.898,15 | 15,59 | -388.315,51 | 15,90 |
| Verwahrstellenvergütung | -46.410,00 | 1,62 | -46.410,00 | 1,90 |
| Prüfungs- und Veröffentlichungskosten | -17.071,52 | 0,59 | -16.638,00 | 0,68 |
| Sonstige Aufwendungen | -2.361.777,35 | 82,20 | -1.991.347,86 | 81,52 |
| Summe der Aufwendungen | -2.873.157,02 | 100,00 | -2.442.711,37 | 100,00 |
| Ordentlicher Nettoertrag | -2.873.157,02 | 100,00 | -2.442.628,81 | 100,00 |
| Realisiertes Ergebnis | -2.873.157,02 | 100,00 | -2.442.628,81 | 100,00 |
| Aufwendungen aus Neubewertung | -227.014,66 | 7,90 | -6.378,40 | 0,26 |
| Summe des nicht realisierten Ergebnisses | -227.014,66 | 7,90 | -6.378,40 | 0,26 |
| Ergebnis des Geschäftsjahres | -3.100.171,68 | 107,90 | -2.449.007,21 | 100,26 |
Da sich fast alle Projekte, die die Gesellschaft mittelbar über ihre Beteiligungsgesellschaften angekauft hat, zum Stichtag noch nicht in der Phase der Übergabe der verkauften Einheiten befanden, haben zum Stichtag noch keine Gewinnzuweisungen stattgefunden.
Die Verwaltungsvergütungen lassen sich wie folgt aufteilen:
| Geschäftsjahr | Vorjahr | |
| EUR | EUR | |
| Einmalige Vergütungen | ||
| Fondseinrichtung | 123.148,27 | 114.184,51 |
| Konzeption | 148.852,84 | 138.018,09 |
| Prospektierung Laufende Vergütung | 133.663,78 | 123.934,61 |
| Fondsverwaltung | 42.233,26 | 12.178,30 |
| 447.898,15 | 388.315,51 |
Die einmaligen Verwaltungsvergütungen beziehen sich auf das gezeichnete Kommanditkapital und berechnen sich wie folgt:
| Geschäftsjahr | |
| Fondseinrichtung | 0,68 % |
| Konzeption | 0,82 % |
| Prospektierung | 0,74 % |
Die laufende Fondsverwaltung ist eine jährliche Vergütung in Höhe von 1,23 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwertes.
Die sonstigen Aufwendungen betreffen:
| Geschäftsjahr | Vorjahr | |
| EUR | EUR | |
| Eigenkapitalvermittlung | 2.101.360,53 | 1.779.767,31 |
| Marketing | 187.382,47 | 158.705,36 |
| Treuhandschaft | 47.801,65 | 40.486,06 |
| Sonstige Aufwendungen inkl. lfd. Treuhandschaft | 25.232,70 | 12.389,13 |
| 2.361.777,35 | 1.991.347,86 |
Die hier gesondert genannten Aufwendungen sind einmalige Vergütungen und beziehen sich auf das gezeichnete Kommanditkapital.
Sie wurden wie folgt berechnet (inklusive Umsatzsteuer):
| Eigenkapitalvermittlung inkl. Ausgabeaufschlag | 10,99 % |
| Marketing | 0,98 % |
| Treuhandschaft | 0,25 % |
Die Aufwendungen aus Neubewertung entstehen durch die nach dem KAGB erforderliche Bewertung der Beteiligungsgesellschaften und damit mittelbar auch der angekauften Immobilienprojekte. Die Verluste entstehen unter Anwendung der Bewertungsrichtlinie im Wesentlichen dadurch, dass sich die Projekte noch vor Baubeginn befinden und dadurch einzelne Anschaffungsnebenkosten nicht aktiviert werden dürfen. Nach Baubeginn der Objekte wechselt gemäß Bewertungsrichtlinie die Bewertungsmethode und ermöglicht die Einbeziehung von zukünftigen Erträgen.
Nach dem sich der AIF auch im Geschäftsjahr 2019 noch teilweise in der Platzierungsphase befand, ist das Ergebnis der Gesellschaft im Wesentlichen mit den Initialkosten belastet, denen in dieser Phase noch keine Erträge entgegenstehen.
Da sich die Mehrzahl der Objekte des AIF auch in den nächsten beiden Geschäftsjahren noch vor Baubeginn befinden werden, wird das Ergebnis erst danach perspektivisch positiv werden.
b) Finanzlage und Liquidität
Die Veränderungen in den Finanzströmen gegenüber dem Vorjahr ergeben sich aus der Kapitalflussrechnung:
| Geschäftsjahr | Vorjahr | |
| EUR | EUR | |
| Jahresergebnis | -3.100.171,68 | – 2.449.007,21 |
| Nicht realisierte Gewinne/Verluste | 227.014,66 | 6.378,40 |
| Zahlungsunwirksame Ergebnisveränderungen | 0,00 | 0,00 |
| -2.873.157,02 | -2.442.628,81 | |
| Veränderungen der Forderungen | -2,56 | 0,00 |
| Veränderungen der Verbindlichkeiten und Rückstellungen | -135.363,66 | 59.925,00 |
| Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit | -3.008.523,24 | -2.382.703,81 |
| Auszahlungen für Beteiligungen | – 3.470.000,00 | -1.640.000,00 |
| Einzahlungen aus Beteiligungen | 0,00 | 0,00 |
| Cashflow aus der Investitionstätigkeit | -3.470.000,00 | -1.640.000,00 |
| Mittelveränderungen aus Einzahlungen der Anleger | 6.386.672,55 | 4.108.584,31 |
| Mittelveränderungen aus Auszahlungen an die Anleger | 0,00 | 0,00 |
| Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | 6.386.672,55 | 4.108.584,31 |
| Zahlungsmittelbestand zu Beginn des Geschäftsjahres | 227.956,46 | 142.075,96 |
| Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit | -3.008.523,24 | -2.382.703,81 |
| Cashflow aus der Investitionstätigkeit | -3.470.000,00 | -1.640.000,00 |
| Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | 6.386.672,55 | 4.108.584,31 |
| Zahlungsmittelbestand zum Ende des Geschäftsjahres | 136.105,77 | 227.956,46 |
Basierend auf dem Reinvestitionskonzept finden in den Anfangsjahren des Investmentvermögens keine Rückzahlungen aus der Beteiligungsgesellschaft statt, so dass sich die Investitionstätigkeit derzeit mit einen negativen Cash-Flow darstellt. Im Geschäftsjahr wurden weitere Investitionen getätigt.
Gleichzeitig ist während der Platzierungsphase durch die Zahlungen der Anleger bei Beitritt zur Gesellschaft sowie den monatlichen Einzahlungen der Anleger ein positiver Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit erreicht worden.
Der Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit ist im Geschäftsjahr, während der Platzierungsphase, mit den Initialkosten belastet, welche nach der Schließung des AIFs nicht mehr auftreten werden.
Die KVG hat ein Liquiditätsmanagement eingerichtet, welches die Einhaltung der eingegangenen Verpflichtungen laufend überwacht und sicherstellt.
c) Vermögenslage
In der nachfolgenden Übersicht sind die einzelnen Posten der Bilanz nach finanziellen Gesichtspunkten zusammengefasst:
| Geschäftsjahr | Vorjahr | Veränderung | |||
| EUR | % | EUR | % | EUR | |
| Aktiva | |||||
| Beteiligungen | 4.973.266,08 | 97,33 | 1.730.280,74 | 84,05 | 3.242.985,34 |
| Barmittel | 136.105,77 | 2,66 | 227.956,46 | 11,07 | -91.850,69 |
| Forderungen | 438,56 | 0,01 | 89.500,00 | 4,35 | -89.061,44 |
| Durch Verluste entst. neg. Kapital | 0,00 | 0,00 | 10.829,52 | 0,53 | -10.829,52 |
| Bilanzsumme | 5.109.810,41 | 100,00 | 2.058.566,72 | 100,00 | 3.051.243,69 |
| Passiva | |||||
| Rückstellungen | 43.502,50 | 0,85 | 32.240,50 | 1,57 | 11.262,00 |
| Verbindlichkeiten aLuL * | 22.525,20 | 0,44 | 113.240,11 | 5,50 | -90.714,91 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 6.050,57 | 0,12 | 61.961,32 | 3,01 | -55.910,75 |
| Eigenkapital | 5.037.732,14 | 98,59 | 1.851.124,79 | 89,92 | 3.186.607,35 |
| Bilanzsumme | 5.109.810,41 | 100,00 | 2.058.566,72 | 100,00 | 3.051.243,69 |
* aus Lieferungen und Leistungen
Die Veränderung der Beteiligungen resultiert im Wesentlichen aus den Einlagen im Geschäftsjahr 2019 in die Beteiligungsgesellschaft PROJECT M 17 Beteiligungs GmbH & Co. KG und der Neubewertung der Beteiligung.
Die Barmittel beinhalten die im Geschäftsplan im Zusammenhang mit dem Risikomanagement festgelegte Liquiditätsreserve.
Die Forderungen betreffen zum Stichtag ausstehende eingeforderte Einlagen gegenüber angenommenen Anlegern.
Die Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Jahresabschlusskosten und Verwahrstellenvergütungen.
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betreffen laufende Verwaltungsgebühren. Der Rückgang des Postens ist durch die Beendigung der Platzierungsphase und dem Wegfall der Vergütungsansprüche auf die Initialkosten verursacht.
3. TÄTIGKEITSBERICHT
a) Anlageziele und -politik
Der Bedarf an Wohnungen in Deutschland und Wien kann seit Jahren nicht durch fertiggestellte Neubauten gedeckt werden. Bei leicht ansteigender Bevölkerungsentwicklung und dem Trend zu kleineren Haushalten sowie dem steigenden Wohnflächenbedarf pro Kopf, ist eine weiter ansteigende Nachfrage nach Wohnfläche zu erwarten. Dies kann insbesondere in Ballungszentren zu einer Verknappung an Wohnraum führen. Der Trend beim Wohnen geht zurück in die Städte. Das höhere Angebot an Arbeitsplätzen, Einkaufsmöglichkeiten, Bildung und Kultur ist ebenso Magnet wie eine flächendeckende medizinische Grundversorgung – sowohl für junge als auch für ältere Menschen.
Das größte Wertschöpfungspotential sieht die PROJECT Gruppe daher bei Investitionen in Immobilienentwicklungen in unterschiedlichen Metropolregionen. Der Fokus liegt dabei auf dem Grundstückserwerb, der Entwicklung, dem Bau oder der Sanierung und dem Verkauf von (Wohn)Immobilien. Durch die Konzentration auf die kurzen und attraktiven Phasen Neubau und Sanierung (Investitionszyklen von etwa drei bis fünf Jahren) können die Vorteile der Immobilie genutzt und gleichzeitig Stressfaktoren von Bestandsimmobilien wie Leerstände oder die schlechte Abschätzbarkeit späterer Verkaufspreise vermieden werden. Dadurch liegen die Renditeerwartungen deutlich über denen klassischer Immobilien oder Immobilienfonds.
Die Gesellschaft investiert im Sinne des §261 KAGB mittelbar über eine Beteiligungsgesellschaft in Immobilien als Sachwerte. Ziel der Anlagen der Gesellschaft ist es hierbei durch den Erwerb und die Veräußerung von mittelbaren Beteiligungen an Gesellschaften, die im Bereich der Immobilienentwicklung tätig sind, Erträge aufgrund zufließender Erlöse zu erwirtschaften, um dadurch einen kontinuierlichen Wertzuwachs bei der Gesellschaft zu erreichen.
Die Investitionen erfolgen dadurch, dass sich die Gesellschaft an einer Beteiligungsgesellschaft beteiligt, die sich ihrerseits an Immobilienentwicklungsgesellschaften beteiligt. Die einzelnen Immobilienentwicklungsgesellschaften erwerben unbebaute beziehungsweise bebaute Grundstücke, planen die spezifischen Bauvorhaben und führen diese durch. Der Fokus der Objektgesellschaften liegt auf der Entwicklung von Wohnimmobilien in attraktiven Lagen mit hohem Wertschöpfungspotenzial. Um eine breite Streuung des Investitionskapitals zu ermöglichen, investiert die Fondsgesellschaft mittelbar über die Beteiligungsgesellschaft zusammen mit anderen Fondsgesellschaften der PROJECT Gruppe in diverse Objektgesellschaften. Nach Rückfluss des investierten Kapitals aus den abgeschlossenen Immobilienentwicklungen wird dieses von der Beteiligungsgesellschaft in neue Immobilienentwicklungen durch die Beteiligung an Objektgesellschaften reinvestiert, um die Wertschöpfung des Investitionskapitals zu steigern sowie die Streuung des Investitionskapitals zu erhöhen. Nach Ende der Laufzeit der Fondsgesellschaft wird im Rahmen der Liquidation das gesamte verbliebene Investitionskapital an die Anleger ausgezahlt.
Mit der Konzentration auf die kurze Phase der Immobilienentwicklung werden übliche Herausforderungen von lang gehaltenen Bestandsimmobilien wie Nachvermietungsprobleme, Revitalisierungskosten oder schwer kalkulierbare Verkaufspreise vermieden. Zudem bietet diese Phase hohe Renditepotenziale im Bereich der Immobilienanlage.
Die Gesellschaft verfolgt bei den Investitionen im Wesentlichen folgende Anlageziele:
• Investitionen in mindestens zehn verschiedene Immobilienentwicklungen
• Investitionen in mindestens drei verschiedene Metropolregionen (Regionen mit einer Kernstadt als deren Mittelpunkt mit mehr als 200.000 Einwohnern und einem Einzugsbereich von insgesamt mehr als 500.000 Einwohnern)
• Keine Aufnahme von Fremdkapital
• Die Investitionen erfolgen mittelbar überwiegend in bebaute und unbebaute Grundstücke
b) Risikomanagement
Die Gesellschaft ist, um Chancen wahrnehmen zu können, im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit auch Risiken ausgesetzt. Die KVG besitzt aufbauend auf langjähriger Erfahrung ein Risikomanagementsystem zum bewussten und kalkulierten Umgang mit Risiken.
Die Umsetzung und Einhaltung eines angemessenen Risikomanagementsystems hat aufgrund der zentralen Bedeutung des Risikomanagements sehr hohe Priorität. Das Risikomanagement ist Bestandteil der betrieblichen Steuerungs- und Überwachungsprozesse. Oberstes Ziel ist die Sicherung der Existenz der AIF sowie der KVG. Mittel hierzu ist die Optimierung des Chancen-/Risiko-Profils, welches von der Geschäftsstrategie der KVG bzw. der Anlagestrategie der AIFD sowie der Risikobereitschaft bestimmt wird. Dies trägt maßgeblich zur Erhöhung der Unternehmenswerte bei. Ziel des Risikomanagements ist ausdrücklich nicht die Vermeidung aller potenziellen Risiken, sondern ein bewusster und kontrollierter Umgang mit Risiken auf Basis einer möglichst umfassenden Kenntnis der Risikozusammenhänge.
Risikomanagement umfasst die Gesamtheit aller organisatorischen Regelungen und Maßnahmen zur Risikoerkennung und zum Umgang mit Risiken, die zu einer Reduktion der Abweichungen von gesetzten Zielen führen und damit für Planungssicherheit sorgen, um eine nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts zu ermöglichen. Risikomanagement ist dabei nicht als abschließende Organisationseinheit zu verstehen, sondern ist von allen Verantwortungsbereichen zu betreiben. Die Anlage- und Risikostrategie stellen die Rahmenbedingungen für die Ausgestaltung der Geschäftsorganisation sowie des Risikomanagements dar.
Das eingerichtete Risikomanagementsystem soll gewährleisten, dass die sich aus der Anlagestrategie ergebenden Risiken anhand systematisierter Risikomanage- mentprozesse jederzeit erfasst, gemessen, gesteuert, überwacht und kommuniziert werden können. Durch die strukturierte Aufbauorganisation mit fachlich qualifiziertem Personal und adäquater IT-technischer Unterstützung soll eine qualitativ hochwertige Durchführung der Prozesse erreicht werden. Für die technische Ausgestaltung des Risikomanagementsystems gibt es keine speziellen aufsichtsrechtlichen Anforderungen. Grundsätzlich müssen gemäß KAMaRisk IT-Systeme (Hardware- und Software-Komponenten) und die zugehörigen IT-Prozesse die Integrität, die Verfügbarkeit, die Authentizität sowie die Vertraulichkeit der Daten sicherstellen.
Die wesentlichen Risiken aus der Anlagestrategie sind:
Assetrisiko
Beim Assetrisiko handelt es sich u.a. um Baukosten- und Bauzeitrisiken im Rahmen der Immobilien-Projektentwicklung sowie um Vermarktungs- und Verkaufspreisrisiken, d. h. um eine potenzielle negative Entwicklung der geplanten/prognostizierten Erlöse bei den Immobilieninvestments.
Das Baukostenrisiko beschreibt dabei das Risiko, dass die tatsächlichen Baukosten einer Immobilienentwicklung die ursprünglich kalkulierten Kosten übersteigen und somit die vorgesehene Objektrendite nicht erreicht wird.
Unter das Bauzeitrisiko fallen Verzögerungen bei der Fertigstellung eines Bauvorhabens. Die damit einhergehende Verschiebung der Cash-Flows nach hinten hat Einfluss auf die Objektrendite.
Das Verkaufs-/Vermarktungsrisiko auf Makro- und Mikroebene bezeichnet das Risiko, dass der Abverkauf zeitverzögert oder nur zu geringeren Veräußerungspreisen möglich ist. Ursächlich hierfür sind Veränderungen der Markt- und Standortbedingungen auf Makroebene (Risiko Metropolregion) oder Veränderungen der Standortbedingungen und sonstige (verkaufs-)wertbeeinflussende Faktoren auf Mikroebene (Standortrisiko). Als Konsequenz hieraus können renditebeeinflussende Faktoren wie sinkende Verkaufserlöse und Zeitverzögerungen im Abverkauf der Immobilien resultieren.
Ziel des Portfoliomanagements der KVG ist die Wertsteigerung des von Anlegern in der Gesellschaft angelegten Vermögens auf Basis der Geschäfts- und Risikostrategie unter Beachtung der regulatorischen Vorgaben zum Schutze und im Interesse der Anleger.
Durch den regelmäßigen Informationsaustausch zwischen Portfoliomanagement und der unabhängigen Risikomanagementfunktion werden die Assetrisiken laufend überwacht und durch einschlägige Organisationsrichtlinien und Arbeitsanweisungen proaktiv gesteuert. Dabei spielt der Investitionsprozess eine wesentliche Rolle. Ein Investitionsvorhaben durchläuft demnach immer ein Due-Diligence-Verfahren, das alle den Wert beeinflussenden Faktoren beleuchtet und eine Risikoeinschätzung liefert. Die Auswahl der einzelnen Immobilienobjekte erfolgt somit auf Basis festgelegter Investitionskriterien im Hinblick auf stabile Renditeerwartung sowie planbaren und zügigen Verkauf. Dabei wird vor dem Hintergrund einer angemessenen Risikostreuung stets das Gesamtportfolio berücksichtigt. Unterstützt wird der Investitionsprozess durch eine laufende Risikoüberwachung des Beteiligungsbestandes. Das Limitsystem spielt hierbei eine zentrale Rolle, da es rechtzeitig Überschreitungen der festgelegten Risikobereitschaft und der definierten Anlagebeschränkungen, wie z. B. max. Investitionsquote je Region, signalisiert und damit ein frühzeitiges Einleiten von Steuerungsmaßnahmen ermöglicht.
Marktrisiko
Das Marktrisiko bezeichnet die Möglichkeit nachteiliger Veränderungen von Marktpreisen/-werten oder preis-/wertbeeinflussenden Parametern, welche sich negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auswirken.
Im Rahmen der Investitionsphase bestehen Marktrisiken im Zusammenhang mit den einzugehenden Investitionen auf dem Immobilienmarkt (Investitionsrisiko). Das bedeutet, dass aufgrund eines marktbedingten rückläufigen Immobilienentwicklungspotentials keine ausreichende Anzahl an Projekten zur Verfügung steht und somit das eingeworbene Kapital nicht oder nicht rechtzeitig investiert werden kann. Eine niedrige Investitionsquote kann zu einer geringeren Rendite führen. Durch die enge Zusammenarbeit mit der PROJECT Immobilien Gruppe und deren Marktkompetenz, wird die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt laufend beobachtet. Dabei werden auch potenzielle Märkte mitberücksichtigt.
Liquiditätsrisiko
Das Liquiditätsrisiko beschreibt das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit, d.h. Zahlungsverpflichtungen können nicht mehr uneingeschränkt oder nicht mehr termingerecht erfüllt werden. Das Liquiditätsrisiko wird in Höhe und Zeitpunkt durch die Unsicherheit von Zahlungsströmen aufgrund unvorhergesehener Ereignisse beeinflusst. Grundsätzlich können alle Risiken Einfluss auf das Liquiditätsrisiko haben.
Das Liquiditätsmanagementsystem umfasst die Überwachung der Liquidität mit dem Ziel, dass die Begleichung der bestehenden und zukünftigen Zahlungsverpflichtungen jederzeit gewährleistet ist. Dabei ist neben sicheren auch für unsichere Zahlungsströme, z.B. aus Risiken (Risikokapitalbedarf), Liquidität vorzuhalten. Durch einen regelmäßigen Informationsaustausch zwischen Liquiditätsmanagement und Risikomanagement, wird die Überwachung des Liquiditätsbestandes sichergestellt. Das Limitsystem spielt hierbei eine zentrale Rolle, da es rechtzeitig Überschreitungen der definierten Liquiditätsober- bzw. -untergrenzen, signalisiert und damit ein frühzeitiges Einleiten von Steuerungsmaßnahmen ermöglicht. Ergänzt wird diese Maßnahme durch regelmäßige Stresstests. Dabei werden die Auswirkungen von außergewöhnlichen Risikoszenarien auf die Liquiditätssituation untersucht.
Operationelles Risiko
Das operationelle Risiko ist definiert als Gefahr von Verlusten, die infolge der Unangemessenheit bzw. des Versagens von Menschen und Systemen, internen Verfahren und Systemen oder aufgrund von Verstößen gegen Gesetze und interne Richtlinien (Compliancerisiken) und externer Risiken entstehen können. Dabei schließt das operationelle Risiko die Risiken, die sich aus strategischen Entscheidungen ergeben, sowie Reputationsrisiken aus.
Zur Identifikation und Steuerung operationeller Risiken, bedient sich die KVG eines internen Kontrollsystems (IKS), dass insbesondere die Funktionsfähigkeit, Sicherheit und Wirtschaftlichkeit von Geschäftsprozessen sicherstellt, und eines Compliance-Managementsystems sowie weiterer Managementkomponenten.
Die Risikobewertung hat die Aufgabe, das Gefährdungspotential einzelner Risiken anhand adäquater Methoden zu quantifizieren und aggregiert in einer Gesamtrisikoposition darzustellen.
Die Risikobewertung beinhaltet eine Beurteilung der Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit, wobei sämtliche Risiken nach der Nettomethode bewertet werden, d.h. es werden bereits vorhandene Maßnahmen zur Risiko-Steuerung berücksichtigt.
Die Berechnung des Risikowerts der Einzelrisiken erfolgt durch Multiplikation der Schadenshöhe mit der jeweiligen Eintrittswahrscheinlichkeit. Zur Ermittlung der maximalen Schadenshöhe werden Annahmen getroffen, die im Rahmen der jährlichen Prüfung kritisch hinterfragt werden. Zur Ermittlung der Eintrittswahrscheinlichkeit werden größtenteils einzelne Risikofaktoren anhand eines Scoringverfahrens beurteilt. Die den Einzelrisiken zugeordneten Risikofaktoren werden im Rahmen der jährlichen Risikoidentifikation kritisch hinterfragt. Die Einstufung in entsprechenden Scoringbögen wird durch die Risikoverantwortlichen als Experten ihres Fachbereichs nach bestem Wissen und Gewissen vorgenommen. Eine Überprüfung findet jeweils im Rahmen der quartalsmäßigen Risikobewertungen durch die Risikomanagementfunktion statt.
Zusammenfassend ergibt sich aus den aktuellen Erkenntnissen und erläuterten Gegebenheiten keine bestandsgefährdende Beeinträchtigung der Risikotragfähigkeit der Gesellschaft.
Corona Pandemie
Zu den aufgezeigten Risiken ist Anfang 2020 ein weiteres Risiko hinzugetreten; und zwar die Corona Pandemie. Die Geschäftstätigkeiten des Investmentvermögens sind selbstverständlich in das gesamtwirtschaftliche nationale und auch teilweise internationale Marktumfeld eingebettet. Daher kann nicht ausgeschlossen werden, dass durch die Corona Pandemie die tatsächliche Geschäftsentwicklung von der Prognose negativ abweicht. Wesentliche Auswirkungen auf die Wertentwicklung der Marktpreise sowie die Assetrisiken sind nicht seriös bezifferbar. Nach unserer derzeitigen Einschätzung ist mit Verzögerungen im Bauablauf und beim Abverkauf der Wohnungen zu rechnen, was negative Auswirkungen auf die Gesamtperformance des AIF haben wird.
Maßnahmen zur Bewertung der Sensitivität des AIF-Portfolios
Gemäß §29 Absatz 3 Nr. 2 und §30 Absatz 2 KAGB sowie gemäß KAMaRisk sind regelmäßig angemessene Stresstests für die wesentlichen Risiken durchzuführen.
Bei dem durchgeführten Stresstest werden vor allem die Auswirkungen wesentlicher Risiken auf die Liquidität untersucht. Die Stressparameter wurden im Rahmen der Überprüfung der Geschäfts- und Risikostrategie durch den Vorstand definiert und wurden auf Basis der wesentlichen Risiken entwickelt. Es werden folgende Szenarien unterstellt:
• außerordentlicher Anstieg der Auszahlungen für Investitionen (Kostenanstieg) um 5 Prozent (Baukosten, Bauzeit- und Genehmigungsrisiko sowie operationelles Risiko der Objektgesellschaft)
• außerordentlicher Rückgang der Einzahlungen aus Rückflüssen (Kostenanstieg und sinkende Immobilienverkaufspreise) um 5 Prozent (Baukosten, Bauzeit- und Genehmigungsrisiko sowie operationelles Risiko der Objektgesellschaft und Verkaufs-/Vermarktungsrisiko)
Die Überprüfung der Parameter hat ergeben, dass alle wesentlichen Risiken im Rahmen des Stresstests berücksichtigt werden. Im Zuge des jährlichen Backtestings konnte nachgewiesen werden, dass die durchschnittliche jährliche Änderung der Gesamtkosten auf Objektebene bei 0,51 Prozent lag. Zur Überprüfung der Stressparameter wurde das 95. Perzentil der Gesamtkostenänderungen herangezogen (3,66 Prozent p.a.): Damit konnte gezeigt werden, dass die in Verwendung befindlichen Stressparameter (5 Prozent pro Monat) ausreichend für die Simulation außergewöhnlicher, aber plausibler Ereignisse sind. Ein Stresstest auf Einzelrisikoebene anhand komplexer und damit aufwendiger Simulationsrechnungen (Monte-Carlo-Simulation) ist vorgesehen und befindet sich unter Anwendung der weltweit führenden Risikosoftware im Aufbau.
Das Ergebnis des Stresstests zeigt, dass auch bei außergewöhnlichen, aber plausibel möglichen Ereignissen die für solche Zwecke eingerichtete Liquiditätsreserve ausreicht und die Zahlungsfähigkeit in den zwölf Folgemonaten gegeben wäre.
Das Risikoprofil der Gesellschaft und die zu dessen Steuerung eingerichteten Risikomanagementsysteme beruhen auf der im Prospekt beschriebenen Anlagestrategie und stellen dar, wie sich das Gesamtrisiko in den jeweiligen Phasen der Fondslaufzeit zusammensetzt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass in den Übergangszeiten eine klare Abgrenzung der Phasen kaum möglich ist.
Platzierungsphase
Während der Platzierung des AIF stehen die Investitionsrisiken im Vordergrund. Die Auswahl und Höhe der Einzelinvestitionen stehen noch nicht abschließend fest. Es besteht daher das Risiko, dass das Kapital aufgrund von Immobilienmarktrisiken nicht in einem angemessenen Zeitraum renditebringend investiert werden kann. Neben den Investitionsrisiken bestehen noch operationelle Risiken.
Investitionsphase
In der Investitionsphase investiert die Gesellschaft über eine Beteiligungsgesellschaft in Immobilienwicklungsgesellschaften mit den Investitionsschwerpunkten Entwicklung und Neubau von Wohnimmobilien sowie deren Veräußerung. Aus dieser Investitionstätigkeit entstehen sogenannte Assetrisiken. Hierzu gehören insbesondere Risiken, die sich bei der Umsetzung einer Immobilienentwicklung ergeben. Dies sind z.B. Baukosten- und Bauzeitenrisiken sowie Risiken aus der Veräußerung der entwickelten Wohneinheiten (Verkaufs- und Vermarktungsrisiken). Die Assetrisiken haben somit einen großen Anteil am Gesamtrisiko. Bei einer bezüglich des Rendite-Risiko-Verhältnisses optimalen Investitionsquote werden dabei die Investitionsrisiken reduziert, d.h. sie besitzen einen eher geringeren Anteil am Gesamtrisiko. Operationelle Risiken sind im Verhältnis zu den Asset- und Investitionsrisiken eher geringer.
Liquidierungsphase
Zum Ende der Fondslaufzeit werden keine neuen Investitionen mehr getätigt. Im Mittelpunkt steht die Abwicklung des Fonds und damit die Rückzahlung des Kapitals an die Anleger. Der administrative Teil steht damit im Vordergrund des operativen Geschäfts. In dieser Phase haben die operationellen Risiken einen höheren Anteilam Gesamtrisiko.
Die maximal gewünschte Ausprägung der Risiken wird durch die risikostrategische Ausrichtung des AIF bestimmt, deren Ziel es ist ein optimales Rendite-Risiko-Verhältnis herzustellen.
Der AIF befindet sich derzeit im Übergang von der Platzierungs- in die Investitionsphase. Dabei verteilt sich das Gesamtrisiko wie folgt auf die identifizierten Risiken (Risikoprofil):
Obwohl sich der AIF noch in der Übergangsphase befindet, entspricht das Risikoprofil dem typischen Bild eines AIF in der Investitionsphase, in welcher die Assetrisiken den größten Anteil am Gesamtrisiko einnehmen.
c) Struktur des Portfolios
Zum 31.12.2019 war der in Platzierung befindliche AIF mittelbar über die Beteiligungsgesellschaften PROJECT M 17 Beteiligungs GmbH & Co. KG und PROJECT M 17 Europa GmbH, an denen er zu 100 Prozent beteiligt ist, an insgesamt 35 Immobilienentwicklungen in Wien sowie den sechs deutschen Metropolregionen Berlin, Hamburg, Rheinland, Rhein-Main, Nürnberg und München beteiligt.
In den beiden nachfolgenden Darstellungen erfolgt ein Überblick über die Verteilung der Investitionsmittelauf die einzelnen Metropolstandorte sowie auf die einzelnen Projektphasen bzw. den Projektstatus.
Im Geschäftsjahr 2019 wurde das Investitionsportfolio um insgesamt elf Immobilienentwicklungen erweitert und damit risikobewusst ausgebaut. Bei den neuen Immobilienvorhaben, welche mittelbar über die Beteiligungsgesellschaften und die jeweilige Objektgesellschaft angekauft wurden, handelt es sich um fünf Objekte in der Metropolregion Berlin, zwei Objekte in der Metropolregion Rheinland, ein Objekt in der Metropolregion Hamburg, ein Objekt in der Metropolregion Rhein-Main, ein Objekt in der Metropolregion München und ein Objekt in der Metropolregion Wien:
Am Borsigturm 74, Berlin
Ende Januar 2019 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PG Am Borsigturm 74 Berlin GmbH & Co. KG in der Metropolregion Berlin das 3.604 m 2 große Baugrundstück Am Borsigturm im Bezirk Reinickendorf erworben. Das Konzept sieht den Neubau eines Bürogebäudes mit einer Gesamtgewerbefläche von ca. 7.991 m 2 vor. Zusätzlich ist die Errichtung einer Tiefgarage mit 48 Stellplätzen vorgesehen. Die Eingabeplanung für die Baugenehmigung ist erfolgt.
Angerstraße, Freising
Anfang Juli 2019 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PW Angerstr. 48 Süd Freising GmbH & Co. KG in der Metropolregion München das 5.862 m 2 große Grundstück in der Angerstraße in Freising erworben. Geplant wird ein modernes Wohnensemble mit 111 Eigentumswohnungen mit insgesamt ca. 8.051 m 2 Wohnfläche sowie 82 Tiefgaragen- und 88 Duplexstellplätzen. Die Eingabeplanung für die Baugenehmigung ist in Vorbereitung.
Berliner Straße 70a, Berlin
Im Mai 2019 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PG Berliner Straße 70A Berlin GmbH & Co. KG in der Metropolregion Berlin das 3.091 m 2 große Grundstück an der Berliner Straße in Berlin-Reinickendorf erworben. Auf dem Grundstück soll ein Büroneubau mit insgesamt vier Geschossen und einer Gesamtnutzfläche von ca. 3.400 m 2 errichtet werden. Zudem sollen 25 Außenstellplätze realisiert werden. Die Eingabeplanung für das Bauvorhaben ist für 2020 geplant.
Brückenstraße, Hohen Neuendorf
Im Juli 2019 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PW Brückenstr. Hohen Neuendorf GmbH & Co. KG in der Metropolregion Berlin das 8.789 m 2 große Baugrundstück an der Brückenstraße in Hohen Neuendorf erworben. Mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 6.301 m 2 sind 100 Apartments und 44 Eigentumswohnungen sowie die zusätzliche Erstellung eine Tiefgarage mit 115 Stellplätzen vorgesehen. Die Eingabeplanung für die Baugenehmigung ist in Vorbereitung.
Frankenallee 98-102, Frankfurt
Im Februar 2019 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PW Frankenallee 98-102 Frankfurt GmbH & Co. KG in der Metropolregion Rhein-Main die 3.389 m² große Liegenschaft in der Frankenallee im Frankfurter Stadtteil Gallus erworben. Die Planung sieht die Errichtung einer Mehrfamilienhausanlage mit ca. 104 Eigentumswohnungen und einer Gesamtwohnfläche von 6.076 m² vor. Zudem soll eine Tiefgarage mit 63 Stellplätzen realisiert werden. Nach Erhalt der Baugenehmigung ist in 2020 der Vertriebsstart geplant.
Hochschulring 25, Berlin
Ende April 2019 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PG Hochschulring 25 Wildau GmbH & Co. KG in der Metropolregion Berlin das 4.600 m 2 große Baugrundstück am Hochschulring im Wissenschafts- und Technologiepark in Wildau erworben. Das Konzept sieht einen Büroneubau mit einer Gewerbefläche von ca. 6.620 m 2 und eine Tiefgarage mit 156 Stellplätzen vor. Für das Bauvorhaben wurde in 2019 die Eingabeplanung für die Baugenehmigung eingereicht.
Hohenfelder Allee 17-19, Hamburg
Anfang September 2019 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PG Hohenfelder Allee 17-19 Hamburg GmbH & Co. KG in der Metropolregion Hamburg die 1.993 m 2 große Liegenschaft an der Hohenfelder Allee in Hamburg-Nord erworben. Geplant wird ein modernes Bürogebäude mit insgesamt ca. 3.314 m 2 Gewerbefläche, eine Tiefgarage mit 49 Stellplätzen sowie 10 Außenstellplätze. Für das Bauvorhaben wird die Eingabeplanung für die Baugenehmigung in 2020 vorbereitet.
Linzer Straße 361, Wien
Mitte September 2019 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PIW Wohnbau neun GmbH & Co. KG in der Metropolregion Wien das 2.996 m 2 große Grundstück an der Linzer Straße in Wien-Penzing erworben. Das Konzept sieht die Errichtung einer Mehrfamilienhausanlage mit 120 Wohneinheiten und einer Tiefgarage mit 50 Stellplätzen vor. Die geplante Gesamtwohnfläche soll ca. 5.000 m 2 betragen. Die Eingabeplanung für die Baugenehmigung ist in Vorbereitung.
Ludwigshafener Straße 14-16, Düsseldorf
Ende Mai 2019 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PW Ludwigshafener Str. 14-16 Düsseldorf GmbH & Co. KG in der Metropolregion Rheinland die 2.271 m 2 große Liegenschaft an der Ludwigshafener Straße im Düsseldorfer Stadtteil Eller erworben. Die Planung sieht ein Mehrfamilienhaus mit insgesamt 25 Eigentumswohnungen und einer Gesamtwohnfläche von ca. 2.067 m 2 vor. Zusätzlich ist die Errichtung von 12 Außenstellplätzen und 14 Carports vorgesehen. Die Eingabeplanung für das Bauvorhaben ist für 2020 geplant.
Schillerpromenade 2, Hohen Neuendorf
Anfang September 2019 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PW Schillerpromenade 2 Hohen Neuendorf GmbH & Co. KG in der Metropolregion Berlin das 9.189 m 2 große Baugrundstück an der Schillerpromenade in Hohen Neuendorf erworben. Die Planung sieht den Neubau von sechs Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 36 Eigentumswohnungen und 45 Außenstellplätzen vor. Es soll damit eine Gesamtwohnfläche von ca. 3.294 m 2 realisiert werden. Der Vertriebsstart ist in Vorbereitung und für 2020 vorgesehen.
Worringer Platz 4, Düsseldorf
Ende August 2019 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PW Worringer Platz 4 Düsseldorf GmbH & Co. KG in der Metropolregion Rheinland das 2.537 m 2 große Grundstück am Worringer Platz in Düsseldorf-Stadtmitte erworben. Die Planung sieht ein Apartmentkomplex mit 147 Wohneinheiten sowie eine Tiefgarage mit 39 Stellplätzen vor. Die Gesamtwohnfläche wird ca. 4.520 m2 betragen. Die Eingabeplanung für die Baugenehmigung ist in Vorbereitung.
Bei den weiteren 24 laufenden Immobilienentwicklungen (Stand: 31. Dezember 2019) wird die Projektrealisierung vorangetrieben. Da eine Vielzahl von neuen Immobilienentwicklungen in 2019 begonnen wurde, befindet sich die Mehrzahl der Objekte im Planungsstadium und in der Vorbereitung für die Vertriebs- und Baureife.
Bei dem sehr gut vermarkteten Wohnbauensemble in der Fürther Straße in Nürnberg laufen bereits die Innenausbauarbeiten. Mit den Rohbauarbeiten wurde beim Wohnbauvorhaben Potsdamer Chaussee in Berlin begonnen. Im vollständig vermarktete Wohnobjekt Hugo-Cassirer-Straße sind die Übergaben an die neuen Wohnungseigentümer erfolgt und die baulichen Abschlussarbeiten laufen.
Nach erfolgreichem Abschluss der Planungs- und Genehmigungsphase ist Ende 2019 die Vermarktung für das Münchner Wohnbauvorhaben Landsberger Straße in Angriff genommen worden. Bei der Wohnanlage Waidmannsluster Damm in Berlin ist der Vertriebsstart erfolgt und mit der baulichen Realisierung wurde begonnen.
Neben den in 2019 neu erworbenen Objekten befinden sich die laufenden Immobilienentwicklungen Alfred-Kowalke-Straße, Eitelstraße, Roelckestraße, Rosenthaler Weg und Tempelhofer Damm in Berlin, Leipziger Straße sowie beide Babelsberger Straßen in Potsdam, Jahnstraße in Teltow, Haydnstraße und Bleichertwiete in Hamburg, Dankwardweg in Wiesbaden, Geschwister-Scholl-Straße, Levelingstraße und Mainburger Straße in der Metropolregion München sowie die vier Düsseldorfer Bauvorhaben Bilker Allee, Dillenburger Weg, Jägerstraße und Hansaallee zum Jahresende noch in der Planungs- und Genehmigungsphase sowie der Vertriebsphase. Für viele der Objekte wird mit deren Vertriebsreife in 2020 gerechnet.
Für 2020 ist die mittelbare Beteiligung an weiteren neuen Immobilienentwicklungen nicht ausgeschlossen. Hierbei wird dann unter Berücksichtigung der gesellschafts- vertraglich festgelegten Investitionskriterien und des Reinvestitionskonzeptes des AIF eine breite Diversifizierung der Investitionsmittel in wachstumsstarken Metropolenregionen an ausgewählten Standorten angestrebt.
Die Beteiligungen der PROJECT M 17 Beteiligungs GmbH & Co. KG haben sich im Einzelnen während des Geschäftsjahres wie folgt entwickelt:
| Name der Immobiliengesellschaft | Beteiligung 01.01.2019 | Einlagen 2019 | Rückführungen 2019 | Beteiligung 31.12.2019 |
| PROJECT PG Am Borsigturm 74 Berlin GmbH & Co. KG | 0,00 | 170.000,00 | 0,00 | 170.000,00 |
| PROJECT PW Alfred-Kowalke-Str. 29 Berlin GmbH & Co. KG | 10.000,00 | 157.000,00 | 0,00 | 167.000,00 |
| PROJECT PW Angerstr. 48 Süd Freising GmbH & Co. KG | 0,00 | 110.000,00 | 0,00 | 110.000,00 |
| PROJECT PG Babelsberger Str. Berlin GmbH & Co. KG | 10.000,00 | 244.000,00 | 0,00 | 254.000,00 |
| PROJECT PG Babelsberger Str. 30-32 Potsdam GmbH & Co. KG | 10.000,00 | 60.000,00 | 0,00 | 70.000,00 |
| PROJECT PG Berliner Straße 70A Berlin GmbH & Co. KG | 0,00 | 70.000,00 | 0,00 | 70.000,00 |
| PROJECT PW Bilker Allee 233 Düsseldorf GmbH & Co. KG | 86.000,00 | 30.000,00 | 0,00 | 116.000,00 |
| PROJECT PW Brückenstr. Hohen Neuendorf GmbH & Co. KG | 0,00 | 210.000,00 | 0,00 | 210.000,00 |
| PROJECT PW Bleichertwiete 10-16 Hamburg GmbH & Co. KG | 10.000,00 | 92.000,00 | 0,00 | 102.000,00 |
| PROJECT PW Dillenburger Weg 50 Düsseldorf GmbH & Co. KG | 10.000,00 | 0,00 | 0,00 | 10.000,00 |
| PROJECT PW Dankwardweg Wiesbaden GmbH & Co. KG | 10.000,00 | 0,00 | 0,00 | 10.000,00 |
| PROJECT PW Eitelstraße 9-10 Berlin GmbH & Co. KG | 10.000,00 | 0,00 | 0,00 | 10.000,00 |
| PROJECT PW Frankenallee 98-102 Frankfurt GmbH & Co. KG | 0,00 | 110.000,00 | 0,00 | 110.000,00 |
| PROJECT PW Fürther Str. 188 Nürnberg GmbH Co. KG | 275.000,00 | 0,00 | -194.000,00 | 81.000,00 |
| PROJECT PW Geschwister-Scholl-Str. Dachau GmbH & Co. KG | 177.000,00 | 0,00 | 0,00 | 177.000,00 |
| PROJECT PW Hugo-Cassirer-Str. Berlin GmbH & Co. KG | 10.000,00 * | 144.000,00 | -15.000,00 | 134.000,00 |
| PROJECT PG Hohenfelder Allee 17-19 Hamburg GmbH & Co. KG | 0,00 | 100.000,00 | 0,00 | 100.000,00 |
| PROJECT PG Hochschulring 25 Wildau GmbH & Co. KG | 0,00 | 438.000,00 | 0,00 | 438.000,00 |
| PROJECT PW Hansaallee 242 Düsseldorf GmbH & Co. KG | 10.000,00 | 0,00 | 0,00 | 10.000,00 |
| PROJECT PW Haydnstraße 11 Hamburg GmbH & Co. KG | 122.000,00 | 0,00 | 0,00 | 122.000,00 |
| PROJECT PW Jahnstraße Teltow GmbH & Co. KG | 10.000,00 | 275.000,00 | 0,00 | 285.000,00 |
| PROJECT PW Jägerstraße 46 Düsseldorf GmbH & Co. KG | 10.000,00 | 190.000,00 | 0,00 | 200.000,00 |
| PROJECT PW Landsberger Straße 459 München GmbH & Co. KG | 10.000,00 | 30.000,00 | 0,00 | 40.000,00 |
| PROJECT PW Levelingstr. 32-34 Ingolstadt GmbH & Co. KG | 85.000,00 | 152.000,00 | 0,00 | 237.000,00 |
| PROJECT PW Ludwigshafener Str. 14-16 Düsseldorf GmbH & Co. KG | 0,00 | 30.000,00 | 0,00 | 30.000,00 |
| PROJECT PW Leipziger Str. 9-10 Potsdam GmbH & Co. KG | 10.000,00 | 130.000,00 | 0,00 | 140.000,00 |
| PROJECT PW Mainburger Str. Freising GmbH & Co. KG | 60.000,00 | 0,00 | 0,00 | 60.000,00 |
| PROJECT PW Potsdamer Chaussee 72-74 Berlin GmbH & Co. KG | 244.000,00 | 25.000,00 | -25.000,00 | 244.000,00 |
alle Werte in EUR
| Name der Immobiliengesellschaft | Beteiligung 01.01.2019 | Einlagen 2019 | Rückführungen 2019 | Beteiligung 31.12.2019 |
| PROJECT PW Roelckestr. 13 Berlin GmbH & Co. KG | 135.000,00 | 0,00 | 0,00 | 135.000,00 |
| PROJECT PW Rosenthaler Weg 50, 54 Berlin GmbH & Co. KG | 97.000,00 | 50.000,00 | 0,00 | 147.000,00 |
| PROJECT PW Schillerpromenade 2 Hohen Neuendorf GmbH & Co. KG | 0,00 | 100.000,00 | 0,00 | 100.000,00 |
| PROJECT PW Tempelhofer Damm 156 Berlin GmbH & Co. KG | 10.000,00 | 140.000,00 | 0,00 | 150.000,00 |
| PROJECT PW Waidmannsluster Damm 161 /163 Berlin GmbH & Co. KG | 10.000,00 | 90.000,00 | 0,00 | 100.000,00 |
| PROJECT PW Worringer Platz 4 Düsseldorf GmbH & Co. KG | 0,00 | 170.000,00 | 0,00 | 170.000,00 |
* Geleistete Hafteinlage in Höhe von 10.000,00 € bleibt bestehen
alle Werte in EUR
Die Beteiligungen der PROJECT M 17 Europa GmbH haben sich im Einzelnen während des Geschäftsjahres wie folgt entwickelt:
| Name der Immobiliengesellschaft | Beteiligung 01.01.2019 | Einlagen 2019 | Rückführungen 2019 | Beteiligung 31.12.2019 |
| PROJECT PIW Wohnbau neun GmbH & Co. KG (Linzer Straße 361) | 0,00 | 10.000,00 | 0,00 | 10.000,00 |
| alle Werte in EUR |
d) Finanzielle und nicht finanzielle Leistungsindikatoren
Finanzielle Leistungsindikatoren
Der AIF konnte zum Stichtag mittelbar über seine Beteiligungsgesellschaft eine Investitionsquote von 88,76 Prozent des frei verfügbaren Investitionskapitals erreichen, was für eine stabile Wertentwicklung des AIF positiv zu werten ist. Der Wert des Investmentvermögens steigt für die Phase, in der sich der AIF befindet, planmäßig an.
Mitarbeiter
Für die Entwicklung und die Zukunftsfähigkeit des Investitionsportfolios der Gesellschaft sind die Mitarbeiter der KVG der entscheidende Erfolgsfaktor. Das Leistungsvermögen und die Einsatzfähigkeit der Mitarbeiter werden entsprechend ihrer Aufgaben und Potenziale im Rahmen einer innovativen und bedarfsorientierten Personalentwicklung bestmöglich gefördert. Als Dienstleistungsunternehmen stehen der Dienstleistungsgedanke und die Verantwortung gegenüber dem Vermögen des Anlegers im Vordergrund. Diese Einstellung wird von den Mitarbeitern der PROJECT Investment AG konsequent umgesetzt. Ein hohes Maß an Engagement und Leistungswillen wird ebenfalls gefordert.
Kundenzufriedenheit
Die KVG ist gemäß § 28 Absatz 2 KAGB verpflichtet, geeignete Verfahren und Vorkehrungen zu implementieren und zu treffen, die gewährleisten, dass ein ordnungsgemäßer Umgang mit Anlegerbeschwerden erfolgt und dass die Anleger der von ihr verwalteten alternativen Investmentvermögen ihre Rechte uneingeschränkt wahrnehmen können.
Aus dem Beschwerdemanagementbericht der Gesellschaft für das Jahr 2019 ist ersichtlich, dass sich die Anzahl der Beschwerden gemessen am verwalteten Beteiligungskapital auf 0,04 Prozent (Vorjahr: 0,07 Prozent) bzw. gemessen an der Anzahl der Beteiligten auf 0,07 Prozent (Vorjahr: 0,14 Prozent) beläuft. Dies bestätigt eine sehr hohe Kundenzufriedenheit.
e) Wertentwicklung der Gesellschaft
Der Wert des Investmentvermögens der Gesellschaft ist von 1.840.295,27 EUR um 3.197.436,87 EUR auf 5.037.732,14 EUR gestiegen.
Der Wert des Investmentvermögens der Gesellschaft steigt seit der Auflegung des AIF kontinuierlich an. Dies ist zum einen auf die Einwerbung von neuem Kommanditkapital in der Platzierungsphase zurückzuführen. Zum anderen führt das Konzept der Einlagenerbringung mit laufenden Teilzahlungen der Anleger zu einem stetigen Anstieg der Investitionen in die Beteiligungsgesellschaft und damit mittelbar in die Projektentwicklungen. Dadurch ist zu erwarten, dass das Investmentvermögen der Gesellschaft in den folgenden Geschäftsjahren weiter ansteigt. Die bisherige Wertentwicklung ist kein Indikator für zukünftige Wertentwicklungen. Gleichwohl wird die Gesellschaft die zur Auflage des AIF rechnerisch prognostizierte Rendite im Durchschnitt voraussichtlich nicht erreichen.
4. SONSTIGE AUFSICHTSRECHTLICHE ANGABEN
a) Vergütung Mitarbeiter der KVG
Im Geschäftsjahr 2019 hat die KVG an ihre Mitarbeiter 2.393.953,16 EUR bezahlt, davon 2.218.953,16 EUR feste Vergütung und 175.000,00 EUR als variable Vergütung. Die Vergütungssysteme stehen im Einklang mit den Regelungen des Interessenskonfliktmanagementsystems. Durchschnittlich hatte die KVG 31 Mitarbeiter und drei Vorstände.
Mitarbeiter, deren berufliche Tätigkeit sich auf das Risikoprofil der Gesellschaft auswirkt, haben im Geschäftsjahr 1.072.138,83 EUR erhalten und sind alles Führungskräfte. Die KVG verwaltet 17 Investmentkommanditgesellschaften, so dass eine sachgerechte Aufteilung auf den einzelnen AIF nicht möglich ist.
Die KVG hat den Datenschutz sowie die interne Revision ausgelagert. Die Auslagerungsunternehmen sind für eine Vielzahl weiterer Unternehmen als Dienstleister tätig. Die Vergütungen der Mitarbeiter der Auslagerungsunternehmen sind in den vorgenannten Beträgen nicht enthalten.
b) Wesentliche Veränderungen der im Verkaufsprospekt aufgeführten Informationen
Nach der Auflegung des AIF, gab es Im Geschäftsjahr 2019 keine Anpassungen.
c) Anzahl der Anteile
Die Gesellschaft hat ein Zeichnungsvolumen von 39.459.120,00 EUR mit 1.401 Zeichnungen sowie der Hafteinlage der Treuhandkommanditistin. Der Ausgabepreis für einen Anleger entspricht der Summe aus seinem gezeichneten Kommanditkapital und dem Ausgabeaufschlag. Das gezeichnete Kommanditkapital beträgt mindestens 10.140,00 EUR. Die Zahlung des gezeichneten Kommanditkapitals erfolgt mittels einer anfänglichen Einmalzahlung zuzüglich Ausgabeaufschlag und monatlichen Teilzahlungen. Die monatlichen Teilzahlungen betragen mindestens 60 EUR und müssen ganzzahlig sein. Damit gibt es keine im Umlauf befindlichen Anteile der Gesellschaft.
Bamberg, den 31. März 2020
PROJECT Fonds Reale Werte GmbH
Ralf Cont, Geschäftsführer
Matthias Hofmann, Geschäftsführer
V Erklärung nach §§ 158, 135 KAGB i. V. m. §§ 264 Absatz 2 Satz 3, 289 Absatz 1 Satz 5 HGB für das Geschäftsjahr 2019
VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER
Nach bestem Wissen versichern wir, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Investmentkommanditgesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Investmentkommanditgesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird.
Bamberg, den 31. März 2020
PROJECT Fonds Reale Werte GmbH
Ralf Cont, Geschäftsführer
Matthias Hofmann, Geschäftsführer
VI Vermerk des unabhängigen Abschlussprüfers
An die PROJECT Metropolen 17 geschlossene Investment GmbH & Co. KG, Bamberg
Vermerk über die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts
Prüfungsurteile
Wir haben den Jahresabschluss der PROJECT Metropolen 17 geschlossene Investment GmbH & Co. KG, Bamberg, bestehend aus der Bilanz zum 31.12.2019, der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019 sowie dem Anhang einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der PROJECT Metropolen 17 geschlossene Investment GmbH & Co. KG, Bamberg, für das Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019 geprüft.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse
| • |
entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für bestimmte Personengesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des deutschen Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und den einschlägigen europäischen Verordnungen und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31.12.2019 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019 und |
| • |
vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen. |
Gemäß § 159 Satz 1 i.V.m. § 136 KAGB i.V.m. § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.
Grundlage für die Prüfungsurteile
Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 159 Satz 1 i.V.m. § 136 KAGB i.V.m.§ 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt »Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts« unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignetsind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht
Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für bestimmte Personengesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des deutschen KAGB und den einschlägigen europäischen Verordnungen in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.
Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.
Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen entspricht. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und einschlägigen europäischen Verordnungen zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.
Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts
Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen entspricht sowie einen Vermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.
Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 KAGB i. V. m. §317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.
Darüber hinaus
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identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. |
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gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben. |
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beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben. |
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ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Vermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Vermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann. |
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beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen gesetzlichen Vorschriften und der einschlägigen europäischen Verordnungen ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. |
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beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft. |
Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.
Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen
Vermerk über die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten
Prüfungsurteil
Wir haben auch die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten der PROJECT Metropolen 17 geschlossene Investment GmbH & Co. KG zum 31.12.2019 geprüft.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse erfolgte die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß.
Grundlage für das Prüfungsurteil
Wir haben unsere Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in Übereinstimmung mit § 159 i.V.m. § 136 Abs. 2 KAGB unter Beachtung des International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) »Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information« (Stand Dezember 2013) durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt »Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten« unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu dienen.
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten
Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind verantwortlich für die in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu ermöglichen.
Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten
Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten ordnungsmäßig ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten beinhaltet.
Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 159 i.V.m. § 136 Abs. 2 KAGB unter Beachtung des International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) »Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information« (Stand Dezember 2013) durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Zuweisung stets aufdeckt. Falsche Zuweisungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.
Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.
Darüber hinaus
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identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Zuweisungen von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Zuweisungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Zuweisungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. |
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beurteilen wir die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten unter Berücksichtigung der Erkenntnisse aus der Prüfung des relevanten internen Kontrollsystems und von aussagebezogenen Prüfungshandlungen überwiegend auf Basis von Auswahlverfahren. |
Hamburg, 29. Juni 2020
RBD Realtreuhand GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Gez. Gerold Winter, Wirtschaftsprüfer
Gez. Olaf Oestreich, Wirtschaftsprüfer
