Ein Vermieter kündigt eine Wohnung wegen Eigenbedarfs für eine Angehörige. Später ändern sich die Verhältnisse: Die Person, die eigentlich einziehen sollte, kann aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr umziehen, und auch der ursprüngliche Anlass für den Einzug fällt weitgehend weg. Wird die Kündigung dadurch nachträglich missbräuchlich?
Mit dieser für viele Mieter und Vermieter wichtigen Frage hat sich das Schweizer Bundesgericht im Urteil 4A_318/2026 vom 30. Juli 2026 beschäftigt. Die Antwort des Gerichts ist deutlich: Entscheidend ist grundsätzlich, ob der geltend gemachte Eigenbedarf im Zeitpunkt der Kündigung tatsächlich und ernsthaft bestand. Fällt dieser Grund erst später aufgrund einer veränderten Situation weg, wird eine ursprünglich zulässige Kündigung dadurch nicht automatisch nachträglich treuwidrig.
Das Urteil enthält darüber hinaus eine zweite wichtige Botschaft für Mieter: Wer nach einer Kündigung eine längere Erstreckung des Mietverhältnisses verlangt, muss ernsthafte und nachvollziehbare Anstrengungen unternehmen, eine neue Wohnung zu finden. Reine Internetrecherchen und das Sammeln von Wohnungsinseraten können dafür zu wenig sein.
Der Ausgangsfall: 5,5-Zimmer-Wohnung in Obwalden
Das betroffene Ehepaar hatte seit dem 1. April 2019 eine 5,5-Zimmer-Wohnung gemietet. Im Oktober 2021 wechselte das Eigentum an der Liegenschaft. Die neuen Eigentümer übernahmen kraft Gesetzes das bestehende Mietverhältnis.
Im März 2022 unterzeichneten Vermieter und Mieter zunächst eine Vereinbarung, wonach das Mietverhältnis per 30. Juni 2022 beendet werden sollte. Die Mieter verliessen die Wohnung jedoch nicht. Ein von den Vermietern angestrengtes Ausweisungsverfahren im sogenannten Rechtsschutz in klaren Fällen blieb erfolglos. Auch ein späteres Ausweisungsverfahren führte nicht zum gewünschten Ergebnis: Das Kantonsgericht Obwalden wies die entsprechende Klage im Dezember 2023 ab; das Obergericht bestätigte diesen Entscheid im Juni 2024.
Parallel dazu hatten die Eigentümer einen anderen Weg eingeschlagen: Am 23. Dezember 2022 kündigten sie das Mietverhältnis mit den vorgeschriebenen amtlichen Formularen auf den 31. März 2023.
Die Mieter verlangten daraufhin eine Begründung für die Kündigung.
Eigenbedarf wegen Kinderbetreuung
Mit Schreiben vom 18. Januar 2023 begründeten die Vermieter die Kündigung mit Eigenbedarf.
Eine pensionierte Verwandte sollte in die gekündigte Wohnung einziehen. Hintergrund war eine besondere familiäre Situation: In einer zweiten Wohnung derselben Liegenschaft lebte ihre Schwiegertochter mit Zwillingen. Diese litt nach den Feststellungen im Verfahren an Morbus Crohn und benötigte deshalb Unterstützung bei der Kinderbetreuung. Die Angehörige sollte in die frei werdende Wohnung ziehen, um in unmittelbarer Nähe zu wohnen und bei der Betreuung der Kinder helfen zu können.
Die betreffende Frau wurde im kantonalen Verfahren als Zeugin vernommen.
Für die Gerichte war schließlich entscheidend, dass sie zum Zeitpunkt der Kündigung tatsächlich die Absicht hatte, nach Ablauf der Kündigungsfrist in die Wohnung einzuziehen. Das Obergericht des Kantons Obwalden hielt diesen Einzugswillen für erwiesen.
Die Mieter zweifelten den Eigenbedarf an
Die Mieter hielten die Begründung jedoch für nicht überzeugend.
Unter anderem argumentierten sie, dass bei einer früheren Ausweisungsverhandlung im August 2022 von einem geplanten Einzug der Angehörigen noch überhaupt keine Rede gewesen sei.
Außerdem habe die Frau gewusst, dass sie aufgrund des Abbruchs ihrer bisherigen Wohnung bereits bis Januar 2023 eine andere Unterkunft benötigte. Gleichzeitig habe sie damit rechnen müssen, dass die Mieter eine Kündigung anfechten und möglicherweise eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen würden. Ein rechtzeitiger Einzug zum Frühjahr 2023 sei deshalb von vornherein wenig realistisch gewesen.
Die Mieter versuchten daraus abzuleiten, der behauptete Eigenbedarf sei nicht ausreichend ernsthaft beziehungsweise nicht tatsächlich realisierbar gewesen.
Hinzu kam eine weitere Entwicklung: Die familiären Umstände änderten sich später erheblich. Die Person, die eigentlich einziehen sollte, musste wegen ihres eigenen stark verschlechterten Gesundheitszustands auf ihre Umzugs- und Betreuungspläne verzichten. Außerdem verliess die ursprünglich zu unterstützende Frau mit ihren Zwillingen später die Liegenschaft.
Aus Sicht der Mieter sprach deshalb spätestens diese Entwicklung gegen die Aufrechterhaltung der Kündigung.
Bundesgericht: Maßgeblich ist der Kündigungszeitpunkt
Das Bundesgericht folgte dieser Argumentation nicht.
Dreh- und Angelpunkt der Entscheidung ist Art. 271 Abs. 1 des Schweizer Obligationenrechts. Danach kann eine Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen angefochten werden, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
Wichtig ist dabei eine Besonderheit des Schweizer Mietrechts: Eine ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses benötigt grundsätzlich nicht erst einen speziellen gesetzlichen Kündigungsgrund. Die Vertragsparteien können unter Einhaltung der maßgeblichen Fristen und Termine kündigen. Die Kündigung wird aber kontrollierbar, wenn sie treuwidrig beziehungsweise missbräuchlich erfolgt.
Das Bundesgericht verweist in seiner ständigen Rechtsprechung darauf, dass eine Kündigung etwa dann treuwidrig sein kann, wenn ihr kein objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse zugrunde liegt, sie aus Schikane erfolgt oder die berührten Interessen in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen.
Eigenbedarf kann dagegen grundsätzlich ein legitimes Interesse darstellen.
Nach den Ausführungen im aktuellen Urteil darf ein Vermieter den Wohnungsmietvertrag kündigen, um die Räume selbst oder durch nahe Verwandte beziehungsweise Verschwägerte nutzen zu lassen. Problematisch wird eine solche Begründung insbesondere dann, wenn der behauptete Eigenbedarf lediglich vorgeschoben ist.
Genau das sah das Bundesgericht im vorliegenden Fall nicht als erwiesen an.
Der Einzugswille war nach Auffassung der Vorinstanz echt
Hier zeigt sich eine für die Bewertung des Urteils wichtige prozessuale Feinheit.
Das Bundesgericht führte nicht selbst nochmals eine vollständige Beweisaufnahme darüber durch, ob die Angehörige tatsächlich einziehen wollte. Vielmehr war es grundsätzlich an die Sachverhaltsfeststellungen des Obergerichts gebunden.
Nach Art. 105 Abs. 1 BGG legt das Bundesgericht seinem Entscheid grundsätzlich den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat. Es greift nur ein, wenn diese Feststellung offensichtlich unrichtig – also insbesondere willkürlich – ist oder auf einer relevanten Rechtsverletzung beruht.
Genau diese hohe Schwelle konnten die Mieter nach Auffassung des Bundesgerichts nicht überwinden.
Sie kritisierten unter anderem die Aussage der als Zeugin befragten Angehörigen und machten geltend, bestimmte Aussagen seien durch die Richterin suggeriert worden. Das Bundesgericht hielt die Argumentation jedoch nicht für ausreichend, um die Beweiswürdigung der Vorinstanz als geradezu unhaltbar erscheinen zu lassen.
Damit blieb die entscheidende tatsächliche Feststellung bestehen: Die Angehörige beabsichtigte im Dezember 2022 tatsächlich, nach Ende der Kündigungsfrist in die Wohnung einzuziehen und die Familie bei der Kinderbetreuung zu unterstützen.
Das ist ein zentraler Punkt des Urteils.
Die Entscheidung bedeutet also nicht, dass die bloße Behauptung „Eigenbedarf“ durch den Vermieter genügt. Im konkreten Verfahren wurde der ernsthafte Einzugswille vielmehr aufgrund der Beweisaufnahme als erwiesen angesehen – und diese Feststellung konnten die Mieter vor Bundesgericht nicht erfolgreich erschüttern.
Spätere Erkrankung ändert nichts an der ursprünglichen Kündigung
Noch interessanter ist die Frage, was passiert, wenn der zunächst echte Eigenbedarf später verschwindet.
Die Angehörige konnte schließlich aufgrund ihres eigenen schlechter werdenden Gesundheitszustands nicht mehr wie geplant einziehen. Damit entfiel der ursprüngliche Plan nachträglich.
Für das Bundesgericht spielte dies für die Wirksamkeit der Kündigung jedoch keine entscheidende Rolle.
Das Gericht knüpfte ausdrücklich an seine bisherige Rechtsprechung an: Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, ist grundsätzlich nach den Umständen im Zeitpunkt ihres Ausspruchs zu beurteilen. Ein Kündigungsgrund, der zu diesem Zeitpunkt real und ernsthaft vorhanden war, wird nicht allein deshalb rückwirkend unzulässig, weil er später wegfällt.
Dieser Grundsatz war bereits in BGE 145 III 143 festgehalten worden. Dort erklärte das Bundesgericht ebenfalls, dass Gegenstand der Anfechtung grundsätzlich der Kündigungsgrund zum Kündigungszeitpunkt ist. Fällt dieser Grund anschließend weg, führt dies nicht automatisch dazu, dass die Kündigung nachträglich treuwidrig wird.
Übertragen auf den aktuellen Fall bedeutet das:
Am 23. Dezember 2022 bestand nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz ein echter Einzugs- und Betreuungsplan. Dass dieser Plan später aus gesundheitlichen Gründen aufgegeben werden musste, änderte rückwirkend nichts an der rechtlichen Bewertung der Kündigung.
Auffälliger Datumsfehler im veröffentlichten Urteilstext
Im Wortlaut von Erwägung 2.5 findet sich offenbar ein redaktioneller Fehler: Dort heißt es, maßgeblich seien die Verhältnisse am 23. Dezember 2023.
Aus dem Sachverhalt und den übrigen Erwägungen ergibt sich jedoch eindeutig, dass die Kündigung bereits am 23. Dezember 2022 ausgesprochen wurde. Auch das Bundesgericht selbst bezeichnet an anderer Stelle ausdrücklich den 23. Dezember 2022 als Kündigungszeitpunkt. Es handelt sich daher erkennbar um einen Datumsfehler im veröffentlichten Text.
Was das Urteil nicht bedeutet
Aus der Entscheidung lässt sich nicht ableiten, dass spätere Entwicklungen bei einer Eigenbedarfskündigung grundsätzlich bedeutungslos wären.
Entscheidend ist die Frage, ob der Kündigungsgrund bei Ausspruch der Kündigung tatsächlich vorhanden war.
Wenn sich beispielsweise aus späteren Umständen überzeugend ableiten ließe, dass ein behaupteter Einzugswunsch schon ursprünglich nicht ernst gemeint war, könnte dies für die Beurteilung des ursprünglichen Motivs relevant werden. Das Bundesgericht betont in seiner allgemeinen Rechtsprechung, dass eine vorgeschobene Begründung gerade ein Indiz für Treuwidrigkeit sein kann. Der Kündigende muss zudem auf Verlangen den Kündigungsgrund angeben und im Streitfall zur Aufklärung beitragen.
Im Fall 4A_318/2026 war jedoch bereits verbindlich festgestellt worden, dass der Einzugswille im Dezember 2022 echt war.
Der Unterschied ist entscheidend:
Ein von Anfang an nur vorgeschobener Eigenbedarf kann eine Kündigung angreifbar machen. Ein ursprünglich echter Eigenbedarf wird dagegen grundsätzlich nicht allein deshalb zum Schein-Eigenbedarf, weil sich die Lebensumstände später ändern.
Zweiter Streitpunkt: Wie lange durfte die Familie noch bleiben?
Die Mieter verlangten hilfsweise eine Erstreckung des Mietverhältnisses um zwei Jahre.
Das Schweizer Mietrecht ermöglicht eine solche Erstreckung, wenn die Beendigung der Miete für den Mieter oder seine Familie eine Härte darstellen würde, die unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt wäre.
Nach Art. 272 OR sind dabei insbesondere die Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien, ein Eigenbedarf des Vermieters einschließlich seiner Dringlichkeit und die Situation auf dem örtlichen Wohnungsmarkt zu berücksichtigen. Bei Wohnraum lässt das Gesetz grundsätzlich eine Erstreckung von insgesamt bis zu vier Jahren zu.
Eine solche Maximaldauer ist jedoch kein Anspruch. Entscheidend bleibt immer die konkrete Interessenabwägung.
Psychische Belastung des Sohnes nicht hinreichend nachgewiesen
Die Familie führte unter anderem gesundheitliche beziehungsweise psychische Probleme ihres Sohnes an. Ein Wohnungswechsel könne dessen gesundheitliche und soziale Situation verschlechtern.
Die Vorinstanz sah eine entsprechende Anpassungs- oder Autismusstörung jedoch nicht als ausreichend nachgewiesen an.
Vor Bundesgericht legten die Mieter zusätzlich einen Vorabklärungsbericht zweier Psychologinnen vom 15. April 2026 vor. Das half ihnen prozessual nicht weiter: Das Bundesgericht behandelte den Bericht beziehungsweise die daraus abgeleiteten neuen Tatsachen als im bundesgerichtlichen Verfahren unzulässige Noven. Außerdem gelang es den Mietern nicht, die bisherige Tatsachenfeststellung als willkürlich auszuweisen.
Der Fall zeigt damit auch, wie wichtig es in einem Mietstreit sein kann, relevante medizinische oder andere Härtegründe frühzeitig und bereits im kantonalen Verfahren ausreichend zu belegen.
Wohnungsanzeigen allein waren dem Gericht zu wenig
Besonders praxisrelevant sind die Ausführungen zu den Suchbemühungen.
Die Mieter hatten nach den Feststellungen der Vorinstanz zwar im Internet nach Wohnungen gesucht und eine Zusammenstellung verschiedener Inserate eingereicht. Sie hatten aber keine einzige Wohnung besichtigt.
Das genügte den Gerichten nicht.
Das Bundesgericht erinnerte daran, dass die Erstreckung eines Mietverhältnisses vor allem dazu dient, dem Mieter zusätzliche Zeit zu verschaffen, um geeignete neue Räume zu finden. Deshalb gehört zur Interessenabwägung auch die Frage, ob sich der Mieter nach der Kündigung ernsthaft um Ersatzwohnraum bemüht hat.
Fehlen solche Anstrengungen oder sind sie unzureichend, darf dies bereits bei der Festlegung der ersten Erstreckungsdauer zulasten des Mieters berücksichtigt werden.
Im konkreten Fall beschränkte sich die Familie zudem auf Wohnungen mit einem Mietzins von weniger als 2.250 Franken. Nach den verbindlichen Feststellungen der kantonalen Gerichte hätten ihre wirtschaftlichen Möglichkeiten jedoch eine weitergehende Suche erlaubt. Auch deshalb bewertete das Bundesgericht die Wohnungssuche als zu eingeschränkt.
Was eine ernsthafte Wohnungssuche praktisch bedeutet
Das Urteil legt keine starre Mindestzahl von Bewerbungen oder Wohnungsbesichtigungen fest.
Es macht jedoch deutlich, dass Mieter im Streit um eine Erstreckung möglichst dokumentieren sollten, dass ihre Wohnungssuche tatsächlich über ein bloßes Beobachten des Marktes hinausgeht.
Dazu können je nach Situation insbesondere Bewerbungen auf Wohnungen, Kontaktaufnahmen mit Vermietern oder Verwaltungen, Besichtigungstermine, Absagen sowie nachvollziehbare Aufzeichnungen über erfolglose Suchbemühungen gehören.
Das bloße Vorlegen einer Sammlung geeigneter Inserate beweist dagegen noch nicht, dass tatsächlich versucht wurde, diese Wohnungen zu erhalten.
Die „kalte Erstreckung“ spielte eine zusätzliche Rolle
Eine Besonderheit des Falls war seine lange Verfahrensdauer.
Die Kündigung war bereits im Dezember 2022 ausgesprochen worden. Aufgrund der verschiedenen Gerichtsverfahren konnten die Mieter jedoch noch über Jahre faktisch in der Wohnung bleiben.
Das Bundesgericht bezeichnete dies als „kalte Erstreckung“.
Zum Zeitpunkt seines Urteils im Juli 2026 hatten die Mieter seit Ausspruch der Kündigung bereits mehr als dreieinhalb Jahre weiter in der Wohnung gelebt. Dies floss in die Beurteilung ein, ob ihnen nochmals eine weitergehende formelle Erstreckung gewährt werden musste.
Die erste kantonale Instanz hatte mit Entscheid vom 22. Mai 2025 eine einmalige Erstreckung bis zum 30. November 2025 gewährt. Eine darüber hinausgehende Verlängerung lehnten die Gerichte ab. Das Bundesgericht hielt dieses Ergebnis angesichts der unzureichenden Wohnungssuche und des bereits sehr langen faktischen Verbleibs in der Wohnung für vertretbar.
Warum Kündigungsanfechtung und Erstreckung auseinandergehalten werden müssen
Für Verbraucher ist noch eine weitere Unterscheidung wichtig.
Die Anfechtung der Kündigung und die Erstreckung des Mietverhältnisses sind zwei unterschiedliche Rechtsfragen.
Bei der Kündigungsanfechtung ging es darum, ob die Kündigung selbst wegen eines Verstosses gegen Treu und Glauben unwirksam sein sollte. Hier war vor allem ausschlaggebend, dass der Eigenbedarf zum Kündigungszeitpunkt nach den Feststellungen der Vorinstanz ernsthaft bestand.
Bei der Erstreckung wurde dagegen davon ausgegangen, dass die Kündigung grundsätzlich gültig ist. Anschließend ist zu prüfen, ob der Auszug für die Mieter eine solche Härte darstellt, dass ihnen trotzdem zusätzliche Zeit zugestanden werden muss. Hier findet eine deutlich breitere Interessenabwägung statt. Art. 272 OR nennt ausdrücklich sowohl die persönlichen und wirtschaftlichen Umstände der Mieter als auch den Eigenbedarf des Vermieters und die Situation auf dem örtlichen Wohnungsmarkt.
Deshalb kann eine Eigenbedarfskündigung gleichzeitig gültig sein und dem Mieter dennoch eine Erstreckung zustehen.
Im vorliegenden Fall scheiterte nicht nur die Anfechtung der Kündigung; auch für eine weitergehende Erstreckung sah das Bundesgericht keine ausreichende Grundlage.
Was Mieter aus dem Urteil mitnehmen können
Für Mieter lassen sich aus der Entscheidung mehrere praktische Punkte ableiten:
- Eigenbedarf darf hinterfragt werden. Entscheidend ist, ob der behauptete Nutzungswunsch tatsächlich ernsthaft bestand und nicht lediglich als Vorwand für die Kündigung verwendet wurde.
- Der Kündigungszeitpunkt ist zentral. Ein späterer Wegfall des Eigenbedarfs macht eine ursprünglich rechtmäßige Kündigung grundsätzlich nicht automatisch unwirksam.
- Widersprüche sollten frühzeitig dokumentiert werden. Wer der Auffassung ist, der Eigenbedarf sei nur vorgeschoben, sollte mögliche Widersprüche in der Kündigungsbegründung, frühere Aussagen und sonstige Beweismittel bereits vor den kantonalen Instanzen vorbringen.
- Härtegründe müssen belegt werden. Gesundheitliche oder familiäre Belastungen können bei einer Erstreckung erhebliches Gewicht haben. Sie müssen aber ausreichend nachgewiesen werden.
- Wohnungssuche bedeutet mehr als Inserate sammeln. Wer eine Erstreckung verlangt, sollte Bewerbungen, Besichtigungen, Kontaktaufnahmen und Absagen möglichst lückenlos dokumentieren.
- Das Suchbudget muss realistisch sein. Wer seine Suche ohne ausreichenden Grund auf Wohnungen beschränkt, die deutlich unter seinen finanziellen Möglichkeiten liegen, kann damit seine Position bei einem Erstreckungsbegehren schwächen.
Was das Urteil für Vermieter bedeutet
Auch Vermieter sollten das Urteil nicht als Freibrief verstehen.
Wer wegen Eigenbedarfs kündigt, sollte im Streitfall nachvollziehbar darlegen können, wer die Wohnung nutzen soll, aus welchem Grund und ob dieser Nutzungswunsch tatsächlich besteht.
Nach der allgemeinen Rechtsprechung des Bundesgerichts trägt zwar grundsätzlich der Empfänger der Kündigung die Last dafür, eine treuwidrige Kündigung darzutun. Der Kündigende muss aber redlich an der Aufklärung mitwirken, die Kündigung auf Verlangen begründen und gegebenenfalls die zur Beurteilung des Kündigungsgrunds erforderlichen Informationen liefern. Eine unklare, widersprüchliche oder falsche Begründung kann gegen die Ernsthaftigkeit des behaupteten Motivs sprechen.
Fazit: Echter Eigenbedarf bleibt trotz späterer Planänderung relevant
Das Bundesgericht bestätigt mit 4A_318/2026 im Wesentlichen seine bisherige Linie: Für die Frage, ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, kommt es grundsätzlich auf die Situation im Zeitpunkt der Kündigung an.
Im konkreten Fall stand nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz fest, dass die Angehörige im Dezember 2022 tatsächlich in die Wohnung einziehen wollte, um eine chronisch kranke Familienangehörige bei der Betreuung ihrer Zwillinge zu unterstützen. Dass dieser Plan später wegen gesundheitlicher und familiärer Veränderungen aufgegeben werden musste, machte die Kündigung nicht rückwirkend missbräuchlich.
Mindestens ebenso bedeutsam ist der zweite Teil der Entscheidung: Wer eine Erstreckung seines Mietverhältnisses erreichen möchte, sollte nach einer Kündigung sofort eine ernsthafte und dokumentierbare Wohnungssuche beginnen. Im konkreten Fall waren reine Internetrecherchen, keine einzige Besichtigung und ein nach Auffassung der Gerichte unnötig eng gesetztes Mietbudget zu wenig. Hinzu kam, dass die Familie aufgrund des langen Rechtsstreits bereits mehr als dreieinhalb Jahre faktisch in der Wohnung geblieben war.
Das Urteil schafft damit weniger eine neue Rechtsregel, als dass es zwei bereits bestehende Grundsätze des Schweizer Mietrechts besonders anschaulich bestätigt: Für die Rechtmäßigkeit einer Eigenbedarfskündigung zählt in erster Linie, ob der Kündigungsgrund beim Ausspruch echt war – und für eine Erstreckung zählt auch, was der Mieter selbst unternommen hat, um die Folgen der Kündigung abzufedern.
