Hinter der Verschärfung steht ein Problem, das in vielen europäischen Großstädten diskutiert wird: Wohnungen werden nicht dauerhaft vermietet, sondern tage- oder wochenweise Touristen angeboten.
Wiens Bürgermeister Michael Ludwig begründet die geplanten Maßnahmen damit, dass dadurch zunehmend Wohnungen dem regulären Wohnungsmarkt entzogen würden.
Wien verfügt bereits über vergleichsweise weitreichende Beschränkungen. Wohnungen dürfen grundsätzlich nur bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr kurzfristig vermietet werden, sofern keine entsprechende Ausnahmebewilligung vorliegt.
Nun soll die Kontrolle erheblich verschärft werden.
Jede Kurzzeitwohnung bekommt eine Registrierungsnummer
Kernstück der Reform ist ein eigenes Kurzzeitvermietungsregister.
Wer künftig eine Wohnung kurzfristig an Gäste vermieten möchte, muss diese zunächst bei der Stadt registrieren lassen.
Dabei soll es nicht genügen, lediglich persönliche Daten und die Adresse anzugeben. Die Behörde soll prüfen, ob rechtliche Gründe gegen eine Kurzzeitvermietung der jeweiligen Wohnung sprechen.
Bestehen keine Hindernisse, erhält die Wohnung eine Registrierungsnummer.
Diese Nummer funktioniert praktisch wie eine „Nummerntafel“ für Kurzzeitwohnungen: Erst damit soll die Unterkunft auf entsprechenden Plattformen angeboten werden dürfen.
Die Registrierungspflicht soll sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen gelten.
Airbnb und andere Plattformen müssen reagieren
Die Neuregelung richtet sich damit nicht allein an Vermieter.
Auch die Plattformen werden einbezogen.
Inserate, für die keine erforderliche Registrierungsnummer vorliegt, sollen nach Ablauf der jeweiligen Übergangsfristen gelöscht werden müssen.
Damit könnte die Kontrolle wesentlich einfacher werden. Behörden müssten nicht mehr ausschließlich einzelne Wohnungen und Vermieter ermitteln, sondern könnten bereits anhand öffentlich sichtbarer Angebote überprüfen, ob eine Unterkunft ordnungsgemäß registriert wurde.
Für Vermieter erhöht sich dadurch gleichzeitig das Risiko, dass nicht genehmigte Angebote schnell auffallen.
Bis zu 50.000 Euro Strafe
Wer sich nicht an die Registrierungspflicht hält, muss nach den angekündigten Regeln mit empfindlichen Sanktionen rechnen.
Vorgesehen sind Geldstrafen von bis zu 50.000 Euro.
Damit soll die Registrierung nicht lediglich eine formale Verpflichtung werden, sondern tatsächlich durchsetzbar sein.
Für Gastgeber bedeutet das: Spätestens ab 2027 wird es erheblich riskanter, Wohnungen außerhalb der vorgesehenen Regeln auf Kurzzeitplattformen anzubieten.
Übergangsfrist für bestehende Angebote
Die neuen Vorschriften sollen zum 1. Januar 2027 wirksam werden.
Für Wohnungen, die bereits zuvor als Kurzzeitunterkünfte angeboten wurden, ist allerdings eine Übergangsregelung vorgesehen.
Bestehende Gastgeber sollen dem Bericht zufolge bis zum Ende des ersten Quartals 2027 Zeit für die Registrierung bekommen.
Wer dagegen ab 2027 neu in die Kurzzeitvermietung einsteigt, soll unmittelbar ab dem 1. Januar eine Registrierung benötigen.
Grundlage dafür soll das neue Wiener Kurzzeitvermietungsregistergesetz werden.
Nach dem derzeitigen Zeitplan soll das Gesetz noch im November vom Wiener Landtag beschlossen werden. Bis dahin handelt es sich folglich um eine geplante Neuregelung und noch nicht um geltendes Recht.
Zweites Schlupfloch im Visier
Die Registrierung ist nur ein Teil der Verschärfung.
Die Stadt will zugleich stärker gegen die Umwandlung regulärer Wohnungen in Beherbergungsstätten vorgehen.
Hintergrund ist ein rechtlicher Unterschied: Wird eine Immobilie nicht mehr als Wohnung, sondern als Beherbergungsstätte genutzt, können für sie andere Vorschriften gelten.
Nach Darstellung Ludwigs hätten gewerbliche Anbieter diese Möglichkeit genutzt, um die Regeln für klassische Kurzzeitvermietungen zu umgehen.
Genau das soll künftig schwieriger werden.
Mindestens 80 Prozent sollen Wohnungen bleiben
Nach den angekündigten Regeln sollen künftig mindestens 80 Prozent der betreffenden Flächen weiterhin tatsächlich als Wohnungen genutzt werden.
Damit will die Stadt verhindern, dass regulärer Wohnraum in größerem Umfang in Apartmenthäuser oder vergleichbare touristische Unterkünfte umgewandelt wird.
Auch diese Änderung soll ab Anfang 2027 greifen.
Die Stadt will zugleich verhindern, dass Eigentümer vor dem Stichtag noch schnell Umwidmungsanträge stellen.
Anträge, die seit dem Sommer gestellt wurden, sollen deshalb bereits nach den neuen Kriterien beurteilt werden. Ältere laufende Verfahren sollen dagegen von der Änderung nicht betroffen sein.
305 Umwandlungsanträge allein 2025
Dass das Thema für Wien an Bedeutung gewonnen hat, zeigen Zahlen der Baupolizei.
Demnach wurden 2025 insgesamt 305 Anträge im Zusammenhang mit der Umwandlung von Immobilien in Beherbergungsstätten eingereicht.
Nach Angaben der Behörde steigt die Zahl dieser Verfahren.
Für die Stadt ist die Reform deshalb nicht nur eine Reaktion auf private Airbnb-Vermieter. Sie richtet sich auch gegen die gewerbliche Umwandlung größerer Wohnobjekte in touristisch genutzte Apartments.
Mietervereinigung begrüßt Verschärfung
Unterstützung erhält die Stadt von der Mietervereinigung.
Deren Präsident Georg Niedermühlbichler, zugleich SPÖ-Gemeinderat, bezeichnet die Verschärfung als wichtige Entscheidung für Menschen, die in Wien bereits zur Miete wohnen oder eine Wohnung suchen.
Seine Argumentation: Wohnen sei ein Grundbedürfnis, während Kurzzeitvermietung ein Geschäft sei. Der reguläre Wohnungsmarkt müsse deshalb Vorrang haben.
Selbst Apartmentvermieter reagieren grundsätzlich positiv
Bemerkenswert ist, dass auch der Verband der Apartmentvermieter die angekündigte Registrierung grundsätzlich positiv bewertet.
Der Verband fordert allerdings eine klare Unterscheidung zwischen verschiedenen Vermietungsformen.
Kritischer sieht er die Einschränkungen bei der Umwidmung von Immobilien in Beherbergungsstätten.
Allein dadurch, dass solche Umwidmungen schwieriger würden, entstehe nicht automatisch zusätzlicher Wohnraum. Statt immer weiterer Verbote seien auch wirtschaftliche Anreize erforderlich, damit Eigentümer Gebäude sanierten und Wohnungen wieder regulär auf den Markt brächten.
FPÖ kritisiert Ludwigs Wohnungspolitik
Politisch ist die Reform umstritten.
Die Wiener FPÖ bezeichnet die Ankündigung als „Nebelkerze“. Landesparteichef Dominik Nepp macht die SPÖ für grundlegendere Probleme auf dem Wiener Wohnungsmarkt verantwortlich.
Graubereiche bei Airbnb seien zwar Teil des Problems. Die Debatte dürfe nach Ansicht der FPÖ aber nicht von der Situation bei Wiener Wohnen und dem geförderten Wohnungsneubau ablenken.
Grünen gehen die Maßnahmen nicht weit genug
Von einer anderen Seite kommt Kritik von den Wiener Grünen.
Sie begrüßen grundsätzlich eine stärkere Regulierung von Kurzzeitvermietungen, halten die angekündigten Maßnahmen jedoch für nicht weitreichend genug.
Insbesondere kritisieren sie die geplante 80-Prozent-Regel. Nach ihrer Auffassung verbleibt damit weiterhin zu viel Spielraum für die touristische Nutzung von Wohnflächen.
Damit zeigt sich eine ungewöhnliche politische Konstellation: Die einen halten die Verschärfung für einen Ablenkungsversuch, den anderen geht sie nicht weit genug.
Für Gastgeber wird 2027 zum entscheidenden Jahr
Für private und gewerbliche Kurzzeitvermieter dürfte vor allem die Registrierungspflicht praktische Folgen haben.
Bislang ist die zentrale Frage häufig, ob eine konkrete Wohnung überhaupt legal kurzfristig vermietet werden darf und ob eine Ausnahmegenehmigung erforderlich ist.
Das Register soll diese Kontrolle künftig bereits vor der Veröffentlichung eines Angebots ermöglichen.
Wer eine Wohnung neu über Airbnb oder vergleichbare Plattformen anbieten will, soll ab dem 1. Januar 2027 zunächst die erforderliche Registrierung benötigen. Bestehende Anbieter sollen nach dem angekündigten Modell noch eine Übergangsfrist bis Ende März erhalten.
Wer danach ohne die erforderliche Registrierung weitermacht, riskiert nicht nur die Löschung seines Inserats, sondern möglicherweise eine Geldstrafe von bis zu 50.000 Euro.
