Der geplante Verkauf des Berliner Luxushotels Adlon sorgt innerhalb des Gesellschafterkreises für Diskussionen. Im Zentrum der Kritik steht dabei weniger der Verkauf des traditionsreichen Hotels selbst als vielmehr die Frage, wie ein möglicher Verkaufserlös zwischen den Beteiligten verteilt wird.
Besonders umstritten ist eine Erfolgsbeteiligung der Immobiliengesellschaft Jagdfeld. Nach den vorliegenden Angaben soll Jagdfeld 20 Prozent des Kaufpreises erhalten, soweit dieser über 310 Millionen Euro liegt. Das Hotel gehört zu einem von Jagdfeld gemanagten Fonds.
Damit wird die konkrete Höhe eines möglichen Verkaufspreises für die Anleger besonders wichtig.
Die entscheidende Schwelle liegt bei 310 Millionen Euro
Die Konstruktion lässt sich vereinfacht so verstehen: Bis zu einem Verkaufspreis von 310 Millionen Euro greift die genannte Erfolgsbeteiligung nicht. Für den darüber hinausgehenden Betrag würde Jagdfeld nach den Angaben mit 20 Prozent beteiligt.
Bei einem hypothetischen Verkauf für 400 Millionen Euro läge der Betrag oberhalb der Schwelle beispielsweise bei 90 Millionen Euro. 20 Prozent davon wären 18 Millionen Euro.
Bei 450 Millionen Euro wären es bereits 28 Millionen Euro.
Gerade bei einem hochpreisigen Immobilienverkauf kann eine solche Regelung deshalb erhebliche Beträge ausmachen.
Warum einige Gesellschafter kritisch reagieren
Aus Anlegersicht liegt der Konflikt auf der Hand: Je höher der Verkaufspreis ausfällt, desto höher wird zwar grundsätzlich auch der Erlös für die Fondsgesellschaft – gleichzeitig steigt aber die Erfolgsbeteiligung des persönlich haftenden Gesellschafters.
Kritische Gesellschafter dürften sich deshalb vor allem dafür interessieren, wann diese Regelung vereinbart wurde, welche Leistungen damit vergütet werden und wie transparent sie gegenüber den Anlegern dargestellt wurde.
Entscheidend ist dabei allerdings eine wichtige Unterscheidung: Dass Anleger eine Vergütungsregelung wirtschaftlich kritisch sehen, bedeutet nicht automatisch, dass diese rechtlich zu beanstanden ist.
Jagdfeld verteidigt die Vereinbarung
Jagdfeld weist die Kritik zurück beziehungsweise verteidigt die Konstruktion. Gegenüber der Deutschen Presse-Agentur erklärte das Unternehmen:
„Es ist marktüblich, dass bei Überschreiten des Mindestverkaufspreises nicht nur die Gesellschafter profitieren, sondern auch der persönlich haftende Gesellschafter (phG).“
Aus Sicht des Fondsmanagements handelt es sich damit um eine erfolgsabhängige Vergütung: Wird beim Verkauf ein besonders hoher Preis erzielt, soll auch der verantwortliche persönlich haftende Gesellschafter daran beteiligt werden.
Ökonomisch ähnelt eine solche Konstruktion einer Erfolgsvergütung.
Der Verkaufspreis allein sagt noch wenig über den Anlegererfolg
Für Anleger ist allerdings ein anderer Punkt mindestens ebenso wichtig: Ein spektakulärer Verkaufspreis ist nicht identisch mit dem Betrag, der anschließend tatsächlich an die Gesellschafter ausgeschüttet werden kann.
Vom Verkaufserlös können – abhängig von der konkreten Fondsstruktur – beispielsweise bestehende Finanzierungen, Transaktionskosten, Steuern, Vergütungsansprüche und weitere Verpflichtungen abzuziehen sein.
Erst danach lässt sich beurteilen, welcher Nettoerlös tatsächlich für die Anleger verbleibt.
Deshalb sollte eine wirtschaftliche Bewertung des Adlon-Verkaufs nicht allein mit einer Schlagzeile wie „Hotel für 400 Millionen Euro verkauft“ enden.
Anleger sollten auf die Nettoabrechnung schauen
Für die Gesellschafter sind deshalb mehrere Zahlen entscheidend:
- tatsächlicher Verkaufspreis,
- Höhe der erfolgsabhängigen Vergütung,
- bestehende Verbindlichkeiten des Fonds,
- Verkaufs- und Beratungskosten,
- mögliche steuerliche Belastungen,
- verbleibender Nettoerlös und
- dessen Verteilung auf die Anleger.
Erst wenn diese Größen bekannt sind, lässt sich beurteilen, wie attraktiv ein Verkauf tatsächlich wäre.
Ein Interessenkonflikt, der Transparenz verlangt
Die Erfolgsbeteiligung schafft zumindest wirtschaftlich unterschiedliche Interessen, die transparent dargestellt werden sollten.
Einerseits hat Jagdfeld durch die 20-Prozent-Regelung einen starken Anreiz, einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen. Das kann grundsätzlich auch im Interesse der Anleger liegen.
Andererseits bedeutet jeder Euro Erfolgsvergütung, der an den persönlich haftenden Gesellschafter fließt, dass dieser Teil des Verkaufserlöses nicht vollständig bei den übrigen Gesellschaftern verbleibt.
Gerade deshalb kommt es auf die konkrete gesellschaftsvertragliche Grundlage der Vergütung an.
Das Adlon ist keine gewöhnliche Immobilie
Hinzu kommt die besondere Stellung des Hotel Adlon Kempinski Berlin. Das Haus am Brandenburger Tor gehört zu den bekanntesten Luxushotels Deutschlands. Lage, Historie und internationale Bekanntheit machen die Immobilie zu einem außergewöhnlichen Vermögenswert.
Ein Verkauf wäre deshalb nicht nur für die Fondsgesellschafter interessant. Er könnte auch einen wichtigen Hinweis darauf liefern, welche Preise internationale Investoren derzeit für absolute Spitzenimmobilien im deutschen Hotelsektor zu zahlen bereit sind.
Am Ende entscheidet die Rendite der Gesellschafter
Die Diskussion über die 20-Prozent-Beteiligung sollte deshalb nicht isoliert geführt werden. Für Anleger ist letztlich entscheidend, was sie über die gesamte Haltedauer investiert und zurückerhalten haben.
Dazu gehören frühere Ausschüttungen ebenso wie der mögliche Verkaufserlös.
Erst aus Anschaffungskosten, laufenden Ausschüttungen, zusätzlichen Einzahlungen und dem Nettoverkaufserlös lässt sich die tatsächliche Rendite bestimmen.
Genau hier dürfte auch die entscheidende Frage im Streit um den Adlon-Verkauf liegen: Nicht wie hoch der öffentlich genannte Kaufpreis ist, sondern wie viel davon nach allen Vergütungen und Verpflichtungen tatsächlich bei den Gesellschaftern ankommt.
