Der Catella Modernes Wohnen investiert ausschließlich in moderne Wohnimmobilien in europäischen Wachstumsmärkten. Das Geschäftsjahr 2025/2026 zeigt ein gemischtes Bild: Operativ präsentiert sich der Fonds weiterhin stabil, während die Vermögensentwicklung noch unter den Nachwirkungen des schwierigen Immobilienmarktes leidet.
Positive Aspekte
Besonders hervorzuheben ist die sehr hohe Vermietungsquote von 97,8 %, die gegenüber dem Vorjahr nochmals leicht verbessert werden konnte. Dies bestätigt die hohe Nachfrage nach den Wohnimmobilien des Fonds und sorgt für stabile Mieteinnahmen. Gleichzeitig profitiert der Fonds von einem strukturellen Wohnungsmangel in vielen europäischen Städten, der auch künftig steigende Mieten ermöglichen dürfte.
Auch die Finanzierungsstruktur wirkt solide. Mit einer Fremdfinanzierungsquote von 26,6 % bleibt die Verschuldung moderat. Besonders positiv ist der durchschnittliche Kreditzins von lediglich 1,4 % sowie die lange Zinsbindung, wodurch steigende Marktzinsen den Fonds kurzfristig nur gering belasten.
Der Verkauf einer Berliner Wohnimmobilie führte zu einem Veräußerungsgewinn von rund 5,5 Mio. Euro und stärkte die Ertragslage. Gleichzeitig konnte die Ausschüttung von 0,31 Euro auf 0,39 Euro je Anteil erhöht werden, was insbesondere einkommensorientierte Anleger positiv bewerten dürften.
Kritische Punkte
Trotz der stabilen operativen Entwicklung ist die Vermögensbasis weiter zurückgegangen. Das Fondsvermögen sank von 363,6 Mio. Euro auf 341,2 Mio. Euro, gleichzeitig verringerte sich der Anteilwert von 10,01 Euro auf 9,82 Euro. Dies zeigt, dass sich die Immobilienbewertungen noch nicht vollständig erholt haben.
Zusätzlich verzeichnete der Fonds erneut Netto-Mittelabflüsse von rund 15 Mio. Euro, da Anleger weiterhin Anteile zurückgaben und keine neuen Mittel zuflossen. Zwar sind die Abflüsse deutlich geringer als im Vorjahr, dennoch bleibt dies ein Warnsignal für die Marktstimmung gegenüber offenen Immobilienfonds.
Die Jahresrendite nach BVI-Methode fiel mit 1,2 % ebenfalls deutlich niedriger aus als im Vorjahr (3,0 %). Positiv bleibt allerdings die langfristige Entwicklung seit Fondsauflage mit einer Gesamtrendite von 12,3 %.
Chancen
Der Fonds ist auf einen Markt spezialisiert, der langfristig von mehreren strukturellen Trends profitiert:
anhaltender Wohnungsmangel in Europa,
sinkende Neubautätigkeit,
steigende Mieten,
demografisch bedingte Nachfrage,
zunehmendes Interesse institutioneller Investoren an Wohnimmobilien.
Diese Faktoren sprechen dafür, dass moderne Wohnimmobilien mittelfristig wieder stärker an Wert gewinnen könnten.
Risiken
Den Chancen stehen weiterhin mehrere Risiken gegenüber:
mögliche weitere Bewertungsanpassungen bei Immobilien,
anhaltende Anteilrückgaben,
geopolitische Unsicherheiten,
steigende Inflation und verzögerte Zinssenkungen,
allgemeine Liquiditätsrisiken offener Immobilienfonds.
Diese Risiken werden vom Fondsmanagement ausdrücklich genannt und kontinuierlich überwacht.
Fazit aus Anlegersicht
Der Catella Modernes Wohnen überzeugt vor allem durch sein hochwertiges Wohnimmobilienportfolio, eine sehr hohe Vermietungsquote sowie eine konservative Finanzierung. Operativ arbeitet der Fonds stabil und konnte die Ausschüttung erneut erhöhen. Gleichzeitig zeigen der gesunkene Anteilwert, das rückläufige Fondsvermögen und die fortgesetzten Mittelabflüsse, dass sich der Fonds weiterhin in einer Übergangsphase nach der Immobilienmarktkrise befindet.
Für langfristig orientierte Anleger, die regelmäßige Ausschüttungen und vergleichsweise stabile Erträge aus Wohnimmobilien suchen, bleibt der Fonds interessant. Wer hingegen kurzfristige Kurssteigerungen erwartet, sollte berücksichtigen, dass die vollständige Erholung der Immobilienbewertungen noch Zeit benötigen dürfte.
