Der Jahresbericht zum 30. Juni 2026 zeigt beim KCD-Catella Nachhaltigkeit IMMOBILIEN Deutschland ein weiterhin anspruchsvolles Bild. Zwar konnte der Fonds seine operative Ertragskraft aus dem Immobilienbestand behaupten und die Wertentwicklung gegenüber den beiden Vorjahren verbessern, doch erneute Abwertungen des Immobilienportfolios, Mittelabflüsse und eine deutlich reduzierte Ausschüttung belasten die Bilanz aus Anlegersicht. Die BVI-Rendite lag im Geschäftsjahr bei -1,2 %, nach -2,0 % im Vorjahr und -4,6 % im Geschäftsjahr 2023/2024. Damit hat sich die negative Entwicklung zwar abgeschwächt, eine nachhaltige Trendwende ist jedoch noch nicht erreicht.
Positiv hervorzuheben ist die weiterhin vorhandene operative Ertragsbasis. Der Fonds erzielte insgesamt 14,918 Mio. EUR Erträge, davon 12,339 Mio. EUR aus Immobilien. Allein die Mieterträge beliefen sich auf rund 10,016 Mio. EUR. Dem standen Aufwendungen von 8,616 Mio. EUR gegenüber. Das realisierte Ergebnis blieb mit 6,113 Mio. EUR deutlich positiv. Problematisch waren dagegen erneut die Bewertungen des Immobilienbestands: Nicht realisierte Verluste von rund 7,185 Mio. EUR führten dazu, dass das Gesamtergebnis des Geschäftsjahres mit rund -1,072 Mio. EUR negativ ausfiel. Für Anleger ist diese Unterscheidung wichtig: Das laufende Vermietungsgeschäft verdient weiterhin Geld, doch die Immobilienabwertungen zehren diese Erträge momentan vollständig auf.
Auch die Renditeentwicklung des Immobilienportfolios verdeutlicht dieses Spannungsfeld. Der Bruttoertrag der Immobilien lag bei 4,8 %, nach Bewirtschaftungsaufwand verblieb ein Nettoertrag von 3,6 %. Wertänderungen belasteten die Rendite jedoch mit -3,7 %. Immerhin ist dieser Bewertungsdruck geringer als in den beiden Vorjahren, als Wertänderungen von -5,4 % beziehungsweise -8,8 % ausgewiesen wurden. Dies könnte auf eine allmähliche Stabilisierung der Bewertungen hindeuten, reicht aber noch nicht aus, um von einer tatsächlichen Erholung zu sprechen.
Die Vermietungssituation ist dagegen vergleichsweise robust. Die Vermietungsquote erhöhte sich leicht von 94,5 % auf 94,7 %. Damit bleibt das Portfolio operativ gut ausgelastet. Das Fondsmanagement will vorhandene Leerstände weiter reduzieren und auslaufende Mietverträge frühzeitig verlängern. Gerade angesichts steigender Leerstände an verschiedenen deutschen Bürostandorten ist dies von Bedeutung, da der Fonds mit rund 53,6 % der Nettosollmieten einen erheblichen Büroanteil besitzt.
Kritischer ist die Entwicklung von Fondsvolumen und Anlegergeldern. Das Nettofondsvermögen sank innerhalb eines Jahres von 246,0 Mio. EUR auf rund 227,2 Mio. EUR. Gleichzeitig verringerte sich der Anteilwert von 10,21 EUR auf 9,82 EUR. Seit Juni 2023 ist der Anteilwert damit von 11,41 EUR kontinuierlich gefallen. Hinzu kommt ein Netto-Mittelabfluss von rund 9,6 Mio. EUR im Geschäftsjahr. Die Zahl der umlaufenden Anteile sank auf 23,12 Mio. Stück. Dies zeigt, dass Anleger weiterhin Kapital aus dem Fonds abziehen und die Fondsgesellschaft neben den Bewertungsverlusten auch mit einem schrumpfenden Volumen umgehen muss.
Auch der Liquiditätspuffer ist deutlich kleiner geworden. Die Bruttoliquidität reduzierte sich von 46,4 Mio. EUR auf 28,5 Mio. EUR, entspricht aber noch rund 12,5 % des Fondsvermögens. Gleichzeitig beträgt die Finanzierungsquote 29,3 %. Damit erscheint die Verschuldung insgesamt noch moderat. Positiv ist zudem, dass das Fondsmanagement das Zinsänderungs- und Liquiditätsrisiko selbst derzeit als gering einstuft. Die anhaltenden Mittelabflüsse sollten dennoch beobachtet werden, da Immobilienfonds bei größeren Rückgabewünschen strukturell darauf angewiesen sind, ausreichend liquide Mittel vorzuhalten oder gegebenenfalls Immobilien verkaufen zu können.
Für einkommensorientierte Anleger ist die Reduzierung der Ausschüttung ein weiteres Warnsignal. Für das Geschäftsjahr werden am 1. Oktober 2026 noch 0,19 EUR je Anteil ausgeschüttet, gegenüber 0,27 EUR im Vorjahr. Insgesamt fließen damit rund 4,393 Mio. EUR an die Anleger. Positiv ist allerdings, dass diese Ausschüttung aus dem realisierten Ergebnis finanziert werden kann und keine Entnahme aus dem Sondervermögen erforderlich ist. Zusätzlich werden rund 3,27 Mio. EUR auf neue Rechnung vorgetragen, was einen gewissen Puffer für kommende Geschäftsjahre schafft.
Die Kostenbelastung ist mit einer Gesamtkostenquote von 1,17 % unverändert. Allein die Verwaltungsvergütung betrug rund 2,252 Mio. EUR. Angesichts einer langfristig relativ niedrigen Rendite ist dieses Kostenniveau für Anleger nicht unbedeutend: Seit Auflage des Fonds im März 2017 beträgt die kumulierte BVI-Rendite lediglich 12,2 %, was laut Bericht einer durchschnittlichen Rendite von rund 1,2 % pro Jahr entspricht. Damit fällt die bisherige langfristige Rendite insbesondere gemessen am Immobilien- und Liquiditätsrisiko eher bescheiden aus.
Zusätzlich besteht ein projektspezifisches Risiko bei der Wohnprojektentwicklung in Heiligenhaus. Der ursprüngliche Projektentwickler musste Insolvenz anmelden, sodass der Fonds die vier Gebäude nun selbst fertigstellen lässt. Die Wohnungen sollen sukzessive im Laufe des Jahres 2027 bezugsfertig werden. Eine erfolgreiche Fertigstellung und Vermietung könnte künftig zusätzliche Erträge liefern; Verzögerungen oder höhere Baukosten würden dagegen die Rendite weiter belasten.
Fazit aus Anlegersicht: Der Fonds befindet sich weiterhin in einer Konsolidierungsphase. Für ihn sprechen eine hohe Vermietungsquote, ein positiver laufender Immobilienertrag, eine moderate Finanzierungsquote und die erkennbare Abschwächung der Immobilienabwertungen. Dagegen stehen der seit mehreren Jahren fallende Anteilwert, erneute nicht realisierte Verluste, erhebliche Mittelabflüsse, die deutlich gesunkene Liquidität sowie die reduzierte Ausschüttung. Besonders kritisch ist, dass trotz stabiler Mieterträge die Wertverluste des Immobilienportfolios bislang eine positive Gesamtrendite verhindern.
Für bestehende Anleger erscheint daher vor allem Beobachten angebracht: Entscheidend wird sein, ob die Immobilienbewertungen 2026/2027 tatsächlich einen Boden finden, die Mittelabflüsse nachlassen und das Projekt Heiligenhaus ohne weitere größere Belastungen fertiggestellt werden kann. Für Neuanleger bietet der Fonds derzeit zwar einen Einstieg auf einem deutlich niedrigeren Anteilwert als noch vor einigen Jahren, eine überzeugende Neubewertungschance ist aus dem Jahresbericht allein aber noch nicht abzuleiten. Insgesamt ergibt sich daher ein vorsichtig-neutrales Anlageurteil mit erhöhtem Beobachtungsbedarf.
