Der Jahresbericht 2025/2026 des Immobilienfonds Catella MAX zeigt aus Anlegersicht ein deutlich angespanntes Bild. Zwar verfügt der Fonds weiterhin über ein grundsätzlich ertragsfähiges Immobilienportfolio und kann seit seiner Auflage im Jahr 2010 auf eine langfristig beachtliche Wertentwicklung zurückblicken. Im aktuellen Geschäftsjahr dominieren jedoch Wertverluste, Mittelabflüsse und eine zunehmend angespannte Liquiditätssituation. Die BVI-Rendite fiel im Berichtszeitraum auf –6,4 %, nachdem sie bereits im Vorjahr mit –0,5 % negativ gewesen war. Gleichzeitig sank der Anteilwert von 19,18 EUR auf 17,77 EUR. Das Nettofondsvermögen verringerte sich von 359,3 Mio. EUR auf 311,7 Mio. EUR.
Besonders auffällig sind die erneuten Abwertungen des Immobilienbestandes. Den laufenden Erträgen von insgesamt 23,1 Mio. EUR standen Aufwendungen von rund 16,9 Mio. EUR gegenüber, sodass zunächst ein ordentlicher Nettoertrag von 6,2 Mio. EUR erzielt wurde. Das eigentliche Problem liegt somit weniger im laufenden Vermietungsgeschäft als in der Bewertung der Immobilien. Nicht realisierte Wertverluste von rund 27,6 Mio. EUR führten zusammen mit nur geringen Wertsteigerungen zu einem nicht realisierten Ergebnis von –27,1 Mio. EUR. Insgesamt schloss das Geschäftsjahr daher mit einem Verlust von rund 24,5 Mio. EUR ab. Für Anleger ist dies ein wichtiges Signal: Die Immobilien erwirtschaften weiterhin laufende Einnahmen, ihre Marktwerte stehen jedoch deutlich unter Druck.
Positiv fällt die Entwicklung der Vermietung aus. Die Vermietungsquote erhöhte sich von 90,2 % auf 92,8 %, wodurch sich das operative Fundament gegenüber dem Vorjahr verbessert hat. Die Immobilien erzielten Erträge von rund 21,9 Mio. EUR, davon rund 18,0 Mio. EUR aus Mieten. Der Bruttoertrag der Immobilien lag wie im Vorjahr bei 4,0 %, der Nettoertrag verringerte sich allerdings von 3,2 % auf 2,8 %. Gleichzeitig stieg der Bewirtschaftungsaufwand deutlich. Damit bleibt das Kerngeschäft stabil, bietet momentan jedoch nicht genügend Ertragskraft, um die negativen Wertveränderungen auszugleichen.
Aus Anlegersicht ist insbesondere die Liquiditätssituation kritisch. Im Geschäftsjahr wurden Anteile im Wert von rund 19,6 Mio. EUR zurückgegeben, während keine neuen Anteile ausgegeben wurden. Die Bruttoliquidität reduzierte sich von 24,7 Mio. EUR auf nur noch 13,9 Mio. EUR beziehungsweise rund 4,5 % des Nettofondsvermögens. Die gesetzliche Mindestliquidität von 5 % konnte gegen Ende des Geschäftsjahres nicht an jedem Bewertungstag eingehalten werden. Als Reaktion führte das Fondsmanagement eine Rückgabegebühr von 5 % ein. Außerdem sollen Immobilien verkauft werden, um weitere Rückgabeverlangen bedienen zu können; für die Zeit bis zum Eingang eines Immobilienverkaufserlöses wurde sogar ein kurzfristiges Darlehen aufgenommen. Dies erhöht für Anleger das Risiko, dass Immobilien nicht aus strategischen Gründen, sondern zur Beschaffung von Liquidität verkauft werden müssen.
Auch die Fremdfinanzierung verdient Aufmerksamkeit. Die Finanzierungsquote stieg von 29,0 % auf 31,3 %, das Kreditvolumen beträgt rund 140,5 Mio. EUR. Gleichzeitig laufen bei 20 % des Kreditvolumens die Zinsbindungen innerhalb eines Jahres und bei weiteren 15,3 % innerhalb von ein bis zwei Jahren aus. Damit müssen insgesamt 35,3 % der Finanzierungen innerhalb der kommenden zwei Jahre neu verzinst werden. Bei einem weiterhin erhöhten Zinsniveau könnte dies die Finanzierungskosten zusätzlich belasten. Bereits im abgelaufenen Geschäftsjahr entstanden Zinsaufwendungen von rund 3,4 Mio. EUR.
Die geplante Ausschüttung von 0,35 EUR je Anteil wirkt auf den ersten Blick positiv und liegt deutlich über den 0,19 EUR des Vorjahres. Bezogen auf den Anteilwert von 17,77 EUR entspricht dies einer Ausschüttungsrendite von knapp 2 %. Allerdings beträgt das realisierte Ergebnis des aktuellen Geschäftsjahres lediglich rund 2,57 Mio. EUR beziehungsweise 0,15 EUR je Anteil. Für die Ausschüttung von insgesamt 6,14 Mio. EUR greift der Fonds daher zusätzlich auf in früheren Jahren vorgetragene Erträge zurück. Die höhere Ausschüttung sollte deshalb nicht als Zeichen einer entsprechend verbesserten laufenden Ertragslage interpretiert werden.
Langfristig bleibt der Track Record des Fonds zwar respektabel: Seit der Auflage im Februar 2010 erzielte Catella MAX nach BVI insgesamt 157,1 % beziehungsweise rund 6 % pro Jahr. Die jüngere Entwicklung fällt jedoch deutlich schwächer aus. Nach +5,3 % im Geschäftsjahr 2022/2023 folgten –16,8 %, –0,5 % und nun –6,4 %. Die Immobilienwertveränderungen waren dabei insbesondere 2023/2024 und 2025/2026 stark negativ. Damit befindet sich der Fonds trotz seines langfristig guten Ergebnisses seit mehreren Jahren in einer schwierigen Anpassungsphase.
Fazit aus Anlegersicht: Catella MAX besitzt mit seinem Immobilienbestand, dem Schwerpunkt auf der wirtschaftsstarken Region München und der verbesserten Vermietungsquote weiterhin substanzielle Stärken. Das operative Vermietungsgeschäft funktioniert und generiert positive laufende Erträge. Dem stehen jedoch erhebliche Risiken gegenüber: wiederholte Immobilienabwertungen, ein sinkender Anteilwert, anhaltende Mittelabflüsse, eine niedrige Liquiditätsreserve sowie steigende Refinanzierungsrisiken. Besonders die Einführung der 5-%-Rückgabegebühr und die zur Liquiditätsbeschaffung notwendigen Immobilienverkäufe sind deutliche Warnsignale. Für bestehende Anleger erscheint daher vor allem entscheidend, ob es dem Fondsmanagement gelingt, die Mittelabflüsse zu stabilisieren und Immobilienverkäufe zu angemessenen Preisen durchzuführen. Erst eine nachhaltige Stabilisierung der Immobilienwerte und der Liquidität würde das Chancen-Risiko-Verhältnis wieder deutlich verbessern.
