Für tausende Anleger des offenen Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI könnte sich eine neue Möglichkeit eröffnen, mögliche Schadenersatzansprüche durchzusetzen. Nachdem der Fonds im Jahr 2024 durch eine erhebliche Abwertung seiner Immobilienbestände in die Schlagzeilen geraten war und viele Investoren hohe Verluste hinnehmen mussten, rückt nun die Frage der Risikoaufklärung in den Mittelpunkt juristischer Auseinandersetzungen.
Ein Beschluss des Landgerichts Nürnberg-Fürth könnte dabei den Weg für ein Musterverfahren nach dem Kapitalanleger-Musterverfahrensgesetz (KapMuG) ebnen. Sollte ein solches Verfahren eröffnet werden, könnten zahlreiche Anleger ihre Ansprüche gebündelt verfolgen lassen.
Milliardenfonds gerät nach Abwertung unter Druck
Der UniImmo Wohnen ZBI zählt zu den bekannten offenen Immobilienfonds in Deutschland. Lange galt die Anlage als vergleichsweise solide Möglichkeit, am Immobilienmarkt zu partizipieren.
Doch die deutliche Abwertung des Fondsvermögens im Juni 2024 führte bei vielen Anlegern zu erheblichen Verlusten. Zahlreiche Investoren sahen sich mit Wertminderungen konfrontiert, die sie bei einer vermeintlich risikoarmen Anlage nicht erwartet hatten.
Seitdem beschäftigen sich Gerichte, Verbraucherschützer und Anlegeranwälte zunehmend mit der Frage, ob die Risiken des Fonds tatsächlich korrekt dargestellt wurden.
Streit um den Risikoindikator
Im Mittelpunkt der juristischen Auseinandersetzung steht der sogenannte Risikoindikator im Basisinformationsblatt des Fonds.
Dieser Risikoindikator soll Anlegern eine schnelle Einschätzung ermöglichen, wie risikoreich eine Kapitalanlage ist. Die Skala reicht von eins bis sieben. Je höher der Wert, desto größer das Risiko möglicher Verluste.
Nach Auffassung des Landgerichts Nürnberg-Fürth könnte das Risiko des UniImmo Wohnen ZBI jedoch zu niedrig eingestuft worden sein. Das Gericht hatte bereits im Februar 2025 in einem Verfahren der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg erhebliche Zweifel an der damaligen Risikobewertung geäußert.
Konkret geht es um die Frage, ob die Einstufung mit den Risikoklassen zwei beziehungsweise drei den tatsächlichen Risiken der Anlage überhaupt gerecht wurde.
Warum die Risikoeinstufung so wichtig ist
Für viele Privatanleger stellen Basisinformationsblätter eine zentrale Entscheidungsgrundlage dar. Gerade sicherheitsorientierte Investoren orientieren sich häufig an den dort angegebenen Risikoklassen.
Wird ein Risiko zu niedrig dargestellt, kann dies erhebliche Auswirkungen auf die Anlageentscheidung haben.
Kritiker argumentieren, dass manche Anleger den Fonds möglicherweise nicht gezeichnet hätten, wenn die tatsächlichen Risiken transparenter dargestellt worden wären. Insbesondere konservative Investoren könnten sich durch eine zu niedrige Risikobewertung in falscher Sicherheit gewiegt gefühlt haben.
Musterverfahren könnte Anlegern helfen
Mit dem nun für zulässig erklärten Antrag auf ein Kapitalanleger-Musterverfahren rückt eine kollektive Aufarbeitung näher.
Das Kapitalanleger-Musterverfahrensgesetz wurde geschaffen, um zentrale Rechtsfragen in einer Vielzahl gleichgelagerter Verfahren einheitlich klären zu können. Statt hunderte oder tausende Einzelverfahren mit denselben Fragestellungen zu führen, werden grundlegende Fragen in einem Musterprozess entschieden.
Für betroffene Anleger kann dies erhebliche Vorteile bringen. Das Prozesskostenrisiko sinkt und zentrale Rechtsfragen werden einheitlich geklärt.
Allerdings ist die Einleitung des Musterverfahrens noch nicht endgültig beschlossen. Zunächst müssen weitere Voraussetzungen erfüllt werden, bevor tatsächlich ein KapMuG-Verfahren eröffnet wird.
Schadenersatz auch ohne Musterverfahren möglich
Anleger müssen jedoch nicht zwangsläufig auf ein mögliches Musterverfahren warten.
Bereits jetzt können individuelle Schadenersatzansprüche geprüft und geltend gemacht werden. Dabei kommen unterschiedliche Anspruchsgrundlagen in Betracht.
Neben möglichen Fehlern bei den Fondsunterlagen spielt insbesondere die Anlageberatung eine wichtige Rolle.
Gerichte sehen Beratungsfehler kritisch
Mehrere Gerichte haben sich bereits mit der Beratung von Anlegern beschäftigt, die Anteile am UniImmo Wohnen ZBI erworben haben.
Dabei ging es unter anderem um die Frage, ob Kunden ausreichend über die Risiken offener Immobilienfonds informiert wurden.
Ein weiterer Streitpunkt betrifft die gesetzlich vorgeschriebenen Rückgabefristen. Viele Anleger waren sich offenbar nicht bewusst, dass Anteile an offenen Immobilienfonds nicht jederzeit kurzfristig verkauft werden können. Für die Rückgabe gelten teilweise lange Kündigungs- und Haltefristen.
Nach Auffassung verschiedener Gerichte müssen Anleger über diese Einschränkungen umfassend aufgeklärt werden.
In mehreren Verfahren wurden Investoren bereits Schadenersatz zugesprochen, weil die Beratung nach Ansicht der Gerichte nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprach.
Signalwirkung für die Fondsbranche
Der Fall UniImmo Wohnen ZBI besitzt weit über den einzelnen Fonds hinaus Bedeutung.
Sollte sich bestätigen, dass Risiken in Basisinformationsblättern systematisch zu niedrig dargestellt wurden, könnte dies Auswirkungen auf zahlreiche andere Anlageprodukte haben. Transparenz und Risikodarstellung gehören zu den zentralen Anforderungen des europäischen Anlegerschutzes.
Gerade bei Produkten, die sich ausdrücklich an sicherheitsorientierte Anleger richten, kommt einer realistischen Risikoeinschätzung besondere Bedeutung zu.
Fazit
Für Anleger des UniImmo Wohnen ZBI könnte die juristische Aufarbeitung in eine entscheidende Phase eintreten. Die mögliche Einleitung eines Musterverfahrens eröffnet die Chance auf eine einheitliche Klärung zentraler Rechtsfragen rund um die Risikodarstellung des Fonds.
Gleichzeitig zeigen bereits ergangene Urteile, dass Schadenersatzansprüche keineswegs ausgeschlossen sind. Ob wegen einer möglicherweise fehlerhaften Risikoeinstufung oder aufgrund unzureichender Anlageberatung – die rechtliche Prüfung individueller Ansprüche dürfte für viele betroffene Anleger weiterhin von erheblicher Bedeutung sein.
