Ein Gespräch mit Rechtsanwalt Michael Iwanow (Dresden) über die rechtlichen Gefahren bei Dachverpachtungen
Redaktion: Herr Iwanow, immer mehr Unternehmen und auch Privatpersonen überlegen, ihre Dächer oder Freiflächen für Solaranlagen zu verpachten. Auf den ersten Blick scheint das ein einfaches Geschäft: Fläche geben, Miete kassieren. Was sagen Sie aus juristischer Sicht?
Michael Iwanow: Ja, es klingt einfach – und genau da liegt das Problem. Viele dieser Modelle wirken auf den ersten Blick attraktiv. Doch gerade im Bereich der Energieprojekte handelt es sich oft um komplexe und langfristige Vertragsbeziehungen, die mit erheblichen rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken verbunden sind. Wer sich darauf einlässt, sollte genau hinschauen – vor allem ins Kleingedruckte.
Redaktion: Auf der Website von Anbietern wie UPSUN GmbH & Co. KG wird mit Dachverpachtungen, Projektrechten und Investitionsmodellen geworben. Welche konkreten Risiken sehen Sie hier?
Michael Iwanow: Ich sehe mehrere Risikofelder:
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Vertragslaufzeiten und Bindung: Viele solcher Verträge binden Grundstückseigentümer 20 Jahre oder länger. Eine vorzeitige Kündigung ist oft ausgeschlossen oder nur unter sehr teuren Bedingungen möglich. Das kann zum Problem werden, wenn man z. B. verkaufen möchte.
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Nutzungsrechte und Eigentumsfragen: Häufig wird dem Projektentwickler nicht nur ein einfaches Nutzungsrecht eingeräumt, sondern ein umfassendes „Dingliches Recht“, oft in Form einer Dienstbarkeit im Grundbuch. Das bleibt auch bestehen, wenn der Eigentümer wechselt – mit potenziell massivem Einfluss auf den Immobilienwert.
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Mietzahlungen vs. Investitionsverpflichtung: Manche Angebote klingen wie Pachtmodelle, beinhalten aber versteckte Verpflichtungen, zum Beispiel zur Duldung baulicher Maßnahmen, Netzanschlüsse oder Wartungsaufwand. Teilweise ist auch gar nicht klar geregelt, wann die Zahlungspflicht des Investors beginnt – das kann später zu Streit führen.
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Haftung und Rückbau: Wer haftet, wenn die Anlage kaputtgeht, ein Brand entsteht oder sie am Ende der Laufzeit nicht abgebaut wird? Diese Punkte sind in vielen Standardverträgen extrem vage oder einseitig formuliert.
Redaktion: Auf der UPSUN-Website wird darauf hingewiesen, dass keine Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernommen wird. Ist das aus rechtlicher Sicht bedenklich?
Michael Iwanow: Solche Haftungsausschlüsse sind nicht unüblich, aber sie sollten Verbraucher oder Grundstückseigentümer nicht in falscher Sicherheit wiegen. Nur weil auf einer Website „Wir haften für nichts“ steht, heißt das nicht, dass man keinen Anspruch hat. Entscheidend ist immer, was im Vertrag steht. Aber: Solche Hinweise deuten zumindest darauf hin, dass man sich rechtlich gut absichern will – auf Seiten des Anbieters.
Redaktion: Gibt es weitere Warnzeichen, auf die potenzielle Vertragspartner achten sollten?
Michael Iwanow: Ja. Man sollte stutzig werden, wenn:
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Verträge sehr schnell unterschrieben werden sollen („nur noch diese Woche verfügbar“),
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die Gesellschaftsstruktur unübersichtlich ist, etwa durch Kommanditgesellschaften und ausgelagerte Komplementäre – wie hier bei UPSUN,
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die Verträge keine Rückbauregelung enthalten oder nur unklare Regelungen zum Ende der Laufzeit.
Redaktion: Ihre Empfehlung?
Michael Iwanow: Lassen Sie jeden Vertrag von einem unabhängigen Anwalt oder Notar prüfen, bevor Sie unterschreiben – besonders wenn Grundbucheinträge oder langfristige Pachtmodelle betroffen sind. Holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie sie. Und lassen Sie sich nicht blenden: Ein kostenlos installiertes Solardach kann am Ende sehr teuer werden – wenn Sie es nicht mehr loswerden.
Redaktion: Vielen Dank für das Gespräch, Herr Iwanow.
Michael Iwanow: Gern. Und mein Rat an alle: Verträge leben länger als Solarmodule – also gut überlegen, bevor man unterschreibt.
