Start Allgemein Mieter abkassiert und 50 Millionen Gewinn gemacht – GEWOBAG Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin

Mieter abkassiert und 50 Millionen Gewinn gemacht – GEWOBAG Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin

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GiselaFotografie (CC0), Pixabay

GEWOBAG Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Lagebericht der Gewobag für das Geschäftsjahr 2021

Überblick über die Gesellschaft

Geschäftsmodell

Gegenstand des Unternehmens

Gegenstand der Gewobag ist das Betreiben von Immobiliengeschäften jedweder Art, insbesondere die Errichtung und Bewirtschaftung von Wohnungen für breite Schichten der Bevölkerung, darunter Haushalte mit geringem Einkommen, zu tragbaren Belastungen.

Rahmenbedingungen

Die Gewobag ist ein kommunales Wohnungsunternehmen. Der Eigentümer, das Land Berlin, nimmt Einfluss auf die Geschäftstätigkeit des Konzerns.

Für den Gewobag-Konzern gelten beispielsweise die allgemeinen Richtlinien für Beteiligungsunternehmen des Landes, bestimmte Teile der Landeshaushaltsordnung, die Mietpreisbremse und das Wohnraumversorgungsgesetz (WoVG). Seit 2017 gilt die mit dem Land Berlin geschlossene Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ sowie die dazu 2021 abgeschlossene Ergänzungsvereinbarung. Außerdem werden Satzung, Geschäftsordnungen und Zielbilder vom Senat vorgegeben und dieser entscheidet zum Teil über die Besetzung des Aufsichtsrats.

Das 2019 angekündigte Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln), der sogenannte „Mietendeckel“, trat in Berlin am 23. Februar 2020 in Kraft, wurde jedoch mit dem Beschluss vom 25. März 2021 durch den Zweiten Senat des Bundesverfassungsgerichts für mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig erklärt. An seine Stelle trat die „Regelungen des Mieterschutzes bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen aufgrund des Wegfalls des MietenWoG Berlin“ vom 1. Juni 2021, der sogenannte „Mietendimmer“. Mietanhebungen werden demnach ab Januar 2022 angekündigt.

Nachhaltigkeitsmanagement

Seit der Verankerung des konzernweiten Nachhaltigkeitsmanagements im Jahr 2018 verstärkt die Gewobag die zukunftsorientierte Ausrichtung ihrer Unternehmenstätigkeit in den drei Dimensionen Wirtschaft, Soziales und Umwelt kontinuierlich. Dazu setzt sie sich unternehmensintern und im branchenweiten Austausch intensiv mit ökonomischen, gesellschaftlichen und ökologischen Themen in der Wohnungswirtschaft und mit deren Wechselwirkungen auseinander.

2021 hat der Gewobag-Konzern die Nachhaltigkeitsaspekte seiner Unternehmenstätigkeit durch eine Wesentlichkeitsanalyse konkretisiert. Dieser Prozess wird von den gängigen nationalen sowie international anerkannten Reporting-Standards (Deutscher Nachhaltigkeitskodex, Global Reporting Standards, CSR-Richtlinie-Umsetzungsgesetz) geregelt. Ziel ist es, die Perspektiven der internen und externen Stakeholder einzuholen, die Relevanz für die Anspruchsgruppen sichtbar zu machen und diese in die Weiterentwicklung der Nachhaltigkeitsaktivitäten einzubinden.

Für das kommende Jahr ist die weitere Fokussierung und Harmonisierung der Ergebnisse der Wesentlichkeitsanalyse mit der Nachhaltigkeitsstrategie und unserem Nachhaltigkeitsprogramm geplant. Mit dem Ziel eines klimaneutralen Berlins bis 2045 vor Augen hat die Gewobag den Anspruch, Klimaschutz in den Kern der Unternehmenstätigkeit zu integrieren. Dabei wird ein besonderer Fokus auf der Weiterentwicklung der langfristigen Klimastrategie des Gewobag-Konzerns liegen.

Wachstumsziel

Der Gewobag-Konzern setzt seinen Wachstumskurs konsequent fort und erweitert seinen Immobilienbestand. Mittelfristig will der Konzern durch Ankäufe und Neubau von derzeit 73.484 auf 87.100 (80.700 bis 2026) eigene Wohnungen wachsen. Damit werden die politischen Vorgaben des Berliner Senats umgesetzt, die Zahl der landeseigenen Wohnungen zu vergrößern und mehr Wohnraum in allen Bezirken Berlins für breite Schichten der Bevölkerung anzubieten.

Steuerungskennzahlen

Sowohl beim Neubau als auch bei der Vermietung von Wohnungen orientiert sich der Gewobag-Konzern an den Vorgaben, die insbesondere durch Mietpreisbremse, WoVG, Kooperationsvereinbarung und Mietendimmer festgelegt sind. Beispielsweise wurden 2021 63,45 Prozent der Wohnungen an WBS-Berechtigte (WBS = Wohnberechtigungsschein) und davon 44,75 Prozent an besondere Bedarfsgruppen (z. B. Obdachlose und Geflüchtete) vermietet. Mit Baubeginn seit 1. Juli 2017 müssen zudem 50 Prozent der Neubauwohnungen als geförderte Wohnungen errichtet werden.

Typisch für ein bestandshaltendes Unternehmen ist des Weiteren das laufende Monitoring der wesentlichen Steuerungskennzahlen Miethöhe, Leerstand, Fluktuation und Instandhaltung. Die seit 2017 geltende Kooperationsvereinbarung sieht vor, dass die Bestandsmieten um nicht mehr als 2 Prozent jährlich bzw. 4 Prozent alle zwei Jahre steigen und maximal 6 Prozent der umlagefähigen Modernisierungskosten an die Mieterinnen und Mieter weiterzureichen sind. Sollte die Miete dadurch über 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens eines Mieters betragen, wird sie auf Antrag des Mieters auf dieser Höhe gekappt.

Die Mieterhöhungsmöglichkeiten wurden im Wesentlichen durch die mit Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 25. März 2021 erklärte Nichtigkeit des MietenWoG geprägt. Bedingt durch die beschlossenen Regelungen des Mieterschutzes bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen aufgrund des Wegfalls des MietenWoG Bln (Mietendimmer) konnten 2021 keine Potenziale durch Rücknahme der gemäß MietenWoG durchgeführten Mietabsenkungen gehoben werden. Die Neuvermietungen erfolgen seit Mitte 2021 unter den Prämissen des vorgenannten Mietendimmers und stets unter Einhaltung der Kooperationsvereinbarung.

Die folgenden Kennzahlen werden nur auf Konzernebene ermittelt:

Um die wirtschaftliche Stabilität des Konzerns zu sichern, werden bestimmte Finanzkennzahlen regelmäßig beobachtet. Beispielsweise wird die Investitionstätigkeit des Konzerns über den Verschuldungsgrad (LTV = Loan-to-Value) nach IFRS gesteuert. Dieser stellt die Kreditverbindlichkeiten (abzüglich der Eigenmittel) dem Vermögen (Summe der Verkehrswerte der Immobilien) gegenüber. Der Gewobag-Konzern hat sich zum Ziel gesetzt, den LTV nicht dauerhaft über 50 Prozent steigen zu lassen. Durch Fair-Value Anpassungen, Bestandsankäufe und Neubauzugänge liegt der LTV per 31. Dezember 2021 mit 37,5 Prozent leicht unter dem Wert des Vorjahres (40 Prozent).

Der Zinsdeckungsgrad (ISCR = Interest Service Cover Ratio) dient ebenfalls als Steuerungsgröße. Dieser berücksichtigt das EBITDA, welches als Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen sowie Zuschreibungen definiert ist. Das EBITDA wird zur Berechnung des Zinsdeckungsgrads durch den Zinsaufwand dividiert. Für das Geschäftsjahr 2021 beträgt der Zinsdeckungsgrad des Konzerns 2,8 (Vorjahr 2,6). Ziel ist, den Zinsdeckungsgrad des Konzerns deutlich über 1,5 zu halten.

Das durch die Gewobag vorfinanzierte Bauvolumen (Grundstücke ohne Bauten, Anlagen im Bau, Bauvorbereitungskosten, geleistete Anzahlungen auf Projektentwicklungen sowie Vorfinanzierung von in den Konzernabschluss einbezogenen Projektentwicklungsgesellschaften und deren immobilienvermögen) hat sich gegenüber dem Vorjahr von 801,8 Mio. € auf 955,8 Mio. € erhöht. Den Zinsaufwendungen für diese Wachstumsfinanzierung während der Planungs- und Bauphase von etwa 14,2 Mio. € in 2021 (rund 13,6 Mio. € in 2020) stehen derzeit noch keine Mieterträge gegenüber und belasten somit zunächst das Jahresergebnis und den Zinsdeckungsgrad.

Personal

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Struktur und Entwicklung des Personals:

31.12.2021 31.12.2020 Veränderung
Vorstände 2 2 0
Kaufmännische Angestellte 51 59 -8
Technische Angestellte 7 8 -1
Ruhende Arbeitsverhältnisse 1 2 -1
Gesamt 61 71 -10
Nachrichtlich:
Personaldurchschnitt 63,67 72,58 -8,91

Die Beschäftigtenzahl der Gewobag hat sich durch altersbedingte Austritte weiter verringert. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Gewobag sind auch für die Gewobag WB und Gewobag PB sowie zum Teil für andere Konzerngesellschaften tätig. Ebenso sind auch die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Gewobag WB und der Gewobag PB für die Gewobag tätig.

Ausbildung

Alle Auszubildenden des Gewobag-Konzerns sind bei der Gewobag PB und der Gewobag WB angestellt. Die Ausbildungsprogramme des Gewobag-Konzerns sollen die Stärken der Auszubildenden fördern und bedarfsorientiert gezielte Unterstützung anbieten. Durch projektorientierte Ausbildung soll der Nachwuchs optimal auf die spätere berufliche Laufbahn vorbereitet werden.

Weiterbildung

Die Ausgaben für Weiterbildung sind 2021 gegenüber 2020 gewachsen, haben jedoch das Niveau vor der Pandemie noch nicht wieder erreicht. Grundsätzlich hat die Weiterbildung aller Beschäftigten einen hohen Stellenwert, da in nahezu allen Unternehmensbereichen die Digitalisierung der Arbeitsprozesse weiter vorangebracht werden soll und in Zeiten des demographischen Wandels generationenübergreifender Wissenstransfer zu gewährleisten ist.

Der Vorstand dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Gewobag für ihren Einsatz und spricht ihnen seine Anerkennung für die erbrachten Leistungen aus.

Soziales Engagement

Auch das Jahr 2021 stand im Zeichen der Corona-Pandemie. Umso wichtiger war das soziale Engagement im Rahmen bereits etablierter, aber auch neuer Aktivitäten. So trägt die Gewobag als landeseigenes Wohnungsbauunternehmen soziale Verantwortung und setzt sich für aktive Nachbarschaften, bürgerschaftliches Engagement und Integration ein. Dabei bündelt sie innovative Konzepte und maßgeschneiderte Projekte für eine nachhaltige Quartiersentwicklung. Kiezfeste und Informationsveranstaltungen regen die Kommunikation zwischen der Nachbarschaft und der Gewobag als Vermieterin an.

Im zweiten Redaktionsjahr des Gewobag-Onlinemagazins „sowohntberlin“ konnten die Nutzerzahlen deutlich gesteigert werden. So wurde es monatlich rund 2.800 Mal aufgerufen und über die Social Media- sowie weitere Gewobag-Content-Kanäle (z.B. Newsletter) kommuniziert. Die vielfältigen Beiträge und Videos bilden Themen rund um das Wohnen und Leben in Berliner Kiezen ab.

Im April 2021 haben 30 Kinder gemeinsam mit Yeşil Çember die drei Spielplatzflächen am Wassertorplatz von Müll befreit. Daraufhin haben sich viele interessierte Eltern in Listen für weitere Aktionen eingetragen.

Künstlerisch wurde es im Mai zum „Tag des Nachbarn“: Im Rahmen des von der Gewobag und dem Humanistischen Verband Berlin-Brandenburg (HVD) veranstalteten Fotowettbewerbs in Tegel-Süd reichten AnwohnerInnen insgesamt 66 Fotografien ein, welche im Schaufenster einer leerstehenden Gewerbeeinheit am Emstaler Platz ausgestellt wurden. Die Nachbarschaft wählte ihre drei beliebtesten Fotos, welche nun auf Postkarten gedruckt kostenlos in der Kiezstube erhältlich sind. Weiterhin gab es für die besten Fotos einen Gutschein sowie das Kochbuch „Der Kiez kocht“ zu gewinnen. Viele AnwohnerInnen möchten, dass die Aktion auch 2022 noch einmal stattfindet.

Unter besonderen Corona-Auflagen konnten 100 Kinder im Buckower Quartier Ringslebenstraße endlich wieder zusammen den „Tag der kleinen Bauprofis“ feiern. Ausgestattet mit verschiedenem Equipment haben die kleinen HelferInnen gebaut, gebaggert und gehämmert und vielleicht sogar den Grundstein für die spätere Berufswahl gelegt. Das beliebte Traditionsevent der Gewobag findet seit nunmehr 12 Jahren regelmäßig in den Berliner Sommerferien statt und lässt Kinder zwischen vier und acht Jahren ihre handwerklichen Talente auf einer Mitmach-Baustelle entdecken.

Das Sponsoring der im Sommer 2019 begonnenen Partnerschaft mit den Wasserfreunden Spandau 04 e.V. wurde 2021 verlängert. So fanden auch weiterhin mehrere Schwimmkurse in verschiedenen Gewobag-Quartieren statt. Zudem konnte in den Sommerferien ein ergänzendes Schwimmangebot für ca. 500 Kinder des Kitaschwimmens angeboten und durchgeführt werden. So haben die Wasserfreunde Spandau 04 e.V. insgesamt über 1.700 Schwimmkursplätze anbieten können.

Die Offene Familienwohnung im Gewobag Quartier Falkenhagener Feld West, ein Gemeinschaftsprojekt von casablanca gGmbH, Gewobag und weiteren PartnerInnen, hat im vergangenen Jahr ihr fünfjähriges Jubiläum gefeiert. Zu diesem Anlass wurden die Kinder dieser außergewöhnlichen Gemeinschaftsinitiative zu einem Streetart-Tag im URBAN NATION Museum nach Schöneberg eingeladen, wo sie sich in unter anderem Tape Art-Workshops ausprobieren konnten.

Auch konnten Kinder bei der jährlichen Knusperhäuschen-Aktion wieder ihre eigenen Lebkuchenrohlinge gestalten. Diese wurden durch die Gewobag in verschiedenen Quartieren ausgeteilt. Fast 600 bunte und kreative Knusperhäuschen sind hierbei entstanden.

Berliner Leben – eine Stiftung der Gewobag

Die Stiftung Berliner Leben übernimmt Verantwortung, indem sie sich langfristig für lebenswerte Quartiere und deren BewohnerInnen einsetzt. Mit dem Bülow Street WKND im September 2021 wurde das neue Programm Stadtraum!Plus gestartet. Stadtraum!Plus unterstützt und vernetzt Vereine und Organisationen in Berliner Quartieren, die mit Kindern und Jugendlichen arbeiten. Der 5. Jahrgang des Stipendienprogramms Fresh A.I.R. präsentierte sich zudem mit einer Abschlussausstellung. Die Jahrgänge 4 und 5 zeigten ihre Ergebnisse außerdem in einem Online-Showcase. Das URBAN NATION Museum, welches im Jahr 2021 trotz COVID-19 über 35.000 BesucherInnen verzeichnete, war mit den Ausstellungen „Martha Cooper. Taking Pictures“ und „The Versus Project“ im Projektraum ebenso dabei.

Geschäftsverlauf

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Nachdem die deutsche Wirtschaft 2020 in nahezu allen Wirtschaftsbereichen von der COVID-19-Pandemie negativ beeinflusst wurde, hat sich diese im Jahr 2021, dank fortschreitender Impfkampagne und weiteren Lockerungen der Corona-Beschränkungen, in fast allen Wirtschafsbereichen erholt. Das Jahr 2021 begann mit einem Lockdown. Die Infektionsschutzmaßnahmen wurden nochmals verschärft, Schulen und Kinderbetreuungseinrichtungen geschlossen sowie weitere Maßnahmen zur Kontaktbeschränkung beschlossen. Ebenfalls blieben sämtliche nicht systemrelevante Geschäfte, Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe geschlossen. Nachdem im März die ersten Lockerungen vorgenommen wurden, endete der Lockdown im Mai. Arbeitgeber wurden weiterhin angehalten, ihren Beschäftigten das Arbeiten von zu Hause zu ermöglichen. Die Zahl der Erwerbstätigen lag auf gleichem Niveau wie im Vorjahr. Viele Unternehmen konnten Entlassungen durch die erweiterten Regelungen zur Kurzarbeit vermeiden.

Die Wohnungswirtschaft wurde von der Pandemie nur wenig beeinflusst. Anfänglich befürchtete große Mietausfälle bestätigten sich nicht. Der Fokus auf die Wohnung als Lebensmittelpunkt wurde aufgrund der vermehrten Arbeit von zu Hause sogar noch verstärkt. Immobilienpreise sowohl beim Kaufen als auch beim Mieten sind bundesweit weiterhin stark gestiegen.

Die Digitalisierung ist eine große Herausforderung dieser Zeit. Sie soll zur Steigerung der Lebensqualität und zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit beitragen. Die Pandemie fungierte als Verstärker für die Digitalisierung. Jedoch zeigte sie auch, wo noch umfangreiche Investitionen und eine fundierte Bildung in der Bevölkerung benötigt werden.

Dank fortschreitender Impfkampagne und weiteren Lockerungen der Corona-Beschränkungen konnte sich die Berliner Wirtschaft erholen. Die Auftragsbestände der Bauindustrie befanden sich auf einem 20-jährigen Rekordhoch. Die Lockdowns zur Einschränkung der Verbreitung des Coronavirus betrafen weiterhin insbesondere die Tourismusbranche. Die Dienstleistungsbranche sowie der Handel konnten in diesem Jahr jedoch wieder einen Anstieg verzeichnen. Nachdem die Hauptstadt in Jahr 2020 besonders stark von der Pandemie betroffen war, stieg 2021 das Bruttoinlandsprodukt zum Vorjahr in Berlin etwa um 3 Prozent1, im Bundesdurchschnitt um 2,7 Prozent2.

1 www.ibb.de, Investitionsbank Berlin, Dezember 2021, „Berlin Konjunktur – Die Pandemie bestimmt das Tempo““.
2 www.destatis.de, Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 14. Januar 2022 „Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2021 um 2,7 Prozent gestiegen“

Ertragslage

Mio. € 2021 2020 Veränderung
Mieterträge 204,3 197,2 7,1
Ergebnis aus Betriebskosten -5,4 -6,5 1,1
Ergebnis aus Verkäufen -0,9 -0,6 -0,3
Zuschreibungen 0,0 4,0 -4,0
Übrige Erträge 13,6 5,1 8,5
Instandhaltungsaufwendungen -54,2 -42,3 -11,9
Übriger operativer Aufwand -11,3 -11,8 0,5
Personalaufwand -6,5 -6,2 -0,3
Abschreibungen -58,4 -59,3 0,9
Sonstiger betrieblicher Aufwand -29,3 -32,0 2,7
Beteiligungsergebnis 50,2 63,7 -13,6
Zinsergebnis -55,9 -62,1 6,2
Ertragsteuern und Grunderwerbsteuer 11,8 1,1 10,7
Jahresergebnis 58,1 50,5 7,5
+ Entnahmen aus Kapitalrücklagen 0,0 4,6 -4,6
Änderung Bilanzgewinn/​-verlust 58,1 55,1 3,0

Vorstehend werden jeweils Umsätze, Bestandsveränderungen und Aufwendungen aus Betriebskosten und Grundstücksverkäufen als Ergebnis zusammengefasst.

Im Vergleich zum Vorjahr erhöhten sich die Mieterträge um 7,1 Mio. €. Zugänge von fast 3.200 Wohnungen durch Ankauf und Neubau in 2020 und 2021 führten zu entsprechenden Steigerungen der Mieterträge im Jahresvergleich.

Die Instandhaltungsaufwendungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr auf 54,2 Mio. € erhöht und enthalten abweichend vom Vorjahr auch alle Instandhaltungen, für die Erstattungsansprüche gegen Versicherungen bestehen. Die Ertragsposition aus der Abwicklung von Versicherungsschäden befindet sich in den übrigen Erträgen.

Das Zinsergebnis verbesserte sich um 6,2 Mio. € aufgrund der Ablösung von höher verzinsten Darlehen durch eine niedrig verzinste Anleihe. Im Jahresverlauf 2021 nahmen die Kreditverbindlichkeiten der Gewobag durch die gestiegene Investitionstätigkeit um etwa 0,4 Milliarden € zu.

Insgesamt wurde im Geschäftsjahr 2021 ein Jahresergebnis von 58,1 Mio. € erwirtschaftet. Das Jahresergebnis beinhaltet Beteiligungserträge von 50 Mio. €. Davon entfallen 43,2 Mio. € auf Erträge aus Gewinnabführungen sowie 5,0 Mio. € auf Erträge aus Beteiligungen an verbundenen Unternehmen. Der Vorjahresbetrag war höher infolge einer zusätzlichen Ausschüttung aus der Gewobag WB.

Die Grunderwerbsteuern beinhalten eine Steuererstattung von 18,7 Mio. € für Vorjahre.

Bereinigt um diese periodenfremden Erträge, die Liquidationsergebnisse aus Fondsbeteiligungen und das Verkaufsergebnis ergibt sich ein Jahresergebnis aus planmäßiger Geschäftstätigkeit von 37,5 Mio. € nach 26,8 Mio. € im Vorjahr, vor allem aufgrund höherer Mieterträge und verringerter Zinsaufwendungen.

Da die Gewobag als Konzernobergesellschaft die Zinsbelastungen aus Vorfinanzierung der Projektentwicklungen und Projektentwicklungsbeteiligungen trägt und keine Konzernumlagen für die Verwaltungskosten (zum Beispiel Raumkosten, IT und sonstige Strukturkosten) erhoben werden, ist das Ergebnis der Gewobag aus planmäßiger Geschäftstätigkeit für den Zeitraum vor jeweiliger Erstvermietung der Neubauobjekte durch die Übernahme dieser Kosten ohne korrespondierende Mieterträge geprägt.

Ergebnisverwendung

Der Vorstand schlägt vor, den Jahresüberschuss von 58,0 Mio. € mit dem Verlustvortrag zu verrechnen und den Bilanzgewinn auf neue Rechnung vorzutragen.

Geschäftsentwicklung im Einzelnen

Hausbewirtschaftung

Bestand

Der Bestand der Gewobag beschränkt sich historisch größtenteils auf die Bezirke des ehemaligen West-Berlin. Dieser wurde in den letzten Jahren vor allem durch Ankäufe in allen Stadtteilen erweitert. Das zukünftige Wachstum wird im Wesentlichen durch Neubautätigkeit auf eigenen Grundstücken und im Rahmen der Umsetzung von Projektentwicklungen erfolgen. Im Jahr 2021 wuchs der Bestand der Gewobag auf 39.184 Wohnungen (Vorjahr: 38.091 Wohnungen).

Wohnungen
Bestand per 31.12.2020 38.091
Ankäufe 155
Sonstige Zugänge /​ Abgänge 20
Neubau 918
Bestand per 31.12.2021 39.184

Mietenentwicklung

Die durchschnittliche Wohnungsmiete je Quadratmeter hat sich bei der Gewobag wie im Vorjahr prognostiziert auf 6,42 € (Vorjahr: 6,41 €) erhöht. Per Stichtag 31. Dezember 2021 lag die Wohnungsmiete bei 6,47 € (Vorjahr: 6,38 €) je Quadratmeter und entspricht den Erwartungen. Ursache für die Steigerung der durchschnittlichen Nettokaltmiete je Quadratmeter sind überwiegend neubaubedingte Zugänge von Wohnungen.

Preisfreier Bestand

Mietanhebungen im preisfreien Bestand nach Mietspiegel 2019 und 2021 wurden pandemiebedingt und aufgrund des Senatsbeschlusses vom 1. Juni 2021 zu „Regelungen des Mieterschutzes bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen aufgrund des Wegfalls des MietenWoG Berlin“ nicht umgesetzt. Modernisierungsumlagen durften gemäß dem Senatsbeschluss ab 1. Oktober 2021 versandt werden, die Mietwirksamkeit tritt jedoch aufgrund der gesetzlichen Regelungen frühestens in 2022 in ein.

Preisgebundener Bestand

Auf Initiative der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen war die Gewobag aufgerufen, die eingeleiteten Maßnahmen zur Mietendämpfung auf dem Berliner Wohnungsmarkt zu unterstützen. Daher konnten im preisgebundenen Bestand (Sozialer Wohnungsbau bis Wohnungsbauprogramm 1997) im Rahmen der „Kooperationsvereinbarung Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ zuletzt für das erste Quartal 2020 indexierte Pauschalansätze für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten mietwirksam werden. Die in der Vergangenheit marktbedingt ausgesprochenen Mietnachlässe sollen – wohnungspolitisch erwünscht – langfristig nicht weiter reduziert werden, um Mietsteigerungen zu vermeiden.

Durch weitere Beschlüsse des Senats von Berlin wurden aufgrund der andauernden Corona-Pandemie verschiedene Maßnahmen zum Mieterschutz verlängert, die Mieter vor Wohnungsverlust schützen und den Erhalt der Wohnung gewährleisten sollten. Dazu sollte ein bereits bis zum 31. Dezember 2020 geltender gänzlicher Verzicht auf Mieterhöhungen beitragen, welcher letztmalig durch einen HV-Beschluss bis zum 31. Dezember 2021 verlängert wurde.

Leerstand

Der stichtagsbezogene Leerstand im eigenen Bestand zum 31. Dezember 2021 stieg auf 1.097 Wohnungen (Vorjahr: 973). Das entspricht einer Leerstandsquote von 2,8 Prozent (Vorjahr: 2,6 Prozent). Der Planwert von 2,5 Prozent wurde überschritten. Begründet ist der Wohnungsleerstand vorrangig durch die umfassenden Sanierungsarbeiten in asbestbetroffenen Wohnungen im unbewohnten Zustand (235 Wohnungen), die notwendigerweise leerstehenden Objekte im Rahmen von Modernisierungsarbeiten (192 Wohnungen) sowie Initialleerstand von Neubauobjekten (237 Wohnungen).

Erlösschmälerungen

Die Gesellschaft verzeichnete aufgrund der Portfolioerweiterung, der Leerstandsentwicklung und aufgrund von Mietverzichten steigende Einnahmeausfälle (inklusive Betriebskosten) von rund 14,6 Mio. € (Vorjahr: 13 Mio. €). Der Leerstand Wohnen konnte aufgrund von Dienstleisterengpässen, insbesondere in der Asbestsanierung, und durch pandemiebedingten Verzögerungen im Wohnungswechselprozess nicht planmäßig abgearbeitet werden. Im Gewerbe kam es zu ungeplanten Vertragsbeendigungen in größeren Einheiten.

Nicht enthalten sind darin rund 2,1 Mio. € (Vorjahr: 1,9 Mio. €) Einnahmeausfälle, die im Sozialen Wohnungsbau aufgrund am Markt nicht durchsetzbarer Kostenmieten als objektbezogene Mietnachlässe bzw. -verzichte gewährt werden mussten. Diese werden direkt von der Kostenmiete abgesetzt.

Mietforderungen

Die Forderungsausfälle zeigen eine gleichbleibende Tendenz. Im Geschäftsjahr wurden 1,3 Mio. € (Vorjahr: 1,0 Mio. €) Forderungen gegenüber Mietern abgeschrieben bzw. wertberichtigt. In Bezug auf die Sollmieten betragen die Mietforderungsausfälle 0,6 Prozent und liegen somit deutlich unter dem kalkulatorischen Mietausfallwagnis von 2,0 Prozent.

Fluktuation

Die Fluktuationsquote hat sich erhöht (2021: 5,1 Prozent, 2020: 4,6 Prozent). Die Kündigungen stiegen auf 1.992 Fälle (Vorjahr: 1.749 Fälle), mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 6,76 €/​m² (Vorjahr: 6,81 €/​m²). Dem standen Neuvermietungen von 2.755 Wohnungen (Vorjahr: 2.487 Wohnungen) mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 7,63 €/​m² (Vorjahr: 7,75 €/​m²) gegenüber, darunter 815 Neubauwohnungen mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 9,91 €/​m².

Ankaufsaktivitäten

Ankauf

In drei Transaktionen (einschließlich des Erwerbs von Mehrheitsbeteiligungen an Immobilienfonds) wurden insgesamt 155 Wohnungen erworben. Darunter befand sich auch ein Ankauf im Rahmen der Ausübung bezirklicher Vorkaufsrechte mit insgesamt 17 Wohnungen.

Weiterhin sind durch die Konsolidierung (Auflösung Fonds) 28 Wohnungen in die Gesellschaft übergegangen. Zusätzlich wurde ein Grundstück in der Fröbelstraße 15 im Bezirk Pankow angekauft. So vergrößerte sich das Portfolio in den Berliner Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte.

Bautätigkeit

Modernisierung und Instandsetzung

Die Aktivitäten zur Modernisierung und Instandsetzung des Wohnungsbestands wurden in Ergänzung der laufenden/​geplanten Instandhaltung portfolioorientiert planmäßig fortgesetzt. Im Jahr 2021 konnte das Modernisierungsprojekt Seidelstraße/​Dessinstraße abgeschlossen werden.

Die Gewobag hat im Berichtsjahr durchschnittlich 25,84 €/​m² in Instandhaltung/​-setzung und aktivierte Modernisierung investiert. Einige Bauleistungen, insbesondere im investiven Bereich, verschieben sich in das Folgejahr, weshalb der Planwert von 29,95 €/​m² unterschritten wurde.

Neubau

In 2021 wurden insgesamt 918 Wohnungen fertiggestellt. Davon wurden 433 im Rahmen öffentlicher Förderung errichtet. Die Wohnungen befinden sich vor Allem in den Berliner Bezirken Spandau und Lichtenberg.

Auf fünf Einbringungsgrundstücken wurden im Rahmen der Gesamtentwicklung Quartier „WATERKANT“ 355 Wohnungen im Jahr 2021 fertiggestellt. Auf einem weiteren Einbringungsgrundstück in der Rauchstraße 22 in Berlin-Spandau wurde eine Unterkunft für Flüchtlinge mit 56 Wohnungen mit insgesamt 274 Wohnplätzen errichtet und zur Nutzung an das Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten vermietet. Im Rahmen eines Modernisierungsprojektes im Bezirk Pankow wurden zwei Wohnungen neu geschaffen.

Für das kommende Geschäftsjahr 2022 sind die Fertigstellungen der Projekte Arcostraße mit 111 Wohnungen, Wohnpark Mariendorf mit 137 Wohnungen und die Übergabe von voraussichtlich 159 weiterer Wohnungen in den Teilprojekten 2b und 2d der WATERKANT Berlin geplant.

Rund 1.300 Wohnungen befinden sich im Berichtsjahr im Bau. Diese werden in den Jahren 2022 bis 2023 fertiggestellt.

Das Land Berlin bringt im Rahmen seiner Liegenschaftspolitik Grundstücke als Sachwerteinlage in die Gewobag ein. Beim geplanten Wohnungsneubau auf den eingebrachten Grundstücken werden mietenpolitische Verpflichtungen berücksichtigt, die mit der Einbringung verbunden sind. In den Jahren 2015 bis 2021 wurden bisher 28 Einbringungsgrundstücke für Wohnungsneubau übertragen, auf denen die Gewobag einen wichtigen Teil ihres Wohnungsneubauprogramms realisieren wird, davon eines in 2021.

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Struktur und die Entwicklung des für die Bautätigkeit insgesamt angefallenen Herstellungs- und Erhaltungsaufwandes. Die aufwandswirksamen Maßnahmen beinhalten 5,7 Mio. € für Asbestsanierung (Vorjahr: 6,3 Mio. €).

Bauleistung 2021 2020 Veränderung
Mio. € Mio. € Mio. €
Neubau einschließlich angekaufte Projektentwicklungen 150,0 169,2 -19,2
Modernisierung/​Instandsetzung (aktiviert) 13,8 11,2 2,6
Instandsetzung/​Instandhaltung (aufwandswirksam) 54,2 42,3 11,9
Gesamt 218,1 222,7 -4,6

Beteiligungen

Gewobag WB

Die Gewobag WB zählt zu den drei großen bestandshaltenden Gesellschaften des Gewobag-Konzerns. 90,1 Prozent der Anteile an der Gewobag WB hält die Gewobag. Minderheitsgesellschafter ist die BERLETAS. Die Gewobag WB ist Eigentümerin von 18.813 Wohnungen (Vorjahr: 18.602 Wohnungen). Der Bestand befindet sich überwiegend in den westlichen Stadtbezirken Berlins.

Gewobag PB

Die Gewobag PB zählt zu den drei großen bestandshaltenden Gesellschaften des Gewobag-Konzerns. Die Gewobag WB hält 90 Prozent der Anteile an der Gewobag PB und die Gewobag hält 8,9 Prozent. Weiterer Minderheitsgesellschafter ist die BERLETAS. Die Gewobag PB ist Eigentümerin von 13.212 Wohnungen (Vorjahr: 13.202 Wohnungen). Die Bestände liegen größtenteils im Stadtteil Prenzlauer Berg.

Der allein bei der Gewobag PB vorhandene Bereich der Restitution ist aufgrund der fortschreitenden Abarbeitung der vorliegenden Restitutionsanträge rückläufig und wird mittelfristig beendet sein. Im Geschäftsjahr wurden noch neun Vertragseinheiten auf fremde Rechnung betreut.

Gewobag EB

Die Gewobag EB ist eine hundertprozentige Tochter der Gewobag. Sie verfügt über 408 eigene Wohnungen und unterstützt die Gewobag bei der Umsetzung ihrer Wachstumsziele.

Im Auftrag der Gewobag betreut sie den Ankauf sowohl von Bestandswohnungen als auch von Projektentwicklungen als Forward Deals oder im Beteiligungsmodell. Ihre Aufgaben im Transaktionsprozess umfassen die Akquisition, die Betreuung der Due Diligence sowie das Vertragsmanagement während der Realisierung von Projektentwicklungen bis zur Übergabe der angekauften bzw. neu gebauten Wohnungen in den Bestand der Gewobag.

Gewobag ED

Die Gewobag ED ist eine hundertprozentige Tochter der Gewobag. Sie ist als Serviceanbieter für die Energiedienstleistungen des Gewobag-Konzerns und für die Wärmeversorgung der zentral und dezentral beheizten Quartiere zuständig, managt den Betrieb der Wärmeanlagen und optimiert Betrieb sowie Energieeinkauf mit Blick auf die Reduzierung klimaschädlicher Emissionen.

Neben dem Einsatz von KWK-Anlagen (KWK=Kraft-Wärme-Kopplung) und der Vermarktung des daraus gewonnenen Quartier-Stroms unterstreichen auch Photovoltaikanlagen, solarthermische Anlagen sowie quartiersbezogene Energiekonzepte das aktive Engagement für die Energiewende.

Die Gewobag ED unterstützt die Entwicklung hin zum intelligenten Wohnen auch über das Thema Messdienstleistungen (Sub-Metering), einer Erweiterung des Geschäftsfeldes, mit dem Ziel einer automatisierten Datenerfassung und -übertragung. Ein nächster Schritt auf dem Weg der Digitalisierung des Konzerns ist die Umsetzung der Multimediastrategie durch die Gewobag ED. Damit werden die Voraussetzungen für zukünftige digitale Prozesse und Dienstleistungen geschaffen.
Im Bereich Mobilität wird die ED den Aufbau und den Betrieb der Ladeinfrastruktur (LIS) weiter vorantreiben.

Gewobag ID

Die Gewobag ID ist eine hundertprozentige Tochter der Gewobag. Die Gesellschaft für Innovation, Digitalisierung und Geschäftsfeldentwicklung mbH wurde im Juni 2021 gegründet und beschäftigt sich mit der Entwicklung und Umsetzung neuer Geschäftskonzepte und Technologien im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften. Hierzu soll sie Beteiligungen an Unternehmen mit dieser Ausrichtung erwerben oder gründet mit geeigneten Partnern selbst solche Unternehmen.

Im Geschäftsjahr fanden bereits Verhandlungen zu einer Beteiligung an der Immomio GmbH statt, an welcher die Gewobag ID seit Januar 2022 4,7 Prozent der Anteile hält.

Gewobag MB

Die Gewobag MB ist eine hundertprozentige Tochter der Gewobag und als integrierter Serviceanbieter für die Gesellschaften des Gewobag-Konzerns tätig. Zu ihren Servicebereichen gehören der Mieterservice (Vermietungsservice, Mietschuldnerberatung) und die Sozialberatung in enger Zusammenarbeit mit dem Bestands- und Assetmanagement.

Im Kalenderjahr 2021 wurden durch den Vermietungsservice unter anderem knapp 4.250 (Vorjahr: 3.800) Wohnungsmietverträge vermittelt, im Bereich der Mietschuldnerberatung mehr als 8.100 (Vorjahr: 10.400) Aufträge erfolgreich bearbeitet.

Gewobag VB

Die Gewobag VB ist eine hundertprozentige Tochter der Gewobag, deren Kerngeschäft in der Fremdverwaltung von Miethäusern und Wohnungseigentümergemeinschaften liegt und die Bewirtschaftung von Miet- und Eigentumswohnungen umfasst. Diese Leistungen übernimmt die Gesellschaft für rund 4.000 Vertragseinheiten des Gewobag-Konzerns, die Teil von Wohnungseigentümergemeinschaften bzw. geschlossenen Immobilienfonds sind. Darüber hinaus verwaltet die Gewobag VB rund 9.100 Einheiten von Dritten.


TREUCONSULT

Die TREUCONSULT ist eine hundertprozentige Tochter der Gewobag, zu deren Kerngeschäft die Geschäftsführung und Geschäftsbesorgung für Kommanditgesellschaften zählt. Die Konzerngesellschaften Gewobag und Gewobag WB halten Anteile an diversen geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform der GmbH & Co. KG. Die TREUCONSULT fungiert in den folgenden Gesellschaften als Geschäftsführerin und als persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin) ohne Beteiligung am Kapital der jeweiligen Fondsgesellschaften:

BERLETAS Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG

Gewobag KA GmbH & Co. KG

Gewobag RS GmbH & Co. KG

Prinz-Eugen-Str. 20 GmbH & Co. KG

Gerichtstraße 10-11 GmbH & Co. KG

UNUS Grundstücks-Verwaltungs-GmbH & Co. Beusselstraße KG

Frobenstraße 22 GmbH & Co. KG

Alvenslebenstraße 6 GmbH & Co. KG

Mackensenstraße 5 GmbH & Co. KG

Potsdamer Straße 148 GmbH & Co. KG

Bülowstraße 12 GmbH & Co. KG

Kulmer Straße 32 GmbH & Co. KG

Bei der Pallasseum Wohnbauten KG nimmt die TREUCONSULT nur die Rolle der persönlich haftenden Gesellschafterin (Komplementärin) wahr.

Gewobag KA

Die Gewobag hält 94,7 Prozent der Anteile an der bestandshaltenden Gesellschaft Gewobag KA GmbH & Co. KG und führt deren Geschäftsbesorgung durch. Die Gewobag KA hat mit dem Land Berlin (Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten) einen Generalmietvertrag zur Nutzung als Unterkunft für Geflüchtete bis zum 31. Dezember 2022 geschlossen. Mittelfristig ist geplant, das Grundstück zu einem Neubauquartier zu entwickeln. Die TREUCONSULT ist Komplementärin (ohne Beteiligung am Kapital).

BERLETAS

Die Geschäftstätigkeit der BERLETAS Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG beschränkt sich auf den Erwerb, das Halten, das Verwalten und die Veräußerung von Gesellschaftsbeteiligungen. Die Geschäftsführung erfolgt durch die persönlich haftende Gesellschafterin, die TREUCONSULT. Die Kommanditisten der Gesellschaft sind mit 51,52 Prozent die Stiftung Berliner Leben und mit 48,48 Prozent die Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin.

Die BERLETAS hält Beteiligungen an den Konzerngesellschaften Gewobag WB in Höhe von 9,94 Prozent und Gewobag PB in Höhe von 1,1 Prozent.

Projektentwicklungsbeteiligungen

Bei den im Folgenden dargestellten Projektentwicklungsgesellschaften handelt es sich um Zweckgesellschaften, die im Konzernabschluss der Gewobag konsolidiert werden. Die Gewobag hat Einfluss auf diese Gesellschaften durch entsprechende vertragliche Vereinbarungen mit den Projektpartnern, in denen der Projektablauf skizziert ist, durch die Übernahme maßgeblicher Finanzierungsanteile sowie durch eine Kaufoption auf die Beteiligung des jeweiligen Mitgesellschafters.

Projekt Allee der Kosmonauten 32

Die Gewobag hält im Rahmen der Entwicklung des Projekts „Allee der Kosmonauten“ eine Beteiligung von 40 Prozent an der Notos/​Gewobag Projektentwicklung Allee der Kosmonauten GmbH. Die verbleibenden 60 Prozent hält die Notos Vermögensverwaltung 4. GmbH.

Die Projektgesellschaft ist Eigentümerin eines Grundstücks in der Allee der Kosmonauten 32 in Berlin Marzahn. Auf dem Grundstück wird Planungsrecht überwiegend für Wohnnutzung geschaffen, um dort mehrere Neubauprojekte zu entwickeln. Die Projektgesellschaft hat am 8. April 2020 planmäßig ein Grundstück (Haus B) verkauft. Der Nutzen-Lasten-Wechsel erfolgte am 30. Dezember 2020, nachdem die Voraussetzungen erfüllt waren. Aus dem Verkaufserlös konnte Anfang 2021 das Gesellschafterdarlehen vollständig zurückgeführt werden.

Der Bauantrag und der Fördermittelantrag bei der IBB für Haus A sind noch im Dezember 2020 eingereicht worden. Mittelfristig ist vorgesehen, auf den planmäßig in der Gesellschaft verbleibenden Grundstücksteilen drei teilweise schon in Planung befindliche Neubauobjekte zu errichten und anschließend in den Bestand der Gewobag zu überführen.

Projekt Britzer Damm

Die Gewobag hat am 4. Dezember 2020 im Rahmen der Entwicklung des Projekts „Britzer Damm“ jeweils eine Beteiligung von 40 Prozent an zwei luxemburgischen Gesellschaften, der BLB Projekt 12 S.À.R.L. und der BLB Projekt 26 S.À.R.L., erworben. Die verbleibenden 60 Prozent hält jeweils die RIAS Entwicklungsgesellschaft mbH. Die Gesellschaften sind 2021 in Gesellschaften mit beschränkter Haftung nach deutschem Recht, in die RIAS/​Gewobag Projektentwicklung Britzer Damm GmbH (ehemals BLB Projekt 12 S.À.R.L.) und in die RIAS/​Gewobag Projektentwicklung Britzer Damm Zweite GmbH (ehemals BLB Projekt 26 S.À.R.L.), formgewandelt.

Die Projektgesellschaften sind Eigentümerinnen mehrerer Grundstücke am Britzer Damm in Berlin Neukölln. Auf den Grundstücken soll Planungsrecht überwiegend für Wohnnutzung geschaffen und sollen Neubauprojekte entwickelt werden. Mittelfristig ist vorgesehen, die auf den planmäßig in den Gesellschaften verbleibenden Grundstücksteilen in Planung befindlichen Neubauprojekte in den Bestand der Gewobag zu überführen.

Projekt „Das Neue Gartenfeld“

Hinsichtlich der Entwicklung des Projekts „Das Neue Gartenfeld“ wurde ein Joint-Venture-Vertrag zwischen der Gewobag und der OIB Projekt 31 GmbH & Co. KG geschlossen. Die Projektgesellschaft firmiert seit dem 28. August 2020 als OIB /​ Gewobag Projekt Gartenfeld Entwicklungs GmbH & Co. KG. Die Gewobag hält eine Kommanditbeteiligung in Höhe von 40 Prozent. Die Komplementärfunktion (ohne Beteiligung am Kapital) übernimmt die ebenfalls umfirmierte OIB /​ Gewobag Projekt Gartenfeld Verwaltungs GmbH, an der die Gewobag ebenfalls zu 40 Prozent beteiligt ist.

Die „Insel“ Gartenfeld liegt im östlichen Teil des Berliner Bezirks Spandau (Ortsteil Siemensstadt). Die Gartenfelder Straße teilt das Areal primär in ein östliches (Gewerbeflächen für Büros sowie Lager-, Produktions- und Werkstattflächen) sowie ein westliches Gebiet. Im Fokus liegt ausschließlich das westliche Gebiet. Dort ist das nördliche Gartenfeld Planungsgegenstand, welches als „Neues Gartenfeld“ bezeichnet wird. Von dem planungsgegenständlichen Areal hat die Projektgesellschaft etwa ein Drittel der Flächen erworben. Auf dem Gebiet wird durch die Planungsgemeinschaft Das-Neue-Gartenfeld Planungsrecht überwiegend für Wohnnutzung geschaffen. Es sind ca.1.140 Wohnungen, 35.000qm Gewerbe und ca. 500 Parkplätze geplant. Die B-Planfestsetzung ist für Ende 2022 und der Baubeginn für Anfang 2023 avisiert.

Projekt Hohensaatener Straße

Im Rahmen der Entwicklung des Projekts „Hohensaatener Straße“ hält die Gewobag eine Beteiligung in Höhe von 40 Prozent an der ZS Gewobag Projektentwicklung Hohensaatener Str. GmbH. Die verbleibenden 60 Prozent hält die ZS Beteiligungs GmbH. Die Projektgesellschaft ist Eigentümerin eines Grundstücks in der Hohensaatener Straße in Berlin Marzahn.

Auf dem Grundstück wird Planungsrecht überwiegend für Wohnnutzung geschaffen, um Neubauprojekte zu entwickeln. Mittelfristig ist vorgesehen, die auf den planmäßig in der Gesellschaft verbleibenden Grundstücksteilen befindlichen Neubauprojekte in den Bestand der Gewobag zu überführen.

Projekt Landsberger Allee

Die Gewobag hält im Rahmen der Entwicklung des Projekts „Landsberger Allee“ eine Beteiligung in Höhe von 40 Prozent an der ZS/​Gewobag Landsberger Allee Grundstücksentwicklungs-UG (haftungsbeschränkt) & Co. KG, die 2021 durch formwechselnde Umwandlung aus der ZS/​Gewobag Landsberger Allee Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH entstand. Die verbleibenden 60 Prozent hält die ZS Beteiligungs GmbH. Die Projektgesellschaft ist Eigentümerin eines Grundstücks in der Landsberger Allee in Berlin Lichtenberg.

Auf dem Grundstück wurde Planungs- und Baurecht überwiegend für Wohnnutzung geschaffen. Mit Baubeginn Q2/​2022 sollen mehrere Neubauprojekte errichtet werden. Mittelfristig ist vorgesehen, die auf den planmäßig in der Gesellschaft verbleibenden Grundstücksteilen befindlichen Neubauprojekte in den Bestand der Gewobag zu überführen.

Projekt Landsberger Tor

Die Gewobag hat im Rahmen der Entwicklung des Projekts „Landsberger Tor“ eine Beteiligung von 40 Prozent an der Notos/​Gewobag Projektentwicklung Landsberger Tor GmbH (ehemals: Zweiunddreißigste CAURUS Grundstücksgesellschaft mbH) erworben. Die verbleibenden 60 Prozent hält die Notos Vermögensverwaltung 6. GmbH.

Die Projektgesellschaft ist Eigentümerin eines Grundstücks in der Landsberger Allee 357 – Ecke Rhinstraße 165 in Berlin Hohenschönhausen. Der geltende Bebauungsplan soll geändert werden. Die Rahmenbedingungen für die Planung werden derzeit noch mit den zuständigen Behörden abgestimmt. So soll sowohl dringend benötigter Wohnraum geschaffen werden, als auch der hohe Bedarf an modernen und flexiblen Büro- und Gewerbeflächen bedient werden. Zusätzliche Nutzungen (Einzelhandel, soziale Einrichtungen) sind in Abstimmung mit dem Bezirk Lichtenberg im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens denkbar und sinnvoll. Mittelfristig ist vorgesehen, die auf den planmäßig in der Gesellschaft verbleibenden Grundstücksteilen befindlichen Neubauprojekte in den Bestand der Gewobag zu überführen.

Projekt Ludwig-Quidde-Straße

Die Gewobag hält im Rahmen der Entwicklung des Projekts „Ludwig-Quidde-Straße“ eine Kommanditbeteiligung in Höhe von 40 Prozent an der Interhomes/​Gewobag Projektentwicklung Ludwig-Quidde-Str. GmbH & Co. KG. Die verbleibenden 60 Prozent hält die Interhomes AG. Als geschäftsführende Komplementärin (ohne Beteiligung am Kapital) fungiert die cato real estate GmbH.

Die Projektgesellschaft hat einen Kaufvertrag über ein Grundstück in der Ludwig-Quidde-Straße in Berlin Pankow geschlossen. Das Eigentum am Grundstück geht erst nach Baurechtschaffung über. Auf dem Grundstück wird Planungsrecht überwiegend für Wohnnutzung geschaffen, um Neubauprojekte zu entwickeln. Mittelfristig ist vorgesehen, die auf den planmäßig in der Gesellschaft verbleibenden Grundstücksteilen befindlichen Neubauprojekte in den Bestand der Gewobag zu überführen.

Projekt Rhinstraße

Die Gewobag hält im Rahmen des Projekts „Rhinstraße“ 94,9 Prozent an der Gewobag RS GmbH & Co. KG (ehemals: Rhinstraße 143 GmbH). Die verbleibenden 5,1 Prozent hält die BBH Immobilien GmbH & Co. KG. Als geschäftsführende Komplementärin (ohne Beteiligung am Kapital) fungiert die TREUCONSULT Immobilien GmbH.

Auf dem Grundstück in der Rhinstraße, dessen Eigentümerin die Gewobag RS ist, werden seit Dezember 2019 317 Neubauwohnungen errichtet. Die Fertigstellung ist für März 2022 geplant. Mittelfristig wird das Neubauobjekt in den Bestand der Gewobag überführt.

Projekte Hödurstraße & Seelenbinderstraße

Im Rahmen der Entwicklung der Projekte Hödurstraße und Seelenbinderstraße hält die Gewobag 40 Prozent der Geschäftsanteile an der Kronberg/​Gewobag Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH. 54,9 Prozent der Anteile werden durch die Kronberg Projektentwicklungsgesellschaft 1 mbH und 5,1 Prozent durch die Kronberg Projektentwicklungsgesellschaft 2 mbH gehalten. Die Gesellschaft ist Eigentümerin der beiden Grundstücke Hödurstraße in Berlin Heinersdorf und Seelenbinderstraße in Berlin Köpenick.

Auf den Grundstücken wird Planungsrecht überwiegend für Wohnnutzung geschaffen, um Neubauprojekte zu entwickeln. Mittelfristig ist vorgesehen, die auf den planmäßig in der Gesellschaft verbleibenden Grundstücksteilen befindlichen Neubauprojekte in den Bestand der Gewobag zu überführen.

Projekt Schönerlinder Straße

Im Rahmen der Entwicklung des Projekts Schönerlinder Straße hält die Gewobag 40 Prozent der Geschäftsanteile an der Treucon/​Gewobag Projektentwicklung Schönerlinder Straße GmbH & Co. KG (ehemals: INITIA Erste Projekt GmbH & Co. KG). 54,9 Prozent der Anteile werden durch die Treucon Grundbesitz GmbH und 5,1 Prozent werden jeweils hälftig durch die Verkäufer GALA Myhome Estate SL und die INITIA Consulting GmbH gehalten. Als Komplementärin (ohne Beteiligung am Kapital) fungiert die Treucon Zweite Development GmbH.

Die Gesellschaft ist Eigentümerin mehrerer Grundstücke in der Schönerlinder Straße in Berlin Pankow. Auf dem Areal wird Planungsrecht für Wohnnutzung geschaffen, um Neubauprojekte zu entwickeln. Mittelfristig ist vorgesehen, die auf den planmäßig in der Gesellschaft verbleibenden Grundstücksteilen befindlichen Neubauobjekte in den Bestand der Gewobag zu überführen.

Projekt Wendenschloßstraße

Im Rahmen der Entwicklung des Projekts Wendenschloßstraße hält die Gewobag 40 Prozent der Geschäftsanteile an der ZS Gewobag Projektentwicklung Wendenschloßstraße GmbH. Die verbleibenden 60 Prozent der Anteile werden durch die ZS Beteiligungs GmbH gehalten.

Die Gesellschaft ist Eigentümerin eines Grundstücks in der Wendenschloßstraße in Berlin Köpenick. Auf dem Grundstück wurde Planungsrecht für Wohnnutzung geschaffen, um Neubauprojekte zu entwickeln. Die Baugenehmigungen und Baubeginne werden für Q3/​2022 erwartet. Mittelfristig ist vorgesehen, die auf den planmäßig in der Gesellschaft verbleibenden Grundstücksteilen befindlichen Neubauobjekte in den Bestand der Gewobag zu überführen.

Projekt Westendallee

Die Gewobag hält im Rahmen der Entwicklung des Projekts Westendallee eine Kommanditbeteiligung in Höhe von 40 Prozent an der BBH Gewobag Projektentwicklung Westendallee GmbH & Co. KG. Die verbleibenden 60 Prozent hält die BBH Immobilien GmbH & Co. KG. Als geschäftsführende Komplementärin (ohne Beteiligung am Kapital) fungiert die BOG Verwaltungs GmbH.

Die Gesellschaft ist Eigentümerin eines Grundstücks in der Westendallee in Berlin Charlottenburg. Auf dem Grundstück wird Planungsrecht für Wohnnutzung geschaffen, um Neubauobjekte zu entwickeln. Mittelfristig ist vorgesehen, die in Planung befindlichen Neubauobjekte in den Bestand der Gewobag zu überführen.

Weitere Beteiligungen über 20 Prozent der Gewobag

(Anteile an wohnungsbestandshaltenden Immobilienfonds)

Die Gewobag hält 89,22 Prozent an der Prinz-Eugen-Straße 20 GmbH & Co. KG und 99,97 Prozent der Anteile an der Gerichtstraße 10-11 GmbH & Co. KG, deren Geschäftsbesorgung bis auf weiteres weiterhin durch die TREUCON Real Estate GmbH bzw. die AQUIS Verwaltungsgesellschaft mbH erfolgt.

Im Geschäftsjahr hat die Gewobag Ihren Anteil an der Kurt Franke Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Zille-Siedlung KG auf 86,91 Prozent (Vorjahr: 79,87 Prozent) und an der Kurt Franke Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Geschäfts- und Wohnbauten KG auf 97,68 Prozent (Vorjahr: 92,62 Prozent) erhöht. Die Geschäftsführung der beiden Fondsgesellschaften erfolgt bis auf weiteres durch die Komplementärin (ohne Beteiligung am Kapital), die GEVERKA Zweite Verwaltungs- und Beteiligungs- GmbH.

Die Gewobag hält 89,35 Prozent der Anteile am GEWOBAG Immobilienfonds I GbR, an dem auch die Gewobag EB mit 3,1 Prozent und die Gewobag VB mit 2,72 Prozent (Vorjahr: 2,28 Prozent) beteiligt sind.

Per 31. Dezember 2021 hält die Gewobag 73,43 Prozent (Vorjahr: 64,66) der Anteile an der Badstraße Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Grundbesitz KG, 62,81 Prozent (Vorjahr: 58,27 Prozent) der Anteile an der Plata Grundstücksverwaltungs- GmbH & Co. Platanenallee 32 KG und 52,07 Prozent (Vorjahr: 35,46 Prozent) der Anteile an der Beta Neunte Beteiligungsgesellschaft für Wohnungsbau mbH & Co. Immobilien-Fonds-KG. Per 1. Januar 2022 konnten weitere Anteile erworben werden.

Die Gewobag ist an der in Liquidation befindlichen BETA Beteiligungsgesellschaft für Wohnungsbau mbH & Co. Immobilien-Fonds-KG erworben in Höhe von 29,47 Prozent beteiligt, von der sie 2019 die Bestandsobjekte erworben hat. Aus dem bisher ausgeschütteten Liquidationserlös floss ein Teil des Kaufpreises für die Objekte, der den Beteiligungsbuchwert überstieg, an die Gewobag zurück.

Vermögenslage

31.12.2021 31.12.2020
Aktiva Mio.€ % Mio.€ %
Langfristiger Bereich
Immaterielle Vermögensgegenstände 1,6 0,0 1,1 0,0
Sachanlagen 3.303,0 68,7 3.126,9 72,9
Finanzanlagen 1.133,9 23,6 942,6 21,9
4.438,5 92,3 4.070,6 94,8
Mittel- und kurzfristiger Bereich
Forderungen und RAP 91,3 1,9 131,2 3,0
Flüssige Mittel 278,5 5,8 94,2 2,2
Übrige Aktiva 0,0 0,0 0,1 0,0
369,8 7,7 225,5 5,2
Bilanzvolumen 4.808,3 100,0 4.296,1 100,0
Passiva
Langfristiger Bereich
Eigenkapital 407,5 8,5 334,0 7,8
Rückstellungen 5,2 0,1 5,0 0,1
Kreditverbindlichkeiten 4.186,0 87,1 3.764,5 87,7
Aufwendungsdarlehen 59,5 1,2 57,7 1,3
Rechnungsabgrenzungsposten 70,0 1,4 73,3 1,7
4.728,2 98,3 4.234,5 98,6
Mittel- und kurzfristiger Bereich
Rückstellungen 19,8 0,4 10,3 0,2
Übrige Verbindlichkeiten 60,3 1,3 51,4 1,2
80,1 1,7 61,6 1,4
Bilanzvolumen 4.808,3 100,0 4.296,1 100,0

In dieser Darstellung wurden folgende Verrechnungen vorgenommen: Betriebskostenzahlungen mit Vorschüssen der Mieterschaft, Kautionsbankguthaben mit Mietverbindlichkeiten. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern werden insgesamt als langfristig dargestellt, da grundsätzlich eine Prolongation oder Refinanzierung vorgesehen ist. Die Fristigkeiten sind im Verbindlichkeitenspiegel (Anlage zum Anhang) dargestellt.

Der Anstieg des Sachanlagevermögens beruht insbesondere auf aktivierten Modernisierungskosten sowie Neubaumaßnahmen (142,2 Mio. €), Erwerb von Bestandsimmobilien über Asset Deals (68,2 Mio. €). Den Zugängen stehen Abgänge aus der Wahrnehmung der Vorkaufsrechte der Mieter der Karl-Marx-Allee (2,3 Mio. €) sowie planmäßige (58,2 Mio. €) und außerplanmäßige (0,1 Mio. €) Abschreibungen gegenüber.

Die Zunahme im Finanzanlagevermögen resultiert im Wesentlichen aus der Umgliederung der Intercompany Darlehen an Tochtergesellschaften in die Ausleihungen an verbundene Unternehmen (44,5 Mio. €) sowie der weiteren Ausreichung von Darlehen an diese sowie an Projektgesellschaften (134,1 Mio. €). Die Projektgesellschaften sind darauf ausgerichtet, erworbene Grundstücke mit Wohngebäuden zu bebauen, die dann langfristig in den Bestand des Gewobag-Konzerns integriert werden. Zur Umsetzung dieser Aufgabe werden auf Basis von Joint-Venture- und Darlehensverträgen und zur Sicherung der Liquidität in diesen Gesellschaften durch die Gewobag laufend die zur Fortführung der Projekte notwendigen Finanzmittel zur Verfügung gestellt. Abgesichert sind diese zum großen Teil über Grundschulden auf den Grundstücken der Gesellschaften.

Weiterhin wurden im Geschäftsjahr weitere Anteile an geschlossenen Immobilienfonds erworben (3,6 Mio. €).

Die Abnahme der mittel- und kurzfristigen Forderungen resultiert im Wesentlichen aus der genannten Umgliederung von Intercompany Darlehen in die Finanzanlagen.

Das Eigenkapital erhöhte sich um den Jahresüberschuss von 58,1 Mio. €, Einzahlungen des Gesellschafters Land Berlin in die Kapitalrücklage aus der Gewährung von Zuschüssen für ausgeübte Vorkaufsrechte von 13,5 Mio. € sowie mit 1,9 Mio. € eine unentgeltliche Einbringung eines Grundstücks. Die Eigenkapitalquote beträgt 8,5 Prozent (Vorjahr: 7,8 Prozent).

Als erstes deutsches Wohnungsunternehmen hat die Gewobag ihre erste Anleihe als Social Bond erfolgreich am Kapitalmarkt begeben. Die Anleihe über 500 Mio. € wurde unter einem neu aufgelegten Debt Issuance Programm (DIP) begeben. Neben der Inanspruchnahme von Fördermitteldarlehen der IBB konnte die Gewobag zur Finanzierung der Ankäufe und der Maßnahmen zur Modernisierung und Instandsetzung kurzfristige Finanzierungsmittel (Commercial Paper) von insgesamt 200,0 Mio. € emittieren. Den Fremdmittelzugängen (499,5 Mio. €) stehen planmäßige und außerplanmäßige Darlehensrückzahlungen (72,8 Mio. €) gegenüber.

Die Zunahme der sonstigen Verbindlichkeiten resultiert aus einer erfolgten Kaufpreisanzahlung (7,4 Mio. €) für verkaufte Grundstücke der Projektentwicklungsgesellschaft Wendenschlossstraße mit Nutzen-/​ Lastenwechsel in 2022.

Als Rechnungsabgrenzungsposten werden passive Rechnungsabgrenzungen für Einmalzahlungen aus Erbbauzinsen sowie die gewährten Zuschüsse, die über die Laufzeit des Betrauungsaktes (im Rahmen des Erwerbs von Wohnungen in der Karl-Marx-Allee) aufgelöst werden, ausgewiesen. Weiterhin enthält der Posten nicht rückzahlbare Zuschüsse als Bestandteil der Förderdarlehen mit Mietpreisbindung. Die Auflösung erfolgt über den Zeitraum der Mietpreisbindung.

Finanzielle Entwicklung

Zum 31. Dezember 2021 wies die Gesellschaft einen Bestand an flüssigen Mitteln (ohne Mietkautionen und Treuhandkonten) von rund 278,5 Mio. € (Vorjahr: 94,2 Mio. €) aus.

Kapitalflussrechnung 2021 2020
Mio.€ Mio.€
Laufende Geschäftstätigkeit
Jahresergebnis vor Ergebnisabführungen 14,8 -1,4
Erträge aus Ergebnisabführungen 43,2 51,9
Jahresergebnis 58,1 50,5
Abschreibungen auf Sachanlagen 58,4 59,3
Zuschreibungen zu Sachanlagen 0,0 -4,0
Verluste aus dem Abgang von Anlagevermögen 0,2 0,6
Zinsaufwendungen/​Zinserträge 55,9 65,6
Sonstige Beteiligungserträge -6,9 -15,4
Ertragsteueraufwand 5,0 -1,3
Ertragsteuerzahlungen -2,4 -0,2
Abnahme der Rückstellungen 7,0 -0,3
Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen -2,6 0,3
Veränderung der Vorräte, der Forderungen und anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -3,3 -91,7
Veränderungen der Verbindlichkeiten und anderer Passiva, die nicht der Investitions-
oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 11,4 -8,5
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 180,9 54,9
Finanzierungstätigkeit
Gezahlte Zinsen -55,9 -65,6
Auszahlungen für die planmäßige Tilgung von Finanzkrediten -37,9 -41,8
Auszahlungen für übrige Tilgungen von Finanzkrediten -34,9 -158,9
Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzkrediten 495,0 580,7
Einzahlungen aus Zuschüssen 13,5 60,1
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 379,8 374,5
Investitionstätigkeit
Investitionen in
immaterielle Vermögensgegenstände -1,1 -0,7
Sachanlagen -237,4 -434,8
Finanzanlagen -155,8 -165,3
Einzahlungen aus dem Abgang von Sachanlagevermögen 1,2 36,3
Einzahlungen aus Abgang von Gegenständen des Finanzanlagevermögens 9,9 26,0
Erhaltene Beteiligungserträge 6,9 15,4
Cashflow aus Investitionstätigkeit -376,3 -523,1
Veränderungen des Finanzmittelbestands 184,3 93,7
Stand 1. Januar 94,2 187,9
Veränderungen 184,3 -93,7
Stand 31. Dezember 278,5 94,2

Finanzierungsaktivitäten

Aufgrund des branchenüblich hohen Fremdkapitalanteils und der daraus resultierenden Zinsbelastung ist der Konzern weiterhin bestrebt, diese Zinslast zu optimieren.

Neben klassischen Immobilienfinanzierungen nimmt der Konzern seit einigen Jahren auch Unternehmensfinanzierungen auf und verbreitert damit seine Finanzierungsbasis.

Als Voraussetzung der Unternehmensfinanzierungen hat der Konzern die Ratingagenturen Moody‘s und S&P (seit 2015) und zusätzlich Fitch (seit 2020) beauftragt, den Konzern jährlich zu bewerten. Moody’s stuft die Gewobag mit einem Rating von A2, S&P und Fitch jeweils mit A ein.

Die Aussagen gelten gleichermaßen für den Konzern wie für die Gewobag als Konzernobergesellschaft, die auch die Vorfinanzierung der Projektentwicklungen und Projektentwicklungsbeteiligungen sicherstellt

Unbesicherte Finanzinstrumente

Auf Basis der erteilten Ratings ist der Gewobag-Konzern in der Lage, auch unbesicherte Unternehmens- und Projektfinanzierungen zu günstigen Konditionen aufzunehmen.

Die Gewobag hat in 2021 ihre Finanzierungsbasis nochmals verbreitert und erstmals eine Anleihe über 500 Mio. € mit einer Laufzeit von
sechs Jahren emittiert. Mit der Anleihe verfügt die Gewobag über ein neues Finanzierungsinstrument mit günstigen Konditionen, um Bestandsfinanzierungen zu refinanzieren bzw. Ankaufsfinanzierungen für Neubau vorzunehmen. Bei der Nutzung der als „Social Bond“ emittierten unbesicherten Anleihe folgt die Gewobag den Kriterien ihres „Social-Finance-Frameworks“3.

Weiterhin hat die Gewobag in 2021 den letzten Teilbetrag aus dem Darlehensvertrag (Abschluss 2019) mit der Europäischen Investitionsbank zur Auszahlung gebracht. Die Geschäftsbeziehung zur Europäischen Investitionsbank (EIB) soll in den kommenden Jahren weiter ausgebaut werden, um insbesondere den Neubau mitzufinanzieren.

Zusätzlich plant die Gewobag, die bereits erfolgreich angelaufenen Gespräche mit der Council of Europe Bank (CEB) weiter fortzuführen und beabsichtigt, auch dort Finanzierungen aufzunehmen.

Schuldverschreibungen und Anleihe sind endfällig gestaltet. Diese trägt dazu bei, den Durchschnittstilgungssatz des Konzerns auf einem moderaten Niveau zu halten (2021: 1,98 Prozent, Vorjahr: 1,89 Prozent), da insbesondere die Darlehen der EIB teilweise hohe Tilgungen erfordern.

3 Weitere Informationen: https:/​/​www.gewobag.de/​fuer-geschaftspartner/​investor-relations-2/​

Derivative Finanzinstrumente

Die derivativen Finanzinstrumente des Gewobag-Konzerns umfassen per 31. Dezember 2021 nur Zinsswaps in Euro zur Sicherung einer festen Verzinsung auf vier variable Darlehen als Grundgeschäfte mit:

a) Nominalwert von 39,0 Mio. € und Marktwert von -7,5 Mio. € (Gewobag)
b) Nominalwert von 45,0 Mio. € und Marktwert von -8,6 Mio. € (Gewobag)
c) Nominalwert von 22,0 Mio. € und Marktwert von -6,6 Mio. € (Gewobag WB)
d) Nominalwert von 15,0 Mio. € und Marktwert von -3,5 Mio. € (Gewobag PB)

Grund- und Sicherungsgeschäft sind immer zu 100 Prozent effektiv und weisen jeweils identische Laufzeiten bis zwischen 2031 und 2039 auf.

Darlehensmanagement

Der gesamte Zinsaufwand der Gewobag reduzierte sich im Berichtsjahr auf 61,4 Mio. € (Vorjahr: 66,1 Mio. €), trotz Erhöhung der Kreditverbindlichkeiten auf 4.245,5 Mio. € (Vorjahr: 3.822,2 Mio. €) Der Durchschnittszinssatz für die Gewobag sank 2021 weiter auf 1,41 Prozent (Vorjahr: 1,61 Prozent).

Im Rahmen der laufenden Analyse und Optimierung des Kreditportfolios wurden zahlreiche Umfinanzierungen, insbesondere durch die Anleihe, vorgenommen. Dadurch konnten die Anzahl der Kredite und die Zinsbelastung erheblich reduziert werden.

Kurzfristige Liquidität

Der Gewobag-Konzern nutzt kurzfristige Finanzierungsmittel zur Liquiditätssteuerung und Senkung des Zinsaufwands. Bei zwei Kreditinstituten bestehen eingeräumte Kreditrahmen von jeweils 40 Mio. €. Diese wurden zum Bilanzstichtag nur teilweise für Bürgschaften in Anspruch genommen (2,2 Mio. €). Zusätzlich besteht ein Bürgschaftsrahmen bei einem Kreditinstitut in Höhe von 40 Mio. €, der in Höhe von 7,2 Mio. € per 31. Dezember 2021 in Anspruch genommen ist. Der Avalvertrag bei einem Kreditinstitut in Höhe von 50 Mio. € ist per 31. Dezember 2021 in Höhe von 9,7 Mio. € in Anspruch genommen worden.

Der bestehende Kreditrahmenvertrag mit einem Kreditinstitut über eine revolvierende Kreditlinie über 200 Mio. € wurde um drei Jahre verlängert und ist aktuell nicht in Anspruch genommen. Zusätzlich wurde ein neuer Kreditvertrag über 200 Mio. € für ein Jahr abgeschlossen und in voller Höhe per 31. Dezember 2021 in Anspruch genommen.

Seit 2017 besteht die Möglichkeit, Geldhandel mit der EIB zu betreiben. Die Gewobag kann sich hierbei kurzfristig für bis zu sechs Monate Geld zu sehr günstigen Konditionen leihen. Darüber hinaus wurde 2019 ein Commercial Paper (CP) Programm über 500 Mio. € aufgelegt. Dabei hat die Gewobag die Möglichkeit, einzelne CP mit einer Laufzeit von unter einem Jahr zu emittieren. Dies trägt dazu bei, die teureren Kreditlinien zu schonen. Per 31. Dezember 2021 gab es keine Inanspruchnahmen im Rahmen des Geldhandels oder des CP Programms.

Fazit

Das vom Jahresergebnis abgeleitete EBITDA beträgt rund 161 Mio. € und liegt damit unter dem Planwert von 170,1 Mio. €. Die Planabweichung resultiert im Wesentlichen aus höheren Instandhaltungskosten (3,1 Mio. € über Plan) und leerstandbedingt höheren Erlösschmälerungen (2,2 Mio. € über Plan).

Der Wachstumskurs legt weiterhin dynamisch zu. Auf eigenen und eingebrachten Grundstücken sowie bei Projektentwicklungen über sogenannte Asset Deals konnten bereits Neubauobjekte fertiggestellt werden. Bei den Projektentwicklungsbeteiligungen schreitet die Baurechtschaffung in den meisten Projekten voran.

Die Entwicklung der Sollmiete Wohnen war 2021 im Wesentlichen durch die mit Beschluss vom 25. März 2021 erklärte Nichtigkeit des MietenWoG geprägt. Die Auswirkungen des MietenWoG waren vollumfänglich im Plan 2021 enthalten. Die gegenüber dem Plan 2021 entstandenen Potenziale durch Mieterhöhungen konnten jedoch auf Grund der Corona-Mieterschutzmaßnahmen nicht umgesetzt werden.
Bedingt durch die beschlossenen Regelungen des Mieterschutzes bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen aufgrund des Wegfalls des MietenWoG Bln (Mietendimmer) konnten in 2021 ebenfalls keine Potenziale durch Rücknahme der unter MietenWoG durchgeführten Mietabsenkungen gehoben werden. Die Neuvermietungen erfolgen seit Mitte 2021 unter den Prämissen des vorgenannten Mietendimmers und stets unter Einhaltung der Kooperationsvereinbarung.

Chancen und Risiken

Risikomanagementsystem

Um den Fortbestand des Gewobag-Konzerns und seiner Tochtergesellschaften langfristig zu sichern, ist ein angemessenes und wirksames Risikomanagementsystem (RMS) ein zentrales Element verantwortungsvoller Unternehmensführung. Als Risiken werden mögliche negative Abweichungen von definierten Unternehmenszielen verstanden, die durch interne oder externe Ereignisse, Handlungen oder Versäumnisse verursacht werden und eine potenzielle Bedrohung für den Erfolg, die Einhaltung von Regeln oder die Existenz des Unternehmens darstellen.

Die im RMS beschriebenen Strukturen und Abläufe schaffen eine konsistente und ganzheitliche Sicht auf alle wesentlichen Risiken und gewährleisten, dass diese frühzeitig erkannt, analysiert, priorisiert sowie an die zuständigen Entscheidungsträger zwecks Umsetzung von Bewältigungsmaßnahmen kommuniziert werden. Die Organe der Konzerngesellschaften werden so bei der Wahrnehmung ihrer Leitungs- und Kontrollpflichten bestmöglich unterstützt.

Zentrales Steuerungsorgan des RMS ist das Risikomanagementkomitee. Der Chief Risk & Compliance Officer verantwortet und überwacht die operative Durchführung der RM-Prozesse und Berichterstattung sowie die Ausgestaltung und kontinuierliche Weiterentwicklung des RMS. Die Risikoidentifikation, -bewertung und -steuerung wird durch die jeweils fachverantwortlichen Risikoeigner vorgenommen. Die regelmäßige prozessunabhängige Überwachung des RMS erfolgt durch die Interne Revision.

Im Rahmen der jährlichen Risikoinventur und deren quartalsweiser Aktualisierung werden Risiken durch die fachverantwortlichen Risikoeigner im Konzern systematisch identifiziert, analysiert und hinsichtlich ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit sowie ihres potenziellen Schadensausmaßes vor und nach Gegenmaßnahmen bewertet (Brutto- und Netto-Bewertung). Risiken können dabei sowohl durch die Risikoeigner initiiert gemeldet, als auch durch das Risikomanagement abgefragt werden (bottom-up und top-down Erfassung). Erfasste Risiken werden zentral im Risikomanagement gebündelt, auf Plausibilität geprüft und im Rahmen einer integrierten Corporate Governance-Berichterstattung an die zuständigen Verantwortungsträger kommuniziert. Bei einer wesentlichen Änderung der Risikolage besteht zudem eine Sofortmeldepflicht (ad hoc Meldung). So wird sichergestellt, dass notwendige Präventions- bzw. Gegenmaßnahmen zeitnah und bedarfsgerecht eingeleitet werden können. Gesellschafter und Aufsichtsrat werden regelmäßig über alle relevanten Risikoentwicklungen des Konzerns umfangreich informiert.

Der Gewobag-Konzern verfügt weiterhin über ein konzernweites rechnungslegungsbezogenes Internes Kontrollsystem (IKS). Wesentliche Elemente des IKS sind unter anderem klare Prozessvorgaben, die durch automatisierte Überwachungsmechanismen abgesichert sind, das Vier-Augen-Prinzip, manuelle Stichprobenkontrollen und eindeutige Bilanzierungsrichtlinien. Zudem unterliegt die mittelfristige Wirtschaftsplanung des Konzerns einem laufenden Controlling und Berichtswesen. Es erfolgt eine regelmäßige Berichterstattung über den Gang der Geschäfte sowie Plan-Ist-Vergleiche an den Gesellschafter, Aufsichtsrat, Vorstand und weitere Entscheidungsträger im Konzern.

Im Interesse aller StakeholderInnen hat die Unternehmensführung eine konservative und auf Sicherheit bedachte Risikostrategie vorgegeben. Zielgröße der Gewobag ist der Erhalt des Investment Grade-Ratings auf A-Level (Risikotoleranz). Die Risikostrategie wird laufend vor dem Hintergrund der aktuellen Unternehmensstrategie und sich ändernder Rahmenbedingungen überprüft und bei Bedarf an diese angepasst.

Gesamteinschätzung der Risiken

Da grundsätzlich nicht alle Risiken vermeidbar sind, erfolgt im Rahmen des RMS eine aktive Risikosteuerung. Für erkannte Risiken wurden dort, wo erforderlich und möglich, Maßnahmen zur Minderung der potenziellen Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit getroffen. Für die Geschäftsjahre 2022 und 2023 ist das Risikodeckungspotenzial insgesamt ausreichend bemessen und die Risikotragfähigkeit nicht gefährdet. Eine Bestandsgefährdung ist im höchsten Maße unwahrscheinlich, was sich auch in den Rating-Ergebnissen der Gewobag widerspiegelt.

Allgemeine Risiken

Im Nachfolgenden werden zunächst strategische und allgemeine Risikosachverhalte erläutert, deren konkrete Ausprägungen derzeit keinen wesentlichen Einfluss auf die Leistungsindikatoren im Gewobag-Konzern haben. Die aktuellen Entwicklungen werden fortlaufend beobachtet, im Hinblick auf den eigenen Handlungsbedarf bewertet und bei Bedarf Risikosteuerungsmaßnahmen ergriffen.

Marktrisiken

Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Lage können sich negativ auf die Vermögens- und Ertragslage der Gesellschaft und des Konzerns auswirken. Aktuelle Konjunkturprognosen gehen davon aus, dass sich die stabile Wirtschaftslage weiter moderat positiv fortsetzen wird. Insbesondere der Wohnimmobilienmarkt verzeichnet aufgrund des verstärkten Fokus institutioneller Investoren eine überproportionale Entwicklung im Vergleich zu anderen Assetklassen. Um eine Überbewertung zu vermeiden, sind regulatorische Anpassungen in Bezug auf finanzstabilisierende Maßnahmen denkbar.

Weiterhin sind Veränderungen der Nachfragestruktur in Bezug auf Wohnraum und Wohnqualität von Relevanz für den langfristigen Erfolg des Gewobag-Konzerns. In der strategischen Unternehmensplanung werden daher Einflussgrößen, wie demografische Entwicklungen, sich wandelnde Infrastrukturanforderungen und der steigende Digitalisierungsgrad berücksichtigt, um Anpassungen der Nachfragestruktur gerecht zu werden. Von einem Nachfragerückgang wird derzeit nicht ausgegangen.

Als landeseigenes Wohnungsbauunternehmen wird die Ertragslage durch verschiedene politische und regulatorische Vorgaben beeinflusst. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die strikte Begrenzung der Mietenentwicklung. Zusätzlich sind hohe Neubauinvestitionen zur Erweiterung des Wohnungsbestands vorgesehen. Die Auswirkungen hoher Investitionskosten bei gleichzeitiger Begrenzung der Ertragspotenziale auf die wirtschaftliche Lage des Gewobag-Konzerns sind derzeit durch vorhandene Planungsreserven abgedeckt.

Finanzrisiken

Branchen- und investitionsbedingt ist das Fremdmittelvolumen hoch, wodurch Finanzrisiken besonderer Beachtung bedürfen. Das Kreditportfolio wird laufend im Hinblick auf Struktur und Konditionen analysiert und optimiert. Hinsichtlich der Neu- bzw. Refinanzierungsnotwendigkeiten im Planungszeitraum von insgesamt sechs Mrd. € bis 2032 erfolgt regelmäßig ein Abgleich mit den mittel- und langfristigen Erfolgs-, Bau- und Finanzplanungen. Mögliche Zinsänderungsrisiken werden durch langfristige Zinsbindungen, frühzeitige Zinssicherung (Forwards) und eine sukzessive Erhöhung des Zinsniveaus auf bis zu 3,5 Prozent in der Unternehmensplanung abgefangen. Liquiditätsrisiken werden durch ein zentrales Konzern-Cash Management und das Vorhalten von Liquiditätsreserven in Höhe von 100 Mio.€ minimiert. Weiterhin können kurzfristige Finanzierungen im Rahmen des CP Programmes abgerufen und bestehende Kreditrahmenverträge in Höhe von insgesamt 280 Mio.€ in Anspruch genommen werden. Bedeutende Risiken für das positive Rating-Niveau werden angesichts des komfortablen LTV von 37,5 Prozent derzeit nicht gesehen. Das Rating wurde 2021 bestätigt und soll weiter gehalten werden. Im Rahmen der wertorientierten Unternehmensführung erfolgt ein laufendes Monitoring und eine aktive Kennzahlensteuerung.

Objektrisiken

Um Portfolio und Bewirtschaftungsrisiken frühzeitig zu erkennen und ihnen entgegen wirken zu können, betreibt der Gewobag-Konzern ein umfassendes Portfoliomanagement, eine langfristige und systematische Instandhaltungs- und Instandsetzungsplanung sowie eine aktive Quartiersentwicklung und das zugehörige Partizipationsmanagement. Das Immobilienportfolio des Gewobag-Konzerns ist ausreichend diversifiziert und verteilt sich über alle Bezirke Berlins. Risiken in Bezug auf sinkende Attraktivität bestimmter Standorte und steigende Leerstände werden angesichts der Nachfrageentwicklung in Berlin derzeit nicht gesehen. Für Erlösschmälerungen und Mietausfälle wurde ausreichend planerische Vorsorge in Höhe von 157 Mio. € bis 2032 getroffen. Mit der Gewobag MB steht darüber hinaus eine eigene Mieterberatungsgesellschaft zu Verfügung. Der Gewobag-Konzern verfolgt weiterhin einen umfassenden Investitionsplan zur Pflege der Wohnungsbestände und Beseitigung gesundheitsgefährdender Baustoffe im Bestand. Nach aktuellen Schätzungen sind knapp 15.800 Wohnungen von Asbest betroffen. Ziel ist der sukzessive Abbau des vorhandenen Instandhaltungsbedarfs von ca. 350 Mio.€. Im Rahmen eines umfassenden Akquisitionsprozesses erfolgt für jede Bestandserweiterung eine ausführliche wirtschaftliche, technische, rechtliche und steuerliche Due Diligence.

Unternehmens- und Betriebsrisiken

Mission des Gewobag-Konzerns ist es, als integrierter Serviceanbieter mit einer effizienten Kernorganisation und einer soliden Wirtschaftlichkeit als Handlungsgrundlage, 250.000 Einwohnern des Großraums Berlin Wohn- und Lebensraum zu bieten. Um die gesetzten Ziele zu erreichen, wurde eine Konzernstrategie erarbeitet. Sie wird laufend vor dem Hintergrund aktueller Entwicklungen überprüft und bei Bedarf angepasst.

Um dem Risiko fehlender Fach- und Führungskräfte zu begegnen, sind zahlreiche Maßnahmen zur Steigerung der Arbeitgeberattraktivität und Mitarbeiterbindung etabliert. Neben einer fairen Vergütung stehen moderne Arbeitsplätze, flexible Arbeitszeiten und mobiles Arbeiten, ein umfassendes Aus- und Weiterbildungsprogramm sowie viele zusätzliche Leistungsangebote zur Verfügung. Im Gewobag-Konzern werden Gesundheit, Chancengleichheit und Vielfalt gefördert. Durch die anhaltende Corona-Pandemie ist das Risiko von Personalengpässen, insbesondere in definierten Kernprozessen, trotz der umfassenden getroffenen Schutzmaßnahmen weiterhin erhöht.

Für eine transparente Organisation und klare Prozesse werden das Organisationshandbuch und die Prozesslandkarte laufend durch die Organisationsentwicklung und die Fachabteilungen überprüft, aktualisiert und erweitert. Um die Einhaltung von Gesetzen, vertraglichen Verpflichtungen, internen Regelungen und Richtlinien sicherzustellen, hat die Gewobag eine umfassende Corporate Governance und Compliance-Organisation etabliert. Zentrales Beratungsorgan ist der Compliance Ausschuss unter Leitung des Chief Risk & Compliance Officers. Der Umgang mit Interessenkonflikten, Einladungen und Geschenken sowie Maßnahmen zum Datenschutz sind im Organisationshandbuch geregelt. Zudem ist ein Hinweisgebersystem mit einer externen Ombudsstelle eingerichtet und es finden regelmäßige Schulungen statt. Für besonders Compliance-relevante Bereiche sind Regelungen in Bezug auf den Einkauf von Waren und Dienstleistungen, Geldwäscheprävention, Kapitalmarkt-Compliance, die transparente Wohnungsvergabe und den Umgang mit Spenden und Sponsoring verpflichtend.

Ein Ausfall der im Gewobag-Konzern genutzten IT-Systeme würde aufgrund der weit fortgeschrittenen Digitalisierung zu erheblichen Störungen des normalen Geschäftsbetriebs führen. Es wurden Schutzmaßnahmen und Sicherungsprozesse getroffen, um dem vorzubeugen. Auch das Risiko von Cybercrime-Angriffen nimmt weiterhin stark zu. Die Gewobag hat zahlreiche technische und organisatorische Maßnahmen getroffen, die das Cybercrime-Risiko verringern.

Spezielle Einzelrisiken

Im Weiteren werden die konkret ermittelten, bedeutendsten Nettorisiken für die Jahre 2022 bis 2023 und deren Steuerungsmaßnahmen dargestellt. Die potenziellen Schadenshöhen werden entsprechend der antizipierten Eintrittswahrscheinlichkeiten gewichtet und so Erwartungswerte ermittelt. Die Erwartungswerte der hier ausgewiesenen Einzelrisiken liegen zwischen 9 und knapp 1 Mio. €. Die Darstellung erfolgt in absteigender Reihenfolge.

Das Land Berlin hat Ende 2019 einen Gesetzentwurf zur Abschaffung der Grundsteuer-Umlagefähigkeit in den Bundesrat eingebracht. In diesem Fall wäre die Grundsteuer vom Eigentümer (Vermieter) zu tragen. Ein Beschluss in der Sache liegt noch nicht vor. Ein vollständiger oder teilweiser Wegfall der Umlagefähigkeit würde zu einer erheblichen Erhöhung der Verwaltungskosten führen. Da der tatsächliche Risikoeintritt zurzeit nicht absehbar ist und der politische Fokus aktuell auf anderen Bereichen liegt, wurden diesbezüglich bisher keine Gegenmaßnahmen ergriffen. Aufgrund der geringen Eintrittswahrscheinlichkeit liegt der Risikoerwartungswert für 2022 bis 2023 trotz des hohen Grundsteuervolumens im Gewobag-Konzern derzeit bei knapp 9 Mio. €, auf die Gewobag entfallen davon etwa 5 Mio. €.

Für die Bestandserweiterung durch Neubau sowie die Pflege der bereits vorhandenen Wohnungsbestände hat der Gewobag-Konzern einen umfassenden Investitionsplan für die nächsten Jahre aufgestellt. Trotz sorgfältiger Planung und Überwachung sämtlicher Investitionsmaßnahmen besteht das Risiko von Baukostensteigerungen. Das Risiko ist insbesondere vor dem Hintergrund der starken Preissteigerungen und Lieferengpässe bei Baumaterialien sowie steigenden Anforderungen an neue Energiestandards aktuell erhöht. In der Projektplanung wird eine Indexierung von vier Prozent jährlich unterstellt. Für eigene Projekte wird ein Budget für Unvorhergesehenes eingeplant, für externe Projekte werden Pauschalfestpreisvereinbarungen geschlossen. Eine darüber hinausgehende Baukosten-überschreitung in Höhe von fünf Prozent würde zu einem Kostenanstieg von knapp 190 Mio. € im Planungszeitraum führen. Im Rahmen des Wachstumscontrollings wird die Wirtschaftlichkeit auf Einzelprojektebene sichergesellt. Projekte in Realisierung unterliegen einer laufenden Budgetüberwachung, so dass Kostensteigerungen zum Teil beim Auftragnehmer/​Generalunternehmer verbleiben bzw. innerhalb der Projekte kompensiert werden können. Die Kostenentwicklungen im Kontext von Baumaßnahmen und Akquisitionstätigkeiten werden laufend untersucht und im Rahmen der quartalsweisen Berichterstattung kommuniziert. Bei Bedarf wird eine ergänzende Beschaffung von Fremdkapital berücksichtigt. Die Risikoermittlung erfolgt differenziert nach Umsetzungsstand bzw. Bauprojektart. Der durchschnittliche Risikoerwartungswert über alle Bauinvestitionen liegt für die Jahre 2022 bis 2023 bei zirka 5 Mio. €.

Aufgrund unterschiedlicher Interessenlagen wurde die Projektentwicklungsgesellschaft OIB/​ Gewobag Mitte 2021 aus der ARGE „Das neue Gartenfeld“ ausgeschlossen. Im Worst Case müssten die betreffenden Grundstücke zum Einkaufspreis zurückgegeben werden. Bereits getätigte Investitionskosten wären dann verloren. Der diesbezügliche Erwartungswert beträgt per 31.12.2021 knapp 4 Mio. €. Darüber hinaus besteht möglicherweise ein Steuerschaden, der derzeit jedoch noch nicht abschließend beziffert werden kann. Die Eintrittswahrscheinlichkeit des Risikos kann durch strategische Gegenmaßnahmen abgesenkt werden. Das Eigentum an den Grundstücken soll demnach über eine nachbarschaftliche Vereinbarung zwischen den verbleibenden ARGE-Partnern und der Projektentwicklungsgesellschaft OIB/​Gewobag geregelt werden. Der Abschluss der Vereinbarung ist noch im ersten Quartal 2022 vorgesehen, wodurch sich die Risikolage diesbezüglich wesentlich entspannen sollte.

Seit 2018 wird in der Gewobag der Vorsteuerabzug auf Baukosten und Instandhaltungen geltend gemacht. Ein unrichtiger Vorsteuerabzug führt aufgrund des Selbstfestsetzungsverfahrens häufig zu Untersuchungen der Bußgeld- und Steuerstrafstelle des Finanzamtes. Der Erwartungswert für das Vorsteuerrisiko beträgt für den Zeitraum von 2022 bis 2023 rund 3 Mio. €. Die steuerlichen Qualitätssicherungsmaßnahmen und
-kontrollen im Rahmen des Tax Compliance Management Systems (TCMS) wurden überprüft und werden weiter ausgebaut. Sie reduzieren die Eintrittswahrscheinlichkeit und den Erwartungswert künftig maßgeblich.

Die Umsetzung des Gesetzentwurfs zur Anpassung des Mietpreisrechtssystems für den Sozialen Wohnungsbau aus 2019 würde zu erheblichen Mindereinnahmen führen. Der Entwurf sieht eine Absenkung der Eigenkapitalverzinsung gemäß Wirtschaftlichkeitsberechnung von vier Prozent auf zwei Prozent sowie Kapitalkostenverzichte, auch bei zurückgeführten Aufwendungsdarlehen, vor. Als Gegenmaßnahme können bereits bestehende und eingeplante Mietnachlässe gegen gerechnet werden, um die jährlichen Mindereinnahmen zu reduzieren. Aktuelle Informationen zur Überarbeitung des Gesetzentwurfs liegen nicht vor, weswegen von einer geringeren Eintrittswahrscheinlichkeit ausgegangen wird. Aus diesem Grund liegt der Risikoerwartungswert für 2022 bis 2023 trotz der potenziell hohen Mindereinnahmen bei rund 2 Mio. €, auf die Gewobag entfällt davon etwa 1 Mio. €.

Durch die Änderung des Grunderwerbsteuerrechtes zum 1 Juli 2021 sind sämtliche Anteilsbewegungen innerhalb eines Zehn- bzw. Fünfzehnjahreszeitraums zu überwachen. Bei Überschreiten der 90-Prozent-Anteilsgrenze an Personen- und Kapitalgesellschaften kann Grunderwerbsteuer ausgelöst werden. Für nicht fristgerechte Meldungen an das Finanzamt können Verspätungszuschläge erhoben werden. Das Risiko ist aufgrund der steueroptimierten Erwerbsmodelle für Projektentwicklungsgesellschaften mit 24 Mio.€ bis 2024 stark erhöht. Gegenmaßnahmen sind die Einbindung der Steuerabteilung bei Transaktionsprozessen sowie die Sensibilisierung externer Fondsgeschäftsführungen. Der Risikoerwartungswert für die Jahre 2022 bis 2023 liegt bei knapp 2 Mio. €. Im Rahmen des TCMS wird eine verstärkte Überwachung implementiert.

Es besteht das Risiko, dass der Wegfall von Förderprogrammen eine alternative Finanzierung am Kapitalmarkt erforderlich macht, z.B. über Schuldscheindarlehen. Dies würde zu einem zusätzlichen Zinsaufwand in Höhe von 120 Mio.€ im Planungszeitraum (2022-2032) führen. Unter Umständen sind geplante Investitionsmaßnahmen durch den entstehenden Mehraufwand nicht mehr rentabel und können nicht mehr durchgeführt werden. Aufgrund des kurzfristigen Wegfalls der KfW-Förderung „BEG Effizienzhaus 55“ zum 24. Januar 2022 ist das Risiko aktuell erhöht. Der Risikoerwartungswert für die Jahre 2022 bis 2023 liegt derzeit bei rund 1 Mio. €.

Aufgrund des hohen Fremdmittelvolumens stellen Zinsänderungen ein Risiko von besonderer Bedeutung dar. Trotz der unter dem Punkt Finanzrisiken beschriebenen umfassenden Maßnahmen können zusätzliche Erhöhungen des Zinsniveaus nicht vollständig ausgeschlossen werden. Für die Risikoermittlung wird ein Anstieg des für Prolongationen und Neukredite eingeplanten Zinsniveaus um 50 Basispunkte über alle Finanzierungsarten unterstellt, was zu einem Mehraufwand führen würde. Aufgrund der oben beschriebenen Risikosteuerungsmaßnahmen wird von einer geringen Eintrittswahrscheinlichkeit ausgegangen. Der Erwartungswert für die Jahre 2022 bis 2023 liegt daher bei knapp 1 Mio. €.

Chancen

Die Unternehmensstrategie des Gewobag-Konzerns unterstützt das frühzeitige Erkennen und Nutzen von Chancen sowie den Ausbau bestehender Unternehmenserfolge. Sie bietet allen MitarbeiterInnen eine Orientierung und ermöglicht, Entscheidungen entsprechend der sechs übergeordneten Zieldimensionen zu treffen.

Mitarbeiter und Organisation

Der Gewobag-Konzern ist ein zukunftsfähiges, innovatives und erfolgreiches Unternehmen in einem sich ständig verändernden Umfeld. Im Rahmen der kontinuierlichen Weiterentwicklung bestehender Strukturen und Prozesse werden die interne Aufbau- und Ablauforganisation laufend optimiert und automatisiert. Klar definierte Kompetenzen und Verantwortlichkeiten sowie schnelle, effiziente und kundenorientierte Prozesse ermöglichen eine team- und ergebnisorientierte Zusammenarbeit. Individuelle Personalentwicklung sowie Weiterbildungs- und Coachingangebote sind fester Bestandteil der Lernkultur des Unternehmens. Der Gewobag-Konzern bietet eine moderne und motivierende Arbeitsumgebung sowie eine angemessene Vergütung inklusive Altersvorsorge über die eigens gegründete BuBI Gruppen-Versorgungskasse. Flexible Arbeitszeitmodelle und mobiles Arbeiten sind etabliert und ermöglichen allen MitarbeiterInnen die Vereinbarkeit von Privat- und Berufsleben. In dem, mit dem HR Excellence Award ausgezeichneten, Projekt „Arbeitsplatz der Zukunft“ werden weitere vielseitige Arbeitsräume und flexible Arbeitsmodelle erprobt, um durch Flexibilisierung Chancen in der veränderten Arbeitswelt wahrzunehmen.

Kundenorientierung

Die Bestände im Gewobag-Konzern setzen sich zusammen aus klassischen Wohnungs- und Gewerbeflächen über alle Baualtersklassen, Studentenwohnen und Wohnen im Alter sowie Stellplätze und Garagen. Die Kundenbetreuung erfolgt telefonisch und schriftlich per E-Mail oder postalisch über das hauseigene, zentrale Service-Center und über die Service-App. Im Kundenmagazin berlinerleben und im Online Magazin sowohntberlin werden vielfältige Beiträge, Hintergrundinformationen und Neuigkeiten veröffentlicht. Das umfangreiche Angebot an Online-Services, vor allem über die Service-App, wird fortlaufend um weitere Funktionen ergänzt.

Der Gewobag-Konzern befindet sich im Wandel von einem klassischen Wohnungsunternehmen zu einem integrierten Serviceanbieter. Dabei stellt er seine KundInnen immer in den Fokus. Zielgruppenorientiert werden Produkte und Services rund um das Thema Wohnen entwickelt und mit hoher Servicequalität im Bestand umgesetzt. Über die Gewobag-Vorteilswelt stehen den MieterInnen vielfältige Angebote zu attraktiven Konditionen zur Verfügung. Darunter sind eigene Angebote wie der Gewobag Quartier-Strom oder das SpreeAuto Carsharing von Elektrofahrzeugen sowie Angebote von Kooperationspartnern. Im gesamten Wohnungsbestand wird leistungsfähiges Internet im Rahmen der Multimediastrategie ausgebaut und mit kundenfreundlichen Produkten allen MieterInnen bereitgestellt werden. Das Angebot von Selfstorage-Flächen wird aktuell im Rahmen eines Pilotprojektes geprüft.

Soziale Verantwortung

Als landeseigene Unternehmensgruppe übernimmt der Gewobag-Konzern seit bereits über 100 Jahren Verantwortung für seine MieterInnen und die Berliner Stadtgemeinschaft und bringt sich aktiv in die soziale Stadtentwicklung ein. Als Partner des Landes Berlin vor dem Hintergrund der Koorperationsvereinbarung stellt der Gewobag-Konzern Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung, darunter Haushalte mit geringem Einkommen, zu tragbaren Konditionen zur Verfügung. Mit Engagement in langfristigen Projekten werden das soziale Gleichgewicht in den Quartieren und der Austausch und Zusammenhalt der Nachbarschaften gestärkt. Die konzerneigene Mieterberatungsgesellschaft Gewobag MB unterstützt Mietschuldner bei der Problembewältigung und bietet Sozial- sowie Nachbarschaftskonfliktberatung. Allen MieterInnen zugängliche Begegnungsstätten, wie z.B. die offenen Familienwohnungen und Kiezstuben, bieten Raum für soziale Interaktion und Kooperation und fördern Diversität, Toleranz und Integration in den Quartieren. Die 2013 durch die Gewobag gegründete Stiftung Berliner Leben fördert Initiativen und Aktivitäten in den Bereichen Kunst, Kultur, Jugend- und Altenhilfe sowie Sport, und leistet so einen wertvollen Beitrag für die Attraktivität und Vielfalt in den Quartieren und in ganz Berlin.

Klimaschutz und Smart City

Mit der Implementierung des Nachhaltigkeitsmanagements und der Erarbeitung der Nachhaltigkeitsstrategie 2030 fördert der Gewobag-Konzern in sechs definierten Handlungsfeldern aktiv eine umweltfreundliche, soziale und wirtschaftliche Entwicklung für die Konzernunternehmen, die Bestände sowie die Mieterschaft, das Land Berlin und darüber hinaus. Seit 2018 wird jährlich ein Nachhaltigkeitsbericht in Anlehnung an den Deutschen Nachhaltigkeitskodex (DNK) veröffentlicht. Aktiver Umweltschutz und Investitionen in moderne technische und ökologische Standards in den Wohnungsbeständen leisten einen relevanten Beitrag zur Reduzierung von CO2-Emissionen. Um bis 2050 einen klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen, engagiert sich der Gewobag-Konzern als eines der 24 Gründungsunternehmen der Initiative Wohnen.2050 für eine klimaneutrale Zukunft.

Die Gewobag ED Energie- und Dienstleistungsgesellschaft mbH hat dazu das Geschäftsfeld Energie und Wärme etabliert. Die dezentrale Strom- und Wärmeerzeugung erfolgt über Kraft-Wärme-Kopplung (Blockheizkraftwerke), ergänzt durch Photovoltaik-Anlagen auf den Dächern. Im Zusammenspiel mit intelligenter Steuerungstechnik sorgt dies für eine erhebliche Entlastung der Umwelt. Die lokal erzeugte und gespeicherte Energie wird in Quartieren für eine überwiegend autarke Nutzung eingesetzt. Der effizient und umweltfreundlich erzeugte elektrische Strom wird den MieterInnen zu attraktiven Konditionen als Quartier-Strom angeboten und für Ladeplätze für Elektroautos genutzt. Im Rahmen des Smart City Konzepts werden Maßnahmen zu dezentralen Energieerzeugung und einem modernen Energiemanagement weitergeführt sowie die verstärkte Nutzung nachhaltiger Energien auch aus Solarthermie, Biogas und Fernwärme geprüft.

Die Gewobag ED übernimmt Messdienstleistungen (Sub-Metering) für den Gewobag-Konzern. Mit der Umsetzung einer vollständig automatisierten Datenerfassung und -übertragung mittels neuer Verbrauchsdatenerfassungsgeräte und digitaler Kommunikationstechnik bis hinein in die Abrechnungssysteme werden weitere Schritte zum intelligenten Wohnen umgesetzt. Moderne Technologien wie smarte Sensorik und Smart-Housing-Systeme helfen, die ressourceneffiziente Immobiliennutzung zu optimieren. Im Zuge der immer stärkeren Vernetzung, Datenhoheit und -sicherheit wird auch das Geschäftsfeld „Smart Building Technologie“ in der Gewobag ED anvisiert.

Mit der Umsetzung seiner Multimediastrategie baut der Gewobag-Konzern ein weiteres kundenorientiertes und wirtschaftlich attraktives Geschäftsmodell auf. Die Installation zukunftsfähiger Technologien soll ein leistungsfähiges Internet als wesentliches und notwendiges Ausstattungsmerkmal für den gesamten Wohnungsbestand bereitstellen. Der Gewobag-Konzern übernimmt und ertüchtigt die Breitbandnetze innerhalb seiner Gebäude. Weiterhin erfolgt der Aufbau einer eigenen Glasfaser-Campus-Netzebene zwischen den Bestandsgebäuden, um technische Performance, Wirtschaftlichkeit und Handlungsoptionen zu erhöhen. Kompetenzen werden innerhalb der Tochtergesellschaft Gewobag ED aufgebaut und gebündelt, welche als Dienstleister für die Bestandshaltenden Konzerngesellschaften auftritt.

Der Gewobag-Konzern unterstützt mit seiner Mobilitätsstrategie die Entwicklung nachhaltiger und flächeneffizienter Mobilitätskonzepte und somit die Verkehrswende in Berlin. Zur Entwicklung neuer und innovativer Angebote in den Themenfeldern Parken, Laden und Teilen kooperiert der Gewobag-Konzern mit verschiedenen Partnern. In einem Kooperationsprojekt werden im Bestand Mobilitätshubs (sogenannte Jebli-Stationen) entwickelt und realisiert, an denen durch Sharing-Dienstleistungen (Car-, Roller-, Bikesharing) und weitere Angebote wie Ladeinfrastruktur oder Paketstationen zentral bereitgestellt werden. Weiterhin erfolgt im Bestand der Aufbau einer Ladeinfrastruktur für E-Mobilität. An 12 Standorten werden öffentliche Ladesäulen angeboten, die im Rahmen des „Berliner Modells“ errichtet wurden und auch weiter öffentlich zugänglich betrieben werden. Darüber hinaus erhalten MieterInnen die Möglichkeit, elektrifizierte Stellplätze anzumieten. Bis 2024 werden 500 Stellplätze mit einer E-Ladefunktion ausgestattet und weitere 1.300 Stellplätze für die Umrüstung vorbereitet. Im Rahmen von verschiedenen Forschungsprojekten werden Handlungsmöglichkeiten zur Planung und Umsetzung flächeneffizienter Siedlungs- und Mobilitätskonzepte erarbeitet, systematisiert und vermittelt sowie neue Mobilitätslösungen und Dienstleistungen entwickelt, um die Elektromobilität zu vereinfachen und die Energieversorgung der Fahrzeuge intelligent zu gestalten. In einem weiteren interdisziplinären Forschungsprojekt werden die Möglichkeiten digitaler Partizipationsprozesse in der Stadtentwicklung, insbesondere durch den Einsatz von Blockchains, untersucht.

Wachstum

Der Berliner Immobilienmarkt wird auch künftig von Dynamik und Vielfalt geprägt sein. Flexible Immobilienkonzepte, die den zunehmend differenzierten Kundenbedürfnissen gerecht werden, und die weiter steigende Wohnraumnachfrage eröffnen für den Gewobag-Konzern weitreichende Potenziale bezüglich der Schaffung neuen Wohnraums für breite Schichten der Bevölkerung. Im Rahmen des umfassenden Neubauprogramms wird auf die verschiedenen Kundenbedürfnisse und Möglichkeiten differenziert und bedarfsgerecht eingegangen. Durch Neubau und Ankauf soll der Bestand bis 2032 auf 87.100 Wohnungen erweitert werden. Die Investitionsphase prägt dabei weiterhin die Jahre bis 2026. Durch den versetzten Bewirtschaftungsbeginn, werden Erlöse aus Neubauzugängen schwerpunktmäßig ab 2024 realisiert werden können.

Neben der Bestandserweiterung bildet die Erschließung neuer Geschäftsfelder rund um das Kerngeschäft Wohnen einen weiteren Schwerpunkt in der Wachstumsstrategie des Gewobag-Konzerns. Durch die stetige Weiterentwicklung der Infrastruktur und Dienstleistungen werden Mehrwerte für das Leben im Quartier geschaffen und neue Ertragsquellen erschlossen. In den vergangenen Jahren wurden die Geschäftsfelder Energie, Wärme & Umwelt sowie Mobilität erfolgreich entwickelt. Im Fokus der aktiven Entwicklungen stehen der Aufbau neuer Geschäftsfelder in den Bereichen digitale Angebote und Selfstorage sowie die Weiterentwicklungen und Vertiefungen der Geschäftsfelder Energie, Wärme & Umwelt. Entwicklungen und Potenziale in weiteren Feldern, wie beispielsweise Pflege & Gesundheit, Sicherheit oder neue Lebens- & Arbeitswelten werden laufend beobachtet. In 2021 wurde die Gesellschaft für Innovation, Digitalisierung und Geschäftsfeldentwicklung mbH (Gewobag ID) als Tochtergesellschaft für Startup-Beteiligungen gegründet. Im Fokus des Unternehmens steht die Beteiligung an innovativen Startups sowie die Entwicklung neuer digitaler Produkte und Dienstleistungen rund ums Wohnen. Die 2021 vereinbarte Beteiligung an dem attraktiven PropTech Immomio GmbH ermöglicht die Partizipation und Einflussnahme bezüglich der Entwicklung digitaler wohnungswirtschaftlicher Kernprozesse. Im Rahmen des Innovations- und Startup-Programms wurde 2021 der erste eigene Innovationswettbewerb zum Thema Energiedatenmanagement durchgeführt. Das erstplatzierte Unternehmen KUGU konnte sich mit seiner Plattform für digitales Gebäudemanagement durchsetzen. Es folgt die Umsetzung eines Pilotprojektes zusammen mit der Gewobag ED. Der Gewobag-Konzern treibt als zukunftsorientiertes und dynamisches Unternehmen gemeinsam mit Firmen, Start-Ups und anderen Kooperationspartnern so die Entwicklung der Stadt Berlin, der Kieze und der Quartiere voran.

Wertorientierte Unternehmensentwicklung

Seit 2015 bewerten Rating-Agenturen den Gewobag-Konzern. Auch in 2021 konnten die hervorragenden Ratings von Moody’s mit A2 sowie von Fitch und S&P mit A wieder bestätigt werden. Dies sichert weiterhin die Finanzierung von Investitionsmaßnahmen zu günstigen Kapitalmarktkonditionen.

Trotz beschränkter Mietenentwicklung im Bestand durch die Ergänzung zur Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ mit dem Land Berlin und des Senatsbeschlusses zum Mietendimmer können künftig vor allem durch Neubau steigende Mieterlöse und Konzernjahresüberschüsse erzielt werden. Für die Metropolregion Berlin wird aufgrund des anhaltenden Nachfrageüberhangs auch für das kommende Jahr ein weiterer Anstieg der Immobilienpreise erwartet. Die positive Wertentwicklung am Berliner Immobilienmarkt bietet auch für den Gewobag-Konzern Chancen im Rahmen der wertorientierten Unternehmensentwicklung, finanzielle Steuerungskennzahlen wie den LTV weiter zu verbessern. Das trotz erster Ansätze internationaler Notenbanken zur Straffung der Geldpolitik weiterhin auf europäischen Kapital- und Geldmärkten bestehende niedrige Zinsniveau der EZB bietet Möglichkeiten, den künftigen Finanzmittelbedarf zu günstigen Konditionen zu sichern. Aufgrund niedriger Zinsen ergeben sich Potenziale hinsichtlich einer Erhöhung des Zinsdeckungsgrades. Im Juni 2021 wurden unter einem neu aufgelegten Emissionsprogramm (Debt Issuance Programm, kurz „DIP“) Schuldverschreibungen begeben, die im Euro MTF (multilateral trading facility) Segment der Luxemburger Börse notiert und gehandelt werden. Das Debt Issuance Programm ermöglicht auch in Zukunft einen flexiblen Zugang zu den Fremdkapitalmärkten. Das A2-Rating (Moody’s) des emittierten Social-Bonds ist ein Beleg für die hohe Kreditqualität der Gewobag.

Im Fokus der wertorientierten Unternehmensentwicklung stehen für den Gewobag-Konzern neben monetären Zielgrößen auch die frühzeitige Implementierung erprobter Methoden in den Bereichen Digitalisierung und Automatisierung, neue Technologien und Geschäftsfelder sowie innovative Bau- und Wohnformen. Insbesondere die Digitalisierung von Geschäftsprozessen birgt weiterhin große Potenziale und ist wesentlicher Bestandteil der Unternehmensstrategie. 2021 wurde eine konzernübergreifende Datenmanagement Einheit aufgebaut, um Datennutzung und -qualität zu erhöhen sowie positive Effekte aus Effizienzsteigerungen bei der Datenerfassung, -zusammenführung und -auswertung zu erzielen. Die übergreifende Analyse von Daten ermöglicht es, neue Geschäftspotenziale zu erschließen. Die Verfügbarkeit zusätzlicher Daten, Datenquellen und -verarbeitungstechnologien wird stetig ausgebaut und die Data Governance weiter professionalisiert.

Gesamtaussage zu Chancen und Risiken

Nach ausführlicher Analyse und Bewertung der Chancen und Risiken ist festzustellen, dass derzeit keine Risiken ersichtlich sind, die den Fortbestand bzw. die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft oder des Konzerns gefährden. Für alle Risiken wurde im Rahmen der bestehenden Möglichkeiten eine angemessene planerische und ggf. bilanzielle Vorsorge getroffen. Hinsichtlich der operativen Geschäftstätigkeit wird in den nächsten Jahren tendenziell eine stabile positive Ertragsentwicklung erwartet.

Der Wandel des Gewobag-Konzerns von einem klassischen Wohnungsunternehmen zu einem integrierten Serviceanbieter und die weitere positive Nachfragentwicklung am Berliner Wohnungsmarkt bieten in Zukunft zahlreiche Wachstums- und Entwicklungschancen.

Berliner Corporate Governance Kodex

Der Senat von Berlin hat für seine Beteiligungen – und damit auch für den Gewobag-Konzern – die Anwendung des Berliner Corporate Governance Kodex mittels Hauptversammlungsbeschluss in der Satzung festgeschrieben. Die diesbezügliche Erklärung des Vorstands und des Aufsichtsrats erfolgt für den gesamten Konzern:

Der Vorstand und der Aufsichtsrat der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin erklären für das Geschäftsjahr 2021, dass den Verhaltensempfehlungen des Berliner Corporate Governance Kodex in der Fassung vom 15. Dezember 2015 durch die Gewobag entsprochen worden ist.

Gesetz für die gleichberechtigte Teilhabe von Frauen und Männern an Führungspositionen

Angaben zum Mindestanteil von Frauen und Männern im Aufsichtsrat

Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat der Gewobag setzt sich gemäß § 11 der Satzung der Gewobag zusammen aus sechs von der Hauptversammlung zu wählenden Mitgliedern, wobei ein Mitglied vorab gemäß Artikel 2 § 7 Abs. 2 des WoVG vom Mieterrat der Gewobag gewählt wird, und drei von den Arbeitnehmern entsprechend den Regelungen des Drittelbeteiligungsgesetzes zu wählenden Mitgliedern.

Der Aufsichtsrat der Gewobag hat mit Beschluss vom 21. März 2018 gemäß § 111 Absatz 5 AktG in Anlehnung an die gesetzlichen Vorgaben für börsennotierte und voll mitbestimmte Gesellschaften für den Frauenanteil im Aufsichtsrat eine Zielgröße von 30 Prozent festgelegt, wobei der Mindestanteil vom Aufsichtsrat insgesamt zu erfüllen ist. Die Umsetzung sollte bis zum 31. Dezember 2021 erfolgen.

In 2021 bestand der Aufsichtsrat von Januar bis Oktober aus fünf Frauen und vier Männern, der Frauenanteil lag damit bei 55,5 Prozent. Ab November 2021 bestand der Aufsichtsrat aus vier Frauen und fünf Männern; mithin lag der Frauenanteil in diesem Zeitraum bei 44,4 Prozent. Die festgelegte Zielgröße wurde damit erreicht.

Angaben zu den Zielgrößen für den Frauenanteil im Vorstand und in den oberen Führungsebenen

Vorstand

Der Aufsichtsrat der Gewobag hat mit Beschluss vom 21. März 2018 gemäß § 111 Abs. 5 AktG für den Frauenanteil im Vorstand eine Zielgröße von 50 Prozent für die Umsetzung bis zum 31. Dezember 2021 festgelegt. Der Vorstand bestand im Geschäftsjahr 2021 aus einer Frau und einem Mann; der Frauenanteil im Vorstand liegt damit bei 50 Prozent, so dass die festgelegte Zielgröße erreicht wurde.

Führungsebenen

Adressatin der gesetzlichen Pflicht, Zielvorgaben für den Frauenanteil in den ersten beiden Führungsebenen unterhalb des Vorstands zu machen, ist im Gewobag-Konzern ausschließlich die Gewobag. Die Gewobag verfügt selbst über keine eigene durchgehende erste und zweite Führungsebene und kann insoweit keine Frauenquote erfüllen. Der Vorstand unterstützt jedoch explizit das Ziel einer Erhöhung des Frauenanteils in Führungspositionen. 2018 wurde deshalb freiwillig eine konzernweite Zielgröße für den Frauenanteil in der ersten Führungsebene unterhalb des Vorstands von 30 Prozent und in der zweiten Führungsebene unterhalb des Vorstands von 35 Prozent festgelegt. Die beiden Führungsebenen im Sinne von § 76 Absatz 4 AktG wurden anhand der tatsächlich bestehenden Berichtslinien innerhalb des Gewobag-Konzerns festgelegt. Als Umsetzungszeitpunkt hat der Vorstand sich die Frist bis zum 31. Dezember 2021 gesetzt.

Die Gewobag hat die Führungspositionen zum 31. Dezember 2021 ermittelt und daraus den Frauenanteil konzernweit berechnet. Per 31. Dezember 2021 lag danach der Frauenanteil in der ersten Führungsebene konzernweit bei 33,3 Prozent und in der zweiten Führungsebene konzernweit bei 36,4 Prozent. Die Zielgrößen wurden damit erreicht.

Bericht über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen

Da das Land Berlin die Mehrheit der Aktien an der Gewobag hält, hat der Vorstand der Gewobag einen Abhängigkeitsbericht gemäß § 312 AktG folgenden zusammengefassten Inhalts erstellt:

„Unsere Gesellschaft hat bei den im Bericht über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften nach den Umständen, die uns zum Zeitpunkt, in dem die Geschäfte vorgenommen wurden, bekannt waren, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten.“

Ausblick 2022

Gesamtwirtschaftlich

Die Aussichten sind insgesamt dahingehend günstig, dass die Wirtschaftsleistung in Berlin auch im kommenden Jahr wieder stärker zunehmen wird als im Bundesdurchschnitt. Beschäftigungs- und Einkommenseffekte dürften wiederum positiv ausstrahlen. Ein weiterer wichtiger Treiber ist die Baubranche, insbesondere der Wohnungsbau. Bisher sind Wohnungsunternehmen insgesamt kaum von den Auswirkungen der Corona-Pandemie betroffen.

Konzern

Der Gewobag-Konzern ist in seiner Gesamtheit als Wohnungsunternehmen des Landes Berlin seinem sozialen Auftrag und somit den Bürgerinnen und Bürgern der Stadt Berlin verpflichtet. Die Unternehmensstrategie ist weiterhin auf die qualitative und zielgruppenspezifische Weiterentwicklung der Bestände und Dienstleistungen ausgerichtet. Das Immobilienportfolio wird auch künftig durch Neubaumaßnahmen erweitert. Ankäufe werden in den kommenden Jahren anders als in der Vergangenheit eine untergeordnete Rolle spielen. Um das starke Wachstum der Bestände des Gewobag-Konzerns zu realisieren und die vorhandenen Bestände an heutige Standards anzupassen, werden innerhalb von elf Jahren etwa 3,9 Mrd. € investiert.

Auch für die Gruppe der Geflüchteten wird sich der Gewobag-Konzern weiter engagieren. Sowohl bei der Unterbringung als auch bei der Beschäftigung von Geflüchteten zeigt sich die Gewobag als starke Partnerin des Landes Berlin. Ein Bestandteil der aktiven Unternehmenskultur bleibt die Integration in den Arbeitsmarkt über unsere Berufsausbildung. Darüber hinaus werden dem Land Berlin auch künftig sowohl Neubauten als auch Bestandsobjekte für die Unterbringung von Geflüchteten zur Verfügung gestellt.

Im Vermietungsgeschäft werden die Vorgaben des Landes Berlin berücksichtigt, wobei dies im Sozialen Wohnungsbau für eine volle Deckung der kalkulatorischen Kostenmiete in vielen Fällen nicht ausreichen wird. Eine Gesetzesänderung für den Sozialen Wohnungsbau, die zum Ziel hat, auch in diesem Segment mietpreisdämpfend zu wirken, ist angedacht. Auswirkungen auf die Mieteinahmen können noch nicht dargestellt werden.

Die Entwicklung der Sollmiete Wohnen war 2021 im Wesentlichen durch die mit Urteil vom 15. April 2021 erklärte Nichtigkeit des MietenWoG geprägt. Die Auswirkungen des MietenWoG waren vollumfänglich im Plan 2021 enthalten. Die gegenüber dem Plan 2021 entstandenen Potenziale durch Mieterhöhungen konnten jedoch auf Grund der Corona-Mieterschutzmaßnahmen nicht umgesetzt werden. Bedingt durch die beschlossenen Regelungen des Mieterschutzes bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen aufgrund des Wegfalls des MietenWoG Bln (Mietendimmer) konnten in 2021 ebenfalls keine Potenziale durch Rücknahme der unter MietenWoG durchgeführten Mietabsenkungen gehoben werden.

Die Vermietungen erfolgen seit Mitte 2021 unter den Prämissen des vorgenannten Mietendimmers und stets unter Einhaltung der Kooperationsvereinbarung.

Der Zinsdeckungsgrad wird durch die wohnungspolitischen Vorgaben nur geringfügig beeinflusst und mit 2,5 geplant.

Gewobag

Bei leicht gestiegener Fluktuation wird die durchschnittliche Wohnungsmiete je Quadratmeter voraussichtlich aufgrund der gesetzlichen Beschränkungen und im Wesentlichen resultierend aus der Neubauvermietung auf 6,57 € je Quadratmeter steigen. Der durchschnittliche Leerstand wird bei Wohnungen etwa zwei Prozent betragen.

Die Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung je Quadratmeter (Wohnen und Gewerbe) sollen mit 28 € über Vorjahresniveau liegen. Auch aufgrund der Corona-Pandemie sind hier Verzögerungen zu erwarten, sodass der Planwert eventuell unterschritten wird. Aus den im Abschnitt „Mittelfristige Chancen und Risiken“ erläuterten Sachverhalten werden keine wesentlichen Einflüsse auf die Einhaltung der kurzfristigen Prognosen für 2022 erwartet.

Geplant ist, dass die Gewobag aufgrund höherer Erträge aufgrund des Bestandswachstums und geringeren Zins- und ähnlichen Aufwendungen ein Jahresergebnis aus planmäßigem Geschäft in Höhe von etwa 37,4 Mio. € sowie ein EBITDA von etwa 164 Mio. € erwirtschaftet.

 

Berlin, 25. Februar 2022

Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin

Snezana Michaelis
Markus Terboven

 

B I L A N Z zum 31. Dezember 2021

AKTIVA

31.12.2021 31.12.2020
EUR EUR TEUR
A. Anlagevermögen
I. Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände 1.598.532,00 1.122
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 3.003.495.205,46 2.853.052
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 12.035.051,48 12.149
3. Grundstücke ohne Bauten 9.381.599,74 9.382
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 20.730.896,92 20.731
5. Bauten auf fremden Grundstücken 47.114,00 79
6. Betriebs- und Geschäftsausstattung 9.888.155,75 10.969
7. Anlagen im Bau 213.638.408,10 122.404
8. Bauvorbereitungskosten 4.129.082,49 2.255
9. Geleistete Anzahlungen 29.665.563,71 95.903
3.303.011.077,65 3.126.924
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 507.586.610,39 487.590
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen 499.871.383,33 331.117
3. Beteiligungen 13.466.671,64 22.109
4. Sonstige Ausleihungen 112.984.021,63 101.767
1.133.908.686,99 942.583
Anlagevermögen insgesamt 4.438.518.296,64 4.070.629
B. Umlaufvermögen
I. Andere Vorräte
1. Unfertige Leistungen 92.858.181,30 89.808
2. Heizölbestände 21.692,82 29
3. Geleistete Anzahlungen 0,00 62
92.879.874,12 89.899
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung 3.528.867,22 2.638
2. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 81.176,16 74
3. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 66.757.724,56 117.762
4. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen
ein Beteiligungsverhältnis besteht 1.266.906,00 1.280
5. Sonstige Vermögensgegenstände 8.926.760,47 6.721
80.561.434,41 128.475
III. Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 310.470.381,14 123.896
davon Mietkautionen: (31.950.157,53) (29.674)
Umlaufvermögen insgesamt 483.911.689,67 342.270
C. Rechnungsabgrenzungsposten
1. Geldbeschaffungskosten 6.085.865,99 1.320
2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 4.637.818,57 1.362
Bilanzsumme 4.933.153.670,87 4.415.581


PASSIVA

31.12.2021 31.12.2020
EUR EUR TEUR
A. Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital 84.458.262,00 84.458
Nennbetrag eigener Anteile -2.792.933,00 -2.793
I. Ausgegebenes Kapital 81.665.329,00 81.665
II. Kapitalrücklagen
Kapitalrücklage 51.517.856,00 36.098
III. Gewinnrücklagen
1. Gesetzliche Rücklage 42.229.131,00 42.229
2. Andere Gewinnrücklagen 182.091.804,01 182.092
224.320.935,01 224.321
IV. Bilanzgewinn (i. Vj. Bilanzverlust) 49.962.075,31 -8.107
Eigenkapital insgesamt 407.466.195 333.977
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 4.958.714,00 4.822
2. Steuerrückstellungen 3.919.344,51 1.213
3. Sonstige Rückstellungen 16.150.945,77 9.244
25.029.004,28 15.279
C. Verbindlichkeiten
1. Anleihen 500.325.342,47 0
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 3.729.132.218,39 3.805.817
3. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 16.032.583,55 16.360
4. Erhaltene Anzahlungen 109.712.547,18 96.720
5. Verbindlichkeiten aus Vermietung 40.129.107,51 37.518
davon Mietkautionen: (31.950.157,53) (29.674)
6. Verbindlichkeiten aus anderen Lieferungen und Leistungen 6.776.445,54 8.967
7. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 1.534.189,08 2.144
8. Sonstige Verbindlichkeiten 26.989.785,91 25.482
davon aus Steuern: (133.285,73) (35)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit : (44.892,71) (83)
4.430.632.219,63 3.993.008
D. Rechnungsabgrenzungsposten 70.026.251,64 73.316
Bilanzsumme 4.933.153.670,87 4.415.581

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021

2021 2020
EUR EUR TEUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 296.453.535,80 280.734
b) aus Verkauf von Grundstücken 2.130.753,95 13.222
c) aus der Betreuungstätigkeit 6.060,97 4
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 384.780,62 343
298.975.131,34 294.303
2. Andere aktivierte Eigenleistungen 2.384.559,56 0,00
3. Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen 3.050.169,97 8.239
4. Sonstige betriebliche Erträge 10.830.346,70 8.778
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung -161.650.195,87 -148.175
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke -3.020.227,20 -13.856
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen -4.432.464,02 -4.133
-169.102.887,09 -166.164
6. Rohergebnis 146.137.320,48 145.156
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter -5.003.107,72 -4.859
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung
und Unterstützung -1.496.893,31 -1.299
davon für Altersversorgung: (224.958,77) (485)
-6.500.001,03 -6.158
8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen -58.352.254,82 -59.257
9. Sonstige betriebliche Aufwendungen -29.272.881,64 -31.962
10. Erträge aus Beteiligungen 6.862.013,81 11.826
davon aus verbundenen Unternehmen: (5.084.618,16) (6079)
11. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen 43.293.634,75 51.909
12. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 4.549.931,79 3.553
davon aus verbundenen Unternehmen: (3.572.505,75) (2750)
13. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 968.112,29 514
davon aus verbundenen Unternehmen: (268.768,62) (269)
14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -61.414.105,66 -66.138
davon aus Aufzinsung: -(280.060,00) -(289)
15. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -5.089.418,32 1.328
16. Ergebnis nach Steuern 41.182.351,65 50.771
17. Erstattete sonstige Steuern (i. Vj. Sonstige Steuern) 16.886.649,00 -239
18. Jahresüberschuss 58.069.000,65 50.533
19. Verlustvortrag aus dem Vorjahr -8.106.925,34 -63.216
20. Entnahme aus der Kapitalrücklage 0,00 4.577
21. Bilanzgewinn (i. Vj. Bilanzverlust) 49.962.075,31 -8.107

ANHANG für das Geschäftsjahr 2021

A. Allgemeine Angaben

Die Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin hat ihren Sitz in Berlin und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Charlottenburg (HRB 3445 B).

Der Jahresabschluss 2021 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches für große Kapitalgesellschaften und den ergänzenden Vorschriften des Aktiengesetzes aufgestellt.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte gemäß der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (in der Fassung vom 5. Juli 2021). Das gesetzlich vorgeschriebene Gliederungsschema für Jahresabschlüsse von Wohnungsbaugesellschaften ist beachtet worden.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindert um planmäßige und ggf. außerplanmäßige Abschreibungen bilanziert. In die Herstellungskosten werden die Einzelkosten sowie die zurechenbaren Material- und Fertigungsgemeinkosten einbezogen, nicht jedoch Verwaltungsgemeinkosten und Zinsen für Fremdkapital. Anteilige Personalkosten werden aufgrund der zunehmenden eigenen Bautätigkeit ab 2021 in die Herstellungskosten einbezogen und sind korrespondierend im Posten andere aktivierte Eigenleistungen in der Gewinn- und Verlustrechnung abgebildet.

Geringwertige Wirtschaftsgüter werden in einem Sammelposten zusammengefasst und über fünf Jahre linear abgeschrieben (§ 6 Abs. 2a EStG).

Die planmäßigen Abschreibungen werden entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer linear vorgenommen. Abschreibungssätze werden nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer bestimmt, die überwiegend mit den vom Bundesministerium für Finanzen veröffentlichten Abschreibungstabellen übereinstimmen. Die Anschaffungskosten für Gebäude, die bis zum 31. Dezember 1924 bezugsfertig wurden, werden ab Modernisierungsfertigstellung über eine voraussichtliche Nutzungsdauer von 40 Jahren abgeschrieben. Die Anschaffungskosten für Gebäude, die ab dem 1. Januar 1925 bezugsfertig waren und alle Neubauten werden über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben. Außerplanmäßige Abschreibungen werden vorgenommen, soweit aufgrund voraussichtlich dauernder Wertminderung der Ansatz mit dem niedrigeren beizulegenden Wert erforderlich ist. Zuschreibungen erfolgen, soweit der Grund für in Vorjahren vorgenommene außerplanmäßige Abschreibungen entfallen ist, maximal bis zu den fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten.

Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten oder bei dauernder Wertminderung zum niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

In den Finanzanlagen werden langfristige Kapitalüberlassungen an Dritte als Ausleihungen ausgewiesen. In 2021 erfolgte eine Umgliederung von Darlehensforderungen gegen verbundene Unternehmen, da diese dazu bestimmt sind, dauernd dem Geschäftsbetrieb der Tochtergesellschaften zu dienen.

Die unfertigen Leistungen sind zu Anschaffungskosten bewertet. Sie betreffen nicht abgerechnete Umlagen für kalte Betriebskosten sowie für Heiz- und Warmwasserkosten. Von den unfertigen Leistungen wurde ein Abschlag vorgenommen, um die infolge von Leerstand voraussichtlich nicht abrechenbaren Betriebskosten zu berücksichtigen.

Die anderen Vorräte des Umlaufvermögens wurden unter Beachtung des strengen Niederstwertprinzips zu Anschaffungskosten nach dem FIFO-Verfahren bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert abzüglich Wertabschlägen für erkennbare Einzelrisiken bewertet. Dem allgemeinen Kreditrisiko wurde durch eine Pauschalwertberichtigung Rechnung getragen.

Die flüssigen Mittel sind zum Nominalwert bilanziert.

Die Geldbeschaffungskosten betreffen Disagien, die über die Zinsbindungsfristen linear abgeschrieben werden.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und drohenden Verluste sowie ungewisse Verbindlichkeiten und werden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem notwendigen Erfüllungsbetrag angesetzt. Die Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins gemäß § 253 Abs. 2 HGB abgezinst.

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen sind nach den anerkannten versicherungsmathematischen Grundsätzen mittels der „Projected-Unit-Credit-Methode“ errechnet. Als biometrische Rechnungsgrundlagen wurden die „Richttafeln 2018 G“ von Prof. Dr. Klaus Heubeck verwendet. Im Berichtsjahr wird der von der Deutschen Bundesbank vorgegebene durchschnittliche Marktzins der vergangenen zehn Jahre in Höhe von 1,87 Prozent (im Vorjahr: durchschnittliche Marktzins der vergangenen zehn Jahre in Höhe von 2,31 Prozent) bei der Bewertung zugrunde gelegt, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt. Effekte aus Zinssatzänderungen werden im Finanzergebnis berücksichtigt. Gehalts- und Rentenanpassungen sind mit 2,0 Prozent p.a. eingerechnet.

Weiterhin ist die Gewobag Mitglied der Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder (VBL). Die VBL ist eine Anstalt öffentlichen Rechtes, die für Mitarbeiter öffentlicher Körperschaften sowie bestimmter juristischer Personen des Privatrechts eine zusätzliche Altersversorgung gewährt. Aufgrund der bestehenden Satzung und Regelungen ist die VBL als leistungsorientierter Plan zu klassifizieren, der durch mehrere Träger finanziert wird. Jedoch werden die über die VBL gewährten Zusagen als beitragsorientierter Plan bilanziert, da eine Berechnung nicht möglich ist. Bei einem Austritt der Gewobag aus der VBL könnten Zahlungsansprüche seitens der VBL erwachsen. Derzeit gehen wir davon aus, dass eine solche Verpflichtung nicht eintritt. Im Jahr 2021 setzt sich der Beitrag zur VBL aus 6,45 Prozent allgemeiner Umlage und 2,5 Prozent Sanierungsbeitrag zusammen. Die Summe des VBL-pflichtigen Entgelts betrug bei der Gewobag im Jahr 2021 3.487 T€, vom Gesamtbeitrag von 312,7 T€ waren 87,1 T€ Sanierungsgeld.

Bei mittelbaren Versorgungsverpflichtungen wurde der Fehlbetrag aus mittelbaren Versorgungsverpflichtungen passiviert, dies entspricht der anteiligen Unterdeckung der Verpflichtungen der BuBI Gruppen-Versorgungskasse e. V. (Anwartschaftsbarwerte abzüglich Deckungsvermögen, das aus Ausleihungen und liquiden Mitteln besteht). Die Anwartschaftsbarwerte sind nach den anerkannten versicherungsmathematischen Grundsätzen mittels Anwartschaftsbarwertverfahren („Projected-Unit-Credit-Methode“) errechnet. Als biometrische Rechnungsgrundlagen wurden die „Richttafeln 2018 G“ von Prof. Dr. Klaus Heubeck verwendet. Im Berichtsjahr wird der von der Deutschen Bundesbank vorgegebene durchschnittliche Marktzins der vergangenen zehn Jahre von 1,87 Prozent (im Vorjahr: durchschnittliche Marktzins der vergangenen zehn Jahre von 2,31 Prozent) bei der Bewertung zugrunde gelegt, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt. Der Rententrend für lebenslange Rentenverpflichtungen wurde mit 2,0 Prozent eingerechnet. Eine Berücksichtigung des Gehaltstrends und der Fluktuation erfolgte auf Grundlage der bausteinartigen Versorgungszusage nicht.

Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag bilanziert.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten resultierte bisher aus Zahlungen für die Einräumung von Erbbaurechten, die anteilig über die Laufzeit des jeweiligen Erbbaurechtes aufgelöst werden. Weiterhin enthält der Posten nicht rückzahlbare Zuschüsse als Bestandteil der Förderdarlehen mit Mietpreisbindung. Die Auflösung erfolgt über den Zeitraum der Mietpreisbindung. Es bestehen weiterhin Zuschüsse des Landes Berlin für den Kauf von 151 Wohnungen in der Karl-Marx-Allee 133-143 gemäß Betrauungsakt vom 18. Oktober 2019, deren Auflösung bei erwartungsgemäßer Entwicklung über die Laufzeit des Betrauungsakts vorgesehen ist.

Für die Absicherung der variablen Verzinsung von Darlehen wurden derivative Finanzinstrumente (Zinsswaps) erworben. Aufgrund der bestehenden Halteabsicht und des engen Sicherungszusammenhangs (Micro-Hedge) werden die variabel verzinslichen Darlehen mit den Derivaten nach Prüfung des „Critical-Terms-Match“ (Kongruenz von Zinssatz, Volumen und Laufzeiten) als Bewertungseinheit nach der „Einfrierungsmethode“, wonach die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko nicht bilanziert werden, zusammengefasst. Ein- und Auszahlungen aus Zinsswaps werden saldiert in dem Posten der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen, in dem die Zinsen für das Grundgeschäft, dessen Verzinsung gesichert wird, enthalten sind. Da sich alle bestehenden Zinsswaps auf Bankverbindlichkeiten beziehen, werden alle Zahlungen aus den Swaps im Zinsaufwand ausgewiesen.

Für die Ermittlung der latenten Steuern wurden alle verbundenen Unternehmen einbezogen, mit denen eine ertragsteuerliche Organschaft besteht. Die ermittelten steuerlichen Latenzen sind überwiegend aktive Latenzen und resultieren im Wesentlichen aus unterschiedlichen Wertansätzen zwischen Handels- und Steuerbilanz bei den Grundstücken und Gebäuden im Anlagevermögen, den Anteilen an verbundenen Unternehmen sowie aus Bewertungs-unterschieden bei den Rückstellungen. Für 2021 lag der Steuersatz zur Berechnung der latenten Steuern bei 30,175 Prozent. Der aktive Saldo an latenten Steuern wurde gemäß dem Wahlrecht des § 274 HGB nicht aktiviert.

Bilanzposten Aktive Differenzen Passive Differenzen
Grundstücke mit Wohnbauten X X
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten X X
Grundstücke ohne Bauten X
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter X
Bauten auf fremden Grundstücken X
Sonstige Vermögensgegenstände X
Geldbeschaffungskosten X
andere Rechnungsabgrenzungsposten X
Pensionsrückstellungen X
Sonstige Rückstellungen X
Verbindlichkeiten aus sonstigen Lieferungen und Leistungen X
Sonstige Verbindlichkeiten X

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Abweichend vom Vorjahr werden aufgrund von Prozessanpassungen Instandhaltungsaufwendungen, für die Erstattungsansprüche gegen Versicherungen bestehen, vollständig in den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung ausgewiesen mit korrespondierendem Ausweis der Erstattungen in den sonstigen betrieblichen Erträgen, während zuvor unmittelbar durch die Versicherungen regulierte Beträge nicht als Aufwand und Ertrag gezeigt wurden. Die Aufwendungen betrugen in 2021 T€ 8.155 (2020: T€ 3.624), die Erträge in 2021 T€ 8.595 (2020: T€ 2.191).

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

1. Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens (Anlage 1 zum Anhang) im Geschäftsjahr ist dem Anlagenspiegel zu entnehmen.

2. Die in den Finanzanlagen ausgewiesenen Anteile an verbundenen Unternehmen können der Aufstellung des Anteilsbesitzes (E. Sonstige Angaben) entnommen werden.

3. Als unfertige Leistungen in Höhe von 92.858 T€ werden noch nicht abgerechnete umlagefähige Betriebs-, Heizungs- und Warmwasserkosten für das Geschäftsjahr ausgewiesen. Dem stehen erhaltene Anzahlungen in Höhe von 101.334 T€ gegenüber.

4. Die Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände weisen folgende Restlaufzeiten auf:

in T€
(Vorjahr in Klammern)
31.12.2021 davon mit einer Laufzeit von
mehr als 1 Jahr
Forderungen aus Vermietung 3.529
(2.638)
106
(176)
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 81
(74)
0
(0)
Forderungen gegen verbundene Unternehmen 66.758
(117.761)
12.595
(12.595)
Forderungen gegen Unternehmen, mit denen
ein Beteiligungsverhältnis besteht
1.267
(1.280)
0
(0)
Sonstige Vermögensgegenstände 8.927
(6.721)
0
(0)
Gesamt: 80.562
(128.474)
12.701
(12.771)

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen resultieren im Wesentlichen aus der Gewinnabführung der verbundenen Unternehmen von 43,2 Mio. €, der bereits in 2020 erfolgten Rückabwicklung des Verkaufes der Rhinstraße von 12,6 Mio. €, sowie ausgereichte Darlehn an die ZS Gewobag Projektentwicklung Wendenschloßstr. GmbH von 3,5 Mio. €, und an den WIR-Fonds 7 von 4,9 Mio. €.

Im Vorjahr resultierten diese im Wesentlichen aus der Gewinnabführung der verbundenen Unternehmen von 50 Mio. € sowie aus ausgereichten Darlehen an die Gewobag ED von 9,5 Mio. €, an die Gewobag RS GmbH & Co. KG aus der Rückabwicklung des Verkaufes der Rhinstraße von 12,6 Mio. €, an die ZS Gewobag Projektentwicklung Wendenschloßstr. GmbH von 3,5 Mio €, an die Gewobag WB in Höhe von 30 Mio.€, an den WIR-Fonds 7 von 5,5 Mio € und an den WIR-Fonds 11 von 3,9 Mio €.

Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten im Wesentlichen Forderungen gegen Versicherungen von 3,4 Mio. €, Forderungen aus Steuern von 2,6 Mio. € sowie WEG Instandhaltungsrücklagen von 2,3 Mio. €.

Der Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten beinhaltet nicht frei verfügbare liquide Mittel in Form von Mietkautionskonten in Höhe von 32,0 Mio. €.

5. Das gezeichnete Kapital beträgt 84.458 T€. Die Gewobag verfügt über zwei vinkulierte Namensaktien der eigenen Gesellschaft im Gesamtnennwert von 2.793 T€ (3,31 Prozent). Der Aktionär, das Land Berlin, verfügt über fünf vinkulierte Namensaktien im Gesamtnennwert von 81.665 T€ (96,69 Prozent).

6. Die Kapitalrücklage hat sich gegenüber dem Vorjahr um 15.420 T€ erhöht und beträgt 51.518 T€. Zum einen resultiert die Veränderung aus dem Zugang von 13.500 T€ aus der Kapitalbereitstellung des Landes Berlin für Maßnahmen im Rahmen der fünften Zuführung zum Sondervermögen Infrastruktur der Wachsenden Stadt und Nachhaltigkeitsfonds des Landes Berlin und zum anderen aus der Übertragung eines Grundstückes. Die Übertragung erfolgte auf dem Wege gesellschaftlicher Einbringung ohne Gegenleistung. Bei der Bewertung eingebrachter Grundstücke werden die aktuell ermittelten Verkehrswerte berücksichtigt, vermindert um Belastungen durch die Verpflichtung zur vergünstigten Vermietung sowie um mögliche Altlastenbelastungen der Grundstücke.

7. Gemäß Beschluss der Hauptversammlung vom 14. April 2021 ist der Bilanzverlust des Geschäftsjahres 2020 (8.107 T€) auf neue Rechnung vorzutragen.

8. Aus der Abzinsung der Rückstellungen für Pensionen mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre ergibt sich im Vergleich zur Abzinsung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre ein Unterschiedsbetrag von 224 T€. Dieser Unterschiedsbetrag ist für die Ausschüttung gesperrt.

9. Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

in T€ 31.12.2021
Unterlassene Instandhaltung und ausstehende Rechnungen 6.164
Ausstehende Rechnungen für Betriebskosten 7.905
Verpflichtungen gegenüber Personal 1.047
Prozessrisiken 88
Sonstiges 947
Gesamt: 16.151

10. Die Verbindlichkeiten mit den Restlaufzeiten und der Art der Sicherung ergeben sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel (Anlage 2 zum Anhang).

Unter den Anleihen wird eine in 2021 als social Bond emittierte unbesicherte Anleihe mit einem Erfüllungsbetrag von 500 Mio.€ und einer Laufzeit von sechs Jahren ausgewiesen. Der angefallene Unterschiedsbetrag (Disagio) von 5,3 Mio.€ wird gem. § 250 Abs. 3 HGB als Rechnungsabgrenzungsposten bilanziert. Bei der Mittelverwendung der Anleihe folgt die Gewobag den Kriterien ihres „Social-Finance-Frameworks“, welcher im Einklang mit der Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ vom 5. April 2017 sowie deren Ergänzung vom 11. März 2021 steht.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren aus einer Grunderwerbsteuerzahlung für den Erwerb von Anteilen an der Kurt Franke Wohnbauten KG in Höhe von 900 T€, sowie aus einem Einbehalt wegen Baurechtschaffung gegenüber der ZS Gewobag Projektentwicklung Wendenschloßstr. GmbH in Höhe von 634 T€. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen im Vorjahr resultierten aus einem Einbehalt wegen Baurechtschaffung gegenüber der ZS GmbH von 376 T€ sowie aus Steuerkorrekturen gegenüber der Gewobag PB und Gewobag WB in Höhe von insgesamt 1,8 Mio. €.

Die sonstigen Verbindlichkeiten resultierten im Wesentlichen aus der 2. Kaufpreisrate für den Kauf von Immobilien in der Karl-Marx-Allee Block F-Nord von 19,5 Mio.€, sowie zusätzlichen Kaufpreisen von 3,0 Mio.€ aus dem Ankauf der Projektgesellschaft Landsberger Tor.

II. Gewinn- und Verlustrechnung

1. In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung enthalten sind periodenfremde Erträge von 1.223 T€, davon im Wesentlichen aus Rückstellungsauflösungen von 114 T€.

Von den Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke sind T€ 704 periodenfremd.

2. Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten Erträge aus der Abwicklung von Versicherungsschäden in Höhe von 8.595 T€ (vgl. Abschnitt B).

3. Grundsteuern werden in den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung ausgewiesen, da sie zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören.

4. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen beinhalten außerplanmäßige Abschreibungen auf Anzahlungen von 145 T€, da Projektentwicklungen nicht weiterverfolgt werden.

5. Die sonstigen Steuern resultieren im Wesentlichen aus der teilweisen Erstattung der Grunderwerbsteuer für den Erwerb der ADO Gesellschaften in 2019 (18.134 T€) und dem Ankauf des Bestandes der Karl-Marx-Allee (576 T€). In 2021 entstandene Grunderwerbsteuer resultiert aus der unentgeltlichen Übertragung der Einbringungen von Grundstücken durch das Land Berlin (1.821 T€).

D. Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

1. Gegenüber der Deutsche Kreditbank AG, Berlin, hat die Gewobag für ihre Tochtergesellschaft Gewobag WB Patronatserklärungen abgegeben, die im Zusammenhang mit dem Rückkauf von Anteilen an den von ihr initiierten Immobilienfonds stehen. Die Patronate sind in Höhe von 14,2 Mio. € nominell (Restschuld zum 31. Dezember 2021 6,5 Mio. €) eingestellt. Aufgrund der Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gewobag WB ist eine Inanspruchnahme praktisch ausgeschlossen.

Weiterhin hat die Gewobag gegenüber ihren Tochtergesellschaften in der Rechtsform der GmbH bzw. GmbH & Co. KG jeweils die Erklärung abgegeben, dass sie im Geschäftsjahr 2022 für deren bis zum 31. Dezember 2021 eingegangenen Verpflichtungen einstehen wird. Der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten dieser Gesellschaften beträgt am 31. Dezember 2021 838 Mio. €. Aufgrund der wirtschaftlichen Lage der Tochtergesellschaften wird keine Inanspruchnahme erwartet.

Der Umfang der gewährten, von den jeweiligen Projektgesellschaften noch nicht in Anspruch genommenen Kreditlinien beträgt 163,1 Mio. €.

2. Für die Tochter- und Beteiligungsunternehmen in der Rechtsform der GbR besteht eine unbeschränkte Haftung für deren Verpflichtungen. Aufgrund der wirtschaftlichen Lage der Gesellschaften wird keine Inanspruchnahme erwartet.

3. Es bestehen für Investitionsmaßnahmen sowie Instandsetzungsprojekte Bestellobligos von 13,7 Mio. € und finanzielle Verpflichtungen aus Miet- und Pachtverträgen über deren jeweilige Gesamtlaufzeit von 73,1 Mio. €.

4. Es bestehen für Projektentwicklungen bis zu deren Fertigstellung finanzielle Verpflichtungen von etwa 1.325 Mio. €.

5. Es bestehen Beherrschungs- und Ergebnisabführungsverträge mit der:

a. Gewobag WB Wohnen in Berlin GmbH, Berlin
b. Gewobag EB Entwicklungs- und Baubetreuungsgesellschaft mbH, Berlin
c. Gewobag ED Energie- und Dienstleistungsgesellschaft mbH, Berlin
d. Gewobag MB Mieterberatungsgesellschaft mbH, Berlin
e. Gewobag VB Vermögensverwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH, Berlin
f. TREUCONSULT Immobilien GmbH, Berlin

6. Die Angaben zu Bewertungseinheiten /​ derivativen Finanzinstrumenten gem. § 285 Nr. 23 HGB erfolgen im Abschnitt C. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie im Lagebericht.

E. Sonstige Angaben

1. Anzahl der Arbeitnehmer

Im Jahresdurchschnitt wurden neben 2 Vorständen insgesamt 62 Mitarbeiter beschäftigt,
(53 kaufmännische und 8 technische Angestellte, 1 Angestelltenverhältnis ruht).

2. Anteilsbesitz

Gesellschaft Sitz Eigenkapital Anteil am Kapital (%) Jahres-ergebnis
a) Verbundene Unternehmen 31.12.2021
Gewobag EB Entwicklungs- und Baubetreuungsgesellschaft mbH Berlin 15.211 100,0 2) 0,0
Gewobag ED Energie- und Dienstleistungsgesellschaft mbH Berlin 1.500 100,0 2) 0,0
Gewobag MB Mieterberatungsgesellschaft mbH, Berlin Berlin 68 100,0 2) 0,0
Gewobag VB Vermögensverwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH Berlin 2.561 100,0 2) 0,0
Gewobag ID Gesellschaft für Innovation, Digitalisierung und Geschäftsfeldentwicklung mbH Berlin 1.489 100,0 2) -11,0
TREUCONSULT Immobilien GmbH Berlin 128 100,0 2) 0,0
Gerichtstr. 10-11 GmbH & Co. KG Berlin -980 99,9 -3,3
Kurt Franke Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Geschäfts- und Wohnbauten KG Berlin 3.067 97,7 277,9
Gewobag RS GmbH & Co.KG Berlin 763 94,9 2) -1,5
Gewobag KA GmbH & Co. KG Berlin 4.840 94,7 2) 2.448,5
Gewobag WB Wohnen in Berlin GmbH Berlin 264.856 90,1 2) 0,0
GEWOBAG Immobilienfonds I GbR Berlin 97 89,4 206,1
Prinz-Eugen-Str. 20 GmbH & Co. KG Berlin -141 89,2 25,3
Kurt Franke Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Zille-Siedlung KG Berlin -641 86,9 26,7
Kronberg/​Gewobag Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH Berlin 1.370 40,0 1) 2) 132,8
ZS Gewobag Projektentwicklung Wendenschloßstr. GmbH Berlin -1.092 40,0 1) 2) -70,6
ZS /​ Gewobag Landsberger Allee Grundstücksentwicklungs UG (haftungsbeschränkt) & Co KG (vormals ZS /​ Gewobag Landsberger Allee GmbH) Berlin -75.916 40,0 1) 2) -2.202,0
ZS /​ Gewobag Projektentwicklung Hohensaatener Str. GmbH Berlin -385 40,0 1) 2) -212,9
Notos/​Gewobag Projektentwicklung Allee der Kosmonauten GmbH Zossen 10.669 40,0 1) 2) 350,3
Notos /​ Gewobag Projektentwicklung Landsberger Tor GmbH Zossen -346 40,0 1) 2) 58,8
RIAS/​Gewobag Projektentwicklung Britzer Damm GmbH Berlin 4.575 40,0 1) 2) -859,2
RIAS/​Gewobag Projektentwicklung Britzer Damm Zweite GmbH Berlin 137 40,0 1) 2) -102,6
OIB /​ Gewobag Projekt Gartenfeld Entwicklungs GmbH & Co. KG Berlin 18.622 40,0 1) 2) -890,0
TREUCON/​GEWOBAG Projektentwicklung Schönerlinder Str. GmbH & Co. KG Berlin -1.937 40,0 1) 2) -783,9
BBH Gewobag Projektentwicklung Westendallee GmbH & Co. KG Berlin -66 40,0 1) 2) -36,7
Interhomes/​Gewobag Projektentwicklung Ludwig-Quidde-Str. GmbH & Co. KG Bremen -81 40,0 1) 2) -56,9
Gewobag PB Wohnen in Prenzlauer Berg GmbH Berlin 91.366 8,9 2) 3) 0,0
Badstraße Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Grundbesitz KG Berlin -7.289 73,8 260,8
UNUS Grundstücksverwaltungs-GmbH & Co. Beusselstr. KG Berlin -1.806 100,0 47,9
Plata Grundstücksverwaltungs- GmbH & Co. Platanenallee 32 KG Berlin -629 62,8 49,7
BETA Neunte Beteiligungsgesellschaft für Wohnungsbau mbH & Co.
Immobilien Fonds KG (Cunostr.)
Berlin -1.175 52,1 239,5

1) Die Gesellschaften werden als Zweckgesellschaften im Konzernabschluss der Gewobag konsolidiert
2) Erklärung der Gewobag, für die bis zum 31. Dezember 2021 eingegangenen Verpflichtungen in 2022 einzustehen
3) mittelbar hält die Gewobag weitere 90,0 Prozent an der Gewobag PB über die Gewobag WB.

a) Beteiligungen

Gesellschaft

Sitz Eigen-
kapital
Beteiligung (%) Jahres-
ergebnis
BERLETAS Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG Berlin 9.352 48,5 2.798,3
OIB /​ Gewobag Projekt Gartenfeld Verwaltungs GmbH Berlin 18 40,0 -1,2
Sitz Buchwert der Beteiligung Beteiligung (%)
Kleinstbeteiligungen an folgenden Fonds:
Kurt Franke Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Bauträger KG Berlin 830 22,79
Fasanenstr. 6 Wohnbau KG „FAKA“ Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. i.L. Berlin 1.158 23,62
Zweite SAB Treuhand und Verwaltung GmbH & Co. Berlin „Wohnen an der Spree“ KG Berlin 587 13,59
BETA Anlage- Fonds 1 GbR i.L. Berlin 153 10,65
Aquis Zweite Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Hansastr. OHG Berlin 1.070 3,57
BETA Siebente Beteiligungsgesellschaft für Wohnungsbau mbH &Co. Ritterlandweg KG Berlin 120 2,82
NBW Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Dennewitzplatz KG Berlin 21 1,21
Grundstücksgesellschaft Elsenstr. 26 b.R. Berlin 77 1,20
Metropole Berlin GmbH & Co. Wohnen in Charlottenburg KG Berlin 34 1,14
ERGE Beuthstr. 22-24 GbR i.L. Berlin 36 0,79
Grundstücksgesellschaft Berlin-Lichtenrade GbR i.L. Berlin 15 0,19
Beta Sechste Beteiligungsgesellschaft f. Wohnungsbau mbH & Co.KG i.L. Berlin 91 12,44

3. Vorstand

Vorstandsmitglieder der Gewobag sind Frau Snezana Michaelis und Herr Markus Terboven.

Die Vorstände erhielten im Geschäftsjahr folgende Bezüge und Nebenleistungen:

in € Markus Terboven Snezana Michaelis
Grundvergütung 170.000 170.000
Sonderzahlungen für 2020 70.000 70.000
Altersvorsorge bzw. Beiträge zur freiwilligen Rentenversicherung
einschl. übernommener Pauschalsteuer
33.480 33.480
Geldwerte Vorteile 4.513 9.780
Bezüge: 277.993 283.260
Zuschüsse bzw. Arbeitgeberanteile 4.983 4.854
Gesamt: 282.976 288.114

Für die Vorstände ist eine variable Zieltantieme von jeweils bis zu 70 T€ für das Jahr 2021 vereinbart, über deren tatsächliche Höhe in der Sitzung des Aufsichtsrates vom 31. März 2022 beschlossen wird.

Für Pensionsverpflichtungen gegenüber früheren Vorstandsmitgliedern der Gewobag und ihrer Hinterbliebenen wurden Rückstellungen von 160 T€ zugeführt. Die laufenden Pensionen betrugen im Geschäftsjahr 2021 381 T€. Die Pensionsrückstellungen für ehemalige Vorstandsmitglieder der Gewobag und ihre Hinterbliebenen betragen zum 31. Dezember 2021 4.746 T€.

4. Aufsichtsrat

Die Mitglieder des Aufsichtsrates der Gesellschaft sind und waren:

Name Beruf Vergütung
EURO
Anke Brummer-Kohler Vorsitzende
Abteilungsleiterin Stadtentwicklung, Wohnen, Baurecht a.D.
Feste Vergütung. 8.200,00
Wenke Christoph
(bis 25.01.2022)
stellv. Vorsitzende
Staatssekretärin in der Berliner Senatsverwaltung für Integration, Arbeit und Soziales, bis Dezember 2021 Staatssekretärin für Wohnen bei der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Berlin
Feste Vergütung 6.900,00
Ülker Radziwill
(seit 01.02.2022)
Staatssekretärin für Mieterschutz bei der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Berlin
Dorette König
(bis 20.10.2021)
Geschäftsführende Gesellschafterin der Adju Kompetenzentwicklung GmbH, bis Dezember 2021 Geschäftsführerin, ADAC Berlin-Brandenburg e. V. Feste Vergütung 5.545,97
Rolf-Dieter Schippers
(bis 31.1.2021)
Referatsleiter Beteiligungsmanagement IB bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Finanzen, Berlin Feste Vergütung 408,33
Carla Dietrich Verdi, Arbeitnehmervertreterin
Gewerkschaftssekretärin ver.di Vereinte Dienstleistungsgewerkschaft – Landesbezirk Berlin-Brandenburg
Feste Vergütung 4.900,00
Arnt von Bodelschwingh
(ab 01.11.2021)
Geschäftsführer RegioKontext GmbH, Feste Vergütung 1.070,96
Steffen Hontscha
(ab 01.02.2021)
Leiter des Referates für Standortförderung,
Finanzierungshilfen und Bürgschaften der Senatsverwaltung für Finanzen, Berlin
Feste Vergütung 4.491,67
Kerstin Mieth Referatsleiterin im Ministerium für Soziales, Integration und Gleichstellung; Schwerin Feste Vergütung 4,900,00
Jean Lukoschat Arbeitnehmervertreter
Angestellter /​ Betriebsratsmitglied der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin
Feste Vergütung 4.900,00
Olaf Kleindienst Arbeitnehmervertreter
kfm. Angestellter der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin
Feste Vergütung 4.900,00
Klemens Witte Vertreter des Mieterrats
Geschäftsführer GreenHomeNow, Politologe und Wirtschaftswissenschaftler
Feste Vergütung 4.900,00

Außerdem nahm Frau Heike Strehlau bis zum 23.06.2021 als Gast des Mieterrats im Aufsichtsrat an den Sitzungen des Aufsichtsrats teil und erhielt dafür eine Aufwandsentschädigung i. H. v. insgesamt 512,00 Euro.

Ab dem 18.08.2021 nahm Frau Brigitte Meyer als Gast des Mieterrats im Aufsichtsrat an den Sitzungen des Aufsichtsrates teil und erhielt dafür eine Aufwandsentschädigung in Höhe von insgesamt 256,00 Euro.

Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhielten feste Vergütungen. Variable Vergütungen wurden nicht gewährt.

5. Die Gewobag stellt zum 31. Dezember 2021 einen Konzernabschluss nebst Konzernlagebericht auf, der im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht wird. Die Angabe des Abschlussprüferhonorars gemäß § 285 Nr. 17 HGB erfolgt im Konzernanhang.

6. Die Entsprechenserklärung gemäß des Berliner Corporate Governance Kodex in der von der Senatsverwaltung für Finanzen herausgegebenen Fassung (Berliner CGK) haben der Vorstand und der Aufsichtsrat für die Gewobag abgegeben und dem Aktionär zugänglich gemacht.

7. Angaben zu Geschäften mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Das Land Berlin ist als Mehrheitsgesellschafter eine nahestehende Person der Gewobag i. S. d. § 285 Nr. 21 HGB. Unmittelbare vertragliche Beziehungen zum Land Berlin bestehen aus:

a) Einbringung von Grundstücken seit 1. Januar 2015, davon ein Grundstück mit Nutzen-/​Lastenwechsel im Geschäftsjahr 2021

b) der Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ vom 5. April 2017 sowie der Ergänzungsvereinbarung vom 11. März 2021,

c) Vermietungen an das Land Berlin bzw. Bezirke,

d) dem Erwerb von Grundstücken vom Land Berlin sowie im Rahmen bezirklicher Vorkaufsrechte seit 1. Januar 2017,

e) der Vereinbarung und Entgegennahme von Zuschüssen, darunter der Betrauung der Gewobag mit gemeinwirtschaftlichen Verpflichtungen der sozialen Wohnraumförderung für bestimmte Immobilien in Berlin-Friedrichshain.

Die vertraglichen Beziehungen wurden überwiegend bereits in den Vorjahren vereinbart.

8. Nachtragsbericht

Nach Abschluss des Geschäftsjahres 2021 sind folgende Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten:

Im Geschäftsjahr 2021 wurde der Erwerb des folgenden Objekts beurkundet, dessen Lasten-Nutzenwechsel im Jahr 2022 erfolgen sollen:

Kuglerstr. 1 /​ Schönhauser Allee 89
Beurkundung: 07. Oktober 2021 KP: 9.500.000,00

9. Ergebnisverwendung

Das Geschäftsjahr 2021 schließt mit einem Jahresüberschuss von 58,1 Mio. € ab. Der Vorstand schlägt vor, diesen mit dem Verlustvortrag zu verrechnen und den Bilanzgewinn auf neue Rechnung vorzutragen.

 

Berlin, 25. Februar 2022

Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin

Snezana Michaelis
Markus Terboven

Entwicklung des Anlagevermögens der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin per 31.12.2021

Anschaffungs- /​ Zugänge Abgänge Umbuchungen Anschaffungs- /​
Herstellungskosten des Geschäftsjahres Herstellungskosten
zum 01.01.2021 zum 31.12.2021
( + /​ – )
EUR EUR EUR EUR EUR
Entgeltlich erworbene
immaterielle Vermögensgegenstände 4.705.291,06 1.150.530,12 754.287,15 5.101.534,03
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten 3.465.363.390,84 100.576.925,48 5.911.012,47 110.518.110,93 3.670.547.414,78
Grundstücke mit Geschäfts- und
anderen Bauten 12.575.017,40 12.575.017,40
Grundstücke ohne Bauten 9.381.604,74 -5,00 9.381.599,74
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 28.235.313,64 28.235.313,64
Bauten auf fremden Grundstücken 4.832.693,03 4.832.693,03
Betriebs- und
Geschäftsausstattung 18.030.068,85 1.070.832,00 115.934,98 75.360,58 19.060.326,45
Anlagen im Bau 122.404.257,52 117.690.898,53 -26.456.747,95 213.638.408,10
Bauvorbereitungskosten 2.286.264,09 1.874.334,76 4.160.598,85
geleistete Anzahlungen 96.257.884,47 18.076.338,47 355.019,17 -84.168.663,56 29.810.540,21
Sachanlagen gesamt 3.759.366.494,58 239.289.329,24 6.381.966,62 -31.945,00 3.992.241.912,20
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen 497.618.611,23 11.703.219,62 8.293.599,35 517.615.430,20
Ausleihungen an verbundene
Unternehmen 331.117.248,75 178.181.571,80 9.427.437,22 499.871.383,33
Beteiligungen 22.108.694,75 28.572,10 408.940,86 -8.261.654,35 13.466.671,64
Sonstige Ausleihungen 101.767.313,89 11.256.707,74 40.000,00 112.984.021,63
Finanzanlagen gesamt 952.611.868,62 201.170.071,26 9.876.378,08 31.945,00 1.143.937.506,80
Anlagevermögen insgesamt 4.716.683.654,26 441.609.930,62 17.012.631,85 5.141.280.953,03

 

kumulierte Abschreibungen Änderung der Abschreibungen kumulierte
Abschreibungen des Geschäftsjahres in Zusammenhang mit Abschreibungen
zum 01.01.2021 Zuschreibungen Abgängen zum 31.12.2021
EUR EUR EUR EUR EUR
Entgeltlich erworbene
immaterielle Vermögensgegenstände 3.583.003,06 674.286,12 754.287,15 3.503.002,03
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten 612.311.007,48 55.200.390,62 459.188,78 667.052.209,32
Grundstücke mit Geschäfts- und
anderen Bauten 425.703,92 114.262,00 539.965,92
Grundstücke ohne Bauten
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 7.504.416,72 7.504.416,72
Bauten auf fremden Grundstücken 4.754.169,03 31.410,00 4.785.579,03
Betriebs- und
Geschäftsausstattung 7.060.918,97 2.186.929,58 75.677,85 9.172.170,70
Anlagen im Bau
Bauvorbereitungskosten 31.516,36 31.516,36
geleistete Anzahlungen 355.019,17 144.976,50 355.019,17 144.976,50
Sachanlagen gesamt 632.442.751,65 57.677.968,70 889.885,80 689.230.834,55
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen 10.028.819,81 10.028.819,81
Ausleihungen an verbundene
Unternehmen
Beteiligungen
Sonstige Ausleihungen
Finanzanlagen gesamt 10.028.819,81 10.028.819,81
Anlagevermögen insgesamt 646.054.574,52 58.352.254,82 1.644.172,95 702.762.656,39

 

Buchwert Buchwert
am am
31.12.2021 31.12.2020
EUR EUR
Entgeltlich erworbene
immaterielle Vermögensgegenstände 1.598.532,00 1.122.288,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten 3.003.495.205,46 2.853.052.383,36
Grundstücke mit Geschäfts- und
anderen Bauten 12.035.051,48 12.149.313,48
Grundstücke ohne Bauten 9.381.599,74 9.381.604,74
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 20.730.896,92 20.730.896,92
Bauten auf fremden Grundstücken 47.114,00 78.524,00
Betriebs- und
Geschäftsausstattung 9.888.155,75 10.969.149,88
Anlagen im Bau 213.638.408,10 122.404.257,52
Bauvorbereitungskosten 4.129.082,49 2.254.747,73
geleistete Anzahlungen 29.665.563,71 95.902.865,30
Sachanlagen gesamt 3.303.011.077,65 3.126.923.742,93
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen 507.586.610,39 487.589.791,42
Ausleihungen an verbundene
Unternehmen 499.871.383,33 331.117.248,75
Beteiligungen 13.466.671,64 22.108.694,75
Sonstige Ausleihungen 112.984.021,63 101.767.313,89
Finanzanlagen gesamt 1.133.908.686,99 942.583.048,81
Anlagevermögen insgesamt 4.438.518.296,64 4.070.629.079,74

Verbindlichkeitenspiegel der Gewobag Wohnungsbau- Aktiengesellschaft Berlin per 31.12.2021

Gesamtbetrag davon mit einer Restlaufzeit von Grundpfandrechtlich
gesichert
zum 31.12.2021 bis zu 1 Jahr 1 – 5 Jahre über 5 Jahre
EUR EUR EUR EUR EUR
Verbindlichkeiten
Anleihen 500.325.342,47 325.342,47 500.000.000,00
(0,00) (0,00) (0,00) (0,00) (0,00)
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 3.729.132.218,39 466.486.238,08 498.130.873,04 2.764.515.107,27 1.072.924.080,29
(3.805.816.787,76) (474.107.322,71) (388.649.262,48) (2.943.060.202,57) (1.173.944.781,70)
Verbindlichkeiten
gegenüber anderen Kreditgebern
16.032.583,55 368.847,97 1.464.223,02 14.199.512,56 16.020.410,06
(16.360.151,30) (357.754,94) (1.419.928,69) (14.582.467,67) (16.343.551,01)
Erhaltene Anzahlungen 109.712.547,18 109.712.547,18
(96.719.809,20) (96.719.809,20)
Verbindlichkeiten aus Vermietung 40.129.107,51 40.129.107,51
(37.517.679,54) (37.517.679,54)
Verbindlichkeiten aus anderen Lieferungen und Leistungen 6.776.445,54 4.517.113,65 2.190.713,33 68.618,56
(8.967.410,39) (8.126.191,25) (812.840,73) (28.378,41)
Verbindlichkeiten
gegenüber verbundenen Unternehmen
1.534.189,08 900.351,92 633.837,16
(2.143.772,47) (1.767.918,20) (375.854,27)
Sonstige Verbindlichkeiten 26.989.785,91 23.794.234,29 3.150.658,91 44.892,71
(25.481.776,53) (22.635.139,39) (2.763.684,57) (82.952,57)
Verbindlichkeiten
insgesamt
4.430.632.219,63 646.233.783,07 505.570.305,46 3.278.828.131,10 1.088.944.490,35
Vorjahresangaben in Klammern (3.993.007.387,19) (641.231.815,23) (394.021.570,74) (2.957.754.001,22) (1.190.288.332,71)

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin, Berlin

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin, Berlin – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 geprüft. Die im Abschnitt „Sonstige Informationen“ unseres Bestätigungsvermerks genannten Bestandteile des Lageberichts haben wir in Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften nicht inhaltlich geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2021 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 und

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Unser Prüfungsurteil zum Lagebericht erstreckt sich nicht auf den Inhalt der im Abschnitt „Sonstige Informationen“ genannten Bestandteile des Lageberichts.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Der Vorstand bzw. der Aufsichtsrat sind für die sonstigen Informationen verantwortlich.

Die sonstigen Informationen umfassen die folgenden nicht inhaltlich geprüften Bestandteile des Lageberichts:

die Erklärung zur Unternehmensführung gemäß § 289f Abs. 4 HGB (Angaben zur Frauenquote), die im Abschnitt „Gesetz für die gleichberechtigte Teilhabe von Frauen und Männern an Führungspositionen“ im Lagebericht enthalten ist, und

die im Lagebericht im Abschnitt „Berliner Corporate Governance Kodex“ enthaltene Entsprechenserklärung zum Berliner Corporate Governance Kodex.

Unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die oben genannten sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

wesentliche Unstimmigkeiten zum Jahresabschluss, zu den inhaltlich geprüften Lageberichtsangaben oder unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder

anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen.

Verantwortung des Vorstands und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Der Vorstand ist verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner ist der Vorstand verantwortlich für die internen Kontrollen, die er in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt hat, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses ist der Vorstand dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren hat er die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus ist er dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem ist der Vorstand verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner ist der Vorstand verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die er als notwendig erachtet hat, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

beurteilen wir die Angemessenheit der vom Vorstand angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der vom Vorstand dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von dem Vorstand angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.

führen wir Prüfungshandlungen zu den vom Vorstand dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben vom Vorstand zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

 

Berlin, den 28. Februar 2022

KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Drotleff, Wirtschaftsprüfer

Marquordt, Wirtschaftsprüfer

Bericht des Aufsichtsrats

Das vergangene Jahr war geprägt von einer Gewöhnung an die Neuerungen, welche die Pandemie gebracht hat. Dennoch sind die Auswirkungen der vielfältigen Regelungen, wechselnden Vorschriften und vor allem der andauernden Kontaktbeschränkungen in einigen Bereichen deutlich spürbar.

Die Gewobag verfolgt weiterhin ihren Wachstumskurs. Der Fokus liegt dabei auf dem Neubau. Vor allem bedingt durch Verzögerungen bei Bebauungsplänen oder Baugenehmigungsverfahren war es nicht möglich, mit dem Bau aller für das Jahr 2021 geplanten Wohnungen zu beginnen. Erfreulich gestalteten sich jedoch die Fertigstellungen, dank derer rund 1.000 Wohnungen erstmalig in die Vermietung gehen konnten. Neue MieterInnen u.a. in der Siedlung Mein Falkenberg, in der Dolgenseestraße, in einem weiteren Teilprojekt in der Waterkant oder in der Sigmund-Bergmann sowie Hugo-Cassirer-Straße freuen sich über modernen, energieeffizienten und preisgünstigen Wohnraum. Weitere rund 1.000 Wohnungen befanden sich im Bau und werden im Laufe des Jahres 2022 fertiggestellt. Motivation, Kreativität und Schaffenskraft treiben die Gewobag an. Es geht nun vorrangig darum, die äußeren Rahmenbedingungen zu schaffen bzw. zu verbessern, um weiterhin im geplanten Tempo voranzukommen.

Was die Pandemie auch bewirkt hat, ist eine Neuordnung der Arbeitswelt. Mit dem Start des Pilotprojektes „Arbeitsplatz der Zukunft“ hat die Gewobag einen Meilenstein für die MitarbeiterInnen erreicht. Die flexible Gestaltung des täglichen Arbeitens steht im Mittelpunkt und soll den MitarbeiterInnen die Möglichkeit bieten, neben der Arbeitszeit auch den für die anstehende Tätigkeit passenden Arbeitsplatz zu wählen. Das Unternehmen hat dafür die Räumlichkeiten geschaffen und ein nun im Testbetrieb zu erprobendes IT-Angebot zur Verfügung gestellt. Es ist ein zukunftsweisendes Projekt, das der Aufsichtsrat im Sinne der Nachhaltigkeit der Gewobag wohlwollend begleitet.

Und noch ein Erfolg der Gewobag zahlt auf die Nachhaltigkeit des Unternehmens ein. Als erstes landeseigenes Wohnungsbauunternehmen hat die Gewobag eine Anleihe, als erstes deutsches Unternehmen in der Wohnungswirtschaft hat sie einen Social Bond ausgegeben. Der Aufsichtsrat hat das große Interesse des Marktes auch mit Stolz zur Kenntnis genommen.

Eingeschränkte Reise- und Bewegungsfreiheit veranlassen viele Menschen zum Verweilen im Zuhause. Das Zuhause als der Lebensmittelpunkt hat erhöhte Aufmerksamkeit gewonnen. Folgen sind auch erhöhtes Müllaufkommen, steigender Energie- und Wasserbrauch, begleitet von steigenden Energiepreisen. Auch eine erhöhte Meldungszahl im Kunden-Service verzeichnet die Gewobag. Damit einher gehen teilweise steigende Betriebskosten, die einen relevanten Kostenfaktor für die betroffenen MieterInnen darstellen.

Es ist die satzungsgemäße Aufgabe der Gewobag, den MieterInnen bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Eine Überforderung der MieterInnen ist zu vermeiden. Die Gewobag geht verantwortungsvoll mit diesem Auftrag um und steuert entsprechende Dienstleistungen bedarfsgerecht. Zudem geht sie, auch gemeinsam mit dem Mieterrat und den Mieterbeiräten, in den Diskurs mit den MieterInnen über ein nachhaltigeres Nutzerverhalten. Den steigenden Anforderungen bei der Erreichung von Nachhaltigkeits- und Klimaschutzzielen gerecht zu werden, erfordert das Engagement aller Beteiligten.

Verantwortung zu übernehmen für Berlin und die hier lebenden Menschen scheut die Gewobag nicht. Das Unternehmen setzt auf Miteinander und Füreinander. Darauf basieren innovative Angebote und Konzepte wie Energiedienstleistungen, Mobilität oder Services rund ums Wohnen.

Der Aufsichtsrat begleitet die strategische Ausrichtung der Gewobag aufmerksam und konstruktiv. Im nachfolgenden Bericht wird seine Tätigkeit im Geschäftsjahr 2021 dargestellt. Dazu gehören der kontinuierliche Dialog mit dem Vorstand, die thematischen Schwerpunkte seiner Sitzungen, die Arbeit der Ausschüsse und die Veränderungen in den Organen. Der Aufsichtsrat unterstützt und berät den Vorstand dabei, sich als starkes landeseigenes Wohnungsbauunternehmen in einem dynamischen Marktumfeld wirtschaftlich stabil und gesellschaftlich nachhaltig auszurichten.

2 Sitzungen des Aufsichtsrats

Im Jahr 2021 fanden insgesamt vier reguläre und zwei außerordentliche Aufsichtsratssitzungen statt. Zudem wurde ein Workshop zur Wirksamkeitsprüfung des Aufsichtsrates durchgeführt.

Aufgrund der andauernden Kontaktbeschränkungen im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie fanden auch die Sitzungen im Geschäftsjahr 2021 mit Zustimmung aller Mitglieder als Videokonferenzen statt. Vereinzelt haben Aufsichtsratsmitglieder an Sitzungen in den Räumlichkeiten der Gewobag teilgenommen.

Regelmäßig hat sich das Aufsichtsratsplenum mit der Umsatz-, Ergebnis- und Geschäftsentwicklung sowie der Finanz- und Liquiditätslage der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin sowie des Konzerns befasst. Weiterhin wurden die geplanten und laufenden Neubau- und Bestandsinvestitionen sowie Ankaufsprojekte beraten. Der Vorstand informierte den Aufsichtsrat fortlaufend über seine Einschätzung des Marktgeschehens, die Geschäftsentwicklung und die aus seiner Sicht bestehenden Chancen und Risiken. Den Vorschlägen des Vorstands für zustimmungspflichtige Geschäfte hat der Aufsichtsrat nach eigener Prüfung und Beratung zugestimmt.

In der Sitzung am 13. April 2021 haben die Mitglieder des Aufsichtsrates vorsorglich der Durchführung von Ausschuss- und Aufsichtsratssitzungen und der Hauptversammlungen jeweils als Videokonferenz für die Dauer des Jahres 2021 zugestimmt. Die Mitglieder des Aufsichtsrates befassten sich mit dem Bericht aus dem Prüfungsausschuss am 23. März 2021, dessen Schwerpunkt der Jahresabschluss 2020 der Tochtergesellschaften der Gewobag und die Erörterung des Konzernabschlusses der Gesellschaft war. Für die Beratungen zu den Jahresabschlüssen 2020 waren Vertreter des Abschlussprüfers per Video anwesend und erläuterten Positionen und Ansätze in den Jahresabschlüssen der Unternehmen und des Konzerns. Der Aufsichtsrat billigte die Jahresabschlüsse der Gesellschaft und der Tochtergesellschaften sowie den Konzernabschluss. Ferner stimmte das Plenum den Beschlussvorschlägen für die Hauptversammlung zu, unter anderem zum Jahresabschluss und zur vorgeschlagenen Ergebnisverwendung sowie der Entlastung des Aufsichtsrats und des Vorstands.

Weiterhin beschäftigte sich der Aufsichtsrat am 13. April 2021 mit dem Bericht aus dem Bau- und Grundstücksausschuss vom 23. März 2021 zu geplanten, laufenden beziehungsweise abgeschlossenen Neubau- und Bestandsinvestitionen sowie zum Status von Projektentwicklungen.

Außerdem wurde aus der Sitzung des Personalausschusses vom gleichen Tage berichtet, deren Inhalt wesentliche Personalangelegenheiten und die Zielerreichung der Vorstände für das Geschäftsjahr 2020 war. Dem Aufsichtsrat wurde ferner das Pilotprojekt „Arbeitsplatz der Zukunft“ vorgestellt. Schließlich nahm der Aufsichtsrat den Sponsoring-/​ Spendenbericht 2020 zur Kenntnis. Im Rahmen der Beteiligungsangelegenheiten wurde der Gründung einer Beteiligungsgesellschaft Gewobag ID (Gesellschaft für Innovation, Digitalisierung und Geschäftsfeldentwicklung mbH) und der Umsetzung des vorgestellten neuen Geschäftsmodells Multimedia bei der Gewobag ED zugestimmt.

In der außerordentlichen Sitzung am 06. Mai 2021 befasste sich der Aufsichtsrat ausführlich mit den Entwicklungen im Projekt Das Neue Gartenfeld und dem Programm zur Emission von Schuldverschreibungen (Debt Issuance Programm – DIP).

Es fand eine weitere außerordentliche Aufsichtsratssitzung am 15. Juni 2021 statt. Die Schwerpunkte der Sitzung waren die Berichterstattung des Vorstandes zur den weiteren Entwicklungen im Projekt Das Neue Gartenfeld sowie die vertiefte Befassung mit wesentlichen Punkten des Nachhaltigkeitsberichts 2019.

In der Sitzung des Aufsichtsrates am 23. Juni 2021 befassten sich dessen Mitglieder mit den Auswirkungen des Urteils des Bundesverfassungsgerichtes über die Nichtigkeit des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG). Ferner nahm der Aufsichtsrat den Bericht zur wirtschaftlichen Entwicklung der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin und der Konzerngesellschaften im ersten Quartal des Berichtsjahres zur Kenntnis. Es erfolgten Berichte und Beschlussfassungen zu Neubauinvestitionen und die Kenntnisnahme des Risikoberichts. Die Strategie zur Vergabe von Dienstleistungen wurde dem Plenum erläutert, der entsprechende Bericht zur Kenntnis genommen.

Den Mitgliedern des Aufsichtsrates wurde in der Sitzung am 23. September 2021 aus der Sitzung des Prüfungsausschusses vom gleichen Tage berichtet. Der Vorstand hat die wirtschaftliche Entwicklung der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin und der Konzerngesellschaften im zweiten Quartal dargestellt und den Finanzierungsbericht vorgelegt. Dem Aufsichtsrat wurde das Tax Compliance Management System der Gewobag vorgestellt.

Ferner berichtete der Vorstand über den Stand der Neubau- und Bestandsinvestitionen. Im Rahmen der Beteiligungsangelegenheiten nahm der Aufsichtsrat außerdem die Berichte über Fonds-Angelegenheiten und das Update zur Projektentwicklung Das Neue Gartenfeld zur Kenntnis und stimmte der Durchführung eines schriftlichen Umlaufverfahrens zur Beschlussfassung über einen Anteilserwerb zu.

Der Vorstand berichtete dem Aufsichtsrat über die Prognose zur Zielerreichung für das Jahr 2021. Schließlich wurde dem Abschluss eines Tarifvertrages für Beschäftigte der Gewobag VB Vermögensverwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH zugestimmt.

In seiner Sitzung am 24. November 2021 befasste sich der Aufsichtsrat mit dem Bericht aus dem Bau- und Grundstücksausschuss vom 09. November 2021 zu geplanten, laufenden beziehungsweise abgeschlossenen Neubau- und Bestandsinvestitionen und folgte den jeweiligen Beschlussempfehlungen des Ausschusses.

Über die Sitzung des Prüfungsausschusses vom 16. November 2021 wurde berichtet. Der Aufsichtsrat folgte den Beschlussempfehlungen des Ausschusses und nahm den Bericht über die wirtschaftliche Entwicklung der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin und der Konzerngesellschaften im dritten Quartal zur Kenntnis. Es wurde die Wirtschaftsplanung 2022 beschlossen sowie die Mittelfristplanung bis 2032 erörtert und zur Kenntnis genommen.

Außerdem erfolgte der Bericht aus der Sitzung des Personalausschusses vom gleichen Tage. Neben der Befassung mit wesentlichen Personalangelegenheiten war die Zielvereinbarung des Vorstands für das Geschäftsjahr 2022 Schwerpunkt der Sitzung. Der Aufsichtsrat ist den Beschlussempfehlungen des Ausschusses gefolgt: Dem Vorschlag für die Zielvereinbarung für den Vorstand sowie der Ermächtigung des Vorstands, die Zielvereinbarungen 2022 für die GeschäftsführerInnen der Gewobag EB, Gewobag ED, Gewobag MB und Gewobag VB abzuschließen, wurde zugestimmt.

Der Mieterrat hat turnusmäßig über die Schwerpunkte seiner Arbeit im letzten Jahr berichtet. Im Rahmen der Beteiligungsangelegenheiten wurden die Berichte über verschiedene Projektentwicklungsgesellschaften zur Kenntnis genommen und notwendige Beschlüsse gefasst.

Frau Heike Strehlau nahm bis zum 23. Juni 2021 als vom Mieterrat entsandter Gast im Aufsichtsrat mit dessen Zustimmung an den Sitzungen des Aufsichtsrates teil. Die Zustimmung zur Teilnahme wurde mit Beschluss vom 23.06.2021 durch den Aufsichtsrat widerrufen.

Seit dem 23.09.2021 nahm Frau Brigitte Meyer als vom Mieterrat entsandter Gast an den Aufsichtsratssitzungen mit dessen Zustimmung teil.

Die Mitglieder des Aufsichtsrats haben am 17. August 2021 in eigener Angelegenheit einen Workshop zur Wirksamkeitsprüfung der Tätigkeit durchgeführt.

Darüber hinaus hat der Aufsichtsrat im Geschäftsjahr 2021 neun Umlaufbeschlüsse gefasst, zu denen jeweils Beschlussprotokolle vorliegen.

3 Effiziente Arbeit in drei Ausschüssen des Aufsichtsrats

Zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgaben hat der Aufsichtsrat Ausschüsse gebildet. Im Einzelnen tagten im Berichtsjahr folgende drei Ausschüsse:

Bau- und Grundstücksausschuss (BGA),

Prüfungsausschuss (PRA),

Personalausschuss (PEA).

Grundsätzlich werden in den Ausschüssen die Beschlüsse des Aufsichtsrats und Themen, die im Aufsichtsratsplenum zu behandeln sind, vorbereitet. Die jeweiligen Ausschussvorsitzenden berichteten in den Aufsichtsratssitzungen regelmäßig und umfassend über die Inhalte und Ergebnisse abgehaltener Ausschusssitzungen.

Der Bau- und Grundstücksausschuss (BGA) tagte im Berichtsjahr zweimal: Am 23. März und am 09. November 2021. Erörtert wurden dabei insbesondere die Planung und die Realisierung von Baumaßnahmen im Bestand und Neubauaktivitäten zur Umsetzung der Wachstumsstrategie sowie der Ankauf von Grundstücken und Bestandsimmobilien sowie der Ankauf bzw. die Beteiligung an Projektentwicklungen bzw. Projektentwicklungsgesellschaften.

Der Prüfungsausschuss (PRA) befasste sich in seiner Sitzung am 23. März 2021 mit der Prüfung der Tochtergesellschaften der Gewobag und des Konzerns. Zudem wurde Herr Steffen Hontscha für den ausgeschiedenen Herrn Schippers zum stellvertretenden Vorsitzenden des Ausschusses gewählt.

In seiner Sitzung am 23. September 2021 berichtete der Vorstand dem PRA über die wirtschaftliche Entwicklung der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin und der Konzerngesellschaften im zweiten Quartal 2021.

Mit der wirtschaftlichen Entwicklung der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin und der Konzerngesellschaften im dritten Quartal 2021 beschäftigte sich der PRA am 16. November 2021. Das Gremium beschloss nach Erörterung der Wirtschaftsplanung 2022 dem Aufsichtsrat die Zustimmung zu empfehlen. Die Mittelfristplanung bis 2032 wurde nach ausführlicher Befassung zur Kenntnis genommen. Schließlich wurde Herr Arnt von Bodelschwingh als Nachfolger von Frau Dorette König zum Ausschussvorsitzenden gewählt.

Der Personalausschuss (PEA) tagte im Berichtsjahr zweimal. Er kam am 13. März und am 24. November 2021 zusammen. Er befasste sich hierbei schwerpunktmäßig mit der Zielerreichung und den Zielvereinbarungen der Vorstände sowie mit Bestellungen und Niederlegungen der Tätigkeiten von GeschäftsführerInnen und ProkuristInnen in den Tochtergesellschaften und anderen wesentlichen Personalentscheidungen.

Der Aufsichtsrat wurde von den Vorsitzenden der Ausschüsse jeweils über Inhalt und Ergebnis der Ausschussberatungen unterrichtet. Die Sitzungsfrequenz und die Zeitbudgets entsprachen den Erfordernissen der Unternehmensgruppe.

4 Erklärung zum Berliner Corporate Governance Kodex

Der Vorstand hat für das Berichtsjahr 2021 die Entsprechenserklärung zum Berliner Corporate Governance Kodex (BCGK) abgegeben. Der Vorstand der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin erklärt für das Geschäftsjahr 2021, dass den Verhaltensempfehlungen des Berliner Corporate Governance Kodex in der Fassung vom 15. Dezember 2015 durch die Gewobag und durch die Tochtergesellschaften der Gewobag in der Rechtsform der GmbH entsprochen worden ist. Die Entsprechenserklärung wurde vom Aufsichtsrat am 31. März 2021 beschlossen.

5 Vorstand

Der Vorstand bestand im Berichtsjahr unverändert aus Frau Snezana Michaelis und Herrn Markus Terboven.

6 Veränderungen im Aufsichtsrat

Im Aufsichtsrat der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin gab es im Berichtsjahr folgende personelle Veränderungen:

Herr Rolf Schippers ist zum 31. Januar 2021 aus dem Aufsichtsrat ausgeschieden. Seit 01. Februar 2021 ist neues Mitglied des Aufsichtsrates Herr Steffen Hontscha. Er ist zum stellvertretenden Vorsitzenden des Prüfungsausschusses gewählt worden.

Außerdem hat Frau Dorette König ihr Aufsichtsratsmandat zum 20. Oktober 2021 niedergelegt. Ihr folgte Herr Arnt von Bodelschwingh ab 01. November 2021 als neues Mitglied in den Aufsichtsrat. Er ist zum Vorsitzenden des Prüfungsausschusses gewählt worden.

7 Jahres- und Konzernabschlussprüfung 2021 ausführlich erörtert

Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin zum 31. Dezember 2021 und der Konzernabschluss nebst Lageberichten der Gesellschaft und des Konzerns wurden von dem durch die Hauptversammlung am 01. September 2021 bestellten und von der Aufsichtsratsvorsitzenden beauftragten Abschlussprüfer KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Der Jahresabschluss der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin und der Konzernabschluss, die Berichte über die Lage der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin und des Konzerns sowie die Prüfberichte des Abschlussprüfers wurden allen Aufsichtsratsmitgliedern unverzüglich nach Aufstellung zur Verfügung gestellt. Der Abschlussprüfer hat an der Sitzung des Prüfungsausschusses am 22. März 2022 und an der Bilanzaufsichtsratssitzung am 31. März 2022 teilgenommen. Er hat über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet und ergänzende Auskünfte erteilt. Dem Ergebnis der Prüfung des Jahresabschlusses der Gesellschaft, des Konzernabschlusses und des Lageberichts der Gesellschaft und des Konzerns hat der Aufsichtsrat nach eingehender Erörterung zugestimmt.

Der Vorsitzende des Prüfungsausschusses hat dem Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 31. März 2022 umfassend über den Jahresabschluss und die Abschlussprüfung berichtet. Zudem erläuterte der Abschlussprüfer die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung und stand den Aufsichtsratsmitgliedern für ergänzende Fragen und Auskünfte zur Verfügung. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss, den Lagebericht, den Konzernabschluss, den Konzernlagebericht, den Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinns sowie die Prüfberichte des Abschlussprüfers sorgfältig geprüft. Es haben sich keine Einwendungen ergeben. Der Aufsichtsrat hat daraufhin, der Empfehlung des Prüfungsausschusses entsprechend, den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss der Gewobag zum 31. Dezember 2021 festgestellt und den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2021 gebilligt.

Der festgestellte Jahresabschluss der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin weist einen Jahresüberschuss von 58,1 Mio. € aus. Der Vorstand schlägt vor, diesen mit dem Verlustvortrag aus dem Vorjahr von -8,1 Mio. € zu verrechnen und den Bilanzgewinn von 50,0 Mio. € auf neue Rechnung vorzutragen. Der Aufsichtsrat schließt sich dem Vorschlag des Vorstands über die Verwendung des Bilanzgewinns an. Die Tagesordnung der ordentlichen Hauptversammlung wird daher eine Beschlussfassung über die Verrechnung des Bilanzgewinns mit dem Verlustvortrag vorsehen.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Geschäftsführungen der Tochtergesellschaften sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Unternehmen des Gewobag-Konzerns für ihre im Berichtsjahr erbrachten Leistungen.

 

Berlin, den 31. März 2022

Anke Brummer-Kohler
Vorsitzende des Aufsichtsrats

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