ZBI F 601 GmbH & Co. KG – Mit über 6 Mio € bilanziell überschuldet

Anleger, die solch eine Bilanz sehen, machen sich natürlich ernsthafte Gedanken um das von ihnen einbezahlte Kapital. Leider zu Recht…

ZBI F 601 GmbH & Co. KG

Erlangen

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2016

Bilanz zum 31. DEZEMBER 2016

ZBI F 601 GMBH & CO. KG, ERLANGEN

AKTIVA

ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2016

ZBI F 601 GMBH & CO. KG, ERLANGEN

1. Allgemeine Angaben

Die ZBI F 601 GmbH & Co. KG, Erlangen ist eine Objektgesellschaft des geschlossenen Publikums-Immobilienfonds der alleinigen Kommanditistin ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Sechste Professional Immobilien Holding KG, Erlangen. Gegenstand des Unternehmens ist der Erwerb und die Bewirtschaftung von eigenem Immobilienvermögen mit dem Schwerpunkt Wohnimmobilien.

Die Gründung der Gesellschaft erfolgte am 13.01.2010. Ihre Geschäftstätigkeit hat die Gesellschaft mit dem Erwerb von Immobilienbesitz im Jahr 2010 aufgenommen. Eine Neufassung des Gesellschaftsvertrages, die Kapitalkonten der Gesellschafter betreffend, erfolgte zum 04.11.2015.

Sitz der Gesellschaft ist Erlangen. Sie ist beim Registergericht Fürth unter der Handelsregisternummer HRA 9413 eingetragen. Die Eintragung erfolgte am 28.01.2010.

Der Jahresabschluss ist nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches für kleine Personenhandelsgesellschaften im Sinne der § 264a, 267 Abs. 1 HGB aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt in Anlehnung an die „Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen“ in der Fassung vom 25.05.2009.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt. Die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend der Regelungen des Bilanzrichtlinienumsetzungsgesetzes angeglichen. Bei der Gliederung der Bilanz und der Gewinn und Verlustrechnung wurden die in §§ 266, 276 HGB eingeräumten Erleichterungen nicht in Anspruch genommen. Von den sonstigen Erleichterungen für kleine Kapitalgesellschaften wurde zum Teil Gebrauch gemacht.

Die Gesellschaft weist zum 31.12.2016 eine bilanzielle Überschuldung in Höhe von 6.096.062,95 Euro (Vorjahr: 7.040.396,78 Euro) auf. Die Kommanditistin ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Sechste Professional Immobilien Holding KG hat mit einer Rangrücktritts- und Darlehensbelassungserklärung vom 11.12.2013 gegenüber der Berlin Hyp AG erklärt, als Gesellschafter und Gläubiger der ZBI F 601 GmbH & Co. KG mit all ihren aktuellen und künftigen Forderungen gegenüber der ZBI F 601 GmbH & Co. KG und den damit verbundenen Rechten unwiderruflich hinter die gesamten gegenwärtigen und zukünftigen Forderungen der Bank aus dem Kreditvertrag vom 15./22.März 2011 (Kreditbetrag 6.200.000 Euro) zurückzutreten.

Des Weiteren hat die Kommanditistin ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Sechste Professional Immobilien Holding KG für das Verrechnungskonto, das per 31.12.2016 einen Stand in Höhe von 15.162.215,18 Euro (Vorjahr: 18.055.737,80 Euro) aufweist, am 02.01.2012 einen Rangrücktritt in Höhe von 4.000.000,00 EUR erklärt.

Mit Rangrücktrittsvereinbarung vom 29.03.2016 hat die Kommanditistin ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Sechste Professional Immobilien Holding KG für dieses Verrechnungskonto, das per 31.12.2016 einen Stand in Höhe von 15.162.215,18 Euro (Vorjahr: 18.055.737,80 Euro) aufweist, gegenüber der Berliner Sparkasse, Berlin erklärt, mit ihren Forderungen aus diesem Verrechnungskonto und allen daran haftenden Rechten sowie mit ihren sämtlichen weiteren bestehenden und künftigen Forderungen gegen die ZBI F 601 GmbH & Co. KG, auf welchem Rechtsgrund sie auch beruhen, hinter alle bestehenden, künftigen und bedingten Forderungen der Sparkasse mit deren sämtlichen in- und ausländischen Geschäftsstellen zurück zu treten.

Zudem enthält das Immobilienvermögen nach den vorliegenden Wertgutachten stille Reserven, so dass eine Überschuldung im insolvenzrechtlichen Sinne nicht vorliegt. Die Liquidität der Gesellschaft ist durch Ihre Einbindung in den geschlossenen Immobilienfonds ZBI Professional 6 gesichert.

Der Jahresabschluss wurde demzufolge unter der Prämisse der Unternehmensfortführung gemäß § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB aufgestellt.

Bei der Offenlegung wurden Erleichterungen nach § 326 HGB in Anspruch genommen.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das den Immobilienbestand der Gesellschaft umfassende Sachanlagevermögen wird – getrennt nach Grund und Boden und Gebäuden – mit den Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen auf Gebäude auf Basis einer Nutzungsdauer von 50 Jahren sowie ggfs. außerplanmäßiger Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert nach § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB bewertet.

Die unfertigen Leistungen betreffen die am Bilanzstichtag noch nicht abgerechneten Betriebskostendes Jahres 2016. Ihre Bewertung erfolgt in Höhe der umlegbaren Aufwendungen.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten unter Beachtung des Niederstwertprinzips bewertet. Bei erkennbaren Risiken werden angemessene Wertabschläge vorgenommen.

Die Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert angesetzt.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle zum Bilanzstichtag entstandenen und zum Zeitpunkt der Bilanzaufstellung erkennbaren Risiken und ungewisse Verpflichtungen. Sie sind mit dem nach vorsichtiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag bewertet. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihren jeweiligen Erfüllungsbeträgen passiviert.

Aufwendungen und Erträge werden periodengerecht abgegrenzt.

3. Erläuterung zur Bilanz

Sachanlagen

Der Immobilienbestand der Gesellschaft umfasst 1.003 Wohn- und 33 Gewerbeeinheiten sowie Stellplätze. Die Gesamtnutzfläche von beträgt 73.462 qm.

Der zum 31.12.2016 durch ein externes Bewertungsgutachten ermittelte Verkehrswert der Immobilien beträgt 69.471.000 Euro. Der Bewertung zugrunde gelegt ist eine Marktmiete von 5.164.498 Euro p.a.

Unfertige Leistungen

Unter diesem Posten werden die umlegbaren Mietnebenkosten für das Wirtschaftsjahr 2016 ausgewiesen.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Im Wesentlichen sind unter diesem Posten die Forderungen gegenüber Mietern ausgewiesen.

Sonstige Vermögensgegenstände

Unter diesem Posten werden die Lebensversicherung bei der Stuttgarter LV mit einem Rückkaufwert zum Bilanzstichtag von 122.359,47 Euro sowie die Forderung ausgezahlten Kautionen gegenüber der B+S Hausverwaltung ausgewiesen.

Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil der Kommanditisten

Die unter diesem Posten ausgewiesenen Kapitalanteile der Kommanditisten ergeben sich aus der in bar geleisteten Pflicht- und Hafteinlage der ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Sechste Professional Immobilien Holding KG von 50.000,00 Euro, Verlustvorträgen von 7.087.507,50 Euro (Vorjahr: 5.267.420,64 Euro), dem der Kommanditistin zuzuweisenden Gewinn des Geschäftsjahres 2016 von 944.364,36 Euro (Vorjahr: 1.820.086,86 Euro Verlust) sowie Entnahmen aus anrechenbaren Abgeltungssteuern auf Zinserträge von 2.919,81 Euro (Vorjahr: 2.889,28 Euro).

Die persönlich haftende Gesellschafterin ist zu einer Kapitaleinlage weder berechtigt noch verpflichtet und am Vermögen der Gesellschaft nicht beteiligt.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Es wurden im Geschäftsjahr drei bestehende Kredite jeweils bankintern umgeschuldet.

Dies betrifft zum einen die Berliner Sparkasse für die Objekte Lüneburger Straße 22 und Spenerstraße 23, 23a-e in Berlin. Die Laufzeit des umgeschuldeten Kredites in Höhe von 8 Mio Euro ist befristet bis zum 31.03.2021. Der anfängliche Tilgungssatz beträgt 2,50 %.

Ebenfalls wurde der Kredit bei der Fürst Fugger Bank für die Objekte Ulm-Senden umgeschuldet.

Der Kredit beläuft sich auf 1.232.000,00 Euro, die Laufzeit ist befristet bis zum 31.12.2018. Der Kredit ist endfällig zu zahlen.

Der umgeschuldete Kredit bei der National-Bank AG in Höhe von 448.583,33 Euro ist befristet bis zum 31.08.2029. Der anfängliche Tilgungssatz liegt bei 7,126 % p.a.

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

Bei den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen handelt es sich wie im Vorjahr um Verbindlichkeiten gegenüber der Kommanditistin in Höhe von 15.162.215,18 Euro (Vorjahr: 18.055.737,80 Euro). Die Verbindlichkeiten aus Mieten gegenüber der ZBI F 601 Duisburg GmbH & Co. KG des Vorjahres in Höhe 2.004,39 Euro wurden im Geschäftsjahr ausgeglichen.

Restlaufzeiten der Forderungen und Verbindlichkeiten

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht.

Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben 9.639.639,39 Euro (Vorjahr: 6.109.321,39 Euro) eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr, 14.987.230,05 Euro (Vorjahr: 10.315.833,05 Euro) eine Restlaufzeit zwischen einem und fünf Jahren sowie 12.723.641,62 Euro (Vorjahr: 19.385.291,99 Euro) eine Restlaufzeit größer fünf Jahre.

Die übrigen Verbindlichkeiten sind vollumfänglich innerhalb eines Jahres fällig.

Gewährte Sicherheiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von 37.350.511,06 Euro sind durch Grundschulden, Abtretung von Miet- und Pachtzinsforderungen, Verpfändung von Guthaben, Abtretung der Rechte und Ansprüche aus einer Lebensversicherung sowie Bürgschaft von Peter Groner gesichert.

Die Kommanditistin ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Sechste Professional Immobilien Holding KG hat mit einer Rangrücktritts- und Darlehensbelassungserklärung vom 11.12.2013 gegenüber der Berlin Hyp AG erklärt, als Gesellschafter und Gläubiger der ZBI F 601 GmbH & Co. KG mit all ihren aktuellen und künftigen Forderungen gegenüber der ZBI F 601 GmbH & Co. KG und den damit verbundenen Rechten unwiderruflich hinter die gesamten gegenwärtigen und zukünftigen Forderungen der Bank aus dem Kreditvertrag vom 15./22. März 2011 (Kreditbetrag 6.200.000 Euro) zurückzutreten.

Alle übrigen Verbindlichkeiten sind ungesichert.

4. Sonstige Angaben

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zum 31.12.2016 bestanden keine Haftungsverhältnisse im Sinne des § 251 HGB und auch keine sonstigen finanziellen Verpflichtungen.

Geschäftsführung

Zur alleinigen Geschäftsführung berechtigt und verpflichtet ist die persönlich haftende Gesellschafterin ZBI Fondsverwaltungs GmbH, Erlangen. Das Stammkapital der persönlich haftenden Gesellschafterin beträgt 1.000.000 Euro. Ihre Geschäftsführer sind:

Herr Dr. Bernd Ital, Vorstandsvorsitzender der ZBI Zentral Boden Immobilien AG, Erlangen

Herr Gert Wachsmann, Prokurist der ZBI Immobilien AG (vormals ZBI Dienstleistungs AG), Erlangen

Ergebnisverwendung

Der Jahresüberschuss von 944.364,36 Euro wurde gemäß Gesellschaftsvertrag und gesetzlicher Vorschriften dem Kapitalkonto der alleinigen Kommanditistin gutgeschrieben.

Die Gesellschafterversammlung vom 22.09.2017 hat den Jahresabschluss zum 31.12.2016 durch Beschluss festgestellt und beschlossen, den Jahresüberschuss in Höhe von 944.364,36 Euro vollständig auf neue Rechnung vorzutragen.