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Fehleinschätzung beim „Fontane Center“

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Das „Fontane Center“ in Königs Wusterhausen, das derzeit auf der Crowdinvestingplattform Bergfürst wie Blei liegt, war schon einmal im Jahre 1996 Gegenstand einer Analyse für Investoren. Damals kam das Branchenmagazin KMI zu folgendem Ergebnis: „KONZEPTA und die mit ihr verbundene Managementgesellschaft CMI haben in den letzten Jahren bereits mehrere Einkaufs-Center verwirklicht und verfügen somit über Erfahrungen, die sie auch in dieses Center einbringen können. Bei Prospektherausgabe waren bereits 85 % der Einzelhandelsflächen für die Dauer von 10 bzw. 15 Jahren vermietet. Die  noch nicht an Endnutzer vermieteten Flächen sind überwiegend Wohnungen und Büros (Mietanteil ca. 48,9 %) und  mittels eines 10-jährigen Generalmietvertrags an die Heimbau AG vermietet, so daß für einen längeren Zeitraum Einnahmesicherheit besteht. Das Objekt liegt am Rande eines mit mehrgeschossigen Häusern bebauten Gebietes. Die Mieter der Einzelhandelsflächen können somit auf eine große Anzahl potentieller Kunden hoffen. Wenig repräsentativ ist der Standort jedoch für die Büroflächen, bei denen ein geringer an Endnutzer vermieteter Flächenanteil und ein unter den kalkulierten Ansätzen liegender realisierter Mietpreis auf Vermietungsprobleme hinweist.

Zusätzliche Risiken dürften durch den in Königs Wusterhausen-Nord entstehenden Wohn- und Gewerbepark begründet werden. Hier federn das gemischte Nutzungskonzept, der mit 13 % geringe Anteil der Büromieten an den Mieteinnahmen, der Generalmietvertrag und die unter langfristigen Gesichtspunkten entwicklungsfähige Lage im Berliner Umland die Risiken ab. Zudem unterlegt ein Gutachten des MÜNCHNER INSTITUT Bulwien und Partner GmbH die standortgerechte Entwicklung und die nachhaltig erzielbaren Mietpreise. Die „WIRTSCHAFTLICHKEITS-MUSTERBERECHNUNGEN“ sind als statische Durchschnittsbetrachtungen wenig aussagefähig. Die in die langfristige Prognoserechnung eingeflossenen Prämissen sind überwiegend vertretbar. Negativ bemerken wir jedoch, daß  der Zinssatz der Anschlußfinanzierung mit 7,5 % unter dem langjährigen Mittel liegt, die Ausschüttungen teilweise durch den Abbau der Liquiditätsreserve finanziert und durch eine 3-jährige Tilgungsaussetzung und ein 10 %-iges Damnum ’subventioniert‘ werden. Positiv fällt der sofortige Ansatz eines 2 %-igen Mietausfallwagnisses bezogen auf alle Mieteinnahmen auf. Der zum Zeitpunkt der Prospekterstellung weit fortgeschrittene Bauzustand (Center-Eröffnung war bereits am 14.12.1995) reduziert die Investitionsrisiken.“

 

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