Der Jahresbericht des Habona Nahversorgungsfonds Deutschland zum 31. März 2026 zeigt ein gemischtes Bild. Einerseits verfügt der Fonds über ein weitgehend stabil vermietetes Immobilienportfolio mit langfristigen Mietverträgen und vergleichsweise günstiger Fremdfinanzierung. Andererseits haben hohe Mittelabflüsse, sinkende Immobilienbewertungen und vor allem die angespannte Liquiditätslage das Risikoprofil für Anleger deutlich verschärft. Besonders relevant ist, dass die Ausgabe und Rücknahme von Fondsanteilen seit dem 30. Juni 2026 für bis zu 36 Monate ausgesetzt wurde, weil die verfügbaren liquiden Mittel nicht ausreichen, um fällige Rückgabewünsche und gleichzeitig die laufende Bewirtschaftung des Fonds sicherzustellen.
Solide operative Basis des Immobilienportfolios
Zum Berichtsstichtag verwaltet der Fonds 14 Immobilien mit einem Verkehrswert von rund 129,9 Mio. Euro. Das Nettofondsvermögen beträgt rund 104,4 Mio. Euro. Positiv hervorzuheben ist insbesondere die hohe Vermietungsquote von 97,0 %. Der Schwerpunkt liegt klar auf Handels- und Nahversorgungsimmobilien: 78,6 % der Jahresnettosollmiete entfallen auf Handel und Gastronomie, wobei allein der Lebensmitteleinzelhandel 71,6 % ausmacht. Damit konzentriert sich der Fonds auf einen vergleichsweise konjunkturresistenten Bereich des Einzelhandels.
Auch die Mietvertragsstruktur spricht grundsätzlich für eine hohe Planbarkeit der Einnahmen. Die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit beträgt nach Angaben des Fondsmanagements rund 10,1 Jahre. Mehr als die Hälfte der Jahresnettosollmiete entfällt auf Verträge, die erst 2036 oder später auslaufen; weitere 30,1 % laufen 2034 oder 2035 aus. Kurzfristige Anschlussvermietungsrisiken sind damit vergleichsweise begrenzt.
Erträge stabil, Gesamtrendite jedoch schwach
Die Immobilien erwirtschafteten im Geschäftsjahr Mieterträge von rund 6,25 Mio. Euro. Der ordentliche Nettoertrag lag bei rund 3,69 Mio. Euro. Nach Ertrags- und Aufwandsausgleich verblieb ein realisiertes Ergebnis von rund 3,31 Mio. Euro. Dem standen jedoch nicht realisierte Wertverluste des Immobilienbestandes von netto 2,115 Mio. Euro gegenüber. Dadurch reduzierte sich das Ergebnis des Geschäftsjahres auf lediglich rund 1,20 Mio. Euro.
Die BVI-Rendite erreichte entsprechend nur 0,14 %. Positiv ist zwar, dass dies gegenüber dem Vorjahr mit −0,80 % eine Verbesserung darstellt und laut Fondsmanagement über dem damaligen Branchendurchschnitt von −2,1 % lag. Die operative Ertragsrendite ohne Bewertungseffekte betrug immerhin 3,22 %. Dies verdeutlicht jedoch zugleich, dass die laufenden Immobilienerträge zwar funktionieren, ihre Wirkung durch Wertkorrekturen des Portfolios weitgehend aufgezehrt wird.
Die Ausschüttung bleibt vorhanden, fällt aber etwas geringer aus. Für das Geschäftsjahr sind insgesamt rund 1,71 Mio. Euro beziehungsweise 0,82 Euro je Anteil zur Ausschüttung vorgesehen, nachdem im Vorjahr 0,90 Euro je Anteil ausgeschüttet wurden. Gleichzeitig werden rund 1,99 Mio. Euro auf neue Rechnung vorgetragen. Aus Anlegersicht ist die zurückhaltendere Ausschüttung angesichts der Liquiditätssituation nachvollziehbar.
Deutlicher Rückgang des Fondsvermögens
Problematischer als die reine Jahresrendite ist die Entwicklung des Fondsvolumens. Das Nettofondsvermögen sank innerhalb eines Jahres von rund 119,6 Mio. Euro auf 104,4 Mio. Euro. Hauptursache waren erhebliche Anteilsrückgaben. Während lediglich rund 0,68 Mio. Euro neu in den Fonds flossen, wurden Anteile im Wert von rund 14,0 Mio. Euro zurückgenommen. Daraus ergab sich ein Netto-Mittelabfluss von 13,34 Mio. Euro.
Diese Entwicklung ist für Anleger besonders kritisch, weil Immobilien nicht kurzfristig und ohne mögliche Preisabschläge liquidiert werden können. Zum 31. März 2026 verfügte der Fonds nur noch über liquide Mittel beziehungsweise Bankguthaben von rund 5,57 Mio. Euro, entsprechend 5,34 % des Fondsvermögens. Die Mittel reichten letztlich nicht aus, um die anhaltenden Rückgabewünsche zu bedienen.
Das Fondsmanagement reagiert darauf unter anderem mit Immobilienverkäufen. Ein bereits beurkundeter Verkauf soll nach Transaktionskosten und Darlehensrückführung etwas mehr als 6 Mio. Euro Liquidität bringen. Weitere Objektverkäufe werden geprüft. Für Anleger besteht dabei das Risiko, dass Verkäufe zur Liquiditätsbeschaffung möglicherweise nicht zu optimalen Zeitpunkten oder Preisen erfolgen können.
Finanzierung derzeit günstig – Refinanzierungsrisiko bleibt
Die Fremdkapitalquote beträgt 29,6 % und liegt damit knapp unter der im Bericht genannten 30-%-Grenze. Positiv ist vor allem der niedrige durchschnittliche Sollzins von lediglich 1,61 %. Die Finanzierungen haben noch eine durchschnittliche Restlaufzeit von 3,25 Jahren. Kurzfristig schützt diese Zinsbindung den Fonds vor höheren Finanzierungskosten. Mit Blick auf die kommenden Jahre besteht jedoch ein Refinanzierungsrisiko, falls Anschlussfinanzierungen deutlich teurer werden. Der Fonds selbst stuft das Finanzierungsrisiko als mittel ein.
Risikoprofil hat sich deutlich verschärft
Besonders kritisch fällt die eigene Risikoeinschätzung des Fonds aus. Das Marktpreis- beziehungsweise Abwertungsrisiko wird als hoch eingestuft. Das Liquiditätsrisiko wurde bereits zum 31. März 2026 als erhöht bewertet; in den durchgeführten Liquiditätsstresstests wird das Risiko für die Liquiditätsausstattung sogar als hoch ausgewiesen. Zudem bestand zum Stichtag eine Verletzung einer Anlagegrenze, für deren Behebung Maßnahmen eingeleitet wurden.
Die größte Einschränkung für bestehende Anleger ist deshalb die seit dem 30. Juni 2026 ausgesetzte Anteilsrücknahme. Anleger können ihre Fondsanteile derzeit nicht regulär zurückgeben und müssen damit rechnen, dass ihr Kapital über einen längeren Zeitraum gebunden bleibt. Die Aussetzung kann laut Bericht bis zu 36 Monate dauern. Dieses Liquiditätsrisiko ist aus Anlegersicht derzeit wesentlich bedeutender als die grundsätzlich stabile Vermietungssituation des Immobilienportfolios.
Auch die Kosten sollten berücksichtigt werden. Die Gesamtkostenquote beträgt 1,71 %. Bei einer BVI-Jahresrendite von lediglich 0,14 % ist dies relevant, da die laufenden Kosten einen erheblichen Teil der operativen Immobilienerträge aufzehren. Zu den sonstigen Aufwendungen von rund 1,32 Mio. Euro gehören unter anderem Vermittlungsfolgeprovisionen, Gutachterkosten sowie Kosten im Zusammenhang mit einem letztlich nicht zustande gekommenen Immobilienankauf.
Gesamtbeurteilung aus Anlegersicht
Der Habona Nahversorgungsfonds Deutschland verfügt operativ über eine solide Basis. Die hohe Vermietungsquote, lange Mietvertragslaufzeiten, der Schwerpunkt auf dem relativ krisenresistenten Lebensmitteleinzelhandel sowie die derzeit günstigen Bestandsfinanzierungen sprechen grundsätzlich für stabile laufende Mieterträge.
Diese Stärken werden aktuell jedoch von der Liquiditätsproblematik überschattet. Die starken Mittelabflüsse, der Rückgang des Fondsvermögens, weitere Wertkorrekturen bei den Immobilien und insbesondere die Aussetzung der Anteilsrücknahme stellen erhebliche Belastungsfaktoren dar. Der Fonds befindet sich damit weniger in einer operativen Immobilienkrise als vielmehr in einer Liquiditäts- und Vertrauenskrise.
Für bestehende Anleger bedeutet dies, dass Geduld und eine erhöhte Risikobereitschaft erforderlich sind. Entscheidend für die weitere Entwicklung wird sein, ob das Fondsmanagement ausreichend Liquidität durch laufende Erträge und Immobilienverkäufe schaffen kann, ohne Vermögenswerte unter ungünstigen Bedingungen veräußern zu müssen. Eine schnelle Rückkehr zur normalen Anteilsrücknahme ist auf Basis des Jahresberichts nicht gesichert. Positiv ist zumindest, dass der unabhängige Abschlussprüfer bestätigt, dass der geprüfte Jahresbericht in allen wesentlichen Belangen den Vorschriften des KAGB entspricht und ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse des Fonds ermöglicht.
Fazit: Aus Anlegersicht ist der Fonds derzeit fundamental besser aufgestellt, als die aktuelle Liquiditätskrise vermuten lässt, weist aber dennoch ein deutlich erhöhtes Gesamtrisiko auf. Die Immobilien und Mieteinnahmen bilden weiterhin eine solide Ertragsbasis; kurzfristig dominieren jedoch Liquiditäts-, Bewertungs- und Veräußerungsrisiken. Daher erscheint insbesondere für bestehende Anleger die weitere Entwicklung der Liquidität und der geplanten Immobilienverkäufe als entscheidender Faktor für die zukünftige Wertentwicklung.
