Immobilien gelten seit Jahrzehnten als beliebte Form der Geldanlage. Wohnungen, Bürogebäude und Gewerbeimmobilien stehen für langfristige Werte und mögliche regelmäßige Einnahmen. Doch nicht jeder Anleger verfügt über das notwendige Kapital, um selbst eine Immobilie zu erwerben. Deshalb gewinnen Finanzprodukte an Bedeutung, mit denen sich auch kleinere Beträge in den Immobilienmarkt investieren lassen.

Die österreichische Finanzmarktaufsicht (FMA) hat sich in ihrer am 3. November 2026 veröffentlichten Verbraucherinformation mit diesen Anlagemöglichkeiten beschäftigt. Unter dem Titel „Ist Immobilie drin, wenn Immobilie draufsteht?“ erläutert die Behörde die Unterschiede zwischen Immobilienfonds, Immobilien-ETFs, Immobilien-Crowdfunding und Immobilienanleihen.

Im Mittelpunkt stehen die jeweiligen Eigenschaften der Anlageformen, ihre Chancen und ihre wirtschaftlichen Risiken. Die FMA möchte Anleger dabei unterstützen, fundierte Entscheidungen zu treffen.

Immobilieninvestments auch mit kleineren Beträgen möglich

Der direkte Kauf einer Immobilie erfordert in der Regel erhebliche finanzielle Mittel. Neben dem Kaufpreis fallen häufig zusätzliche Kosten für Steuern, Gebühren, Instandhaltung und Verwaltung an.

Für Menschen, die sich nicht unmittelbar am Erwerb einer Wohnung oder eines Gebäudes beteiligen möchten, gibt es verschiedene indirekte Investitionsmöglichkeiten.

Dabei ist allerdings entscheidend, welche Rechte mit dem jeweiligen Finanzprodukt verbunden sind.

Wer beispielsweise Anteile an einem Immobilienfonds erwirbt, wird nicht automatisch Eigentümer einer bestimmten Wohnung. Bei einer Immobilienanleihe stellt der Anleger einem Unternehmen Kapital zur Verfügung und erhält dafür vertraglich vereinbarte Zahlungsansprüche.

Die verschiedenen Anlageformen unterscheiden sich deshalb erheblich hinsichtlich ihrer Renditechancen, Risiken und Verfügbarkeit.

Immobilienfonds: Beteiligung an einem Immobilienportfolio

Offene Immobilienfonds investieren typischerweise direkt in Grundstücke und Gebäude. Dazu gehören beispielsweise Wohnimmobilien, Bürohäuser, Einkaufszentren oder andere gewerblich genutzte Objekte.

Die Fonds können Einnahmen aus der Vermietung erzielen und von einer positiven Wertentwicklung der Immobilien profitieren.

Anleger beteiligen sich über Fondsanteile an der wirtschaftlichen Entwicklung des jeweiligen Immobilienportfolios.

Die FMA weist jedoch darauf hin, dass Immobilienfonds nicht in jeder Situation eine sofortige Rückzahlung des investierten Kapitals ermöglichen.

Da Gebäude und Grundstücke nicht kurzfristig wie börsennotierte Wertpapiere verkauft werden können, besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, die Rücknahme von Fondsanteilen einzuschränken.

Für Anleger bedeutet dies, dass sie möglicherweise länger auf die Auszahlung ihres Geldes warten müssen.

Auch Veränderungen der Immobilienpreise und der Mieteinnahmen können sich auf den Wert der Fondsanteile auswirken.

Immobilien-ETFs: Investieren über die Börse

Eine weitere Möglichkeit bieten börsengehandelte Immobilienfonds, sogenannte Immobilien-ETFs.

Diese investieren häufig in Aktien von Immobiliengesellschaften oder sogenannten Real Estate Investment Trusts (REITs).

Anders als Fonds, die unmittelbar Gebäude erwerben, beteiligen sich solche ETFs somit überwiegend an Unternehmen, die im Immobiliengeschäft tätig sind.

Ein wesentlicher Unterschied besteht in der Handelbarkeit.

Immobilien-ETFs können grundsätzlich während der Börsenhandelszeiten gekauft und verkauft werden, sofern ein entsprechender Markt besteht.

Allerdings unterliegen ihre Kurse den Schwankungen der Kapitalmärkte.

Steigende Zinsen, wirtschaftliche Unsicherheiten oder eine schwächere Entwicklung der Immobilienbranche können sich negativ auf die Kurse auswirken.

Umgekehrt können Anleger von einer positiven Entwicklung der beteiligten Immobilienunternehmen profitieren.

Die FMA macht deutlich, dass die einfache Handelbarkeit nicht mit einer Garantie für stabile Kurse gleichzusetzen ist.

Immobilien-Crowdfunding: Gemeinsam Bauprojekte finanzieren

Beim Immobilien-Crowdfunding stellen viele Anleger gemeinsam Kapital für ein Immobilienprojekt zur Verfügung.

Dabei kann es sich beispielsweise um die Errichtung, Sanierung oder Entwicklung von Wohn- und Gewerbeimmobilien handeln.

Die Beteiligung erfolgt häufig über sogenannte qualifizierte Nachrangdarlehen.

Anleger erhalten dabei die Aussicht auf vertraglich vereinbarte Zinsen, die teilweise höher ausfallen können als bei klassischen Sparprodukten.

Allerdings sind mit solchen Finanzierungen besondere Risiken verbunden.

Bei qualifizierten Nachrangdarlehen können Zahlungsansprüche gegenüber anderen Gläubigern zurücktreten. Zudem kann ihre Durchsetzung unter bestimmten vertraglich geregelten Voraussetzungen eingeschränkt sein.

Gerät das finanzierte Projekt in wirtschaftliche Schwierigkeiten, besteht daher das Risiko, dass Zinsen nicht gezahlt oder Darlehensbeträge nicht vollständig zurückerstattet werden.

Im ungünstigsten Fall kann das investierte Kapital vollständig verloren gehen.

Die FMA empfiehlt deshalb, die Vertragsbedingungen und insbesondere die Rangstellung der Forderungen genau zu prüfen.

Immobilienanleihen: Kapital gegen Zinsen bereitstellen

Auch Immobilienanleihen ermöglichen eine indirekte Beteiligung am Immobilienmarkt.

Bei dieser Anlageform leihen Investoren einem Immobilienunternehmen Geld. Im Gegenzug verpflichtet sich das Unternehmen grundsätzlich zur Zahlung vereinbarter Zinsen und zur Rückzahlung des Kapitals nach den Anleihebedingungen.

Die wirtschaftliche Sicherheit hängt wesentlich von der Zahlungsfähigkeit des Emittenten und möglichen vertraglichen Sicherheiten ab.

Nicht jede Immobilienanleihe ist durch konkrete Grundstücke oder Gebäude abgesichert.

Selbst wenn das Unternehmen Immobilien besitzt, bedeutet dies nicht automatisch, dass Anleihegläubiger im Fall einer Insolvenz vorrangig auf diese Vermögenswerte zugreifen können.

Anleger sollten deshalb insbesondere prüfen, ob eine Anleihe besichert ist und welche Rechte ihnen im Fall wirtschaftlicher Schwierigkeiten des Emittenten zustehen.

Immobilienanlagen auf der Blockchain

Die Finanzmarktaufsicht beschäftigt sich auch mit neueren Formen der Immobilienfinanzierung.

Dazu gehören Immobilienanleihen, die als digitale Token auf einer Blockchain ausgegeben werden.

Bei solchen Angeboten können bestimmte Rechte an einem Finanzinstrument digital abgebildet und übertragen werden.

Die technische Gestaltung ändert jedoch nicht automatisch die wirtschaftlichen Eigenschaften der zugrunde liegenden Anlage.

Auch bei tokenisierten Immobilienanleihen bleiben insbesondere die Bonität des Emittenten, die Vertragsbedingungen und die Handelbarkeit entscheidend.

Anleger sollten deshalb nicht allein auf die verwendete Technologie achten, sondern vor allem darauf, welche konkreten Rechte sie erwerben.

Welche Informationen sollten Anleger vor einer Investition prüfen?

Die FMA betont die Bedeutung verständlicher und vollständiger Produktinformationen.

Bei entsprechenden Immobilienfonds und ETFs müssen gesetzlich vorgeschriebene Basisinformationsblätter bereitgestellt werden.

Darin finden Anleger unter anderem Informationen über die Funktionsweise des Produkts, wesentliche Risiken, mögliche Wertentwicklungen und anfallende Kosten.

Bei bestimmten Immobilienanleihen und geschlossenen Immobilienfonds können darüber hinaus Prospektpflichten bestehen.

Ob ein Kapitalmarktprospekt erforderlich ist, hängt insbesondere von der rechtlichen Gestaltung des Angebots und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.

Ein Prospekt ermöglicht es Anlegern, sich über die wesentlichen Merkmale und Risiken eines Investments zu informieren. Er stellt jedoch keine Garantie für die wirtschaftliche Entwicklung oder die Rückzahlung des Kapitals dar.

Rendite, Sicherheit und Verfügbarkeit richtig abwägen

Ein wesentlicher Bestandteil der Verbraucherinformation ist das Verhältnis zwischen Rendite, Risiko und Liquidität.

Diese drei Eigenschaften stehen bei Geldanlagen häufig in einem Spannungsverhältnis.

Wer höhere Erträge erzielen möchte, muss unter Umständen größere wirtschaftliche Risiken akzeptieren.

Wer dagegen besonderen Wert darauf legt, jederzeit über sein Geld verfügen zu können, sollte die möglichen Einschränkungen bei langfristigen Immobilieninvestments berücksichtigen.

Die FMA empfiehlt deshalb, vor jeder Anlageentscheidung die eigenen finanziellen Ziele festzulegen.

Dabei sollten Anleger insbesondere überlegen, wie lange sie auf das investierte Geld verzichten können, welche Verluste sie wirtschaftlich verkraften würden und welche Erträge sie realistischerweise erwarten dürfen.

Fazit: Immobilienanlagen bieten unterschiedliche Möglichkeiten

Mit ihrer Verbraucherinformation vom 3. November 2026 zeigt die österreichische Finanzmarktaufsicht, dass der Immobilienmarkt auch für Anleger mit kleineren Beträgen verschiedene Investitionsmöglichkeiten bietet.

Immobilienfonds ermöglichen eine Beteiligung an Immobilienportfolios, während Immobilien-ETFs überwiegend in börsennotierte Unternehmen der Immobilienbranche investieren.

Beim Immobilien-Crowdfunding beteiligen sich Anleger an der Finanzierung einzelner Projekte. Immobilienanleihen bieten dagegen vertragliche Zins- und Rückzahlungsansprüche gegenüber dem jeweiligen Emittenten.

Jede dieser Anlageformen besitzt eigene Merkmale, Chancen und Risiken.

Die zentrale Aussage der FMA lautet deshalb nicht, dass Immobilieninvestments grundsätzlich problematisch sind. Vielmehr sollten Anleger verstehen, in welches Produkt sie investieren, welche Rechte sie erwerben und welche finanziellen Risiken damit verbunden sind.

Eine sorgfältige Prüfung der Anlagebedingungen und eine realistische Einschätzung der eigenen finanziellen Möglichkeiten bilden dafür die wichtigste Grundlage.

Hier die FMA-Österreich-Information:

„Betongold“ – FMA informiert zu Investmentprodukten mit Immobilienbezug