ZBI F 602 GmbH & Co. KG – Siebenstelliger Fehlbetrag

Ein derart hoher, nicht gedeckter Fehlbetrag bei Kommanditisten macht sich in keiner Bilanz sonderlich gut…ZBI F 602 GmbH & Co. KG

Erlangen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2016 bis zum 31.12.2016

Bilanz zum 31. DEZEMBER 2016

ZBI F 602 GMBH & CO. KG, ERLANGEN

AKTIVA

Anhang für das Geschäftsjahr 2016

ZBI F 602 GMBH & CO. KG, ERLANGEN

1. Allgemeine Angaben

Die ZBI F 602 GmbH & Co. KG, Erlangen ist eine Objektgesellschaft des geschlossenen Immobilien-Publikumsfonds der alleinigen Kommanditistin ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Sechste Professional Immobilien Holding KG, Erlangen. Gegenstand des Unternehmens ist der Erwerb und die Bewirtschaftung von eigenem Immobilienvermögen mit dem Schwerpunkt Wohnimmobilien.

Die Gesellschaft wurde am 02.11.2011 gegründet. Ihren Geschäftsbetrieb hat die ZBI F 602 GmbH & Co. KG im Dezember 2011 mit dem Erwerb von Immobilien aufgenommen.

Sitz der Gesellschaft ist Erlangen. Sie ist beim Registergericht Fürth unter der Handelsregisternummer HRA 9755 eingetragen. Die Eintragung erfolgte am 02.11.2011.

Der Jahresabschluss ist nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches für kleine Personenhandelsgesellschaften im Sinne der § 264a, 267 Abs. 1 HGB aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt in Anlehnung an die „Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen“ in der Fassung vom 25.05.2009.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt. Die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend der Regelungen des Bilanzrichtlinienumsetzungsgesetzes angeglichen. Bei der Gliederung der Bilanz und der Gewinn und Verlustrechnung wurden die in §§ 266, 276 HGB eingeräumten Erleichterungen nicht in Anspruch genommen. Von den sonstigen Erleichterungen für kleine Kapitalgesellschaften wurde zum Teil Gebrauch gemacht.

Die Gesellschaft weist zum 31.12.2016 eine bilanzielle Überschuldung in Höhe von 1.160.001,11 Euro (Vorjahr: 1.379.901,84 Euro) auf.

Die Kommanditistin ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Sechste Professional Immobilien Holding KG hat mit einer Rangrücktritts- und Darlehensbelassungserklärung vom 11.12.2013 gegenüber der Berlin Hyp AG erklärt, als Gesellschafter und Gläubiger der ZBI F 602 GmbH & Co. KG mit all ihren aktuellen und künftigen Forderungen gegenüber der ZBI F 602 GmbH & Co. KG und den damit verbundenen Rechten unwiderruflich hinter die gesamten gegenwärtigen und zukünftigen Forderungen der Bank aus dem Kreditvertrag vom 22.12.2011 (Kreditbetrag 3.450.000,00 Euro/780.000,00 Euro/5.000.000,00 Euro), sowie aus dem Kreditvertrag vom 03.07./04.07.2012 (Kreditbetrag 6.860.000,00 Euro) zurückzutreten.

Zudem hat die Kommanditistin ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Sechste Professional Immobilien Holding KG mit einer Rangrücktritts- und Darlehensbelassungserklärung vom 01.10.2013 gegenüber der DKB Deutsche Kreditbank AG erklärt, als Gesellschafter und Gläubiger der ZBI F 602 GmbH & Co. KG mit all ihren aktuellen und künftigen Forderungen gegenüber der ZBI F 602 GmbH & Co. KG und den damit verbundenen Rechten unwiderruflich hinter die gesamten gegenwärtigen und zukünftigen Forderungen der Bank aus dem Kreditvertrag vom 23.03.2012 (Kreditbetrag 400.000,00 Euro) zurückzutreten.

Für das Gesellschafterdarlehen (Verrechnungskonto), das per 31.12.2016 einen Stand in Höhe von 6.836.681,49 Euro (Vorjahr: 7.230.881,97 Euro) aufweist, hat die Kommanditistin ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Sechste Professional Immobilien Holding KG am 09.12.2011 einen Rangrücktritt in Höhe von 1.250.000,00 Euro erklärt.

Zudem enthält das Immobilienvermögen nach den vorliegenden Wertgutachten stille Reserven, so dass eine Überschuldung im insolvenzrechtlichen Sinne nicht vorliegt. Die Liquidität der Gesellschaft ist durch Ihre Einbindung in den geschlossenen Immobilienfonds ZBI Professional 6 gesichert.

Der Jahresabschluss wurde demzufolge unter der Prämisse der Unternehmensfortführung gemäß § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB aufgestellt.

Bei der Offenlegung wurden Erleichterungen nach § 326 HGB in Anspruch genommen.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das den Immobilienbestand der Gesellschaft umfassende Sachanlagevermögen wird

– getrennt nach Grund und Boden und Gebäuden – mit den Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen auf Gebäude auf Basis einer Nutzungsdauer von 50 Jahren, sowie ggfs. außerplanmäßiger Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert nach § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB bewertet.

Die unfertigen Leistungen betreffen die am Bilanzstichtag noch nicht abgerechneten Betriebskosten des Jahres 2016. Ihre Bewertung erfolgt in Höhe der umlegbaren Aufwendungen.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten unter Beachtung des Niederstwertprinzips bewertet. Bei erkennbaren Risiken werden angemessene Wertabschläge vorgenommen.

Die Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert angesetzt.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle zum Bilanzstichtag entstandenen und zum Zeitpunkt der Bilanzaufstellung erkennbaren Risiken und ungewisse Verpflichtungen. Sie sind mit dem nach vorsichtiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag bewertet. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihren jeweiligen Erfüllungsbeträgen passiviert.

Aufwendungen und Erträge werden periodengerecht abgegrenzt.

3. Erläuterungen zur Bilanz Sachanlagen

Der Immobilienbestand der Gesellschaft umfasst 335 Wohn- und 17 Gewerbeeinheiten sowie Stellplätze. Die Gesamtnutzfläche der Wohn- und Gewerbeeinheiten der Gesellschaft beträgt 22.950 qm.

In diesem Geschäftsjahr wurden Mietereinbauten in Höhe von 250.000,00 Euro aktiviert. Die Abschreibung erfolgt pro rata temporis über 10 Jahre. Bei den Mietereinbauten handelt es sich um den Baukostenzuschuss für das Fitnessstudio MD-Sports GmbH im Objekt Hultschiner Damm 90 in Berlin.

Der zum 31.12.2016 durch ein externes Bewertungsgutachten ermittelte Verkehrswert der Immobilien beträgt 33.115.000,00 Euro. In der Bewertung zugrunde gelegt ist eine Marktmiete von 1.742.302,00 Euro p.a.

Unfertige Leistungen Unter dem Posten werden die umlegbaren Mietnebenkosten für das Geschäftsjahr 2016

ausgewiesen.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Im Wesentlichen sind unter diesem Posten die Forderungen ggü. Mietern ausgewiesen.

Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände belaufen sich im Geschäftsjahr auf 0,00 Euro (Vorjahr: 267,29 Euro).

Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil der Kommanditisten

Die unter diesem Posten ausgewiesenen Kapitalanteile der Kommanditisten ergeben sich aus der in bar geleisteten Pflicht- und Hafteinlage der ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Sechste Professional Immobilien Holding KG von 50.000,00 Euro, Verlustvorträgen von 1.428.730,00 Euro (Vorjahr: 1.575.591,15 Euro), dem der Kommanditistin zuzuweisenden Anteil am Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2016 von 219.914,57 Euro (Vorjahr: 146.861,15 Euro)

sowie Entnahmen aus anrechenbaren Abgeltungssteuern auf Zinserträge in Höhe von 1.185,68 Euro (Vorjahr: 1.171,84 Euro).

Die persönlich haftende Gesellschafterin ist zu einer Kapitaleinlage weder berechtigt noch verpflichtet und am Vermögen der Gesellschaft nicht beteiligt.

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

Bei den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von 6.836.681,49 Euro (Vorjahr: 7.230.881,97 Euro) handelt es sich um Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Sechste Professional Immobilien Holding KG (Verrechnungskonto).

Sonstige Verbindlichkeiten In den sonstigen Verbindlichkeiten sind Verbindlichkeiten gegenüber Mietern in Höhe von 110.671,36 Euro (Vorjahr: 82.513,35 Euro), Verbindlichkeiten aus Schlüsselkautionen in Höhe von 3.556,80 Euro (Vorjahr: 3.556,80 Euro), Gewährleistungseinbehalte in Höhe von 647,00 Euro (Vorjahr: 647,00 Euro) sowie Umsatzsteuerzahlungen für das Jahr 2016 in Höhe von 3.171,81 Euro (Vorjahr: 329,46 Euro) ausgewiesen.

Restlaufzeiten der Forderungen und Verbindlichkeiten Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben 14.585.528,79 Euro (Vorjahr: 14.899.628,16 Euro) eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr, 49.251,43 Euro (Vorjahr: 50.888,96 Euro) von einem bis fünf Jahre und 291.467,64 Euro (Vorjahr: 301.744,64 Euro) eine Restlaufzeit größer fünf Jahre.

Die übrigen Verbindlichkeiten sind vollumfänglich innerhalb eines Jahres fällig.

Gewährte Sicherheiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von 14.926.247,86 Euro sind durch Grundschulden und die Abtretung der Miet- und Pachtforderungen aus den Immobilienobjekten der Gesellschaft gesichert.

Alle übrigen Verbindlichkeiten sind ungesichert.

4. Sonstige Angaben Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen Zum 31.12.2016 bestanden keine Haftungsverhältnisse im Sinne des § 251 HGB und auch keine sonstigen finanziellen Verpflichtungen.

Geschäftsführung Zur alleinigen Geschäftsführung berechtigt und verpflichtet ist die persönlich haftende Gesellschafterin ZBI Fondsverwaltungs GmbH, Erlangen. Das Stammkapital der persönlich haftenden Gesellschafterin beträgt 1.000.000 Euro. Ihre Geschäftsführer sind:

Herr Dr. Bernd Ital, Vorstandsvorsitzender der ZBI Zentral Boden Immobilien AG, Erlangen Herr Gert Wachsmann, Prokurist der ZBI Immobilien AG (vormals ZBI Dienstleistungs AG),

Erlangen Ergebnisverwendung

Der Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2016 in Höhe von 219.914,57 Euro wurde gemäß Gesellschaftsvertrag dem Kapitalkonto der alleinigen Kommanditistin zugewiesen.

Die Gesellschafterversammlung vom 22.09.2017 hat den Jahresabschluss zum 31.12.2016 durch Beschluss festgestellt und beschlossen, den Jahresüberschuss von 219.914,57 Euro vollständig auf neue Rechnung vorzutragen.