Die Lage bei offenen Immobilienfonds in Deutschland bleibt angespannt. Immer mehr Fondsgesellschaften können Anlegern ihr investiertes Geld nicht wie vorgesehen zurückzahlen. Nach Angaben der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) haben im Jahr 2026 bereits acht offene Immobilienfonds die Rücknahme ihrer Anteile ausgesetzt. Vier dieser Fonds befinden sich in der Abwicklung.
Ein weiterer Fonds hat eine sogenannte Rücknahmebeschränkung eingeführt. Dabei erhalten Anleger zunächst nur einen Teil ihres zur Rückgabe angemeldeten Geldes.
In einer Veröffentlichung vom 5. November 2026 erläutert die BaFin die Hintergründe und die gesetzlichen Schutzmechanismen. Gleichzeitig macht sie deutlich, dass Anleger trotz dieser Regelungen finanzielle Verluste erleiden können.
Rund 108 Milliarden Euro in offenen Immobilienfonds angelegt
In Deutschland gibt es derzeit 43 offene Immobilien-Publikumsfonds. Sie verwalteten im Juni 2026 zusammen rund 108 Milliarden Euro.
Mehr als 80 Prozent dieses Vermögens entfallen auf private Anleger. Für viele Menschen sind Immobilienfonds ein Bestandteil ihrer langfristigen Geldanlage oder Altersvorsorge.
Die acht Fonds, die derzeit keine Anteile zurücknehmen, verwalten zusammen rund 2,9 Milliarden Euro. Das entspricht weniger als drei Prozent des gesamten Marktes.
Felicitas Linden, Abteilungsleiterin Asset Management bei der BaFin, bezeichnet die Situation für betroffene Anleger als belastend. Gleichzeitig betont sie, dass die Aussetzung von Rücknahmen kein grundsätzliches Versagen des Systems darstelle.
Nach Angaben der Finanzaufsicht liegt die Liquidität des Gesamtmarktes weiterhin über der gesetzlichen Mindestquote. Einzelne Fonds stehen allerdings erheblich unter Druck.
Anleger ziehen seit August 2023 Geld ab
Ein wesentlicher Grund für die Schwierigkeiten ist der anhaltende Abfluss von Anlegergeldern.
Seit August 2023 wird aus offenen Immobilienfonds insgesamt mehr Kapital abgezogen, als neu investiert wird.
Allein im August 2026 betrugen die Nettoabflüsse nach Angaben der BaFin rund 611 Millionen Euro.
Auch für die kommenden Monate liegen den Fondsgesellschaften bereits zahlreiche Rückgabeerklärungen vor.
Die Entwicklung hängt unter anderem mit dem veränderten Zinsumfeld zusammen.
Seit dem Zinsanstieg ab 2022 sind Tagesgeldanlagen und Anleihen für viele Anleger wieder attraktiver geworden.
Gleichzeitig haben zahlreiche Gewerbeimmobilien an Wert verloren. Besonders betroffen sind Bürogebäude, deren Nachfrage sich auch durch veränderte Arbeitsformen entwickelt hat.
Rund 60 Prozent der Gebäude in den offenen Immobilien-Publikumsfonds entfallen nach Angaben der BaFin auf Büroimmobilien.
Hinzu kommt, dass derzeit deutlich weniger Immobilien gehandelt werden als in früheren Jahren.
Das Grundproblem: Immobilien lassen sich nicht schnell verkaufen
Offene Immobilienfonds investieren einen großen Teil ihres Vermögens direkt in Gebäude und Grundstücke.
Anleger können ihre Fondsanteile unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen grundsätzlich an die Fondsgesellschaft zurückgeben.
Die Immobilien selbst lassen sich jedoch nicht kurzfristig zu einem angemessenen Preis verkaufen.
Solange ausreichend neue Anlegergelder eingehen und genügend liquide Mittel vorhanden sind, funktioniert dieses Modell.
Problematisch wird es, wenn viele Anleger gleichzeitig ihr Geld zurückfordern.
Dann können Fondsgesellschaften gezwungen sein, Immobilien zu verkaufen, obwohl die Marktbedingungen ungünstig sind.
Um solche Verkäufe unter Zeitdruck zu vermeiden, sieht das Gesetz verschiedene Schutzmechanismen vor.
Welche Schutzmaßnahmen gibt es?
Die BaFin erläutert mehrere Instrumente, mit denen Fondsgesellschaften Liquiditätsengpässe bewältigen können.
Liquiditätsreserve: Offene Immobilienfonds müssen mindestens fünf Prozent ihres Vermögens in liquiden Mitteln halten. Diese Reserve dient unter anderem dazu, Rückgaben zu bedienen.
Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist: Anleger müssen ihre Anteile grundsätzlich mindestens 24 Monate halten. Für nach dem 21. Juli 2013 erworbene Anteile gilt außerdem eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten.
Rücknahmebeschränkung (Gating): Die Fondsgesellschaft nimmt nur einen bestimmten Anteil der angemeldeten Rückgaben entgegen. Die angewendete Quote gilt für alle betroffenen Anleger gleichermaßen. Nicht ausgeführte Rückgabeaufträge müssen in der Regel erneut gestellt werden.
Aussetzung der Rücknahme: Reichen die verfügbaren Mittel nicht aus, muss die Fondsgesellschaft die Rücknahme von Anteilen aussetzen. Anleger erhalten dann vorübergehend kein Geld aus der Rückgabe ihrer Anteile an die Fondsgesellschaft.
Abwicklung des Fonds: Kann die Rücknahme auch innerhalb der gesetzlichen Höchstdauer nicht wieder aufgenommen werden, folgt die Abwicklung. Die Immobilien werden verkauft und die Erlöse entsprechend den gesetzlichen Vorgaben an die Anleger ausgekehrt.
Eine Rücknahmeaussetzung kann nach Angaben der BaFin höchstens 36 Monate dauern.
Was bedeutet eine Rücknahmeaussetzung für Anleger?
Für betroffene Anleger kann eine solche Entscheidung erhebliche finanzielle Folgen haben.
Wer sein Geld beispielsweise für den Ruhestand, größere Anschaffungen oder andere Verpflichtungen eingeplant hat, kann möglicherweise nicht zum gewünschten Zeitpunkt darüber verfügen.
Bei einer vollständigen Aussetzung der Rücknahme erhalten Anleger vorerst keine Auszahlung von der Fondsgesellschaft.
Ihre Fondsanteile bleiben jedoch bestehen.
Offene Immobilienfonds sind Sondervermögen. Das Fondsvermögen ist rechtlich vom Vermögen der Verwaltungsgesellschaft getrennt.
Dieser Schutz verhindert allerdings keine Wertverluste.
Wenn Immobilien später zu niedrigeren Preisen verkauft werden müssen als ursprünglich bewertet, kann sich der Wert der Fondsanteile verringern.
Anleger können dadurch einen Teil ihres investierten Kapitals verlieren. In extremen Fällen ist auch ein Totalverlust möglich.
Vier Fonds befinden sich bereits in der Abwicklung
Besonders weitreichend ist die Situation bei den vier Fonds, die nach Angaben der BaFin bereits abgewickelt werden.
Bei einer Abwicklung wird das Immobilienvermögen schrittweise verkauft.
Die daraus erzielten Erlöse werden unter Berücksichtigung der bestehenden Verpflichtungen an die Anleger ausgezahlt.
Wie viel Geld Anleger letztlich zurückerhalten, hängt wesentlich von den tatsächlich erzielten Verkaufspreisen und den weiteren Kosten ab.
Eine vollständige Rückzahlung des ursprünglich investierten Kapitals ist nicht garantiert.
Welche acht Fonds aktuell die Rücknahme ausgesetzt haben und welche vier davon abgewickelt werden, nennt die vorliegende BaFin-Veröffentlichung nicht.
BaFin überwacht die Entwicklung verstärkt
Die Finanzaufsicht beobachtet offene Immobilienfonds seit Beginn der Zinswende besonders intensiv.
Nach eigenen Angaben wertet sie monatlich die Mittelzuflüsse, Mittelabflüsse und angekündigten Rückgaben aller offenen Immobilien-Publikumsfonds aus.
Bei Fonds mit Liquiditätsproblemen prüft sie das Liquiditätsmanagement genauer.
Dazu gehören auch Sonderprüfungen und regelmäßige Gespräche mit den betroffenen Fondsgesellschaften.
Die BaFin achtet insbesondere darauf, dass Immobilien angemessen bewertet und verkauft werden und alle Anleger gleichbehandelt werden.
Über eine Rücknahmebeschränkung oder die Aussetzung der Rücknahme entscheidet grundsätzlich die jeweilige Fondsgesellschaft. Wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen und die Mittel nicht ausreichen, ist sie zur Aussetzung verpflichtet.
Die BaFin überwacht die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben.
Worauf Anleger jetzt achten sollten
Die Finanzaufsicht empfiehlt, offene Immobilienfonds nur dann als Geldanlage zu wählen, wenn das investierte Kapital über einen längeren Zeitraum nicht benötigt wird.
Anleger sollten insbesondere die Mindesthaltedauer von 24 Monaten und die zwölfmonatige Kündigungsfrist berücksichtigen.
Hinzu kommt das Risiko, dass eine Rücknahmebeschränkung oder eine vollständige Aussetzung den Zugriff auf das Geld zusätzlich verzögert.
Vor einer Anlage sollten das Basisinformationsblatt und der Verkaufsprospekt sorgfältig gelesen werden.
Wichtig sind insbesondere Angaben zu Risiken, Kosten, Rückgabebedingungen und den vorgesehenen Liquiditätsmanagementinstrumenten.
Außerdem empfiehlt die BaFin, das eigene Vermögen auf unterschiedliche Anlageformen zu verteilen und nicht zu stark auf einen einzelnen Fonds zu setzen.
Fazit: Immobilienfonds sind keine jederzeit verfügbare Geldanlage
Die aktuellen Zahlen der BaFin zeigen, dass offene Immobilienfonds weiterhin unter erheblichem Druck stehen.
Acht Fonds haben im Jahr 2026 die Rücknahme ihrer Anteile ausgesetzt, vier davon befinden sich bereits in der Abwicklung. Ein weiterer Fonds hat eine Rücknahmebeschränkung eingeführt.
Zwar betreffen die acht Fonds zusammen weniger als drei Prozent des gesamten Marktvolumens. Für die betroffenen Anleger können die Folgen dennoch erheblich sein.
Besonders wichtig ist die Erkenntnis, dass offene Immobilienfonds weder mit Tagesgeld noch mit jederzeit verfügbarem Sparguthaben vergleichbar sind.
Rücknahmebeschränkungen und Aussetzungen sollen verhindern, dass Immobilien unter Zeitdruck verkauft werden und einzelne Anleger zulasten anderer bevorzugt werden.
Sie schützen jedoch nicht vor sinkenden Immobilienwerten oder möglichen Kapitalverlusten.
Wer in offene Immobilienfonds investiert, muss deshalb nicht nur langfristig planen, sondern auch damit rechnen, dass sein Geld im Krisenfall deutlich länger gebunden bleibt als ursprünglich erwartet.
