Die IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH mit Sitz in Hamburg legt als Herausgeberin und verwaltende Gesellschaft des Fonds FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND einen Jahresbericht vor, der für Anleger vor allem eines zeigt: Das Geschäftsjahr 2025/2026 war von sinkendem Fondsvermögen, negativer Wertentwicklung und anhaltendem Liquiditätsdruck geprägt. Als externer Asset Manager und Property Manager ist die INDUSTRIA Immobilien GmbH, Frankfurt am Main, genannt.
Aus Anlegersicht ist besonders wichtig: Der Fonds erzielte zwar weiterhin laufende Mieterträge, doch Immobilienbewertungen und Verkäufe belasteten das Ergebnis deutlich. Hinzu kommt, dass Rücknahme und Ausgabe von Anteilen seit dem 26. Februar 2026 ausgesetzt sind – ein klares Signal, dass die Liquidität des Fonds nicht ausreicht, um Rückgabewünsche ohne Einschränkungen zu bedienen.
Vermögen und Wertentwicklung
Zum 30. April 2026 belief sich das Nettofondsvermögen auf 625,1 Mio. Euro nach 731,4 Mio. Euro im Vorjahr. Der Rückgang ist nicht auf einen einzelnen Faktor zurückzuführen, sondern auf die Kombination aus Mittelabflüssen, Ausschüttung, Abschreibungen auf Anschaffungsnebenkosten und einem negativen Jahresergebnis. Der Anteilwert sank von 52,90 Euro auf 49,68 Euro je Anteil. Damit hat der Fonds über das Geschäftsjahr 2025/2026 nochmals an Substanz verloren.
Auch die Mittelbewegungen waren belastend: Netto flossen 64,1 Mio. Euro ab. Dem standen nur 7,0 Mio. Euro an Mittelzuflüssen aus Anteilverkäufen gegenüber, während 71,1 Mio. Euro über Rücknahmen abflossen. Die Rücknahmeaussetzung ab Februar 2026 macht deutlich, dass der Fonds zuvor bereits stark unter Abgabedruck stand.
Die BVI-Rendite lag bei -3,67 Prozent und damit zwar etwas besser als im Vorjahr mit -4,21 Prozent, aber weiterhin klar im negativen Bereich. Für Anleger bedeutet das: Trotz laufender Mieten reichte die Ertragskraft nicht aus, um die Wertverluste auszugleichen.
Ergebnis: laufende Erträge stabiler, Bewertung und Verkäufe belasten
Die Erträge summierten sich auf 32,5 Mio. Euro. Den größten Anteil machten Immobilienerträge mit 28,5 Mio. Euro aus. Hinzu kamen 1,1 Mio. Euro Zinsen aus Liquiditätsanlagen und 2,9 Mio. Euro sonstige Erträge, darunter vor allem Tilgungszuschüsse und Zinserträge aus Kaufpreisraten. Der ordentliche Nettoertrag lag bei 9,8 Mio. Euro und damit grundsätzlich auf einem soliden Niveau.
Belastend wirkten jedoch die Veräußerungsgeschäfte und vor allem die Bewertung der Bestände. Aus Verkäufen entstand unter dem Strich ein Verlust von 2,2 Mio. Euro. Realisierte Gewinne aus der Veräußerung der Immobilie in Ginsheim-Gustavsburg standen realisierten Verlusten aus Frankfurt, Köln und Fulda gegenüber. Noch schwerer wog das nicht realisierte Ergebnis: Die Nettoveränderung der nicht realisierten Gewinne und Verluste führte zu einem Minus von 26,9 Mio. Euro. Das gesamte Jahresergebnis fiel dadurch mit -19,8 Mio. Euro klar negativ aus.
Kosten
Die Kostenstruktur ist aus Anlegersicht ein zentraler Punkt. Aufwendungen von insgesamt 22,7 Mio. Euro stehen Erträgen von 32,5 Mio. Euro gegenüber – das heißt, rund 70 Prozent der Erträge wurden bereits durch laufende Aufwendungen aufgezehrt. Die Verwaltungsvergütung betrug 5,9 Mio. Euro, die Vergütung der Verwahrstelle 0,3 Mio. Euro. Weitere nennenswerte Positionen waren Bewirtschaftungskosten von 9,1 Mio. Euro, Zinsen aus Kreditaufnahmen von 5,3 Mio. Euro und sonstige Aufwendungen von 2,1 Mio. Euro, darunter vor allem Vertriebsfolgeprovisionen und Gutachterkosten.
Die Gesamtkostenquote lag bei 1,24 Prozent. Zusätzlich fielen im Geschäftsjahr weitere Kosten von 962.195,30 Euro an, die nicht in der Quote enthalten sind. Die transaktionsabhängigen Vergütungen beliefen sich auf 0,07 Prozent für Ankäufe und 0,08 Prozent für Verkäufe bezogen auf den durchschnittlichen Inventarwert. Insgesamt sind das keine auffällig exotischen, aber in Summe dennoch gewichtige Kostenblöcke, die die ohnehin schwache Gesamtrendite des Fonds weiter drücken.
Portfolio und größte Positionen
Der Fonds hielt zum Stichtag 45 Objekte mit einem Immobilienvermögen von 853,3 Mio. Euro brutto. Der Bestand ist vollständig direkt gehalten; Beteiligungen an Immobiliengesellschaften gab es nicht. Die Immobilien entfallen laut Vermögensaufstellung vor allem auf Mietwohngrundstücke mit 620,6 Mio. Euro, dazu kommen Geschäftsgrundstücke mit 115,5 Mio. Euro, gemischtgenutzte Grundstücke mit 116,7 Mio. Euro sowie ein kleiner Anteil an Grundstücken im Zustand der Bebauung.
Die Liquidität lag bei 50,8 Mio. Euro, davon 41,7 Mio. Euro als Tagesgeld. Das entspricht einer Liquiditätsquote von 8,1 Prozent am Fondsvermögen. Gleichzeitig bestehen Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung von 20,3 Mio. Euro und Anschaffungsnebenkosten von 48,4 Mio. Euro, die noch nicht vollständig abgeschrieben sind. Auf der Passivseite stehen Verbindlichkeiten aus Krediten von 292,6 Mio. Euro sowie weitere Schulden und Rückstellungen. Die Fremdkapitalquote betrug 28,14 Prozent, also ein spürbarer, aber im offenen Immobilienfonds nicht unüblicher Hebel.
Die Mieterstruktur bleibt weiterhin stark auf Wohnen ausgerichtet: 67,8 Prozent der Jahresnettosollmiete entfallen auf Wohnen, 9,9 Prozent auf Handel/Gastronomie und 9,7 Prozent auf Praxisnutzungen. Die Vermietungsquote lag bei 91,2 Prozent. Das ist ordentlich, aber der Leerstand im Wohnbereich von 6,2 Prozent zeigt, dass nicht alle Flächen voll vermietet sind. Aus Anlegersicht positiv ist die lange Bindung vieler Mietverträge: 71,7 Prozent der Mieten sind unbefristet.
Risiken und Auffälligkeiten
Besonders auffällig bleibt das hohe Liquiditätsrisiko. Der Bericht stuft es ausdrücklich als hoch ein; ebenso werden operationelle Risiken als hoch bewertet. Mittel ausgeprägt sind Zinsänderungsrisiken und sonstige Marktpreisrisiken. Das passt zur Lage des Fonds: Mittelabflüsse, Rücknahmeaussetzung und ein begrenzter Liquiditätspuffer erhöhen den Druck auf das Management.
Auch die strategische Entwicklung verdient Beachtung. Es wurden keine Ankäufe getätigt, aber vier Immobilien verkauft. Damit schrumpfte das Portfolio weiter. Gleichzeitig wurden noch Zahlungen für zuvor abgeschlossene Projektentwicklungen geleistet; zum Stichtag befanden sich jedoch keine Projektentwicklungen mehr im Bestand. Für Anleger ist das wichtig, weil der Fonds damit weniger Entwicklungsrisiko trägt, aber auch Wachstumspotenzial aus neuen Projekten fehlt.
Positiv zu vermerken ist, dass keine Derivate eingesetzt wurden und keine Fremdwährungspositionen bestehen. Das reduziert Komplexität und Währungsrisiken. Dennoch bleiben die Kernrisiken eines offenen Immobilienfonds mit hoher Verschuldung und eingeschränkter Liquidität bestehen.
Fazit für Anleger
Die Ausschüttung für das Geschäftsjahr betrug 0,37 Euro je Anteil und wurde als Endausschüttung geleistet. Der Abschlussprüfer hat den Jahresbericht ohne Einschränkung bestätigt und bescheinigt, dass er in allen wesentlichen Belangen den Vorschriften entspricht. Für Anleger überwiegt dennoch der Eindruck eines Fonds unter Druck: Die laufenden Mieteinnahmen sind noch vorhanden, doch Wertverluste, Abflüsse und die ausgesetzte Rücknahme prägen das Bild deutlich stärker als die operative Ertragsseite.