Wohnen in Deutschland ist für viele Menschen kaum noch bezahlbar. Hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten und ein Mangel an erschwinglichen Wohnungen erschweren den Neubau. Nun wollen Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) und Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) mit einem neuen gesetzlichen Ansatz gegensteuern.
Im Mittelpunkt steht der sogenannte Gebäudetyp E. Das E steht für „einfach“. Die Idee: Beim Neubau sollen Bauherren und Unternehmen künftig leichter auf bestimmte Komfortstandards verzichten können, die zwar Kosten verursachen, aber nicht zwingend gesetzlich vorgeschrieben sind.
Nach den angekündigten Plänen könnten sich die Baukosten dadurch um bis zu 15 Prozent reduzieren.
Für Bauherren, Wohnungskäufer und Mieter klingt das zunächst vielversprechend. Doch die geplante Vereinfachung wirft auch Fragen auf: Welche Standards dürfen entfallen? Wie werden Verbraucher über Abweichungen informiert? Und wer haftet, wenn sich eine vermeintlich günstige Bauweise später als problematisch erweist?
Entscheidend wird sein, ob der Gebäudetyp E tatsächlich bezahlbareres Wohnen ermöglicht, ohne notwendige Schutzstandards und Verbraucherrechte auszuhöhlen.
Was ist der Gebäudetyp E?
Der Gebäudetyp E bezeichnet einen Ansatz, bei dem Gebäude einfacher und kostengünstiger errichtet werden sollen.
Dabei geht es nicht grundsätzlich darum, auf Sicherheit oder gesetzliche Mindestanforderungen zu verzichten.
Vielmehr sollen bestimmte technische und bauliche Standards, die sich in der Baupraxis etabliert haben, leichter unterschritten werden können, sofern sie nicht zwingend vorgeschrieben sind und eine entsprechende Vereinbarung rechtlich zulässig ist.
Hintergrund ist, dass im deutschen Bauwesen zahlreiche technische Normen und anerkannte Ausführungsstandards eine wichtige Rolle spielen.
Nicht jede technische Empfehlung ist unmittelbar gesetzlich vorgeschrieben.
Dennoch können solche Standards durch vertragliche Vereinbarungen und die Rechtsprechung für die geschuldete Bauqualität relevant werden.
Für Bauunternehmen besteht deshalb häufig ein Haftungsrisiko, wenn sie von üblichen Standards abweichen.
Der Gebäudetyp E soll hier mehr Rechtssicherheit schaffen und vereinfachte Bauweisen ermöglichen.
Die konkreten gesetzlichen Voraussetzungen hängen allerdings vom Inhalt des angekündigten Gesetzentwurfs und dem weiteren Gesetzgebungsverfahren ab.
Bis zu 15 Prozent weniger Baukosten: Was bedeutet das konkret?
Nach den vorliegenden Angaben sollen durch den Gebäudetyp E Kostensenkungen von bis zu 15 Prozent möglich sein.
Das wäre angesichts der hohen Baupreise ein erheblicher Betrag.
Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Größenordnung:
| Angenommene Baukosten | Ersparnis bei 5 % | Ersparnis bei 10 % | Ersparnis bei 15 % |
|---|---|---|---|
| 250.000 Euro | 12.500 Euro | 25.000 Euro | 37.500 Euro |
| 400.000 Euro | 20.000 Euro | 40.000 Euro | 60.000 Euro |
| 600.000 Euro | 30.000 Euro | 60.000 Euro | 90.000 Euro |
| 1.000.000 Euro | 50.000 Euro | 100.000 Euro | 150.000 Euro |
Die Zahlen sind Modellrechnungen und keine Prognosen für einzelne Bauvorhaben.
Wichtig: Die genannten 15 Prozent sind eine mögliche Obergrenze, keine garantierte Einsparung.
Wie viel tatsächlich gespart werden kann, hängt unter anderem von der Bauweise, dem Gebäudeentwurf, den vereinbarten Ausstattungsmerkmalen und den örtlichen Anforderungen ab.
Außerdem ist zwischen reinen Baukosten und den Gesamtkosten eines Immobilienprojekts zu unterscheiden.
Grundstückspreise, Finanzierungskosten, Steuern, Gebühren und weitere Nebenkosten sinken durch vereinfachte Baustandards nicht automatisch.
Eine Einsparung von 15 Prozent bei bestimmten Bauleistungen bedeutet daher nicht zwangsläufig, dass eine fertige Immobilie insgesamt 15 Prozent günstiger wird.
Warum ist Bauen in Deutschland so teuer?
Die Kosten eines Neubaus entstehen durch zahlreiche Faktoren.
Dazu gehören Materialpreise, Löhne, technische Gebäudeausrüstung, Grundstückskosten und die Finanzierung.
Hinzu kommen Anforderungen an Planung, Genehmigung und Ausführung.
Ein Teil dieser Anforderungen dient unmittelbar dem Schutz von Menschen, beispielsweise beim Brandschutz und bei der Standsicherheit.
Andere Standards betreffen stärker den Komfort oder bestimmte Ausstattungsqualitäten.
Der Gebäudetyp E setzt insbesondere bei solchen Anforderungen an, die über zwingende gesetzliche Vorgaben hinausgehen.
Die politische Hoffnung besteht darin, dass eine einfachere Bauweise die Planung erleichtert und kostengünstigere Lösungen ermöglicht.
Ob sich diese Hoffnung im größeren Maßstab erfüllt, wird sich jedoch erst in der praktischen Anwendung zeigen.
Welche Standards könnten entfallen?
Die vorliegende Ankündigung nennt keine abschließende Liste konkreter Standards, von denen künftig abgewichen werden darf.
Grundsätzlich wird in der Debatte über einfacheres Bauen beispielsweise über Ausstattungsdetails, technische Lösungen und Komfortanforderungen gesprochen.
Welche Abweichungen im Einzelfall rechtlich zulässig sind, muss anhand der endgültigen gesetzlichen Regelungen und der jeweiligen Bauvorschriften beurteilt werden.
Dabei darf nicht der Eindruck entstehen, sämtliche technischen Normen könnten künftig beliebig ignoriert werden.
Gesetzlich vorgeschriebene Sicherheitsanforderungen bleiben von freiwillig vereinbarten Komfortstandards zu unterscheiden.
Gerade bei Fragen des Brandschutzes, der Standsicherheit oder anderer zwingender Schutzvorschriften darf eine Kostenersparnis nicht zulasten der Sicherheit gehen.
Auch gesetzliche Anforderungen etwa an die Energieeffizienz oder die Barrierefreiheit können nicht allein durch die Bezeichnung „Gebäudetyp E“ außer Kraft gesetzt werden.
Verbraucherschutz: Wissen Käufer, worauf sie verzichten?
Eine zentrale Frage betrifft die Transparenz.
Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, muss erkennen können, welche Eigenschaften das Gebäude besitzt und welche Standards bewusst nicht umgesetzt wurden.
Andernfalls besteht die Gefahr, dass Käufer eine Bauqualität erwarten, die tatsächlich nicht vereinbart wurde.
Besonders problematisch wäre es, wenn entsprechende Abweichungen nur in schwer verständlichen Vertragsunterlagen versteckt wären.
Aus Verbrauchersicht sollte deshalb klar dokumentiert werden, welche Standards gelten und von welchen üblichen Ausführungen abgewichen wird.
Dabei geht es nicht nur um juristische Formulierungen.
Auch die praktischen Folgen müssen verständlich sein.
Ein Käufer sollte beispielsweise einschätzen können, ob eine bestimmte Ausführung Auswirkungen auf den Wohnkomfort, die Nutzung oder spätere Modernisierungskosten haben könnte.
Ein günstigerer Kaufpreis ist nur dann eine fundierte Entscheidungsgrundlage, wenn die dafür in Kauf genommenen Unterschiede bekannt sind.
Wer haftet bei späteren Baumängeln?
Das Haftungsrecht gehört zu den wichtigsten Fragen beim Gebäudetyp E.
Bisher kann es für Bauunternehmen rechtlich riskant sein, von etablierten technischen Standards abzuweichen.
Selbst wenn eine alternative Ausführung technisch funktioniert, kann es zu Streit darüber kommen, ob die vertraglich geschuldete Qualität eingehalten wurde.
Der neue gesetzliche Ansatz soll vereinfachte Bauweisen erleichtern.
Dabei muss jedoch geklärt werden, wann eine vereinbarte Abweichung zulässig ist und wann tatsächlich ein Baumangel vorliegt.
Aus Sicht des Verbraucherschutzes wäre es problematisch, wenn sich Unternehmen durch unklare Vertragsklauseln weitgehend von ihrer Verantwortung lösen könnten.
Eine bewusste und wirksam vereinbarte Abweichung von einem Komfortstandard ist etwas anderes als eine fehlerhafte oder unsichere Bauausführung.
Auch bei einfacheren Gebäuden müssen Bauherren darauf vertrauen können, dass die vereinbarte Leistung fachgerecht erbracht wird.
Droht eine Zweiklassengesellschaft beim Wohnen?
Der Gebäudetyp E wirft auch eine gesellschaftliche Frage auf.
Könnte sich künftig ein Markt entwickeln, in dem finanzkräftige Käufer hochwertige Neubauten erwerben, während Menschen mit geringerem Einkommen auf Gebäude mit reduzierten Komfortstandards angewiesen sind?
Diese Sorge ist nicht von der Hand zu weisen, muss aber differenziert betrachtet werden.
Einfacheres Bauen bedeutet nicht automatisch schlechteres Wohnen.
Nicht jede aufwendige technische Lösung verbessert die Lebensqualität in einem Maße, das ihre zusätzlichen Kosten rechtfertigt.
Ein funktionales, gut geplantes und dauerhaft nutzbares Gebäude kann auch ohne besonders aufwendige Ausstattung eine hohe Wohnqualität bieten.
Problematisch wäre es jedoch, wenn Kostensenkungen vor allem dadurch erreicht würden, dass langfristig wichtige Eigenschaften eingeschränkt werden.
Deshalb kommt es darauf an, welche Standards tatsächlich entfallen und welche Auswirkungen dies für die Bewohner hat.
Werden Wohnungen dadurch wirklich günstiger?
Die Bundesregierung verbindet mit dem Gebäudetyp E die Hoffnung auf niedrigere Baukosten.
Doch niedrigere Herstellungskosten führen nicht automatisch zu entsprechend niedrigeren Kaufpreisen oder Mieten.
Auf dem Immobilienmarkt beeinflussen auch Grundstückspreise, Finanzierung, Nachfrage, Renditeerwartungen und regionale Marktbedingungen die Preise.
Wenn ein Bauunternehmen günstiger baut, kann dies wirtschaftlichen Spielraum schaffen.
Ob dieser Vorteil vollständig, teilweise oder überhaupt nicht an Käufer beziehungsweise Mieter weitergegeben wird, hängt von den konkreten Marktverhältnissen ab.
Für Verbraucher wäre deshalb wichtig, nicht nur die Baukostenentwicklung zu beobachten.
Entscheidend ist letztlich, ob die neue Bauweise tatsächlich zu bezahlbareren Wohnungen führt.
Welche Chancen bietet der Gebäudetyp E für den Wohnungsbau?
Der Ansatz könnte vor allem dort interessant sein, wo hohe Herstellungskosten Neubauprojekte erschweren.
Dazu zählen beispielsweise Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften und private Bauherren.
Wenn sich bestimmte technische Lösungen vereinfachen lassen, ohne wesentliche Schutzanforderungen zu beeinträchtigen, können Projekte wirtschaftlich attraktiver werden.
Auch standardisierte Planungen und wiederholbare Bauweisen könnten profitieren.
Dabei ist allerdings zu beachten, dass der Gebäudetyp E nur einen Teil der Probleme des Wohnungsbaus adressiert.
Langwierige Genehmigungsverfahren, hohe Grundstückspreise oder teure Finanzierungen werden durch vereinfachte Komfortstandards allein nicht beseitigt.
Der Ansatz kann deshalb ein Baustein sein, aber keine vollständige Lösung der Wohnungsbaukrise.
Was sollten private Bauherren beachten?
Wer künftig ein Gebäude nach vereinfachten Standards errichten möchte, sollte sich nicht allein von der Aussicht auf niedrigere Baukosten leiten lassen.
Wichtig ist ein nachvollziehbarer Vergleich zwischen verschiedenen Ausführungsvarianten.
Dabei sollten nicht nur die unmittelbaren Baukosten berücksichtigt werden, sondern auch die langfristigen Auswirkungen.
Eine günstigere Lösung kann wirtschaftlich sinnvoll sein, wenn sie dauerhaft funktioniert und den tatsächlichen Bedürfnissen entspricht.
Andererseits können vermeintliche Einsparungen problematisch werden, wenn sie später zu erhöhten Wartungs-, Anpassungs- oder Modernisierungskosten führen.
Besonders wichtig ist deshalb eine klare vertragliche Beschreibung der vereinbarten Bauqualität.
Unklare Formulierungen können später zu Streitigkeiten führen.
Auch Mieter könnten betroffen sein
Der Gebäudetyp E richtet sich zwar zunächst an die Bau- und Vertragsgestaltung, könnte aber langfristig auch für Mieter relevant werden.
Wenn mehr Wohnungen mit vereinfachten Standards entstehen, kann sich dies auf den Wohnungsbestand auswirken.
Für Mieter stellt sich dann die Frage, welche Eigenschaften eine Wohnung tatsächlich besitzt und ob die vereinbarte Miete zur angebotenen Qualität passt.
Auch hier ist Transparenz wichtig.
Eine reduzierte Ausstattung darf nicht mit einer Einschränkung zwingender gesetzlicher Mindestanforderungen verwechselt werden.
Zudem bleibt abzuwarten, ob mögliche Baukosteneinsparungen tatsächlich zu niedrigeren Angebotsmieten beitragen.
