Jeder dritte Mieter hält seine Wohnkosten für zu hoch
Die Ergebnisse der aktuellen Befragung zeigen, wie angespannt die Situation auf den Wohnungsmärkten deutscher Großstädte wahrgenommen wird.
Knapp zwei Drittel der befragten Mieter halten ihre eigenen Wohnkosten für angemessen. Rund ein Drittel bewertet sie dagegen als zu hoch.
Auf den ersten Blick könnte der Anteil derjenigen, die ihre Miete als angemessen empfinden, beruhigend wirken.
Doch eine solche Interpretation greift zu kurz.
Wenn etwa jeder dritte Mieter in einer Großstadt seine Wohnkosten als überhöht empfindet, betrifft das einen erheblichen Teil der Bevölkerung.
Zudem sagt die subjektive Bewertung einer Miete noch nichts darüber aus, wie viel Geld einem Haushalt nach Abzug der Wohnkosten tatsächlich zum Leben bleibt.
Menschen können hohe Mietzahlungen auch deshalb als angemessen ansehen, weil sie sich an das örtliche Preisniveau gewöhnt haben oder keine günstigere Alternative finden.
Dass eine Miete als üblich oder angemessen empfunden wird, bedeutet nicht zwangsläufig, dass sie für den betreffenden Haushalt langfristig gut bezahlbar ist.
Gerade diese Unterscheidung sollte bei der politischen Bewertung der Umfrage berücksichtigt werden.
Junge Menschen trifft die Wohnungsfrage besonders hart
Besonders kritisch fällt die Bewertung bei Menschen unter 30 Jahren aus.
Sie sind laut Umfrage überdurchschnittlich häufig mit ihren Mietkosten unzufrieden.
Das ist gesellschaftlich von besonderer Bedeutung.
Junge Erwachsene befinden sich häufig noch in der Ausbildung, im Studium oder am Anfang ihres Berufslebens.
Ihre Einkommen sind vielfach geringer als die von Menschen, die bereits seit längerer Zeit erwerbstätig sind.
Gleichzeitig müssen sie bei einem Umzug häufig Wohnungen zu den aktuell verlangten Angebotsmieten suchen.
Wer dagegen seit vielen Jahren in derselben Wohnung lebt, kann unter Umständen von einem älteren Mietvertrag mit vergleichsweise günstigeren Konditionen profitieren.
Diese Unterschiede können zu einer erheblichen Ungleichheit zwischen bestehenden Mietverhältnissen und neu abgeschlossenen Verträgen führen.
Besonders problematisch wird dies, wenn junge Menschen einen Ausbildungsplatz oder eine Arbeitsstelle in einer Großstadt annehmen möchten, sich dort aber kaum eine Wohnung leisten können.
Dann wird die Wohnungsfrage auch zu einer Frage der Bildungs- und Berufschancen.
Wenn der Wohnort über berufliche Möglichkeiten entscheidet
Die hohen Mieten haben Folgen, die weit über den privaten Geldbeutel hinausreichen können.
Wer einen erheblichen Teil seines Einkommens für die Wohnung aufbringen muss, hat weniger finanziellen Spielraum für andere Ausgaben.
Dazu gehören Lebensmittel, Mobilität, Gesundheitsvorsorge, Altersvorsorge und gesellschaftliche Teilhabe.
Besonders belastend kann die Situation für Haushalte mit niedrigem oder mittlerem Einkommen sein.
Aber auch Beschäftigte mit regulärem Einkommen können Schwierigkeiten haben, in attraktiven Großstadtlagen eine bezahlbare Wohnung zu finden.
Das kann dazu führen, dass Menschen längere Arbeitswege in Kauf nehmen oder berufliche Möglichkeiten nicht nutzen.
Auch Unternehmen und öffentliche Einrichtungen können mittelbar betroffen sein, wenn Beschäftigte in der Nähe ihres Arbeitsplatzes keinen bezahlbaren Wohnraum finden.
Die Wohnungsfrage ist damit längst nicht mehr nur ein sozialpolitisches Problem.
Sie berührt auch den Arbeitsmarkt und die wirtschaftliche Entwicklung der Städte.
89 Prozent fordern härtere Strafen bei Mietwucher
Besonders deutlich fällt ein weiteres Ergebnis der Befragung aus.
89 Prozent der Befragten sprechen sich für härtere Strafen bei Mietwucher aus.
Diese hohe Zustimmung zeigt, dass der Wunsch nach einem entschlosseneren Vorgehen gegen rechtswidrige Mietforderungen weit verbreitet ist.
Dabei muss allerdings zwischen hohen, aber rechtlich zulässigen Mieten und tatsächlich rechtswidrigen Mietforderungen unterschieden werden.
Nicht jede teure Wohnung ist automatisch ein Fall von Mietwucher.
Die rechtlichen Voraussetzungen für eine Ahndung sind deutlich enger.
Bei einer Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz können unter bestimmten Voraussetzungen bereits Mieten relevant werden, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent überschreiten.
Dabei müssen weitere gesetzliche Bedingungen erfüllt sein.
Strafbarer Mietwucher nach § 291 Strafgesetzbuch setzt unter anderem ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung sowie die Ausnutzung einer gesetzlich beschriebenen Schwächesituation voraus.
Die rechtlichen Hürden sind entsprechend hoch.
Genau darin liegt ein wesentliches Problem für den praktischen Mieterschutz.
Denn eine hohe Mietforderung ist für Betroffene nicht automatisch leicht als rechtswidrig nachzuweisen.
Schärfere Strafen allein reichen nicht aus
Die Forderung nach härteren Sanktionen ist nachvollziehbar.
Sie beantwortet allerdings noch nicht die Frage, wie bestehende Vorschriften wirksam durchgesetzt werden sollen.
Denn auch ein deutlich höheres Bußgeld entfaltet nur dann eine abschreckende Wirkung, wenn Verstöße erkannt, verfolgt und tatsächlich geahndet werden.
Dafür benötigen die zuständigen Behörden ausreichendes Personal, klare Zuständigkeiten und geeignete Kontrollmöglichkeiten.
Mieter wiederum müssen wissen, welche Rechte sie haben und wie sie diese durchsetzen können.
In angespannten Wohnungsmärkten kommt ein weiteres Problem hinzu.
Wer dringend auf eine Wohnung angewiesen ist, befindet sich bei Vertragsverhandlungen häufig in einer schwächeren Position.
Selbst wenn Zweifel an der Rechtmäßigkeit einer Mietforderung bestehen, kann die Sorge um den Verlust der Wohnung oder um Konflikte mit dem Vermieter Menschen davon abhalten, ihre Rechte geltend zu machen.
Eine wirksame Bekämpfung rechtswidriger Mieten erfordert deshalb mehr als politische Ankündigungen und höhere Strafandrohungen. Entscheidend ist, ob die Regeln im Alltag tatsächlich durchgesetzt werden.
Mietpreisbremse: Gesetzlicher Schutz mit praktischen Grenzen
Ein wichtiges Instrument zur Begrenzung überhöhter Wiedervermietungsmieten ist die Mietpreisbremse.
In entsprechend ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei einer Wiedervermietung grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Allerdings bestehen gesetzliche Ausnahmen, beispielsweise für bestimmte Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen.
Auch unter bestimmten Voraussetzungen bereits zuvor zulässig vereinbarte höhere Mieten können eine Rolle spielen.
Für Verbraucher ist das Regelwerk dadurch nicht immer leicht zu durchschauen.
Wer überprüfen möchte, ob die eigene Miete rechtmäßig ist, benötigt häufig Informationen über die ortsübliche Vergleichsmiete und mögliche Ausnahmetatbestände.
Die Durchsetzung von Ansprüchen kann zusätzlichen Aufwand verursachen.
Das führt zu einer grundsätzlichen Frage: Wie wirksam ist ein Schutzinstrument, wenn seine praktische Anwendung für viele Betroffene kompliziert und mit Unsicherheiten verbunden ist?
Eine kritische Wohnungspolitik muss sich deshalb nicht nur mit der Existenz gesetzlicher Regelungen beschäftigen, sondern auch mit ihrer tatsächlichen Wirkung.
Die Wohnungsnot ist auch das Ergebnis unzureichenden Angebots
Bei der Diskussion über steigende Mieten darf ein zentraler Faktor nicht ausgeblendet werden.
In vielen deutschen Großstädten ist die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen hoch.
Gleichzeitig entstehen nicht überall ausreichend neue Wohnungen, insbesondere im unteren und mittleren Preissegment.
Hohe Baukosten, teure Grundstücke, Finanzierungskosten und langwierige Genehmigungsverfahren können den Wohnungsbau erschweren.
Auch der Rückgang preisgebundener Sozialwohnungen spielt eine Rolle.
Wenn Wohnungen aus der Sozialbindung fallen, stehen sie nicht mehr dauerhaft unter denselben öffentlich geförderten Mietpreisbedingungen.
Der Neubau neuer Sozialwohnungen muss solche Abgänge zunächst ausgleichen, bevor der Bestand insgesamt wachsen kann.
Hier zeigt sich ein langfristiges Problem der Wohnungspolitik.
Die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum lässt sich nicht allein über Mietpreisregeln lösen.
Ebenso notwendig ist ein ausreichendes Angebot an Wohnungen, die sich Haushalte mit normalen oder niedrigen Einkommen tatsächlich leisten können.
Warum die Politik an konkreten Ergebnissen gemessen werden muss
Seit Jahren wird über Wohnungsmangel, steigende Mieten und fehlenden sozialen Wohnungsbau diskutiert.
Bund, Länder und Kommunen haben unterschiedliche Programme, Förderinstrumente und gesetzliche Maßnahmen auf den Weg gebracht.
Für die betroffenen Mieter zählt am Ende jedoch weniger die Zahl politischer Ankündigungen als die tatsächliche Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt.
Entscheidend sind konkrete Fragen:
Wie viele zusätzliche bezahlbare Wohnungen entstehen tatsächlich?
Wie entwickelt sich der Bestand an Sozialwohnungen?
Wie stark steigen die Angebotsmieten im Verhältnis zu den Einkommen?
Wie häufig werden Verstöße gegen Mieterschutzvorschriften festgestellt und geahndet?
Und wie gut können Mieter ihre gesetzlichen Rechte durchsetzen?
An diesen Ergebnissen muss sich Wohnungspolitik messen lassen.
Die Umfrage von DGB und Deutschem Mieterbund zeigt zumindest, dass ein erheblicher Teil der Befragten die eigene Wohnkostensituation kritisch bewertet und eine große Mehrheit härtere Sanktionen gegen Mietwucher befürwortet.
Sie belegt jedoch für sich genommen weder, wie viele Mietverhältnisse tatsächlich rechtswidrig sind, noch welche politischen Maßnahmen die größte Wirkung hätten.
Vermieter und Mieter haben unterschiedliche Interessen
Bei der Debatte über Mietpreise müssen auch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen berücksichtigt werden.
Vermieter tragen unter anderem Kosten für Instandhaltung, Modernisierung, Verwaltung und Finanzierung.
Diese Kosten können erheblich sein und haben sich in verschiedenen Bereichen verändert.
Zugleich dürfen wirtschaftliche Interessen nicht dazu führen, dass gesetzliche Mieterschutzvorschriften missachtet werden.
Auch sind nicht alle Vermieter gleichzusetzen.
Private Kleinvermieter, kommunale Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und große Immobilienkonzerne unterscheiden sich teilweise erheblich hinsichtlich ihrer wirtschaftlichen Strukturen und Ziele.
Eine sachgerechte Wohnungspolitik muss diese Unterschiede berücksichtigen.
Dennoch bleibt die zentrale gesellschaftliche Frage bestehen, wie sichergestellt werden kann, dass Menschen mit normalen Einkommen in deutschen Städten wohnen können.
Für viele Haushalte bleibt kaum finanzieller Spielraum
Die Höhe der Miete allein sagt noch nicht alles über die tatsächliche Belastung aus.
Entscheidend ist das Verhältnis zwischen den gesamten Wohnkosten und dem verfügbaren Haushaltseinkommen.
Dabei müssen neben der Kaltmiete auch Heizkosten und weitere Nebenkosten berücksichtigt werden.
Gerade Haushalte mit geringem Einkommen können durch solche zusätzlichen Ausgaben stark belastet sein.
Wenn ein großer Teil des monatlichen Einkommens für Wohnen aufgewendet werden muss, bleibt weniger Geld für unerwartete Ausgaben.
Eine notwendige Autoreparatur, eine höhere Energienachzahlung oder eine kurzfristige Einkommensunterbrechung können dann schnell zu finanziellen Schwierigkeiten führen.
Die Umfrage macht damit auf ein Problem aufmerksam, das sich nicht allein anhand durchschnittlicher Mietpreise erklären lässt.
Denn entscheidend ist auch, wie unterschiedlich die Wohnkosten auf die einzelnen Einkommensgruppen wirken.
Die Umfrage hat auch Grenzen
Bei der Interpretation der Ergebnisse ist eine wichtige Einschränkung notwendig.
Die Aussage, dass rund ein Drittel der Befragten seine Miete als zu hoch empfindet, beschreibt zunächst eine subjektive Einschätzung.
Sie ersetzt keine individuelle Prüfung der tatsächlichen Mietbelastung oder der rechtlichen Zulässigkeit einer Mietforderung.
Auch die Zustimmung von 89 Prozent zu härteren Strafen bei Mietwucher bedeutet nicht, dass ein entsprechend hoher Anteil der Befragten selbst von rechtswidrigen Mietforderungen betroffen ist.
Für eine umfassende Bewertung wären zudem Angaben zur Zahl der Befragten, zur Auswahl der Stichprobe, zur genauen Fragestellung und zum Erhebungszeitraum wichtig.
Diese methodischen Einzelheiten gehen aus den hier zugrunde liegenden Angaben zur Umfrage nicht hervor.
Die Ergebnisse sollten deshalb nicht über ihre tatsächliche Aussagekraft hinaus interpretiert werden.
