Früher Fairvesta: Verifort Capital XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG – Geldvernichtung für Anleger

Nun, ein Blick in diese Bilanz zeigt das deutlich, denn das realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres liegt dann bei über 500.000 Euro Minus. Gelder, was Anleger verlieren, um das auch mal deutlich zu sage an dieser Stelle. Des Kaisers neue Kleider bringen halt nicht immer auch Erfolg.

Verifort Capital XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG

Tübingen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Bilanz. Zum 31. Dezember 2019

Verifort Capital XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG

A. Aktiva

B. Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung. Für die Zeit vom 1. Januar 2019 bis 31. Dezember 2019

Verifort Capital XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG

¹ Summe der Änderungen der HGB Werte ohne Anschaffungsnebenkosten zum Vorjahr und der Summe der Änderungen der Verkehrswerte zum Vorjahr.

Anhang. Für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019

Verifort Capital XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG

1. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss der Verifort Capital XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 wurde nach den Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB), der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (KARBV) und den für Investmentkommanditgesellschaften geltenden Regelungen des Handelsgesetzbuches (HGB) erstellt.

Bei der Verifort Capital XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG handelt es sich um eine extern verwaltete Investmentkommanditgesellschaft. Sie verfügt über kein eigenes Investmentbetriebsvermögen. Sämtliche Vermögensgegenstände und Schulden sind dem Investmentanlagevermögen zugeordnet. Entsprechend wurden für sämtliche Vermögensgegenstände und Schulden die Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften gem. § 135 KAGB angewendet.

Die Bilanz der Verifort Capital XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG wurde in Staffelform aufgestellt. Die Gliederung und der Ausweis von Vermögensgegenständen und Schulden sowie der Aufwendungen und Erträge der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt entsprechend den Vorschriften des § 101KAGB und den anzuwendenden allgemeinen Regelungen des HGB. Die Gliederung der Bilanz (in Staffelform) und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt gemäß den Vorgaben des § 135 Abs. 3 KAGB i. V. m. der KARBV.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die Bewertung der Immobilien erfolgt im Jahr der Anschaffung entsprechend § 271 Abs. 1 Nr. 1 KAGB mit dem Kaufpreis des Vermögensgegenstandes und nicht mit dem festgestellten Verkehrswert bei Ankauf. Somit werden im Jahr der Anschaffung keine stillen Reserven (Differenz zwischen Kaufpreis und aktuellem Verkehrswert) dieser Vermögensgegenstände ausgewiesen.

Im Jahresabschluss des Jahres, das auf die Anschaffung folgt, erfolgt die Bewertung gemäß § 30 KARBV mit dem Verkehrswert. Die Verkehrswertermittlung erfolgt als Ertragswertermittlung gemäß § 271 KAGB i. V. m. § 169 KAGB in Form von Bewertungsgutachten durch gemäß § 216 Abs. 2 KAGB bestellte externe Bewertet. Die Bewertungen erfolgen spätestens nach Ablauf der Frist des § 271 Abs. 1 Nr. 1 KAGB entsprechend der Vorschriften des § 272 Abs. 1 KAGB mindestens einmal jährlich.

Die Verkehrswertgutachten beinhalten die Vermietungssituation zum 31. Dezember 2019. Bereits abgeschlossene Neuvermietungen im neuen Geschäftsjahr bzw. Vermietungsanbahnungen werden bei der Ermittlung der Verkehrswerte nicht berücksichtigt.

Die Bewertung der Anschaffungsnebenkosten erfolgt gem. § 30 Abs. 2 Nr. 1 KARBV mit den angefallenen Kosten (Wertansatz gem. § 255 Abs. 1HGB). Diese wurden bei einem Nutzen- und Lastenübergang vor dem 21. Juli 2014 bei den Bilanzwerten der Immobilien hinzu aktiviert. Gemäß § 271 Abs. 1 Nr. 2 KAGB sind Anschaffungsnebenkosten für Immobilien, deren Nutzen- und Lastenübergang bei Erwerb nach dem 22. Juli 2014 liegt, gesondert auszuweisen und aufgrund der vorgesehenen Haltedauer über fünf Jahre abzuschreiben.

Bankguthaben werden zu Nominalwerten angesetzt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nominalwert angesetzt. Einzelwertberichtigungen auf Forderungen werden aus Vorsichtsgründen auf alle Forderungen aus der Bewirtschaftung und auf noch ausstehende Erträge aus Sachwerten in Höhe des geschätzten Ausfallrisikos vorgenommen.

Die Rückstellungen erfassen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten und sind mit dem Erfüllungsbetrag bewertet, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und aus Lieferungen und Leistungen werden mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert.

3. Erläuterungen zur Bilanz

Das Investmentanlagevermögen entspricht den Vorgaben des § 21 KARBV. Gemäß den Anlagerichtichlinien des Gesellschaftsvertrages handelt es sich bei diesem Fonds um Investmentumlaufvermögen.

Das in 2019 angeschaffte Objekt wird zum Kaufpreis bewertet.

Die Sachanlagen beinhalten in voller Höhe Immobilien mit einem Gesamtwert in Höhe von 235.166 T€ (Vorjahr 212.033 T€).

Anschaffungsnebenkosten wurden in Höhe von 7.073 T€ (Vorjahr 7.845 T€) aktiviert.

Die Bankguthaben in Höhe von 7.226 T€ (Vorjahr 23.666 T€) umfassen täglich fällige Geldbestände bei den Kreditinstituten.

Zum Bilanzstichtag bestehen Forderungen in Höhe von 398 T€ (Vorjahr 377 T€) sowie sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von 1.043 T€ (Vorjahr 1.088 T€), welche im Wesentlichen Umsatzsteuerforderungen in Höhe von 1.036 T€ (Vorjahr 1.043 T€) beinhalten.

Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten belaufen sich auf 120 T€ (Vorjahr 114 T€) und beinhalten Ausgaben vor dem Abschlussstichtag, die Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Rückstellungen wurden zum Abschlussstichtag in Höhe von 1.367 T€ (Vorjahr 668 T€) gebildet. Diese setzen sich zusammen aus Rückstellungen für ausstehende Rechnungen in Höhe von 887 T€ (Vorjahr 46 T€), Steuerrückstellungen in Höhe von 238T€ (Vorjahr 559 T€), Rückstellungen für Prozesskosten in Höhe von 197T€ (Vorjahr 0 T€), Rückstellungen für Abschlusskosten in Höhe von 45T€ (Vorjahr 52 T€) und übrigen Rückstellungen in Höhe von 0T€ (Vorjahr 11 T€).

Es bestehen Kredite von Kreditinstituten in Höhe von 7.638T€ (Vorjahr 0 T€).

Die Verbindlichkeiten in Höhe von 12.810 T€ (Vorjahr 3.927 T€) resultieren im Wesentlichen aus der Rücknahme von Anteilen in Höhe von 9.834T€ (Vorjahr 2.229 T€).

Sowohl die Forderungen als auch die Verbindlichkeiten sind, mit Ausnahme der Verbindlichkeiten aus Kautionen in Höhe von 274T€ (Vorjahr 289T€), innerhalb eines Jahres fällig.

Die passiven Rechnungsabgrenzungsposten belaufen sich auf 26T€ (Vorjahr 26T€) und beinhalten Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, die Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Die Zusammensetzung des Immobilienvermögens der Gesellschaft ergibt sich aus der Vermögensaufstellung in Abschnitt 8 des Anhangs.

Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2019 ergab sich ein Net Asset Value (NAV) von 229.183.295,24 T€ (Vorjahr 240.501 T€).

4. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Insgesamt konnte die Gesellschaft Erträge in Höhe von 20.012 T€ (Vorjahr 18.660 T€) vereinnahmen. Die Erträge setzen sich aus Erträgen aus Sachwerten in Höhe von 19.505 T€ (Vorjahr 17.108 T€), Zinsen und ähnlichen Erträgen in Höhe von 325 T€ (Vorjahr 170 T€) und sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von 182 T€ (Vorjahr 1.383 T€) zusammen.

Die Aufwendungen betreffen Zinsen aus Kreditaufnahmen in Höhe von 35 T€ (Vorjahr 0 T€), Bewirtschaftungskosten der Immobilien in Höhe von ll.950 T€ (Vorjahr 7.890 T€), Verwaltungskosten in Höhe von 6.253 T€ (Vorjahr 5.935 T€), Verwahrstellenvergütungen in Höhe von 95 T€ (Vorjahr 88 T€), Prüfungs- und Veröffentlichungskosten von 14 T€ (Vorjahr 14 T€) und sonstige Aufwendungen in Höhe von 2.207 T€ (Vorjahr 1.874 T€). Die sonstigen Aufwendungen beinhalten vor allem nicht abzugsfähige Vorsteuer in Höhe von 646 T€ (Vorjahr 587 T€), Treuhand- und Geschäftsführungsvergütungen in Höhe von 454 T€ (Vorjahr 631 T€), Rechts- und Beratungskosten in Höhe von 384 T€ (Vorjahr 22 T€) sowie Vermittlungsprovisionen für Immobilien in Höhe von 379 T€ (Vorjahr 19 T€).

Gewinne oder Verluste durch die Veräußerung von Immobilien fielen im Geschäftsjahr keine an (Vorjahr 4.685 T€ Gewinne).

Das realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres beträgt somit -542 T€ (Vorjahr 7.544 T€)

Das nicht realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres beträgt in 2019 3.088 T€ (Vorjahr 10.887 T€) und beinhaltet Erträge aus der Neubewertung in Höhe von 9.278 T€ (Vorjahr 17.534 T€), Aufwendungen aus der Neubewertung in Höhe von 3.225 T€ (Vorjahr 3.553 T€) sowie Abschreibungen auf die Anschaffungsnebenkosten in Höhe von 2.965 T€ (Vorjahr 3.094 T€).

Daraus ergibt sich ein Ergebnis des Geschäftsjahres 2019 in Höhe von 2.547 T€ (Vorjahr 18.431 T€).

5. Angaben zu den Mitgliedern der Geschäftsführung

Während des abgelaufenen Geschäftsjahres wurden die Geschäfte des Unternehmens – unverändert – von der alleinvertretungsberechtigten Geschäftsführerin Verifort Capital Management GmbH in Tübingen geführt.

6. Vergleichende Übersicht über die letzten drei Geschäftsjahre

Bei dem Wert pro Anteil ist zu berücksichtigen, dass ein Teil der Anleger jährlich eine Auszahlung i. H. v. 6,5% erhalten hat, während sich bei den Anlegern ohne jährliche Auszahlungen das virtuelle Kapitalkonto um 6,5% erhöht. Der exakte Wert der persönlichen Beteiligung kann dem persönlichen Kontoauszug und dessen Erläuterungen entnommen werden.

7. Stand »Virtuelles Kapitalkonto« aller Beteiligten zum 31. Dezember 2019 der Verifort Capital XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG

Bei Nichtauszahlung der jährlich möglichen gewinnunabhängigen Entnahme erhöht sich der Stand des virtuellen Kapitalkontos um 6,5% der Kommanditeinlage ohne Agio und erhöht damit die Summe der Gesamtanteile in Form einer internen Gutschrift. Das eingezahlte Kapital berücksichtigt nicht, die auf diese Einzahlungen bereits erfolgten Entnahmen, weswegen diese separat ausgewiesen werden. Die Entnahmen sind den Anlegern bereits wieder zugeflossen.

8. Vermögensaufstellung gem. § 10 Abs. 1KARBV

I. Immobilien

² Der WALT (weighted average lease term) gibt die durchschnittliche Restlaufzeit in Jahren aller Mietverträge des Objektes an, gewichtet nach den jeweiligen Nettokaltmieten der Mieter.

Immobilienbestand 31. Dezember 2019

³ Die Angaben in Bezug auf die Zeitwerte und Zeitwertveränderungen erfolgen auf Basis der gesetzlichen Vorgaben (Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und -Bewertungsverordnung – KARBV). Der tatsächliche Wert der jeweiligen Kommanditbeteiligung ist abhängig von den tatsächlich realisierten Veräußerungserlösen und Mieteinnahmen im Verhältnis zu den Anschaffungskosten.

Immobilien-Transaktionen in 2019

Im Berichtszeitraum wurden keine Objekte verkauft.

erworbene Objekt in Hagen ist zu einem Teil m mit Fremdkapital finanziert.

Erläuterungen zu den Verkehrswerten:

Für die Ermittlung des Verkehrswertes sind verschiedene Wertermittlungsverfahren gebräuchlich. Der Verkehrswert wird dabei durch die Verhältnisse, die am Wertermittlungsstichtag auf dem Grundstücksmarkt herrschen, bestimmt und ist somit eine Größe, die nur zu diesem Stichtag Gültigkeit hat (Stichtagsbezogenheit). Der Sachverständige wird bei der Wertermittlung – unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Faktoren, hier vor allem Reinertrag, Lebensdauer und der bauliche Zustand der Immobilie – die Wertermittlung nach mindestens zwei der gebräuchlichen Wertermittlungsverfahren vornehmen und daraus den Verkehrswert ableiten.

Die vom Fonds gehaltenen Objekte wurden bis auf zwei Ausnahmen positiver bewertet als in der Vorjahresbetrachtung. Die positive Entwicklung der Objekte basiert auf neu abgeschlossenen Mietverträgen, Laufzeitverlängerungen sowie auch durch Investitionen in die Gebäudesubstanz. Das Objekt in Dorsten wurde um 16,50 % und das Objekt in Duisburg um 5,50 % abgewertet. Die negative Veränderung für das Objekt in Duisburg liegt in der Kündigung des Hauptmietvertrags in diesem Objekt begründet. Das Objekt in Dorsten wurde mit dem Verkaufspreis angesetzt, dieser liegt unter dem letzten ermittelten Verkehrswert.

Insgesamt haben sich die Verkehrswerte positiv, zusammengefasst auf Fondsebene, um plus 4,31 % im Vergleich zum Bewertungszeitraum des Vorjahres entwickelt.

II. Übrige Vermögensgegenstände

Neben den im Detail erläuterten Immobilien verfügt die Gesellschaft über täglich verfügbare Bankguthaben in Höhe von 7.226T€ (Vorjahr 23.666 T€), über andere Forderungen in Höhe von 398T€ (Vorjahr 326T€), über sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von 1.043 T€ (Vorjahr 1.088T€) sowie aktive Rechnungsabgrenzung in Höhe von 120 T€ (Vorjahr 114T€).

9. Angaben der Käufe und Verkäufe

Im Berichtsjahr wurde ein Objekt in Hagen erworben. Des Weiteren wurde im Geschäftsjahr ein Objekt veräußert, der Nutzen- und Lastenübergang fand im Januar 2020 statt.

10. Verwendungsrechnung gem. § 24 Abs. 1KARBV

11. Entwicklungsrechnung gem. § 24 Abs. 2 KARBV