ZBI F 1002 GmbH & Co. KG – Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil

Diese Position findet man erstmalig in einer Bilanz des genannten Fonds vor. Damit sollte man aus Anlegersicht sicherlich nun vorsichtig sein…

ZBI F 1002 GmbH & Co. KG (vormals: ZBI WW 1 GmbH & Co. KG)

Erlangen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 15.11.2016 bis zum 30.06.2017

BILANZ ZUM 30. JUNI 2017

ZBI F 1002 GMBH & CO. KG, ERLANGEN (VORMALS ZBI WW 1 GMBH & CO. KG)

A K T I V A

P A S S I V A

ZBI F 1002 GMBH & CO. KG (VORMALS ZBI WW 1 GMBH & CO. KG), ERLANGEN
ANHANG FÜR DAS RUMPFGESCHÄFTSJAHR 2016/17

1. Allgemeine Angaben

Gesellschaftsrechtlichen Grundlagen / Registerinformationen

Die Gesellschaft wurde mit Gesellschaftsvertrag vom 15.11.2016 errichtet und am 18.11.2016 in das Handelsregister beim Amtsgericht Fürth unter der Nr. HRA 10776 eingetragen. Sitz der Gesellschaft ist Erlangen.

Alleinige Kommanditistin mit einer geleisteten Einlage von 10.000,00 Euro ist die Zentral Boden Immobilien AG, Erlangen. Die persönlich haftende Gesellschafterin ZBI Fondsverwaltungs GmbH, Erlangen leistet keine Kapitaleinlage und ist am Vermögen der Gesellschaft nicht beteiligt.

Gegenstand des Unternehmens ist gemäß Gesellschaftsvertrag ausschließlich der Erwerb von Immobilien sowie von zur Bewirtschaftung von Immobilien erforderlicher Vermögensgegenstände.

Das Geschäftsjahr beginnt am 01. Juli eines jeden Jahres und endet am 30. Juni. Das erste Geschäftsjahr ist ein Rumpfgeschäftsjahr.

Grundlagen des Jahresabschlusses

Der vorliegende Jahresabschluss für das Rumpfgeschäftsjahr vom 15.11.2016 bis 30.06.2017 ist nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches für kleine Personenhandelsgesellschaften im Sinne der § 264a, 267 Abs. 1 HGB aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt dabei in Anlehnung an die „Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen“ in der Fassung vom 25.05.2009.

Bei der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung werden die in §§ 266, 276 HGB eingeräumten Erleichterungen nicht in Anspruch genommen. Von den weiteren größenabhängigen Erleichterungen für kleine Kapitalgesellschaften nach §§ 274a und 288 HGB wird teilweise Gebrauch gemacht.

Die Bilanz zum 30.06.2017 weist einen nicht durch Vermögenseinlagen gedeckten Verlust in Höhe von 426.270,12 Euro aus, der im Wesentlichen durch einmalige Finanzierungskosten verursacht ist. Die Mehrheit der Geschäftsanteile soll noch im Jahr 2017 in einen geschlossenen Publikumsfonds der ZBI-Gruppe eingebracht werden. In diesem Zusammenhang ist auch die Zuführung zusätzlicher Eigenmittel und die Rückzahlung von Darlehen geplant. Nicht zuletzt aufgrund der Ertragskraft des erworbenen Immobilienportfolios geht die Geschäftsführung von einer positiven zukünftigen Entwicklung der Gesellschaft aus.

Die Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden erfolgt im vorliegenden Abschluss demzufolge gemäß § 251 Abs. 1 Nr. 2 HGB unter der Annahme der Fortführung der Unternehmenstätigkeit.

Bei der Offenlegung wurden Erleichterungen nach § 326 HGB in Anspruch genommen.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das den Immobilienbestand der Gesellschaft umfassende Sachanlagevermögen wird – getrennt nach Grund und Boden und Gebäuden – mit den Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen auf Gebäude auf Basis einer Nutzungsdauer von 50 Jahren sowie ggfs. außerplanmäßiger Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert nach § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB bewertet.

Die Bewertung der unfertigen Leistungen, die am Bilanzstichtag noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten betreffen, erfolgt zu den voraussichtlich auf die Mieter umlegbaren Aufwendungen.

Von Mietern geleistete Vorauszahlungen werden zum Nennbetrag als erhaltene Anzahlungen passiviert.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten unter Beachtung des Niederstwertprinzips bewertet. Bei erkennbaren Risiken werden angemessene Wertabschläge vorgenommen.

Die Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Nennwert angesetzt.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle zum Bilanzstichtag entstandenen und zum Zeitpunkt der Bilanzaufstellung erkennbaren Risiken und ungewisse Verpflichtungen und werden mit dem nach vorsichtiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag bewertet. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht.

Die Verbindlichkeiten werden mit ihren jeweiligen Erfüllungsbeträgen passiviert.

Aufwendungen und Erträge werden periodengerecht abgegrenzt.

3. Erläuterung zur Bilanz

Sachanlagen

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens sind in dem als Anlage beigefügten Anlagenspiegel dargestellt.

Der Immobilienbestand der Gesellschaft umfasst 28 Einzelobjekte aus einem kaufvertragsgegenständlichen Gesamtportfolio von 60 Objekten. Die restlichen Objekte wurden von der Schwestergesellschaft ZBI WW 2 GmbH & Co. KG, Erlangen erworben.

Die von der Berichtsgesellschaft erworbenen Objekte umfassen 450 Wohn- und 13 Gewerbeeinheiten sowie 190 Stellplätze an den Standorten Rostock, Sanitz, Stralsund, Broterstorf, Graal-Müritz und Burg Stargard in Mecklenburg-Vorpommern sowie Groß Glienicke (Potsdam) in Brandenburg. Die Gesamtnutzfläche der Wohn- und Gewerbeeinheiten beträgt 27.353 qm. Der Nutzen-Lasten-Wechsel erfolgte zum 01.04.2017.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Unter dem Posten sind neben Forderungen gegen Mieter auch Forderungen gegen die Voreigentümer der Immobilien auf Auskehrung der von diesen für die Zeit nach dem Nutzen-Lasten-Wechsel vereinnahmten Mieten ausgewiesen.

Rückstellungen

Die Rückstellungen sind im Wesentlichen für ausstehende Rechnungen für Finanzierungsvermittlungsgebühren (200.690,03 Euro) Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten (148.702,76 Euro) sowie für Jahresabschluss- und Prüfungskosten (13.500,00 Euro) gebildet.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Mit Vertrag vom 30.03.2017 haben die ZBI WW 1 GmbH & Co. KG und die ZBI WW 2 GmbH & Co. KG als gemeinsame Kreditnehmer bei der Berlin Hyp Darlehen im Gesamtbetrag von 60 Mio Euro zur Finanzierung der Objekte in den jeweiligen Gesellschaften aufgenommen. Die Aufteilung des Gesamtbetrages auf die beiden Gesellschaften erfolgte im Verhältnis der Objektkaufpreise.

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Die Verbindlichkeiten umfassen neben Verbindlichkeiten aus der Objektbewirtschaftung vor allem Verbindlichkeiten aus Anschaffungsnebenkosten für die Immobilienobjekte.

Sonstige Verbindlichkeiten

Unter diesem Posten werden mit 2.073.993,63 Euro Verbindlichkeiten aus zwei bei der ZBI Invest AG, Erlangen zur teilweisen Investitionsfinanzierung aufgenommene Darlehen ausgewiesen. Die Darlehen und die vereinbarten Zinsen sind gemäß Darlehensverträgen nach Aufforderung zur Zahlung fällig.

Weiterer wesentlicher Posten der sonstigen Verbindlichkeiten sind mit 335.918,34 Euro Mietkautionen.

Restlaufzeiten der Forderungen und Verbindlichkeiten

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht.

Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben 11.797.532,23 Euro eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr und 17.696.298,35 Euro eine Restlaufzeit größer fünf Jahre.

Die übrigen Verbindlichkeiten sind vollumfänglich innerhalb eines Jahres fällig. Dabei wird davon ausgegangen, dass die Darlehen der ZBI Invest AG im Zuge der geplanten Einbringung der Gesellschaft in den geschlossenen Immobilienfonds vollständig aus Eigenmitteln zurückgeführt werden.

Gewährte Sicherheiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch Grundschulden, die Abtretung von Miet- und Pachtzinsforderungen, Verpfändung von Guthaben sowie eine Rangrücktritts- und Belassungsvereinbarung hinsichtlich eines der beiden Darlehens der ZBI Invest AG in Höhe von 1,5 Mio. Euro gesichert. Weitere Sicherheiten wurden nicht gewährt.

4. Sonstige Angaben

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die Gesellschaft haftet zum 30.06.2017 gesamtschuldnerisch in Höhe von 30.506.169,42 Euro für Verbindlichkeiten der ZBI WW 2 GmbH & Co. KG aus dem Darlehensvertrag mit der BerlinHyp. Aufgrund der Werthaltigkeit der Immobilien dieser Gesellschaft werden derzeit kein Risiken einer Inanspruchnahme gesehen.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen im Sinne des § 285 Nr. 3a HGB bestehen nicht.

Geschäftsführung

Zur alleinigen Geschäftsführung berechtigt und verpflichtet ist die persönlich haftende Gesellschafterin ZBI Fondsverwaltungs GmbH, Erlangen. Das Stammkapital der persönlich haftenden Gesellschafterin beträgt 1.000.000,00 Euro. Ihre Geschäftsführer sind:

Herr Dr. Bernd Ital, Vorstandsvorsitzender der ZBI Zentral Boden Immobilien AG, Erlangen

Herr Gert Wachsmann, Prokurist der ZBI Immobilien AG (vormals ZBI Dienstleistungs AG), Erlangen

Ergebnisverwendung

Der Jahresfehlbetrag in Höhe von 436.270,12 Euro wurde gemäß Gesellschaftsvertrag und gesetzlicher Vorschriften dem Kapitalkonto der alleinigen Kommanditistin belastet.

Erlangen, den 08.09.2017

ZBI Fondsverwaltungs GmbH

Dr. Bernd Ital Gert Wachsmann

Die Gesellschafterversammlung vom 18.09.2017 hat den Jahresabschluss zum 30.06.2017 durch Beschluss festgestellt.