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DGR Deutsche Genussrecht AG – „Genießen“ Sie das Totalverlustrisiko!

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Wir sind ja grundsätzlich skeptisch bei Genussrechten und halten diese für kein sinnvolles Investment. Unter anderem, weil wir immer an die „misslungenen“ Versuche bei der INFINUS AG und Prokon erinnert werden. Kritisch sehen wir das Angebot des Unternehmens aber auch noch aus einem weiteren Grund, denn hier wird nicht nur Kapital von Einmalzahlern eingesammelt, sondern man bietet auch Sparraten ab 30 Euro im Monat an.

Zitat aus dem Prospekt:

„Genussrechte der DGR Deutsche Genussrecht AG
Verkaufsprospekt 2017
Sehr geehrte Genussrechtsinhaberin, sehr geehrter Genussrechtsinhaber,
die DGR Deutsche Genussrecht AG ist ein neu gegründetes und zielstrebig arbeitendes Unternehmen mit Sitz in Kaltenkirchen bei Hamburg. Der Schwerpunkt der Tätigkeit des Unternehmens ist der Handel mit Immobilien (Erwerb und Verkauf).
Dem untergeordnet (bspw. übergangsweise zwischen An- und Verkauf einer Immobilie) betreibt die Gesellschaft auch die Vermietung von Immobilien sowie die Haus- und Wohnungsverwaltung. Mit dem beiliegenden Beteiligungsangebot laden wir Sie ein, an dem Angebot von Genussrechten der DGR Deutsche Genussrecht AG teilzunehmen. Die Genussrechtsbeteiligungen der DGR Deutsche Genussrecht AG eröffnen Kapitalanlegern die Möglichkeit, mit geringeren Anlagesummen bereits ab Euro 500,00 bei Einmalanlagen (zzgl. 5 % bzw. 6 % Agio) an dem Erfolg des Unternehmens zu partizipieren. Die Zahlung des Genussrechtskapitals kann in Monatsraten von mindestens Euro 30,00 erfüllt werden. Die DGR Deutsche Genussrecht AG möchte auf diese Weise von einer Vielzahl von Genussrechtsinhabern ein gesamtes Genussrechtskapital in Höhe von 20 Millionen Euro erreichen.
Durch eine ausgewogene Streuung der Investitionen und Projekte versuchen wir, die Risiken zu minimieren. Der Erwerb von Immobilieneigentum ist jedoch grundsätzlich immer mit Risiken und Unwägbarkeiten verbunden. Prüfen Sie daher bitte in Ihrem eigenen Interesse unser Angebot genau und sprechen Sie darüber mit einer Person Ihres Vertrauens.
Denn Ihr Vertrauen ist uns wichtig“

Wir stören uns bei der Ratenzahlungsmöglichkeit am „V+ IV-Problem“. Geht man davon aus, dass das Unternehmen in den nächsten Jahren in wirtschaftliche Schwierigkeiten gerät (was wir natürlich nicht hoffen!), eventuell sogar in die Insolvenz gehen muss, dann sehen wir hier ganz klar die Gefahr für die Ratenzahler, dass ein dann eingesetzter Insolvenzverwalter alle noch ausstehenden Raten eintreiben will. Genau das geschah bei den „V+ IV-Fonds“ mit katastrophalen Auswirkungen für die Anleger. Grundlage ist hierfür das BGH-Urteil II ZR 108/16 vom Januar diesen Jahres, welches ein solches Vorgehen auch hier ermöglichen könnte.

Wir gehen natürlich davon aus, dass das Unternehmen die Ratenzahler bei diesem Genussrechtsangebot über diese Gefahr hinreichend aufklären wird. Sicherlich schon aus eigenem Interesse, um nicht in der Beratungshaftung zu stehen.

Nachdenklich macht uns aber zudem, dass dieses Angebot eigentlich ein sogenannter „Blindpool“ ist, denn im Prospekt heißt es dazu:

„Die Emittentin wird die Nettoeinnahmen aus dem Angebot der Vermögensanlage im Rahmen ihres Unternehmensgegenstandes (s. oben) verwenden. Die konkrete Verwendung ist zum Zeitpunkt des Angebots noch nicht im Detail festgelegt. Die konkreten Anlageobjekte sind noch nicht bestimmt. Die Verwendung des Kapitals steht im freien unternehmerischen Ermessen des Vorstands der Emittentin.“

DGR Deutsche Genussrecht AG

Kaltenkirchen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017

Bilanz zum 31. Dezember 2017

Aktiva

31.12.2016
EUR EUR TEUR
A. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 1.003.742,83 14.665,92
1.003.742,83 14.665,92
II. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 24.940,67 989.482,98
1.028.683,50 1.004.148,90
B. Rechnungsabgrenzungsposten 52.900,00 0
1.081.583,50 1.004.148,90

Passiva

31.12.2016
EUR EUR TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 1.000.000,00 1.000.000,00
II. Gewinnrücklagen
1. Gesetzliche Rücklage 195,90 0,00
195,90
III. Bilanzgewinn (Vj. Bilanzverlust) 3.722,14 -2.622,60
1.003.918,04 997.377,40
B. Genussrechtskapital 68.000,00 0,00
C. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen 2.570,26 0,00
2. Sonstige Rückstellungen 6.000,00 1.000,00
8.570,26 1.000,00
D. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 95,20 5.771,50
2. Sonstige Verbindlichkeiten 1.000,00 0,00
1.095,20 5.771,50
1.081.583,50 1.004.148,90

Gewinn- und Verlustrechnung für 2017

2016
EUR EUR TEUR
1. Umsatzerlöse 500,00 0,00
500,00 0,00
2. Sonstige betriebliche Aufwendungen 44.864,10 17.288,47
44.864,10 17.288,47
3. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 53.475,00 14.665,92
davon aus verbundenen Unternehmen EUR 53.475,00 (Vj. TEUR 15)
4. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 0,00 0,05
53.475,00 14.665,87
5. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 2.570,26 0,00
6. Ergebnis nach Steuern 6.540,64 -2.623
7. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag 6.540,64 -2.622,60
8. Verlustvortrag des Vorjahres 2.622,60 0,00
9. Einstellungen in die gesetzliche Gewinnrücklage 195,90 0,00
10. Bilanzgewinn (Vj. Bilanzverlust) 3.722,14 -2.622,60

Anhang für 2017

Allgemeine Hinweise

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des AktG und der Satzung aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für kleine Kapitalgesellschaften.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert.

Die Gesellschaft hat von den Aufstellungserleichterungen der §§ 286,288 HGB zulässigerweise Gebrauch gemacht.

Registerinformationen

Die Gesellschaft ist unter der Firma DGR Deutsche Genussrecht AG mit Sitz in Kaltenkirchen im Handelsregister des Amtsgerichts Kiel unter der Nummer HRB 18069 am 11. Oktober 2016 eingetragen.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren im Wesentlichen unverändert die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Allen risikobehafteten Posten ist ggf. durch die Bildung angemessener Wertberichtigungen Rechnung getragen; das allgemeine Kreditrisiko ist durch pauschale Abschläge berücksichtigt. Unverzinsliche oder niedrig verzinsliche Forderungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr sind abgezinst.

Das gezeichnete Kapital ist zum Nennwert angesetzt.

Bei den Genussrechten handelt es sich um vinkulierte Namens-Genussrechte zu je 10,00 EUR. Der Ausweis in der Bilanz erfolgt laufzeitbedingt hinter dem Posten Eigenkapital. Die aus der Zeichnung der Genussrechte resultierende Zinsverpflichtung wird in der Gewinn- und Verlustrechnung unter den Zinsaufwendungen ausgewiesen.

Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten und drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften. Sie

sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden abgezinst.

Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Erläuterungen zur Bilanz

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betragen TEUR 1.004 und haben Restlaufzeiten von unter einem Jahr.

Rechnungsabgrenzungsposten

Hierin enthalten sind abgegrenzte Kosten für 2018.

Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital entspricht dem Grundkapital laut Satzung und ist voll eingezahlt. Anzahl der Aktien: 1.000 mit einem Nennbetrag von 1.000,00 EUR (§ 160 Abs. 1 Nr. 3 AktG).

Genussrechtskapital

Am Bilanzstichtag waren Genussrechte von TEUR 68 (Vj. TEUR 0) eingezahlt. Diese Genussrechte haben eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren.

Die Gesellschaft hat bei der BAFIN – Bundesamt für Finanzdienstleistungsaufsicht – die Ausgabe von Genussrechten über eine Tranche von EUR 20.000.000,00 beantragt. Die Billigung durch die BAFIN erfolgte am 9. November 2017. Die Hinweisbekanntmachung gem. § 9 Abs. 2 VermAnlG wurde am 17. November 2017 im Bereich Kapitalmarkt im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht. Die einjährige Angebotsfrist läuft am 16. November 2018 ab.

Rückstellungen

Der Posten betrifft Sonstige Rückstellungen mit TEUR 6 für die Erstellung von Jahresabschluss und Steuererklärungen sowie Prüfungskosten. Steuerrückstellungen für 2017 wurden mit TEUR 3 gebildet.

Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeiten und die Besicherung der Verbindlichkeiten sind im Verbindlichkeitenspiegel zum 31. Dezember 2017 im Einzelnen dargestellt.

Restlaufzeit
Gesamt bis 1 Jahr 1-5 Jahre über 5 Jahre
in TEUR in TEUR in TEUR in TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber Lieferanten 1 1 0 0
Sonstige 1 1 0 0
Summe 2 2 0 0

Gewinnverwendungsbeschluss/Gewinnverwendungsvorschlag

Der Vorstand schlägt in Übereinstimmung mit dem Aufsichtsrat vor, von dem Vorjahresüberschuss von EUR 6.540,64 einen Teilbetrag von EUR 187,00 in die gesetzliche Rücklage (§ 150 AktG) und EUR 6.353,64 in die Gewinnrücklagen einzustellen.

Sonstige Angaben

Vorstand

Valeri Spady (Vorsitzender), Bank- und Versicherungsbetriebswirt, Kaltenkirchen

Waldemar Spady, Dipl.-Betriebswirt, Quickborn

Aufsichtsrat

Eduard Schmidt (Vorsitzender)

Sergej Wagner (stelv. Vorsitzender)

Frank Becker

Bezüge an den Vorstand wurden für 2017 nicht gezahlt.

Die Bezüge des Aufsichtsrats beliefen sich in 2017 auf TEUR 6.

Herr Schmidt und Herr Wagner sind darüber hinaus noch jeweils im Aufsichtsrat der DFK Deutsches Finanzkontor AG, Kaltenkirchen sowie der DFM Deutsche Finanzmakler AG, Kaltenkirchen vertreten.

Mitarbeiter

Im Geschäftsjahr 2017 wurden keine Mitarbeiter beschäftigt.

Nachtragsbericht

Nach dem Bilanzstichtag sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten, die wesentliche finanzielle Auswirkungen haben.

 

Kaltenkirchen, den 6. Februar 2018

Vorstand

Valeri Spady

Waldemar Spady

Lagebericht für 2017

1. Überblick über Geschäftstätigkeit und Rahmenbedingungen

1.1. Entwicklung der Gesamtwirtschaft und der Branche

Das Tätigkeitsfeld Immobilienhandel der DGR AG kann von der weiterhin positiven Wirtschafts- und Finanzlage und weiter steigender Nachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland profitieren. Nach Billigung der Genussrechtstranche wird die DGR AG Anfang 2018 ihre Tätigkeit aufnehmen.

1.2. Überblick über die Geschäftstätigkeit

1.2.1 Allgemeines

Die DGR AG prospektierte im Jahr 2017 bis zur Billigung am 9. November 2017 durch die BAFIN den Genussrechtsprospekt. Das eingezahlte Grundkapital wurde daher vorübergehend zinsbringend angelegt, um die laufenden Aufwendungen des Geschäftsbetriebs zu decken. Insoweit verlief das Wirtschaftsjahr ohne aktiven Grundstückshandel.

Die DGR AG plant ab 2018 aktiv das Geschäftsfeld Immobilienhandel aufzunehmen, der über die Platzierung von eigenen Genussrechten finanziert wird. Der deutlich ansteigende Bedarf nach Wohnimmobilien lässt einen ertragreichen Geschäftsverlauf erwarten. Dabei kann die DGR AG auf das etablierte Know-how der Fachabteilungen der DFK Gruppe zurückgreifen.

Die Gesellschaft hat nach Billigung durch die BAFIN am 9. November 2017 Genussrechte mit einer bis zu 7 %-igen jährlichen Verzinsung und einem Emissionsvolumen von EUR 20.000.000,00 platziert. Die Mindestvertragsdauer der Emission beträgt 5 Jahre. Die Ausgabe dieser Genussrechte ist auf ein Jahr begrenzt. Bis März 2018 wurden von den Anlegern Genussrechte über eine Zeichnungssumme von EUR 5,1 Mio. bei der DGR AG gezeichnet.

Der Vertrieb der Handelsimmobilien und Genussrechten wird durch das Vertriebsnetz der „Deutsches Finanzkontor Valeri Spady e.K.“ ausgeführt. Das Vertriebsgebiet erstreckt sich flächenmäßig auf die alten Bundesländer. Die Vermittlungsprovisionen hierfür werden bei der DGR AG als Aufwendungen ausgewiesen. Die Vertriebsorganisation wird laufend durch Aus- und Weiterbildungsmaßnahmen der selbständigen und angestellten Außendienstmitarbeiter fachlich begleitet, um ein qualitativ hohes Beratungsniveau vorzuhalten.

Die DGR AG kann vollständig auf das qualifizierte Personal der Fachabteilungen der DFK Gruppe zurückgreifen. Die Beschulung der freien Mitarbeiter und Angestellten erfolgt regelmäßig auf betriebsinternen Seminaren zwecks intensiver Fortbildung.

1.2.2 Geschäftsfelder

Immobilienhandel

Die DGR AG ist ab 2018 im Immobilienhandel tätig. Die Gesellschaft erwirbt und veräußert vorzugsweise vermietete Eigentumswohnungen, die nach erfolgter Teilung und Instandsetzung im Wesentlichen über das Vertriebsnetz sofort wieder veräußert werden. Über die Tochtergesellschaft MIAG GmbH wird der weitaus größte Teil der veräußerten Immobilien sowohl als Haus- wie auch Mietsonderverwaltung bewirtschaftet.

2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

2.1. Ertragslage

Die Ertragslage der Gesellschaft ist durch Ingangsetzungsmaßnahmen geprägt. Nach dem Verkaufsstart für die Genussrechtstranche ab 9. November 2017 werden Umsatzerlöse aus Agioerträgen mit EUR 500,00 ausgewiesen.

Die Sonstigen betrieblichen Aufwendungen von TEUR 45 sind geprägt durch Beratungskosten für die Prospektierungsmaßnahme bei der BAFIN.

Das Finanzergebnis mit TEUR +54 hat sich gegenüber dem Rumpfwirtschaftsjahr 2016 (TEUR +15) um TEUR 39 verbessert. Das Finanzergebnis beinhaltet Zinserträge aus kurzfristigen Finanzausleihungen an verbundene Unternehmen, um die angefallenen Kosten zu decken.

Das Geschäftsjahr 2017 wurde mit einem Jahresüberschuss in Höhe von EUR 6.540,64 abgeschlossen.

2.2 Vermögenslage

31.12.2017 31.12.2016
TEUR % TEUR %
Kurzfristiges Vermögen 1.082 100,0 1.004 100,0
Aktiva 1.082 100,0 1.004 100,0
Eigenkapital 1.004 92,8 997 99,3
Genussrechtskapital 68 6,3 0 0,0
Kurzfristige Schulden 10 0,9 7 0,7
Passiva 1.082 100,0 1.004 100,0

Die Vermögenslage der DGR AG ist im Berichtsjahr durch die Verwaltung des eingezahlten Grundkapitals gestaltet.

Die Eigenkapitalquote zum 31. Dezember 2017 mit über 90 % zeigt dies ganz deutlich. Nennenswerte Besitz- oder Schuldposten sind neben dem Grundkapital nicht vorhanden.

2.3 Finanzlage

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit resultiert nur aus der zinsbringenden Anlage des eingezahlten Grundkapitals.

Der Cashflow aus Investitionstätigkeit kann mangels aktiver Geschäftstätigkeit im Berichtsjahr nicht dargestellt werden

Der Mittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit infolge Einzahlungen von Genussrechten belief sich im Geschäftsjahr durch den Ausgabestart im November 2017 zunächst auf TEUR 68.

Die Nettoveränderung der Liquiden Mittel beträgt infolge der kurzfristigen Finanzausleihungen TEUR -964 und führt zum 31. Dezember 2017 zu einem Bestand an Zahlungsmitteln von TEUR 25. Der Finanzmittelfond enthält ausschließlich Guthaben bei Kreditinstituten.

Die Gesellschaft war jederzeit in der Lage Ihre fälligen finanziellen Verpflichtungen zu bedienen.

3. Nachtragsbericht

Nach dem Bilanzstichtag sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten.

4. Darstellung der Risiken und Chancen

4.1. Risikomanagement

Die DGR AG wird mit Beginn ihrer Geschäftstätigkeit 2018 im Immobilienhandel auf das vorhandene und bewährte Risikomanagementsystem der DFK Gruppe zurückgreifen.

4.2. Risikofelder

4.2.1. Risiken aus wirtschaftlichen Rahmenbedingungen

Erkennbare latente Risiken im Jahresabschluss sind 2017 nicht vorhanden. Die DGR AG wird ihre wirtschaftliche Tätigkeit erst 2018 entfalten.

Der Vertrieb von Genussrechten mit einer gewinnabhängigen Verzinsung von bis zu 7 % stellt als monatliche Fixkosten ein wirtschaftliches Risiko dar. Allerdings besteht vertraglich nur eine Verpflichtung zur Maximalzinszahlung von 7 % bei entsprechend positiver Geschäftslage der DGR AG.

Der Immobilienhandel unterliegt den üblichen konjunkturellen Risiken. Der Handel mit dem Schwerpunkt auf Eigentumswohnungen entspricht bei Privatanlegern dem derzeitigen Trend der Vermögensbildung bei niedrigen Darlehenszinsen.

4.2.2. Markt- und wettbewerbsspezifische Risiken

Das Geschäftsmodell der DGR ist in einer Nische angesiedelt und ist grundsätzlich abhängig von der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt. Daraus lassen sich für konjunkturelle Phasen Chancen herleiten.

4.2.3. Forderungsausfallrisiko

Der Immobilienhandel wird stets durch notarielle Verfahrensabläufe abgewickelt, so dass keine wesentlichen Wertberichtigungen auf Forderungen vorgenommen werden müssen.

4.2.4. Steuerliche und rechtliche Risiken

Im Immobilienbereich sind die steuerlichen Risiken für die Gesellschaft überschaubar. Im umsatzsteuerlichen Bereich erzielt die Gesellschaft steuerfreie Umsätze ohne Vorsteuerabzug. Die zivilrechtlichen Risiken werden durch die notarielle Abwicklung der Geschäfte abgedeckt.

Die Risiken im Genussrechtsvertrieb werden durch Einhaltung der rechtlich vorgegebenen Abläufe minimiert.

4.2.5. Beteiligungsrisiken

Beteiligungen sind nicht vorhanden.

4.2.6. Finanzierungs-, Währungs- und Liquiditätsrisiken

Die DGR AG erzielt zunächst langfristig Einnahmen aus der Ausgabe von Genussrechtspapieren. Dadurch war das Finanzierungsrisiko planbar und überschaubar. Die Erwirtschaftung der Zinsbelastung aus der Genussrechtsfinanzierung hängt im Wesentlichen vom Immobiliengeschäft ab.

Die Gesellschaft kann auf günstige Finanzierungen für Immobilienprojekte bei den Banken zugreifen, die regelmäßig unter der Maximalverzinsung der Genussrechte liegen.

4.3 Chancenbericht

Die DGR AG finanziert ihren Immobilienhandel mit Genussrechtskapital. Sie kann auf die langjährige Erfahrung in Finanzierung und Abwicklung von größeren Immobilienprojekten und das notwendige Know-how der DFK Gruppe zurückgreifen.

Das ständig wachsende Vertriebsnetzwerk der DFK Gruppe ermöglicht die Immobilienverkäufe kurzzeitig zu realisieren und somit die Kapitalbindung abzubauen.

5. Prognosebericht

Der deutsche Immobilienmarkt entwickelt sich weiterhin sehr positiv. Die starke Konjunktur, ein stabiler Arbeitsmarkt und niedrige Zinsen befördern die Nachfrage nach Wohnungen. Dadurch wird das Geschäftsmodell der DGR AG ab 2018 ertragreiche Geschäftsjahre hervorbringen.

6. Zusätzliche Angaben nach § 24 Abs. 1 Satz 3 VermAnlG

a) Die Gesamtsumme der im abgelaufenen Geschäftsjahr vom Emittenten gezahlten Vergütungen an Begünstigte betragen:

· Feste Vergütungen TEUR 0 Anzahl: 0
· Variable Vergütungen TEUR 0 Anzahl: 0
· Gewinnbeteiligungen TEUR 0 Anzahl: 0

b) Die Gesamtsumme der im abgelaufenen Geschäftsjahr gezahlten Vergütungen des Emittenten an Personen, deren berufliche Tätigkeit sich wesentlich auf das Risikoprofil des Emittenten auswirkt:

· Führungskräfte TEUR 0
· Mitarbeiter TEUR 0

 

Kaltenkirchen, den 6. Februar 2018

Valeri Spady, Vorstandsvorsitzender

Waldemar Spady, Vorstand

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