Ist diese Kapitalanlage selbst ein Fall für die Pflege?23. INP Deutsche Pflege Portfolio GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG

Schaut man sich diese aktuell im Unternehmensregister hinterlegte Bilanz an, dann kann man durchasu zu dieser Einschätzung kommen. 2,2 Millionen Euro Miese als Jahresergenis sind sicherlich nicht der Anspruch der Geschäftsführung und der beteiligten Anleger.

23. INP Deutsche Pflege Portfolio GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG (vormals: 23. INP Portfolio Deutsche Sozialimmobilien GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG)

Hamburg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2016 bis zum 31.12.2016

Bilanz zum 31. Dezember 2016

A. AKTIVA

31.12.2016
EUR
31.12.2015
EUR
INVESTMENTANLAGEVERMÖGEN
1. Beteiligungen 16.123.100,00 25.000,00
2. Barmittel und Barmitteläquivalente
Barmittel und Barmitteläquivalente 61.327,79 2.100,00
61.327,79
3. Forderungen
a) Andere Forderungen 270,00 0,00
b) Forderungen an Beteiligungsgesellschaften 142.373,01 0,00
142.643,01
16.327.070,80 27.100,00

B. PASSIVA

1. Sonstige Verbindlichkeiten 33.044,92 26.150,59
2. Eigenkapital
a) Kapitalanteile
aa) Kapitalanteile der persönlich haftenden Gesellschafterin 0,00 0,00
bb) Kapitalanteile der Kommanditisten 18.325.135,03 18.325.135,03 2.100,00
b) Kapitalrücklage 572.075,00 0,00
c) Gewinnvortrag/Verlustvortrag -1.150,59 0,00
d) Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres -2.602.033,56 -1.150,59
16.327.070,80 27.100,00

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016

2016
EUR
2015
EUR
Investmenttätigkeit
1. Erträge
Erträge aus Sachwerten 749.817,00 0,00
Summe der Erträge 749.817,00
2. Aufwendungen
a) Zinsen aus Kreditaufnahmen -221.601,60 0,00
b) Verwaltungsvergütung -115.200,00 0,00
c) Verwahrstellenvergütung -12.495,00 0,00
d) Prüfungs- und Veröffentlichungskosten -38.698,80 0,00
e) sonstige Aufwendungen -2.963.855,16 -1.150,59
Summe der Aufwendungen -3.351.850,56
3. Ordentlicher Nettoertrag -2.602.033,56 -1.150,59
4. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres -2.602.033,56 -1.150,59
5. Zeitwertänderung
Summe des nicht realisierten Ergebnisses des Geschäftsjahres 0,00 0,00
6. Ergebnis des Geschäftsjahres -2.602.033,56 -1.150,59

Anhang zum 31. Dezember 2016

23. INP Deutsche Pflege Portfolio GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG

Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Der Jahresabschluss der 23. INP Deutsche Pflege Portfolio GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG, Hamburg, eingetragen im Handelsregister unter HRA 118826 beim Amtsgericht Hamburg, wurde für das Geschäftsjahr 2016 nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften (HGB) unter Berücksichtigung der Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB), der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (KARBV), der delegierten Verordnung (EU) Nr. 231/2013 und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags aufgestellt.

Für die Aufstellung und Gliederung der Bilanz gelten die §158 Satz 1 KAGB i.V. m. §135 Abs. 3 KAGB und § 21 Abs. 4 KARBV (Staffelform). Für die Aufstellung und Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung gelten die § 158 Satz 1 KAGB i.V.m. § 135 Abs. 4 KAGB und § 22 Abs. 3 KARBV (Staffelform).

Die Bilanz ist nach vollständiger Verwendung des Jahresergebnisses aufgestellt.

Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden gegenüber dem Vorjahr unverändert beibehalten.

Das Finanzanlagevermögen (indirekt gehaltene Immobilien) wurden zu Anschaffungskosten angesetzt.

Die Forderungen wurden zum Nennwert angesetzt. Sie haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Die Guthaben bei Kreditinstituten wurden zu Nominalwerten angesetzt.

Die ausstehenden und nicht eingeforderten Kommanditeinlagen wurden auf der Passivseite saldiert dargestellt.

Die Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Angaben zur Bilanz

Finanzanlagevermögen

Die Investition erfolgt in Kommanditgesellschaften, welche Immobilien halten. Angaben zum Bestand, der zum Investmentvermögen gehörenden Immobilien und sonstigen Vermögensgegenständen:

a. „Seniorenwohnzentrum Radevormwald“ in Radevormwald Vitalis Seniorenpflege „Haus Martin“ in Rodalben CASA REHA Seniorenpflegeheim „Hedwighof“ in Leipzig
b. Grundstücksgröße 8.774 m2 3.738 m2 3.753 m2
c. Art und Lage Stationäre Pflegeeinrichtung in: Uelfestraße 24,42477 Radevormwald Stationäre Pflegeeinrichtung in: Hauptstraße 113,66976 Rodalben Stationäre Pflegeeinrichtung in: HedwigBurgheim-Straße 1,04517 Leipzig
d. Baujahr Erwerbsjahr 1991 /2016 2009 / 2016 2016/2016
e. Gebäudenutzfläche 7.025 m2 4.168 m2 6.632 m2
f. Leerstandsquote 0 % 0 % 0 %
g. Nutzungsentgeltsausfallquote 0 % 0 % 0 %
h. Fremdfinanzierungsquote bezogen auf aktuellen Gebäudewert < 60% < 60% < 60%
i. Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (31.12.16) 24,25 Jahre 12,7 Jahre 19,3 Jahre
j. Der Verkehrswert oder im Fall des § 271 Abs. 1 S. 1 KAGB der Kaufpreis 11.100.000 € 8.360.000 € 14.330.000 €
k. Wesentliche Ergebnisse der nach Maßgabe dieses Abschnittes erstellten Wertgutachten keine keine keine

Die Verbindlichkeiten gegenüber den drei finanzierenden Kreditinstituten sind durch Grundschulden auf die Verpachtungsobjekte in Radevormwald, Rodalben und Leipzig sowie durch Abtretung der Miet- und Pachtforderungen besichert.

Verwendungsrechnung

1. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres -2.602.033,56 EUR
2. Belastung auf Kapitalkonten -2.602.033,56 EUR
3. Bilanzgewinn/Bilanzverlust 0,00 EUR
Anfangsbestand
EUR
Einlagen
EUR
Bitnahmen
EUR
Zuweisung Restgewinn Verlustanteil
EUR
Endbestand
EUR
A. Komplementäre
Kapitalkonto Kontokorrentkonto
B. Kommanditisten
Kapitalkonto I Einlagenkonto 2.100,00 18.600.000,00 2.100,00 18.600.000,00
Kapitalkonto II Rücklagenkonto 572.075,00 572.075,00
Kapitalkonto III Gewinn- und Verlustkonten -1.150,59 -2.602.033,56 -2.603.184,15
Kapitalkonto IV Entnahmekonto -274.864,97 -274.864,97
Summe 949,41 19.172.075,00 -272.764,97 -2.602.033,56 16.294.025,88

Angaben zum Nettoinventarwert

2016
1. Wert des Gesellschaftsvermögens 16.294 TEUR
2. Wert eines Anteils 876,02 EUR

Der Nettoinventarwert umfasst alle Vermögensgegenstände abzüglich der Verbindlichkeiten pro ausgegebenen Anteil. Bei der 23. INP Deutsche Pflege Portfolio GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG ergibt sich der Nettoinventarwert aus dem Wert des Gesellschaftsvermögens dividiert durch die Anzahl (18.600 Stück) der ausgegebenen Anteile. Ein Anteil entspricht 1.000 EUR gezeichnetem Kommanditanteil. Die Gesamtkostenquote (= Summe der Aufwendungen ohne Zinsen im Verhältnis zum durchschnittlichen Nettoinventarwert) zum Ende des Jahres beträgt 1,32 Prozent.

Angaben zu Aufwendungen und Gebühren der Gesellschaft

Die wesentlichen Aufwendungen der Gesellschaft waren einmalige Fondsgründungskosten sowie die Zinsen für das langfristige Darlehen. Die KVG erhält eine Verwaltungsvergütung in Höhe von 115 TEUR. Die Verwahrstellenvergütung beträgt 12,5 TEUR.

Die KVG hat Anspruch auf eine einmalige erfolgsabhängige Vergütung in Höhe von 20 % aller weiteren Auszahlungen aus Gewinnen der Fondsgesellschaft, sofern die Anleger neben ihrer geleisteten Einlage Auszahlungen in Höhe von durchschnittlich 5,25 % p. a. bezogen auf ihre geleisteten Einlagen ab der Auflage des Fonds bis zur Liquidation des Fonds erhalten haben.

Rückvergütungen

Der Kapitalverwaltungsgesellschaft fließen keine Rückvergütungen der aus dem Investmentvermögen an die Verwahrstelle und an Dritte geleisteten Vergütungen und Aufwandsentschädigungen zu.

Leverage

Die Leveragequote bemisst sich über das Verhältnis des Fremdkapitals im Verhältnis zur Bilanzsumme und beträgt 0,2 % (Vorjahr: nicht ermittelbar).

Angaben zu den Krediten auf Ebene der Objektgesellschaften

Seniorenwohnzentrum Radevormwald Rodalben Leipzig
Bank DKB Deutsche Kreditbank AG Bank für Sozialwirtschaft AG Sparkasse Pforzheim-Calw
ursprünglicher Kredit 6.660 TEUR 5.000 TEUR 8.598 TEUR
Zinssatz 2,17% 2,35 % 2,55 %
Zinsfestschreibung 30.03.2029 31.03.2028 28.02.2029

Zinszahlungen der Gesellschaft in 2016: 221,6 TEUR. Die Zwischenfinanzierungen wurden komplett getilgt in 2016.

Beteiligungen

Die Gesellschaft ist zu 100% am Stammkapital der INP 46. Verwaltungsgesellschaft mbH, Hamburg, in Höhe von 25,0 TEUR beteiligt.

sonstige Angaben

Persönlich haftende Gesellschafterin ohne Einlage ist die INP 46. Verwaltungsgesellschaft mbH, Hamburg.

Das gezeichnete Kapital der Komplementärgesellschaft beträgt 25,0 TEUR.

Die Gesellschaft wurde vertreten durch die einzelvertretungsberechtigten und vom § 181 BGB befreiten Geschäftsführer der persönlich haftenden Gesellschafterin, der INP 46. Verwaltungsgesellschaft mbH, Hamburg, Herrn Philipp Herrmann, Buchholz i. d. Nordheide und Herrn Thomas Rodemeier, Walsrode, sowie durch die geschäftsführenden Kommanditisten INP Management GmbH, diese wiederum vertreten durch ihren Geschäftsführer, Herrn Thomas Rodemeier, Walsrode, und durch Herrn Dr. Hans Wurps, Buchholz i. d. Nordheide.

 

Hamburg, den 31. März 2017

gez. Philipp Herrmann

gez. Thomas Rodemeier

Geschäftsführer der INP 46. Verwaltungsgesellschaft mbH

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2016

1. Darstellung des Geschäftsverlaufs einschließlich des Geschäftsergebnisses und der Lage des Fonds

1.1 Struktur des Investmentvermögens

Die geschlossene inländische Investmentkommanditgesellschaft (geschlossener inländischer Publikums-AIF (Alternativer Investmentfonds), im Folgenden auch „Fondsgesellschaft“ oder „Fonds“ genannt) ist als Personengesellschaft in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG organisiert. Die Geschäftsführung obliegt der persönlich haftenden Gesellschafterin INP 46. Verwaltungsgesellschaft mbH, Hamburg, vertreten durch die einzelvertretungsberechtigten Geschäftsführer Herrn Philipp Herrmann, Buchholz i. d. Nordheide und Herrn Thomas Rodemeier, Walsrode, sowie der geschäftsführenden Kommanditistin INP Management GmbH, Hamburg, vertreten durch den Geschäftsführer Herrn Thomas Rodemeier, Walsrode, und dem geschäftsführenden Kommanditisten Herrn Dr. Hans Wurps, Buchholz i. d. Nordheide.

Die Mitarbeiteranzahl der geschlossenen inländischen Investmentkommanditgesellschaft beträgt null Mitarbeiter, und es erfolgten keinerlei Vergütungs- oder Bonizahlungen.

Der Fonds verfolgt als finanzielles Anlageziel die Generierung von stetigen und langfristigen Erträgen in Form von monatlichen Entnahmen (Auszahlungen) bei einer gleichzeitigen Wertsteigerung, mindestens jedoch einen Werterhalt der zugrundeliegenden indirekt gehaltenen Fondsimmobilien. Anlagestrategie des Fonds ist es, aus der langfristigen Verpachtung sowie aus dem späteren Verkauf der Fondsimmobilien einen Gesamtüberschuss für die Anleger zu erzielen, der sich aus den laufenden Erträgen und dem Veräußerungserlös zusammensetzt. Das Anlageziel soll konkret erreicht werden über den Erwerb, die Vermietung, Verpachtung und Veräußerung der in den drei Objektgesellschaften enthaltenen stationären Pflegeeinrichtungen (CASA REHA Seniorenpflegeheim „Hedwighof in Leipzig, „Seniorenwohnzentrum Radevormwald“ in Radevormwald und Vitalis Seniorenpflege „Haus Martin“ in Rodalben). Die Objekte wiesen in 2016 aufgrund der Auflegung des Investmentvermögens im Jahr 2016 noch keine Wertveränderungen auf.

Das zum Bilanzstichtag platzierte und eingezahlte Emissionskapital beläuft sich auf 18.600 TEUR, das von 548 Anlegern gehalten wird. Darüber hinaus sind drei Gründungskommanditisten mit einem Kommanditkapital in Höhe von 2 TEUR beteiligt, das jedoch nicht eingezahlt wurde. Im Weiteren ist die persönlich haftende Gesellschafterin ohne Einlage beteiligt.

Das Beteiligungsangebot ist von der INP Invest GmbH, einem in Hamburg ansässigen Anbieter alternativer Investments und Asset Manager im Bereich der Sozialimmobilien, initiiert worden. Die INP Invest GmbH ist eine 100%-ige Tochtergesellschaft der INP Holding AG, Hamburg, die im Jahr 2005 gegründet wurde. Die INP Management GmbH, die INP Finanzconsult GmbH, die INP Control GmbH und die CURATIS Treuhandgesellschaft mbH, alle mit Sitz in Hamburg, sind weitere Tochtergesellschaften der INP Holding AG. Der

Vorstand der INP Holding AG besteht aus den Herren Matthias Bruns und Philipp Herrmann. Die INP Holding AG ist nicht am Vermögen der Fondsgesellschaft beteiligt.

Als Verwahrstelle des Fonds wurde die CACEIS Bank S.A., Germany Branch bestellt.

1.2 Tätigkeitsbericht der Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG): INP Invest GmbH, Hamburg

Die INP Invest GmbH mit Sitz in Hamburg (nachfolgend auch „KVG“ genannt), wurde zur Kapitalverwaltungsgesellschaft der Fondsgesellschaft bestellt. Hierzu wurde mit Datum vom 19. Mai 2016 ein Vertrag über die Bestellung als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft mit der INP Invest GmbH abgeschlossen.

Als externe KVG ist die INP Invest GmbH entsprechend der Anlagestrategie, den Zielen und dem Risikoprofil des Fonds für die Anlage und Verwaltung des Kommanditanlagevermögens (Portfolioverwaltung), das Risikomanagement sowie administrative Tätigkeiten des Fonds zuständig und verantwortlich. Dabei beachtet die KVG insbesondere die Anlagebedingungen und den Gesellschaftsvertrag des Fonds. Die Portfolioverwaltung umfasst insbesondere den An- und Verkauf von Vermögenswerten, die Beurteilung und Annahme von Angeboten zum An- und Verkauf von Investitionsobjekten, die Entscheidung über die Aufnahme von Krediten sowie die laufende kaufmännische und technische Objektverwaltung. Das Risikomanagement beinhaltet im Wesentlichen die Überwachung von Anlagegrenzen und Beschränkungen, die Beurteilung wesentlicher Risikoarten, die Durchführung von Stresstests sowie die Risiko- und Performanceanalyse. Die administrativen Tätigkeiten erstrecken sich maßgeblich auf Dienstleistungen im Zuge der Fondsbuchhaltung und Rechnungslegung, Beantwortung von Anfragen der Fondsgesellschaft im Rahmen der gesetzlichen Informationspflichten, Durchführung von Bewertungen, Überwachung der Einhaltung von Rechtsvorschriften, Führung eines Anlegerregisters, Gewinnausschüttungen, Meldewesen sowie ggf. weitere sonstige Dienstleistungen.

Bezüglich der Haftungsregeln wurde zwischen der Fondsgesellschaft und der KVG vereinbart, dass die KVG für Vorsatz und Fahrlässigkeit einzustehen hat. Bei Rückgriff auf Dritte als Erfüllungsgehilfen haftet die KVG für die ordnungsgemäße Auswahl und Überwachung des Dienstleisters. Die KVG haftet nicht für das Erreichen eines bestimmten oder allgemeinen wirtschaftlichen Erfolges.

Die von der KVG zu erbringenden Leistungen werden konkret wie folgt vergütet: Für die Tätigkeiten

a) Objektbeschaffung, bestehend aus den Tätigkeiten Objektauswahl, Objektprüfung, Due Diligence und Standortanalyse

b) Strukturierung und Konzeption des Investmentvermögens einschließlich Erstellung der Anlagebedingungen, des Verkaufsprospektes, der wesentlichen Anlegerinformationen (wAI) und von Vertriebsmaterialien

c) Beschaffung / Vermittlung einer Eigenkapital-Platzierungsgarantie für die Fondsgesellschaft

erhält die KVG eine Ankaufsgebühr in Höhe von bis zu 4,25% inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer des Nettokaufpreises der Fondsimmobilien.

Für die Portfolioverwaltung, das Risikomanagement, kaufmännische und technische Objektverwaltung, sämtliche administrative Tätigkeiten sowie sonstige Aufgaben erhält die KVG eine laufende Vergütung in Höhe von bis zu 2,5% p.a. inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer des durchschnittlichen Nettoinventarwertes der Fondsgesellschaft, mindestens jedoch 115,2 TEUR p.a.

Die KVG hat sich gern, dem Vertrag über die Bestellung als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft verpflichtet, den Verkauf der Fondsimmobilie mit entsprechenden Tätigkeiten (z. B. in Form von Marktanalysen, Verkaufsverhandlungen) zu koordinieren und zu begleiten (objektbegleitende Verkaufsmaßnahmen). Für die Erfüllung dieser Tätigkeiten erhält die KVG von der Fondsgesellschaft eine abschließende Vergütung in Höhe von 1,1% inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer des realisierten Nettoverkaufserlöses.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Das Jahr 2016 war gesamtwirtschaftlich für die Bundesrepublik Deutschland ein gutes Jahr. Das Wachstum des Bruttoinlandsproduktes von 1,9 %1 eine weiterhin sinkende Arbeitslosenquote von 5,8 %2 per Ultimo 2016 und der Rekordstand an Erwerbspersonen im Jahresdurchschnitt von 43,5 Mio. Beschäftigten (+0,4 Mio. im Vergleich zum Vorjahresdurchschnitt) sind eindeutige Zeichen für einen robusten Wachstumspfad. Unterstützt wird das Wachstum weiterhin durch die sehr niedrigen Zinsen3 (siehe 10-jährige Bundesrendite von 0,22 % per Dezember 2016). Für das Jahr 2017 gehen die Wirtschaftsgutachten von einer leicht niedrigeren Wachstumsquote bei einer anhaltend steigenden Anzahl von sozialversicherungspflichtigen Jobs aus. Die zugrundeliegende Wachstumsdynamik bleibt im Wesentlichen erhalten, ist aber zahlreichen u. a. weltwirtschaftlichen Risiken ausgesetzt.4.

Unabhängig von diesen positiven Indikatoren ist der Markt für Pflegeimmobilien (im Gegensatz zu anderen Immobilienassetklassen) besonders stark von soziodemographischen Entwicklungen und Prognosen geprägt. Der weiterhin ansteigende Fokus auf derartige Investments ist durch die zukünftige Nachfragesituation zu erklären. So ist nach Berechnungen des statistischen Bundesamtes davon auszugehen, dass im Jahr 2030 schätzungsweise mehr als 0,8 Mio. Menschen in Pflegeheimen mit Versorgungsvertrag leben werden als noch im Jahr 20135. Der Neubaubedarf wird in diesem Zusammenhang auf 380.000 Plätze und der Restrukturierungsbedarf auf 240.000 Plätze geschätzt.6

1 Statistisches Bundesamt: Pressemitteilung Nr. 010 vom 12. Januar 2017 URL: https://www.destatis.de/DE/PresseService/Presse/Pressemitteilungen/2017/01/PD17_010_811.html
2 Statistisches Bundesamt in www.destatis.de URL:
https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/! ndikatoren/Konjunkturindikatoren/Arbeitsmarkt/arb210.html;jsessionid=EDD609E6C0 ECDCEBD11BA38B0BA7751 A.cae3

3 Bundesbank Statistik URL
http://www.bundesbank.de/Navigation/DE/Statistiken/Zeitreihen_Datenbanken/Makrooekonomische_Zeitreihen/its_details_valu e_node.html?tsld=BBK01 ,WZ9826&listld=www_s140_it03a

4 Jahresgutachten des Sachverständigenrats, Kurzfassung: Zeit für Reformen, S. 2. URL: https://www.sachverstaendigenrat- wirtschaft.de/jahresgutachten-2016-2017.html
5 Statistisches Bundesamt: Demographischer Wandel in Deutschland, Heft 2, Auswirkungen auf Krankenhausbehandlungen und Pflegebedürftige im Bund und in den Ländern, Ausgabe 2010, S. 28. URL: < https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesellschaftStaat/Gesundheit/Pfleae/Pfleae.html> (Abruf 10.02.2016).
6 Schwaldt, Thomas: Mit Pflegeheimen lässt sich reichlich Profit machen. In: Die Welt vom 16.04.2015. URL: < http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article139642076/Mit-Pfleaeheimen-laesst-sich-reichlich-Profit-machen.html> (Abruf 10.02.2016).

Aufgrund des hohen Bedarfs sieht auch der Gesetzgeber stationäre Pflegeeinrichtungen grundsätzlich als förderungswürdig an. Für die Betreiber von Pflegeeinrichtungen und mittelbar für die Fondsgesellschaft bedeutet dies, dass der zu leistende Eigenanteil der Bewohner für den Pflegeplatz im Bedarfsfall grundsätzlich durch staatliche Unterstützung sichergestellt ist.

2.2 Ertragslage

2016
EUR
2015
EUR
Summe der Erträge 749.817 0,00
Summe der Aufwendungen -3.351.850,56 -1.150,59
Ordentlicher Nettoertrag -2.605.033,56 -1.150,59
Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres -2.605.033,56 -1.150,59
Ergebnis des Geschäftsjahres -2.602.033,56 -1.150,59

Für den Berichtszeitraum wurden Erträge aus Beteiligungen in Höhe von insgesamt TEUR 750 erzielt.

Die Aufwendungen beinhalten im Wesentlichen einmalige Fondsgründungskosten (TEUR 3.138) wie Vertriebskosten (TEUR 1.302), Transaktionsgebühren (TEUR 574), Agio (eingezahlt) (TEUR 572), Zinsen für ein Eigenkapitalzwischenfinanzierungsdarlehen (TEUR 222), Bankbearbeitungsgebühren (TEUR 208), Finanzierungsvermittlungsvergütungen (TEUR 203), einmalige Steuerberatungskosten (TEUR 47) und Vergütungen für die Stellung einer Platzierungsgarantie (TEUR 10). Zudem fielen wiederkehrende Aufwendungen (TEUR 214) für die laufende KVG-Vergütung (TEUR 115), Abschluss- und Prüfungskosten (TEUR 39), Bewertungskosten (TEUR 38), Aufwendungen für die laufende Verwahrstellenvergütung (TEUR 12) sowie sonstige betriebliche Aufwendungen (TEUR 10) an.

2.3 Finanzlage

Die Finanzlage des Fonds ist durch ein Eigenkapital in Höhe von TEUR 16.294 gekennzeichnet. 2016 wurden Anlegergelder in Höhe von 18.600 TEUR eingeworben. Eigenkapitalverändernd haben sich die Auszahlungen (Entnahmen) in Höhe von 275 TEUR (im Vorjahr 0 TEUR) und der realisierte Jahresfehlbetrag in Höhe von -2.602 TEUR (im Vorjahr – 1 TEUR) ausgewirkt.

2.4 Vermögenslage

In der folgenden Übersicht sind Vermögen und Schulden zum 31. Dezember 2016 gegenübergestellt:

Aktiva

31.12.2016
EUR
31.12.2015
EUR
Beteiligungen 16.123.100 25.000,00
Barmittel und Barmitteläquivalente 61.327,79 2.100,00
Forderungen 142.643,01 0,00
Summe Aktiva 16.327.070,80 27.100,00

Passiva

31.12.2016
EUR
31.12.2015
EUR
Sonstige Verbindlichkeiten 33.044,92 26.150,59
Eigenkapital 16.294.025,88 949,41
Summe Passiva 16.327.070,80 27.100,00

Das Fondsvermögen (NAV) betrug am Ende des Berichtszeitraums TEUR 16.294. Die Vermögenslage des Fonds ist zum größten Teil geprägt durch die Beteiligungen an den folgenden Objektgesellschaften:

INP Leipzig BCB GmbH & Co. KG als Eigentümerin des Pflegeheims CASA REHA Seniorenpflegeheim „Hedwighof“ in Leipzig,

INP Radevormwald GmbH & Co. KG als Eigentümerin des Pflegeheims „Senioren- wohnzentrum Radevormwald“ in Radevormwald,

INP Rodalben GmbH & Co. KG als Eigentümerin des Pflegeheims Vitalis Seniorenpflege „Haus Martin“ in Rodalben.

2.5 Gesamtaussage zur Lage der Fondsgesellschaft

Das Kommanditkapital ist vollständig platziert. Der Verkehrs- bzw. Marktwert gemäß Erstbewertung stellt sich wie folgt dar:

Gutachten von Leipzig Radevormwald Rodalben
2016 14.500 TEUR 11.060 TEUR 8.350 TEUR

Die Auslastung der stationären Pflegeeinrichtungen in den Objektgesellschaften betrug Ende Dezember 2016 rd. 40,3 % beim Neubau in Leipzig, 81,7 % in Rodalben und 95,0 % in Radevormwald.

Insgesamt hat die 23. INP Deutsche Pflege Portfolio GmbH & Co. Geschlossene Investment- KG im Berichtszeitraum einen Jahresfehlbetrag von TEUR 2.602 erzielt.

Der Wert des Gesellschaftsvermögens (Nettoinventarwert) in Höhe von TEUR 16.294 umfasst alle Vermögensgegenstände abzüglich der Verbindlichkeiten. Die Erhöhung des Nettoinventarwertes ist im Wesentlichen auf das Einwerben von Kommanditkapital zurückzuführen. Der Wert je Anteil ergibt sich aus dem Wert des Gesellschaftsvermögens dividiert

durch die Anzahl der ausgegebenen Anteile. Zum 31.12.2016 befanden sich 18.600 Anteile an der Gesellschaft zu einem Nettoinventarwert von je 876,02 EUR (Vorjahr: 0,00 EUR) im Umlauf. Ein Anteil entspricht 1.000,00 EUR gezeichnetem Kommanditanteil. Grundsätzlich ist die bisherige Wertentwicklung kein Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.

3. Prognose-, Risiko- und Chancenbericht

Nach aktuellem Stand ist in den Folgejahren mit den prognostizierten Ergebnissen zu rechnen. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt sind außer den allgemeinen wirtschaftlichen und konjunkturellen keine wesentlichen nicht prospektierten Risiken bekannt. Darüber hinaus verweisen wir auf die Ausführungen zur Risikoanalyse im nachfolgenden Tätigkeitsbericht.

4. Tätigkeitsbericht

Im Zuge der Risikoanalyse werden aktuell die Eingänge der Mieten zeitnah überwacht. Außerdem erfolgt die tagesaktuelle Überwachung der Bonität des Mieters, und gleichzeitig wird eine Liquiditätsprognose sowie ein Risikobericht für den Fonds vierteljährlich sowie die Risikoidentifikation im jährlichen Turnus erstellt. Im Geschäftsjahr 2016 wurden diesbezüglich keine risikoerhöhenden Tendenzen entdeckt.

5. Vergütungsbericht

Die INP Invest hat gemäß den Vorgaben aus § 37 Abs. 2 KAGB i.V. m. dem Anhang II Nr. 1 a) und b) der Richtlinie 2011/61/EU eine Vergütungsrichtlinie verfasst, die mit einem soliden und wirksamen Risikomanagement vereinbar ist. Sie stellt sicher, dass die Vergütungsrichtlinie mit den Risikoprofilen, Vertragsbedingungen oder Satzungen der von ihr verwalteten AIF im Einklang steht und dadurch nicht ermutigt, Risiken einzugehen, die damit unvereinbar sind. Zudem stellt die INP Invest auf dieser Grundlage sicher, dass die Vergütungsrichtlinie mit den eigenen Geschäftsstrategien, Zielen, Werten und Interessen und der von ihr verwalteten AIF oder der Anleger solcher AIF vereinbar ist.

Zu unterscheiden sind bei der KVG zwischen zwei Mitarbeitergruppen: Zum einen Mitarbeiter mit Kontrollfunktionen und zum anderen Mitarbeiter mit wesentlichem Einfluss auf das Risikoprofil.

Die KVG hat Gesamtvergütungen in Höhe von TEUR 457 TEUR (387 TEUR ohne Sozialabgaben) im Geschäftsjahr 2016 an ihre Mitarbeiter gezahlt.

6. Nachtragsbericht

Nach dem Schluss des Geschäftsjahres sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten, die Auswirkungen auf die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage haben und eine abweichende Darstellung der wirtschaftlichen Lage nach sich ziehen könnten.

 

Hamburg, den 31. März 2017

gez. Philipp Herrmann

gez. Thomas Rodemeier

Geschäftsführer der INP 46. Verwaltungsgesellschaft mbH

Vermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der 23. INP Deutsche Pflege Portfolio GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG, Hamburg, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2016 bis 31. Dezember 2016 geprüft. Die Prüfung umfasst auch die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB), der delegierten Verordnung (EU) Nr. 231/2013 und der ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der Geschäftsleitung der Gesellschaft. Darüber hinaus liegt die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 47 KAGB i. V. m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf den Jahresabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und den Lagebericht wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung des Gesellschaftsvermögens insgesamt und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsleitung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten gemäß § 47 Abs. 3 KAGB haben wir auf Basis einer Prüfung des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems und von aussagebezogenen Prüfungshandlungen überwiegend auf Basis von Stichproben beurteilt. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2016 bis zum 31. Dezember 2016 den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse ist die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß erfolgt. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft.

 

Hamburg, den 16. April 2018

Baker Tilly GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft
(vormals: TPW GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft)

Martina Hertwig, Wirtschaftsprüferin

Christian Rüdiger, Wirtschaftsprüfer

Erklärung des gesetzlichen Vertreters

23. INP Deutsche Pflege Portfolio GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG

Ich versichere nach bestem Wissen, dass der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2016 gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und im Lagebericht für das Geschäftsjahr 2016 der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird.

 

Hamburg, den 31. März 2018

gez. Thomas Rodemeier, Geschäftsführung

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