UDI Green Building Fonds I FrankenCampus GmbH & Co. KG – Wieder keine zufriedenstellende Bilanz…

…wie bei so vielen Bilanzen des Unternehmens in den vergangenen zwei Jahren. Wir und sicherlich auch die Anleger fragen uns, ob wir jemals eine gute Bilanz erhalten werden.

UDI Green Building Fonds I FrankenCampus GmbH & Co. KG

Roth

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2014 bis zum 31.12.2014

Lagebericht

1. Grundlagen des Unternehmens

Geschäftsmodell

Die UDI Green Building Fonds I FrankenCampus GmbH & Co. KG (nachfolgend „Gesellschaft“ oder auch „Unternehmen“ genannt) wurde am 29.06.2012 auf unbestimmte Zeit gegründet und am 17.07.2012 in das Handelsregister des Amtsgerichts Nürnberg unter der Nummer HRA 16277 eingetragen.

Die UDI Green Building Fonds I FrankenCampus GmbH & Co. KG, Roth ist ein geschlossener Immobilienfonds in der Rechtsform einer vermögensverwaltenden Kommanditgesellschaft. Die Gesellschaft hat 2014 das Geschäftshaus „Nürnberg, Frankenstr. 148“ erworben. Bei dem Geschäftshaus handelt es sich um ein nach den Nachhaltigkeitsstandards des DGNB (Zertifikat der Klasse Gold) errichtetes Bürogebäude mit einer Nutzfläche von ca. 5.800 qm. Das Geschäftshaus wurde im Zeitraum 2012 bis 2014 von der FrankenCampus KIB GmbH & Co. KG gebaut und von dieser zum 01.04.2014 „schlüsselfertig“ erworben. Das Grundstück hat eine Fläche von ca. 2.639 qm.

Das betriebliche Geschäftshaus in der Frankenstraße 148 wurde durch ein Bankdarlehen sowie Eigenkapital finanziert. Zur Beschaffung des Eigenkapitals emittierte die Gesellschaft Kommanditbeteiligungen mit einem Volumen von T€ 7.301.

Forschung und Entwicklung

Die Gesellschaft tätigt keinerlei Forschung oder Entwicklung.

2. Wirtschaftbericht

Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingen

Der von der UDI Green Building Fond I FrankenCampus GmbH & Co. KG gewählte Standort in Nürnberg wird nach Einschätzung der Geschäftsführung auch in Zukunft positive Entwicklungspotentiale bieten. Durch den Bau des Bürogebäudes unter modernsten ökologischen Gesichtspunkten und die repräsentative Ausgestaltung wird auch in Zukunft eine zufriedenstellende Vermietung möglich sein.

Geschäftsverlauf

Die Mieteinnahmen inkl. Weiterbelastung der Betriebskosten im Geschäftsjahr 2014 lagen um T€ 73 unter den im Verkaufsprospekt geplanten Einnahmen von T€ 764 (- 9,64%). Ursächlich waren hierfür v.a. die gegenüber der Prognose geringeren Betriebskosten und korrespondierend damit auch geringere Einnahmen aus der Weiterbelastung.

Das Geschäftshaus konnte 2014 ab Erwerb im April noch nicht vollständig vermietet werden. Eine komplette Vermietung des Gebäudes findet ca. ab März 2015 statt. Aufgrund der vom Verkäufer der Immobilie gegebenen Mietgarantie wird die erst 2015 eingetretene Vollvermietung der Gebäudes den Geschäftsverlauf der UDI Green Building Fonds I FrankenCampus GmbH & Co. KG nur geringfügig beeinflussen.

Die im Geschäftsjahr 2014 in der Gesellschaft anfallenden Aufwendungen waren v.a. aufgrund nachträglicher Investitionskosten und höherer Zinsaufwendungen um T€ 143 Euro höher als im Verkaufsprospekt geplant.

Insgesamt war der Geschäftsverlauf 2014 zufriedenstellend.

3. Lage

Ertragslage

Die Umsatzerlöse 2014 betrugen T€ 691(Vorjahr: T€ 0) und bestehen im Wesentlichen aus Mieteinnahmen.

Auf der Aufwandsseite waren Abschreibungen in Höhe von T€ 194 (Vorjahr: T€ 0), verschiedene betriebliche Kosten in Höhe von T€ 181 (Vorjahr: T€ 199) sowie Zinsaufwendungen in Höhe von T€ 333 (Vorjahr: T€ 76) wesentliche Positionen.

Der Jahresfehlbetrag 2014 lag bei T€ -113 (Vorjahr: T€ -1.286).

Finanzlage

Die Eigenkapitalquote ist wegen der höheren Bilanzsumme infolge des Kaufs des Geschäftshauses auf 43,41 % (Vj. 45,63 %) gesunken.

Die Finanzschulden haben sich durch die Aufnahme des Investitionsdarlehens zur Finanzierung des Hauskaufs bei gleichzeitiger Reduzierung der Verbindlichkeiten aus

Lieferungen und Leistungen um T€ 597 erhöht.

Die Gesellschaft hat im Berichtsjahr in ein Geschäftshaus im Anlagevermögen investiert.

Das Bankguthaben per 31.12.2014 betrug T€ 749 (Vorjahr: T€ 4).

Vermögenslage

wesentliche Bilanzposten	Geschäftsjahr	Vorjahr	Veränderung
Aktiva	T€	T€	T€	%
Anlagevermögen	13.285	13.450	-165	-1
kurzfristige Vermögenswerte	157	20	137	685
liquide Mittel	749	4	745	>100
Passiva
Eigenkapital	6.251	6.255	-4	-0
Lieferantenverbindlichkeiten	18	1.997	-1.979	-99
langfristige Verbindlichkeiten	8.000	5.381	2.619	49

Das Anlagevermögen ist bedingt durch im Vorjahr bereits bezahlte Anzahlungen kaum verändert.

Durch die Aufnahme langfristiger Darlehensverbindlichkeiten bei Kreditinstituten zur Finanzierung des Kaufs des Geschäftshauses haben sich die Darlehensverbindlichkeiten und die liquiden Mittel verändert.

Die im Vorjahr vorhandenen Lieferantenverbindlichkeiten wurden nach Kreditaufnahme getilgt.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Wir ziehen für unsere Unternehmenssteuerung den erzielten Mietertrag je Quadratmeter vermieteter Bürofläche heran. Der sich 2014 hiernach ergebende Mietertrag kann insgesamt als befriedigend bezeichnet werden.

Gesamtaussage

Unsere Vermögens-, Finanz- und Ertragslage schätzen wir als gut ein.

Unsere Umsatz- und Ergebnisentwicklung war 2014 lediglich zufriedenstellend. Nach vollständiger Vermietung sämtlicher Flächen ab ca. März 2015 erwarten wir im Geschäftsjahr 2015 eine deutliche Verbesserung.

4. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres haben sich nicht ereignet.

5. Prognosebericht

Die Einnahmensituation der Gesellschaft ist durch die ab März 2015 erreichte Vollvermietung des betrieblichen Geschäftshauses gesichert. Durch die ab 2015 erreichte Vermietung an acht verschiedene Mieter ist eine zufriedenstellende Risikostreuung erreicht. Die Bedienung des langfristigen Bankdarlehens ist bei Vollvermietung gewährleistet. Darüber hinaus wird ab 2015 aufgrund sich laufend ergebender positiver Überschüsse eine Ausschüttung an die Eigenkapitalgeber durchgeführt.

Aufgrund der vorhandenen Vollvermietung und stabiler Mietpreise bei zukünftigen Neuvermietungen erwarten eine positive Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage und gehen für 2015 von Umsatzerlösen in Höhe von T€ 950 und einem Jahresüberschuss von ca. T€ 170 aus.

6. Chancen- und Risikobericht

Durch die unmittelbare Investition in den Immobilienmarkt bestehen für die Gesellschaft übliche, allgemeine Risiken einen Immobilieninvestments, wie z. B. Risiken in der Vermietung der Immobilie, der Bonität der Mieter sowie in der Entwicklung der Mieten und der Immobilienpreise. Auch die Konditionen der Fremdfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung stellt ein Risiko dar.

Aufgrund der vorhandenen 10-Jahres-Mietverträge sind die Risiken in der Vermietung gegenwärtig kalkulierbar. Das Risiko eines wesentlichen Zahlungsausfalls von Mietern als auch der Mietgarantin wird gering eingeschätzt. Die Gesellschaft wird dennoch umfangreiche Bonitätsbeurteilungen bestehender und zukünftiger Mieter durchführen um das Risiko von Forderungsausfällen und Bonitätsrisiken zu minimieren.

Risiken der künftigen Entwicklung sehen wir bei einem möglicherweise in Zukunft vorhandenen Überangebot an Büroimmobilien. Vor dem Hintergrund unserer finanziellen Stabilität sehen wir keine Risiken, die unsere Entwicklung beeinträchtigen oder unseren Bestand gefährden.

Unternehmerische Chancen sehen wir bei steigenden Mieten aufgrund Verknappung von Baugrund und Wertsteigerungen im Objekt.

7. Angaben nach § 24 Abs. 1 Satz 3 VermAnlG

Die UDI Green Building Fonds I FrankenCampus GmbH & Co. KG hat im Geschäftsjahr 2014 folgende Vergütungen bezahlt:

•	Ergebnisunabhängige feste Haftungstantieme für 2013 an die UDI Immobilien Verwaltungs GmbH 11.900,00 Euro incl. USt.
•	Ergebnisunabhängige feste Haftungstantieme für 2014 an die UDI Immobilien Verwaltungs GmbH 11.900,00 Euro incl. USt.
•	Ergebnisunabhängige feste Provision für die Kapitaleinwerbung an die UDI Beratungsgesellschaft mbH 395.397,56 Euro incl. USt.
•	Ergebnisunabhängige feste Vergütung für die laufende Buchführung 2014 an die UDI Finanz GmbH11.852,40 Euro incl. USt.
•	Ergebnisunabhängige feste Vergütung für die Geschäftsführung 2013 an die UmweltDirekt-Invest-Beratungsgesellschaft mbH 11.900,00 Euro incl. USt.
•	Ergebnisunabhängige feste Vergütung für die Geschäftsführung 2014 an die UmweltDirekt-Invest-Beratungsgesellschaft mbH 11.900,00 Euro incl. USt.
•	Ergebnisunabhängige feste Vergütung für Treuhand, Verwaltung und Service 2014 an die COMPASS Treuhandgesellschaft mbH 11.900,00 Euro incl. USt.

Im Geschäftsjahr 2014 wurden keine variablen Vergütungen bezahlt. Die UDI Green Building Fonds I FrankenCampus GmbH & Co. KG hat keine Vergütungen an Führungskräfte oder Mitarbeiter gezahlt, deren berufliche Tätigkeit sich wesentlich auf das Risikoprofil der Gesellschaft auswirkt.

8. Versicherung des gesetzlichen Vertreters

Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich der Geschäftsergebnisse und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind.

 

Bilanz

Aktiva

	31.12.2014 EUR	31.12.2013 EUR
A. Anlagevermögen	13.285.287,00	13.450.479,86
I. Sachanlagen	13.285.287,00	13.450.479,86
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	13.281.097,00	0,00
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	4.190,00	1.578,00
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	13.448.901,86
B. Umlaufvermögen	906.081,79	23.798,85
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	156.780,32	19.610,40
1. sonstige Vermögensgegenstände	156.780,32	19.610,40
II. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	749.301,47	4.188,45
C. Rechnungsabgrenzungsposten	206.078,16	229.891,00
davon Disagio	204.583,00	229.891,00
D. nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag	2.687,07	2.675,81
I. nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil von Kommanditisten	2.687,07	2.675,81
Bilanzsumme, Summe Aktiva	14.400.134,02	13.706.845,52
Passiva
	31.12.2014 EUR	31.12.2013 EUR
A. Eigenkapital	6.250.677,25	6.255.086,69
I. Kapitalanteile	5.903.752,25	5.910.411,69
1. Kapitalanteile der Kommanditisten	5.903.752,25	5.910.411,69
II. Rücklagen	346.925,00	344.675,00
B. Rückstellungen	8.420,00	8.100,00
1. sonstige Rückstellungen	8.420,00	8.100,00
C. Verbindlichkeiten	8.040.636,38	7.443.658,83
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	8.022.733,33	5.381.264,30
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	17.903,05	1.997.212,78
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	17.903,05	1.997.212,78
3. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	0,00	35.700,00
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	0,00	35.700,00
4. sonstige Verbindlichkeiten	0,00	29.481,75
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	0,00	29.481,75
D. Rechnungsabgrenzungsposten	100.400,39	0,00
Bilanzsumme, Summe Passiva	14.400.134,02	13.706.845,52

Gewinn- und Verlustrechnung

	1.1.2014 – 31.12.2014 EUR	1.1.2013 – 31.12.2013 EUR
1. Umsatzerlöse	690.583,18	0,00
2. Abschreibungen	193.991,95	190,00
a) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	193.991,95	190,00
3. sonstige betriebliche Aufwendungen	276.301,93	1.211.142,26
4. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	738,84	2.171,78
5. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	332.662,65	76.133,72
davon an verbundene Unternehmen	0,00	594,44
6. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	-111.634,51	-1.285.294,20
7. Steuern vom Einkommen und Ertrag	194,85	572,78
8. sonstige Steuern	741,34	0,00
9. Jahresfehlbetrag	112.570,70	1.285.866,98

Anhang

I. Allgemeine Angaben zu Inhalt und Gliederung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss der Gesellschaft wurde nach den Vorschriften des 3. Buches des Handelsgesetzbuches und des Vermögensanlagengesetzes sowie den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages aufgestellt.

Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer kleinen Personenhandelsgesellschaft gemäß § 267 HGB auf. Sie wendet jedoch freiwillig die Vorschriften für große Gesellschaften an.

Von einigen Erleichterungen hinsichtlich der Anhangsangaben wurde Gebrauch gemacht. Auf die Erstellung einer Kapitalflussrechnung wurde verzichtet.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen, angesetzt. Die Abschreibungen werden nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer ermittelt. Geringwertige Anlagegüter werden im Zugangsjahr voll abgeschrieben.

Sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nennwert angesetzt.

Die flüssigen Mittel werden mit dem Nennbetrag angesetzt.

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten enthält gem. § 250 Abs. 1 HGB Ausgaben vor dem Abschlussstichtag, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Die Kapitalanteile der Kommanditisten werden zum Nennbetrag bilanziert. Sie betreffen Pflichteinlagen der Kommanditisten sowie eine Kapitalrücklage aufgrund bezahlter Agios.

Die sonstigen Rückstellungen werden in Höhe des Erfüllungsbetrages angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist, um alle zum Bilanzstichtag drohenden Verluste und ungewissen Verbindlichkeiten abzudecken.

Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten enthält gem. § 250 Abs. 1 HGB Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, soweit sie Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

III. Erläuterungen zur Bilanz

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet ein Disagio mit Euro 204.583,00 (Vj. 229.891,00).

Die sonstigen Rückstellungen betreffen überwiegend Abschlusskosten.

Die Bankverbindlichkeiten sind durch in Höhe Euro 8.022.733,33 (Vj. 5.381.264,30) durch Grundpfandrechte gesichert.

Von den Bankverbindlichkeiten haben Euro 491.489,73 (Vj. 749.868,49) eine Restlaufzeit zwischen einem und fünf Jahre und Euro 7.451.043,95 (Vj.4.631.395,81) eine Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren. Alle anderen Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Persönlich haftender Gesellschafter ist die UDI Immobilien Verwaltungs GmbH in Roth mit einem gezeichnetes Kapital von Euro 25.000,00. Geschäftsführer der persönlich haftenden Gesellschaft war im Berichtszeitraum Herr Georg Hetz. Die im Handelsregister eingetragene Haftsumme der Komplementärin von Euro 1.100,00 ist in voller Höhe einbezahlt.

Die Haftsummen der Kommanditisten sind in voller Höhe einbezahlt.

IV. Ergebnisverwendung

Der Jahresfehlbetrag wird gemäß Gesellschaftsvertrag den Verlustvortragskonten belastet.

 

sonstige Berichtsbestandteile

Erklärung nach § 23 Abs. 2 Nr. 3 VermAnlG iVm §§ 264 Abs. 2 Satz 3 bzw. 289 Abs. 1 Satz 5 HGB (Inhaltserklärung)

Der Geschäftsführer versichert nach bestem Wissen, dass der Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich der Geschäftsergebnisse und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind.

 

UDI Immobilien Verwaltungs GmbH

der geschäftsführenden Komplementärin der UDI Green Building Fonds I FrankenCampus GmbH & Co. KG

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde zur Wahrung der gesetzlich vorgeschriebenen Offenlegungsfrist vor der Feststellung offengelegt.

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

An die UDI Green Building Fonds I FrankenCampus GmbH & Co. KG , Roth

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der UDI Green Building Fonds I FrankenCampus GmbH & Co. KG , Roth, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014 geprüft. Die Prüfung umfasst auch die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter

Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des Vermögensanlagengesetzes (VermAnlG) und der ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Darüber hinaus liegt die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter.

Verantwortung des Abschlussprüfers

Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 25 VermAnlG i.V.m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf den Jahresabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und den Lagebericht wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsleitung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten gemäß § 25 Abs. 3 VermAnlG haben wir auf Basis einer Prüfung des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems und von aussagebezogenen Prüfungshandlungen überwiegend auf Basis von Stichproben beurteilt. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Prüfungsurteil

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014 den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse ist die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß erfolgt. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss und vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.