Für uns ganz klar die Bestandsimmobilie, die die seit Jahren bereits gut vermietet ist und eben die Wohnung, die ich besichtigen kann in dem Zustand, wo ich die dann auch erwerben würde.
Zudem lass ich mir da die letzten 3 Protokolle von der Eigentümerversammlung zeigen, dann weiß ich doch, was für „Probleme“ möglicherweise da im Gemeinschaftseigentum „schlummern“ könnten.
Ganz easy prüfbar, und natürlich kann ich mir auch das Mietkonto meines zukünftigen Mieters anschauen, wie der seine Miete in den letzten Jahren dann bezahlt hat. Mit anderen Worten, der Mieter wird ja nicht ausziehen, nur weil sie der neue Eigentümer der Wohnung sind.
Anders sieht das dann aus bei Denkmalschutzimmobilien. Eine Rechnung mit vielen Unbekannten. Fangen wir mal an. Also, sie kaufen eine Ruine und erteilen an den Verkäufer, im Regelfall einem Bauträger, einen Sanierungsauftrag, die Immobilie so herzustellen, wie man die ihnen dann in einem Hochglanzprospekt gezeigt hat.
Dieser Sanierungsauftrag wird immer nach der so genannten Makler- und Bauträger-Verordnung abgewickelt, heißt, der Bauträger darf immer nur die Leistungen abrechnen, die er auch wirklich nachweisbar erbracht hat. Hört sich toll an, aber hat auch einen riesen Fallstrick.
Was passiert, wenn der Bauträger während der Sanierungsmaßnahmen dann in Insolvenz geht? Wie zum Beispiel aktuell die German Property Group.
Da haben sie dann die „Arschkarte“, denn dann müssen sie sich um den ganzen Mist selber kümmern und zahlen am Ende möglicherweise einen viel höheren Preis als den, der im Kauvertrag steht.
Möglicherweise haben sie dann aber auch ein Problem, diese Mehrkosten nachzufinanzieren, aber fertigstellen müssen sie, denn sonst haben sie ja keine Einnahmen aus der Vermietung. Alternativ bleibt Ihnen dann eigentlich nur noch, einen Verlust von möglicherweise 100 TDE und mehr abzuschreiben.
Wie wir darauf kommen? Nun, auch das erklärt. Sobald die letzte Wohnung in dem Objekt verkauft ist, fängt der Bauträger an mit der Sanierung, kann dann bei Sanierungsbeginn fast 30 % als Abschlag in Rechnung stellen.
Den sogenannten Grundstücksanteil und den Preis für die Altsubstanz, die es zu sanieren gilt. Gehen wir von einem Kaufpreis von 300 TDE aus, denn reden wir hier über 90.000 Euro und mehr. Geld, für das sie eine unbewohnbare und unsanierte Wohnung bekommen. Mehr nicht!
Denkmalschutzimmobilien werden auch oft mit der Projektion von Dollarzeichen in ihren Augen verkauft, in dem man sie mit dem erhöhten Steuervorteil versucht zu ködern. Bullshit, denn das ist eine hypothetische Rechnung, wo sie erst nach Ablauf von 12 Jahren wissen, ob die Rechnung so gestimmt hat.
Kommen wir zum Thema Pflegeimmobilie. Passen sie bitte auf, dass eine Pflegeimmobilie nicht zum Pflegefall für sie wird, denn eine Pflegeimmobilie steht und fällt mit dem Betreiber dieser Immobilie. Schafft er es nicht, die Immobilie zu vermieten, dann haben sie keine Einnahmen.
Den Verkäufer der Pflegeimmobilie interessiert das nicht, der hat dann lange seine Provision, manchmal 10 % und mehr, verdient und sicherlich auch schon ausgegeben. Vielleicht sogar für eine Bestandsimmobilie.
