Die Mieten in München gehören zu den höchsten in Deutschland. Viele Haushalte müssen bereits einen erheblichen Teil ihres Einkommens für ihre Wohnung aufbringen. Erhalten Mieter dann ein Schreiben mit der Ankündigung einer weiteren Mieterhöhung, stellt sich schnell die Frage, ob sie dieser Forderung tatsächlich zustimmen müssen.
Die Antwort hängt von verschiedenen gesetzlichen Voraussetzungen ab. Denn auch auf einem angespannten Wohnungsmarkt dürfen Vermieter die Miete nicht beliebig erhöhen.
Entscheidend sind insbesondere die ortsübliche Vergleichsmiete, gesetzliche Wartefristen und die sogenannte Kappungsgrenze. Darüber hinaus kann es sinnvoll sein, zu prüfen, ob bereits die ursprünglich vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt.
Eine Mieterhöhung muss gesetzliche Voraussetzungen erfüllen
Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) maßgeblich.
Danach kann ein Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen verlangen, dass der Mieter einer Anpassung der bisherigen Miete zustimmt.
Allerdings muss die Forderung nachvollziehbar begründet sein.
Ein pauschaler Hinweis auf die hohen Mietpreise in München genügt nicht.
Vielmehr muss sich die verlangte Miethöhe an der ortsüblichen Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung orientieren.
Dabei spielen unter anderem Wohnfläche, Baualter, Ausstattung, Zustand und Lage eine Rolle.
Der Münchner Mietspiegel als wichtige Grundlage
Für die Beurteilung einer Mieterhöhung ist der Münchner Mietspiegel von besonderer Bedeutung.
Er ermöglicht eine Einordnung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand bestimmter Wohnungsmerkmale.
Mieter sollten deshalb prüfen, ob die Angaben des Vermieters zur Wohnung tatsächlich zutreffen.
Eine falsche Wohnfläche, eine unzutreffende Ausstattung oder eine fehlerhafte Einordnung können sich auf die berechnete Vergleichsmiete auswirken.
Nicht jede Wohnung innerhalb desselben Stadtteils hat automatisch dieselbe ortsübliche Vergleichsmiete.
Auch die Baualtersklasse und weitere Merkmale können zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.
Wer eine Mieterhöhung erhält, sollte deshalb nicht lediglich allgemeine Mietangebote im Internet vergleichen, sondern die für seine Wohnung maßgeblichen Daten heranziehen.
Welche Fristen muss der Vermieter einhalten?
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist an bestimmte zeitliche Voraussetzungen gebunden.
Die bisherige Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll, grundsätzlich seit mindestens 15 Monaten unverändert sein.
Außerdem darf ein entsprechendes Erhöhungsverlangen grundsätzlich frühestens ein Jahr nach der letzten solchen Mieterhöhung geltend gemacht werden.
Bestimmte Erhöhungen, beispielsweise aufgrund von Modernisierungen oder Betriebskostenänderungen, werden dabei gesondert behandelt.
Das Mieterhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen und begründet werden.
Mieter müssen nicht sofort reagieren.
Die gesetzliche Überlegungsfrist läuft grundsätzlich bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens.
Geht ein Mieterhöhungsverlangen beispielsweise im November ein, endet die Zustimmungsfrist grundsätzlich Ende Januar.
Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb der gesetzlichen Frist eine Zustimmungsklage erheben.
Eine Mieterhöhung sollte deshalb weder vorschnell akzeptiert noch unbeachtet gelassen werden.
In München gilt grundsätzlich die 15-Prozent-Kappungsgrenze
Neben der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt die sogenannte Kappungsgrenze den möglichen Mietanstieg.
Nach der allgemeinen gesetzlichen Regelung darf die Miete bei Erhöhungen nach § 558 BGB innerhalb von drei Jahren grundsätzlich um höchstens 20 Prozent steigen.
In bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist diese Grenze auf 15 Prozent abgesenkt.
München gehört nach der maßgeblichen bayerischen Regelung zu diesen Gebieten.
Das bedeutet jedoch nicht, dass jeder Vermieter automatisch eine Erhöhung um 15 Prozent verlangen darf.
Auch die ortsübliche Vergleichsmiete darf nicht überschritten werden.
Liegt die bisherige Miete bereits nahe an dieser Grenze, kann eine weitere Erhöhung nur eingeschränkt oder überhaupt nicht zulässig sein.
Beispiel: Wann eine Erhöhung zu hoch sein kann
Ein Mieter zahlt derzeit 1.000 Euro Nettokaltmiete.
Der Vermieter verlangt eine Erhöhung auf 1.150 Euro.
Rechnerisch entspricht dies einem Anstieg um 15 Prozent.
Ob diese Erhöhung zulässig ist, hängt jedoch nicht allein von der Kappungsgrenze ab.
Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung beispielsweise bei 1.080 Euro, kann der Vermieter nicht allein wegen der 15-Prozent-Grenze eine Miete von 1.150 Euro verlangen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet eine zusätzliche Begrenzung.
Auch die zeitlichen Voraussetzungen müssen erfüllt sein.
Das Beispiel zeigt, warum eine sorgfältige Prüfung der konkreten Wohnung entscheidend ist.
Was gilt, wenn die Miete schon bei Vertragsbeginn zu hoch war?
Neben den Regeln für laufende Mietverhältnisse spielt in München die Mietpreisbremse eine wichtige Rolle.
Sie betrifft grundsätzlich die zulässige Miethöhe bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses.
Nach § 556d BGB darf die vereinbarte Miete in entsprechend ausgewiesenen Gebieten grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Dabei müssen jedoch mögliche gesetzliche Ausnahmen berücksichtigt werden.
Für München ist die Mietpreisbremse nach der einschlägigen bayerischen Regelung relevant.
Wer bereits bei Vertragsabschluss eine auffällig hohe Miete vereinbart hat, sollte daher prüfen, ob die gesetzlichen Grenzen eingehalten wurden.
Die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze sind zwei unterschiedliche Regelungen.
Die Mietpreisbremse betrifft die zulässige Ausgangsmiete bei bestimmten Neuvermietungen.
Die Kappungsgrenze begrenzt dagegen bestimmte Mieterhöhungen während eines laufenden Mietverhältnisses.
Welche Ausnahmen gelten bei der Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt nicht ausnahmslos.
Das Gesetz sieht insbesondere folgende Sonderregelungen vor:
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Höhere Vormiete: Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine bereits zuvor zulässig vereinbarte höhere Miete weiterhin verlangt werden.
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Modernisierung vor Mietbeginn: Bestimmte Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der letzten drei Jahre vor Mietbeginn können eine höhere zulässige Miete rechtfertigen.
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Neubauten: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind grundsätzlich ausgenommen.
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Umfassende Modernisierung: Auch die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung kann von der Mietpreisbremse ausgenommen sein.
Ob eine solche Ausnahme tatsächlich vorliegt, hängt von den konkreten Umständen ab.
Nicht jede Renovierung ist automatisch eine umfassende Modernisierung im gesetzlichen Sinne.
Auch eine behauptete höhere Vormiete muss die gesetzlichen Anforderungen erfüllen.
Was können Mieter bei einer überhöhten Ausgangsmiete tun?
Besteht der Verdacht, dass die vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt, kann eine Mietpreisrüge in Betracht kommen.
Diese muss in Textform gegenüber dem Vermieter erfolgen.
Eine rein telefonische Beanstandung genügt dafür nicht.
Aus Gründen der Nachweisbarkeit empfiehlt sich eine schriftlich dokumentierte Mitteilung.
Dabei sollte deutlich werden, dass die vereinbarte Miete wegen eines möglichen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse beanstandet wird.
Je nach Sachverhalt können weitere Angaben erforderlich sein.
Der Zeitpunkt der Rüge kann für mögliche Rückforderungsansprüche entscheidend sein.
Deshalb sollten Mieter einen entsprechenden Verdacht nicht unnötig lange ungeprüft lassen.
Können überhöhte Mietzahlungen zurückgefordert werden?
Unter den Voraussetzungen des § 556g BGB können Mieter zu viel gezahlte Beträge zurückverlangen.
Dabei kommt es insbesondere darauf an, ob tatsächlich ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt und wann die erforderliche Rüge erfolgt ist.
Das Gesetz enthält unterschiedliche Regelungen zum möglichen Rückforderungszeitraum.
Von Bedeutung ist unter anderem, ob die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses erhoben wird und ob das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch besteht.
Eine verspätete Rüge kann dazu führen, dass bestimmte früher gezahlte Beträge nicht mehr zurückgefordert werden können.
Allerdings ist nicht jede hohe Miete automatisch unzulässig.
Vor einer Rückforderung müssen die maßgebliche Vergleichsmiete und mögliche Ausnahmen geprüft werden.
Warum Mieter die Miete nicht eigenmächtig kürzen sollten
Wer eine Mieterhöhung oder die bisherige Miete für unzulässig hält, sollte nicht ohne sorgfältige Prüfung eigenmächtig weniger zahlen.
Stellt sich später heraus, dass die Forderung des Vermieters rechtmäßig war, können Zahlungsrückstände entstehen.
Solche Rückstände können unter bestimmten Voraussetzungen weitere rechtliche Konsequenzen haben.
Bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist zudem zu beachten, dass der Vermieter grundsätzlich die Zustimmung des Mieters benötigt oder diese gerichtlich durchsetzen muss.
Die rechtliche Situation unterscheidet sich daher von anderen Erhöhungsarten, beispielsweise bei bestimmten Index- oder Staffelmietvereinbarungen.
Was sollten Mieter nach Erhalt einer Mieterhöhung prüfen?
Wer ein Mieterhöhungsschreiben erhält, sollte systematisch vorgehen.
Zunächst ist zu klären, auf welcher gesetzlichen Grundlage die Erhöhung verlangt wird.
Anschließend sollten die Wohnungsmerkmale mit der angegebenen Vergleichsmiete abgeglichen werden.
Auch frühere Mieterhöhungen und die gesetzlichen Wartefristen sind wichtig.
Darüber hinaus sollte geprüft werden, ob die Kappungsgrenze eingehalten wurde.
Bei einer möglicherweise überhöhten Ausgangsmiete kann zusätzlich eine Prüfung der Mietpreisbremse sinnvoll sein.
Wichtige Unterlagen sind insbesondere der Mietvertrag, frühere Erhöhungsschreiben, Angaben zur Wohnfläche und das aktuelle Mieterhöhungsverlangen.
Die häufigsten Fehler bei Mieterhöhungen
Finanzielle Nachteile entstehen häufig nicht nur durch unzulässige Forderungen, sondern auch durch vorschnelle Entscheidungen.
Besonders problematisch sind:
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Eine Zustimmung zur Mieterhöhung ohne vorherige Prüfung.
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Die ungeprüfte Übernahme allgemeiner Münchner Mietpreise als Vergleichsgrundlage.
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Das Übersehen gesetzlicher Wartefristen und der Kappungsgrenze.
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Eine ausschließlich mündliche Beanstandung der Ausgangsmiete.
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Eine verspätete Rüge bei einem möglichen Verstoß gegen die Mietpreisbremse.
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Eine eigenmächtige Mietkürzung ohne gesicherte rechtliche Grundlage.
Wer diese Fehler vermeidet, kann das Risiko unnötiger finanzieller Belastungen reduzieren.
