Nach dem Wahlerfolg der Linken ist eine der umstrittensten wohnungspolitischen Fragen Deutschlands zurück auf der politischen Tagesordnung: Sollen große private Immobilienunternehmen in Berlin ihre Wohnungsbestände gegen Entschädigung in Gemeineigentum überführen müssen?
Die Linke um Spitzenkandidatin Elif Eralp will den erfolgreichen Volksentscheid von 2021 umsetzen. Betroffen wären große gewinnorientierte Wohnungsunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin. Im Raum stehen mehr als 200.000 Wohnungen.
Doch zwischen politischer Forderung und tatsächlicher Umsetzung liegen erhebliche rechtliche, finanzielle und praktische Hürden.
Vor allem eine Frage könnte über die Realisierbarkeit entscheiden:
Wie hoch müsste Berlin die bisherigen Eigentümer entschädigen?
Linke macht Vergesellschaftung zum politischen Projekt
Die Linke hatte das Thema zu einem wichtigen Bestandteil ihres Berliner Wahlkampfs gemacht.
Nach dem Wahlerfolg bekräftigte Eralp, die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen in mögliche Koalitionsverhandlungen einbringen zu wollen.
Der MDR beschreibt das Vorhaben so: Immobilienkonzerne mit mehr als 3.000 Wohnungen sollen ihre Bestände gegen Entschädigung abgeben.
Aktuelle Berichte sprechen von ungefähr 220.000 Wohnungen, die betroffen sein könnten. Die genaue Zahl hängt allerdings davon ab, welche Unternehmen und Bestände ein künftiges Gesetz tatsächlich erfassen würde.
Es geht also nicht um einzelne Häuser.
Eine Umsetzung würde einen erheblichen Teil des Berliner Mietwohnungsbestandes betreffen.
„Enteignung“ und „Vergesellschaftung“ sind nicht exakt dasselbe
In der politischen Diskussion wird häufig von „Enteignung“ gesprochen.
Juristisch ist die Unterscheidung jedoch wichtig.
Artikel 14 Grundgesetz betrifft Enteignungen. Artikel 15 eröffnet dagegen die Möglichkeit, Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel durch Gesetz zum Zweck der Vergesellschaftung in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft zu überführen.
Genau auf Artikel 15 stützt sich das Berliner Vorhaben.
Dieser Artikel existiert seit Inkrafttreten des Grundgesetzes, wurde für ein Vorhaben dieser Größenordnung aber bislang nicht praktisch angewendet.
Damit würde Berlin juristisches Neuland betreten.
Das Grundgesetz schließt Vergesellschaftungen nicht grundsätzlich aus
Der MDR weist zutreffend darauf hin, dass Eigentum in Deutschland verfassungsrechtlich geschützt ist, das Grundgesetz staatliche Eingriffe in Eigentumspositionen aber nicht kategorisch ausschließt.
Bei der geplanten Überführung großer Wohnungsbestände wäre allerdings eine gesetzlich geregelte Entschädigung erforderlich.
Damit beginnt der schwierigste Teil der Debatte.
Denn dass entschädigt werden muss, bedeutet noch nicht automatisch, dass die Entschädigung zwingend exakt dem aktuellen Verkehrswert entsprechen muss.
Gerade darüber gehen die juristischen Einschätzungen auseinander.
Eralp rechnet mit Entschädigung unter Verkehrswert
Elif Eralp vertritt die Auffassung, dass eine Vergesellschaftung zu einem Betrag unterhalb des Verkehrswertes möglich sei.
Gegenüber dem RBB sprach sie laut MDR davon, dass eine Entschädigung bis zu 40 Prozent unter Verkehrswert möglich sei. Die Finanzierung solle langfristig über Kredite und Mieteinnahmen erfolgen.
Die wirtschaftliche Logik dahinter ist nachvollziehbar:
Je niedriger die Entschädigung, desto weniger Fremdkapital müsste die öffentliche Gesellschaft aufnehmen.
Damit würden Zins und Tilgung sinken.
Und je geringer dieser Schuldendienst ausfällt, desto größer wäre theoretisch der finanzielle Spielraum für niedrigere Mieten oder Investitionen.
Ob eine entsprechende Entschädigungshöhe rechtlich Bestand hätte, ist allerdings umstritten.
MDR befragte Juristen widersprechen
Der MDR hat dazu zwei Rechtswissenschaftler befragt.
Hubertus Gersdorf von der Universität Leipzig vertritt die Auffassung, dass zum Verkehrswert entschädigt werden müsse.
Er argumentiert zusätzlich mit dem europäischen Wettbewerbsrecht. Eine Vergesellschaftung unterhalb des Verkehrswertes könne dem Staat einen wirtschaftlichen Vorteil gegenüber privaten Marktteilnehmern verschaffen.
Auch der Göttinger Rechtswissenschaftler Frank Schorkopf vertritt laut MDR die Auffassung, dass eine Vergesellschaftung zum Verkehrswert erfolgen müsse.
Das sind gewichtige juristische Positionen.
Sie stellen aber nicht die einzige vertretene Rechtsauffassung dar.
Expertenkommission kam zu einer anderen grundsätzlichen Einschätzung
Eine vom Berliner Senat eingesetzte Expertenkommission hatte sich bereits intensiv mit der Frage beschäftigt.
Die Kommission kam 2023 mehrheitlich zu dem Ergebnis, dass eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände grundsätzlich mit dem Grundgesetz vereinbar sein könne.
Auch bei der Entschädigung gibt es unterschiedliche juristische Auffassungen darüber, ob zwingend der volle Verkehrswert anzusetzen wäre.
Deshalb wäre es zu weitgehend, aus den beiden vom MDR wiedergegebenen Einschätzungen abzuleiten, die Frage sei bereits höchstrichterlich entschieden.
Das Gegenteil ist der Fall.
Gerade weil Artikel 15 bislang kaum praktische Rechtsprechung hervorgebracht hat, wäre bei einem Berliner Vergesellschaftungsgesetz mit umfangreichen Gerichtsverfahren zu rechnen.
Milliardenunterschied bei der Entschädigung möglich
Die juristische Frage hat enorme finanzielle Auswirkungen.
Bei mehr als 200.000 Wohnungen kann bereits ein Unterschied von wenigen Zehntausend Euro je Wohnung die Gesamtrechnung um Milliarden verändern.
Aktuelle Schätzungen zur möglichen Entschädigung gehen deshalb weit auseinander.
Politische Befürworter argumentieren mit Modellen deutlich unterhalb des Marktwertes. Kritiker rechnen dagegen mit wesentlich höheren Belastungen.
Auch deshalb existiert derzeit keine allgemein akzeptierte Zahl dafür, was eine Umsetzung Berlin tatsächlich kosten würde.
Die Höhe hängt maßgeblich davon ab, welche Bestände betroffen wären, wie sie bewertet würden und welches Entschädigungsmodell verfassungsrechtlich Bestand hätte.
Finanzierung über Kredite und Mieteinnahmen
Das Konzept der Linken sieht nicht vor, die gesamte Entschädigung unmittelbar aus dem Berliner Haushalt zu bezahlen.
Die Wohnungen sollen vielmehr in eine gemeinwirtschaftliche Anstalt öffentlichen Rechts überführt werden.
Diese könnte Kredite aufnehmen.
Zins und Tilgung sollen anschließend langfristig aus den Mieteinnahmen der übernommenen Wohnungen getragen werden.
Damit ähnelt die wirtschaftliche Konstruktion in einem wichtigen Punkt dem klassischen Immobiliengeschäft:
Die Immobilie erzeugt Mieteinnahmen, mit denen ihre Finanzierung bedient wird.
Entscheidend wäre allerdings das Verhältnis zwischen Kauf- beziehungsweise Entschädigungssumme, Finanzierungskosten, laufenden Bewirtschaftungskosten und erzielbaren Mieten.
Niedrigere Mieten und hoher Kaufpreis stehen in einem Spannungsverhältnis
Hier liegt eine der zentralen wirtschaftlichen Fragen.
Wenn die Wohnungen zum vollen Verkehrswert übernommen und weitgehend fremdfinanziert würden, entstünde ein hoher Schuldendienst.
Gleichzeitig soll die Vergesellschaftung gerade dazu dienen, Mieterhöhungsdruck zu reduzieren und Wohnungen dauerhaft bezahlbar zu halten.
Beide Ziele können miteinander in Konflikt geraten.
Je höher die Entschädigung, desto höher tendenziell der Finanzierungsbedarf.
Je höher wiederum Zins und Tilgung, desto weniger finanzieller Spielraum besteht für besonders niedrige Mieten.
Deshalb ist die Entschädigungsfrage nicht nur ein juristisches Detail.
Sie ist ein zentraler Bestandteil der wirtschaftlichen Tragfähigkeit des gesamten Projekts.
Befürworter verweisen auf bestehenden Wohnungsbestand
Befürworter argumentieren wiederum, dass mit den übernommenen Wohnungen sofort ein großer gemeinwirtschaftlicher Bestand entstehen würde.
Das unterscheidet die Vergesellschaftung vom Neubau.
Bei Neubauprojekten müssen zunächst Grundstücke gefunden, Planungs- und Genehmigungsverfahren durchgeführt und Gebäude errichtet werden.
Die vergesellschafteten Wohnungen existieren dagegen bereits und erzielen bereits Mieteinnahmen.
Das politische Ziel ist daher weniger die unmittelbare Schaffung zusätzlicher Wohnungen als vielmehr eine Veränderung der Eigentümerstruktur und der Bewirtschaftung bestehender Wohnungen.
Kritiker: Dadurch entsteht keine einzige zusätzliche Wohnung
Genau daran setzt eines der wichtigsten Gegenargumente an.
Durch die Übertragung bestehender Wohnungen verändert sich zunächst die Eigentümerschaft – die Zahl der vorhandenen Wohnungen steigt dadurch nicht.
Angesichts des Wohnungsmangels stellt sich deshalb die Frage, ob Milliardenbeträge nicht wirkungsvoller in Neubau investiert werden könnten.
Auch der MDR-Wirtschaftsredakteur Ralf Geißler argumentiert in seinem Beitrag, dass mit den erforderlichen Milliarden alternativ neue Wohnungen gebaut werden könnten.
Das ist allerdings eine wirtschaftspolitische Bewertung und keine geklärte Tatsache.
Befürworter halten dagegen, dass Neubau und Vergesellschaftung unterschiedliche Probleme adressieren: Neubau soll das Angebot vergrößern, Vergesellschaftung soll einen großen bestehenden Wohnungsbestand dauerhaft einer profitorientierten Bewirtschaftung entziehen.
Auch Banken könnten betroffen sein
Eine weitere Dimension betrifft die Finanzierung der Immobilienunternehmen.
Wohnungsbestände sind häufig mit Krediten finanziert und dienen Banken als Sicherheiten.
Der vom MDR befragte Rechtswissenschaftler Frank Schorkopf weist deshalb auf Hypotheken und Grundschulden hin.
Nach seiner Einschätzung müsste bei einer Vergesellschaftung auch berücksichtigt werden, wie mit diesen Sicherungsrechten umgegangen wird.
Auch hier sollte allerdings zwischen einer möglichen rechtlichen und wirtschaftlichen Problematik und einer konkreten Gefährdung des Bankensystems unterschieden werden.
Welche Auswirkungen tatsächlich entstünden, hinge von der konkreten gesetzlichen Ausgestaltung, der Entschädigung und dem Umgang mit bestehenden Sicherheiten ab.
Unternehmen könnten vor Gericht ziehen
Sollte Berlin ein Vergesellschaftungsgesetz beschließen, wären gerichtliche Auseinandersetzungen sehr wahrscheinlich.
Betroffene Unternehmen könnten insbesondere prüfen lassen, ob die Voraussetzungen des Artikels 15 erfüllt sind und ob die vorgesehene Entschädigung verfassungsgemäß ist.
Auch unionsrechtliche Fragen könnten Gegenstand von Verfahren werden.
Damit könnte zwischen Gesetzesbeschluss und endgültiger Rechtssicherheit eine erhebliche Zeitspanne liegen.
Der MDR rechnet ebenfalls mit langwierigen Entschädigungsstreitigkeiten.
Gleichzeitig will der Bund die Regeln verändern
Zusätzliche Unsicherheit entsteht auf Bundesebene.
Bundeskanzler Friedrich Merz hat nach dem Berliner Wahlergebnis angekündigt, ein Bundesgesetz gegen die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände vorantreiben zu wollen.
Nach aktuellen Berichten werden entsprechende Entwürfe zwischen Bundesministerien abgestimmt.
Allerdings ist auch die verfassungsrechtliche Zulässigkeit eines solchen Bundesgesetzes Gegenstand politischer und juristischer Diskussionen.
Damit könnten sich letztlich gleich mehrere Grundsatzfragen vor Gerichten wiederfinden.
Volksentscheid von 2021 bleibt politischer Bezugspunkt
Die Linke beruft sich bei ihrem Vorhaben insbesondere auf den Berliner Volksentscheid von 2021.
Damals stimmte eine Mehrheit der Abstimmenden dafür, große private Immobilienunternehmen zu vergesellschaften.
Der Volksentscheid führte allerdings nicht unmittelbar zur Übertragung von Wohnungen.
Vielmehr enthielt er einen politischen Auftrag an den Senat, entsprechende gesetzgeberische Schritte einzuleiten.
Seitdem wird über die konkrete Umsetzung gestritten.
Die Vergesellschaftung ist damit keine spontan nach der Wahl 2026 entstandene Forderung, sondern Teil einer inzwischen jahrelangen Berliner Auseinandersetzung.
Politische Umsetzung ist ebenfalls noch keineswegs sicher
Auch der Wahlerfolg der Linken bedeutet nicht automatisch, dass die Vergesellschaftung umgesetzt wird.
Dafür benötigt sie parlamentarische Mehrheiten und voraussichtlich Koalitionspartner.
Eralp strebt Gespräche mit SPD und Grünen an. Bei der Vergesellschaftung bestehen zwischen den möglichen Partnern jedoch unterschiedliche Positionen und Prioritäten.
Bevor überhaupt über eine konkrete Entschädigung gestritten werden könnte, müsste daher zunächst eine politische Einigung über ein Gesetz zustande kommen.
Die entscheidenden Fragen sind noch offen
Die Debatte lässt sich deshalb derzeit weder auf „Enteignung ist problemlos möglich“ noch auf „Enteignung ist verfassungswidrig“ reduzieren.
Artikel 15 des Grundgesetzes eröffnet ausdrücklich die Möglichkeit einer Vergesellschaftung.
Eine Berliner Expertenkommission hielt die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen grundsätzlich für möglich.
Gleichzeitig sind zentrale Rechtsfragen ungeklärt.
Besonders umstritten ist die Höhe der Entschädigung.
Hinzu kommen Fragen des europäischen Rechts, bestehender Kreditsicherheiten, der Finanzierung, der konkreten Organisationsform und der Abgrenzung der betroffenen Unternehmen.
Milliardenprojekt mit bislang unbekanntem Preisschild
Damit steht Berlin möglicherweise vor einem politischen und juristischen Großexperiment.
Sollte ein künftiger Senat die Vergesellschaftung tatsächlich umsetzen wollen, müsste er wesentlich konkreter beantworten als bisher, welche Wohnungen betroffen sind, welchen Wert diese Bestände haben, welche Entschädigung gezahlt werden soll, wie hoch die benötigten Kredite wären und wie Zins und Tilgung aus den Mieteinnahmen getragen werden können.
Erst mit diesen Zahlen ließe sich belastbar beurteilen, welche Auswirkungen das Vorhaben auf den Berliner Haushalt und die betroffenen Mieter hätte.
Die politische Forderung ist damit deutlich konkreter geworden.
Die endgültige Rechnung dagegen noch nicht.
Und selbst wenn Berlin ein entsprechendes Gesetz verabschiedet, dürfte am Ende möglicherweise nicht allein das Abgeordnetenhaus darüber entscheiden, ob und zu welchen Bedingungen mehr als 200.000 Wohnungen vergesellschaftet werden können.
Die entscheidenden Antworten könnten letztlich aus Karlsruhe kommen.
