VBSFB: Herr Högel, der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Wohnungseigentümer die Verteilung von Sanierungskosten ändern können, allerdings mit Grenzen. Wie bewerten Sie dieses Urteil?
Maurice Högel: Das Urteil ist aus juristischer Sicht ein wichtiger Schritt, weil es die Rechte der Eigentümergemeinschaften und der Einzelnen gleichermaßen abwägt. Die Flexibilität, auf geänderte Umstände zu reagieren, ist wichtig, darf aber nicht dazu führen, dass einzelne Eigentümer unverhältnismäßig belastet werden. Die Richter haben klar gemacht, dass solche Entscheidungen nicht willkürlich getroffen werden dürfen, sondern immer auf einer sachlichen Grundlage beruhen müssen. Das schützt vor Missbrauch.
VBSFB: Im Fall aus dem Harz soll eine Eigentümerin an den Kosten für die Sanierung einer Tiefgarage beteiligt werden, die sie gar nicht nutzt. Ist das rechtlich überhaupt zulässig?
Maurice Högel: In der ursprünglichen Gemeinschaftsordnung war geregelt, dass nur die Stellplatzbesitzer für die Tiefgarage aufkommen müssen. Dieser Grundsatz wurde durch einen Mehrheitsbeschluss geändert. Das ist formal zulässig, solange es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Der BGH hat jedoch Zweifel daran geäußert, dass dies hier der Fall ist. Es ist fraglich, ob es gerechtfertigt ist, jemanden an Kosten zu beteiligen, der keine Nutzungsmöglichkeit hat. Ich halte es für wahrscheinlich, dass das Landgericht Braunschweig den Beschluss kippen wird.
VBSFB: Der BGH spricht davon, dass ein „sachlicher Grund“ für solche Änderungen vorliegen muss. Können Sie ein Beispiel nennen, wann ein solcher Grund vorliegt?
Maurice Högel: Ein sachlicher Grund könnte beispielsweise sein, dass die bisherige Regelung grob ungerecht ist oder den tatsächlichen Nutzen nicht mehr widerspiegelt. Angenommen, eine bauliche Veränderung führt dazu, dass ein gemeinschaftlich genutztes Element plötzlich nur noch einer kleinen Gruppe zugutekommt – dann könnte die Kostenverteilung angepasst werden. Aber in einem Fall wie diesem, wo die Klägerin nachweislich keinen Nutzen von der Tiefgarage hat, sehe ich keinen stichhaltigen sachlichen Grund.
VBSFB: In einem zweiten Fall aus Nordrhein-Westfalen wurde die Klage von Gewerbeeinheiten-Eigentümern gegen eine geänderte Kostenaufteilung abgewiesen. Warum?
Maurice Högel: Hier ging es darum, die Kosten nicht mehr nach Miteigentumsanteilen, sondern nach beheizbarer Fläche aufzuteilen. Die neue Regelung war gerechtfertigt, weil sie die tatsächlichen Verhältnisse besser abbildet – Gewerbeeinheiten haben in der Regel geringere Nebenkosten als Wohnungen, beispielsweise durch niedrigere Heizflächen. Die Richter sahen keinen Verstoß gegen ordnungsgemäße Verwaltung, weil die Änderung fair und nachvollziehbar begründet war. Auch wenn die Gewerbeinhaber dadurch höhere Kosten tragen müssen, wurde dies vom Gericht als rechtmäßig bewertet.
VBSFB: Was raten Sie Eigentümern, die mit einem Mehrheitsbeschluss nicht einverstanden sind?
Maurice Högel: Zunächst sollten sie versuchen, ihre Argumente in der Eigentümerversammlung vorzubringen. Oft lassen sich Konflikte auf dieser Ebene klären, bevor sie eskalieren. Sollte das nicht gelingen, haben Eigentümer die Möglichkeit, einen Beschluss vor Gericht anzufechten. Allerdings ist Eile geboten: Die Klage muss innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung eingereicht werden. Und ganz wichtig: Es reicht nicht aus, einfach nur „unfair“ zu rufen – die Klage muss eine fundierte rechtliche Begründung haben, beispielsweise, dass der Beschluss unbillig ist oder den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Ein spezialisierter Anwalt ist hier von großem Vorteil.
VBSFB: Könnte dieses Urteil die Dynamik in Eigentümergemeinschaften verändern?
Maurice Högel: Ohne Frage. Es gibt Eigentümergemeinschaften, die solche Urteile als Chance sehen, veraltete Regelungen anzupassen. Gleichzeitig könnte es Minderheiten ermutigen, sich gegen Mehrheitsbeschlüsse zu wehren, die sie für unfair halten. Das Urteil ist also ein zweischneidiges Schwert: Einerseits schafft es mehr Gestaltungsspielraum, andererseits auch mehr Potenzial für Konflikte. Entscheidend wird sein, dass Gemeinschaften sachlich und kompromissbereit bleiben – denn ohne klare Kommunikation droht die Stimmung in Eigentümerversammlungen zu kippen.
VBSFB: Herr Högel, vielen Dank für das Gespräch.
