Seit dem Umbau Bayerns von einer Agrar- zur Technologieregion, vorangetrieben durch Ministerpräsident Franz-Josef Strauß in den siebziger Jahren, steigen die Immobilienpreise im Freistaat.
In der Landeshauptstadt München selbst, dem Hightech-Hotspot, explodieren sie – wieder einmal oder immer noch. Trotz oder gerade wegen der Corona-Pandemie. Denn Gold, Haus und Grund wirken in Krisenzeiten als leuchtender Magnet für Anleger, die auf Sicherheit setzen.
Bundespräsident Roman Herzog komprimierte in seiner vielbeachteten Rede von 1988 die erfolgreiche Strategie der Landesregierung mit dem Kernsatz „Symbiose aus Laptop und Lederhose“. Die Weltstadt mit Herz, wie sie sich voller Stolz selbst bezeichnet, hat in der Wirtschaftspolitik alles richtig gemacht: So haben die etablierten Dax-Konzerne Allianz und BMW ihre Standorte ausgebaut, 29.000 Hightech-Unternehmen aus dem Bereich IT im Großraum München stehen für 230.000 „neue“ und zukunftsträchtige Arbeitsplätze im „Isar Valley“. Blue Chips wie Microsoft, Osram, Telefonica, Scout24, Fujitsu, Infineon, Siemens prägen das Image vom technologischen Herzen Deutschlands. Bis vor kurzem durfte man den skandalösen Zahlungsanbieter Wirecard als global agierenden blau-weißen Imageträger noch dazuzählen.
Der harte Wettbewerb um überteuerten Wohnraum
IT-Jobs sind bestens dotiert, bringen junge High-Potentials mit ihren Familien aus der ganzen Welt nach München. Und brauchen qualitativ hochwertigen Wohnraum. Den suchen aber auch die Polizisten, Verkäuferinnen und Krankenschwestern oder das U-Bahn-Personal – mit Gehältern um die 2.500 Euro brutto und somit weitaus weniger Budget für die hochpreisigen Mieten. Ganz zu schweigen von über 130.000 Studierenden, die an Münchens Universitäten und Hochschulen eingeschrieben sind. Vom sehnlichst erwünschten Eigenheim kann „Otto Normalverdiener“ in München nur träumen. Bei Quadratmeterpreisen von teils 10.000 Euro liegt man bei der Wohnimmobilie mit Garten für die Familie ganz schnell jenseits der Million. Die einzige Chance dieser unerfüllbaren Phantasie zu entkommen: Kaufen und renovieren oder neu bauen abseits der Metropole. Und dann täglich stundenlang pendeln!
COVID-19 wirkt seit Jahresbeginn wie ein Mega-Beschleuniger bei Spekulationen von geldgetriebenen Vermietern oder unseriösen Bauträgern. In München gibt es ca. 3.500 Gastronomiebetriebe, die in diesem Jahr zum zweiten Mal über mehrere Wochen dicht machen müssen. Dazwischen wurde auch noch das Oktoberfest abgesagt – Wiesn-Chef Clemens Baumgärtner (CSU) bezifferte den Ausfall mit einem Umsatzverlust von 1,23 Milliarden Euro, die durch fehlende 6,3 Millionen Besucher für München negativ zu Buche schlagen. Am meisten betroffen waren die Wiesn-Wirte, die Brauereien, die Gastronomie und Hotellerie sowie der stationäre Einzelhandel und die Entertainment-Branche.
Aus dem Unheil von COVID-19 profitieren
Auch mit der aktuellen Corona-Unterstützung, beispielsweise der Novemberhilfe, die nur schleppend abgerufen werden kann, werden die Probleme der Gastronomen, Caterer und Beherbergungsbetriebe finanziell minimal abmildert. Gut 50% dieser Betriebe, so der Hotellerie- und Gaststättenverband, sind aufgrund der Umsatzeinbrüche mit riesigen finanziellen Problemen konfrontiert, die schätzungsweise 20% zum Aufgeben zwingen werden. Was passiert mit den rund 20.000 Mitarbeitern dieser Groß- und Kleinstbetriebe, die an sich schon schlecht bezahlt werden und jetzt in Kurzarbeit jeden Cent für die Mieten zusammenkratzen müssen? Wie verhalten sich die Immobilienbesitzer gegenüber den Unternehmern aus Gastronomie und Hotellerie, die teils seit Monaten ohne Einnahmen ihre Mieten schulden?
Die Vorahnungen von dem, was passieren könnte, sind nicht schön. Dabei hilft der Blick auf die ganz besonderen Mechanismen der Immobilienbranche in München. Die Gesetzmäßigkeiten sind für viele „seriöse“ Immobilienbesitzer zum Leidwesen der Mieter einfach: verkaufen, sanieren, Miete erhöhen! Die schwarzen Schafe der Branche, insbesondere einschlägig bekannte Bauträger, handeln nach der Prämisse: teuer kaufen, Sanierung aussitzen, Mieter loswerden und noch teurer weiterverkaufen.
Ein Lied davon können die Bewohner im Bezirk Isarvorstadt singen, der auch die Thalkirchener Straße 80 einschließt. Die Mietpreise stiegen von 2012 bis 2020 von 15 auf 20 Euro pro Quadratmeter. Wie das geht? Darüber berichtete die Wochenzeitung „Zeit“ eindrucksvoll Ende November 2019. Ursprünglich 23 Wohnungen und fünf Ateliers, so der Plan der „Heuschrecken“, sollten zu Luxuswohnungen umgebaut werden. Ein Vorläufer der heutigen Firma KL Grünwald GmbH kaufte das Mehrfamilienhaus vom Besitzer. Die Ateliers wurden sofort gekündigt, aus den Mietwohnungen entstanden Eigentumswohnungen. Letzteres steigert den Immobilienwert – die beste Voraussetzung für einen Weiterverkauf.
Bauträger Remberg GmbH liefert leere Versprechungen und lässt Käufer verzweifeln
Was dann passierte? Die Bauträgergesellschaft Kiefer und Remberg soll, so eine Reportage in der „Zeit“ vom November 2019, einen abenteuerlichen Preis von 19,5 Millionen für das Objekt bezahlt haben. Der Besitzer hat inzwischen umfirmiert und heißt heute Remberg Bauträger GmbH und Co. KG.
Der ursprüngliche Geschäftsführer Julian Kiefer und sein vermeintlicher „Adlatus“ Hakan Carovali, türkischer Kaffeehaus-Besitzer und auf den Baustellen der Mann fürs Grobe, sind nicht mehr dabei.
Gesellschafterin Sabine Fischer, Tochter des Baustoffhandel-Moguls Remberg aus Herford, soll bei diesem vermeintlichen Chaos-Team die Reißleine gezogen haben. Denn Schadensersatzforderungen im Millionenbereich, resultierend aus extremen Baumängeln und zusätzlich Betrugsvorwürfe mit staatsanwaltschaftlichen Ermittlungen und bereits rechtskräftigen Verurteilungen, scheinen die Bauträgerfirma in eine extreme finanzielle Schieflage gebracht zu haben. Nun kümmert sich der hochbegabte Sanierer Gregory Schmerz um das Krisenmanagement der diversen Projekte. Vier sind es noch – vier wurden bereits wieder verkauft!
Das wachsende Problem dabei, insbesondere für den nun angestellten Geschäftsführer Schmerz: Die vielfältigen Bauträgerprojekte wie die weitestgehend entmietete Thalkirchener Straße 80, die Schellingstraße 134 oder das Objekt Tegernseer Landstraße, wo akute Brandschutzmängel die Bewohner zur Verzweiflung treiben und deren Investitionen zerbröseln lassen, eskalieren. Es gab bereits Demonstrationen von verzweifelten Käufern, Münchens Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) ist informiert, eine Klagewelle droht… Schlagerstar Patrick Lindner ist ein Betroffener.
Entmieten ist eine harte Geduldsprobe und übles Mobbing
Die Vorgehensweise der Bauträger erfolgt immer mit gleichem Muster: Nach dem Erwerb der Immobilie werden die Mieter über Sanierungsmaßnahmen und Mieterhöhungen informiert. Was genau passiert, bleibt im Dunkeln. So lassen sich Bauvorhaben über Jahre hinziehen – letztlich, um die Mieter auf der Baustelle mürbe zu machen und zu entmieten.
Dabei hat Troubleshooter Schmerz zusätzlich noch eine tickende Zeitbombe zu entschärfen: Alle kritischen Projekte in und um München werden in dieser einen Bauträger-Gesellschaft betrieben, die er jetzt verantwortet. Obwohl die Millionärstochter Fischer die finanziellen Strippen zieht und eine Art Holding im Zweifelsfall für die finanzielle Schieflage geradestehen müsste, hat Geschäftsführer Schmerz die Bremse für Sanierungsausgaben und Schadensersatz angezogen.
Die avisierten neuen Wohnungen verrotten, die Schäden wachsen… Und das auf Kosten der Investoren, die aufgrund von Baumängeln nicht in ihr bezahltes neues Wohneigentum einziehen können, gleichzeitig aber jede Menge Zinsen für die Immobilienkredite der Banken abbezahlen müssen. Und parallel die Miete für die Wohnung zu zahlen haben, in der sie eigentlich gar nicht mehr wohnen wollten. Was scheint dabei das knallharte Ziel? Ganz einfach – die verzweifelten und finanziell schwachen Käufer sollen ihr Wohneigentum weit unter Preis zurückverkaufen. In Zeiten der Pandemie und aufgrund von Kurzarbeit mit immer schmäleren Einkommen, verbunden mit Zukunftsangst, scheint das ein sehr unseriöser, aber guter Plan aus Sicht des Bauträgers zu sein.
Und an wen sollen die Besitzer verkaufen? Natürlich an die Remberg Bauträger GmbH, die dann wieder fest im Sattel sitzt, um an die nächste „Heuschrecke“ zu überteuerten Preisen weiterzuverkaufen. Satter Gewinn für Schlechtleistung inklusive! Gewinn resultierend aus der Nichteinhaltung von im Kaufvertrag fest zugesicherten Fertigstellungsterminen, die teils seit weit über einem Jahr verstrichen sind. Den Geschädigten bleibt nur übrig zu resignieren – der Bauträger sitzt die Sache auf Kosten der Käufer eiskalt aus.
