Cote d’Azur 2 GmbH & Co. KG – Mail der CAI Group aus Berlin

Wir haben uns heute mit dem Managament der cai-Gruppe ausgetauscht. Die meisten der offenen Fragen konnten dabei erörtert und geklärt werden.

Es handelt sich in der Tat um ein recht junges Emissionshaus in einem sehr engen Markt, das aber durchaus für sich in Anspruch nehmen kann, Expertise zu haben. Dies vor allem aufgrund der Erfahrungen von Joseph Stoffer. Franzosen machen eben doch am liebsten Geschäfte mit Franzosen. Nachfolgend veröffentlichen wir die professionelle Reaktion von cai auf unsere Fragen. Aufgrund des interessanten Marktes werden wir die Entwicklung des Unternehmen weiter verfolgen:

Sehr geehrte Damen und Herren,

nach unserem Gespräch möchten wir gerne die einzelnen Punkte noch einmal schriftlich zusammenfassen:

Der Markt von Angebot und Nachfrage bei Immobilien an der Côte d’Azur erfährt seit Jahrzehnten eine ungewöhnlich beständige Nachfrage. Bei hochwertigen Immobilien, also solchen, die zur Projektentwicklung in Frage kommen, beispielsweise in exklusiver Lage in der Provence um St. Tropez und Nizza liegt das durchschnittliche Budget der Käufer zwischen € 2,0 bis € 4,0 Mio. Wer ein Grundstück mit Meerblick erwerben will, muss mindestens € 6,0 Mio. investieren. In Luxusvierteln wie Les Parcs de Saint-Tropez, Salins, Capons oder Sainte-Anne liegt der Durchschnittspreis zwischen € 10,0 und € 20,0 Mio. Die Kaufpreise für Wohneigentum in diesen Lagen sind neben denen in Paris die höchsten Frankreichs.

Das durchschnittliche Kaufpreisniveau beispielsweise in der fokussierten Region liegt in den hier in Frage stehenden exklusiven Lagen bei etwa 8.000 bis 17.000 Euro pro m² Wohnfläche (Neubau), so der CAPITAL Immobilienkompass 2010. Wie eigentlich immer beim Immobilienkauf ist gerade für die Côte d’Azur die Lage entscheidend und zwar im Hinblick auf Makrolage (Standort) wie Mikrolage (Strandnähe, Meerblick).

Ab 2010 befindet sich der Immobilienmarkt an der Côte d’Azur generell nach einer leichten Stagnationsphase auf hohem Niveau wieder mit plus 3 Prozent im Aufschwung. Betrachtet man dabei die Wertentwicklung beispielsweise seit den 50er Jahren, so wird einem schier schwindelig. Danach kann eine in den 50er Jahren erworbene Immobilie bspw. in Nizza heute bei halbwegs angemessener Instandhaltung heute schnell das Zehnfache ihres ursprünglichen Preises bringen. Wohlgemerkt: Immobilien in Nizza in guter Lage galten schon in den 50er Jahren nicht gerade als Schnäppchen. Im Neubaubereich wurde ca. die Hälfte der 1.488 Objekte im 1. Halbjahr 2010 zum Zwecke der Vermietung gekauft. Acht von zehn Objekten wurden dabei vom Plan weg gekauft oder während der Bauphase, so das Fachportal www.frankreich-immobilien.de.

Hier werden eine Vielzahl an französischen Fachmedien zitiert, die in der Tendenz folgendes beschreiben: Die Nachfrage an der Côte d’Azur ist ungebrochen. Dem steht aufgrund der eingeschränkten Baukapazitäten und insbesondere aufgrund fehlender  Grundstücke kein ausreichendes Angebot gegenüber. Es gibt somit faktisch keinen Abschlag bei Gebrauchtimmobilien. Neubau – insbesondere aufgrund der möglichen Einflussnahme auf die (Innen-)Architektur – wird den Verkäufern schier aus den Händen gerissen. An der Côte d’Azur erweist sich – zumindest im hochwertigen Bereich – der Verkauf von Objekten also als äußerst einfach. Es sei ergänzend angemerkt, dass der französische Immobilienmarkt unter den Folgen der Finanzkrise längst nicht so gelitten hat wie beispielsweise der spanische. Dies spricht für reale Preisfindungen wie wir sie auch in Deutschland kennen.

Immobilienspezialisten unterscheiden drei Wertschöpfungsphasen: Die kurze Phase der Entwicklung und Realisierung, die lange Phase der Nutzung (= Miete) und schließlich die Modernisierungsphase, wenn das Objekt „in die Tage“ gekommen ist. Als wirtschaftlich besonders lukrativ, d.h. als Phasen mit den höchsten Gewinnspannen im Immobilienbereich, werden von Spezialisten die erste und letzte Phase eingestuft. Die erste Phase beginnt dabei mit der Suche nach dem Grundstück, dessen Erwerb, der Erstellung des Bauantrags sowie dessen Genehmigung. Hierzulande werden Fachleute, die dieses Geschäft betreiben als „Developer“ (Entwickler) bezeichnet. Ihr Risiko besteht darin, dass sie auf dem Grundstück sowie den möglichen Vorkosten für Architekten, Genehmigungen, etc., sitzen bleiben, wenn sie das Grundstück nicht oder nicht zum entsprechenden Preis verkaufen können. Ein Risiko besteht auch darin, dass Sie gegebenenfalls das Grundstück schon erworben haben, der Verkäufer also Anspruch auf den Kaufpreis hat, sie aber entweder keine oder keine geeignete Baugenehmigung bekommen.

Nach der Phase der Entwicklung kommt die des Baus des Objektes. Hier können sich Fertigstellungsrisiken oder Sachmängel als Risiko auswirken. Schon lange fordern in Anbetracht vieler Insolvenzen von Bauträgen deutsche Verbraucherschützer, dass es eine Pflichtversicherung für den Fall geben müsste, dass der Bauträger während der Erstellung Pleite geht. Zudem lassen sich viele Gewährleistungsansprüche eben aus den gleichen Gründen nicht realisieren. Der Abverkauf der Immobilien geschieht dabei vom Plan weg, während der Bauphase oder eben nach Fertigstellung. 

Es sei vorweg geschickt, dass Frankreich eine deutlich restriktivere Politik im Immobiliensegment verfolgt als beispielsweise Deutschland.

Dies drückt sich in vielerlei Hinsicht aus:

a) Es besteht in Frankreich die Möglichkeit, Grundstücke zu sichern, indem man sie anzahlt. Erst bei Erhalt der Baugenehmigung wird der Eigentümerwechsel vorgenommen.

b) Es gibt in Frankreich eine gesetzlich vorgeschriebene, werthaltige Gewährleistungsgarantie über zehn Jahre.

c) Es gibt in Frankreich eine ebenfalls gesetzlich vorgeschriebene Baufertigstellungsgarantie über eine entsprechende Versicherung.

Im Einzelnen:

Zu a):

Im „Vorvertrag“ – dem „Compromis de vente“ – verspricht der Verkäufer und Eigentümer der Immobilie, diese an den „Kaufkandidaten“ zu präzise aufgeführten Bedingungen, d.h. insbesondere erst nach Erhalt der Baugenehmigung (Dauer i.d.R. bis zu 6 Monaten), welche vom Käufer nach seinen Vorstellungen beantragt werden kann, innerhalb einer vereinbarten Frist zu verkaufen. Der Verkäufer stellt den Verkauf der Immobilie ein und hat nach der Zeichnung des „Compromis de vente“ i.d.R. keine Möglichkeit mehr, unilateral vom Verkauf zurückzutreten. Der Kaufkandidat bindet sich, indem er eine Anzahlung, i.d.R. von 10% des Kaufpreises bezahlt. Dieser Betrag bleibt treuhänderisch beim Notar. Er hat nach der Zeichnung des „Compromis de vente“ das Recht, den Kauf zu vollziehen oder auch nicht. Wenn er zurücktritt und den Kauf nicht realisiert, erhält der Verkäufer die Anzahlung als „Stillhalteentschädigung“, andernfalls wird dieser Betrag dem Kaufpreis angerechnet. Nach der Zeichnung des „Vorvertrages“ prüft der Notar die Akte und klärt alle notwendigen Fragen, beispielsweise „ob der Verkäufer Eigentümer ist“, Rechte Dritter, Vorkaufsrechte, Hypotheken, Fragen bezüglich der Kommune, usw. Wird keine Baugenehmigung erteilt, ist der Vertrag unwirksam. Der Käufer erhält seine Anzahlung zurück. In diesem Fall hätte der Käufer lediglich die Kosten des Architekten für den Bauantrag verloren (ca. 2-5% des Kaufpreises).

 Liegt die Baugenehmigung vor, unterzeichnen beide Parteien den eigentlichen Kaufvertrag – die „Acte de vente“. Der Käufer bezahlt den restlichen Kaufpreis plus Nebenkosten an den Notar, der nach Abzug seines Honorars sowie Steuern und Abgaben den Kaufpreis an den Verkäufer ausbezahlt. Gleichzeitig wird die Eigentumsübertragung der Immobilie vollzogen und der Käufer wird Eigentümer der Immobilie.

 Für Projektentwickler in Frankreich bietet dies den großen Vorteil, dass die Risiken die mit der Erstellung und Genehmigung des Bauantrags verbunden sind, faktisch ausgeschaltet werden.

 Zu b):

Die (Bau-) Gewährleistungshaftung (Décennale) für den Bauträger läuft über zehn Jahre. Sie ist für alle an der Herstellung des Baus Verantwortlichen wie Architekten und Handwerker – auch bei Kauf vom Plan – gesetzlich vorgeschrieben und kann nicht individuell, also vertraglich ausgeschlossen werden. Für neu erworbene Ausstattungsgegenstände, wie beispielsweise eine Heizungsanlage, beträgt die Gewährleistungsfrist zwei Jahre.

 Zu c):

Beim Verkauf „vom Plan“ ist zudem – also neben der Décennale- gesetzlich vorgeschrieben, dass der Verkäufer (Bauträger) Sicherheiten für die Fertigstellung des Bauwerks leisten muss. Er hat demnach eine Baufertigstellungsgarantie zu leisten. I.d.R. erfolgt dies durch Abschluss einer entsprechenden Versicherung (Baugarantieversicherung). Auch dies kann nicht individuell, d.h. vertraglich ausgeschlossen werden.

Wer entgegen dieser Vorschriften in Frankreich baut oder – im Falle des Verkaufs vom Plan – Geld annimmt, macht sich strafbar.

Alle diese Aspekte sorgen beim Erwerber für ein hohes Sicherheitspotential. Die Immobilie ist vor diesem Hintergrund in Frankreich gut beleumundet. Für Projektentwickler und Bauträger bietet sich somit eine gute Verkaufsposition.

Die Côte d’Azur 2 GmbH & Co. KG wird als reiner Eigenkapitalfonds in mehrere Grundstücksareale diverser Größe in exklusiver Lage in der Provence um St. Tropez und Nizza herum investieren, um sie der großen Nachfrage entsprechend mit hochwertigen Wohneinheiten (u.a. großzügige Terrassen, Swimming Pool, gehobene bis luxuriöse Ausstattung) zu bebauen und gewinnbringend zu veräußern.

Die Realisierung der Projekte wird durch die Komplementärin, die cai Verwaltungs- gesellschaft mbH in Zusammenarbeit mit der Côte d’Azur Investissement S.A.R.L. als Bauträgergesellschaft sichergestellt.

Bezüglich der Erfahrungen der handelnden Personen ist folgendes auszuführen: Der Geschäftsführer der Komplementärin, Herr Zieglschmid, verfügt über eine mehr als 15 jährige Erfahrung im Vertrieb von geschlossenen Fonds beispielsweise von MPC, Atlantic und Acron.

Die Bauträgergesellschaft Côte d’Azur Investissements S.A.R.L. verfügt mit Herrn Stoffer als Geschäftsführer über einen in Bautätigkeiten sehr erfahrenen Partner.

Insoweit liegen über die Bauträgergesellschaft sämtliche Verbindungen zu Entscheidungsträgern in der Verwaltung, Baufirmen und sonstigen Firmen für die Ausführung von Gewerken vor.

Wir betonen, dass die Baukosten der Bauträgergesellschaft vertraglich auf das prospektierte Maß begrenzt sind. Entsprechender Totalunternehmervertrag liegt vor. Die Bauträgermarge ist auf 10% der Baukosten (Abdeckung der Kosten für Versicherungen und Gewährleistung, Tätigkeit der Bauträgergesellschaft) beschränkt. „Beraterverträge“ oder „Zwischenhandels- gewinne“ existieren nicht.

Joseph Stoffer (Jahrgang 1943) ist ehemaliges Vorstandsmitglied der Galeries Lafayette-Gruppe und war technischer Direktor von Metro France und Group Promode France. Er ist spezialisiert auf die Konzeption und Überwachung von Bauprojekten mit Fokus auf den französischen Immobilienmarkt. Es ist insbesondere seinem Netzwerk zuzuschreiben, dass ein Zugang zu den entsprechenden Grundstücken besteht.

Mit den besten Grüßen

cai-Unternehmensgruppe