Ein vermeintlich lukratives Immobiliengeschäft in Polen entwickelt sich für mehrere deutsche Anleger zu einem finanziellen Albtraum. Sie investierten teilweise sechsstellige Beträge in ein Geschäftsmodell, das hohe Renditen durch die Vermietung möblierter Apartments versprach. Doch die erwarteten Zahlungen blieben nach ihren Angaben aus.
Im Mittelpunkt der Vorwürfe steht der Unternehmer Ariel Gala, der mit seiner Gesellschaft Colivia Poland seit 2020 Investoren für Immobilienprojekte in Polen gewonnen haben soll.
Besonders schwer wiegt der Verdacht, dass Anlegern bei Besichtigungen in Polen möglicherweise eine Geschäftstätigkeit vorgespielt wurde, die in der dargestellten Form nicht existierte.
Ein betroffener Investor behauptet, bei einer Besichtigung in Poznan seien angebliche Mieter in den Wohnungen tatsächlich bezahlte Komparsen gewesen.
Nach Recherchen des MDR-Magazins Umschau haben zwölf Anleger Strafanzeigen bei verschiedenen Staatsanwaltschaften in Deutschland und Polen erstattet.
Es geht um den Verdacht des Anlagebetrugs und um die Frage, was mit den investierten Geldern geschehen ist.
Wichtig ist dabei: Die Vorwürfe sind bislang nicht durch ein rechtskräftiges Strafurteil festgestellt. Für Ariel Gala gilt die Unschuldsvermutung.
Immobilienboom in Polen sollte hohe Renditen ermöglichen
Das Geschäftsmodell klang für die angesprochenen Anleger zunächst nachvollziehbar.
Polen hat sich in den vergangenen Jahren zu einem wirtschaftlich dynamischen Markt entwickelt. Insbesondere in größeren Städten besteht eine hohe Nachfrage nach Wohnraum.
Diese Entwicklung sollte Colivia Poland nach Darstellung der Investoren nutzen.
Das Unternehmen sollte langfristig leerstehende Häuser und Wohnungen anmieten oder pachten, anschließend möblieren und als Apartments weitervermieten.
Die Einnahmen aus der Vermietung sollten nach dem beworbenen Konzept die Grundlage für attraktive Renditen bilden.
Nach der MDR-Berichterstattung wurde für das Jahr 2025 ein Umsatz von zehn Millionen Euro in Aussicht gestellt.
Solche Wachstumsziele konnten bei Anlegern den Eindruck vermitteln, dass sich das Unternehmen auf einem erfolgreichen Expansionskurs befinde.
Ob die entsprechenden Umsätze tatsächlich erzielt wurden, geht aus den vorliegenden Informationen nicht hervor.
Unternehmer aus Freiberg investierte sechsstelligen Betrag
Einer der betroffenen Anleger ist Sebastian Schierz aus Freiberg in Sachsen.
Er betreibt ein Dentallabor und wollte mit der Investition nach eigenen Angaben für sein Alter vorsorgen.
Gegenüber dem MDR-Magazin Umschau erklärte er, dass er einen sechsstelligen Betrag in das Geschäftsmodell investiert habe.
Nach seiner Darstellung wurde ihm eine Verdreifachung seines eingesetzten Kapitals versprochen.
Eine solche Aussicht kann für Anleger besonders attraktiv wirken.
Sie bedeutet allerdings auch eine außergewöhnlich hohe Renditeerwartung, die sorgfältig hinterfragt werden sollte.
Schierz erklärte gegenüber dem MDR, das vorgestellte Geschäftsmodell sei für ihn zunächst schlüssig gewesen.
Er vertraute demnach auf die wirtschaftlichen Erläuterungen und die dargestellten Möglichkeiten des polnischen Immobilienmarktes.
Heute gehört er zu den Anlegern, die schwere Vorwürfe gegen die Verantwortlichen erheben.
Angebliche Mieteinnahmen sollten das Geschäftsmodell absichern
Auch ein weiterer Unternehmer aus Sachsen investierte nach der MDR-Berichterstattung in das Modell.
Er möchte anonym bleiben.
Nach seinen Angaben wurden ihm nachvollziehbar erscheinende Berechnungen über die erwarteten Zahlungsströme vorgelegt.
Die wirtschaftliche Grundlage sollten regelmäßige Mietzahlungen der Bewohner sein.
Für Anleger ist eine solche Darstellung zunächst plausibel.
Ein Unternehmen, das Wohnungen langfristig anmietet und anschließend möbliert weitervermietet, kann grundsätzlich Einnahmen erzielen.
Entscheidend ist jedoch, ob die angegebenen Immobilien tatsächlich zur Verfügung stehen, ob Mietverträge bestehen und ob die behaupteten Einnahmen realistisch sind.
Genau diese Voraussetzungen werden im vorliegenden Fall inzwischen infrage gestellt.
Der anonyme Anleger räumte gegenüber dem MDR selbstkritisch ein, dass er die Hintergründe des Unternehmens vor seiner Investition nicht ausreichend überprüft habe.
Versprochene Zahlungen sollen ausgeblieben sein
Nach Angaben des anonymen Investors sollten vier Jahre nach Vertragsabschluss bestimmte Zahlungen erfolgen.
Diese seien jedoch ausgeblieben.
Das habe ihn zunehmend misstrauisch gemacht.
Ausbleibende Zahlungen sind bei Kapitalanlagen ein ernst zu nehmendes Warnsignal.
Sie können unterschiedliche Ursachen haben, etwa wirtschaftliche Schwierigkeiten, Liquiditätsprobleme oder Streitigkeiten über vertragliche Verpflichtungen.
Sie beweisen für sich genommen noch keinen Betrug.
Im Fall von Colivia Poland führten die ausgebliebenen Zahlungen nach Darstellung der Anleger jedoch zu weiteren Nachforschungen.
Dabei entstanden Zweifel daran, ob das beworbene Geschäftsmodell tatsächlich in der versprochenen Form betrieben wurde.
Waren die angeblichen Mieter nur Komparsen?
Besonders schwer wiegt eine Schilderung des anonymen Investors über eine Besichtigung in Poznan.
Er besuchte nach eigenen Angaben ein vermeintliches Investitionsobjekt, um sich selbst ein Bild von der Geschäftstätigkeit zu machen.
Was er dort sah, hält er inzwischen für eine Inszenierung.
Nach seiner Darstellung wurden Wohnungen gezeigt, in denen angebliche Mieter anwesend waren.
Der Anleger behauptet, dass es sich bei diesen Personen um Komparsen gehandelt habe.
Sollte sich dieser Vorwurf bestätigen, würde dies erhebliche Fragen zur tatsächlichen Geschäftstätigkeit und zur Information der Investoren aufwerfen.
Bislang handelt es sich jedoch um die Darstellung eines Betroffenen.
Aus dem vorliegenden MDR-Bericht geht nicht hervor, dass die behauptete Beschäftigung von Komparsen bereits gerichtlich festgestellt wurde.
Anleger sollen voneinander getrennt worden sein
Auch Sebastian Schierz schildert Umstände, die er im Rückblick kritisch bewertet.
Nach seinen Angaben habe Ariel Gala versucht, die Investoren voneinander getrennt zu halten.
Gemeinsame Treffen der Anleger habe es zunächst nicht gegeben.
Erst als die Betroffenen eigene Nachforschungen anstellten, seien sie miteinander in Kontakt gekommen.
Für Investoren kann der Austausch mit anderen Geldgebern wichtig sein.
Dabei lässt sich beispielsweise feststellen, ob identische Renditeversprechen gemacht wurden oder ob verschiedene Anleger unterschiedliche Informationen erhalten haben.
Auch können ausbleibende Zahlungen oder widersprüchliche Angaben schneller auffallen, wenn Betroffene ihre Erfahrungen miteinander vergleichen.
Die Behauptung einer gezielten Trennung der Investoren ist allerdings ebenfalls eine Darstellung der Anleger und keine abschließend festgestellte Tatsache.
Zwölf Anleger erstatteten Strafanzeigen
Nach Angaben des MDR haben zwölf Anleger bereits vor rund zwei Jahren Strafanzeigen erstattet.
Die Anzeigen gingen demnach bei insgesamt neun verschiedenen Staatsanwaltschaften in Deutschland und Polen ein.
Im Mittelpunkt steht der Verdacht des Betrugs.
Die Einschaltung mehrerer Ermittlungsbehörden zeigt, dass der Fall einen grenzüberschreitenden Bezug hat.
Die Anleger stammen zumindest teilweise aus Deutschland, während sich die beworbenen Immobilienprojekte und die betreffende Gesellschaft in Polen befinden sollen.
Solche Konstellationen können die Aufklärung erschweren.
Unterlagen, Gesellschaftsdaten, Bankverbindungen und mögliche Vermögenswerte können sich in verschiedenen Ländern befinden.
Welche konkreten Ermittlungsmaßnahmen die Behörden bisher durchgeführt haben, geht aus dem vorliegenden Berichtsauszug nicht hervor.
Auch Angaben zu einer Anklageerhebung oder einer gerichtlichen Entscheidung liegen darin nicht vor.
Anwalt erhebt schwere Vorwürfe gegen das Beteiligungsmodell
Der polnische Rechtsanwalt Mirosław Babiaczyk vertritt nach Angaben des MDR betroffene Anleger gegenüber der Staatsanwaltschaft in Poznan.
Er erhebt erhebliche Vorwürfe gegen die Gestaltung des Investments.
Nach seiner Darstellung sei Investoren versprochen worden, zunächst gewährte Darlehen später in eine Beteiligung am erhöhten Stammkapital einer polnischen Gesellschaft umzuwandeln.
Die Anleger hätten die entsprechenden Gesellschaftsanteile jedoch nicht erhalten.
Das ist ein entscheidender Punkt.
Denn zwischen einem Darlehen und einer gesellschaftsrechtlichen Beteiligung bestehen erhebliche Unterschiede.
Bei einem Darlehen hat der Geldgeber grundsätzlich einen vertraglichen Rückzahlungsanspruch gegen den Darlehensnehmer.
Bei einer gesellschaftsrechtlichen Beteiligung erwirbt der Investor dagegen eine Rechtsposition als Gesellschafter, deren konkrete Rechte von der Gesellschaftsform und den Vereinbarungen abhängen.
Wenn eine vertraglich vorgesehene Umwandlung nicht durchgeführt wird, kann dies erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Folgen haben.
Ob und welche Ansprüche den einzelnen Anlegern tatsächlich zustehen, hängt von ihren Verträgen und den anwendbaren Rechtsvorschriften ab.
Verfügte die Gesellschaft überhaupt über Immobilien?
Besonders gravierend ist ein weiterer Vorwurf des Anlegeranwalts.
Nach seiner Darstellung habe das Geschäftsmodell lediglich auf dem Papier existiert.
Die Gesellschaft, an der sich die Investoren beteiligen sollten, habe über keinerlei Immobilien verfügt.
Diese Aussage muss sorgfältig eingeordnet werden.
Das ursprünglich beschriebene Geschäftsmodell beruhte nach den Angaben der Anleger auf der langfristigen Anmietung oder Pacht von Immobilien.
Ein Unternehmen, das Wohnungen anmietet und weitervermietet, muss diese Immobilien nicht zwingend selbst besitzen.
Fehlendes Immobilieneigentum wäre deshalb allein noch kein Beweis dafür, dass ein solches Geschäftsmodell nicht existiert.
Entscheidend wäre vielmehr, ob tatsächlich wirksame Miet- oder Pachtverträge bestanden, ob Wohnungen entsprechend genutzt wurden und ob die behaupteten Mieteinnahmen erzielt wurden.
Auch die Frage, welche Vermögenswerte und Rechte die Gesellschaft besaß, müsste anhand geeigneter Unterlagen geklärt werden.
Die Vorwürfe des Rechtsanwalts sind ernst zu nehmen, ersetzen aber keine abschließende Feststellung der Ermittlungsbehörden oder eines Gerichts.
Welche Rolle spielen Darlehen und spätere Gesellschaftsanteile?
Der geschilderte Fall verdeutlicht ein Risiko, das bei komplexen Kapitalanlagen häufig unterschätzt wird.
Anleger sollten genau unterscheiden, ob sie Geld verleihen, Gesellschaftsanteile erwerben oder in ein anderes Finanzprodukt investieren.
Die wirtschaftlichen und rechtlichen Folgen können erheblich voneinander abweichen.
Bei einem Darlehen kommt es insbesondere auf die vereinbarte Laufzeit, die Verzinsung, die Rückzahlung und mögliche Sicherheiten an.
Bei einer Unternehmensbeteiligung können dagegen Verlustrisiken bis hin zum vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals bestehen.
Wenn zunächst ein Darlehen gewährt und später eine Umwandlung in Gesellschaftsanteile versprochen wird, müssen beide Schritte rechtlich nachvollziehbar geregelt sein.
Wichtig ist außerdem, dass die versprochene Umwandlung tatsächlich umgesetzt und ordnungsgemäß dokumentiert wird.
Allein eine mündliche Zusage oder eine Präsentation reicht nicht aus, um eine Beteiligung rechtssicher nachzuweisen.
Hohe Renditeversprechen sollten Anleger misstrauisch machen
Nach den Angaben von Sebastian Schierz wurde ihm eine Verdreifachung seines eingesetzten Kapitals in Aussicht gestellt.
Eine solche Renditeerwartung ist außergewöhnlich hoch.
Grundsätzlich gilt bei Kapitalanlagen, dass hohe mögliche Erträge regelmäßig mit entsprechenden Risiken verbunden sind.
Eine hohe Rendite kann nicht allein dadurch als sicher angesehen werden, dass ein Anbieter auf Immobilien verweist.
Auch Immobilienprojekte können wirtschaftlich scheitern.
Mietausfälle, Leerstand, steigende Kosten oder Finanzierungsprobleme können die Erträge erheblich beeinflussen.
Hinzu kommen Risiken, wenn Anleger nicht unmittelbar Eigentum an Immobilien erwerben, sondern einem Unternehmen Geld zur Verfügung stellen.
In solchen Fällen hängt die Rückzahlung unter Umständen maßgeblich von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Unternehmens ab.
Warum Besichtigungen keine ausreichende Sicherheit bieten
Der Fall zeigt auch, weshalb eine Besichtigung von Immobilien nicht automatisch die Seriosität einer Kapitalanlage belegt.
Selbst wenn Wohnungen tatsächlich existieren und möbliert sind, beantwortet dies noch nicht alle wichtigen Fragen.
Anleger sollten beispielsweise prüfen, wer Eigentümer der Immobilien ist und welche Nutzungsrechte das Unternehmen besitzt.
Ebenso wichtig sind die tatsächlichen Mietverträge, die Höhe der Einnahmen und die laufenden Kosten.
Auch die Frage, ob die gezeigten Wohnungen tatsächlich zum beworbenen Geschäftsmodell gehören, kann entscheidend sein.
Ein einzelner Besichtigungstermin vermittelt nur einen begrenzten Eindruck.
Er ersetzt keine rechtliche und wirtschaftliche Prüfung der gesamten Investition.
Gerade bei größeren Anlagebeträgen sollten Unterlagen möglichst unabhängig überprüft werden.
Welche Möglichkeiten haben betroffene Anleger?
Wer Geld in ein Immobilienprojekt investiert hat und nun Zweifel an der Seriosität des Anbieters hat, sollte zunächst sämtliche Unterlagen sichern.
Dazu gehören insbesondere Verträge, Zahlungsnachweise, Kontoauszüge, E-Mails, Präsentationen und Werbematerialien.
Auch Nachrichten über versprochene Renditen oder Rückzahlungstermine können rechtlich relevant sein.
Anschließend sollte geprüft werden, gegen welche Gesellschaft oder Person konkrete Ansprüche bestehen.
Dabei ist wichtig, ob die Investition als Darlehen, Beteiligung oder in einer anderen rechtlichen Form ausgestaltet wurde.
Je nach Sachverhalt können vertragliche Rückzahlungsansprüche, Schadensersatzansprüche oder andere rechtliche Möglichkeiten in Betracht kommen.
Ob solche Ansprüche bestehen und durchgesetzt werden können, lässt sich nicht pauschal beurteilen.
Da sich der vorliegende Fall auf Deutschland und Polen erstreckt, können außerdem Fragen des internationalen Zivilrechts und der gerichtlichen Zuständigkeit relevant werden.
Strafanzeige führt nicht automatisch zur Rückzahlung
Für betroffene Anleger ist eine wichtige Unterscheidung zu beachten.
Ein strafrechtliches Ermittlungsverfahren dient zunächst der Aufklärung möglicher Straftaten.
Es führt nicht automatisch dazu, dass investiertes Geld zurückgezahlt wird.
Selbst wenn strafrechtliche Vorwürfe bestätigt werden sollten, hängt eine wirtschaftliche Entschädigung unter anderem davon ab, ob durchsetzbare Ansprüche und pfändbare Vermögenswerte vorhanden sind.
Unter bestimmten Voraussetzungen können im Rahmen strafrechtlicher Ermittlungen Vermögenswerte gesichert werden.
Ob dies im vorliegenden Fall geschehen ist, geht aus dem übermittelten Bericht nicht hervor.
Anleger sollten deshalb nicht ausschließlich auf den Ausgang strafrechtlicher Ermittlungen warten.
Vielmehr kann es sinnvoll sein, mögliche zivilrechtliche Ansprüche und Verjährungsfristen frühzeitig prüfen zu lassen.
Vorsicht vor weiteren Kosten durch angebliche Geldretter
Wenn größere Kapitalbeträge verloren zu gehen drohen, können Betroffene zusätzlich ins Visier unseriöser Anbieter geraten.
Solche Personen oder Unternehmen behaupten beispielsweise, sie könnten verschwundene Gelder gegen eine Vorabzahlung zurückholen.
Mitunter geben sie sich als Ermittler, Finanzdienstleister oder spezialisierte Rechtsberater aus.
Verbraucher sollten besonders vorsichtig sein, wenn eine Rückzahlung garantiert wird oder zunächst weitere Gebühren verlangt werden.
Eine seriöse rechtliche Prüfung kann Kosten verursachen.
Sie sollte jedoch transparent erklären, welche Maßnahmen vorgesehen sind und welche Erfolgsaussichten realistisch bestehen.
Niemand kann die Rückzahlung einer möglicherweise verlorenen Kapitalanlage ohne Prüfung der tatsächlichen Vermögenslage garantieren.
Was Anleger aus dem Fall lernen können
Der geschilderte Fall enthält mehrere Warnsignale, die auch bei anderen Immobilienanlagen relevant sein können.
Dazu gehören außergewöhnlich hohe Renditeversprechen, komplexe Beteiligungsstrukturen und fehlende unabhängige Nachweise über die wirtschaftliche Tätigkeit.
Besonders wichtig ist eine sorgfältige Prüfung vor der Überweisung größerer Geldbeträge.
Anleger sollten wissen, mit wem sie einen Vertrag schließen und welche Gesellschaft tatsächlich für die Rückzahlung verantwortlich ist.
Auch die wirtschaftliche Situation des Unternehmens sollte nachvollziehbar sein.
Bei Investitionen im Ausland kommen zusätzliche rechtliche und praktische Fragen hinzu.
Ein professioneller Internetauftritt, überzeugende Präsentationen oder persönliche Kontakte können eine solche Prüfung nicht ersetzen.
Welche Fragen im Fall Colivia Poland offen sind
Die Berichterstattung wirft zahlreiche Fragen auf, die im Rahmen der Ermittlungen geklärt werden müssen.
Dazu gehört insbesondere, wie die Gelder der Investoren tatsächlich verwendet wurden.
Ebenso ist zu prüfen, ob die behaupteten Immobilienprojekte in der beworbenen Form existierten.
Eine weitere Frage betrifft die angeblich zugesagten Gesellschaftsanteile.
Hier wird zu klären sein, welche Vereinbarungen bestanden und weshalb die Anleger nach Darstellung ihres Rechtsanwalts keine Anteile erhalten haben.
Auch die Vorwürfe über möglicherweise inszenierte Wohnungsbesichtigungen bedürfen einer unabhängigen Überprüfung.
Schließlich bleibt offen, ob und in welchem Umfang Vermögenswerte vorhanden sind, aus denen Ansprüche betroffener Anleger erfüllt werden könnten.
Der bisherige Bericht enthält keine abschließenden Antworten auf diese Fragen.
