Der Jahresbericht 2025/26 des Swiss Life REF (DE) European Living zeigt einen Fonds, dessen operative Entwicklung sich nach den schwierigen Immobilienjahren stabilisiert hat, der jedoch weiterhin mit einer verhaltenen Anlegernachfrage und Mittelabflüssen konfrontiert ist. Das Portfolio umfasst 35 Immobilien mit mehr als 3.200 Wohneinheiten an 29 Standorten in sechs europäischen Ländern. Mit einem Immobilienvermögen von rund 931 Mio. Euro und einer Vermietungsquote von 95,5 % verfügt der Fonds über eine grundsätzlich solide operative Basis.
Ertragsentwicklung verbessert sich, Gesamtrendite bleibt jedoch niedrig
Positiv hervorzuheben ist die deutliche Verbesserung der Fondsperformance. Die BVI-Rendite stieg von lediglich 0,47 % im Vorjahr auf 1,04 %. Auch auf Immobilienebene zeigt sich eine Erholung: Der Bruttoertrag erhöhte sich von 4,3 % auf 4,5 %, der Nettoertrag von 2,8 % auf 2,9 %. Gleichzeitig reduzierte sich die Belastung aus Wertänderungen von -1,6 % im Vorjahr auf nur noch -0,4 %. Das Immobilienergebnis nach Darlehensaufwand verbesserte sich dadurch deutlich von 0,1 % auf 1,6 %.
Für Anleger bleibt die absolute Rendite dennoch überschaubar. Das Ergebnis des gesamten Fonds lag vor Fondskosten bei 1,4 % und nach Fondskosten lediglich bei 1,0 %. Damit bietet der Fonds derzeit eher Stabilität und laufende Ausschüttungen als ein hohes Renditepotenzial. Die Gesamtkostenquote beträgt 1,04 %, was angesichts der niedrigen Gesamtrendite ein durchaus relevanter Faktor ist.
Die Ertrags- und Aufwandsrechnung bestätigt die stabile operative Basis. Den gesamten Erträgen von rund 33,2 Mio. Euro standen Aufwendungen von rund 15,9 Mio. Euro gegenüber. Daraus entstand ein ordentlicher Nettoertrag von rund 17,3 Mio. Euro. Nach realisierten und nicht realisierten Wertänderungen verblieb ein Jahresergebnis von rund 13,7 Mio. Euro. Die noch vorhandenen Bewertungsbelastungen zeigen sich in einem nicht realisierten Ergebnis von -3,0 Mio. Euro.
Ausschüttung steigt – ein positives Signal
Erfreulich ist die Entwicklung der Ausschüttung. Sie wurde von 0,13 Euro je Anteil auf 0,14 Euro je Anteil erhöht. Noch 2023 hatte sie lediglich 0,05 Euro betragen. Auch der ausschüttungsbereinigte Anteilwert erhöhte sich über die vergangenen Jahre kontinuierlich von 10,71 Euro im März 2023 auf 10,97 Euro im März 2026. Der reine Anteilwert lag zum Stichtag bei 10,57 Euro.
Damit gelingt es dem Fonds zunehmend, seine operative Ertragskraft in Ausschüttungen an die Anleger weiterzugeben. Für einkommensorientierte Anleger ist diese Entwicklung positiv, auch wenn die Gesamtrendite weiterhin nicht besonders hoch ausfällt.
Mittelabflüsse sind der wichtigste Warnpunkt
Der kritischste Punkt des Berichts sind die weiterhin deutlichen Anlegerabflüsse. Im Geschäftsjahr flossen netto 51,2 Mio. Euro aus dem Fonds ab. Anteilsverkäufen von lediglich rund 11,9 Mio. Euro standen Anteilrücknahmen von rund 63,1 Mio. Euro gegenüber. Dadurch sank das Nettofondsvermögen von 956,6 Mio. Euro auf 903,7 Mio. Euro. Gleichzeitig reduzierte sich die Zahl der umlaufenden Anteile von 90,3 Mio. auf 85,5 Mio. Stück.
Die Entwicklung sollte aus Anlegersicht aufmerksam beobachtet werden. Dauerhafte Mittelabflüsse können bei offenen Immobilienfonds problematisch werden, weil Immobilien nicht kurzfristig liquidiert werden können. Positiv ist allerdings, dass der Fonds bislang keine Immobilien verkaufen musste, um Rückgaben zu finanzieren. Im gesamten Geschäftsjahr wurden weder Immobilien gekauft noch verkauft.
Die Liquiditätsposition ist derzeit noch komfortabel: Zum Stichtag verfügte der Fonds über rund 129,7 Mio. Euro Bankguthaben, entsprechend 14,35 % des Nettofondsvermögens. Damit besteht ein erheblicher Puffer gegenüber weiteren Anteilsrückgaben.
Immobilienportfolio bleibt solide und überwiegend defensiv
Die Qualität des Portfolios ist ein wesentlicher Pluspunkt. Rund 92 % der Jahresnettosollmiete stammen aus Wohnimmobilien, wodurch der Fonds nur in geringem Maße von Büro-, Einzelhandels- oder anderen gewerblichen Immobilien abhängig ist. Die Vermietungsquote von insgesamt 95,5 % ist solide; besonders hoch ist sie in Dänemark mit 99,0 %, den Niederlanden mit 99,3 % und Frankreich mit 100 %.
Geografisch besteht eine breite Streuung über Deutschland, Österreich, Dänemark, Frankreich, Großbritannien und die Niederlande. Deutschland bleibt allerdings mit durchschnittlich rund 487 Mio. Euro Immobilienvermögen der mit Abstand größte Einzelmarkt. Die Diversifikation reduziert somit Einzelobjektrisiken deutlich, kann aber konjunkturelle und regulatorische Risiken des deutschen Wohnungsmarktes nicht vollständig eliminieren.
Die Immobilienbewertungen zeigen ebenfalls eine Stabilisierung. Den positiven gutachterlichen Wertänderungen von rund 7,2 Mio. Euro standen negative gutachterliche Wertänderungen von rund 6,3 Mio. Euro gegenüber. Die rein gutachterlichen Veränderungen waren damit insgesamt leicht positiv. Zusätzliche sonstige Wertänderungen sorgten allerdings dafür, dass auf Portfolioebene weiterhin ein negatives Bewertungsergebnis entstand. Besonders belastet waren Österreich und Deutschland, während die Niederlande, Dänemark, Frankreich und Großbritannien positive gutachterliche Wertentwicklungen aufwiesen.
Verschuldung bleibt beherrschbar
Auch die Finanzierung erscheint vergleichsweise konservativ. Die Fremdkapitalquote beträgt 19,9 % des Immobilienvermögens. Damit ist der Fonds nicht übermäßig fremdfinanziert und besitzt einen gewissen Schutz vor steigenden Finanzierungskosten. Das Kreditvolumen lag bei rund 185 Mio. Euro. Zugleich sind große Teile der Zinsbindungen längerfristig fixiert, wodurch kurzfristige Refinanzierungsrisiken begrenzt werden.
Das ist insbesondere deshalb wichtig, weil höhere Zinsen bei Immobilienfonds sowohl auf der Bewertungsseite als auch über die Finanzierungskosten wirken können.
Ausblick und Bewertung aus Anlegersicht
Der Fonds profitiert langfristig von grundsätzlich günstigen strukturellen Rahmenbedingungen für europäische Wohnimmobilien: Wohnraummangel, geringe Neubautätigkeit und steigende Haushaltszahlen unterstützen Mietwachstum und Vermietbarkeit. Gleichzeitig zeigen die Ergebnisse 2025/26, dass die schwierige Neubewertungsphase der vergangenen Jahre offenbar an Dynamik verliert. Die Wertänderungen sind deutlich weniger negativ als noch im Vorjahr, während der laufende Immobilienertrag steigt.
Aus Anlegersicht fällt das Gesamturteil daher vorsichtig positiv aus. Für den Fonds sprechen das defensive Wohnimmobilienprofil, die hohe Vermietungsquote, die breite geografische Streuung, eine moderate Fremdfinanzierung, die solide Liquiditätsreserve sowie die gestiegene Ausschüttung. Auch die Verbesserung der BVI-Rendite von 0,47 % auf 1,04 % und die deutlich geringeren Bewertungsverluste signalisieren eine Stabilisierung.
Dem stehen jedoch drei wesentliche Belastungsfaktoren gegenüber: die weiterhin niedrige Gesamtrendite, die mit 1,04 % nicht unerhebliche Kostenquote sowie insbesondere die anhaltenden Mittelabflüsse. Sollte sich der Rückgabedruck verstärken, könnte die Liquiditätsreserve weiter sinken und perspektivisch der Verkauf von Immobilien notwendig werden.
Für langfristig orientierte und sicherheitsbewusste Anleger, die laufende Erträge und eine vergleichsweise defensive Immobilienstrategie suchen, bleibt der Fonds daher grundsätzlich interessant. Für Anleger mit hohen Renditeerwartungen ist das derzeitige Rendite-Risiko-Profil dagegen weniger attraktiv. Entscheidend für die kommenden Geschäftsjahre wird sein, ob die Mittelabflüsse gestoppt werden können, die Immobilienbewertungen nachhaltig stabilisieren und die steigenden Mieterträge zu einer weiteren Verbesserung der Fondsrendite führen.
Fazit: Der Swiss Life REF (DE) European Living befindet sich erkennbar auf einem Stabilisierungspfad. Die operative Qualität des Wohnimmobilienportfolios überzeugt, doch die Anlegerabflüsse bleiben die zentrale Schwachstelle. Gelingt es, diese zu begrenzen und gleichzeitig die operative Ertragskraft weiter zu erhöhen, bestehen gute Voraussetzungen für eine schrittweise Verbesserung der Rendite. Der Jahresbericht wurde zudem vom Abschlussprüfer ohne wesentliche Beanstandungen beurteilt.
