Hamburg Trust HTG Deutschland 17 GmbH & Co. geschlossene Investment KG.die Bilanzanalyse

Vielen Dank für die Übermittlung des Jahresabschlusses der Hamburg Trust HTG Deutschland 17 GmbH & Co. geschlossene Investment KG. Im Folgenden analysiere und bewerte ich die wichtigsten Informationen und Kennzahlen aus einer kritischen Anlegersicht:

1. Vermögenslage (Bilanzanalyse):

Aktiva:

1. Beteiligungen:
   Mit 48,76 Mio. EUR (92,5 % der Aktiva) ist das Vermögen stark in Beteiligungen gebunden, insbesondere an Immobilienprojekten. Die Bewertung zeigt einen Anstieg um 3,58 Mio. EUR (ca. 8 %) gegenüber dem Vorjahr, was auf eine positive Wertentwicklung der Immobilien hinweist.
2. Barmittel und Barmitteläquivalente:
   Der Kassenbestand bleibt mit 378.818,95 EUR (0,7 % der Aktiva) niedrig. Dies bedeutet, dass die Gesellschaft nur begrenzte Liquidität für unvorhergesehene Ausgaben besitzt.
3. Forderungen an Beteiligungsgesellschaften:
   Die Forderungen in Höhe von 3,34 Mio. EUR (6,3 % der Aktiva) sind ein stabiler Posten und deuten auf geplante Ausschüttungen aus den Beteiligungen hin.

Passiva:

1. Eigenkapital:
   Das Eigenkapital stieg auf 52,59 Mio. EUR (Vorjahr: 48,72 Mio. EUR), vor allem durch nicht realisierte Gewinne aus der Neubewertung von Immobilien (+3,34 Mio. EUR). Dies zeigt eine solide Kapitalbasis.
2. Rückstellungen und Verbindlichkeiten:
   Die Rückstellungen und Verbindlichkeiten sind mit 87.599,36 EUR (0,2 % der Passiva) gering und signalisieren eine gesunde Bilanzstruktur ohne nennenswerte Belastungen.

2. Ertragslage:

1. Realisiertes Ergebnis:
   Das realisierte Ergebnis von 2,75 Mio. EUR zeigt ein leichtes Wachstum im Vergleich zum Vorjahr (+259.100,93 EUR oder 10,4 %). Dies unterstreicht die Rentabilität des Fonds.
2. Nicht realisierte Gewinne:
   Die nicht realisierten Gewinne von 3,34 Mio. EUR aus Neubewertungen sind ein wichtiger Beitrag zur Wertsteigerung, basieren jedoch auf Schätzungen und könnten Schwankungen unterliegen.
3. Gesamtkostenquote:
   Mit 0,55 % bleibt die Gesamtkostenquote im Vergleich zum Vorjahr stabil und ist für einen Immobilienfonds moderat. Dies zeigt eine effiziente Verwaltung.

3. Liquidität und Ausschüttungen:

1. Entnahmen:
   Im Geschäftsjahr 2023 wurden 2,22 Mio. EUR ausgeschüttet, was 80,7 % des realisierten Ergebnisses entspricht. Die Ausschüttungsquote ist relativ hoch, was Anlegern zugutekommt, könnte jedoch die Eigenkapitalbasis längerfristig belasten, wenn die Gewinne nicht kontinuierlich steigen.
2. Liquidität:
   Der niedrige Kassenbestand von nur 378.818,95 EUR ist ein Risikofaktor. Die Abhängigkeit von regelmäßigen Zuflüssen aus den Beteiligungen sollte genau überwacht werden.

4. Wertentwicklung (Net Asset Value, NAV):

• Der Nettoinventarwert (NAV) je Anteil stieg von 17.553,17 EUR (2022) auf 18.947,46 EUR (2023), ein Plus von ca. 7,9 %. Dies ist eine solide Wertentwicklung und liegt über der durchschnittlichen Performance vieler geschlossener Immobilienfonds.
• Die positive Entwicklung des NAV ist auf die Neubewertung der Immobilien zurückzuführen, was ein gutes Signal für die Investitionsstrategie darstellt.

5. Immobilienportfolio und Risiken:

1. Beteiligung an BCE Bürocentrum am Europakreisel GmbH & Co. KG:
   • Das Bürogebäude in Mainz (Isaac-Fulda-Allee) zeigt mit einer Leerstandsquote von 0 % und einer Restlaufzeit der Mietverträge von 11 Jahren eine ausgezeichnete Performance.
   • Die Fremdfinanzierungsquote von 30,12 % ist moderat und zeigt, dass die Immobilie nicht übermäßig verschuldet ist.
   • Mit einem Verkehrswert von 76,77 Mio. EUR trägt diese Beteiligung maßgeblich zur positiven NAV-Entwicklung bei.
2. Marktbedingungen:
   Die Neubewertung der Immobilien ist zwar positiv, jedoch stark abhängig von den Marktbedingungen, insbesondere den steigenden Zinsen und der Nachfrage nach Büroimmobilien. Die langfristige Stabilität der Werte sollte daher beobachtet werden.

6. Kritische Bewertung aus Anlegersicht:

Stärken:

• Solide Wertentwicklung: Der Anstieg des NAV um 7,9 % zeigt eine positive Performance und steigert den Anteilwert der Investoren.
• Stabile Erträge: Mit einem realisierten Jahresüberschuss von 2,75 Mio. EUR erwirtschaftet der Fonds solide laufende Erträge.
• Effiziente Kostenstruktur: Die Gesamtkostenquote von 0,55 % ist wettbewerbsfähig.
• Attraktive Immobilien: Die Investition in das Bürogebäude in Mainz mit einer Vollvermietung und langfristigen Mietverträgen sichert planbare Einnahmen.

Schwächen/Risiken:

1. Hohe Abhängigkeit von Neubewertungen: Die nicht realisierten Gewinne machen einen großen Teil der Performance aus. Eine Marktkorrektur könnte diese Werte negativ beeinflussen.
2. Geringe Liquidität: Die niedrigen Barmittel reduzieren die Flexibilität der Gesellschaft und erhöhen das Risiko bei unvorhergesehenen Zahlungsverpflichtungen.
3. Konjunkturelle Risiken: Steigende Zinsen und potenzielle Rückgänge in der Nachfrage nach Büroimmobilien könnten die Bewertung der Immobilien belasten.

7. Fazit und Empfehlungen:

Die Hamburg Trust HTG Deutschland 17 GmbH & Co. geschlossene Investment KG bietet aus Anlegersicht eine attraktive Kombination aus stabilen Erträgen und einer guten Wertentwicklung des NAV. Besonders positiv sind die soliden Immobilienwerte, die effiziente Kostenstruktur und die moderate Verschuldung.

Jedoch sollte die geringe Liquidität und die hohe Abhängigkeit von Neubewertungen im Auge behalten werden. Es empfiehlt sich:

1. Eine regelmäßige Überprüfung der Marktwerte der Immobilien und der zugrunde liegenden Annahmen im Bewertungsverfahren.
2. Die Verbesserung der Liquidität, z. B. durch eine Reduktion der Ausschüttungsquote oder die Bildung von Rücklagen.
3. Eine Diversifizierung des Portfolios, um das Risiko einzelner Immobilien zu reduzieren.

Für Anleger, die ein Engagement in einem stabilen Immobilienfonds mit gutem Risiko-Rendite-Profil suchen, bleibt dieser Fonds attraktiv. Dennoch sollten die konjunkturellen Risiken im aktuellen Marktumfeld nicht unterschätzt werden.