Interviewer: Frau Bontschev, die BIK Deutsche Metropolen 3 GmbH & Co. KG hat ihren Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2022 veröffentlicht. Was fällt Ihnen beim ersten Blick auf die Bilanz auf?
Kerstin Bontschev: Der erste Blick auf die Bilanz zeigt eine klare finanzielle Herausforderung. Die Gesellschaft weist einen nicht durch Vermögenseinlagen gedeckten Verlustanteil der Kommanditisten in Höhe von über 1,1 Millionen Euro aus, und die Eigenkapitalposition steht bei null. Das bedeutet, dass die Verluste der Kommanditisten das einbezahlte Kapital erheblich übersteigen. Das ist für Anleger alarmierend, auch wenn das Unternehmen betont, dass keine insolvenzrechtliche Überschuldung vorliegt, da die Nachrangdarlehen im Insolvenzfall nachrangig bedient werden.
Interviewer: Sie haben das Thema Nachrangdarlehen angesprochen. Wie sollten Anleger dieses Finanzierungsmittel bewerten?
Kerstin Bontschev: Nachrangdarlehen sind für Anleger eine riskante Form der Beteiligung. Im Insolvenzfall werden sie erst nach allen anderen Gläubigern bedient, was bedeutet, dass die Wahrscheinlichkeit eines Totalverlusts des investierten Kapitals besteht, wenn es zu einer Insolvenz kommt. Die BIK Deutsche Metropolen 3 GmbH & Co. KG hat solche Darlehen in Höhe von über 2,2 Millionen Euro aufgenommen. Anleger müssen sich darüber im Klaren sein, dass diese Form der Finanzierung ein erhebliches Risiko birgt, insbesondere in einem unsicheren Marktumfeld wie dem aktuellen Immobilienmarkt.
Interviewer: Die Gesellschaft berichtet von stabilen Zinseinnahmen aus den getätigten Investitionen in Immobilienprojekte. Wie schätzen Sie die Ertragslage ein?
Kerstin Bontschev: Die Ertragslage zeigt, dass die Gesellschaft zwar Zinseinnahmen aus ihren Beteiligungen an verschiedenen Immobilienprojektgesellschaften generiert – im Jahr 2022 waren es etwa 113.000 Euro. Diese Zinserträge werden jedoch durch die Zinsaufwendungen für die aufgenommenen Darlehen sowie durch betriebliche Kosten stark reduziert. Zwar konnte die Gesellschaft einen Jahresüberschuss von rund 72.000 Euro erzielen, was ein positives Signal ist, jedoch müssen diese Erträge langfristig stabil bleiben, um die Verluste der Vorjahre auszugleichen.
Interviewer: Wie bewerten Sie die Liquiditätssituation des Unternehmens?
Kerstin Bontschev: Die Liquiditätssituation scheint für das Geschäftsjahr 2022 zufriedenstellend gewesen zu sein. Das Unternehmen gibt an, dass es in der Lage war, alle Zahlungsverpflichtungen fristgerecht zu erfüllen. Ein wesentlicher Teil der Liquidität kommt jedoch aus den Nachrangdarlehen. Da diese Darlehen auch in Zukunft bedient werden müssen, ist es entscheidend, dass die Immobilienprojekte weiterhin erfolgreich verlaufen und ausreichend Erträge generieren, um die Liquidität langfristig zu sichern.
Interviewer: Welche Risiken sehen Sie für die Anleger?
Kerstin Bontschev: Die Risiken sind erheblich, vor allem in Bezug auf die Abhängigkeit vom Immobilienmarkt. Die Investitionen der Gesellschaft sind stark von der Entwicklung der jeweiligen Immobilienprojekte abhängig. Sollte es zu Verzögerungen oder Marktverwerfungen kommen – beispielsweise durch steigende Zinsen oder eine allgemeine Abschwächung der Nachfrage nach Immobilien – könnten die Erträge aus diesen Projekten geringer ausfallen als erwartet. Dies würde die Fähigkeit der Gesellschaft beeinträchtigen, die Nachrangdarlehen fristgerecht zurückzuzahlen. Außerdem besteht das allgemeine Risiko, dass die Liquiditätslage sich durch unvorhergesehene Ausgaben oder verzögerte Projektabschlüsse verschlechtert.
Interviewer: Die Gesellschaft spricht im Prognosebericht von einer positiven Erwartung hinsichtlich der Entwicklung des Immobilienmarkts. Teilen Sie diesen Optimismus?
Kerstin Bontschev: Der Immobilienmarkt ist aktuell schwer einzuschätzen. Einerseits besteht in Berlin nach wie vor eine starke Nachfrage nach Wohnraum, was ein positives Umfeld für Immobilieninvestitionen schaffen kann. Andererseits belasten gestiegene Zinsen und hohe Baukosten die Projektentwicklungen. Es bleibt abzuwarten, wie schnell sich der Markt erholen wird. Investoren sollten sich bewusst sein, dass die Prognosen der Gesellschaft auf Annahmen beruhen, die von vielen externen Faktoren abhängen. Ob der Optimismus gerechtfertigt ist, wird sich in den kommenden Jahren zeigen.
Interviewer: Welchen Rat geben Sie Anlegern, die bereits investiert sind oder eine Investition in Erwägung ziehen?
Kerstin Bontschev: Für bestehende Anleger gilt es, die Entwicklung der Immobilienprojekte und die finanzielle Lage des Unternehmens genau zu beobachten. Die Berichte über die Rückflüsse aus den Investitionen sollten kritisch geprüft werden. Für potenzielle Anleger rate ich, sich des Risikos der Nachrangdarlehen bewusst zu sein und keine überzogenen Erwartungen an die Renditen zu haben. Eine unabhängige Finanzberatung ist in jedem Fall sinnvoll, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Interviewer: Vielen Dank, Frau Bontschev, für Ihre Einschätzungen!
