Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit beschränkter Haftung Köln – Jahresbericht zum 31. März 2024 Aachener WohnImmo-Fonds DE0009800094

Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH

Köln

Aachener WohnImmo-Fonds
Jahresbericht zum 31. März 2024

Kennzahlen im Überblick

 

¹⁾ Rumpfgschäftsjahr vom 20. April 2023 bis 31. März 2024
²⁾ inklusive Ertrags- bzw. Aufwandsausgleich
³⁾ Ausschüttung auf das abgelaufene Rumpfgeschäftsjahr
⁴⁾ Die Valutierung der Ausschüttung und damit die Belastung des Fondskontos erfolgten zwei Bankarbeitstage nach dem Ex-Tag.
⁵⁾ Bezugsbasis durchschnittliches Fondsvermögens des Rumpfgeschäftsjahres
⁶⁾ Berechnungsverfahren BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V. (BVI)

Hinweis

Beträge und Prozentangaben innerhalb des Jahresberichtes werden grundsätzlich kaufmännisch gerundet. Daraus ergeben sich möglicherweise Rundungsdifferenzen bei der Addition /​ Subtraktion dieser Werte.

Tätigkeitsbericht

Wir erstatten den vorliegenden Jahresbericht nach den Vorschriften des am 22. Juli 2013 in Kraft getretenen Kapitalanlagegesetzbuches (Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2011/​61/​EU über die Verwalter alternativer Investmentfonds), zuletzt geändert am 01. Januar 2024 durch den Artikel 34 des Kreditorenzweitmarktförderungsgesetzes sowie durch Artikel 91 des Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetzes.

Auflegung des Aachener WohnImmo-Fonds

Der Aachener WohnImmo-Fonds ist ein Immobilien-Publikums-Sondervermögen und wurde am 20. April 2023 aufgelegt. Mit der ersten Anlage am 02. Mai 2023 zum Erwerb der ersten Immobilie begann die Geschäftstätigkeit des Fonds.

Der Aachener WohnImmo-Fonds richtet sich ausschließlich an institutionelle Anleger aus dem Bereich der katholischen und evangelischen Kirche sowie gemeinnützige Stiftungen.

Das Sondervermögen investiert im Schwerpunkt in klassische Wohngebäude, öffentlich geförderte Wohnungen, neue Wohn- und Betreuungsformen für ältere Menschen sowie generationen- und nutzungsübergreifende Quartierskonzepte.

Wir erstatten den Bericht für das erste Rumpfgeschäftsjahr seit Auflegung bis zum 31. März 2024.

Anlageziele und Anlagepolitik

Für den Aachener WohnImmo-Fonds wird der Aufbau eines diversifizierten Immobilienportfolios entsprechend des Grundsatzes der Risikomischung angestrebt.

Als Anlageziel werden regelmäßige Erträge und eine angemessene Rendite aufgrund zufließender Mieten und Zinsen sowie ein kontinuierlicher Wertzuwachs angestrebt. Die Rendite wird mittels der marktgebräuchlichen Berechnungsmethode des Branchenverbands (BVI-Methode) ermittelt.

Um dies zu erreichen, investiert der Fonds hauptsächlich in Wohnimmobilien, zu denen allgemeine und freifinanzierte Wohnungen, Neubauprojekte und solche mit Betreuungsangeboten zählen. Hierunter fällt insbesondere der Bereich „WohnenPlus“, der in der Hauptsache Betreiberimmobilien mit Modulen des Service-Wohnens, ambulante Pflege sowie moderne Formen des generationenübergreifenden Wohnens umfasst. Investiert werden soll ferner in bezahlbare urbane Wohnimmobilien für alle Altersklassen sowie in bezahlbaren und geförderten Wohnraum, um einen Akzent auf die soziale Balance in den Städten zu legen. Daneben dürfen für den Fonds zur Beimischung auch Einzelhandelsimmobilien erworben werden.

In diesem Rahmen obliegt die Auswahl der einzelnen Immobilien und Beteiligungen dem Fondsmanagement. Bei dem Fonds handelt es sich um ein aktiv verwaltetes Sondervermögen. Bei der Auswahl wird auf keine Benchmark Bezug genommen.

Taxonomie-VO

Die Aachener Grundvermögen investiert im Rahmen der Anlagestrategie nach Artikel 8 SFDR („EU-Verordnung 2019/​2088“) fortlaufend mindestens 50 % des Gesamtwertes aller Immobilien des Sondervermögens in Immobilien, welche die von der Aachener Grundvermögen für das Sondervermögen festgelegten ökologischen und/​oder sozialen Merkmale im Rahmen einer Gesamtbetrachtung zu mindestens 50 % erfüllen. Der Grad der Erfüllung ermittelt sich dabei aus der Summe der einzeln gewichteten ökologischen und sozialen Merkmale. Die Aachener Grundvermögen investiert daneben fortlaufend mindestens 25 % des Gesamtwertes aller Immobilien des Sondervermögens in Immobilien, die einen positiven messbaren Beitrag zur Erreichung eines oder mehrerer Umweltziele im Sinne der Taxonomie-Verordnung leisten, um dergestalt zur langfristigen Begrenzung der Erderwärmung gemäß dem Ziel des Übereinkommens von Paris der Klimarahmenkonvention der Vereinten Nationen (UNFCCC) von 2015 beizutragen. Die Verkehrswerte der von Immobiliengesellschaften unmittelbar oder mittelbar gehaltenen Immobilien sind bei vorstehender Berechnung entsprechend der Beteiligungshöhe zu berücksichtigen. Im Weiteren wird verwiesen auf den Anhang dieses Jahresberichtes.

Principal Adverse Impacts (PAIs)

Die Gesellschaft berücksichtigt zum aktuellen Zeitpunkt auf Ebene des Finanzprodukts nicht die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen von Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren (sog. „Principal Adverse Impacts“).

Fonds- und Immobilienvermögen

Das Fondsvermögen betrug am Ende des Rumpfgeschäftsjahres zum 31. März 2024 46,6 Mio. EUR. 41,1 Mio. EUR waren in zwei Immobilien angelegt, die sich an den Standorten Berlin und Visbek befinden.

Zuwachs und Anlageergebnis

Im Berichtzeitraum ist der Anteilpreis um 3,11 EUR gestiegen (Wert 31. März 2024: 103,11 EUR ./​. Wert bei Auflegung des Fonds am 20. April 2023: 100,00 EUR). Dies entspricht einem Anlageergebnis von 3,1 % seit Auflegung (nach BVI-Methode).

In der Übersicht „Entwicklung der Renditen“ erhalten Sie einen detaillierten Einblick in die Ertragslage des Fonds. Es wird dargestellt, welche Renditen in den Vermögensteilen Immobilien und Liquiditätsanlagen im Einzelnen erzielt wurden.

Mittelaufkommen

Die erste Ausgabe von Anteilen erfolgte am 20. April 2023. Der Anteilwert und Ausgabepreis je Anteil betrug zu diesem Zeitpunkt 100,00 EUR. Der Absatz an Fondsanteilen belief sich im Berichtszeitraum auf 45,7 Mio. EUR. Es wurden 452.339 Fondsanteile verkauft. Es erfolgten keine Anteilrücknahmen.

Anteilwert und Anteilumlauf

Der Wert des einzelnen Fondsanteils lag zum Berichtsstichtag bei 103,11 EUR, der Ausgabepreis bei 105,69 EUR. Den Anteilwert errechnete die Kapitalverwaltungsgesellschaft in Abstimmung mit der Verwahrstelle des Immobilienfonds, der DZ BANK AG in Frankfurt am Main. Die Anzahl der umlaufenden Anteile betrug 452.339 Stück.

Ausschüttung und Wiederanlagerabatt

Für das Rumpfgeschäftsjahr 2023/​2024 wurden am 02. Mai 2024 (Ex-Tag) 1,50 EUR je Anteil an die Anleger ausgeschüttet. Die Valutierung der Ausschüttung und damit die Belastung des Fondskontos erfolgten zwei Bankarbeitstage nach dem Ex-Tag, also am 06. Mai 2024.

Die Verwahrstelle stellt die Ausschüttungsbeträge den depot- führenden Stellen der Anleger auf die von den Anlegern angegebenen Konten bereit bzw. überweist zum Teil direkt auf die Anlegerkonten. Bei der Wiederanlage von Erträgen wird kein Ausgabeaufschlag erhoben, sofern die Wiederanlage bis zum 30. September 2024 vorgenommen wird. Dieser Verzicht auf den Ausgabeaufschlag führt zu einem Wiederanlagerabatt von 2,5 %.

Risikoprofil

Die Aachener Grundvermögen verfügt über ein Risikomanagementsystem, welches den investmentrechtlichen Anforderungen entspricht und kontinuierlich weiterentwickelt wird. Der Risikomanagementprozess umfasst die Komponenten Risikoidentifikation, Analyse und Bewertung, Steuerung und Überwachung sowie Kommunikation und Dokumentation der Risiken. Zur Abbildung und Beurteilung zukünftiger Risiken und deren Auswirkungen auf das Fondsvermögen hat die Aachener Grund- vermögen einen Portfoliostresstest mit verschiedenen Parametern entwickelt.

Es werden unter anderem folgende, wesentliche Risikoarten unterschieden:

Marktpreis-/​Immobilienrisiken

Über den Erwerb der Fondsanteile ist der Anleger an der Wertentwicklung der in diesem Investmentfonds befindlichen Immobilien beteiligt. Sowohl die Bewertung der Immobilie als auch die Immobilienerträge können aus vielerlei Gründen schwanken, z.B. aufgrund geänderter wirtschaftlicher, politischer oder (steuer-)rechtlicher Rahmenbedingungen, Veränderungen an den Kapitalmärkten, die beispielsweise zu geänderten Konditionen bei der Fremdfinanzierung oder bei Anlagealternativen führen können, Änderungen in der Mieternachfrage, veränderter Standortqualität mit Auswirkungen auf die Vermietbarkeit (Leerstände), Wandel von Gebäudezustand und -qualität sowie aufgrund von Wertverlusten durch Baumängel oder Altlasten. Die Realisierung von Risiken kann schlimmstenfalls zum vollständigen Wertverlust einzelner Immobilien und verbleibender Forderungen Dritter führen. Einem Wertverlust von Immobilien soll durch die bewusste Ausrichtung des Immobilienportfolios begegnet werden. Die Vermietungssituation, die Instandhaltungsaufwendungen, die Immobilienrendite sowie weitere Performance-Komponenten werden regelmäßig überwacht.

Liquiditätsrisiko

Immobilien können – anders als die meisten börsengehandelten Wertpapiere – nicht in allen Marktphasen jederzeit kurzfristig veräußert werden. Daher können umfangreiche Rückgabeverlangen von Fondsanteilen die Liquidität des Fonds beeinträchtigen und zu einer Aussetzung der Rücknahme der Anteile führen. Es bestehen allerdings gesetzliche Mindesthalte- und Kündigungsfristen für die Rückgabe der Anteile. Die Liquiditätssituation des Aachener WohnImmo-Fonds kann als ausgewogen bezeichnet werden.

Adressenausfallrisiko

Zahlungsausfälle von Mietern und sonstigen Geschäftspartnern beispielsweise aufgrund von Bonitätsverschlechterungen, Insolvenzen, gesetzlichen und behördlichen Maßnahmen oder konjunkturellen Marktveränderungen können zu erheblichen Reduzierungen von Erträgen und Verlusten führen.

Dem Adressenausfallrisiko wird grundsätzlich bei der Verwaltung der Immobilien dadurch vorgebeugt, dass, soweit im Rahmen der Anlagestrategie möglich, Abhängigkeit von einzelnen Mietern verhindert werden soll, ferner mittels Durchführung von Bonitätsprüfungen sowie der Überwachung der Kautionsleistungen. Jedoch kann auch bei sorgfältiger Auswahl von Mietern und Geschäftspartnern nicht ausgeschlossen werden, dass Verluste durch Ausfall eintreten. Ein Ausfallrisiko besteht ferner bezüglich der Bankguthaben des Aachener WohnImmo-Fonds. Im Fall einer Risikoverwirklichung kann ein vollständiger Ausfall der Forderung eintreten. Diesem Risiko wird durch die regelmäßige Bonitätsüberwachung der Kontrahenten sowie einer Diversifikation der Mittel bei verschiedenen Kreditinstituten entsprechend den gesetzlichen Vorgaben begegnet.

Zinsänderungsrisiko

Marktbedingte Schwankungen der Zinssätze können das Fremdfinanzierungsniveau für Immobilien deutlich erhöhen oder sich bei der Anlage der Liquiditätsreserven auswirken und damit die Wertentwicklung des Sondervermögens beeinflussen. Bei Abschluss neuer oder Prolongation bestehender Fremdfinanzierungen wird neben der aktuellen Zinshöhe je Laufzeit und der Investitionsstrategie insbesondere auf das Gesamtbild der Zinsfestschreibung geachtet. Die Anlage der Liquidität erfolgt unter Berücksichtigung der laufenden Marktentwicklung, im Rahmen von Höchstgrenzen für die Anlage bei dem jeweiligen Kreditinstitut und – in Abhängigkeit von der Marktlage – mit unterschiedlichen Laufzeiten.

Negativzinsrisiko

Liquide Mittel des Sondervermögens wurden im Berichtszeitraum bei der Verwahrstelle und anderen Banken für Rechnung des Fonds als Tages- und/​oder Termingelder bis maximal 12 Monate Laufzeit angelegt. Die Verzinsung der liquiden Mittel ist stark abhängig von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) sowie der Lage am Geld- und Kapitalmarkt. Aufgrund der langjährigen Niedrigzinspolitik der EZB unterlagen Tages- und/​ oder Termingelder bis vor Auflegung des Fonds einer negativen Verzinsung. In Folge der inzwischen erfolgten Anpassungen des EZB-Leitzinses auf mittlerweile 4,5 % können liquide Mittel unter Berücksichtigung bestehender Mindestliquiditätsgrenzen wieder zu positiven Zinssätzen angelegt werden.

Inflations- und Deflationsrisiko

Inflation und Deflation beinhalten ein Abwertungsrisiko für alle Vermögensgegenstände. Dies gilt auch für die im Sondervermögen gehaltenen Vermögensgegenstände. Die Inflationsrate kann trotz der bei fast allen gewerblichen und vielen Wohnungsmietverträgen vereinbarten Klauseln, die – unterschiedlich ausgestaltet – eine Anpassung der Miete an den Verbraucherpreisindex ermöglichen, über dem Wertzuwachs des Sondervermögens liegen. Deflation kann dazu führen, dass Mieten und damit auch die Verkehrswerte der Fondsimmobilien deutlich sinken.

Operationelles Risiko

Die Unangemessenheit oder das Versagen von internen Verfahren und Systemen oder das Auftreten von negativen externen Ereignissen können mittelbare Auswirkungen auf die Erträge von Fonds haben. Gleiches gilt bei entsprechendem Fehlverhalten von Menschen, sei es mit oder ohne Absicht. Im Berichtszeitraum sind keine nennenswerten operationellen Risiken in Bezug auf den Aachener WohnImmo-Fonds eingetreten.

Schlüsselpersonenrisiko

Sondervermögen, deren Anlageergebnis in einem bestimmten Zeitraum sehr positiv ausfällt, haben diesen Erfolg auch der Eignung der handelnden Personen und damit den richtigen Entscheidungen ihres Managements zu verdanken. Erfolg in der Vergangenheit muss aber kein Garant für die Zukunft sein. Auch kann sich die personelle Zusammensetzung des Fondsmanagements verändern. Neue Entscheidungsträger können dann möglicherweise weniger erfolgreich agieren.

Nachhaltigkeitsrisiko

In Zeiten von Klimawandel, Umweltverschmutzung und Ressourcenverbrauch hat die Forderung nach einem Umdenken von Gesellschaft und Wirtschaft politisches Gewicht. Der Gedanke der Nachhaltigkeit wird zunehmend Leitbild für politisches, wirtschaftliches und ökologisches Handeln. Nachhaltigkeitsrisiken sind Ereignisse oder Bedingungen aus den Bereichen Politik, Umwelt, Soziales oder Unternehmensführung, deren Eintreten tat- sächlich oder potenziell erhebliche negative Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowie auf die Reputation haben können. Nachhaltigkeitsrisiken sind dabei keine eigene Risikoart, sondern wirken als Treiber für andere Risikoarten. Sie können sich negativ auf die Ertrags- und Vermietungssituation, die Kostenstrukturen, die Rentabilität, die Immobilienwerte, die Liquidität oder die Reputation eines Portfolios auswirken. Die politischen Maßnahmen der Umstellung auf eine CO₂-neutrale Wirtschaft können zu einer Verteuerung von fossilen Energieträgern, steigenden steuerlichen Belastungen und hohen Investitionskosten für die energetische Sanierung von Gebäuden und Anlagen führen.

Aktuelle Auswirkungen des Ukraine-Krieges, der Energie-Krise und der EZB-Zinswende

Der im Februar 2022 durch die russische Invasion ausgelöste Krieg in der Ukraine hat im Berichtszeitraum leider noch kein Ende gefunden. Der Aachener WohnImmo-Fonds ist unmittelbar von diesem Krieg nicht betroffen. Der Fonds ist nicht in Russland, der Ukraine oder in angrenzenden osteuropäischen Ländern investiert; zudem bestehen keine direkten Geschäftsbeziehungen in diese Länder. Die wirtschaftlichen Effekte des Konfliktes, insbesondere die zwischenzeitlich gestiegene Inflation und die erhöhten Energiekosten, belasten die globale Konjunktur. Die Zentralbanken haben weltweit die Zinsen spürbar erhöht. Dies hat zur Folge, dass die Zinsen auf Bankguthaben wieder deutlich positiv sind, aber auch die Zinssätze bei Aufnahme und Prolongation von Fremdkapital am Finanzierungsmarkt entsprechend angestiegen sind.

Ausblick

Die in Folge des Angriffskriegs von Russland auf die Ukraine stark gestiegene Inflationsrate ist rückläufig. Hinsichtlich der Inflationsrate prognostiziert das ifo-Institut für Deutschland durchschnittlich 2,2 % in 2024 und 1,8 % für 2025. Der prognostizierte Rückgang der Inflationsrate schürt die Hoffnung, dass die Europäische Zentralbank (EZB) in der zweiten Jahreshälfte 2024 damit beginnen könnte, den Leitzins langsam zu senken, was sich vor allem positiv auf die Fremdkapitalsätze, speziell in der Immobilienwirtschaft, auswirken sollte. Das ifo-Institut geht in seiner Frühjahrsprognose 2024 davon aus, dass das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt in Deutschland im Jahr 2024 nur um 0,2 % im Vergleich zum Vorjahr zunehmen wird. Für 2025 rechnet man mit einem Anstieg um 1,5 %.

Die zukünftigen konjunkturellen und wirtschaftlichen Entwicklungen und die gegebenenfalls daraus resultierenden Implikationen auf das Immobilieportfolio des Aachener WohnImmo-Fonds sind weiterhin sehr aufmerksam zu beobachten. Zumindest in der Vergangenheit hat sich jedoch die Anlageklasse Immobilien gerade in Zeiten großer Unsicherheit und Krisen langfristig betrachtet als ein sehr gutes Investment erwiesen.

Immobilientransaktionen

Dem Fondsvermögen wurden im Rumpfgeschäftsjahr 2023/​2024 eine Pflegeeinrichtung in Visbek und eine Wohnimmobilie in Berlin zugeführt. Es wurde keine Immobilie veräußert.

Neuerwerbe

Weitere Angaben zu den folgenden Objekten finden Sie im Immobilienverzeichnis.

Berlin, Pistoriusstraße 14, 14a, 15, 15a

Am 01. Dezember 2023 wurde die erste Wohnimmobilie in Berlin, Pistoriussstraße 14, 14a, 15, 15a, in das Fondsvermögen übernommen. Mit Erwerb dieser Immobilie, einem Wohnensemble mit 29 Wohneinheiten, wurde das erste Investment des Fonds im Segment Wohnimmobilien getätigt. Die erworbene Wohnanlage liegt im Ortsteil Weißensee, der zum Bezirk Berlin-Pankow gehört.

Als Bundeshauptstadt ist Berlin mit rund 3,6 Millionen Einwohnern die größte Stadt Deutschlands und Standort zahlreicher kultureller, wissenschaftlicher und politischer Einrichtungen. Berlin verzeichnet seit einigen Jahren eine bemerkenswerte Einwohnerentwicklung. Die Stadt hat zwischen 2016 und 2021 mehr Einwohner hinzugewonnen als München, Hamburg und Köln im gleichen Zeitraum zusammen. Auch in den kommenden Jahren ist ein weiterer, deutlicher Anstieg der Einwohnerzahl prognostiziert.

Weißensee hat sich zu einem beliebten Wohnort für die Berliner Bevölkerung entwickelt. Entstanden ist der heutige Ortsteil Weißensee um den „Weißen See“ herum. Dieser wurde ursprünglich

„Der Große See“ genannt und entstand vor etwa 10.000 Jahren während der letzten Eiszeit. Der ihn umgebende Park beherbergt heute teilweise mehr als 150 Jahre alte Bäume. Der Park mit seinem See war und ist ein beliebter Erholungs- und Freizeitort mit dem Seebad, einer Gaststätte, einer Freilichtbühne, der Planschwiese für Kinder, einem Spielplatz, Liegewiesen und einem Bootsverleih.

Die Geschichte von Weißensee beginnt mit der Besiedlung am Ufer des Sees durch den Stamm der Semnonen in vorchristlicher Zeit. Wahrscheinlich im frühen Mittelalter folgten die Slawen, ab dem 12. Jahrhundert deutsche Kolonisten. Es entstand ein kleines märkisches Dorf entlang der Dorfstraße, das eine Kirche und Gehöfte umfasste. Erstmals urkundlich erwähnt wurde Weißensee in einer Verkaufsurkunde an den Markgrafen Waldemar von Brandenburg als „Wizinsee“. Von 1242 bis 1486 war Weißensee ein markgräfliches Dorf ohne Rittergut. Im Jahr 1486 wurde es von Kurfürst Johann Cicero an Thomas von Blankenfelde mit einem Bauernhof übergeben, der diesen damit zum ersten Gutsherrn von Weißensee machte. Um 1540 wurde in Weißensee ein Rittergut eingerichtet, das in der Folgezeit mehrere Male geteilt wurde und häufig seine Besitzer wechselte. Im Jahr 1872 erwarb der Hamburger Kaufmann Gustav Adolf Schön das Gut und begann mit der Parzellierung und dem Verkauf von Grundstücken.

Damit begann eine intensive Bautätigkeit und Weißensee wandelte sich von einem kleinen Dorf zu einer vorstädtischen Landgemeinde. Im 20. Jahrhundert wurde Weißensee zu einem eigenständigen Verwaltungsbezirk in Berlin, der bis zur Verwaltungsreform im Jahr 2001 bestand. Der Ortsteil war nach der Fu- sion mit benachbarten Bezirken bis 2001 der kleinste Bezirk Berlins. Nach der Reform wurde Weißensee Teil des Bezirks Pankow. Benannt ist die Pistoriusstraße nach Johann Heinrich Leberecht Pistorius, der 1821 das Rittergut Weißensee erwarb. Pistorius war Landwirt und Erfinder eines Brennapparats für die Gewinnung von Branntwein aus Kartoffeln, wodurch Berlin zum Zentrum des preußischen Schnapshandels auf dem Weltmarkt wurde.

Die erworbene Immobilie in der Pistoriusstraße 14, 14a, 15, 15a, liegt im sogenannten Gründerviertel von Weißensee, zentral zwischen den nord-süd-verlaufenden Straßen Prenzlauer Promenade und Berliner Allee und nur wenige Gehminuten vom Antonplatz entfernt, der als Zentrum des alten Ortskerns von Weißensee gilt. Der Antonplatz befindet sich auf der Berliner Allee, die auf die Pistoriusstraße trifft und bereits im Mittelalter als Fernhandelsweg von Berlin nach Norden existierte. Auch der Weiße See ist in weniger als 15 Minuten fußläufig erreichbar. Über die Bus- und Straßenbahnlinien besteht eine gute Anbindung an den ÖPNV wie auch an den Berliner Autobahnring A10. Im direkten Umfeld gibt es mehrere Kindergärten, Grund- und Realschulen, Gymnasien sowie die Weißensee Kunsthochschule Berlin. Die Nahversorgung mit Geschäften des täglichen Bedarfs ist, ebenso wie die Erreichbarkeit medizinischer Einrichtungen, sehr gut.

Die Liegenschaft ist eine reine Wohnanlage, bestehend aus einem sechsgeschossigen Vorderhaus und zwei viergeschossigen Gartenhäusern mit insgesamt 29 Wohneinheiten, einer Tiefgarage für 20 Kfz-Plätze sowie weitere 15 Außenstellplätze. Im Innenhof stehen den Bewohnerinnen und Bewohnern der großzügig geschnittenen Wohnungen ein eigener Spielplatz und Fahrradabstellflächen zur Verfügung. Alle Wohnungen des Vorderhauses sind als „Durchsteckwohnungen“ (Nord-Süd) organisiert und dadurch optimal belichtet. Je ein Bad liegt an der Fassade und hat damit eine natürliche Belüftung und Belichtung. In den Gartenhäusern befinden sich hochwertige Maisonettewohnungen, die über einen Garten oder eine Dachterrasse verfügen. Alle Wohnungen sind hell und freundlich geschnitten.

Visbek, Rechterfelder Straße 13, 15, 17, 19, 21, 23, 25, 27

Am 02. Mai 2023 wurde der Seniorenhof Visbek in den Bestand des Aachener WohnImmo-Fonds übernommen.

In ruhiger, naturnaher Umgebung mit gleichzeitig sehr guter Mikrolage sind 78 barrierefreie Servicewohnungen entstanden. Hier ist selbstständiges und unabhängiges Leben im Alter möglich – bei Bedarf können die Bewohnerinnen und Bewohner jederzeit Serviceleistungen und Hilfsangebote wahrnehmen.

Die insgesamt acht Gebäude im Stile von Mehrfamilienhäusern sind ringförmig um eine begrünte Anlage mit zentralem Treffpunkt angeordnet. Aufgrund der kurzen Wege auf der Anlage entsteht ein besonderes Gemeinschaftsgefühl für die Bewohnerinnen und Bewohner. Dies wird durch die sehr gute Mikrolage mit einem Nahversorgungszentrum in unmittelbarer Nachbarschaft und dem in wenigen Minuten fußläufig erreichbaren Stadtzentrum ergänzt. Die nächstgelegene Bushaltestelle ist 400 Meter entfernt, der DB-Bahnhof in Rechterfeld ist in 5,5 km erreichbar.

Aufgeteilt sind die Wohnungen auf sechs Wohnhäuser in sechs Hausgemeinschaften mit jeweils zwölf Wohneinheiten sowie einer weiteren Hausgemeinschaft im Versorgungshaus mit sechs Wohnungen. Im Versorgungshaus befinden sich zudem eine Großküche und Wäscherei sowie weitere Serviceflächen. In einem weiteren Gebäude, das den KfW-Standard 55 erfüllt, ist eine Tagespflege mit 30 Plätzen untergebracht. Durch das umfassende Versorgungsangebot können hier Pflegebedürftige mit hohem Hilfebedarf ebenso versorgt und betreut werden, wie Seniorinnen und Senioren mit geringerem pflegerischen Hilfebedarf, aber einem Wunsch nach Gemeinschaft im Alter, die hier ein ideales neues Zuhause finden. Die hohe Zahl an Tagespflegeplätzen stellt nicht nur für die Bewohnerinnen und Bewohner des Seniorenhofes ein tägliches Betreuungsangebot dar, sondern auch für Pflegebedürftige aus dem Ort, die sich damit weite Anfahrten zu den umliegenden Tagespflegeinrichtungen zukünftig sparen können.

Das Grundstück und die Bauweise der Häuser aus nachhaltigen und lokalen Baumaterialien fügen sich perfekt in die Region ein. Durch eine eigene Photovoltaikanlage und Wärmepumpe hat die Anlage eine autarke Energieversorgung und kann auf fossile Energieträger weitgehend verzichten. Damit erfüllt der Seniorenhof Visbek die Anforderungen eines energieeffizienten Gebäudes KfW 40Plus und zu 100 % die Anforderungen unseres Artikel 8 Plus-Fonds. Generalmieter und Betreiber ist die WDG GmbH mit Sitz in Eschwege, eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der cosiq GmbH.

Vermietungssituation und Instandhaltungen

Die Vermietungsquote lag am Stichtag 31. März 2024 bei 100 %. Im abgelaufenen Rumpfgeschäftsjahr waren keine wesentlichen Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich.

Vergleichende Übersicht

Entwicklung der Renditen

Erläuterungen

Die Ermittlung der Renditekennzahlen erfolgt gemäß Branchenstandard.

Immobilien

Von Bruttoertrag bis Ergebnis vor Darlehensaufwand wird als Bezugsbasis das durchschnittliche Immobilienvermögen des Rumpfgeschäftsjahres zugrunde gelegt.

Von Ergebnis nach Darlehensaufwand bis Gesamtergebnis wird als Bezugsbasis das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen des Rumpfgeschäftsjahres herangezogen.

Liquidität

Als Bezugsbasis wird das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Rumpfgeschäftsjahres zugrunde gelegt.

Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten

Bezugsbasis ist das durchschnittliche Fondsvermögen des Rumpfgeschäftsjahres.

Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten (BVI-Methode)

Die Wertentwicklungsberechnung nach der BVI-Methode beruht auf der „time weighted rate of return“-Methode. Diese international anerkannte Standardmethode ermöglicht eine einfache, nachvollziehbare und exakte Berechnung.

Die Wertentwicklung der Anlage ist die prozentuale Veränderung zwischen dem angelegten Vermögen zu Beginn des Anlagezeitraumes und seinem Wert am Ende des Anlagezeitraumes. Ausschüttungen werden rechnerisch umgehend in neue Fondsanteile investiert. So ist die Vergleichbarkeit der Wertentwicklungen ausschüttender und thesaurierender Fonds sichergestellt. Die Wertentwicklung wird auf Basis der börsentäglich ermittelten Anteilwerte berechnet.

Der Aachener WohnImmo-Fonds ist gemäß § 10 des InvStG von der Körperschaftsteuer befreit, da sich nach den Anlagebedingungen nur steuerbegünstigte, institutionelle Anleger beteiligen dürfen, die gemeinnützige, mildtätige etc. Zwecke verfolgen.

Hinweis

Die frühere Wertentwicklung ist kein Indikator für die Zukunft.

Wert und Rendite einer Anlage im Fonds können steigen oder fallen und werden nicht garantiert.

Renditen
nach Regionen in Deutschland zum 31. März 2024

Kapitalinformationen
nach Regionen in Deutschland zum 31. März 2024

Übersicht Bewertung
nach Regionen zum 31. März 2024

Erläuterungen

Die Daten sind stichtagsbezogen und in absoluten Zahlen angegeben. Es sind nur Daten von Immobilien eingeflossen, die sich zum Berichtsstichtag im Fondsvermögen befanden.

„Weitere deutsche Großräume“ umfasst ausschließlich die Stadt Berlin.

In der Position „Gutachterliche Verkehrswerte Portfolio“ sind die zum Berichtsstichtag aktuellen Verkehrswerte berücksichtigt. Die Immobilien werden gemäß § 249 KAGB turnusmäßig alle drei Monate von mindestens zwei externen Bewertern unabhängig voneinander bewertet. Die Immobilien sind zum Stichtag mit dem arithmetischen Mittelwert aus den beiden Verkehrswerten in das Fondsvermögen eingestellt.

Die Position „Gutachterliche Bewertungsmieten Portfolio“ bezeichnet die Summe der in den Verkehrswertgutachten für die einzelnen Immobilien angegebenen Roherträge.

Die Position „Wertänderungen laut Gutachten insgesamt“ umfasst die positiven oder negativen Wertänderungen, die im Portfolio bei Gesamtbetrachtung aller Auf- und Abwertungen im Berichtszeitraum entstanden ist.

Die Position „Sonstige Wertänderungen insgesamt“ gibt die positiven oder negativen Wertänderungen an, die im Portfolio bei Gesamtbetrachtung aller „Sonstigen positiven/​negativen Wertänderungen“ im Berichtszeitraum entstanden sind. Es sind sämtliche Änderungen im Buchwert der Immobilien enthalten, wie z.B. die Abschreibungen von Anschaffungsnebenkosten.

Vermietungsinformationen
zum 31. März 2024

Erläuterungen

Grundstücke im Zustand der Bebauung sowie Flächen in Sanierung werden generell nicht in die Berechnungen einbezogen.

„Weitere deutsche Großräume“ umfasst ausschließlich die Stadt Berlin.

Nutzungsarten

Die Jahresmieterträge pro Nutzungsart werden in Prozent der Jahresnettosollmiete angegeben. Die Quoten pro Nutzungsart sind jeweils bezogen auf die gesamte Jahresnettosollmiete in der einzelnen Regionen in Deutschland. Die Jahresnettosollmiete errechnet sich wie folgt: Die vertraglich vereinbarten Mieten aus allen zum Berichtsstichtag vermieteten Immobilien werden auf das gesamte Geschäftsjahr hochgerechnet. Bei leerstehenden Immobilien wird entweder die letzte Mietsollstellung an den letzten Mieter vor Beginn des Leerstandes auf das Geschäftsjahr hochgerechnet oder die für leerstehende Flächen in einem Verkehrswertgutachten als nachhaltig erzielbar eingeschätzte Jahresmiete berücksichtigt.

Leerstand/​Vermietungsquote

Die Leerstandsquote wird auf der Basis der Jahresbruttosollmiete, d.h. inklusive aller Mietnebenkosten, berechnet. Die Leerstände werden in Prozent der Jahresbruttosollmiete, aufgeliedert nach Regionen in Deutschland und Nutzungsarten, angegeben. Die Jahresbruttosollmiete errechnet sich wie folgt: Die vertraglich vereinbarten Mieten inklusive aller Mietnebenkosten aus allen zum Berichtsstichtag vermieteten Immobilien werden auf das gesamte Geschäftsjahr hochgerechnet. Bei leerstehenden Immobilien wird entweder die letzte Mietsollstellung an den letzten Mieter vor Beginn des Leerstandes auf das Geschäftsjahr hochgerechnet oder es wird die gutachterliche Bewertungsmiete angesetzt. Hinzu addiert werden die vor dem Leerstand vertraglich umgelegten Mietnebenkosten. Eventuell berechnete Umsatzsteuer wird nicht in die Bruttosollmiete einbezogen. Ferner wird die Vermietungsquote in Prozent angegeben. Die Vermietungsquote und die Leerstandsquote sind bezogen auf die Jahresbruttosollmieten der Immobilien in der einzelnen Regionen in Deutschland. Die in der Spalte „Gesamt“ genannten Zahlen beziehen sich auf die Jahresbruttosollmiete des gesamten Immobilienportfolios.

Restlaufzeit der Mietverträge

Die Angaben zur Restlaufzeit der Mietverträge erfolgen in Prozent der gesamten Jahresnettovertragsmieten. Optionen zur Mietvertragsverlängerung gelten – bis zur konkreten Ausübung – als nicht wahrgenommen.

Entwicklung des Fondsvermögens
vom 20. April 2023 bis 31. März 2024

¹⁾ Die Zusammensetzung der Position „Ergebnis des Geschäftsjahres“ wird in der Ertrags- und Aufwandsrechnung erläutert.
²⁾ Die Nettoveränderung der nicht realisierten Gewinne/​Verluste ergibt sich bei den Immobilien aus Wertfortschreibung und Veränderungen der Buchwerte im Rumpfgeschäftsjahr. Kredite zum 31. März 2024

Kredite
zum 31. März 2024

Vermögensübersicht
zum 31. März 2024

Vermögensaufstellung Teil I

Immobilienverzeichnis zum 31. März 2024

Erläuterungen

Art des Grundstücks

M = Mietwohngrundstück, G = Geschäftsgrundstück

Art der Nutzung

PE = Pflegeeinrichtung, W = Wohnen, E/​G = Kfz-Einstellplatz/​ Garage, S = Sonstige (Photovoltaikanlage)

Ausstattungsmerkmale

TG = Tiefgarage, PA = Personenaufzug, B/​T = Balkon/​Terrasse, BZ = barrierefreier Zugang

Verkehrswert/​Kaufpreis

Die Immobilien werden gemäß § 249 KAGB turnusmäßig alle drei Monate von zwei externen Bewertern unabhängig voneinander bewertet. Die Immobilien sind zum Stichtag mit dem arithmetischen Mittelwert der beiden Verkehrswerte in das Fondsvermögen eingestellt.

Sofern Immobilien im Berichtszeitraum neu erworben wurden und bis zum Stichtag keine Nachbewertung durch zwei externe Bewerter vorzunehmen war, wird hier der Kaufpreis (exklusive Anschaffungsnebenkosten) angegeben.

In seiner Bewertung berücksichtigt der jeweilige Bewerter ggf. Abschläge für noch nicht ausgeführte, aber erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen bzw. Abschläge für noch ausstehende Baukosten, wenn er eine Immobilie bewertet, die sich bautechnisch in einer Projektentwicklung befindet.

Jahresrohertrag/​Bewertungsmiete

Unter der Position Jahresrohertrag/​Bewertungsmiete ist die vom jeweiligen Bewerter angesetzte Miete zum Stichtag der letzten Bewertung angegeben. Abweichungen zu den aktuell vereinbarten tatsächlichen Mieten sind möglich. Im Umbau befindliche Immobilien werden mit ihrem voraussichtlichen Wert zum Zeitpunkt der Fertigstellung dargestellt.

Restnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer ist die vom Bewerter festgestellte wirtschaftliche Restnutzungsdauer zum Stichtag der letzten Bewertung.

Fremdfinanzierungsquote

Die Fremdfinanzierungsquote stellt die aufgenommenen Fremdfinanzierungsmittel für die Immobilienanlagen dar. Diese berechnet sich als Verhältnis (in %) der aufgenommenen Fremdfinanzierungsmittel zum arithmetischen Mittel der Verkehrswerte der Immobilie.

Leerstandsquote

Die Leerstandsquote ist bezogen auf die Jahresbruttosollmiete aus der einzelnen Immobilie. Sie stellt gleichzeitig eine Nutzungsentgeltausfallquote gemäß § 249 KAGB dar. Grundstücke im Zustand der Bebauung sowie Flächen in Sanierung werden generell nicht in die Berechnungen einbezogen.

Restlaufzeit

Angegeben ist die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge für das Objekt in Jahren. Basis für die Gewichtung ist der Anteil der einzelnen Mieterträge an der gesamten Nettosollmiete aus dem Objekt. Unbefristete Verträge werden hier nicht berücksichtigt.

Verzeichnis der Käufe und Verkäufe
von Immobilien zur Vermögensaufstellung zum 31. März 2024

Vermögensaufstellung Teil II

Anschaffungsnebenkosten zum 31. März 2024

Erläuterungen

Unter der Position „Anschaffungsnebenkosten“ sind diejenigen Nebenkosten aufgeführt, die zum Berichtsstichtag noch nicht abgeschrieben waren, weil sich das erworbene Objekt noch im Fondsvermögen befand und die Abschreibungsphase seit Erwerb noch nicht abgelaufen war. Die Anschaffungsnebenkosten werden laut § 248 Abs. 3 KAGB linear über einen Zeitraum von 10 Jahren abgeschrieben.

Vermögensaufstellung Teil III

Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und zusätzliche Erläuterungen zum 31. März 2024

Ertrags- und Aufwandsrechnung
vom 20. April 2023 bis 31. März 2024

¹⁾ Davon eigene Aufwendungen gemäß § 13 Abs. 5 Buchst. c) Besondere Anlagebedingungen 11 TEUR
²⁾ In der Position sonstige Kosten sind im Wesentlichen Aufwendungen für Nebenkosten der Kreditfinanzierung in Höhe von 5 TEUR, Vermietungsleistungen mit 5 TEUR sowie Rechts- und Steuerberatungskosten in Höhe von 3 TEUR enthalten.
³⁾ Vergütung an die Kapitalverwaltungsgesellschaft gemäß § 13 Abs. 1 Besondere Anlagebedingungen
⁴⁾ Gemäß § 13 Abs. 5 Buchst. g) und h) Besondere Anlagebedingungen
⁵⁾ Der Ertragsausgleich enthält keine Ertragsausgleichsposten aus Jahresvorträgen, da der Fonds am 20. April 2023 neu aufgegelegt wurde.
⁶⁾ Die Nettoveränderung der nicht realisierten Gewinne/​Verluste ergibt sich bei den Immobilien aus Wertfortschreibung und Veränderungen der Buchwerte im Geschäftsjahr.

Verwendungsrechnung zum 31. März 2024

Erläuterungen

Für das Rumpfgeschäftsjahr 2023/​2024 wurden am 02. Mai 2024 (Ex-Tag) 1,50 EUR je Anteil an die Anleger ausgeschüttet. Die Valutierung der Ausschüttung und damit die Belastung des Fondskontos erfolgten zwei Bankarbeitstage nach dem Ex-Tag, also am 06. Mai 2024.

Anhang
gemäß § 7 Nr. 9 KARBV

Anteilwert und -umlauf

Zum 31. März 2024 waren 452.339 Anteile im Umlauf. Der Rücknahmepreis/​Anteilwert betrug 103,11 EUR.

Angaben zu den angewendeten Bewertungsverfahren

Die Bewertung der Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten des Sondervermögens erfolgt gemäß den Grundsätzen für die Kurs- und Preisfeststellung, die im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) und der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und -Bewertungsverordnung (KARBV) genannt sind, sowie den folgenden Grundsätzen:

I. Immobilien

1. Grundlagen der Immobilienbewertung

Für die Bewertung von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und vergleichbaren Rechten nach dem Recht anderer Staaten (Immobilien) oder Immobilien, die für Rechnung des Sondervermögens erworben wurden, bestellt die Kapitalverwaltungsgesellschaft externe Bewerter in ausreichender Zahl. Ein Bewerter hat die nach dem KAGB und den Anlagebedingungen für das Sondervermögen vorgesehenen Bewertungen durchzuführen.

Vermögensgegenstände gemäß § 231 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 KAGB (Immobilien) werden grundsätzlich zum Verkehrswert bewertet.

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Preis, der zum Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, nach der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Immobilie ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Im Regelfall wird zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie der Ertragswert der Immobilie anhand des allgemeinen Ertragswertverfahrens in Anlehnung an die Immobilienwertermittlungsverordnung bestimmt. Bei diesem Verfahren kommt es auf die marktüblich erzielbaren Mieterträge an, die um die Bewirtschaftungskosten einschließlich der Instandhaltungs- sowie der Verwaltungskosten und das kalkulatorische Mietausfallwagnis gekürzt werden. Der Ertragswert ergibt sich aus der so errechneten Nettomiete, die mit einem Faktor (Barwertfaktor) multipliziert wird, der eine marktübliche Verzinsung für die zu bewertende Immobilie unter Einbeziehung von Lage, Gebäudezustand und Restnutzungsdauer berücksichtigt. Besonderen, den Wert einer Immobilie beeinflussenden Faktoren kann durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden.

2. Ankaufsbewertungen

Die Ankaufsbewertung von Immobilien wird bis zu einer Größe von 50 Mio. EUR von einem Bewerter und ab einer Größe von mehr als 50 Mio. EUR von zwei voneinander unabhängigen Bewertern, die nicht zugleich regelmäßige Bewertungen nach §§ 249 und 251 Satz 1 KAGB für die Gesellschaft durchführen, vorgenommen. Entsprechendes gilt für Vereinbarungen über die Bemessung des Erbbauzinses und über dessen etwaige spätere Änderung. Immobilien werden im Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten mit dem Kaufpreis angesetzt.

3. Regelbewertungen

Die Regelbewertung sowie außerplanmäßige Bewertungen von Immobilien werden stets von zwei voneinander unabhängigen Bewertern durchgeführt.

In der Vermögensaufstellung ist für jede Immobilie mit Wertermittlungsstichtag der arithmetische Mittelwert aus beiden unabhängig voneinander ermittelten Verkehrswerten zu berücksichtigen.

Der Wert der Vermögensgegenstände im Sinne des § 231 Abs. 1 KAGB und des § 234 KAGB ist innerhalb eines Zeitraums von drei Monaten zu ermitteln.

Die Bewertungen werden gleichmäßig über das Quartal verteilt. Die erste Regelbewertung muss ausgehend vom Tag des Übergangs von Besitz/​Nutzen und Lasten innerhalb von drei Monaten erfolgen.

Der Wert der Immobilien ist stets erneut zu ermitteln und anzusetzen, wenn nach Auffassung der Gesellschaft der zuletzt ermittelte Wert auf Grund von Änderungen wesentlicher Bewertungsfaktoren nicht mehr sachgerecht ist.

II. Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft orientiert sich an den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung, soweit sich aus dem KAGB, der KARBV und der Verordnung (EU) Nr. 231/​2013 nichts anderes ergibt.

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft beachtet den Grundsatz der Bewertungsstetigkeit. Danach werden die auf den vorhergehenden Jahresabschluss angewandten Bewertungsmethoden beibehalten. Überdies wendet die Kapitalverwaltungsgesellschaft grundsätzlich den Grundsatz der Einzelbewertung an, wonach alle Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen unabhängig voneinander zu bewerten sind; es erfolgt keine Verrechnung von Vermögensgegenständen und Schulden und keine Bildung von Bewertungseinheiten. Gleichartige Vermögensgegenstände der Liquiditätsanlagen, wie z. B. Wertpapiere, dürfen zu einer Gruppe zusammengefasst und mit dem gewogenen Durchschnittswert angesetzt werden.

Insbesondere werden Zinsen aus Liquiditätsanlagen, Erträge aus Immobilien, Aufwendungen für ausländische Steuern, Zinsen aus Kreditaufnahmen sowie Vergütungen der Kapitalverwaltungsgesellschaft und der Verwahrstelle periodengerecht abgegrenzt.

1. Bankguthaben

Bankguthaben werden grundsätzlich zu ihrem Nennwert bewertet.

2. Forderungen

Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung, Zinsansprüche und andere Forderungen werden grundsätzlich zum Nennwert angesetzt. Die Werthaltigkeit von Forderungen wird regelmäßig überprüft. Dem Ausfallrisiko wird in Form von Wertberichtigungen und Abschreibungen auf Forderungen Rechnung getragen.

3. Anschaffungsnebenkosten

Nebenkosten, die beim Erwerb einer Immobilie für das Sondervermögen anfallen, werden über die voraussichtliche Haltedauer der Immobilie, längstens jedoch über zehn Jahre, in gleichen Jahresbeträgen abgeschrieben. Die Abschreibungen mindern das Fondskapital und werden nicht in der Ertrags- und Aufwandsrechnung berücksichtigt. Wird die Immobilie innerhalb der Abschreibungsfrist gemäß Satz 1 wieder veräußert, sind die Anschaffungsnebenkosten in voller Höhe abzuschreiben.

Anschaffungsnebenkosten werden auch bei Transaktionen aktiviert, bei denen der Verkäufer oder ein Dritter die Immobilie in eigener Verantwortung und auf eigenes Risiko fertig stellt und das Sondervermögen insofern keine typischen Bauherrenrisiken trägt.

4. Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten werden mit ihrem Rückzahlungsbetrag angesetzt.

III. Berechnung des Nettoinventarwerts je Anteil

Der Wert des Sondervermögens und der Nettoinventarwert je Anteil werden von der Gesellschaft unter Kontrolle der Verwahrstelle zu den in § 13 Abs. 5 der Allgemeinen Anlagebedingungen genannten Zeitpunkten zur Ausgabe und Rücknahme von Anteilen ermittelt.

Der Wert des Sondervermögens ist auf Grund der jeweiligen Verkehrswerte der zu ihm gehörenden Vermögensgegenstände abzüglich der aufgenommenen Kredite und der sonstigen Verbindlichkeiten und Rückstellungen zu ermitteln.

Liquiditätsrisikomanagement

Die Gesellschaft hat schriftliche Grundsätze und Verfahren festgelegt, die es ihr ermöglichen, die Liquiditätsrisiken zu überwachen:

Die Gesellschaft überprüft diese Grundsätze regelmäßig und aktualisiert sie entsprechend.

Für den Aachener WohnImmo-Fonds wird über die gesetzliche/​ vertragliche Mindestliquiditätsquote von 5 % hinaus, eine dauerhafte Liquiditätsquote von 10 % angestrebt. Die Gesellschaft legt für den Fonds adäquate Limits für die Liquidität fest. Vorübergehende Schwankungen sind möglich. Die Gesellschaft trifft Liquiditätsvorkehrungen und hat ein Liquiditätsverfahren umgesetzt, um quantitative und qualitative Risiken von Positionen und beabsichtigten Investitionen zu bewerten, die wesentliche Auswirkungen auf das Liquiditätsprofil des Vermögenswertportfolios des Fonds haben.

Es erfolgt eine regelmäßige Überwachung des Liquiditätsrisikos mittels eines standardisierten Liquiditätstools. Darüber hinaus erfolgt einmal im Quartal eine Überprüfung durch die Abteilung Risikomanagement/​Bau- und Projektcontrolling. Die Überprüfung wird anhand eines Übersichtsblattes zur Prüfung von gesetzlichen und vertraglichen Anlagegrenzen dokumentiert.

Zum Liquiditätsmanagement wird ein Excel-basiertes Liquiditäts-Reporting genutzt. Das regelmäßige Liquiditäts-Reporting bietet einen Überblick über den aktuellen Liquiditäts-Status sowie den Cashflow eines jeden Fonds. Darüber hinaus kann die Entwicklung der Bankguthaben vor und nach Zu- und Abfluss des Cashflows nachvollzogen sowie die Anlagegrenzprüfung durchgeführt werden.

Die Gesellschaft führt regelmäßig, mindestens quartalsweise Stresstests auf der Grundlage zuverlässiger und aktueller quantitativer oder, falls dies nicht angemessen ist, qualitativer Informationen durch. Im Rahmen der Richtlinie 2011/​61/​EU Artikel 16 Abs. 1 Unterabsatz 2 führt die Gesellschaft zusätzliche Liquiditätsstresstests durch, mit denen sie Liquiditätsrisiken der Fonds bewerten kann. Hierbei werden Anlagestrategie, Rücknahmefristen, Zahlungsverpflichtungen und Fristen, innerhalb derer die Vermögensgegenstände veräußert werden können, sowie Informationen in Bezug auf allgemeines Anlegerverhalten, Marktentwicklungen, etc. einbezogen. Die Stresstests simulie- ren gegebenenfalls mangelnde Liquidität der Vermögenswerte im Fonds sowie atypische Rücknahmeforderungen. Sie decken Marktrisiken und deren Auswirkungen ab, einschließlich Auswirkungen auf Nachschussforderungen, Besicherungsanforderungen oder Kreditlinien. Sie tragen Bewertungssensitivitäten unter Stressbedingungen Rechnung. Sie werden unter Berücksichtigung der Anlagestrategie, des Liquiditätsprofils, der Anlegerart und der Rücknahmegrundsätze des Aachener WohnImmo-Fonds in einer der Art des Fonds angemessenen Häufigkeit durchgeführt.

Angaben zu wesentlichen Änderungen gemäß § 101 Abs. 3 Nr. 3 KAGB

Während des abgelaufenen Rumpfgeschäftsjahres wurde das Verkaufsprospekt des Aachener WohnImmo-Fonds aufgrund der geänderten Fassungen der Delegierten Verordnung zur Offenlegungsverordnung (SFDR), welche teilweise Anpassungen des ESG-Anhangs erforderte, angepasst.

Angaben zur Mitarbeitervergütung und Anzahl der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter

Zum Stichtag 31. Dezember 2023 verwaltete die Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH den Aachener WohnImmo-Fonds sowie 17 weitere Immobiliensondervermögen (AIF).

Die folgenden Angaben beziehen sich auf das abgelaufene Geschäftsjahr der Kapitalverwaltungsgesellschaft vom 01. Januar bis 31. Dezember 2023:

An die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter wurden insgesamt Fest- vergütungen in Höhe von 13.703.432,67 EUR gezahlt. Die Gesellschaft gewährte ihren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern keine variablen Vergütungsbestandteile, die in irgendeiner Form an den Kennzahlen und/​oder den Erfolg (Gewinn, Erträge u.a.) des Aachener WohnImmo-Fonds oder eines der anderen Sondervermögen (AIF) gekoppelt und/​oder daran ausgerichtet sind.

Die durchschnittliche Anzahl der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (ohne Geschäftsführer und Auszubildende) betrug 156.

Mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Gesellschaft ist keine Gewinnbeteiligung am Erfolg des verwalteten Sondervermögens (Carried Interest) vereinbart.

Anhand der Definition des § 37 KAGB i.V.m. Punkt VI der ESMA-Leitlinie für die solide Vergütungspolitik unter Berücksichtigung der AIFMD hat die Gesellschaft diejenigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter identifiziert, die als sogenannte Risktaker in Frage kommen. Alle als Risktaker identifizierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bekleiden eine Führungsposition.

Insgesamt wurden an die Risktaker Vergütungen in Höhe von 2.925.118,55 EUR geleistet.

Angaben zur Transparenz sowie zur Gesamtkostenquote

Erläuterungen

Die Gesamtkostenquote /​ Total Expense Ration (TER) gibt an, wie stark das Netto-Fondsvermögen mit Kosten belastet wird. Berücksichtigt werden die Verwaltungs- und Verwahrstellenvergütung, die Kosten des Bewerterausschusses sowie die Prüfungs- und Veröffentlichungskosten. Die Gesamtkostenquote weist den Gesamtbetrag dieser Kosten als Prozentsatz des durchschnittlichen Fondsvermögens innerhalb eines Geschäftsjahres aus und führt damit zu Ergebnissen, die internationalen Standards für Kostentransparenz entsprechen. Die Berechnungsweise entspricht der vom BVI empfohlenen Methode.

Die transaktionsabhängige Vergütung drückt die Gebühren als Prozentsatz des durchschnittlichen Fondsvermögens aus, welche die Gesellschaft gemäß § 13 Abs. 2 der Besonderen Anlagebedingungen erhalten hat. Die transaktionsabhängige Vergütung kann für den Erwerb, die Bebauung, den Umbau oder die Veräußerung von Immobilien anfallen. Sie schwankt über die Lebensdauer eines Fonds naturgemäß stark; daraus können keine Rückschlüsse auf die Performance gezogen werden. Gemäß den Anlagerichtlinien des Fonds beträgt die Vergütung für An- und Verkäufe 1,25 % des jeweiligen Nettokaufpreises und ist mit Eintragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch fällig. Die transaktionsabhängige Vergütung im Berichtzeitraum betrifft die Erwerbe der Immobilien in Berlin, Pistoriusstraße 14, 14a, 15, 15a, und Visbek, Rechtenfelder Straße 13, 15, 17, 19, 21, 23, 25, 27.

Immobilienerwerbe und -veräußerungen sind mit Transaktions- kosten (Grunderwerbsteuer, Maklerentgelte, Notar- und Grundbuchgebühren u. a.) verbunden. Angegeben werden die Transaktionskosten für diejenigen Transaktionen, die mit einem Übergang von Nutzen und Lasten im Berichtsjahr verbunden waren.

Alle wesentlichen sonstigen Erträge und Aufwendungen sind Teil der Ertrags- und Aufwandsrechnung. Wesentliche sonstige Erträge und Aufwendungen sind solche Erträge und Aufwendungen, die mindestens 50 % der Position sonstige Erträge /​ sonstige Aufwendungen ausmachen.

Zusätzliche Informationen gemäß § 300 KAGB

¹⁾ Für in Deutschland nach dem KAGB aufgelegte AIF ist hier aktuell „0 %“ auszuweisen.
Gemäß Art. 1 Abs. 5 AIFM-VO müssen sich derartige besondere Regelungen auf bestimmte illiquide Vermögensgegenstände des Fonds beziehen und sich auf die Anleger des AIF auswirken (z. B. „side pockets“-Regeln, die in Deutschland gesetzlich nicht zulässig sind). Gesetzliche Rücknahmeaussetzungen (unter normalen und außergewöhnlichen Umständen), die mit dem Anleger in den Anlagebedingungen vereinbart sind, sind hiervon nicht erfasst. Dies gilt ebenso für Rücknahmeaussetzung eines Zielfonds. Auch allein die Qualifizierung als schwer liquidierbarer Vermögensgegenstand (z. B. Immobilie) genügt für einen Ausweis nicht.

Vermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln

Prüfungsurteil

Wir haben den Jahresbericht des Sondervermögens Aachener WohnImmo-Fonds – bestehend aus dem Tätigkeitsbericht für das Rumpfgeschäftsjahr vom 20. April 2023 bis zum 31. März 2024, der Vermögensübersicht und der Vermögensaufstellung zum 31. März 2024, der Ertrags- und Aufwandsrechnung, der Verwendungsrechnung, der Entwicklungsrechnung für das Rumpfgeschäftsjahr vom 20. April 2023 bis zum 31. März 2024, sowie der vergleichenden Übersicht über die letzten drei Geschäftsjahre, der Aufstellung der während des Berichtszeitraums abgeschlossenen Geschäfte, soweit diese nicht mehr Gegenstand der Vermögensaufstellung sind, und dem Anhang – geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der beigefügte Jahresbericht in allen wesentlichen Belangen den Vorschriften des deutschen Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und den einschlägigen europäischen Verordnungen und ermöglicht es unter Beachtung dieser Vorschriften, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung des Jahresberichts in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit beschränkter Haftung unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresbericht

Die gesetzlichen Vertreter der Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit beschränkter Haftung sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresberichts, der den Vorschriften des deutschen KAGB und den einschlägigen europäischen Verordnungen in allen wesentlichen Belangen entspricht und dafür, dass der Jahresbericht es unter Beachtung dieser Vorschriften ermöglicht, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresbe- richts zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresberichts sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, Ereignisse, Entscheidungen und Faktoren, welche die weitere Entwicklung des Sondervermögens wesentlich beeinflussen können, in die Berichterstattung einzubeziehen. Das bedeutet u.a., dass die gesetzlichen Vertreter bei der Aufstellung des Jahresberichts die Fortführung des Sondervermögens durch die Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit beschränkter Haftung zu beurteilen haben und die Verantwortung haben, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung des Sondervermögens, sofern einschlägig, anzugeben.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresbericht als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) fest- gestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen u.a. den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

 

Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH

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