-3.073.155,16 eine Zahl, die Anleger des Investments sicherlich dann negativ überraschen wird. Das mit recht, denn ein 7-stelliges Minus in einer Bilanz, die mit Anlegergeldern ausgestattet ist, das ist dann sicherlich eine Gesellschaft, die man als investierter Anleger im Auge haben muss. Möglicherweise sollten sie aber versuchen, ihr einbezahltes Kapital da herauszuholen.
d.i.i. 14. GmbH & Co. Geschlossene Investment-KGWiesbadenJahresbericht zum 31.12.2019Bilanz zum 31. Dezember 2019Aktiva
Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019
Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019A. AllgemeinesDie d.i.i. 14. GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG hat ihren Sitz in Wiesbaden und ist beim Amtsgericht Wiesbaden unter der Registernummer HRA 10675 eingetragen. Bei der Gesellschaft handelt es sich um eine extern verwaltete geschlossene Spezial-Investment-KG nach § 150 Abs. 2 Nr. 2 KAGB, die über kein eigenes Betriebsvermögen verfügt. B. Grundsätze der Bilanzierung und BewertungDie auf die Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden entsprechen den Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB), der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (KARBV), den für Investmentkommanditgesellschaften geltenden Regelungen des Handelsgesetzbuches sowie den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages. Die Bilanz wurde gemäß §§ 158, 135 Abs. 3 Satz 1 KAGB in Staffelform aufgestellt. Die Gliederung und der Ausweis von Vermögensgegenständen und Schulden in der Bilanz sowie Erträgen und Aufwendungen in der Gewinn- und Verlustrechnung entsprechen den Vorschriften für Investment-KGs der §§ 21 Abs. 4, 22 Abs. 3 KARBV. Bei den Beteiligungen handelt es sich ausschließlich um Beteiligungen an ImmobilienGesellschaften gemäß § 234 KAGB. Diese werden mit dem Wert gemäß § 31 KARBV angesetzt. Abweichend von § 31 Abs. 4 Satz 8 KARBV werden die Vermarktungskosten außerhalb der Verkehrswertgutachten für die Immobilien bei der Bewertung der Beteiligungen berücksichtigt. Liegt der Zeitpunkt des Erwerbs oder der Gründung der Beteiligung nicht länger als zwölf Monate zurück, werden diese analog § 248 Abs. 2 KAGB mit ihren Anschaffungskosten angesetzt. Die Bankguthaben (gemäß § 29 Abs. 2 KARBV), Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennbetrag ausgewiesen. Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in Höhe ihres Erfüllungsbetrages angesetzt. Die Verbindlichkeiten sind gemäß § 29 Abs. 3 KARBV mit ihrem Rückzahlungsbetrag angesetzt. C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und VerlustrechnungDie Beteiligungen haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:
Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen – wie im Vorjahr – nicht. Die Verbindlichkeiten haben – wie im Vorjahr – alle eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. Die Komplementärin ist weder am Kapital noch am Vermögen beteiligt. Daher bestehen keine Kapitalkonten der Komplementärin. Die Kapitalkonten der Kommanditisten gemäß § 6 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrags setzen sich zum Bilanzstichtag wie folgt zusammen:
Der auf dem Kapitalkonto III ausgewiesene Betrag betrifft ausschließlich eingeforderte ausstehende Pflichteinlagen. Zu den weiteren Angaben der GuV-Posten verweisen wir auf die Darstellung zur Ertragslage im Lagebericht. Die Ergebnisverwendungsrechnung gemäß § 24 Abs. 1 KARBV für das Geschäftsjahr stellt sich wie folgt dar:
Die Entwicklungsrechnung für das Vermögen der Kommanditisten gemäß § 24 Abs. 2 KARBV für das Geschäftsjahr stellt sich wie folgt dar:
Ein Anteil beläuft sich hierbei auf jeweils EUR 10.000,00 des gezeichneten Eigenkapitals. Somit befinden sich zum Bilanzstichtag 2.431 Anteile im Umlauf. Der rechnerische Wert je Anteil gemäß § 168 Abs. 1 KAGB zum Bilanzstichtag ergibt sich durch Division des Werts des Eigenkapitals zum Bilanzstichtag mit den umlaufenden Anteilen zum Bilanzstichtag. Von den im Handelsregister gemäß § 172 Abs. 1 HGB eingetragenen Einlagen sind zum Bilanzstichtag EUR 5.500,00 noch nicht geleistet. D. Sonstige AngabenFür vier (Vj. zwei) von ihren Tochtergesellschaften aufgenommene Bankdarlehen (Gesamtvaluta zum 31. Dezember 2019: TEUR 21.222; Vj. TEUR 5.421) hat die Gesellschaft Bürgschaften über insgesamt TEUR 5.542 (Vj. TEUR 1.182) übernommen. Die von den Tochtergesellschaften erworbenen Immobilien sind mit Grundschulden über EUR 21,2 Mio. (Vj. EUR 5,5 Mio.) belastet, die als Sicherheiten für die jeweiligen Darlehen dienen. Das Risiko der Inanspruchnahme der Bürgschaften wird wegen der Grundschulden als vernachlässigbar gering eingeschätzt. Die Angaben gemäß § 25 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 KARBV für die mittelbar über ImmobilienGesellschaften gehaltenen Immobilien sind als Anlage dem Anhang beigefügt. Die Komplementär-GmbH hat im Geschäftsjahr 2019 als Vergütung für die Haftungsübernahme TEUR 24 inkl. Umsatzsteuer vereinnahmt. Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar betrifft ausschließlich Abschlussprüferleistungen (EUR 28.000,00). Bezüglich der Ausführungen zu den Risikomanagementsystemen verweisen wir auf unsere Ausführungen im Lagebericht. Es sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Ende des Geschäftsjahres 2019 eingetreten. Bezüglich der COVID-19-Pandemie verweisen wir auf unsere Ausführungen im Lagebericht in Kapitel C. II. Das zum 31. Dezember 2019 ausgewiesene Realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres wird auf neue Rechnung vorgetragen. Organe der GesellschaftKomplementärin: d.i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH, Gräfelfing Gezeichnetes Kapital EUR 25.000,00 Geschäftsführung: d.i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH, Gräfelfing vertreten durch ihre Geschäftsführer Herr Frank Wojtalewicz, Wiesbaden Herr Alexander von Mellenthin, Gräfelfing d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Verwaltungs GmbH, Wiesbaden (Geschäftsführende Kommanditistin) vertreten durch ihre Geschäftsführer Herr Frank Wojtalewicz, Wiesbaden Herr Thomas Mitzel, Baden-Baden Erklärung nach § 264 Abs. 2 Satz 3 HGB i.V.m. §§ 158, 135 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 KAGBWir, die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft, versichern nach bestem Wissen, dass der Jahresabschluss gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
Wiesbaden, 9. September 2020 Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer d.i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH Thomas Mitzel, Geschäftsführer d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Verwaltungs GmbH Anlage zum AnhangÜber Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien (per 31. Dezember 2019)Angaben gemäß § 25 Abs. 5 Nr. 1 KARBV
Anlage zum AnhangÜber Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien (per 31. Dezember 2019)Angaben gemäß § 25 Abs. 5 Nr. 1 KARBV
Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019A. GRUNDLAGENI. Geschäftsmodell des UnternehmensDie d.i.i. 14. GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG ist ein geschlossener Spezial-AIF i.S.d. §§ 285 ff. KAGB, der am 18. Oktober 2017 aufgelegt wurde. Gegenstand der Gesellschaft ist ausschließlich die Anlage und Verwaltung ihrer Mittel nach einer festgelegten Anlagestrategie zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage nach den §§ 273 bis 277 KAGB und §§ 285 bis 292 KAGB zum Nutzen der Anleger. Er umfasst insbesondere den unmittelbaren oder mittelbaren Erwerb, das Halten, das Verwalten, das Bebauen und die Verwertung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage zum Nutzen der Gesellschafter. Die Gesellschaft besitzt Kapitalanteile in Höhe von 100% des Stammkapitals (TEUR 25) der d.i.i. 14. Neubau A GmbH mit Sitz in Gräfelfing. Das Eigenkapital der d.i.i. 14. Neubau A GmbH beträgt zum 31. Dezember 2019 TEUR 7.857 (Vj. TEUR 4.616). Die Gesellschaft schloss das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 mit einem Jahresfehlbetrag von TEUR 158 (Vj. TEUR 87) ab. Die Gesellschaft besitzt weiterhin Kapitalanteile in Höhe von 100% des Stammkapitals (TEUR 25) der d.i.i. 14. Neubau B GmbH mit Sitz in Gräfelfing. Das Eigenkapital der d.i.i. 14. Neubau B GmbH beträgt zum 31. Dezember 2019 TEUR 4.198 (Vj. TEUR 4.312). Die Gesellschaft schloss das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 mit einem Jahresfehlbetrag von TEUR 114 (Vj. TEUR 37) ab. Ferner besitzt die Gesellschaft Kapitalanteile in Höhe von 100% des Stammkapitals (TEUR 25) der d.i.i. 14. Neubau C GmbH mit Sitz in Gräfelfing. Das Eigenkapital der d.i.i. 14. Neubau C GmbH beträgt zum 31. Dezember 2019 TEUR 3.883 (Vj. TEUR 3). Die Gesellschaft schloss das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 mit einem Jahresfehlbetrag von TEUR 264 (Vj. TEUR 22) ab. Des Weiteren besitzt die Gesellschaft Kapitalanteile in Höhe von 100% des Stammkapitals (TEUR 25) der d.i.i. 14. Neubau D GmbH mit Sitz in Gräfelfing. Das Eigenkapital der d.i.i. 14. Neubau D GmbH beträgt zum 31. Dezember 2019 TEUR 1.522 (Vj. TEUR 1.334). Die Gesellschaft schloss das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 mit einem Jahresfehlbetrag von TEUR 8 (Vj. TEUR 11) ab. Mit Gründungsprotokoll vom 17. April 2019 hat die Gesellschaft die d.i.i. 14. Neubau E GmbH gegründet. Die Eintragung dieser Gesellschaft ins Handelsregister erfolgte am 24. April 2019. Die Gesellschaft besitzt 100% des Stammkapitals (TEUR 25) der d.i.i. 14. Neubau E GmbH mit Sitz in Gräfelfing. Das Eigenkapital der d.i.i. 14. Neubau E GmbH beträgt zum 31. Dezember 2019 TEUR 562. Die Gesellschaft schloss das Rumpfgeschäftsjahr vom 24. April bis zum 31. Dezember 2019 mit einem Jahresfehlbetrag von TEUR 23 ab. II. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene RahmenbedingungenDie deutsche Wirtschaft hat sich im Jahr 2019 wie in den Vorjahren positiv entwickelt und ist im zehnten Jahr in Folge gewachsen. Allerdings hat das Wachstum in 2019 an Schwung verloren. Nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes beträgt in 2019 die Steigerung des preisbereinigten Bruttoinlandproduktes 0,6% im Vergleich zum Vorjahr. Damit liegt sie unter dem Jahresdurchschnitt der Jahre 2008 bis 2018 von 1,3%. Das Zinsniveau im Euroraum ist weiterhin sehr niedrig. Aufgrund einiger ökonomischer und politischer Unsicherheiten (wie z.B. Handelsstreit) sowie einer immer noch zu geringen Inflationsrate ist davon auszugehen, dass sich der Anstieg der Zinsen noch hinauszögern wird. Das niedrige Zinsniveau begünstigt dabei aufgrund der Aussicht auf höhere Renditen die Attraktivität von Anlagen in Investmentvermögen. III. Entwicklungen auf den WohnimmobilienmärktenAuf der Suche nach sicheren Investitionsmöglichkeiten, die im Zuge der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank zugleich auch attraktive Renditechancen bieten, ist der für ausländische und inländische Investoren ohnehin beliebte Wohnimmobilienmarkt Deutschlands seit einigen Jahren noch stärker in den Fokus gerückt und gilt als „sicherer Hafen“ für Investments. Aufgrund von Urbanisierungsprozessen, der Zuwanderung von Flüchtlingen und deren Verteilung sowie einer zu geringen Bautätigkeit und der damit verbundenen fehlenden Schaffung von Wohnraum übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum häufig das vorhandene Angebot. Diese Situation ist bereits seit einigen Jahren insbesondere in den deutschen Großstädten und Ballungsgebieten zu erkennen. Mit dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum und dem hohen Nachfragedruck gehen Miet- und Kaufpreissteigerungen einher. Die Politik versucht durch Maßnahmen wie der Einführung des Baukindergeldes, der Beschließung des Mietrechtsanpassungsgesetzes sowie dem Mietendeckel in Berlin den steigenden Miet- und Kaufpreisen entgegenzuwirken und die Mieterrechte zu stärken. Die Kaufpreise und Mieten für Wohnimmobilien in deutschen (Groß-)Städten sind auch im Jahr 2019, trotz nachlassender Dynamik, weiter angestiegen. Nach dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) e.V. sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Deutschland im Jahr 2019 um 5,9% gestiegen. Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern steigerten sich etwas verhaltener um 4,5%. IV. Beurteilung des Geschäftsverlaufs und der Lage der GesellschaftV.1. ErtragslageDas Ergebnis des Geschäftsjahres 2019 beläuft sich auf TEUR -3.073 (Vj. TEUR -344) und setzt sich zusammen aus dem Ordentlichen Nettoertrag i.H.v. TEUR -609 (Vj. TEUR -344) und der Zeitwertänderung von TEUR -2.464 (Vj. TEUR 0). Der Ordentliche Nettoertrag resultiert im Wesentlichen aus der Verwaltungsvergütung von TEUR 515 (Vj. TEUR 254) in Gestalt der Zeichnungsgebühr (TEUR 515; Vj. TEUR 254) sowie den Prüfungs- und Veröffentlichungskosten (TEUR 41; Vj. TEUR 26), der Verwahrstellenvergütung (TEUR 18; Vj. TEUR 18) und den Sonstigen Aufwendungen (TEUR 52; Vj. TEUR 56). Die Sonstigen Aufwendungen bestehen insbesondere aus der Haftungsvergütung (TEUR 24; Vj. TEUR 24), den Rechts- und Beratungskosten (TEUR 15; Vj. TEUR 20) und den Steuerberatungskosten (TEUR 11; Vj. TEUR 10). Die Zeitwertänderung resultiert ausschließlich aus Abschreibungen auf die Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften. V.2. FinanzlageZum 31. Dezember 2019 beträgt das Eigenkapital der Gesellschaft TEUR 20.529 (Vj. TEUR 13.217). Die Eigenkapitalquote beträgt 90% (Vj. 92%). In der folgenden Aufstellung sind die Konditionen der Finanzierungen durch die Beteiligungsgesellschaften dargestellt: Finanzierungsaufstellung in TEUR, 31.12.2019
Die Gesellschaft erhielt im abgelaufenen Geschäftsjahr Einzahlungen ihrer Kommanditisten in Höhe von TEUR 11.635, die sich vor allem in der Finanzierung der Geschäftstätigkeiten der Beteiligungsgesellschaften insbesondere durch Bildung von Kapitalrücklagen (+TEUR 8.300) sowie Bankguthaben (+TEUR 3.646) widerspiegeln. Die Gesellschaft ist während des gesamten Geschäftsjahres 2019 stets in der Lage gewesen, ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. V.3. VermögenslageDie Gesellschaft hält Beteiligungen an fünf (Vj. vier) Immobilien-Gesellschaften. Die Anschaffungskosten hierfür betragen bis zum Bilanzstichtag TEUR 19.150 (Vj. TEUR 10.706) und setzen sich aus den Stammeinlagen über insgesamt TEUR 125 (Vj. TEUR 100) und Einzahlungen in die Kapitalrücklagen in Höhe von insgesamt TEUR 18.790 (Vj. TEUR 10.490) sowie Anschaffungsnebenkosten über TEUR 235 (Vj. TEUR 115) zusammen. Die Bewertung der Beteiligungen auf den Bilanzstichtag ergab im Geschäftsjahr 2019 Abschreibungen über TEUR 2.464 (Vj. TEUR 0). Die Beteiligungsgesellschaften halten zum 31. Dezember 2019 folgendes Immobilienvermögen:
Die Rückstellungen betreffen die Kosten für die Abschlussprüfung (TEUR 33, Vj. TEUR 24), die Kosten für die Steuererklärungen (TEUR 11, Vj. TEUR 4) und die Verwahrstellenvergütung (TEUR 4, Vj. TEUR 4). V.4. Die Gesamtaussage zur Lage der GesellschaftDas Geschäftsjahr 2019 mit einem Ergebnis des Geschäftsjahres von TEUR -3.073 (Vj. TEUR -344) ist weiterhin ausschließlich geprägt durch die Anlaufphase des Fonds. Die Geschäftsführung geht von einer stabilen Entwicklung der Lage der Gesellschaft aus. Dabei wirkt sich der positive Trend am Markt für Wohnimmobilien derzeit günstig auf das Geschäftsmodell der Gesellschaft aus. Die Liquidität der Gesellschaft ist bzw. wird durch Objektfinanzierungen, durch Mittelzuflüsse aus dem Privatisierungsgeschäft und Forward Deals gesichert. B. TÄTIGKEITSBERICHTDie d.i.i. 14. GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG wird seit dem 18. Oktober 2017 von der d.i.i. Investment GmbH als Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet. Die d.i.i. Investment GmbH wurde am 11. Mai 2010 gegründet. Gesellschafter ist die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH. Die d.i.i. Investment GmbH erhielt am 4. Juli 2014 gemäß §§ 20, 22 des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) die Erlaubnis für die Tätigkeit als externe AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft für die Verwaltung von inländischen Investmentvermögen bezogen auf geschlossene Spezial-AIF gemäß §§ 285 ff. KAGB. Am 7. November 2014 wurde die Erlaubnis von der BaFin um die Verwaltung von geschlossenen inländischen Publikums-AIF gemäß §§ 261 ff. KAGB erweitert. Am 18. November 2019 wurde die Erlaubnis von der BaFin noch mal erneuert. Folgende Vermögensgegenstände dürfen verwaltet werden a) Immobilien, einschließlich Wald, Forst- und Agrarland, b) Anteile oder Aktien an Gesellschaften, die nach dem Gesellschaftsvertrag oder der Satzung nur in Vermögensgegenstände gemäß a) sowie die zur Bewirtschaftung dieser Vermögensgegenstände erforderlichen Vermögensgegenstände oder Beteiligungen an solchen Gesellschaften erwerben dürfen (§ 261 Abs. 1 Nr. 3 KAGB), c) Bankguthaben gemäß § 195 KAGB, d) Derivate zu Absicherungszwecken. Das Portfoliomanagement und das Risikomanagement werden innerhalb der d.i.i. Investment GmbH als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) wahrgenommen. Beide Bereiche sind funktional getrennt und werden von unterschiedlichen Geschäftsführern verantwortet. Im Ressort „Portfoliomanagement“ werden die Aufgaben Immobilieneinkauf, Fondssteuerung, Immobilienportfolioverwaltung, Liquiditätsanlagemanagement wahrgenommen. Das Ressort „Risikomanagement“ nimmt die Aufgaben Risikomanagement und Risikocontrolling, Liquiditätsrisikomanagement, Compliance/Interessenkonfliktmanagement/Geldwäscheabkehr/ Datenschutz, Auslagerungscontrolling, Melde- und Anzeigewesen sowie Controlling wahr. Die Gesamtsumme der im abgelaufenen Geschäftsjahr der d.i.i. Investment GmbH (01.01.2019 bis 31.12.2019) gezahlten Mitarbeitervergütung (inkl. Geschäftsführung) beträgt TEUR 1.858. Darin enthalten ist eine variable Vergütung i.H.v. TEUR 124; dies entspricht 6,7% der Gesamtvergütung. Im Jahresdurchschnitt waren bei der d.i.i. Investment GmbH im Geschäftsjahr 2019 ohne Berücksichtigung der Geschäftsführung 13 MitarbeiterInnen in Vollzeit und ein Mitarbeiter in Teilzeit beschäftigt. Auf Grund der geringen Anzahl der Mitarbeiter wurde nicht nach Risk Takern unterschieden. Im August 2018 wurden noch zu vermessende Grundstücke in Wiesbaden Bierstadt erworben. Der Kaufpreis wird anhand einer im Kaufvertrag geregelten Berechnung ermittelt und steht zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht final fest. Nutzen-Lasten-Übergang für das Objekt ist bisher noch nicht erfolgt. Im Dezember 2018 wurde das Grundstück Berlin – Mühlenstr. (2.692 m2) zu einem Nettokaufpreis i.H.v. Mio. EUR 9,0 erworben. Nutzen-Lasten-Übergang für das Objekt war der 1. April 2019. Im Mai 2019 wurde die Grundstücke Wiesbaden – Augustastr. (3.396 m2) zu einem Nettokaufpreis i.H.v. Mio. EUR 11,2 und Wiesbaden – Viktoriastr. (1.868 m2) zu einem Nettokaufpreis i.H.v. Mio. EUR 6,2 erworben. Nutzen-Lasten-Übergang für diese Objekte war jeweils der 16. Dezember 2019. Im August 2019 wurde das Grundstück Düsseldorf – Heerdter Sandberg (1.815 m2) zu einem Nettokaufpreis i.H.v. Mio. EUR 10,5 erworben. Nutzen-Lasten-Übergang für dieses Objekt war jeweils der 1. November 2019. Im Geschäftsjahr wird parallel in allen Projekten Planungen und Strategieentwicklungen vorangetrieben. Die Abbrucharbeiten im Objekt Hamburg – Kieler Straße konnten zum Ende des Berichtszeitraums gemäß Plan weitest gehend abgeschlossen werden. Der Generalunternehmer des Projektes Wedel – Tinsdaler Weg hat im November wie geplant mit den Arbeiten begonnen. Darüber hinaus finden letzte Preisverhandlungen mit dem Generalunternehmer für das Grundstück Hamburg – Wientapper Weg statt. Der Baubeginn ist für die kommenden Monate geplant. Die Fachplaner für das Projekt Wiesbaden – Kaiserhof wurden bereits beauftragt und das Grundstück ist geräumt. Der Vertriebsstart der ersten Objekte wird in 2020 erfolgen. Die finanziellen Leistungsindikatoren in der d.i.i. 14. GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG basieren auf monatlich ermittelten Finanzkennzahlen (EAT, EBT, EBIT, EBITDA und Eigenkapitalrendite). 1 Abweichungen bei den ersten vier Kennzahlen führen zu entsprechenden Maßnahmen. Für das Geschäftsjahr 2019 können folgende Finanzkennzahlen genannt werden:
C. CHANCEN- UND RISIKOBERICHTI. ChancenberichtDie Investment Ratio der d.i.i. leitet sich aus der Einschätzung des deutschen Wohnimmobilienmarktes ab und lässt sich zusammenfassend wie folgt beschreiben:
Diese Rahmenbedingungen bieten für die d.i.i. Chancen zum weiteren Ausbau der Geschäftsaktivitäten, für die wir uns gut aufgestellt sehen. 1 Der EAT (Earnings after Taxes) ist der Jahresüberschuss (hier: Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres) nach Steuern. Beim EBT (Earnings before Taxes) handelt es sich um den Jahresüberschuss (hier: Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres) vor Steuern. Bei der Berechnung des EBIT wird das EBT um das Zinsergebnis bereinigt. Das EBITDA ergibt sich aus dem EBIT zuzüglich Abschreibungen auf das immaterielle Anlagevermögen und außerplanmäßigen Abschreibungen auf die Zeitwerte des Umlaufvermögens. Die Eigenkapitalrentabilität ergibt sich aus der Relation von EAT zum Eigenkapital. II. Risikobericht
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die Beratung im Hinblick auf die Auswahl, Analyse, Bewertung und Durchführung des Erwerbs und des Verkaufs von Immobilienobjekten sowie |
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das operative Management von Objekten. Die Leistungen der KVG erstrecken sich auf alle gehaltenen und alle zukünftig zu erwerbenden Objekte, sobald Nutzen und/oder Lasten dieser Objekte direkt bzw. mittelbar auf eine Tochtergesellschaft übergegangen sind. |
Die Gesellschaft wird der KVG sämtliche für die Vermittlung von Beteiligungen an der Gesellschaft erforderlichen Unterlagen zur Verfügung stellen. Hierzu gehört neben dem Investment Memorandum ein Zeichnungsschein, in dem der Kunde den Erwerb seiner Beteiligung erklärt bzw. anbietet. Die KVG verpflichtet sich, vom Kunden unterschriebene Zeichnungsscheine unverzüglich an die Gesellschaft weiterzuleiten.
Die Haftung der KVG sowie ihrer Mitarbeiter und Erfüllungsgehilfen aus diesem Vertragsverhältnis ist gegenüber der Gesellschaft auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt, soweit dies gesetzlich zulässig ist.
Der Vertrag läuft bis zur endgültigen Liquidation der Gesellschaft. Er kann von jeder Seite nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Eine ordentliche Kündigung ist für beide Parteien ausgeschlossen.
Für die vollständige Konzeption des Beteiligungsangebots sowie die Investorenansprache zur Vermittlung des erforderlichen Eigenkapitals erhält die KVG jeweils eine einmalige Vergütung i.H.v. 2% aller im Wege der Privatplatzierung gezeichneten Kommanditeinlagen der Gesellschaft.
Die KVG erhält für die Verwaltung des Fonds von der Gesellschaft eine Managementgebühr in Höhe von bis zu 2,3% p.a. bezogen auf die im jeweiligen Geschäftsjahr durchschnittlich ermittelten Nettoinventarwerte, falls diese Vergütung nicht bereits von den Objektgesellschaften der Gesellschaft entrichtet wird. Von der Fondsauflage bis zum 31. Dezember 2018 beträgt die Vergütung jedoch insgesamt mindestens EUR 165.000,00 pro Jahr (nachfolgend „Managementgebühr“). Die KVG erhält auf die jährliche Managementgebühr monatliche anteilige Vorschüsse. Mögliche Überzahlungen sind nach Feststellung der tatsächlichen Verkehrswerte der sich im Bestand befindlichen Immobilien auszugleichen.
Für den von der KVG beratenen Ankauf von Immobilien oder Beteiligungen an Immobiliengesellschaften erhält die KVG eine Transaktionsgebühr in Höhe von bis zu 2% des jeweiligen Kaufpreises.
Für den von ihr beratenen Verkauf von Wohnimmobilien oder Beteiligungen an Immobiliengesellschaften erhält die KVG eine Transaktionsgebühr in Höhe von bis zu 1,75% des jeweiligen Verkaufspreises.
Die jeweilige Transaktionsgebühr fällt auch an, wenn die KVG den Erwerb oder die Veräußerung für Rechnung einer Objektgesellschaft tätigt, an der die Gesellschaft beteiligt ist.
Die nach vorstehenden Absätzen geschuldeten Vergütungen und Gebühren sind Nettobeträge und erhöhen sich durch eine ggf. darauf entfallende Umsatzsteuer.
Die KVG ist berechtigt, für die von ihr übernommenen Aufgaben Dritte zu beauftragen, soweit dies gesetzlich zulässig ist.
F. ERKLÄRUNG NACH § 289 ABS. 1 SATZ 5 HGB I.V.M. §§ 158, 135 ABS. 1 SATZ 2 NR. 3 KAGB
Wir, die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft, versichern nach bestem Wissen, dass im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind.
Wiesbaden, 9. September 2020
Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer d.i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH
Thomas Mitzel, Geschäftsführer d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Verwaltungs GmbH
VERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS
An die d.i.i. 14. GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG:
VERMERK ÜBER DIE PRÜFUNG DES JAHRESABSCHLUSSES UND DES LAGEBERICHTS
Prüfungsurteile
Wir haben den Jahresabschluss der d.i.i. 14. GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG, bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2019, der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 sowie dem Anhang einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der d.i.i. 14. GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 geprüft.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse
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entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für bestimmte Personengesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des deutschen Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und den einschlägigen europäischen Verordnungen und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögensund Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2019 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 und |
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vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen. |
Gemäß § 159 Satz 1 i.V.m. § 136 KAGB i.V.m. § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.
Grundlage für die Prüfungsurteile
Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 159 Satz 1 i.V.m. § 136 KAGB § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und für den Jahresabschluss und den Lagebericht
Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für bestimmte Personengesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des deutschen KAGB und den einschlägigen europäischen Verordnungen in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.
Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.
Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen entspricht. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und einschlägigen europäischen Verordnungen zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.
Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts
Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen entspricht sowie einen Vermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.
Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 159 Satz 1 i.V.m. § 136 KAGB i.V.m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.
Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus
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identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. |
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gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieses Systems der Gesellschaft abzugeben. |
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beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben. |
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ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Vermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Vermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann. |
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beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen gesetzlichen Vorschriften und der einschlägigen europäischen Verordnungen ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- Finanz und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. |
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beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft. |
Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen u.a. den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.
SONSTIGE GESETZLICHE UND ANDERE RECHTLICHE ANFORDERUNGEN
VERMERK ÜBER DIE PRÜFUNG DER ORDNUNGSGEMÄSSEN ZUWEISUNG VON GEWINNEN, VERLUSTEN, EINLAGEN UND ENTNAHMEN ZU DEN EINZELNEN KAPITALKONTEN
Prüfungsurteil
Wir haben auch die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten der d.i.i. 14. GmbH & Co. Geschlossene InvestmentKG zum 31. Dezember 2019 geprüft.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse erfolgte die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß.
Grundlage für das Prüfungsurteil
Wir haben unsere Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in Übereinstimmung mit § 159 i.V.m. § 136 Abs. 2 KAGB unter Beachtung des International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) „Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information“ (Stand Dezember 2013) durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu dienen.
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten
Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind verantwortlich für die in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu ermöglichen.
Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten
Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten ordnungsmäßig ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten beinhaltet.
Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 159 i.V.m. § 136 Abs. 2 KAGB unter Beachtung des International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) „Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information“ (Stand Dezember 2013) durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Zuweisung stets aufdeckt. Falsche Zuweisungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.
Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.
Darüber hinaus
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identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Zuweisungen von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Zuweisungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Zuweisungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. |
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beurteilen wir die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten unter Berücksichtigung der Erkenntnisse aus der Prüfung des relevanten internen Kontrollsystems und von aussagebezogenen Prüfungshandlungen überwiegend auf Basis von Auswahlverfahren. |
Frankfurt am Main, den 9. September 2020
RSM GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
S. Varughese, Wirtschaftsprüfer
Frank Weber, Wirtschaftsprüfer
