Hahn Einkaufszentrum Kleve GmbH & Co. geschlossene-Investment-KG – Miese gemacht

Ja auf den einfachen Nenner gebracht und das fast 500 TDE in einem Jahr. Ob die investierten Anleger darüber erfreut sein werden? Möglicherweise nicht, denn es ist ja ihr sauer verdientes Geld, was da vernichtet wurde.

Hahn Einkaufszentrum Kleve GmbH & Co. geschlossene-Investment-KG

Bergisch Gladbach

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Lagebericht

A. Grundlagen des Unternehmens

1. Geschäftstätigkeit

Die Gesellschaft HAHN Einkaufszentrum Kleve GmbH & Co. geschlossene-Investment-KG („Investmentvermögen“, „Fonds“ oder „Gesellschaft“) mit Sitz in Bergisch Gladbach ist ein geschlossener inländischer Spezial-AIF (Alternativer Investment Fonds) in der Rechtsform einer Investmentkommanditgesellschaft. Das Investmentvermögen unterliegt den besonderen rechtlichen Regelungen des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB).

Gegenstand der Gesellschaft ist ausschließlich die Anlage und Verwaltung eigenen Vermögens nach einer festgelegten Anlagestrategie zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage zum Nutzen ihrer Gesellschafter bzw. Anleger entsprechend den von der Gesellschaft erstellten Anlagebedingungen in der jeweils gültigen Fassung.

Das Verhältnis der Gesellschaft zu ihren Anlegern bestimmt sich nach dem Gesellschaftsvertrag und den gesonderten Anlagebedingungen. Die Anlagebedingungen bestimmen insbesondere, wie die der Gesellschaft zur Verfügung gestellten Mittel nach dem Grundsatz der Risikomischung in die nach dem KAGB zugelassenen Vermögensgegenstände angelegt werden dürfen. Die Gesellschaft beabsichtigt ausschließlich vermögensverwaltend tätig zu sein.

Der Fonds darf grundsätzlich direkt oder indirekt in Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und Mietwohngrundstücke sowie in Grundstücke im Zustand der Bebauung, sofern die genehmigte Bauplanung der zuvor genannten Nutzung als Mietwohngrundstück, Geschäftsgrundstück oder gemischt genutztem Grundstück entspricht, investieren.

Die Gesellschaft wird durch die DeWert Deutsche Wertinvestment GmbH („DeWert“ oder „KVG“ für Kapitalverwaltungsgesellschaft) mit Sitz in Bergisch Gladbach als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft im Sinne des KAGB verwaltet. Die DeWert ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG, Bergisch Gladbach, (Hahn AG), welche die Muttergesellschaft der Hahn Gruppe (Hahn AG und ihre verbundenen Unternehmen) darstellt.

Die DeWert ist die Verwaltungsgesellschaft für den geschlossenen inländischen Spezial-AIF. Die DeWert ist am 26. Juni 2013 in der Rechtsform einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) gegründet und am 12. Juli 2013 in das Handelsregister des Amtsgerichts Köln unter der HRB Nummer 78962 eingetragen worden. Sie hat ihren Sitz in Bergisch Gladbach mit der Geschäftsanschrift Buddestraße 14 in 51429 Bergisch Gladbach.

Die Organe der DeWert Deutsche Wertinvestment GmbH sind die Geschäftsführung, der Aufsichtsrat und die Gesellschafterversammlung. Als Geschäftsführer und designierte Geschäftsleiter der DeWert Deutsche Wertinvestment GmbH wurden Herr Jörn Burghardt, Herr Dr. Jan Stoppel und Herr Uwe de Vries (bis 15.06.2020) bestellt.

Zwischen der DeWert und der Gesellschaft besteht ein Verwaltungsvertrag, dieser umfasst die Bereiche Portfolioverwaltung, Risikomanagement, Asset sowie Immobilien und Facility Management als auch die Fonds- und Anlegerverwaltung.

Die DeWert erhält als Kapitalverwaltungsgesellschaft entsprechend den Regelungen des Verwaltungsvertrages für die von ihr im Rahmen der Konzeption zu erbringenden Leistungen eine einmalige Vergütung in Höhe von 455.000 EUR. Für die im Rahmen der Beteiligungsvermittlung zu erbringenden Leistungen erhält die DeWert eine Vergütung in Höhe von 5 % des nach der Vermittlung gesamten Eigenkapitals. Für die Verwaltung der Gesellschaft erhält die DeWert eine laufende Verwaltungsvergütung von 4,25 % der gesamten für den verwalteten Grundbesitz der Gesellschaft anzusetzenden Sollnettokaltmiete zzgl. Garantie-, Umsatz-, Mietausfall und Kompensationszahlungen, maximal jedoch 1,90 % inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer. Darüber hinaus erhält die DeWert für die Verwaltung der Gesellschaft von dieser je ausgegebenen Anteil eine erfolgsabhängige Vergütung in Höhe von 15 %. Die erfolgsabhängige Vergütung richtet sich nach dem Betrag, um den der Anteilswert am Ende des Abrechnungsperiode unter Berücksichtigung bereits aus Ausschüttungen geleisteter Auszahlungen den Ausgabepreis zuzüglich einer jährlichen Verzinsung von 4,50 % übersteigt, jedoch insgesamt höchstens 5 % des durchschnittlichen Nettoinventarwertes der Gesellschaft in der Abrechnungsperiode.

Werden Vermögensgegenstände im Sinne des §261 Absatz 1 Nr. 1 KAGB verkauft erhält die DeWert jeweils eine Transaktionsgebühr in Höhe von 3,0 % des Verkaufspreises.

Die Vergütungen verstehen sich zzgl. einer ggfs. zum Tragen kommenden gesetzlichen Umsatzsteuer.

Die Laufzeit des Vertrages hat mit Vertragsabschluss begonnen und endet zur regulären laufzeit der Gesellschaft, welches auf den Abschluss des Vertrages zum 31. Dezember 2038 folgt. Die DeWert ist zur Kündigung des Vertragsverhältnisses nur aus wichtigem Grund berechtigt. Die Gesellschaft bzw. in ihrer Vertretung die Verwahrstelle ist ungeachtet der vereinbarten Vertragslaufzeiten jederzeit berechtigt, das Vertragsverhältnis aus wichtigem Grund zu kündigen. Ein solcher wichtiger Grund liegt für die Gesellschaft beispielsweise vor, wenn die DeWert in erheblichem Maße gegen ihre Pflichten nach diesem Vertrag verstößt.

Die Haftung der DeWert ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Die Haftungsbeschränkung gilt jedoch nicht bei Schäden aus der Verletzung vertragswesentlicher Pflichten, des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, wenn die DeWert die Pflichtverletzung zu vertreten hat oder bei sonstigen Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen der DeWert beruhen. Die Gesellschaft hat anerkannt, dass die DeWert keine Gewährleistung dafür übernimmt, dass die mit der Anlagepolitik verfolgten Performanceziele auch tatsächlich erreicht werden. Vertragliche und gesetzliche Schadensansprüche gegenüber der DeWert für die im Rahmen des Verwaltungsvertrages erbrachten Leistungen sind der Höhe nach beschränkt. Haftungsansprüche gegen die DeWert verjähren zwei Jahre nach Kenntnis der Gesellschaft oder nach grobfahrlässiger Unkenntnis der Gesellschaft. Die DeWert darf die Erfüllung der Verpflichtungen nach diesem Vertrag jederzeit ganz oder teilweise auf eine zu ihrer Unternehmensgruppe gehöriges Tochterunternehmen übertragen. Sie ist verpflichtet, diese Übertragung der Gesellschaft anzuzeigen. Die vollständige oder teilweise Übertragung der Erfüllung ihrer Verpflichtung auf Dritte bedarf dagegen der Zustimmung der Gesellschaft. Diese darf nur aus wichtigem Grund untersagt werden. Abweichend hierzu ist die KVG jederzeit berechtigt sich zur Erfüllung ihrer Aufgaben ohne Zustimmung der Gesellschaft Dritter zu bedienen.

Die DeWert selbst hat die Aufgaben des kaufmännischen und technischen Property Managements sowie die Mietvermittlung an die HAHN Fonds und Asset Management GmbH, im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages ausgelagert.

Im Weiteren wurde die Objektakquisition, -revitalisierung und der –verkauf an die HAHN Fonds Invest GmbH, Bergisch Gladbach, (ebenfalls ein 100 Prozentiges Tochterunternehmen der Hahn AG) vertraglich ausgelagert.

Die Hahn AG selbst erbringt für die DeWert Tätigkeiten im Bereich der IT, Personalverwaltung/​Lohnbuchhaltung sowie dem Rechnungswesen und der Finanzierung. Grundlage dessen ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag mit der Gesellschaft.

Die Bereiche Datenschutz, Compliance- und Geldwäsche sowie die interne Revision sind auf die VIVACIS Consulting GmbH, Bad Homburg, als darauf spezialisierter externer Dienstleister ausgelagert worden.

2. Forschungs- und Entwicklungstätigkeit

Als geschlossener inländischer Spezial-AIF betreibt die Gesellschaft keine Forschungs- und Entwicklungsarbeit, die mit produzierenden Unternehmen vergleichbar wäre. Die Berichterstattung zu diesem Themenbereich entfällt deshalb.

B. Tätigkeitsbericht

1. Anlageziel und Anlagestrategie

Der Fonds folgt einer festgelegten Anlagestrategie, die als Immobilienstrategie mit Fokus auf Gewerbeimmobilien einzuordnen ist. Das Anlageziel der Fondsgesellschaft besteht in der Erwirtschaftung nachhaltiger Erträge aufgrund regelmäßig fließender Mieteinnahmen sowie im kontinuierlichen Wertzuwachs des Immobilienvermögens, welches von der Gesellschaft gehalten wird.

Der Schwerpunkt liegt dabei in der vorwiegend langfristigen Vermietung und Verpachtung von in der Bundesrepublik Deutschland gelegenen Einzelhandelsimmobilien sowie dem langfristigen Vermögenszuwachs, der durch ein aktives Asset Management, der Entwicklung sowie dem An- und Verkauf von Immobilien entsteht („Anlagepolitik“).

Die Gesellschaft hält den Grundbesitz in der Emmericher Straße Ecke Olmer Straße in 47533 Kleve, der mit einem SB-Warenhaus und einem Gartenmarkt sowie Stellplätzen und Außenanlagen bebaut ist. Die Immobilien des Grundbesitzes verfügen über eine Gesamtmietfläche von rund 9.598 m² . Der Gartenmarkt ist an einen regionalen Betreiber vermietet. Die Festlaufzeit des Mietvertrages läuft bis zum 30. Juni 2021. Das SB-Warenhaus ist an die Kaufland Unternehmensgruppe vermietet. Die Festlaufzeit des Mietvertrages läuft bis zum 31. Dezember 2037.

Im Berichtszeitraum wurden für die Gesellschaft keine Ankäufe und Verkäufe von Immobilien oder Immobilien-Gesellschaften getätigt. Die Werterhöhung der Immobilie ist auf die erstmalige Fair Value Bewertung nach KAGB sowie auf den Austritts der Altgesellschafter im Geschäftsjahr und die damit einhergehende Aufdeckung der zum Austrittszeitpunkt bestehenden und im Abfindungsanspruch enthaltenen stillen Reserven der Immobilie (+ 5,028 TEUR) zurückzuführen. Der im Vorjahr ausgewiesene Immobilienwert unterlag dem HGB.

Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichtes ist ein weiterer Erwerb von Immobilien nicht geplant. Somit erfüllt die Fondsgesellschaft gemäß ihrer derzeitigen Investmentstrategie den Grundsatz der Risikomischung im Sinne des § 262 Abs. 1 Nr. 1 KAGB durch ein Investment in mindestens drei Immobilien nicht. Aufgrund der Mieterstruktur mit nur einem Ankermieter, kann nicht mit Sicherheit gewährleistet werden, dass aus wirtschaftlicher Betrachtungsweise eine hinreichende Streuung des Ausfallrisikos im Sinne des § 262 Abs. 1 Nr. 2 KAGB gegeben ist.

Die Anlagestrategie und -politik der Gesellschaft ist in den Anlagebedingungen festgelegt. Die Änderung der Anlagestrategie bzw. -politik bedarf daher einer Änderung der Anlagebedingungen, die wiederum durch die Geschäftsführung der Gesellschaft beschlossen werden muss. Hierbei sind Änderungen der Anlagebedingungen, die mit den bisherigen Anlagegrundsätzen des Investmentvermögens nicht vereinbar sind oder zu einer Änderung der Kosten oder der wesentlichen Anlegerrechte führen, nur mit Zustimmung einer qualifizierten Mehrheit der Anleger, die mehr als drei Viertel der Hafteinlagen auf sich vereinigen, möglich.

Änderungen der Anlagebedingungen werden nach der Beschlussfassung durch die Geschäftsführung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht von der KVG vorgelegt.

2. Wertentwicklung des Investmentvermögens

Übersicht über die Wertentwicklung des Investmentvermögens während des Geschäftsjahres

Der Nettoinventarwert zum Stichtag in Höhe von 8.432 TEUR beläuft sich bezogen auf das investierte Kapital auf 94,7 Prozent. Ausgehend vom investierten Kapital ergibt sich damit eine Wertentwicklung in der Auflegungsphase von -5,3 Prozent.

Die bisherige Wertentwicklung ist nicht als Indikator für die zukünftige Wertentwicklung zu sehen.

Übersicht über die Wertentwicklung des Portfolios des Fonds am Ende des Jahres

Das Immobilienvermögen des Fonds weist am Ende der Berichtsperiode einen Gesamtverkehrswert (laut Wertgutachten der Jones Lang LaSalle SE, Sachverständigengesellschaft für Immobilien zum Stichtag 31. Dezember 2019) von EUR 12,1 Mio. auf.

Analyse finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Das Investmentvermögen beinhaltet ausschließlich eine Immobilie im Bereich des großflächigen Einzelhandels und richtet sich an institutionelle sowie semiprofessionelle Anleger. Vor diesem Hintergrund werden keine nicht finanziellen Leistungsindikatoren analysiert. Das Management achtet im Wesentlichen auf langfristige Vollvermietung sowie Instandhaltung der Immobilie als wesentliche finanzielle Leistungsindikatoren und Steuerungsgrößen. Nachfolgend ist die Miet- und Leerstandsübersicht der Liegenschaft in Kleve abgebildet:

^* In dieser Position wird die Abweichung der vertraglich vereinbarten Jahresnetto-Sollmiete dargestellt

Die Netto-Sollmiete (Potenzial) übersteigt leicht die aktuell am Markt erzielbare Potenzialmiete aus dem Wertgutachten. Die Netto-Sollmiete (Ist) liegt somit in der Bandbreite des Marktes.

Die Mietrestlaufzeit des Ankermieters beträgt mehr als 15 Jahre und trägt derzeit 84 Prozent zum Ertrag bei. Bei dem Hauptmieter handelt es sich mit Kaufland um ein bonitätsstarkes Unternehmen des Lebensmitteleinzelhandels.

3. Hauptanlagerisiken

Das vorliegende Immobilienvermögen der Gesellschaft nimmt am allgemeinen Wirtschaftsverkehr teil. Die Entwicklung des Investmentvermögens ist hierbei von einer Vielzahl von Faktoren abhängig, deren künftige Entwicklung nicht mit Sicherheit vorhergesagt werden kann. Als Folge der mit der Anlage verbundenen Risiken gibt es keine Sicherheit, dass der Fonds seine Anlageziele erreichen wird. Die Ergebnisse der Gesellschaft sind nicht vorhersehbar. Insbesondere können negative Abweichungen zur Minderung oder Aussetzung von Ausschüttungen führen. Ferner kann der Eintritt von Risiken und insbesondere der gleichzeitige Eintritt mehrerer Risiken zu erheblichen Störungen des erwarteten Beteiligungsverlaufs führen, in dessen Folge es für den Anleger zu einem Totalverlust seines Zeichnungsbetrages zzgl. Agio kommen kann. Das Risiko des Anlegers ist auf den Verlust der angelegten Summe beschränkt. Eine Nachschusspflicht über das vom Anleger investierte Geld hinaus besteht nicht.

Die Hauptanlagerisiken, die im Rahmen einer Risikoinventur ermittelt wurden, betreffen:

• Marktrisiken

• Kontrahentenrisiken

• Währungsrisiken

• Liquiditätsrisiken und

• Operationelle und sonstige Risiken

Zur detaillierten Darstellung der Hauptanlagerisiken verweisen wir auf die Darstellung der Risiken im Chancen- und Risikobericht (Abschnitt D).

4. Wesentliche Änderungen der Anlegerinformationen

Änderungen der Anlegerinformationen lagen im Berichtszeitraum nicht vor.

C. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliches Umfeld

Als geschlossener Spezial-AIF, der in inländischen Einzelhandelsimmobilien investiert, sind für die Gesellschaft insbesondere die Entwicklung in der Einzelhandelsbrache, den entsprechenden Immobilienmärkten und der Markt für geschlossene Anlageprodukte relevant.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft konnte in 2019 ihr stetiges Wachstum weiter fortsetzen. In seinem mittlerweile zehnten Jahr hat der Aufschwung allerdings deutlich an Schwung verloren. Insbesondere die internationalen Handelskonflikte und eine Abkühlung der globalen Wirtschaft haben ihre Spuren hinterlassen. So lag das reale Bruttoinlandsprodukt nach Berechnungen des Statistischen Bundesamts saison- und kalenderbereinigt in 2019 um lediglich 0,6 Prozent über dem Vorjahr (2018: + 1,5 Prozent).

Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts in Deutschland in Prozent (preisbereinigt, verkettet)

Die deutsche Exportwirtschaft konnte ihrer historischen Rolle als Wachstumslokomotive in 2019 erneut nicht gerecht werden. Preisbereinigt wurden lediglich 0,9 Prozent mehr Waren und Dienstleistungen exportiert. Die preisbereinigten Importzuwächse stiegen hingegen um 1,9 Prozent. Im Gegensatz dazu entwickelten sich die privaten und staatlichen Konsumausgaben sehr erfreulich: Sie nahmen mit 1,6 Prozent bzw. 2,5 Prozent noch stärker zu als im Vorjahr. Positive Impulse für das Wirtschaftswachstum gingen auch von der Investitionstätigkeit aus. In Bauten wurde preisbereinigt 3,8 Prozent mehr investiert, besonders in den Tief- und Wohnungsbau.

Der Arbeitsmarkt zeigte sich unverändert robust. Das Beschäftigungswachstum setzte sich weiter fort, wenngleich auch nicht mehr so dynamisch wie in den Vorjahren. Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes waren im Jahresdurchschnitt 45,3 Mio. Personen in Deutschland erwerbstätig. Dies ist ein Anstieg um 0,9 Prozent. Altersbedingte demografische Effekte wurden erneut durch eine höhere Erwerbsbeteiligung sowie die Zuwanderung von Arbeitskräften aus dem Ausland überkompensiert. Gemäß den Angaben der Bundesagentur für Arbeit belief sich die Arbeitslosenquote auf Basis aller zivilen Erwerbspersonen im Dezember 2019 auf 4,9 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr blieb sie damit unverändert.

Die nachhaltig gute Nachfrage nach Arbeitskräften führte vor dem Hintergrund des begrenzten Angebots an Erwerbstätigen zu einer fortgesetzt positiven Entwicklung der Nettolöhne und Gehälter. Die verfügbaren Einkünfte der privaten Haushalte profitierten davon und lagen in 2019 um nominal 2,8 Prozent über dem Vorjahreswert. Die Verbraucherpreise legten lediglich um 1,4 Prozent zu (Vorjahr: 1,8 Prozent). Anders als in den Vorjahren trugen die Lebensmittelpreise, mit einem Anstieg von ebenfalls 1,4 Prozent, diesmal nicht überproportional zur Inflationsentwicklung bei.

Der deutsche Einzelhandel profitierte von der positiven Einkommensentwicklung der privaten Haushalte und dem Anstieg der Konsumausgaben. Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes setzte der Einzelhandel im Jahr 2019 real 2,7 Prozent bzw. nominal 3,3 Prozent mehr um. Der Einzelhandel mit Lebensmitteln, Getränken und Tabakwaren erreichte einen Umsatzzuwachs von real 1,2 bzw. nominal 2,1 Prozent. Im Einzelhandel mit Nicht-Lebensmitteln stiegen die Umsätze im Vergleich zum Vorjahr real um 3,6 Prozent und nominal um 4,2 Prozent. Das größte Umsatzplus mit real 4,6 Prozent bzw. nominal 4,3 Prozent erzielte die Branche Sonstiger Einzelhandel (zum Beispiel Fahrräder, Bücher). Der Internet- und Versandhandel generierte ein Wachstum von real 8,1 Prozent bzw. nominal 8,2 Prozent.

Gemäß den Angaben des Investmentmaklers CBRE belebte sich der deutsche Vermietungsmarkt für Handelsflächen in den deutschen Metropolen. Mit 713 Mietvertragsabschlüssen, die in den Top-7-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und Stuttgart erfasst wurden, nahm die Vermietungsleistung des Jahres 2019 gegenüber dem Vorjahr um vier Prozent zu. Wie in 2019 blieben die Branchen Bekleidung, Gastronomie sowie Lebensmittel/​Tabakwaren die stärksten Nachfrager auf dem Einzelhandelsvermietungsmarkt. Der Fokus auf Food-Angebote bestätigte den Trend, dass der stationäre Einzelhandel weiter mit Gastronomie aufgewertet wird.

Ausblick

Die Corona-Krise hat zu einer deutlichen Eintrübung der Wirtschaftsaussichten geführt. So rechnet der Internationale Währungsfonds (IWF) in seiner im April veröffentlichten Frühjahrs-Prognose mit einem scharfen Einbruch der Weltwirtschaft und einer globalen Rezession. Der prognostizierte Abschwung soll im Gesamtjahr 2020 zu einer Reduzierung der Wirtschaftsleistung um 3,0 Prozent führen. Deutschland und die Eurozone sind mit einem erwarteten Rückgang um 7,0 bzw. 7,5 Prozent nochmals stärker betroffen. Diese Rezession würde in ihrem Ausmaß alle Wirtschaftskrisen der Nachkriegszeit übertreffen.

Der einsetzende Konjunktureinbruch wird 2020 auch am Arbeitsmarkt nicht spurlos vorübergehen. Die Bundesagentur für Arbeit rechnet in ihrer April-Prognose mit einem Anstieg der Arbeitslosen um 520.000 Personen auf durchschnittlich 2,79 Mio. Menschen. Vor dem Hintergrund sinkender Einkommenserwartungen erreichte der Konsumklimaindex des Marktforschungsinstituts GfK bereits im April 2020 einen neuen historischen Tiefststand. Die Anschaffungsneigung der Verbraucher ist mit Einsetzen der Corona-Pandemie spürbar zurückgegangen. Damit verschlechtern sich die Aussichten des Einzelhandels für das Wirtschaftsjahr 2020.

2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

a) Bewertung der wirtschaftlichen Entwicklung und des Geschäftsverlaufs

Die Gesellschaft wurde am 10. November 2019 identitätswahrend von einer Kommanditgesellschaft in eine geschlossene Investmentkommanditgesellschaft umfirmiert. Aufgrund der Tatsache, dass die Anlagestrategie es nicht vorsieht weitere Immobilien anzubinden, beträgt der Mittelabruf sowie die Investitionsquote 100 Prozent.

b) Ertragslage

Die Ertragslage der Gesellschaft ist weitgehend von der Initialisierungsphase als Investmentgesellschaft unter dem KAGB in 2019 geprägt.

Im Geschäftsjahr 2019 wurden Mieterträge von 912 TEUR sowie Erlöse aus Nebenkosten von 191 TEUR generiert, die unter den Erträgen aus Sachwerten ausgewiesen werden.

Für die Verwaltung wurden in der vergangenen Periode Aufwendungen von insgesamt 18 TEUR in Rechnung gestellt. Weiterhin fielen Prüfungs- und Veröffentlichungskosten (19 TEUR) an. Die in den sonstigen Aufwendungen enthaltenen Konzeptions- (455 TEUR) und Eigenkapitalbeschaffungskosten (485 TEUR) haben einen einmaligen Charakter. In den sonstigen Aufwendungen sind darüber hinaus die bis zur Eintragung der Gesellschaft als Investmentkommanditgesellschaft ins Handelsregister noch zu bildenden Abschreibungen der Immobilie enthalten (227 TEUR).

Nach Abzug der Aufwendungen ergibt sich für die Berichtsperiode ein ordentlicher Nettoertrag von -471 TEUR (Vorjahr 464 TEUR).

Aufgrund des Ansatzes der Immobilie jeweils zum beizulegenden Zeitwert kommt es zu Neubewertungen, welche entsprechend im nicht realisierten Ergebnis des Geschäftsjahres enthalten sind. Neubewertungen der Immobilien an sich finden mindestens in einem einjährigen Turnus statt, sofern nicht die Anschaffungskosten als Bewertungsmaßstab (im Jahr der Anschaffung) gelten. Bei Abverkauf der Immobilie wird das nicht realisierte Ergebnis ins realisierte Ergebnis überführt. Aufgrund der Aufdeckung der stillen Reserven bei Abfindung der Altgesellschafter beträgt das unrealisierte Bewertungsergebnis zum Stichtag 0 TEUR.

c) Vermögens- und Finanzlage

Die Vermögens- und Schuldenstruktur des Fonds spiegelt im Wesentlichen das Anlageziel wider. Die Sachanlagen beinhalten die Immobilie zum Verkehrswert. Der prozentuale Anteil der Immobilie an der Bilanzsumme beträgt 90,9 Prozent.

Die Gesellschaft weist bezogen auf das Immobilienvermögen eine Fremdfinanzierung von 36,5 Prozent auf. Das kurzfristig liquidierbare Vermögen übersteigt die kurzfristigen Schulden um 301 TEUR.

Es befinden sich 31.200.000 Anteile im Umlauf. Die Anzahl der umlaufenden Anteile bestimmt sich nach der Hafteinlage (ein Anteil hat einen Wert von 0,01 EUR). Der Wert des Anteils beläuft sich zum Stichtag auf 0,27 EUR.

d) Gesamtaussage der Geschäftsführung zur wirtschaftlichen Lage

Die Entwicklung des Geschäftsjahres der Gesellschaft verlief planmäßig und die Entwicklung des Verlaufes des Geschäftsjahres entspricht den Erwartungen der Geschäftsführung.

D. Chancen- und Risikobericht

a) Marktrisiko

Neben der Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen treten bei der Anlage in Immobilienfonds speziell im Grundbesitz liegende Risiken auf. Aus diesen Risiken können Ertragseinbußen aufgrund von Leerständen, Mietrückständen und Mietausfällen, ungünstigen Standortentwicklungen sowie unvorhersehbaren Instandhaltungsaufwendungen auftreten. Diese Risiken können die Wertentwicklung der in der Gesellschaft gehaltenen Vermögensgegenstände und damit auch des Fonds beeinträchtigen und sich damit nachteilig auf den Anteilwert und auf das vom Anleger investierte Kapital auswirken. Zu den wesentlichen in diesem Zusammenhang relevanten Einzelrisiken zählen:

Konzentrationsrisiko

Da die Fondsgesellschaft gemäß der derzeitigen Planung ausschließlich in eine Immobilie an einem Standort investiert, findet eine Streuung der standort- und anlagebedingten Risiken nicht statt. Somit können im Gegensatz zu risikogemischten Vermögen nachteilige Entwicklungen nicht durch Investitionen in einem anderen Markt oder Anlagesegment ausgeglichen werden.

Wertveränderungsrisiken

Wertverluste können auftreten, indem der Marktwert der Vermögensgegenstände gegenüber dem Einstandspreis fällt. Durch ein aktives Asset und Property Management wird die nachhaltige Wertstabilität der Immobilien sichergestellt und Wertschwankungen frühzeitig entgegengewirkt.

Inflationsrisiko

Eine gegenüber dem Wertzuwachs des Fonds liegende Inflation beinhaltet ein Abwertungsrisiko für alle Vermögensgegenstände. Als Gegenmaßnahme werden typischerweise die Mieten bei Gewerberaummietverträgen an die Entwicklung der Inflation gekoppelt.

Risiko der Liquidierbarkeit

Da Immobilien nicht an einer Börse oder an einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in den Freiverkehr einbezogen sind, können diese gegebenenfalls nur mit hohen Preisabschlägen bzw. zeitlichen Verzögerungen weiterveräußert werden.

Durch die aktuelle Marktphase und hohe Nachfrage im Bereich der großflächigen Einzelhandelsimmobilien, wird das Risiko der Liquidierbarkeit als gering eingeschätzt.

Mietausfall- und Leerstandsrisiken

Es ist nicht auszuschließen, dass es aufgrund des Ausfalls oder der Insolvenz von Mietern zu Leistungsstörungen und vorzeitigen Mietvertragsauflösungen kommt. Auch wenn im Rahmen der Investitionsstrategie vorwiegend in bestehende und langfristig vermietete Immobilien investiert werden soll, ist es nicht auszuschließen, dass bei Ankauf der Immobilien bestehende Mietverträge aufgrund von vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten noch vor dem geplanten Vertragsende gekündigt werden.

Durch langfristige Mietverträge mit großen und namhaften Ankermietern des deutschen Einzelhandelssektors sowie einem aktiven Mietmanagement wird diesem Risiko entgegengewirkt.

Risiken aus Altlasten und Baumängeln

Risiken aus Altlasten (wie Bodenverunreinigungen, Asbest-Einbauten) können bei dem Erwerb von Immobilien nicht vollständig ausgeschlossen werden. Sofern solche Altlasten nachträglich festgestellt werden, könnte die Gesellschaft aufgrund gesetzlicher Bestimmungen, behördlicher Verfügungen oder aufgrund vertraglicher Verpflichtungen auch zukünftig noch zur Beseitigung von Altlasten oder Schadstoffen herangezogen werden oder Einschränkungen der künftigen Nutzung ausgesetzt sein. Durch eine im Vorfeld durchgeführte Prüfung werden diese Risiken minimiert.

Zinsänderungsrisiken

Liquiditätsanlagen als auch Kredite unterliegen einem Zinsänderungsrisiko und beeinflussen die Wertentwicklung des Fonds. Ein sich änderndes Marktzinsniveau kann zu Schwankungen bei der Verzinsung führen. Es besteht das Risiko, dass der Fonds keinen entsprechenden Kredit oder diesen nur zu wesentlich ungünstigeren Konditionen aufnehmen kann. Kredite mit einer variablen Verzinsung können sich durch steigende Zinssätze zudem negativ auf das Finanzergebnis auswirken. Zur Vorbeugung eines Zinsänderungsrisikos wurden lange Sollzinsbindungen abgeschlossen. Eine mögliche Anschlussfinanzierung in Form von Forward Darlehen wird frühzeitig in Betracht gezogen.

b) Kontrahentenrisiko

Kontrahentenrisiken umfassen insbesondere Adressenausfallrisiken, d.h. das Risiko, dass der Vertragspartner (z.B. Mieter, Versicherungen) seinen Zahlungs- bzw. Leistungsverpflichtungen aus dem Vertrag nicht mehr nachkommen kann. Durch sorgfältige Auswahl von Vertragspartnern wird diesem Risiko entgegengewirkt.

c) Währungsrisiken

Die Gesellschaft tätigt ihre Geschäfte ausschließlich in Euro, daher ist diese nicht von Währungsrisiken betroffen.

d) Liquiditätsrisiken

Liquiditätsrisiken können dazu führen, dass der Fonds seinen Zahlungsverpflichtungen vorrübergehend oder dauerhaft nicht nachkommen kann bzw. dass er die im Falle von gesetzlichen- oder gesellschaftsrechtlich zulässigen Kündigungsmöglichkeiten von Anlegern zu zahlenden Abfindungsansprüche vorrübergehend oder dauerhaft nicht erfüllen kann.

Unzureichende Liquidität kann sich auf die Wertentwicklung des Fonds auswirken, da die Gesellschaft gezwungen sein kann, Vermögensgegenstände vorzeitig oder zu schlechteren Konditionen als geplant zu veräußern, um die Liquidität wiederherzustellen. Den Liquiditätsrisiken wird durch ein aktives Liquiditätsrisikomanagement entgegengewirkt.

Finanzierungsrisiko

Es kann nicht sicher prognostiziert werden, ob und ggf. zu welchen Konditionen die im Rahmen von Ankäufen von Anlageobjekten aufgenommenen Fremdfinanzierungen nach Ablauf der jeweiligen Zinsbindungsfristen und Darlehenslaufzeiten verlängert bzw. refinanziert werden können. Denkbar ist, dass Zins- und Tilgungsleistungen in einer Höhe zu erbringen sind, die aus den Einnahmen der finanzierten Anlageobjekte nicht vollständig bedient werden können.

Leveragerisiko

Immobilieninvestitionen des Fonds werden teilweise fremdfinanziert. Dies erfolgt zur Erzielung eines Leverage-Effektes (Steigerung der Eigenkapitalrendite, indem Fremdkapital zu einem Zinssatz unterhalb der Objektrendite aufgenommen wird). Bei in Anspruch genommener Fremdfinanzierung wirken sich Wertänderungen der Immobilien verstärkt auf das eingesetzte Eigenkapital des Fondsvermögens aus. Eine umfangreiche Fremdfinanzierung von Immobilien verringert außerdem die Möglichkeiten, im Falle von kurzfristigen Liquiditätsengpässen, z.B. infolge einer notwendigen Revitalisierung, die notwendigen Mittel durch Objektverkäufe oder kurzfristige Kreditaufnahmen zu beschaffen. Durch Sensitivitätsanalysen und einer in den Anlagebedingungen festgeschriebenem maximalen Fremdkapitalhöhe wird diesem Risiko entgegengewirkt.

Grundsätze des Liquiditätsrisikomanagements

Unter Berücksichtigung der Anlagestrategie des Investmentvermögens, ist das Liquiditätsprofil der Gesellschaft durch eine im Verhältnis zu dem Gesamtvermögen des Fonds niedrige Liquiditätsquote geprägt. Die seitens der Gesellschaft zu erwerbenden bzw. gehaltenen Vermögensgegenstände sind aufgrund ihrer Gattung nur mit einem entsprechenden zeitlichen Aufwand liquidierbar. Dies wird aufgrund der teilweise vorgesehenen längerfristigen Fremdfinanzierung der Anschaffungskosten noch verstärkt. Vor dem Hintergrund, dass der Fonds keine regulären Rückgaberechte gewährt und somit hierfür keine Liquidität vorhalten muss, beschränkt sich die laufende Liquidität des Fonds auf den laufenden Barüberschuss aus der Bewirtschaftung der Immobilien, sprich dem Überschuss der Mieten über die laufenden Bewirtschaftungs- und Finanzierungskosten.

Die DeWert überwacht die Liquiditätsrisiken, wie folgt:

Die Angemessenheit der Liquiditätshöhe sowie die Überwachung des Liquiditätsprofils wird durch eine systemunterstützte Liquiditätsplanung stetig überprüft, welche die wesentlichen mittel- und langfristigen Zahlungszuflüsse und -abflüsse unter Berücksichtigung von entsprechenden Liquiditätspuffern berücksichtigt. Die Liquiditätsmessvorkehrungen und –verfahren sehen u.a. eine dynamische Liquiditätsplanung vor, welche die Fristigkeiten aus der Buchhaltung sowie der Finanzierungsabteilung zu Grunde legt und durch u.a. Fristigkeits- bzw. sonstige Kennzahlen die Deckung des Liquiditätsbedarfs kontrolliert. Die DeWert überprüft diese Grundsätze in einem regelmäßigen Turnus und aktualisiert sie entsprechend.

Die DeWert führt regelmäßig, mindestens einmal jährlich Stresstests durch, mit denen sie die Liquiditätsrisiken des Fonds bewerten kann. Diese Stresstests werden ebenfalls bei einem (etwaigen) Eintritt von potentiellen ad-hoc Risiken durchgeführt. Die DeWert führt die Stresstests auf der Grundlage zuverlässiger und aktueller quantitativer oder, falls dies nicht angemessen ist, qualitativer Informationen durch. Hierbei werden Anlagestrategie, Zahlungsverpflichtungen und Fristen, innerhalb derer die Vermögensgegenstände veräußert werden können, sowie Informationen in Bezug auf allgemeines Anlegerverhalten, Marktentwicklungen, sowie sonstige Änderungen von (rechtlichen und ökonomischen) Rahmenbedingungen einbezogen. Die Stresstests simulieren gegebenenfalls mangelnde Liquidität der Vermögenswerte im Fonds. Sie decken Marktrisiken und deren Auswirkungen ab, einschließlich Nachschussforderungen, Besicherungsanforderungen oder Kreditlinien. Sie tragen Bewertungssensitivitäten unter Stressbedingungen Rechnung. Sie werden unter Berücksichtigung der Anlagestrategie, des Liquiditätsprofils, der Anlegerart und der falls vorhanden Rücknahmegrundsätze des AIF in einer der Art des AIF angemessenen Häufigkeit durchgeführt.

e) Operationelle und sonstige Risiken

Operationelle Risiken können sich beispielsweise aus unzureichenden internen Prozessen sowie aus menschlichem oder Systemversagen bei der DeWert als KVG oder externen Dritten ergeben. Zu den operationellen Risiken zählen u.a. Rechts- und Steuerrisiken sowie Personal- und Abwicklungsrisiken. Durch ein Internes Kontrollsystem und ständiger Überprüfung der Prozesse wird diesem Risiko entgegengewirkt.

Änderung der steuerlichen Rahmenbedingungen, steuerliches Risiko

Die Beurteilung der steuerlichen Lage geht von der derzeit bekannten Rechtslage aus. Sie berücksichtigen in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtige oder unbeschränkt körperschaftsteuerpflichtige Personen. Es kann jedoch keine Gewähr dafür übernommen werden, dass sich die steuerliche Beurteilung durch Gesetzgebung, Rechtsprechung oder Erlasse der Finanzverwaltung nicht ändert.

f) Gesamtbewertung der Risikosituation

Das bedeutendste Einzelrisiko besteht in den Risiken die mit der Auswahl des entsprechenden Investments verbundenen sind und den gesamtwirtschaftlichen Risiken. Unter anderem Handelsbeschränkungen die die Kaufkraft der Endverbraucher mindert und somit die Umsätze der Einzelhandelsbranche (unseren Mietern) beeinflusst.

In allen Bereichen besteht eine zeitnahe Berichterstattung, die die Geschäftsführung jederzeit in die Lage versetzt, eventuelle Planabweichungen durch entsprechende Gegenmaßnahmen zu korrigieren. Das Risikomanagement ist integrativer Bestandteil aller Geschäftsprozesse. Alle beschriebenen Risiken sind in ihrer Gesamtheit beherrschbar. Es liegen keine den Fortbestand des Fonds gefährdende Risiken vor. Auch erwartet die Geschäftsführung der Gesellschaft derzeit keine grundlegende Änderung der Risikolage für die absehbare Zukunft.

E. Annahmen, Überlegungen und Schätzungen im Abschluss

Zur Aufstellung des Abschlusses werden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden verwendet, welche Prinzipien, Überlegungen, Konventionen, Regeln, Praktiken, Annahmen und Schätzungen unterliegen. Sofern für einen Geschäftsvorfall keine eindeutige Regelung zur Bilanzierungs- und Bewertungsmethode vorliegt, sind diejenigen Methoden zu wählen, die relevante, zuverlässige, vorsichtige, vollständige Informationen liefern und die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage und den wirtschaftlichen Gehalt zutreffend wiedergeben. Wir sind dabei auf Schätzungen, Annahmen und Überlegungen der zukünftigen wirtschaftlichen, rechtlichen und steuerlichen Entwicklung angewiesen. Trotz sorgfältiger Auswahl aller uns vorliegenden Quellen, kann es zu Abweichungen der daraus von uns erstellten Prognosen kommen.

F. Angaben zum Leverage

G. Vergütungsbericht

An die Mitarbeiter werden keine variablen Vergütungsbestandteile gezahlt. Der Geschäftsführung können Ermessenstantiemen in Abhängigkeit der individuellen Zielerreichung gewährt werden, deren Höhe jedoch nicht von der Performance der von der Gesellschaft verwalteten Investmentvermögen abhängig ist.

Die DeWert hat zunächst unter Berücksichtigung des geringen Umfangs und Risikogehalts ihrer Geschäftsaktivitäten auf die Einrichtung eines Vergütungsausschusses verzichtet. Gemäß den „Grundsätzen des Vergütungssystems“ prüft die Geschäftsführung jährlich in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat, ob die Schaffung eines Vergütungssauschusses erfolgen soll.

Die Geschäftsführung unterzieht die Vergütungssysteme einer jährlichen Überprüfung. Die Vergütungssysteme sind so ausgerichtet, dass schädliche Anreize mit Auswirkung auf die Gesellschaft oder die Investmentvermögen vermieden werden.

Der Aufsichtsrat wird über die Vergütungssysteme einmal jährlich informiert. Der Vorsitzende des Aufsichtsrates besitzt ein Auskunftsrecht bzgl. der Vergütungssysteme gegenüber der Geschäftsleitung.

Auf Ebene der DeWert betrug die Zahl der im Jahresdurchschnitt beschäftigten Mitarbeiter neben den drei Geschäftsführern vierzehn (Vorjahr: elf) Mitarbeiter. Hiervon sind dreizehn (Vorjahr: zehn) für den Markt und ein (Vorjahr: ein) Mitarbeiter für die Marktfolge zuständig. Die Gesamtsumme der von der DeWert an ihre Mitarbeiter gezahlten festen Vergütung beläuft sich im Geschäftsjahr 2019 auf 1.044 TEUR. Die variable Vergütung beläuft sich auf 110 TEUR.

Die Gesamtbezüge der Geschäftsführung belaufen sich auf 503 TEUR und beinhalten neben einer fixen Vergütung eine Tantieme in Höhe von 51 TEUR für das Geschäftsjahr 2019, welche jedoch nicht an die Performance des von der DeWert betreuten Vermögens gekoppelt ist.

Die Gesamtsumme der im abgelaufenen Geschäftsjahr gezahlten Vergütungen an die drei Führungskräfte und fünf Mitarbeiter der KVG, deren berufliche Tätigkeit sich wesentlich auf das Risikoprofil des Investmentvermögens ausgewirkt hat, beträgt 1.064 TEUR.

 

 

Bilanz zum 31.12.2019

^* Die Vorjahresvergleichsangaben wurden nach handelsrechtlichen Rechnungslegungsgrundsätzen aufgestellt.

Aus rechentechnischen Gründen können in den aufgeführten Tabellen Rundungsdifferenzen in Höhe von +/​- einer Einheit (EUR, % usw.) auftreten.

Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01.2019 bis 31.12.2019

^* Die sonstigen Aufwendungen 2018 beinhalten Abschreibungen auf Sachanlagen.

^** Die Vorjahresvergleichsangaben wurden nach handelsrechtlichen Rechnungslegungsgrundsätzen aufgestellt.

Aus rechentechnischen Gründen können in den aufgeführten Tabellen Rundungsdifferenzen in Höhe von +/​- einer Einheit (EUR, % usw.) auftreten.

Anhang

Allgemeine Angaben

Seit 6. November 2019 firmiert die Gesellschaft als HAHN Einkaufszentrum Kleve GmbH & Co. geschlossene-Investment-KG (Investmentvermögen, Gesellschaft oder Fonds). Die Gesellschaft, die bis zum 6. November 2019 als HAHN Einkaufszentrum Kleve GmbH & Co. KG firmierte, ist, mit Sitz in Bergisch Gladbach, ins Handelsregister unter HRA 30462 am Amtsgericht Köln eingetragen und wird durch die externe Kapitalverwaltungsgesellschaft DeWert Deutsche Wertinvestment GmbH (DeWert oder KVG), ebenfalls mit Sitz in Bergisch Gladbach, verwaltet. Die DeWert, die gleichzeitig auch als geschäftsführende Kommanditistin an der Gesellschaft beteiligt ist, ist eine hundertprozentige Tochter der HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG, Bergisch Gladbach, (Hahn AG) und wird in deren Konzernabschluss einbezogen.

Die Hahn Zweite Beteiligungs GmbH mit Sitz in Bergisch Gladbach ist im Handelsregister des Amtsgericht Köln unter HRB 20939 als persönlich haftende Gesellschafterin („Komplementärin“) eingetragen. Die Gesellschaft erbringt keine Einlage und ist am Kapital der Gesellschaft nicht beteiligt.

Die Gesellschaft ist gemäß § 267 Abs. 1 und 4 HGB eine kleine Kapitalgesellschaft und macht von den Erleichterungsvorschriften des § 274a HGB in der Form Gebrauch, dass keine latenten Steuern abgegrenzt werden.

Aus rechentechnischen Gründen können in den aufgeführten Tabellen Rundungsdifferenzen in Höhe von +/​- einer Einheit (EUR, % usw.) auftreten.

Maßgebliche Rechtsvorschriften

Der Jahresabschluss als Bestandteil des Jahresberichtes für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 wurde gemäß § 158 S. 1 in Verbindung mit § 135 Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) nach den deutschen, für bestimmte Personengesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften, unter Berücksichtigung der Vorschriften des deutschen KAGB und den einschlägigen europäischen Verordnungen aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung entsprechen für das Geschäftsjahr 2019 den gesetzlichen Regelungen der §§ 21 Abs. 4 und 22 Abs. 3 der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (KARBV).

Die Bewertung der Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten folgt den Bewertungsvorschriften des KAGB unter Berücksichtigung der Regelungen der KARBV. Die Bewertung der einzelnen Aktiva und Passiva wird jeweils nachstehend erläutert.

Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bilanzwertermittlung der Aktiva

Immobilien die unter den Sachanlagen ausgewiesen werden, werden jeweils zum Verkehrswert bewertet. Der Verkehrswertermittlung liegt ein Gutachten eines externen Bewerters zugrunde. Der Verkehrswert einer Immobilie wird bestimmt durch den Preis, der zum Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Immobilien ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Der Verkehrswert ist seitens des Bewerters nach dem Ertragswertverfahren in Anlehnung an die Wertermittlungsverordnung oder einem vergleichbaren, international anerkannten Verfahren zur Ermittlung von Verkehrswerten zu ermitteln.

Immobilien werden bei Erwerb und danach nicht länger als zwölf Monate mit dem Kaufpreis angesetzt, anschließend werden sie mit dem zuletzt vom Bewerter festgestellten Wert bewertet. Dieser Wert wird für jede Immobilie spätestens alle zwölf Monate neu ermittelt. Der zu diesem Zeitpunkt festgestellte Verkehrswert der Immobilie wird für die folgenden 12 Monate, sofern keine Änderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Lage, eine Änderung eines in der Immobilie liegenden Umstandes oder der wesentlichen wertrelevanten Bewertungsfaktoren eine Neubewertung erforderlich macht, für die Ermittlung des Anteilswertes bzw. die Aufstellung des Jahresabschlusses verwendet.

Barmittel und Barmitteläquivalente bestehen ausschließlich aus Bankguthaben und werden zu ihrem Nennwert zuzüglich zugeflossener Zinsen bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände, werden grundsätzlich zum Nennwert angesetzt, sofern keine Neubewertungen erforderlich sind.

Bilanzwertermittlung der Passiva

Die Rückstellungen decken in angemessenem Umfang die ungewissen Verbindlichkeiten und Wagnisse ab. Sie wurden aufgrund der im Zeitpunkt der Bilanzaufstellung vorliegenden Erkenntnisse in Höhe der Erfüllungsbeträge gebildet, die nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig sind.

Kredite bestehen aus Bank-Darlehen und sind mit den Erfüllungsbeträgen angesetzt.

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Verbindlichkeiten sind mit dem jeweiligen Rückzahlungsbetrag angesetzt.

Bilanzierung der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

Erträge und Aufwendungen werden unter Beachtung des Realisationsprinzips erfasst. Aufgrund des Ansatzes der Immobilie jeweils zum beizulegenden Zeitwert, kommt es zu Neubewertungen der Immobilie, welche entsprechend im nicht realisierten Ergebnis der Berichtsperiode enthalten sind.

Die erhaltenen Vorauszahlungen von Seiten des Mieters, für an diesen umlegbare Objektbetriebskosten, werden ab dem Geschäftsjahr 2019 als sonstige Verbindlichkeiten ergebnisneutral abgegrenzt. Dem gegenüber stehen Forderungen aus Bewirtschaftung in Höhe der potentiell umlegbaren Objektbetriebskosten, welche sich im realisierten Ergebnis widerspiegeln. In der Darstellung der Vergleichsperiode wurde lediglich die Differenz zwischen den umlegbaren Kosten und den erhaltenen Vorauszahlungen entweder aktivisch oder passivisch in der Vermögenslage abgebildet.

Die branchenüblich separate Darstellung der potentiell umlegbaren Nebenkosten als auch die erhaltenen Vorauszahlungen führen tendenziell zu einer Bilanzverlängerung. Der Methodenwechsel beinhaltet keine Ergebnisauswirkung.

Angaben und Erläuterungen zu einzelnen Posten der Bilanz

Sachanlagen

Die Gesellschaft hat ein Einkaufszentrum in Kleve zum Verkehrswert von EUR 12,1 Mio. angesetzt. Bei der im Jahr 1973 errichteten Immobilie handelt es sich um ein SB-Warenhaus und ein Gartencenter. Das SB-Warenhaus ist an die Kaufland Vertrieb ZETA GmbH & Co. KG bis zum 31. Dezember 2037 vermietet. Der mit dem Clever Pflanzencenter, als Betreiber des Gartencenters, geschlossene Mietvertrag läuft bis zum 30. Juni 2021.

Wir weisen auf die Anlage 1 und Anlage 2 zum Anhang.

Barmittel und Barmitteläquivalente

Bei den Barmitteln handelt es sich ausschließlich um täglich verfügbare Bankguthaben.

Forderungen

Bei den Forderungen handelt es sich im Wesentlichen um Forderungen aus nicht abgerechneten Betriebskosten (206 TEUR).

Alle Forderungen haben eine Laufzeit von unter einem Jahr.

Rückstellungen

Bei diesem Posten handelt es sich im Wesentlichen um Rückstellungen für Eigenkapitalbeschaffungskosten (85 TEUR) sowie die Prüfungs- und Steuerberatungskosten (15 TEUR).

Kredite

Die Immobilie wurde durch zwei langfristige Darlehen (Nennwert des ersten Darlehens: 4.444 TEUR; Nennwert des zweiten Darlehens: 1.686 TEUR) bei der Sparkasse Köln Bonn finanziert. Die Darlehen weisen zum 31. Dezember 2019 einen Stand von 4.416 TEUR (insgesamt) aus. Das erste Darlehen wird in Höhe von 5,30 Prozent p.a., das zweite in Höhe von 9,42 Prozent p.a. getilgt.

Von den Krediten an Kreditinstitute sind 450 TEUR mit einer Laufzeit von unter einem Jahr und 3.966 TEUR mit einer Laufzeit von über einem Jahr.

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen resultieren im Wesentlichen aus Eigenkapitalbeschaffungskosten sowie laufenden Betriebskosten der Immobilie und haben eine Laufzeit von unter einem Jahr.

Sonstige Verbindlichkeiten

Die sonstigen Verbindlichkeiten des Berichtsjahres betreffen im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Betriebskosten Vorauszahlungen (169 TEUR). Alle Verbindlichkeiten haben eine Laufzeit von unter einem Jahr.

Eigenkapital

Das ausgewiesene Eigenkapital setzt sich zusammen aus der vollständig eingezahlten Hafteinlage in Höhe von 312 TEUR, die als Kapitalanteil ausgewiesen wird und dem gesellschaftsvertraglichen Kapitalkonto I (Festkapitalkonto) entspricht, und den Rücklagen.

Die Rücklagen umfassen die Pflichteinlagen und die sonstigen auf einem Gesellschafterbeschluss beruhenden Einlagen, die unter Berücksichtigung der aufgedeckten stillen Reserven sowie der verrechneten Verluste des Geschäftsjahres das Kapitalkonto II (Rücklagen) i.H.v. 8.120 TEUR bilden.

Unter dem Kapitalkonto III werden die entnahmefähigen Gewinnanteile geführt, welche unmittelbar an die Anleger ausgeschüttet werden. Das Kapitalkonto III ist ein Verrechnungskonto und weist zum Jahresende kein Saldo auf.

Es befinden sich 31.200.000 Anteile im Umlauf. Die Anzahl der umlaufenden Anteile bestimmt sich nach der Hafteinlage (ein Anteil hat einen Wert von 0,01 EUR). Der Wert des Anteils beläuft sich zum Stichtag auf 0,27 EUR.

Wir verweisen dazu auch auf die Entwicklungsrechnung (Anlage 3 zum Anhang).

Das realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres 2019 i.H.v. -471 TEUR (Vorjahr: 464 TEUR) wurde dem Kapitalkonto II belastet. Die noch nicht realisierten Gewinne aus der Neubewertung belaufen sich auf 0 EUR. Der Bilanzgewinn beträgt insofern 0 EUR.

Verwendungsrechnung

^* Sämtliche Kommanditisten werden laut Gesellschaftsvertrag homogen betrachtet und der Komplementär ist nicht am Kapital beteiligt, so dass eine gesonderte Darstellung an dieser Stelle unterbleibt.

Angaben und Erläuterungen zu einzelnen Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

Erträge aus Sachwerten

Die Posten beinhalten Erträge aus Mieterlösen 912 TEUR sowie Erlösen aus Nebenkosten 191 TEUR.

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge betreffen im Wesentlichen Erträge aus der Weiterbelastung von Rechnungen in Höhe von 17 TEUR.

Aufwendungen

Die Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

Der DeWert obliegt insbesondere die Anlage der investierten Mittel und die Verwaltung des Anlagevermögens sowie das Risikomanagement. Die hierfür fällige Verwaltungsvergütung ist abhängig von der jeweiligen Jahresnettokaltmiete und beträgt 4,25 Prozent p.a.

Darüber hinaus erhält die DeWert für die Verwaltung der Gesellschaft von dieser je ausgegebenen Anteil eine erfolgsabhängige Vergütung in Höhe von 15 %. Die erfolgsabhängige Vergütung richtet sich nach dem Betrag, um den der Anteilswert am Ende des Abrechnungsperiode unter Berücksichtigung bereits aus Ausschüttungen geleisteter Auszahlungen den Ausgabepreis zuzüglich einer jährlichen Verzinsung von 4,50 % übersteigt, jedoch insgesamt höchstens 5 % des durchschnittlichen Nettoinventarwertes der Gesellschaft in der Abrechnungsperiode. Im vorliegenden Geschäftsjahr fand keine erfolgsabhängige Vergütung statt.

Werden Vermögensgegenstände im Sinne des §261 Absatz 1 Nr. 1 KAGB verkauft erhält die DeWert jeweils eine Transaktionsgebühr in Höhe von 3,0 % des Verkaufspreises.

Die DeWert, als geschäftsführende Kommanditistin, erhält für ihre Geschäftsführungstätigkeit eine Vergütung in Höhe von jährlich 1 TEUR, maximal jedoch 0,1 Prozent der nachstehend definierten Bemessungsgrundlage. Als Bemessungsgrundlage für die Berechnung der laufenden Geschäftsführungsvergütung gilt die Summe aus dem durchschnittlichen Nettoinventarwert der Gesellschaft im jeweiligen Geschäftsjahr und den bis zum jeweiligen Berechnungsstichtag von der Gesellschaft an die Anleger geleisteten Auszahlungen, maximal aber 100 Prozent des von den Anlegern gezeichneten Kommanditkapitals.

Die Verwahrstellenvergütung beträgt grundsätzlich 2,6 Basispunkte der Bruttoinvestitionssumme des Fonds. Im Berichtsjahr wurde eine Vergütung in Höhe von 0 TEUR in Rechnung gestellt.

Die Komplementärin Hahn Zweite Beteiligungs GmbH, Bergisch Gladbach, hat Anspruch auf Zahlung einer Haftungsvergütung für die Übernahme der persönlichen Haftung und wurde im Geschäftsjahr 2019 in Höhe von 1 TEUR abgerechnet.

Veräußerungsgeschäfte

Im Geschäftsjahr 2019 fanden keine Erwerbs- und Veräußerungsgeschäfte von Immobilien statt.

Nachtragsbericht

Nach dem Stichtag 31. Dezember 2019 sind keine wesentlichen Ereignisse eingetreten.

Sonstige Angaben

Geschäftsführung

Geschäftsführende Kommanditistin: DeWert Deutsche Wertinvestment GmbH, vertreten durch Ihre Geschäftsführer

Jörn Burghardt, Leverkusen, Diplom-Kaufmann

Dr. Jan Stoppel, Köln, Jurist

Uwe de Vries, Overath, Diplom-Kaufmann (bis 15.06.2020)

Komplementärin: Hahn Zweite Beteiligungs GmbH, vertreten durch Ihre Geschäftsführer

Jörn Burghardt, Leverkusen, Diplom-Kaufmann

Uwe de Vries, Overath, Diplom-Kaufmann (bis 15.06.2020)

Marcel Schendekehl, Köln, Diplom-Kaufmann (ab 15.06.2020)

Martin Schmidt, Bergisch-Gladbach, Kaufmann (ab 15.06.2020)

Ergebnisverwendungsvorschlag

Das Geschäftsjahr 2019 des Investmentvermögens schloss mit einem realisierten Ergebnis von -471 TEUR ab, welches mit dem Kapitalkonto II verrechnet wurde.

 

 

Anlagenspiegel zum 31.12.2019

^* Die Zugänge betreffen die Aufdeckung stiller Reserven im Zuge des Austritts von Gesellschaftern

^** Im Jahr 2018 und in Vorjahren unterlag die Gesellschaft ausschließlich der handelsrechtlichen Rechnungslegung

Objektbestand zum 31.12.2019

1) Entspricht der Nutzungsentgeltausfallquote

2) Durchschnitt über die Mieter (Ankermieter) im Objekt

3) oder im Falle des § 271 Absatz 1 Nummer 1 Satz 1 des Kapitalanlagegesetzbuches des Kaufpreises

4) Wesentliche Ergebnisse nach Maßgabe dieses Abschnittes erstellten Wertgutachten (bspw. Miete, RND, Faktor, etc.)

Entwicklungsrechnung zum 31.12.2019

^* Sämtliche Kommanditisten werden laut Gesellschaftsvertrag homogen betrachtet, so dass eine gesonderte Darstellung an dieser Stelle unterbleibt.

Bilanzeid

Erklärung der gesetzlichen Vertreter

Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird.