Erstrangige Briefgrundschuld bei adcada

Wissen Sie, was sich hinter einer Briefgrundschuld verbirgt, mit der die adcada aus Bentwisch wirbt? Es kann sich hierbei sogar um eine relativ gute Absicherung handeln, wenn die Rahmenbedingungen dann ähnlich einer Bank sind. Doch bevor wir darauf eingehen, folgt hier erst einmal die Erläuterung:

„Die Briefgrundschuld stellt in aller Regel eine Sicherheit für einen Kredit dar. Der entsprechende Kredit wird dabei von Banken für das jeweilige Grundstück gewährt, sodass die Briefgrundschuld als direkte Absicherung für die Belastung des Grundstücks dient. Gerade bei langfristigen und vor allem risikoreichen Bau- oder gilt diese Grundschuld als gute Sicherheit für die Banken.

Bei der Briefgrundschuld handelt es sich um ein Grundpfandrecht. Dieses wird generell in das Grundbuch für ein Grundstück eingetragen. Im Gegensatz zur Grundbuchschuld, bei der lediglich der Eintrag ins Grundbuch erfolgt, kommt es bei dieser Form der Grundschuld zusätzlich zur Erstellung eines so genannten Grundschuldbriefes. Die Dokumentenerstellung ist generell mit Kosten verbunden.

Die Briefgrundschuld stellt in aller Regel eine Sicherheit für einen Kredit dar. Der entsprechende Kredit wird dabei von Banken für das jeweilige Grundstück gewährt, so dass die Briefgrundschuld als direkte Absicherung für die Belastung des Grundstücks dient. Gerade bei langfristigen und vor allem risikoreichen Bau- oder auch Immobilienkrediten gilt diese Grundschuld als gute Sicherheit für die Banken. Die Kreditinstitute sichern sich auf diese Weise gegen mögliche Zahlungsausfälle ab.

Über die Zwangsvollstreckung

Durch die Briefgrundschuld erhält der Gläubiger (die Bank) das Recht zur Zwangsvollstreckung des Grundstücks sowie der darauf gebauten Immobilie, wenn der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen aus dem Kreditvertrag nicht mehr nachkommen kann.

Mit den Einnahmen aus der Zwangsvollstreckung werden dann die ausstehenden Schulden des Kreditnehmers bedient.

Hat ein Schuldner bei mehreren Gläubigern Verbindlichkeiten, die durch eine Grundschuld abgesichert sind, dann werden die Forderungen zuerst bedient, die zuerst im Grundbuch stehen. Somit legt die Reihenfolge der Grundbucheinträge fest, welche Schulden vorrangig beglichen werden.

Die Besonderheit dieser Grundschuld ist die Ausstellung eines Grundschuldbriefes für den Gläubiger. Auf dem Grundschuldbrief werden alle wichtigen Informationen eingetragen, die auch im Grundbuch stehen. Die Rechte an der Grundschuld gehen mit Aushändigung des Grundschuldbriefes an den Gläubiger.

Die Grundschuld mit Brief kann sehr leicht an einen anderen Gläubiger durch schriftliche Abtretung übertragen werden, was – wenn gewünscht – auch von einem Notar beglaubigt werden kann. Eine solche Übertragung wird aber nicht zwangsläufig im Grundbuch erfasst.

Die Briefgrundschuld: Vor- und Nachteile

Der Vorteil der Briefgrundschuld ist es, dass bei Abtretung der Grundschuld kein Eintrag im Grundbuch vorgenommen werden muss. Deshalb ist die Abtretung für Dritte nicht sichtbar und es fallen auch keine Grundbuchkosten an.

Der wohl größte Nachteil der Briefgrundschuld sind die Kosten: Für die Erteilung eines Grundschuldbriefes wird eine etwa 25 Prozent höhere Gebühr veranschlagt, als es bei der Buchgrundschuld der Fall ist.

Geht der Grundschuldbrief verloren, wird er in einem so genannten Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt.

Die Bestellung und die Löschung der Grundschuld

Wenn ein Grundstückseigentümer der Belastung seines Grundstücks mit einer Grundschuld zur Absicherung eines Darlehens zustimmt, dann wird von der so genannten Grundbuchbestellung gesprochen.

Mit dieser Grundbuchbestellung ist auch der Antrag auf Eintragung der Grundschuld im Grundbuch verbunden. Wichtig für die Eintragung im Grundbuch ist eine notariell beurkundete oder auch öffentlich beglaubigte Bewilligung durch den Eigentümer, welche dem Grundbuchamt vorgelegt werden muss.

Für die Löschung einer Grundschuld wird neben dem Grundschuldbrief auch eine beglaubigte Bewilligung zur Löschung durch den Gläubiger notwendig. Nur die Rückgabe des Grundschuldbriefes führt nicht zur Löschung der Briefgrundschuld.“ (auxmoney.de)

Banken und bankübliche Sicherheiten

Jede Immobilie durchläuft bei einer Bank einen Bewertungsprozess, der entweder durch hauseigene Gutachter oder durch IHK vereidigte externe Gutachter durchgeführt wird. Das Kreditwesengesetz zwingt die Banken hier zu ganz sorgfältigem und formalisierten Vorgehen. Die zuständige Aufsichtsbehörde, das heißt die BaFin, hat hierzu genaue Vorgaben gemacht und überwacht die Banken dahingehend.

Zu den „banküblichen Sicherheiten“ gehören natürlich auch Gutachten über den Wert von Immobilien, welche uns bei adcada bisher noch nirgendwo untergekommen sind. Lassen Sie sich daher diese bei Interesse aushändigen, denn der Wert einer Immobilie ist entscheidend in einer Zwangsversteigerung.

Üblicherweise besichern die Banken im ersten Rang auch nur 70% des errechneten Gutachterwertes. Da sich adcada damit vergleicht, sollte man auch hier bitte nur 70% des gutachterlichen Wertes zur Sicherheit der Anleger anrechnen. Da adcada mit 110% Absicherung wirbt, sollte man hier die Begrenzung auf 63% des Immobilienwertes herunterstufen.

Bietet adcada genau das an, wären es in der Tat mit einer Bank vergleichbare Sicherheiten, wie sie den obigen Ausführungen zum Thema „Briefgrundschuld“ entnehmen können.

Befragen sollten sie die Damen und Herren von adcada auch bezüglich der Eintragung in das Grundbuch und direkt auf einen aktuellen Grundbuchauszug bestehen. Seriös wie das Unternehmen ist, sollte es damit kein Problem haben. Und fragen Sie auch nach, inwieweit die genannten 63% möglicherweise schon erreicht wurden! Und lassen Sie sich natürlich alles schriftlich vom Unternehmen geben!

Wichtig in diesem Zusammenhang auch der Absatz über die Zwangsvollstreckung einer Grundschuld/ Briefgrundschuld. Dieser erläutert nochmals, wie wichtig es ist, dass der Wert einer Immobilien nicht „überschätzt“ wurde. Theoretisch könnte, wenn ein solches Gutachten eines anerkannten Gutachters nicht vorliegt, möglicherweise auch der Eigentümer der Immobilie den „Preis selber“ bestimmen. Ob der dann übereinstimmt mit dem realen Markt- bzw. Gutachterwert, ist dann sicherlich die entscheidende Frage an dieser Stelle.

Also lassen Sie sich nicht von irgendwelchen Zusagen „blenden“, sondern stellen Sie in Ihrem eigenen Interesse kritische Fragen und lassen Sie sich entsprechende Nachweise geben. Ein seriöses Unternehmen wird die Erfüllung als Selbstverständlichkeit ansehen.

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