Die eigenen vier Wände im Alter

Viele Eigenheimbesitzer glauben, dass sie im Alter mietfrei leben können. Das stimmt zwar prinzipiell, aber Nebenkosten und Instandhaltung sind teuer und die Rente oftmals gering. Was sollte man also tun? Verkaufen?

Viele Deutsche schätzen das eigene Dach über dem Kopf – besonders mit Blick auf das spätere Alter. Dann kann es jedoch zur Last werden. Wenn diejenigen außer Betracht gelassen werden, die noch Hypotheken verzinsen und abzahlen müssen, bleiben Familien, denen die „Scholle“ weh tut! Das Eigenheim wird nicht umsonst, wenn der Kredit abgezahlt und die Hypothek gelöscht ist. Der Substanzerhalt geht ins Geld. Ältere Bürger im vorgezogenen Ruhestand fragen sich, ob sie Investitionen tragen wollen, die ihre Lebensqualität mindert.

Wenn die Lebensqualität damit definiert wird, dass die Rente ab dem 63. Lebensjahr fließt und die EU-Vorgaben des Ruhestands ab dem 74. Lebensjahr außer Acht bleiben, sollte die Finanzplanung von den Betroffenen untersucht werden. Meist ist das Haus für die Familie ohne Kinder – zu zweit – größer als sinnvoll geworden. Der Verkauf des Heiligtums der Immobilie im Blick der Argwohn schöpfenden Nachbarn klingt bedenklich. Auch der Anstieg der Immobilienpreise in den vergangenen Jahren befeuert nur interne Überlegungen, von denen das Umfeld der Familie zunächst nichts erfahren sollte – allein der Gedanke! Der Zeitpunkt zum Verkauf erscheint deswegen bedenklich, aber wirtschaftlich günstig.

Eine Immobilie, die von einer Familie genutzt wurde, heute einem Paar, dessen Kinder ausgezogen sind, ist zu groß. Die Arbeiten im Garten, sofern es ein Haus ist, werden beschwerlich. Für Alleinstehende ist eine solche Immobilie – Haus oder Wohnung – in der Regel zu groß. Die laufenden Kosten haben an einer monatlichen Rentenzahlung einen höheren Anteil. Die eigenen Renten abzüglich der Hausnebenkosten reichen nicht für einen angemessenen Lebensstandard. Reparaturen kommen hinzu. In allen Fall könnte ein Verkauf sinnvoll sein. ´

Wenn es keine Erben gibt oder diese mit eigenen Immobilien versorgt sind und keine emotionale Bindung an die Immobilie haben, sollte der Verkauf geprüft werden. Mit dem Erlös könnte eine zur Lebenssituation passende Immobilie erworben werden. Böse Überraschungen können bei falschen Illusionen noch im Raum stehen. Der vor Jahrzehnten gezahlte oder bei eigener Bautätigkeit empfundene Aufwand entspricht meist nicht dem Verkehrswert. Nur den oder am besten weniger wollen Kaufinteressenten nach geschicktem Verhandeln zahlen. Der „spitze Stift“ sollte vorher angesetzt werden.

Ein Haus oder eine Wohnung werden auch bei der Erwartung aktueller Immobilienpreise nicht automatisch zu höheren Preisen gehandelt. Die Lage ist die erste Position, die zu prüfen ist. Wenn der Standort nicht in oder in der Nähe einer Großstadt liegt, ist die Hoffnung auf einen hohen Preis nicht zwingend erfolgreich. Wenig entscheidend ist die Immobilie als Komplex. Basis aller Berechnungen ist das Grundstück. Was ist dessen Bodenrichtwert der Gemeinde und wie werden diese Grundstücke gehandelt? Die nächste Betrachtung sollte Baujahr, Bausubstanz und technischer Ausstattung gelten.

Wer in diesem Jahrzehnt den Ruhestand beginnt, wohnt oft in einem Gebäude, das etwa 40 Jahre alt ist. Der Eigentümer empfand das bisher als angenehmes Umfeld. Aber die eigenen Renten abzüglich der Hausnebenkosten reichen nicht für einen angemessenen Lebensstandard. Käufer könnten andere Vorstellungen haben und nach Besichtigung vom Grundstück begeistert sein. Der Angebotspreis kann sich dann aus Grundstückswert abzüglich Abrisskosten des Hauses ergeben, wobei die Bautechnik den Keller als erhaltenswürdig einstufen könnte. Bei Wohnungen wird die Bausubstanz zu Lasten des verkaufswilligen Eigentümers abgewertet. Diese Erkenntnisse bremsen oft die Verkaufsbemühungen von Eigentümern für diese nicht mehr geeigneter Häuser oder Wohnungen. Anderer Druck kann dann doch zum Verkauf führen.

Ein Heim- oder Pflegeplatz steht überraschend dringend an und könnte aus dem Erlös der bisher selbst bewohnten Immobilie erworben werden. Es kommt auf die individuelle Familiensituation an. Wird ein Verkaufserlös nicht zwingend benötigt, kann eine vorzeitige Übertragung auf die Kinder im Rahmen eines Vorerbes alternativ denkbar sein. Hier sind die Freibeträge zu beachten. Eine Schenkung kann auch dann steuerliche Vorteile bringen, wenn der Wert einer Immobilie die Freibeträge weit überschreitet. Die Besitzer sollten rechtzeitig mit dem Vorhaben beginnen, denn die Freibeträge einer Schenkung können nur alle zehn Jahre genutzt werden. Die Bedeutung des mietfreien Wohnens ist eine nicht zu unterschätzende Komponente der privaten Altersvorsorge, da Eigentümer von steigenden Mieten verschont bleiben. Die vergangenen Jahre haben gezeigt, dass die Mieten im Verhältnis schneller steigen als die Renten.

Für und gegen den Verkauf der Immobilie können gleichzeitig viele Argumente sprechen. Ein „Notverkauf“ sollte vermieden werden. Solche Notverkäufe kommen wegen Schicksalsschlägen wie den Tod des Partners oder Krankheiten oft vor. Ältere Eigentümer sollten sich rechtzeitig Gedanken machen, was mit dem eigenen Haus bzw. der Wohnung passieren soll, wenn darin nicht mehr selbst gewohnt werden kann oder soll.

Mietfrei Wohnen, aber gleichzeitig die Immobilie zu verkaufen ist keine Quadratur des Kreises, sondern eine Option, die Immobilienbesitzer im Alter alternativ prüfen können. Der Verbleib in der Immobilie lässt sich durch Nießbrauch, Leibrente oder eine Umkehrhypothek sichern. Alle drei Optionen haben einen Nachteil: Kaufinteressenten verlangen hohe Preisabschläge. Im Nießbrauch wird vom Verkaufspreis der Nießbrauchswert abgezogen, der sich nach dem Alter des Verkäufers berechnet. Je jünger er ist, desto niedriger der Erlös. Die Leibrente zahlt der neue Besitzer an den Verkäufer als monatliche Rate. Sowohl für den Nießbrauch als auch für die Leibrente ist es schwierig Käufer zu finden, weil die Lebenserwartung des Verkäufers einen Unsicherheitsfaktor darstellt.

Eine weitere Variante ist die Umkehrhypothek, mit der die Bank die Immobilien abermals belastet. Senioren, die keine ausreichende Rente haben, beleihen ihre Immobilie und verschaffen sich so eine zusätzliche monatliche Finanzquelle. Wenige Anbieter, bisher regional begrenzt, führen ein solches Modell im Programm.

Im Regelfall sind Angebote nicht interessant, weil Kreditgeber vorsichtig kalkulieren, hohe Abschläge beim Beleihungswert machen und maximal zu 40 bis 50 Prozent beleihen. Mehr Angebote sind für Leibrenten im Vergleich zur Umkehrhypothek festzustellen. Die Zahlung des Kaufpreises in monatlichen Raten erfordert Regelungen für den vorzeitigen Auszug, den Todesfall oder die Modernisierung. Nachteil der Leibrente kann der nicht vorhandene Schutz im Insolvenzfall des Käufers, also des Rentenzahlers, sein.

Das Verkaufen und anschließende Zurückmieten kann eine weitere Option sein. Für den Verkäufer entfallen dann der Aufwand für die Instandhaltung sowie der Abschlag vom Verkaufspreis. Es gibt keine Abzüge für das Wohnrecht. Der Käufer hat für sein eingesetztes Kapital Renditeerwartungen. Diese Variante ist nur dann sinnvoll, wenn die Rente für den Verkäufer so hoch ist, dass die Miete kein Problem darstellt. Denn die Miete kann im Zeitablauf steigen. Ein weiterer Nachteil in der gegenwärtigen Phase sehr niedriger Zinsen ist die Anlage des Verkaufserlöses.

Der Besitz, Verkauf oder Verwertung eines vorher geliebten Hauses ist an sich meist nicht ausschließende Probleme gekoppelt. Die Weiterführung einer Immobilie ist im Alter meist Illusion.