Wirkt die Mietpreisbremse wirklich oder nur als Beruhigungspille für die Bürger?

Besonders in den Großstädten von Deutschland sind die Mieten in den letzten Jahren immer wieder erhöht wurden. Wer eine Wohnung in einer besonders begehrten Lage hat, wird vom Eigentümer meistens mit Mietpreisen konfrontiert, die nichts mit durchschnittlichen Mieten in anderen Gegenden zu vergleichen sind. Und je begehrter der Wohnraum ist, umso schneller werden die Mieten in die Höhe getrieben. Mittlerweile ist es so, dass in Ballungsräumen und Großstädten bezahlbarer Wohnraum kaum noch zu haben ist. Es ist etwas über zwei Jahre her, da wollte die Bundesregierung mit einem verabschiedeten Gesetz die Mieterhöhungen stoppen.
Mietpreisbremse wurde das Ganze genannt.Und nun die Bilanz

Nach diesen zwei Jahren muss man allerdings eine ernüchternde Bilanz ziehen. Zwar schreibt das Gesetz vor, dass bei einer Neuvermietung die Mietsteigerung nicht mehr als 10% betragen darf, aber die meisten Menschen, die sich um eine solche Wohnung bewerben, wissen nicht, was der Vormieter überhaupt an Miete bezahlt hat. Außerdem gibt es sehr viele Ausnahmen, mit denen der Vermieter dieses Gesetz umgehen kann. Bei Neubauten kommt das Gesetz nämlich gar nicht zur Anwendung. Auch Modernisierungen sind einer der Fälle, bei denen der Vermieter sich nicht an die 10%-Mietsteigerung halten muss, sondern wesentlich mehr bei der Neuvermietung fordern kann.

Dazu kommt noch, dass die Regelung nicht in allen Städten und Kommunen greift. Sie kommt nur zur Anwendung, wenn es einen angespannten Wohnungsmarkt gibt. Doch schon hier gibt es die ersten Probleme, denn was ein angespannter Wohnungsmarkt ist, ist Auslegungssache. Außerdem muss ein Mieter, der gegen eine zu hohe Mieterhöhung klagt, nachweisen, dass es sich bei seiner Wohngegend um einen angespannten Wohnungsmarkt handelt und die Vergleichsmieten wesentlich geringer sind. Da niemand wirklich in der Lage ist, einen korrekten Nachweis zu bringen, sind Klagen selten von Erfolg gekrönt.

In München z.B. hat eine Frau gegen ihre zu hohe Mietforderung geklagt und wollte deshalb nicht den vollen Betrag an den Vermieter überweisen. Sie stützte sich auf die aktuelle Gesetzeslage, aber das Landgericht Berlin stufte das Gesetz zu Deckelung des Mietpreises als verfassungswidrig ein. Die Begründung dafür war, dass die Mieten regional zu unterschiedlich seien und somit das Gesetz für Vermieter nicht gleich anwendbar ist. Es trifft jeden unterschiedlich.

Zu diesem umstrittenen Gesetz gibt es bisher auch noch kein Urteil vom Bundesverfassungsgericht. Denn für eine Verfassungsbeschwerde müssen bestimmte Auflagen eingehalten werden, sonst wird diese abgelehnt. Meist ist der Rechtsweg dafür noch nicht ausgeschöpft. Wer sich als Privatperson zu einer Klage entschließt, muss sich durch alle Instanzen durchkämpfen. Genau das haben die meisten Mieter, die betroffen sind, nicht getan, weil die Kosten und das Risiko einfach zu hoch waren. Außerdem trifft es meistens Mieter, die ein neues Mietverhältnis eingehen, denn nur hier greift die Bremse des Mietpreises. Doch die wenigsten Mieter wollen zu Beginn ihres Mietverhältnisses einen Streit mit dem Vermieter. Ein weiteres Problem, was die Durchsetzung des Gesetzes so schwierig macht, ist der Mietspiegel der Kommunen. Viele Kommunen können überhaupt keinen vorweisen.

Wenn kein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, haben sie es wiederum sehr schwer, nachzuweisen, dass ihre Mietsteigerung viel zu hoch ist. Wer ohne einen Mietspiegel eine zu hohe Miete nachweisen möchte, ist auf einen Sachverständigen angewiesen. Dieser verlangt allerdings einige 1000 € und als Mieter geht man ein viel zu großes Risiko ein, dass diese Investition sich lohnt und man die Kosten über ein gewonnenes Verfahren zurückbekommt.

Was bedeutet das für bestehende Mietverträge?

Indirekt hat das Gesetz auch Auswirkungen auf bestehende Mietverhältnisse. Da für Vermieter die Gefahr besteht, dass ein Mietpreisspiegel für die Stadt oder Gemeinde veröffentlicht wird, erhöhen die Vermieter schon einmal prophylaktisch ihre Mieten, um bei einer eventuellen Neuvermietung mit qualifizierten Mietpreisspiegel nicht nur auf die möglichen 10% angewiesen zu sein.

 

Das Gesetz zur Bremsung des Mietanstiegs in Deutschland ist absolut umstrittenen und ein wirklicher Erfolg hat sich nicht eingestellt. Auch die Parteien sind unterschiedlicher Meinung.

So will die SPD an dem umstrittenen Gesetz festhalten und es verbessern, indem die Vermieter verpflichtet werden sollen, die Vormieten offenzulegen. Außerdem wollen sie nach Modernisierung die Mieterhöhungen auch begrenzen. Die CDU will am Gesetz festhalten, es nicht verschärfen und für verstärkten Wohnungsbau sorgen. Wesentlich radikaler sind die Grünen, die eine Bremse der Mietpreise ohne Ausnahmen fordern. Außerdem soll die Modernisierungsumlage gekappt werden. Auch die Linken planen die Mieterhöhungen völlig zu verbieten. Das Verbot soll allerdings nur greifen, wenn die Wohnqualität sich nicht verbessert. FDP und AFD schlagen sich auf die Vermieterseite und wollen dieses Gesetz komplett abschaffen, da es die Investitionen bremst.

So unterschiedlich die Parteien dieses Gesetz auch sehen, es kann nicht darüber hinwegtäuschen, dass nach zwei Jahren kein wirkliches Ergebnis zu erkennen ist und bezahlbarer Wohnraum auch weiterhin Mangelware bleiben wird. Dieses nahezu wirkungslose Gesetz hat für Mieter keinerlei Verbesserungen gebracht. Das einzige was wirklich helfen könnte, in den Ballungsgebieten die Mieten zu senken bzw. einen weiteren Mietpreisanstieg zu verhindern, wäre günstige Wohnungen zu bauen. Das würde allerdings bedeuten, dass mindestens 400.000 Wohnung im gesamten Bundesgebiet jährlich errichtet werden müssten. Davon ist Deutschland jedoch weit entfernt.

Genau das Gegenteil ist sogar der Fall. Dort wo viele neue Wohnungen gebraucht werden, plant die Bundesregierung nicht wirklich den Neubau, sondern fordert die Kontrolle des Mietpreisanstiegs noch zu verschärfen. Auch die Forderung, dass die Vormiete vom Vermieter offengelegt werden muss, es aber bei Unterlassung keine Strafe gibt, wird nicht wirklich zur Entspannung auf dem Wohnungsmarkt beitragen. Und die Wohnungen, die gebaut werden, können sich in den meisten Fällen nur Besserverdienende leisten. Es ändert sich auch nichts an der Tatsache, dass Vermieter ihre Vorstellung von Mietsteigerung durchsetzen werden.

Natürlich gibt es auch einige Fälle, bei denen das Gesetz greift. Vermieter, die heute schon weit über die ortsüblichen Mieten hinaus kassieren, können mit Inkrafttreten des Gesetzes bzw. deren Anwendung in der entsprechenden Stadt oder Gemeinde, für mehrere Jahre die Mieten nicht anheben. Doch das ist allerdings kein Argument für die Mietpreisbremse. Denn wer jetzt schon weit über den ortsüblichen Mieten liegt, darf sich über ein solches Gesetz nicht beschweren.

Die meisten Vermieter haben trotz des neuen Gesetzes wenig Probleme, die Miethöhe nach ihren Vorstellungen festzulegen, denn sie ignorieren es einfach. Sie legen das Gesetz sehr weit für sich aus und ein Verstoß hat für sie keinerlei oder sehr wenig Konsequenzen, denn es handelt sich hierbei nicht um eine Straftat. Selbst Bußgelder müssen sie nicht fürchten.

Wer als Mieter eine Wohnung in einer begehrten Lage sucht, hat dabei meist die wesentlich schlechteren Karten. Die hohe Nachfrage führt dazu, dass Mieter, die mit kritischen Fragen zur Höhe der Miete gleich am Anfang kommen, sofort aussortiert werden.

Deshalb ist es auch nicht verwunderlich, dass sich bei mehr als einem Drittel der neu vermieteten Wohnungen die Mieten nicht an die vom Gesetzgeber beschlossene Höchstgrenze halten. Zwar hat die große Koalition bereits 2013 erkannt, dass sie etwas gegen die enorm steigenden Mietpreise unternehmen muss, allerdings mit dem Gesetz 2015 eine halbherzige und wenig wirksame Umsetzung begonnen. „Mit der Mietpreisbremse haben wir erstmals ein Instrument geschaffen, mit dem nicht mehr der Vermieter allein die Höhe des Mietpreises bestimmt.“
So lautete das vollmundige Versprechen des Ministers Heiko Maas.

Unter dem Strich ist es allerdings auch ein Versprechen geblieben und auch mit halbherzigen Nachbesserungen wird es nicht den erwarteten Erfolg bringen. Wenn sich in Deutschland nicht grundlegend beim Wohnungsbau etwas ändert, wird auch in naher Zukunft immer weniger bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung stehen. Außerdem wird eine Mietsteigerung weiterhin mehr als 10% betragen.

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