Wie nah steht Deutschland vor einer platzenden Immobilienblase?

Schon aus der Antike kennen wir das Problem der Immobilienblase. König Midas, der im siebten Jahrhundert vor Christus im heutigen Anatolien herrschte und für seinen sprichwörtlich gewordenen Reichtum bekannt war, wollte diesen noch vergrößern. Da jedoch Silber und Gold knapp waren, ließ er den Metallgehalt der Silber- und Goldmünzen reduzieren. Es kam zu einer Geldflut auf den Märkten Anatoliens. Plötzlich waren die Bürger vermögend, kauften Landhäuser und errichteten Villen. Die Immobilienpreise schossen in die Höhe, stürzten dann aber wieder ab, nachdem der Münzbetrug aufgedeckt wurde. Ein Szenario, das demnächst auch in Deutschland möglich wäre: Die Deutschen entscheiden sich seit Jahren für günstige Finanzierungen, kaufen Immobilien und verwirklichen sich so ihren Traum von den eigenen vier Wänden. Es ist keine Überraschung, dass die Immobilienpreise immer weiter nach oben klettern – schlussendlich bestimmt die Nachfrage auch den Preis. Platzt tatsächlich die Blase, sodass es zu einer Preiskorrektur der Immobilien kommt, könnten plötzlich viele Deutsche ein Objekt besitzen, das nur noch einen Bruchteil wert ist.
Ist Draghi der neue König Midas?

Für viele Menschen ist Mario Draghi der neue König Midas. Viele Kritiker sind der Meinung, Draghi würd dieselben Fehler wie König Midas machen. Der Chef der EZB habe die Geldmengen zu stark ausgeweitet, wobei die historisch niedrigen Zinsen dazu führten, dass immer mehr Menschen eine Finanzierung aufgenommen haben, sodass die Immobilienblase immer größer wurde.
Schon seit geraumer Zeit befassen sich Anleger und Ökonomen mit der Frage, wie hoch die Gefahr einer platzenden Immobilienblase ist. Die Zahlen zeigen, dass die Zeiten der steigenden Preise – wie etwa in Hamburg, Köln oder München – zwar aktuell vorbei sind, jedoch noch längst keine Entwarnung gegeben werden kann. Schlussendlich könnten die Immobilienpreise – selbst nach einer wochen- oder monatelangen Stagnation – plötzlich wieder in die Höhe schießen.
Ist die Preisstabilität nur von kurzer Dauer oder kommt es zu einem neuerlichen Preisanstieg? Könnte die Explosion der Immobilienblase noch verhindert werden? Die Experten sind sich unsicher; viele sind auch der Meinung, es sei die Ruhe vor dem Sturm eingetreten. Es stellt sich daher nicht mehr die Frage, ob die Blase platzt – es stellt sich vielmehr die Frage, wann sie endlich platzen wird.

Befindet sich Deutschland in einer Immobilienblase?

Es ist bekannt, dass die Kaufpreise in München, Köln und Hamburg überzogen sind. In München kosten Immobilien rund 75 Prozent zu viel. Viele Experten sind sich sicher, dass das Limit bereits erreicht wurde – auch deshalb, da die Mieten den Kaufpreisen nachhinken. Seit rund fünf Jahren steigen die Kaufpreise immer stärker. Während die Mietpreise in den letzten 10 Jahren rund 29 Prozent gestiegen sind, stiegen die Preise für Neubauten um bis zu 63 Prozent. Es wird heute also nur eine Immobilie gekauft, damit sie morgen wieder teuer verkauft werden kann. Natürlich sind derartige Entwicklungen bereits für viele Kritiker die ersten Hinweise, dass sich Deutschland bereits in einer Immobilienblase befindet.

An welchen Charaktereigenschaften erkennt man eine Immobilienblase?

Dabei verweisen die Kritiker immer auf die sechs Kriterien einer Immobilienblase:

• Die Kaufpreise steigen schneller als die Mietpreise
• Kaufpreise, die auf einem sehr hohen Niveau sind, steigen weiter
• Zu Beginn gelten die Preise nur für Top-Lagen; später steigen die Preise auch im ländlichen Bereich
• Für Kredite werden Zinssätze von unter 3 Prozent gewährt
• Die Tilgungsraten befinden sich unter 4 Prozent
• Immer mehr Immobilien werden über Fremdfinanzierungen erworben

Kriterien, die in Deutschland bereits allesamt erfüllt sind. Vor allem sei es die schon erwähnte Lücke zwischen den Miet- und Kaufpreisen, die für viele Experten der Beweis sei, dass sich das Land in einer unkontrollierbaren Immobilienblase befinde.

Muss vom Immobilienkauf abgeraten werden?

Bevor man sich für einen Immobilienkauf entscheidet, sollten natürlich auch ein paar Faktoren berücksichtigt werden: In welcher Region befindet sich das Objekt, in welchem Zustand ist die Immobilie und ist der Preis auch tatsächlich gerechtfertigt? Sollte besser eine Wohnung in der Kölner Innenstadt oder doch lieber am Rande der Stadt gekauft werden? Interessiert sich der heutige Verbraucher für eine Wohnung oder ein Haus, sollte er natürlich die aktuelle Marktsituation analysieren. Auch wenn die Ökonomen und Experten vor der Immobilienblase warnen, sind steigende Preise kein tatsächlicher Hinweis, dass sich der Immobilienmarkt in eine extrem gefährliche Richtung bewegt. Vielmehr ist es die Relation zur Lohn- und Mietentwicklung. In Deutschland steigen die Gehälter und Mieten kontinuierlich; der deutsche Haushalt muss zwischen 15 und 30 Prozent des Nettoeinkommens für Mietzahlungen aufwenden. Das bedeutet, dass in weiten Teilen keine Immobilienblase befürchtet werden muss. Entscheidet sich der Anleger hingegen für einen Wohnungskauf in München, muss er rund 7.000 Euro für einen Quadratmeter bezahlen. Das sind – bei einer durchschnittlichen Wohnung mit 80 m² – 560.000 Euro!

Warum sich immer mehr Deutsche für Immobilien am Stadtrand interessieren

Des Weiteren klagen immer mehr Menschen, dass in Deutschland viel zu wenig gebaut wird. Das ist auch richtig – vor allem in Städten gibt es kaum neue Wohnungen, wobei in ländlichen Regionen sehr wohl darauf geachtet wird, dass immer mehr neue Häuser und Wohnungen errichtet werden. Dabei handelt es sich um günstigere Objekte, wobei die Preise – das zeigen die Zahlen der letzten Jahre – auch hier extrem gestiegen sind. Da sich der Deutsche kaum noch ein Objekt in einer Großstadt leisten kann, entscheidet er sich für eine Immobilie am Stadtrand oder direkt auf dem Land. Es kommt auch hier, aufgrund der steigenden Nachfrage, zu immer höheren Preisen.

Wiederholt sich die Geschichte?

Befindet sich der deutsche Immobilienmarkt vor einer Krise? Viele Experten verweisen gerne auf die USA. Vor zehn Jahren sorgte die lockere Kreditvergabe für das absolute Chaos: Viele Menschen haben sich für ein Haus oder eine Wohnung entschieden, wobei sie sich das gekaufte Objekt gar nicht leisten konnten. In weiterer Folge kam es zu einer Blase, die eine hohe Oberflächenspannung hatte, jedoch keinen Inhalt vorweisen konnte. Es kam zur Explosion und zu fallenden Immobilienpreise. Am Ende hatten die Amerikaner Häuser, für die hohe Kredite bedient werden mussten, jedoch keinen Wert hatten.

Platzt die Blase, fallen die Immobilienpreise, sodass die Anleger Objekte haben, die nur noch einen Bruchteil wert sind. Ein Szenario, das sehr wohl auch in Deutschland möglich ist.