Grundschuld bei der Immobilienfinanzierung: Was Sie wissen müssen

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft und dafür einen Kredit aufnimmt, begegnet unweigerlich dem Begriff Grundschuld. Sie ist das wichtigste Instrument der Banken, um sich gegen Zahlungsausfälle abzusichern – und für Kreditnehmer ein essenzielles Thema, das gut verstanden sein will. Doch was genau verbirgt sich hinter einer Grundschuld, und worin liegt der Unterschied zur häufig synonym verwendeten Hypothek?

Das Wichtigste auf einen Blick:

• Die Grundschuld dient der Bank als Sicherheit für das Darlehen und erlaubt es ihr, im Ernstfall eine Zwangsversteigerung der Immobilie einzuleiten.
• Im Gegensatz zur Hypothek bleibt die Grundschuld bestehen, auch wenn das Darlehen bereits zurückgezahlt wurde.
• Die Eintragung ins Grundbuch ist zwingend erforderlich und mit erheblichen Kosten verbunden.
• Bei einem Bankenwechsel kann die Grundschuld oft unkompliziert übertragen werden, ohne eine teure Neueintragung vorzunehmen.
• Der Rang der Grundschuld entscheidet darüber, in welcher Reihenfolge Gläubiger im Falle einer Verwertung bedient werden.

Grundschuld vs. Hypothek – Wo liegt der Unterschied?

Ein weit verbreiteter Irrglaube ist, dass Darlehen immer mit einer Hypothek gesichert werden. Tatsächlich bevorzugen Banken fast ausschließlich die Grundschuld, da sie flexibler und unkomplizierter ist.

Hypothek:

• Direkt an das Darlehen gekoppelt – mit jeder getilgten Rate sinkt auch die Hypothek.
• Erlischt automatisch nach vollständiger Rückzahlung.
• Erfordert bei jedem neuen Kredit eine Neueintragung im Grundbuch.

Grundschuld:

• Besteht unabhängig vom Darlehensstand – bleibt auch nach Rückzahlung bestehen, bis sie gelöscht wird.
• Muss aktiv aus dem Grundbuch entfernt werden (mit Kosten verbunden).
• Banken können sie leichter verwerten, da kein Nachweis über offene Forderungen erforderlich ist.

Warum setzen Banken auf die Grundschuld?
Der große Vorteil für Kreditinstitute: Bei Zahlungsausfällen können sie schneller handeln und müssen nicht erst nachweisen, dass noch eine Schuld besteht – im Ernstfall kann sofort vollstreckt werden.

Grundbuch-Eintrag: Warum ist er so wichtig?

Die Grundschuld wird im Grundbuch der jeweiligen Immobilie eingetragen und ist dort für berechtigte Interessenten (z. B. potenzielle Käufer oder Kreditgeber) einsehbar. Das Grundbuch dient dabei als offizielles Verzeichnis, das höchste Glaubwürdigkeit genießt.

Kosten des Eintrags:

• Die Eintragung erfolgt über einen Notar und das zuständige Grundbuchamt.
• Die Kosten richten sich nach der Höhe des Darlehens und können mehrere hundert bis über tausend Euro betragen.
• Wer eine Grundschuld nach vollständiger Tilgung löschen lassen will, muss erneut für den Notar und das Grundbuchamt zahlen.

Bankwechsel: Was passiert mit der Grundschuld?

Wechseln Kreditnehmer nach Ablauf der Zinsbindungsfrist zu einer anderen Bank, stellt sich die Frage: Was passiert mit der bestehenden Grundschuld?

Anstatt die alte Grundschuld zu löschen und eine neue eintragen zu lassen – was hohe Kosten verursacht – gibt es die Möglichkeit einer Abtretung der Grundschuld. In diesem Fall bleibt der ursprüngliche Eintrag im Grundbuch bestehen, und die Rechte werden an die neue Bank übertragen.

Zwei Möglichkeiten der Abtretung:

1. Privatschriftliche Abtretung – die Übertragung erfolgt ohne Änderung des Grundbucheintrags.
2. Eintragungsänderung im Grundbuch – die neue Bank wird offiziell als Gläubiger eingetragen.

Die Bedeutung der Grundschuld-Ränge

Ein wesentlicher Aspekt bei der Immobilienfinanzierung ist der sogenannte Rang der Grundschuld, der die Reihenfolge der Gläubiger festlegt, sollte es zu einer Zwangsversteigerung kommen.

Beispiel:
Ein Haus ist mit mehreren Grundschulden belastet:

• Bank A (erstrangig): 100.000 €
• Bank B (zweitrangig): 50.000 €
• Bank C (drittrangig): 50.000 €

Erzielt die Immobilie bei einer Versteigerung nur 175.000 €, geht Bank C leer aus, da erst die erstrangige und danach die zweitrangige Forderung bedient werden.

Warum ist der Rang wichtig?

• Banken gewähren für erstrangige Grundschulden meist bessere Zinsen, da sie als erstes Geld erhalten.
• Der Rang wird anhand des Beleihungswerts berechnet, wobei ein Sicherheitsabschlag von rund 20 % vom Kaufpreis vorgenommen wird.

Ermittlung der Rangfolge:

• Bis zu 60 % des Beleihungswertes gelten als erstrangig.
• Der Bereich von 60 bis 80 % wird als zweitrangig betrachtet.

Beispielrechnung:

• Kaufpreis einer Immobilie: 150.000 €
• Abzüglich 20 % Risikoabschlag: Beleihungswert 120.000 €
• Erstrangige Finanzierung bis 72.000 €, zweitrangig bis 96.000 €

Fazit: Was sollten Kreditnehmer beachten?

Die Grundschuld ist ein unverzichtbarer Bestandteil der Immobilienfinanzierung, bringt aber auch Verpflichtungen und Kosten mit sich. Kreditnehmer sollten sich frühzeitig mit den folgenden Punkten auseinandersetzen:

• Kreditangebot genau prüfen: Erstrangige Grundschulden sind günstiger, aber auch begrenzt.
• Kosten einplanen: Notar- und Grundbuchkosten fallen sowohl bei Eintragung als auch bei Löschung an.
• Abtretung nutzen: Beim Bankenwechsel kann eine Übertragung der Grundschuld günstiger sein als eine Neubeantragung.
• Löschung nicht vergessen: Auch nach der Rückzahlung besteht die Grundschuld weiter und sollte bei Bedarf entfernt werden.

Wer diese Aspekte berücksichtigt, kann sich langfristig finanzielle Vorteile sichern und unerwartete Kosten vermeiden.