Der Immobilienmarkt in Deutschland und Bayern sieht sich einem zunehmenden Problem gegenüber: Der Mangel an Sanierungsmaßnahmen für Altbauten führt dazu, dass der Zustand vieler älterer Gebäude verschlechtert. Für Wohnungskäufer bedeutet dies, dass unsanierte Altbauwohnungen oft ein erhebliches Kostenrisiko darstellen können. Der Kauf eines solchen Objekts kann auf den ersten Blick verlockend erscheinen, doch ohne angemessene Sanierung kann eine vermeintlich günstige Immobilie langfristig zur Kostenfalle werden.
Sanierungsstau durch hohe Bauzinsen und verhaltene Sanierungsquote
Im Jahr 2024 ist die Sanierung von Wohnhäusern weiter ins Stocken geraten, besonders durch die gestiegenen Bauzinsen, die sowohl Neubau- als auch Sanierungsprojekte verteuern. Dadurch verschärft sich der Sanierungsstau, da die Eigentümer zögern, ältere Gebäude zu modernisieren. Die Sanierungsmaßnahmen, die in der Regel vor einem Einzug oder Verkauf durchgeführt werden, bleiben aus. So altert der Bestand unaufhaltsam, während dringende Renovierungen an Fassaden, Dach- und Fensterflächen nicht angegangen werden.
Politische Pläne für Klimaschutz finden wenig Resonanz bei Altbau-Eigentümern
Zwar verfolgt die Ampelkoalition eine Heiz- und Wärmewende hin zu klimafreundlicheren Heizsystemen wie Wärmepumpen, doch bei den Eigentümern älterer Bestandsimmobilien stoßen diese Vorschläge auf wenig Begeisterung. Laut Marktforschungsdaten von B+L liegt die jährliche Sanierungsrate 2024 bei weniger als 0,7 Prozent – weit entfernt von den Mindestanforderungen des Bundeswirtschaftsministeriums von 1,7 bis 1,9 Prozent. Um das Ziel der Klimaneutralität bis 2045 zu erreichen, müsste die Sanierungsrate mehr als verdoppelt werden.
Risiken bei unsanierten Altbauten: Versteckte Mängel und steigende Sanierungskosten
Viele Altbauwohnungen, die aktuell auf den Markt kommen, weisen erhebliche Mängel auf und bergen potenzielle Risiken. Wer in den 50er- oder 60er-Jahren errichtete Wohnungen kauft, könnte sich mit belastenden Schadstoffen wie Asbest konfrontiert sehen, da solche Baumaterialien in dieser Zeit häufig verwendet wurden. Gebäude aus den 70er-Jahren wiederum erfüllen oft nicht die heutigen Anforderungen an Energieeffizienz, Dämmung und Lärmschutz. Nachträgliche Sanierungen in diesen Bereichen können komplex und kostspielig sein, was die Immobilien langfristig abwerten könnte.
Achtung bei zerstrittenen Eigentümergemeinschaften
Ein weiterer Aspekt, der den Immobilienwert beeinflusst, ist die Eigentümergemeinschaft. Bei großen Wohnanlagen mit mehreren Eigentümern sind Meinungsverschiedenheiten über notwendige Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen keine Seltenheit. Solche Konflikte können sinnvolle Beschlüsse blockieren und dazu führen, dass erforderliche Maßnahmen verschoben werden. Das belastet nicht nur die Wohnqualität, sondern kann auch zu einem langfristigen Wertverlust der Immobilie führen. Käufer sollten daher sorgfältig prüfen, wie die Gemeinschaft strukturiert ist und ob es dort Einigkeit über die Instandhaltung gibt.
Protokolle der Eigentümerversammlungen: Einblicke in den Sanierungszustand
Um Überraschungen bei den Sanierungskosten zu vermeiden, ist es ratsam, vor dem Kauf die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre einzusehen. Diese Protokolle geben oft Auskunft über strittige Themen und geplante Maßnahmen sowie Rücklagen für größere Sanierungen. Bei vielen Altbauten ist der Austausch oder die umfassende Wartung von Aufzügen ein wiederkehrendes Problem. Diese können hohe Kosten verursachen, die auf die Eigentümer umgelegt werden, insbesondere wenn Rücklagen fehlen.
Fazit: Gründliche Prüfung schützt vor teuren Überraschungen
Käufer unsanierter Altbauwohnungen sollten sorgfältig abwägen und genau prüfen, welche Kostenpotenziale und Sanierungsmaßnahmen auf sie zukommen könnten. Die rechtzeitige Kalkulation und Prüfung der Eigentümergemeinschaft und potenzieller Mängel können dabei helfen, unnötige Risiken zu vermeiden und langfristig den Wert der Investition zu sichern.
