Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH Frankurt am Main – Jahresbericht zum 31. März 2024 Swiss Life REF (DE) European Living DE000A2PF2K4

Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH

Frankurt am Main

Swiss Life REF (DE) European Living
2023 /​ 2024

Jahresbericht zum 31. März 2024

Swiss Life REF (DE) European Living

Inhaltsverzeichnis

An unsere Anleger
Kennzahlen im Überblick
Kennzahlen zum Stichtag 31. März 2024
Veränderungen im Berichtszeitraum
Entwicklung der Wirtschaft und der Immobilienmärkte in Deutschland und Europa

Jahresbericht
Tätigkeitsbericht
Entwicklung des Fonds – Vergleichende Übersicht der letzten drei Jahre
Vermögensübersicht zum 31. März 2024
Vermögensaufstellung zum 31. März 2024 Teil I: Immobilienverzeichnis
Direkt gehaltene Immobilien
Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien
Vermögensaufstellung zum 31. März 2024 Teil I: Gesellschaftsübersicht
Vermögensaufstellung zum 31. März 2024 Teil II: Liquiditätsübersicht
Erläuterung zur Vermögensaufstellung zum 31. März 2024 Teil II: Liquiditätsübersicht
Vermögensaufstellung zum 31. März 2024 Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen
Erläuterung zur Vermögensaufstellung zum 31. März 2024 Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen
Ertrags- und Aufwandsrechnung für den Zeitraum vom 1. April 2023 bis 31. März 2024
Erläuterung zur Ertrags- und Aufwandsrechnung für den Zeitraum vom 1. April 2023 bis 31. März 2024
Verwendungsrechnung zum 31. März 2024
Entwicklung des Fondsvermögens vom 1. April 2023 bis 31. März 2024
Erläuterung zur Entwicklung des Fondsvermögens vom 1. April 2023 bis 31. März 2024
Aufstellung der während des Berichtszeitraums abgeschlossenen Geschäfte, soweit diese nicht mehr Gegenstand der Vermögensaufstellung sind
Anhang I
Anhang II
Vermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

Sonstiges
Renditen des Fonds – Vergleichende Übersicht der letzten Jahre
Übersicht zu Renditen, Bewertung und Vermietung nach Ländern
Renditekennzahlen
Kapitalinformationen
Informationen zu Wertänderungen
Vermietungsinformationen
Restlaufzeit der Mietverträge
Steuerrechnung
Steuerliche Hinweise
Kapitalverwaltungsgesellschaft
Geschäftsführung
Aufsichtsrat
Verwahrstelle
Externe Bewerter für Immobilien

An unsere Anleger

Sehr geehrte Damen und Herren,

der von uns verwaltete Publikums-AIF mit festen Anlagebedingungen und dem Investitionsschwerpunkt paneuropäische Wohnimmobilien in Form des offenen inländischen Publikumssondervermögens „Swiss Life REF (DE) European Living“ hat das Geschäftsjahr vom 1. April 2023 bis zum 31. März 2024 abgeschlossen.

Mit einer Wertentwicklung von 0,9 % (BVI-Rendite der letzten 12 Monate) hat der Fonds ein Ergebnis entlang der für das Geschäftsjahr kommunizierten Erwartungen erzielt. Das abgelaufene Geschäftsjahr des Fonds war geprägt durch hohe Inflation und weiter steigende Zinsen. Die Europäische Zentralbank hat innerhalb von 1,5 Jahren zehnmal in Folge die Zinsen erhöht, was historisch einmalig in der Geschichte der Notenbank ist. Diesen Entwicklungen konnte sich der „Swiss Life REF (DE) European Living“ nicht vollständig entziehen, hat sich aber in diesem Umfeld stabil gezeigt.

Durch die hohen inflationsbedingten Indexierungen bei gleichzeitig steigender Nachfrage nach Wohnraum, konnten die Mieten im Bestand und im Zuge von Neuvermietungen deutlich gesteigert werden. Hinzu kamen ebenfalls stark gestiegene Einnahmen durch die positive Liquiditätsverzinsung auf Tages- und Festgelder. Die Ausschüttung konnte dadurch erneut mehr als verdoppelt werden (0,05 Cent/​ Anteil auf 0,11 Cent/​Anteil).

Genau gegenläufig entwickelten sich die Kaufpreisfaktoren auf den Immobilienmärkten, was sich in geringeren Bewertungsfaktoren im Fonds widerspiegelt. Auf der Seite der Immobilienbewertungen führten die gestiegenen Zinsen zu steigenden Liegenschaftszinsen. Die daraus resultierenden Verkehrswertanpassungen konnten teilweise durch die gestiegenen Mieten und Kostenreduzierung auf Fondsebene kompensiert werden. Im Ergebnis war die Entwicklung der Verkehrswerte jedoch im abgelaufenen Geschäftsjahr negativ.

Die Transaktionsmärkte sind im Laufe des Jahres 2023 noch nicht wieder angesprungen, wobei man in Q1/​24 erste Anzeichen für eine Rückkehr von Investoren beobachten konnte. Wir gehen von einer moderat steigenden Investmenttätigkeit im Jahr 2024 aus, insbesondere wenn die ersten (erwarteten) Zinssenkungen erfolgen.

Die Neubautätigkeit war ebenfalls aufgrund der gestiegenen Zinsen und Baukosten ein weiteres Jahr viel zu gering, eine Trendwende ist aktuell nicht erkennbar. Dies wird zu einer weiteren Verknappung des Wohnraumangebotes führen und die Nachfrage nach Mietwohnungen weiter forcieren. Die fundamentalen Trends bilden ungeachtet der aktuellen Einflüsse durch Konjunktur oder Kapitalmärkte auch die Basis für mittel- bis langfristige Immobilienanlagen.

Der Fonds hat im abgelaufenen Geschäftsjahr eine fertiggestellte Projektentwicklung in Leipzig übernommen. Es handelt sich um eine Immobilie für altersgerechtes Wohnen in moderner und energieeffizienter Holzhybridbauweise. Das Fondsportfolio umfasst per 31.03.2024 über 3.100 Wohneinheiten verteilt auf 35 Immobilien an 28 Standorten in sechs Ländern.

Neben der Bestandsoptimierung im Portfolio liegt der Fokus auf dem weiteren Ausbau der europäischen Allokation. Allen Ankäufen liegt weiterhin der bewährte Investmentprozess der Swiss Life-Gruppe zugrunde. Dieser stellt insbesondere sicher, dass die ausgesuchten Immobilien den Investitionskriterien des Fonds entsprechen. Besonderes Augenmerk richtet sich dabei auf die Immobilienqualität, die Vermietbarkeit der Objekte an sich und die aktuelle Vermietungssituation.

Dabei sind das deutsche und europäische Netzwerk von Swiss Life Asset Managers essenziell. Die Ländereinheiten von Swiss Life Asset Managers und weitere verbundene Unternehmen agieren dabei jeweils lokal auf den von ihnen betreuten Märkten und stellen dem Fondsmanagement so die erforderliche Expertise und Marktdurchdringung für den Portfolioaufbau und das aktive Management zur Verfügung.

Der Ausbau des Fondsportfolios mit dem Ziel einer nach Regionen und Ländern stark diversifizierten Zielallokation wird auch die weiteren Fondsgeschäftsjahre stark prägen. Trotz der Wachstumsorientierung verfolgen wir das Ziel, den Wert Ihrer Anlage zu erhalten und zu sichern und stabile Erträge zu generieren. Dabei spielen die konsequente Fortsetzung der Ankaufs- und Asset-Managementpolitik, der weitere Ausbau des Fondsvertriebs, die effiziente Administration des Fonds sowie das Risikomanagement die zentralen Rollen. Entsprechend richtet die Geschäftsführung die Gesellschaft aus.

In diesem Jahresbericht informieren wir Sie über die Fondsentwicklung im Zeitraum vom 1. April 2023 bis 31. März 2024.

Kennzahlen im Überblick

Swiss Life REF (DE) European Living

ISIN: DE000A2PF2K4

WKN: A2PF2K

Auflagedatum: 11. Oktober 2019

Aus rechnerischen Gründen können in den Tabellen Rundungsdifferenzen in Höhe von +/​- einer Einheit (EUR, % usw.) auftreten. Zahlen in Texten und Prozentwerte in Tabellen und Grafiken sind gerundet, daher können rechnerische Differenzen zum Gesamtwert (100 %) und als solche auftreten.

Kennzahlen zum Stichtag 31. März 2024

¹⁾ Im Verhältnis zu den Vermögenswerten aller Fondsimmobilien. Die Vermögenswerte setzen sich aus den anzusetzenden Kaufpreisen (i.d.R. 3 Monate ab Erwerbsdatum) bzw. Verkehrswerten (i.d.R. ab dem 4. Monat nach Erwerbsdatum) der einzelnen Objekte zusammen.

Veränderungen im Berichtszeitraum

Entwicklung der Wirtschaft und der Immobilienmärkte in Deutschland und Europa

Wirtschaftliches Umfeld Europa

Die Wirtschaft der Eurozone zeigte sich während der Berichtsperiode uneinheitlich: Konnte sie im 2. Quartal 2023 um 0,1% (zum Vorquartal) wachsen, stagnierte sie im 3. Quartal 2023, um im 4. Quartal 2023 um 0,1 % zu schrumpfen. Zum Jahresstart 2024 wuchs die Wirtschaft der Eurozone um 0,3 %¹ und begann sich damit von ihrer Schwäche zu erholen, die seit Beginn der Energiekrise im vierten Quartal 2022 bestehen blieb. Frankreich konnte in allen vier Quartalen ein positives Wirtschaftswachstum aufweisen, wohingegen die Niederlande nur im 4. Quartal wachsen konnten (+0,3 % zum Vorquartal). Deutschland verzeichnete im dritten Quartal 2023 (+0,1 %) und ersten Quartal 2024 (+0,2 %) positives Wirtschaftswachstum.² Großbritannien konnte im ersten Quartal 2024, nach zwei aufeinanderfolgenden Quartalen der Kontraktion, um 0,6 % wachsen.³

Da der Inflationsdruck weiter abnahm, trug die gestiegene Kaufkraft zu einer sich aufhellenden Konsumentenstimmung bei. Auch der Dienstleistungssektor erholte sich, während die Produktion hinterherhinkte. Der Dienstleistungs-PMI erklomm im März 2024 ein 10-Monatshoch und lag mit 55,6 Punkten über dem Schwellenwert von 50, der eine erwartete Kontraktion indiziert. Wohingegen der PMI der Produktion im März mit 47,1 Punkten unter dieser Schwelle lag.⁴

Für 2024 erwartet Swiss Life Asset Managers, dass die Eurozone annualisiert um 0,6 % wachsen wird. Mit 0,1 % wird für Deutschland ein unterdurchschnittliches Wirtschaftswachstum für 2024 prognostiziert, wohingegen Frankreichs Wirtschaft mit 0,9 % überdurchschnittlich wachsen dürfte. Für Großbritannien wird für 2024 ein BIP-Wachstum von 0,8 % erwartet.⁵

Im Berichtszeitraum gingen die harmonisierten Inflationsraten weiter zurück, wobei insbesondere der negative Beitrag der Energiepreise die Teuerungsraten drückte. Zudem war die Kerninflation rückläufig. Im März 2024 lag die Inflationsrate im Euroraum bei 2,4 %, zu 7,0 % im April 2023.⁶ In Deutschland senkte sich die Inflation von 7,5 % im April 2023 auf 2,3 % im März 2024 ab, in Frankreich von 6,9 % auf 2,4 %.⁷ Der Inflationsdruck blieb in Großbritannien leicht höher als in der Eurozone. Die harmonisierte Gesamtinflation erreichte dort im März 2024 3,8 %, zu 7,8 % am Anfang der Berichtsperiode.⁸ Swiss Life Economic Research rechnet für 2024 mit einer Inflation in der Eurozone als auch in Deutschland und Frankreich von 2,3 %. Für Großbritannien wird mit einer annualisierten Inflation von 2,5 % im laufenden Jahr gerechnet.⁹

Obwohl die Wirtschaft im Berichtszeitraum vor Herausforderungen stand und periodenweise Negativwachstum verzeichnete, zeigte sich der Arbeitsmarkt relativ robust. So pendelte die Arbeitslosenquote im Euroraum um die 6,5 %-Marke (März 2024: 6,5 %, -0 BP zu April 2023). Die Arbeitslosenquote in Deutschland stieg im Berichtszeitraum leicht an und lag im März 2024 bei 3,1 % (+30 BP zu April 2023). Andere Länder wie die Niederlande (3,6 %, +20 BP) und Österreich (4,9 %, -20 BP) wiesen ebenfalls unterdurchschnittliche Arbeitslosenquoten in der Berichtsperiode auf, wohingegen Frankreich mit 7,4 % (+10 BP) eine überdurchschnittliche Quote aufwies. In Großbritannien lag die Arbeitslosenquote zum Ende der Berichtsperiode bei 4,4 % (+40 BP), in Dänemark bei 5,7 % (+70 BP).¹⁰

¹ Eurostat 7. Juni 2024
² Eurostat 7. Juni 2024
³ Office for National Statistics 10. Mai 2024
⁴ S&P 14. März 2024
⁵ Swiss Life Asset Managers Perspektiven Konjunktur Juni 2024
⁶ Eurostat 18. Oktober 2023 und 30. April 2024
⁷ Eurostat 18. Oktober 2023 und 30. April 2024
⁸ Office for National Statistics 17. April 2024
⁹ Swiss Life Asset Managers Perspektiven Konjunktur Juni 2024
¹⁰ OECD

Immobilienmärkte Europa

Die Transaktionsvolumina blieben europaweit während der Berichtsperiode auf niedrigem Niveau. Mit 162 Mrd. EUR wurde im Vergleich zur Vorjahresperiode rund 37 % weniger Kapital an den europäischen Immobilieninvestmentmärkten angelegt.¹¹ Das gedämpfte Volumen spiegelt die weiter vorherrschende Zurückhaltung der Investoren aufgrund der laufenden Preisanpassungen wider, wobei sich die Transaktionsvolumen auf Quartalsebene relativ stabilisierten. Nach RCA pendelten diese zwischen rd. 31 Mrd. EUR (in Q3 2023 und Q1 2024) und rd. 38 Mrd. EUR (in Q2 2023 und Q4 2023).¹²

Im Ländervergleich festigte Großbritannien (rd. 48 Mrd. EUR, -19 %) seine Vorrangstellung in Europa, gefolgt von den Märkten in Deutschland (rd. 28 Mrd. EUR, -44 %) und Frankreich (rd. 15 Mrd. EUR, -54 %). Bei sektoraler Betrachtung entfielen fast ein Viertel aller Transaktionen auf den Bürosektor (rd. 38 Mrd. EUR, -51 % zum Vorjahr), der jedoch den relativ höchsten Volumenrückgang verzeichnete. Auf Anlagen in Industrie/​Logistik- (rd. 34 Mrd. EUR, -27 %) und Wohnimmobilien (rd. 32 Mrd. EUR, -39 %) entfielen jeweils ca. 20 % des Kapitals. Der Einzelhandelsmarkt erreichte ein Transaktionsvolumen von 25 Mrd. EUR (-38 %), Gesundheitsimmobilien konnten rd. 6 Mrd. EUR (-37 %) einsammeln. Der Hotelsektor konnte sich gegen den rückläufigen Trend stemmen und hielt mit 16 Mrd. EUR (+1 %) das Vorjahresvolumen.¹³

Aufgrund der im Jahr 2023 von den Zentralbanken weiter fortgeführten Zinsschritte zur Bekämpfung der Inflation, setzte sich der Preisanpassungsprozess in allen Nutzungsarten 2023 fort. Mit dem Ende des Zinserhöhungszyklus flachte jedoch auch die Dynamik der Renditeanpassungen ab. Teilweise stabilisierten sich die Renditen in Q1 2024, im Vergleich zum Vorquartal.¹⁴

¹¹ CBRE Europe Real Estate Investment Figures Q1 2024
¹² MSCI RCA, Investment Volumes Europe
¹³ CBRE Europe Real Estate Investment Figures Q1 2024
¹⁴ Cushman & Wakefield, Q1 2024

Wohnimmobilienmärkte Europa

Auch der fundamental starke Sichere-Hafen-Sektor „Wohnen“ litt zwar weiterhin unter der eintretenden Zinswende (rd. 32 Mrd. EUR, -39 % zur Vorjahresperiode), konnte seinen Anteil am Gesamtmarkt jedoch relativ halten und vereinte, wie im Vorjahr, rund 19 % der Anlegergelder auf sich.¹⁵ Ebenso wie am Gesamtmarkt wiesen auch die vierteljährlichen Investitionsvolumen im Wohnsektor eine gewisse Stabilität auf. Mit 9,0 Mrd. stellte das vierte Quartal jedoch das stärkste dar.¹⁶ Im Ländervergleich wurde während der Berichtsperiode am meisten Kapital am Wohnungsmarkt in Großbritannien (rd. 10 Mrd. EUR, -26 %) angelegt, dicht gefolgt von Deutschland (9,3 Mrd. EUR, -13 %). Auf Frankreich entfielen 3,2 Mrd. EUR und damit lediglich 7 % weniger als im Vorjahr. Auch die Niederlande sammelten rund 3 Mrd. EUR an Investorenkapital ein (2,9 Mrd.) und lagen damit rund ein Drittel unter dem Vorjahreswert. Dänemark (870 Mio. EUR. -76 %) und Österreich (790 Mio. EUR, -66 %) blieben unter der 1-Mrd. EUR Schwelle.¹⁷

Im Rahmen des Zinsanstiegs, der sich bis ins dritte Quartal zog, stiegen auch die Spitzenrenditen für Wohnobjekte weiter an, wobei sich diese im Laufe der Berichtsperiode und mit der Stabilisierung der Zinsen ebenfalls stabilisierten. Die europäische Spitzenrendite für Mehrfamilienhäuser lag im ersten Quartal 2024 bei durchschnittlich 4,54 % und damit 58 Basispunkte höher als im ersten Quartal 2023 und 18 Basispunkte über der Rendite im dritten Quartal 2023.¹⁸ Im Schnitt der Top 7 Märkte in Deutschland erreichte die Spitzenrendite in Q1 2024 4,47 % (+94 BP zu Q1 2023, +35 BP zu Q3 2023). In Aarhus wurde zum Ende der Berichtsperiode eine Spitzenrendite von 4,20 % (+20 BP zu Q1 2023) erreicht, in Kopenhagen lag diese knapp unter der 4,0 %-Schwelle (3,95%, +45 BP zu Q1 2023). Graz (4,50 %, +50 BP), Wien (4,30 % +75 BP) und Manchester (4,50 %, +25 BP) lagen oberhalb dieser Schwelle. Auch in Frankreich rentierten Wohnanlagen – außer in Paris 3,75 % (+125 BP) – im Schnitt bei 4,25 %. Die Spitzenrendite Rotterdam kletterte im Jahresverlauf 5,30 % (+80 BP). Am niedrigsten rentierten am Ende des ersten Quartals 2024 Wohnobjekte in Stockholm (1,90 %, +15 BP).¹⁹

Trotz der Anpassungen im Investmentmarkt sind die europäischen Mietmärkte intakt. So nimmt in Europa – getrieben durch Nettomigration – die Haushaltszahl weiter zu. Nach Oxford Economics wuchs die Zahl der Haushalte in der EU (ohne Großbritannien) 2023 um knapp 1,2 Mio. Für 2024 wird eine weitere Zunahme um 685.000 Haushalte erwartet. Besonders stark wuchs die Anzahl der Haushalte 2023 in Großbritannien (+360.000) und in Deutschland (+255.000). In Frankreich stieg die Zahl der Haushalte um rund 160.000, in den Niederlanden um 130.000.²⁰ Dem Anstieg der Haushalte stehen jedoch in den meisten Ländern Wohnraumdefizite und zu niedrige Fertigstellungen gegenüber. So taxiert bspw. der Zentrale Immobilienausschuss die kumulierte Neubaulücke 2024 in Deutschland auf 600.000 Wohnungen und erwartet, dass diese bis 2027 auf 830.000 Wohnungen ansteigen wird.²¹ Zum Vergleich: 2023 wurden in Deutschland fast 300.000 Wohnungen fertigstellt²² und damit 25 % weniger als von der Bundesregierung avisiert.²³

In Großbritannien liegt das Ziel der Regierung bei jährlich 300.000 neuen Wohnungen.²⁴ Dem standen 2023 rund 190.000 fertiggestellte Wohnungen gegenüber.²⁵ In den Niederlanden wurden 2023 73.000 Wohnungen fertiggestellt. Das Ziel waren 90.000.²⁶

An den Mietmärkten wirkten sich die zu niedrigen Fertigstellungen und die sich damit weiter verschärfende Verknappung von Wohnraum positiv auf die Mieten aus. So legte die durchschnittliche Miete in Europa von monatlich 17,25 EUR/​m² im 1. Quartal 2023 um 7 % auf 18,46 EUR/​m² im 1. Quartal 2024 zu.²⁷ In Deutschland stieg die Nettokaltmiete im bundesweiten Durchschnitt von April 2023 bis März 2024 um 7,3 % auf 10,01 EUR/​m².²⁸ Besonders ausgeprägt fiel das Plus mit 7,8 % in den Metropolen und ihrem Umland (+5,1 %) aus. Aber auch die Mieten in der Kategorie sonstige Kreise konnten mit 4,6 % stärker zulegen als die Inflationsrate.²⁹

In Dänemark stiegen die Mieten landesweit im Schnitt um 1,9%.³⁰ Deutlicher stieg die Durchschnittsmiete in der Hauptstadt (+3,6 %).³¹ Die Spitzenmiete in Kopenhagen verteuerte sich, nach Catella, um 12,8 % auf 26,50 EUR /​m².³² In den Niederlanden verteuerten sich die Wohnungsmieten um im Schnitt 6,1 %, in Rotterdam 9,1 %.³³ Ein ähnlich hohes Mietwachstum erreichten Objekte im Spitzensegment in Manchester, wo die Spitzenmiete zum Ende der Berichtsperiode bei 25,80 EUR/​m² lag (+8,9 %).³⁴ In Wien legten die Mieten im Spitzensegment, innerhalb eines Jahres, um 9,4 % zu, in Graz um 4,4 %.³⁵

¹⁵ CBRE Europe Real Estate Investment Figures Q1 2024; CBRE Europe Real Estate Investment Figures Q1 2023
¹⁶ MSCI RCA Europe Apartment
¹⁷ MSCI RCA Europe Apartment by Market
¹⁸ Catella, Pressemitteilung Mai 2023 und Mai 2024
¹⁹ Catella European Residential Market Overview Q1 2023, Q3 2023, Q1 2024
²⁰ Oxford Economics Haushaltsentwicklung II, EU ohne UK und UK
²¹ Statista Neubaulücke Deutschland
²² Destatis 23. Mai 2024
²³ Bundesregierung 17. Februar 2022
²⁴ House of Commons 19. Mai 2023
²⁵ Office for National Statistics 24. April 2024
²⁶ NL Times 31. Januar 2024
²⁷ Catella Pressemitteilung Mai 2023 und Mai 2024
²⁸ Value Analyst
²⁹ Immobilien Zeitung 23. Mai 2024
³⁰ Statistics Denmark
³¹ PMA Apartment Rents
³² Catella European Residential Market Map Q1 2023 und Q1 2024
³³ PMA Apartment Rents
³⁴ Catella European Residential Market Map Q1 2023 und Q1 2024
³⁵ Catella European Residential Market Map Q1 2023 und Q1 2024

Geld- und Kapitalmarkt

Die Zentralbanken setzten ihren Zinserhöhungszyklus in Q2 und Q3 2023 fort, signalisierten aber zunehmend, dass eine Pause bevorsteht. Im vierten Quartal 2023 hielten sie die Leitzinsen stabil und beendeten damit ihren Zinserhöhungszyklus. Insgesamt erhöhte die Europäische Zentralbank (EZB) die Leitzinsen während der Berichtsperiode viermal, wodurch der Zinssatz für die Einlagefazilität im September 2023 bei 4,0% lag, zu 3,25% am Anfang der Berichtsperiode.³⁶ Die Bank of England erhöhte während der Berichtsperiode den Leitzins dreimal um insgesamt 100 BP auf 5,25%.³⁷ Trotz rückläufiger Inflation blieben die Zentralbanken im Q1 2024 abwartend, nachdem sie ihren Zinserhöhungszyklus im Q3 2023 beendet hatten. Die große Ausnahme war die Schweizerische Nationalbank, die im März mit einer Zinssenkung von 25 BP überraschte.³⁸ Der Zinssatz für Einlagen der Europäischen Zentralbank (EZB) lag Ende Q1 2024 bei 4,00%, der Leitzins der Bank of England (BoE) verharrte bei 5,25%.

Die Renditen zehnjähriger Staatsanleihen reagierten entsprechend auf die Zinsentscheide bzw. -signale der Notenbanken.³⁹ Als die EZB die Leitzinsen im Oktober 2023 unverändert ließ, erwartete der Markt, dass angesichts des flauen Wachstums und der prekären geopolitischen Lage sowie der rasch sinkenden Inflation, der Zinserhöhungszyklus abgeschlossen sei.⁴⁰ Folglich gaben seit Oktober auch die Renditen der Staatsanleihen nach, nachdem sie in Q2 und Q3 angestiegen waren und ihre Höchstwerte Ende September/​Anfang Oktober erreicht hatten. Am Ende der Berichtsperiode rentierten die Staatsanleihen fast gleichauf wie zu Beginn der Berichtsperiode. Anleihen der Bundesrepublik Deutschland rentierten am Ende der Berichtsperiode zu 2,29 % (+5 BP). Dänische Staatsanleihen rentierten Ende März 2024 bei 2,32% (-21 BP), Staatsanleihen der Niederlande mit 2,59 % (-0 BP), diese von Österreich mit 2,81 % (+8 BP) und von Frankreich mit 2,82 % (+8 BP). Die höchsten Renditen erreichten weiterhin Staatsanleihen Großbritanniens mit 3,92 % (+52 BP) Ende März 2024.⁴¹

³⁶ Deutsche Bundesbank EZB-Zinssätze
³⁷ Bank of England
³⁸ Schweizer Nationalbank 21. März 2024
³⁹ Macrobond
⁴⁰ Swiss Life Asset Managers Perspektiven Finanzmärkte November 2023
⁴¹ Macrobond

Jahresbericht

Tätigkeitsbericht

Anlageziele und Anlagepolitik

Allgemeine Angaben

Das abgelaufene Geschäftsjahr des offenen Immobilien-Publikumsfonds Swiss Life REF (DE) European Living wurde mit einer BVI-Rendite von rd. 0,9 % abgeschlossen. Der Berichtszeitraum war durch ein anhaltend hohes Inflations- und Zinsumfeld, sowie einen weiteren Rückgang des Transaktionsmarktes geprägt. Während des Geschäftsjahres vom 1. April 2023 bis 31. März 2024 konnte eine Immobilie mit einem Verkehrswert von rund 34 Mio. EUR in den Fonds übernommen werden. Das Immobilienvermögen hat sich von 873,6 Mio. EUR auf 909,4 Mio. EUR per 31. März 2024 erhöht.

Struktur des Fondsvermögens

Der Fokus des vergangenen Geschäftsjahres bestand darin, das bestehende Portfolio ertragsseitig weiter zu optimieren und entlang den aktuellen Marktgegebenheiten auszurichten. Es wurden Investmentopportunitäten geprüft, um die europäische Allokationsstrategie des Swiss Life REF (DE) European Living mit der vorhandenen Liquidität weiter auszubauen. Das Portfolio ist in sechs europäischen Ländern über 28 Standorte bereits geografisch sehr gut diversifiziert, Schwerpunkt ist Deutschland mit rd. 50 %.

Anlageziele und Anlagepolitik

Für den Swiss Life REF (DE) European Living wird der Aufbau eines Portfolios mit mehreren, gegebenenfalls über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien entsprechend dem Grundsatz der Risikomischung angestrebt. Zum 31. März 2024 hält der Fonds 22 Immobilien direkt und 13 Immobilien indirekt über Immobilien-Gesellschaften in der Nutzungsart Wohnen, verteilt auf 28 unterschiedliche Standorte (u. a. Frankfurt, Rotterdam, Wien, Kopenhagen, Manchester) in sechs Ländern. Die bisher getätigten Investitionen repräsentieren Investments im Segment „bezahlbares Wohnen“.

Anlageziel: Diversifiziertes Portfolio, stabile Erträge

Als Anlageziel werden regelmäßige Erträge aufgrund zufließender Mieten aus Immobilieninvestments und Erträge aus Beteiligungen (Immobilien-Gesellschaften), Zinserträge sowie stabile Immobilienwerte angestrebt. Grundsätze der Risikostreuung sind der Aufbau eines europäisch gestreuten Wohnimmobilienportfolios mit nachhaltiger Wertentwicklung sowie die Investition in Projektentwicklungen und im Bau befindlicher Objekte.

Der Anlagefokus richtet sich vor allem auf „Winning Cities“⁴² in europäischen Regionen mit positiver demografischer sowie wirtschaftlicher Entwicklung und mit einem funktionierenden Mietwohnungsmarkt. Diese sind durch langfristig stabile Haushaltsprognosen sowie einen nachhaltig funktionierenden Wohnungsmarkt gekennzeichnet. Zur Zielallokation des Fonds in der Aufbauphase zählen die Länder Deutschland (mit einem geplanten Anteil von 40 bis 60 %), Frankreich, Benelux und Skandinavien (20 bis 40 %) sowie andere Euro-Länder wie z. B. Italien und Spanien (gesamt 0 bis 20 %) und Nicht-Euro-Länder wie Großbritannien, Polen und Dänemark (gesamt 0 bis 20 %).

Das Gewicht liegt dabei auf Mehrfamilienhäusern im Geschosswohnungsbau im überwiegend mittleren und bezahlbaren Marktsegment und guter Verkehrsanbindung.

Als Ergänzung hierzu werden moderne Wohnformen, u. a. Mikroapartments oder Studenten- und Seniorenwohnen mit einem Anteil von max. 25 %, dem Immobilienportfolio beigemischt.

Ziel ist es, den Anlegern ein möglichst breit diversifiziertes Wohnimmobilienportfolio zu bieten. Der Swiss Life REF (DE) European Living ist mit mehr als 3.300 Wohneinheiten, verteilt auf 35 Immobilien in sechs Ländern, investiert, wodurch die einzelnen Mieterträge bereits sehr gut granuliert sind.

⁴² Bei den „Winning Cities“ nach der European Green Capital Initiative der Europäischen Kommission handelt es sich um die Gewinner (-Städte) des seit 2010 jährlich vergebenen European Green Capital Awards (EGCA). Mit dem EGCA werden lokale Bemühungen zur Verbesserung der Umwelt und damit der Wirtschaft und der Lebensqualität in Städten anerkannt und honoriert.

Konservative Anlagestrategie

Die Anlagestrategie des Fonds ist auf stabile Erträge für die Anleger ausgerichtet.

Der stringente Investmentprozess des Fonds ist hierfür wesentliche Voraussetzung. Bei der Auswahl der Immobilien für das Sondervermögen sollen deren nachhaltige Ertragskraft sowie eine Streuung nach Region, Lage, Größe, Nutzung und Mietern im Vordergrund der Überlegungen stehen. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften im In- oder Ausland sind ebenfalls möglich.

Der Fonds ist strategisch auf die Verwaltung von Vermögen ausgerichtet. Die Investmentstrategie stellt auf langfristige Bestandshaltung ab. Als Halteperiode für ein Investment wird daher grundsätzlich eine Zeitspanne von mindestens zehn Jahren angenommen. Die Anlagestrategie folgt den international anerkannten principles for responsible investments (Prinzipien für verantwortungsvolles Investieren), welche bereits 2018 von Swiss Life Asset Managers unterzeichnet wurden. Zudem ist das Unternehmen Mitglied der Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). Die Transaktionsstrategie richtet sich an den unterschiedlichen europaweiten Immobilienzyklen aus. Wechselkursrisiken werden einerseits über Darlehen in der lokalen Währung (natural hedge) sowie andererseits über Devisentermingeschäfte abgesichert.

Verantwortungsbewusstes Anlegen bedeutet für uns die Berücksichtigung von Umwelt-, Sozial- und Unternehmensführungskriterien (Environmental, Social und Governance = ESG). Wir suchen proaktiv nach effektiven Nachhaltigkeitsmaßnahmen und implementieren diese im gesamten Immobilienlebenszyklus. Das Fondsmanagement des Swiss Life REF (DE) European Living legt dabei neben der Förderung von ökologischen Merkmalen auch Wert auf das „S“, also auf die sozialen Aspekte aus dem Dreiklang ESG.

Die zusätzliche Berücksichtigung von ökologischen und sozialen Kriterien soll mehr als 50 % des Portfolios (in Immobilienvermögen) abdecken. Für die anderen bis zu 50 % der Immobilien gelten grundsätzlich die gleichen Regeln, aber aufgrund von z. B. lokalen Besonderheiten oder fehlenden Daten ist eine vollständige Berichterstattung unter Umständen nicht möglich.

Der Mittelzufluss erfolgt über ein Kontingentierungssystem, in Abstimmung mit dem Exklusivvertriebspartner DEKA.⁴³

ESG-Produkt im Sinne des Art. 8 Verordnung (EU) 2019/​2088

Das Sondervermögen berücksichtigt die Transparenzverpflichtungen gem. den Artikel 6 und 8 der VERORDNUNG (EU) 2019/​2088 vom 27. November 2019 über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungs-sektor. Weitere Informationen zur Nachhaltigkeit der Gesellschaft und des Sondervermögens sind unter www.european-living.de veröffentlicht. Bitte beachten Sie dazu auch die Ausführungen im Anhang.

Anlagegeschäfte

Im Berichtszeitraum haben folgende Ankäufe stattgefunden:

direkt gehaltene Immobilien:

Leipzig, Beckerstraße 25, 27, 29: Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte am 01.02.2024. Das Transaktionsvolumen belief sich auf 31,9 Mio. EUR.

Im Berichtszeitraum wurden keine Ankäufe von Immobilien-Gesellschaften getätigt.

Im Berichtszeitraum wurden keine Verkäufe von Immobilien oder Immobilien-Gesellschaften getätigt.

Im Berichtszeitraum wurden Projektentwicklungskosten für folgende Projekte gezahlt:

Wertentwicklung

Das Nettofondsvermögen des Publikums-AIF Swiss Life REF (DE) European Living beträgt zum Berichtsstichtag 983.561.614,58 EUR (i.Vj. 964.342.508,11 EUR) bei umlaufenden Anteilen von 92.338.622 Stück (i.Vj. 90.837.996 Stück). Der Anteilpreis in Höhe von 10,65 EUR ist im Vergleich zum Vorjahr (10,61 EUR) um 0,04 EUR gestiegen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde eine BVI-Rendite von 0,9 % (i.Vj. 2,0 %) erzielt.

Gemäß § 165 Abs. 2 Nr. 9 KAGB weisen wir vorsorglich darauf hin, dass die bisherige Wertentwicklung keinen Indikator für die künftige Entwicklung darstellt.

Hauptanlagerisiken

In Übereinstimmung mit den gesetzlichen Regelungen werden folgende wesentliche Risiken überwacht:

Adressausfallrisiken

Im Wesentlichen bestehen derartige Risiken aus entgangenen Mieten oder aus nicht gezahlten Zinsen aus Liquiditätsanlagen. Unmittelbar wie auch mittelbar können sich insbesondere ausfallende Mieterträge auf die Ertragssituation des Swiss Life REF (DE) European Living auswirken. Ferner können diese auch zu notwendigen Anpassungen des Verkehrswertes einer Immobilie führen. Zur adäquaten Steuerung der Adressausfallrisiken wird zunächst auf eine entsprechende Diversifikation hinsichtlich Länder, Sektoren und Größenklassen von Immobilien im Rahmen des Fondsmanagements geachtet. Die Bonität der Mieter ist ebenfalls eine wichtige Risikokomponente. So kann eine geringe Bonität zu hohen Außenständen und Insolvenzen bis hin zum völligen Ausfall von Mietern führen.

Die Konzentration auf die Nutzungsart „Wohnen“ reduziert die Adressausfallrisiken durch die breite Streuung der Mietverhältnisse. Sofern zusätzlich in einzelnen Objekten auch die Nutzung durch „Einzelhandel“ vorgesehen ist, wird vor Abschluss von Mietverträgen die Bonität der potenziellen Mieter untersucht. Durch die Vielzahl der abgeschlossenen Mietverträge wird die Abhängigkeit von einzelnen Mietern weitestgehend vermieden. Ferner wird durch ein aktives Fondsmanagement den Risiken aus unerwartet niedrigen oder ausbleibenden Mieterträgen aufgrund von geplanten, aber nicht zustande gekommenen Vermietungen (Erst- und Folgevermietungen), aus der Verlängerung auslaufender Mietverträge zu ungünstigeren Konditionen oder aus dem Ausfall von Mietern entgegengewirkt. Eine laufende Überwachung offener Mietforderungen vervollständigt diesen Prozess. Zur Minimierung des Ausfallrisikos bei Liquiditätsanlagen wird ausschließlich bei namhaften Großbanken investiert. Jedoch kann selbst bei sorgfältiger Auswahl der Vertragspartner nicht vollständig ausgeschlossen werden, dass Verluste durch den Ausfall von Mietern oder Kontrahenten entstehen können.

Zinsänderungsrisiken

Liquiditätsanlagen unterliegen einem Zinsänderungsrisiko und beeinflussen die Wertentwicklung des AIF-Sondervermögens. Im Berichtszeitraum investierte der Fonds ausschließlich in Sichteinlagen.

Ein sich änderndes Marktzinsniveau kann zu Schwankungen bei der Verzinsung führen. Auch Kredite sind Zinsänderungsrisiken ausgesetzt. Zur Reduktion negativer Leverage-Effekte werden Zinsbindungen und Endfälligkeiten von Darlehen auf die geplante Haltedauer der Immobilie, die Entwicklung des Vermietungsstandes und die Einschätzung der Zinsen angepasst. Ferner werden die Anlageobjekte zu einem erheblichen Anteil aus liquiden Mitteln des Fonds erworben, die aus dem Mittelzufluss über den Vertrieb vorhanden sind. Darüber hinaus besteht bei vorzeitiger Auflösung von Krediten das Risiko der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.

Liquiditätsrisiken

Immobilien können nicht jederzeit kurzfristig veräußert werden. Dem Risiko, dass die Begleichung von Zahlungsverpflichtungen zum Zeitpunkt ihrer Fälligkeit nicht möglich ist, wird durch ein aktives Liquiditätsmanagement entgegengewirkt. Dieses umfasst den Anteilscheinhandel und die durch Transaktionen auf Fondsebene einzugehenden Verbindlichkeiten. Die Liquiditätsrisiken aus dem Anteilscheinhandel sind gering, da sich der Fonds in der Aufbauphase befindet und für die Anleger die gesetzlichen Halte- und Rückgabefristen gelten. Ferner umfassen die Liquiditätsanlagen im Berichtszeitraum ausschließlich Bankguthaben, die in Sichteinlagen investiert sind.

Marktpreisrisiken

Änderungen des Immobilienwertes, die Entwicklung der Zinsen und der Mieteinnahmen, aber auch andere marktspezifische und gesetzliche Faktoren beeinflussen den Anteilwert des Swiss Life REF (DE) European Living. Immobilienspezifische Marktpreisrisiken wie Vermietungsquote, Mietausläufe und Performance werden regelmäßig überwacht. Die Überwachung der Performance sowie das Controlling der Performance-Komponenten (z.B. Immobilienrendite, Rendite der Liquiditätsanlagen, sonstige Erträge und Gebühren) erfolgen durch die verantwortliche Fachabteilung. Für die relevanten Kennzahlen wurde ein entsprechendes Reporting eingerichtet.

Leveragerisiko

Leverage ist jede Methode, mit der die Gesellschaft den Investitionsgrad des Fonds durch Kreditaufnahme, die Wiederverwendung von Sicherheiten im Rahmen von Wertpapier-, Darlehens- und Pensionsgeschäften, durch den Einsatz von Derivaten oder auf andere Weise erhöht. Hierdurch können sich das Marktrisikopotenzial und damit auch das Verlustrisiko entsprechend erhöhen Der Anteil des Eigenkapital an den Investitionen ist im Vergleich zum eingesetzten Fremdkapital im Rahmen der zulässigen Grenze, das Leveragerisiko wird daher auf Fondesebene als gering eingeschätzt.

Währungsrisiken

Es ist Bestandteil der Fondsstrategie, Währungsrisiken möglichst gering zu halten. Grundsätzlich kann die Absicherung von Immobilien und Vermögensgegenständen in Fremdwährung durch Sicherungsgeschäfte wie z. B. Devisentermingeschäfte erfolgen. Zum Berichtsstichtag werden lediglich vier Immobilien in Fremdwährung gehalten. Somit sind aufgrund der Absicherung geringe Währungsrisiken vorhanden.

Operationale Risiken

Die Swiss Life KVG⁴⁴ stellt eine ordnungsgemäße Verwaltung des Fonds sicher. Wesentliche operationale Risiken für das AIF-Sondervermögen resultieren aus externen Ursachen. Daher hat die Swiss Life KVG Vorkehrungen getroffen und für jedes identifizierte Risiko entsprechende Risikominimierungsmaßnahmen installiert. Die durch das Risikomanagement identifizierten operationalen Risiken bestehen u.a. aus Rechts- oder Steuerrisiken, aber auch aus Personal- und Abwicklungs- sowie Auslagerungsrisiken.

Zusammenfassend ist eine Anlage in diesen Fonds nur für Investoren mit einem mittel- bis langfristigen Anlagehorizont und einer entsprechenden Risikobereitschaft und -tragfähigkeit geeignet. Jede Anlage ist Marktschwankungen unterworfen. Der Fonds hat spezifische Risiken, die sich unter ungewöhnlichen Marktbedingungen erheblich erhöhen können.

⁴⁴ Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH

Nachhaltigkeitsfaktoren

Nachhaltigkeitsfaktoren werden im Rahmen des Investitionsentscheidungsprozesses berücksichtigt. Um Nachhaltigkeitsfaktoren zu steuern, werden diese in den Risikomanagementprozess integriert, der den gesamten Investitions- und Verwaltungsprozess begleitet. Unter Nachhaltigkeitsfaktoren versteht man Ereignisse oder Bedingungen in den Bereichen Umwelt, Soziales oder Unternehmensführung, dessen beziehungsweise deren Eintreten tatsächlich oder potenziell wesentliche negative Auswirkungen auf den Wert der Investition haben könnten. Nachhaltigkeitsfaktoren können sich auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Sondervermögens sowie auf die Reputation der Gesellschaft auswirken.

Nachhaltigkeitsfaktoren können einen wesentlichen Einfluss auf alle bekannten Risikoarten haben und tragen als Faktor zur Wesentlichkeit dieser Risikoarten bei. Beispiele sind in den Abschnitten zu den Risikokategorien aufgeführt: Adressausfallrisiko, Zinsänderungsrisiko, Liquiditätsrisiko, Marktpreisrisiko, Leveragerisiko, Währungsrisiko und operationales Risiko. Zusätzlich sind die Gesellschaft sowie das Sondervermögen einem Reputationsrisiko als einer wesentlichen Ausprägung von Nachhaltigkeitsfaktoren ausgesetzt. Auch das Unterlassen ausreichender nachhaltiger Aktivitäten kann Vertrauensverluste bei Vertragspartnern und Anlegern nach sich ziehen.

Portfoliostruktur

Zum Berichtsstichtag enthält das Portfolio 35 Immobilien.

Die nachfolgenden Grafiken geben einen Überblick über die Struktur des Immobilienportfolios.

 

 

 

 

 

 

Kreditportfolio und Restlaufzeitenstruktur der Darlehen

Übersicht Kredite

¹⁾ Im Verhältnis zu den Vermögenswerten aller Fondsimmobilien. Die Vermögenswerte setzen sich aus den anzusetzenden Kaufpreisen (i.d.R. 3 Monate ab Erwerbsdatum) bzw. Verkehrswerten (i.d.R. ab dem 4. Monat nach Erwerbsdatum) der einzelnen Objekte zusammen.

Die Verbindlichkeiten aus Krediten resultieren aus der anteiligen Fremdfinanzierung der Immobilien (68,5 Mio. EUR). Im Rahmen von Kreditaufnahmen für Rechnung des Sondervermögens sind zum Sondervermögen gehörende Vermögensgegenstände in Höhe von 68,5 Mio. EUR mit Rechten Dritter belastet. Kreditaufnahmen der zum Sondervermögen gehörenden Immobilien-Gesellschaften belaufen sich auf 101,9 Mio. EUR, daraus sind den Immobilien-Gesellschaften gehörende Vermögensgegenstände in Höhe von 101,9 Mio. EUR mit Rechten Dritter belastet.

Kreditvolumina in EUR nach Restlaufzeit der Zinsfestschreibung

Für Angaben zu den Liquiditätsanlagen, den sonstigen Vermögensgegenständen und sonstigen Verbindlichkeiten beachten Sie bitte die Übersichten und Erläuterungen zu den Abschnitten der Vermögensaufstellung Teil II und Teil III in diesem Bericht.

Währungspositionen

¹⁾ in % des Fondsvolumens (netto) pro Währungsraum

Risikoprofil

Wesentliche Änderungen gem. Art. 105 Abs. 1c EU VO Nr. 231/​2013 im Berichtszeitraum

Es gab keine wesentlichen Änderungen im Berichtszeitraum. Bitte beachten Sie auch die Angaben im Anhang des Berichts.

Entwicklung des Fonds – Vergleichende Übersicht der letzten drei Jahre

Vermögensübersicht zum 31. März 2024

Vermögensaufstellung zum 31. März 2024 Teil I: Immobilienverzeichnis

Direkt gehaltene Immobilien

Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien

Vermögensaufstellung zum 31. März 2024 Teil I: Gesellschaftsübersicht

¹⁾ AT = Österreich; DE = Deutschland; DK = Dänemark; FR = Frankreich; GB = Vereinigtes Königreich; NL = Niederlande
²⁾ G = Geschäftsgrundstück; GB = Grundstücke im Zustand der Bebauung; GG = Gemischtgenutztes Grundstück; M = Mietwohngrundstück; G (E) = Geschäftsgrundstück mit Erbbaurecht (§ 231 (1) 4. KAGB)
³⁾ Ha = Handel /​ Gastronomie; W = Wohnen
⁴⁾ B = Be- und Entlüftungsanlage; BM = Brandmeldeanlage; FW = Fernwärme; G = Garage /​Tiefgarage; K = Klimatisierung; LA = Lastenaufzug; L = Lift/​Aufzugsanlage; PA = Parkdeck; R = Rampe; RO = Rolltor; SZ = Sonnenschutz; SP = Sprinkleranlage
⁵⁾ Im Verhältnis zu den Vermögenswerten aller Fondsimmobilien. Die Vermögenswerte setzen sich aus den anzusetzenden Kaufpreisen (i.d.R. 3 Monate ab Erwerbsdatum) bzw. Verkehrswerten (i.d.R. ab dem 4. Monat nach Erwerbsdatum) der einzelnen Objekte zusammen.
⁶⁾ Das Immobilienvermögen in EUR gesamt enthält die Summe der Kaufpreise /​ Verkehrswerte der direkt gehaltenen Immobilien und entspricht dem Posten I. Immobilien der Vermögensübersicht.
⁷⁾ Das Immobilienvermögen der indirekt über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien enthält die Summe der Kaufpreise /​ Verkehrswerte der indirekt über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien unabhängig von der Beteiligungsquote (wie in der Tabelle dargestellt).
⁸⁾ Das Immobilienvermögen der indirekt über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien anteilig enthält die Summe der Kaufpreise /​ Verkehrswerte der indirekt über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien anteilig entsprechend der Beteiligungsquote des Fonds.
⁹⁾ Das Gesellschaftskapital entspricht der Summe der eingezahlten Beträge im Eigenkapital gemäß Local-GAAP. Die Angabe der Beträge erfolgt unabhängig von der Beteiligungshöhe zu 100%.
¹⁰⁾ Die Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in EUR gesamt entsprechen dem Posten II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften der Vermögensübersicht.

Verzeichnis der Käufe und Verkäufe von Immobilien zur Vermögensaufstellung vom 31. März 2024

I. Käufe

Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung

II. Verkäufe

Im Berichtszeitraum haben keine Verkäufe stattgefunden.

Vermögensaufstellung zum 31. März 2024 Teil II: Liquiditätsübersicht

Erläuterung zur Vermögensaufstellung zum 31. März 2024 Teil II: Liquiditätsübersicht

Der Bestand der Liquiditätsanlagen von insgesamt 181,2 Mio. EUR umfasst ausschließlich Bankguthaben, die innerhalb eines Jahres fällig sind. Von den Bankguthaben sind 110,0 Mio. EUR als Termingeld angelegt.

Vermögensaufstellung zum 31. März 2024 Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

Erläuterung zur Vermögensaufstellung zum 31. März 2024 Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

Die unter dem Posten „Sonstige Vermögensgegenstände“ ausgewiesenen „Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung“ (6,9 Mio. EUR) enthalten im Wesentlichen verauslagte umlagefähige Betriebs- und Verwaltungskosten (5,7 Mio. EUR), sonstige Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (0,4 Mio. EUR), Mietforderungen (0,4 Mio. EUR), aktive Rechnungsabgrenzungsposten (0,2 Mio. EUR) sowie Forderungen aus Weiterbelastungen (0,1 Mio. EUR).

Bei den „Forderungen an Immobilien-Gesellschaften“ (148,7 Mio. EUR) handelt es sich um an Immobilien-Gesellschaften gewährte Darlehen. Diese verteilen sich auf die Immobiliengesellschaft Swiss Life European Living LuxCo 1 S.à.r.l. (60,0 Mio. EUR), Swiss Life European Living LuxCo2 S.à.r.l. (23,7 Mio. EUR), SLEL Leo GmbH & Co KG (14,0 Mio. EUR), SLEL Herzog GmbH & Co KG (13,9 Mio. EUR), SLEL F4 GmbH & Co KG (12,0 Mio. EUR), SLEL Simmering GmbH & Co. KG (11,0 Mio. EUR), SLEL Waagner-Biro 120-122 GmbH & Co. KG (8,5 Mio. EUR) und Rotterdam Europoint II B.V. (5,5 Mio. EUR).

Der Posten „Zinsansprüche“ (2,6 Mio. EUR) beinhaltet Zinsansprüche aus Liquiditätsanlagen (2,2 Mio. EUR) sowie Zinsforderungen aus Darlehen an Immobilien-Gesellschaften (0,4 Mio. EUR).

Der Posten „Anschaffungsnebenkosten“ (37,1 Mio. EUR) beinhaltet Erwerbsnebenkosten (50,5 Mio. EUR) abzüglich Abschreibungen (13,4 Mio. EUR).

Der Posten „Andere“ unter den sonstigen Vermögensgegenständen (27,4 Mio. EUR) enthält im Wesentlichen Forderungen im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilien Glienicke, Ahornallee 2A-2F (26,0 Mio. EUR) bei welchen der Übergang Besitz/​Nutzen/​Lasten zum Ende des Geschäftsjahres noch nicht erfolgt war sowie im geringen Umfang Schönefeld, Angerstraße 1, 3, 5, 7 und Saint-Louis, 12 Rue du Ballon. Darüber hinaus sind Forderungen aus Collateral (0,6 Mio. EUR), sonstige Forderungen (0,4 Mio. EUR), Forderungen gegenüber dem Finanzamt (0,1 Mio. EUR), Forderungen aus Versicherungsschäden (0,1 Mio. EUR) sowie Forderungen aus Devisentermingeschäften (0,1 Mio. EUR) enthalten.

Angaben zu den Krediten entnehmen Sie bitte dem Kapitel „Kreditportfolio und Restlaufzeitenstruktur der Darlehen“.

Die Verbindlichkeiten aus „Grundstückskäufen und Bauvorhaben“ (3,6 Mio. EUR) beinhalten in Wesentlichen Kaufpreiseinbehalte der Objekte in Lahr, Tramplerstraße 89 (1,7 Mio. EUR), Leipzig, Beckerstraße 25, 27, 29 (1,1 Mio. EUR), Glienicke, Ahornallee 2A-2F (0,3 Mio. EUR), Strausberg, Am Annafließ 14-26 (0,3 Mio. EUR), Schwalbach am Taunus, Avrilléstraße 1, Berliner Straße 2, Marktplatz 8-17 + 42-44 (0,1 Mio. EUR), Schönefeld, Angerstraße 1, 3, 5, 7 (0,1 Mio. EUR) sowie Berlin, Märkische Allee 314-318 (0,1 Mio. EUR).

Die Verbindlichkeiten aus der „Grundstücksbewirtschaftung“ (6,1 Mio. EUR) beinhalten im Wesentlichen Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen (5,8 Mio. EUR), Verbindlichkeiten aus der Liegenschaftsverwaltung (0,2 Mio. EUR) sowie im Voraus erhaltene Mieten (0,1 Mio. EUR).

Bei den Verbindlichkeiten aus „Anderen Gründen“ (1,3 Mio. EUR) handelt es sich im Wesentlichen um Verbindlichkeiten aus Fondsverwaltungsgebühren (0,4 Mio. EUR), sonstige Verbindlichkeiten (0,2 Mio. EUR), sonstige Verbindlichkeiten aus Devisentermingeschäften (0,4 Mio. EUR), Verbindlichkeiten aus Darlehenszinsen (0,1 Mio. EUR) sowie Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen (0,1 Mio. EUR).

Die „Rückstellungen“ (1,3 Mio. EUR) beinhalten im Wesentlichen Rückstellungen für Umbau- und Ausbaumaßnahmen (0,8 Mio. EUR), Rückstellungen für Erwerbsnebenkosten (0,3 Mio. EUR), Rückstellungen für Prüfungs- und Veröffentlichungskosten (0,1 Mio. EUR).

Ertrags- und Aufwandsrechnung für den Zeitraum vom 1. April 2023 bis 31. März 2024

Erläuterung zur Ertrags- und Aufwandsrechnung für den Zeitraum vom 1. April 2023 bis 31. März 2024

Die „Zinsen aus Liquiditätsanlagen“ betreffen ausschließlich Zinserträge aus der Anlage von Bankguthaben im Inland.

Die „Sonstigen Erträge“ (6,4 Mio. EUR) beinhalten Zinserträge aus Gesellschafterdarlehen (5,6 Mio. EUR), Zinserträge aus der Verzinsung der Kaufpreisraten der Immobilien Glienicke, Ahornallee 2A-2F (0,3 Mio. EUR) und Saint-Louis, 12 Rue du Ballon (0,1 Mio. EUR), Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (0,2 Mio. EUR) sowie übrige Erträge (0,1 Mio. EUR).

Die „Erträge aus Immobilien“ (17,6 Mio. EUR) resultieren aus der Vermietung der für Rechnung des Sondervermögens gehaltenen Immobilien.

Die „Erträge aus Immobilien-Gesellschaften“ (0,8 Mio. EUR) entfallen auf die Kapitalherabsetzungen der SLEL Herzog GmbH & Co. KG (0,3 Mio. EUR), SLEL Leo GmbH & Co. KG (0,2 Mio. EUR), SLEL Simmering GmbH & Co. KG (0,2 Mio. EUR) sowie der SLEL Waagner-Biro 120-122 GmbH & Co. KG (0,1 Mio. EUR).

Bei den in den „Bewirtschaftungskosten“ ausgewiesenen „Betriebskosten“ (0,7 Mio. EUR) handelt es sich ausschließlich um nicht umlagefähige Betriebskosten.

Die „Instandhaltungskosten“ (2,6 Mio. EUR) entfallen im Wesentlichen auf die Objekte Schwalbach am Taunus, Avrilléstraße 1, Berliner Straße 2, Marktplatz 8-17 + 42-44 (1,7 Mio. EUR), Frankfurt, Albusstraße 17 /​ Allerheiligenstraße 38-40 (0,3 Mio. EUR), Duisburg, Ottostraße 1-13, Knappenstraße 1-13 /​ Lauerstraße 71-79 (0,2 Mio. EUR), Köln, Äußere Kanalstraße 81 (0,1 Mio. EUR), Wuppertal, Mastweg 84-106 (0,1 Mio. EUR) und Hannover, Lange-Feld-Str. 61-71 (0,1 Mio. EUR).

Die „Sonstigen Kosten“ (0,8 Mio. EUR) resultieren im Wesentlichen aus Maklerprovision (0,5 Mio. EUR), Gerichts-, Rechts- und Beratungskosten (0,2 Mio. EUR) sowie sonstigen Kosten der Bewirtschaftung (0,1 Mio. EUR).

Die „Zinsen aus Kreditaufnahmen“ enthalten Darlehenszinsen sowie Finanzierungskosten.

Die „Sonstigen Aufwendungen“ (1,1 Mio. EUR) umfassen im Wesentlichen Gutachterkosten (1,0 Mio. EUR), Sonstige Kosten (0,1 Mio. EUR) sowie im geringen Umfang Kosten für Steuerberatung, Nebenkosten des Geldverkehrs und Aufwendungen für nicht zustande gekommene Transaktionen.

Die „Realisierten Gewinne“ (0,2 Mio. EUR) resultieren aus realisierten Gewinnen aus Derivaten (0,2 Mio. EUR).

Die „Realisierten Verluste“ (1,7 Mio. EUR) resultieren aus realisierten Verlusten aus Derivaten (1,7 Mio. EUR).

Im Rahmen der Ausgabe und Rücknahme von Anteilscheinen wurde ein Teil des Ausgabepreises und Rücknahmepreises als „Ertragsausgleich /​ Aufwandsausgleich“ in die Ertrags- und Aufwandsrechnung eingestellt.

Verwendungsrechnung zum 31. März 2024

¹⁾ Bezogen auf die zum Berichtsstichtag umlaufenden Anteile von 92.338.622 Stück.

Entwicklung des Fondsvermögens vom 1. April 2023 bis 31. März 2024

Erläuterung zur Entwicklung des Fondsvermögens vom 1. April 2023 bis 31. März 2024

Die Entwicklung des Fondsvermögens zeigt die Einflüsse einzelner Arten von Geschäftsvorfällen auf, die im Laufe des Berichtszeitraums den Wert des Fondsvermögens verändert haben.

Die nicht realisierten Gewinne und Verluste beinhalten die Wertfortschreibungen und Veränderungen der Buchwerte der direkt gehaltenen Immobilien sowie Immobilien-Gesellschaften im Geschäftsjahr.

In dieser Position sind ebenfalls die nicht realisierten Wertänderungen aus Währungskursveränderungen enthalten, die sich aufgrund der Investitionen in Dänemark (DKK) und des Vereinigten Königreichs (GBP) für die in Fremdwährung bilanzierten Vermögensgegenstände bis zum Stichtag ergeben haben sowie die nicht realisierten Wertänderungen der zur Absicherung von Währungskursrisiken getätigten Devisentermingeschäfte.

Aufstellung der während des Berichtszeitraums abgeschlossenen Geschäfte, soweit diese nicht mehr Gegenstand der Vermögensaufstellung sind

Anhang I

Angaben nach Derivateverordnung

Die Auslastung der Obergrenze für das Marktrisikopotenzial wurde für dieses Sondervermögen gemäß der Derivateverordnung nach dem einfachen Ansatz ermittelt. Es sind demnach keine weiteren Angaben nach dem qualifizierten Ansatz zu berichten.

Anteilwert und Anteilumlauf

Angaben zu den Verfahren zur Bewertung der Vermögensgegenstände

Direkt gehaltene Immobilien und Immobilien, die über Immobilien-Gesellschaften gehalten werden, werden im Zeitpunkt des Erwerbs und danach nicht länger als 3 Monate mit dem Kaufpreis angesetzt. Anschließend erfolgt der Ansatz mit dem durch mindestens zwei externen Bewertern festgestellten Verkehrswert der Immobilie. Die Immobilien werden vierteljährlich bewertet. Nach jeweils drei Jahren erfolgt ein gesetzlich vorgeschriebener Austausch der Gutachter. Immobilien-Gesellschaften werden mit dem aktuellen Verkehrswert, gemäß der monatlichen Vermögensaufstellung, angesetzt und einmal jährlich durch den Abschlussprüfer im Sinne des § 319 Abs. 1 Satz 1 und 2 HGB bewertet.

Für eine Beteiligung des Fonds an einer Immobiliengesellschaft im Rahmen eines Ankaufs erfolgt eine Wertermittlung gemäß § 236 KAGB.

Im Regelfall wird zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie der Ertragswert der Immobilie anhand des allgemeinen Ertragswertverfahrens in Anlehnung an die Immobilienwertermittlungsverordnung bestimmt. Bei diesem Verfahren kommt es auf die marktüblich erzielbaren Mieterträge an, die um die Bewirtschaftungskosten einschließlich Instandhaltungs- sowie Verwaltungskosten und das kalkulatorische Mietausfallwagnis gekürzt werden. Der Ertragswert ergibt sich aus der so errechneten Nettomiete, die mit einem Faktor (Barwertfaktor) multipliziert wird, der eine marktübliche Verzinsung für die zu bewertende Immobilie unter Einbeziehung von Lage, Gebäudezustand und Restnutzungsdauer berücksichtigt. Besonderen, den Wert der Immobilie beeinflussenden, Faktoren kann durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden.

Die Ausführungen im vorangehenden Absatz gelten entsprechend für die Bewertungen von Immobilien, die im Rahmen einer Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft gehalten werden.

Bei im Bau befindlichen Objekten wird während der Bauphase grundsätzlich auch ein Verkehrswert ermittelt. Die angefallenen Herstellungskosten sind während der gesamten Bauphase anzusetzen soweit sie vom Projektwert nach Fertigstellung gedeckt sind und erst nach Fertigstellung wird auf den gutachterlichen Verkehrswert übergegangen.

Bankguthaben, Tages- und Termingelder werden grundsätzlich zu ihrem Nennwert zuzüglich geflossener Zinsen bewertet.

Sonstige Vermögensgegenstände werden in der Regel mit dem Nennwert bewertet. Mietforderungen werden zum Nennwert abzüglich ggf. notwendiger und angemessener Wertberichtigungen angesetzt.

Anschaffungsnebenkosten werden über die voraussichtliche Dauer der Zugehörigkeit des Vermögensgegenstandes zum Sondervermögen, längstens jedoch über zehn Jahre linear abgeschrieben.

Verbindlichkeiten werden mit ihrem Rückzahlungsbetrag angesetzt.

Die Bewertung der offenen Devisentermingeschäfte erfolgt mit dem Bewertungskurs zum Berichtsstichtag.

Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlichen Rückzahlungsbetrages gebildet.

Die Positionen in Fremdwährung umfassen alle Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten, die in einer anderen Währung als EUR erfasst sind. Die Umrechnung der Fremdwährungspositionen erfolgte mit dem Devisenmittelkurs der M.M.Warburg & CO (AG & Co.) Kommanditgesellschaft auf Aktien (Warburg Bank) von 13:00 Uhr einen Werktag vor dem Berichtsstichtag.

Angaben zur Transparenz sowie zur Gesamtkostenquote

Die Gesamtkostenquote drückt sämtliche vom Sondervermögen im Jahresverlauf getragenen Kosten und Zahlungen (ohne Transaktionskosten) im Verhältnis zum durchschnittlichen Nettoinventarwert des Sondervermögens aus.

Die KVG erhält keine Rückvergütungen der aus dem Sondervermögen an die Verwahrstelle und an Dritte geleisteten Vergütungen und Aufwandserstattungen.

Die KVG gewährt keine sogenannten Vermittlungsfolgeprovisionen an Vermittler in wesentlichem Umfang aus der von dem Sondervermögen an sie geleisteten Vergütung.

Es wurden keine Ausgabeauf- und Rücknahmeabschläge im Rahmen des Erwerbs oder der Rücknahme von Investmentanteilen berechnet.

Die Vertragsbedingungen des Fonds sehen keine Pauschalgebühr vor und es wurden auch keine entsprechenden Zahlungen geleistet.

Neben der Vergütung für die Fondsverwaltung erhielt unsere Gesellschaft im abgelaufenen Geschäftsjahr transaktionsabhängige Vergütungen gemäß § 12 Abs. 1 der Besonderen Anlagebedingungen.

Die Transaktionskosten beinhalten neben den transaktionsabhängigen Vergütungen die Anschaffungsnebenkosten der im Vorjahr erworbenen Immobilie.

Angaben zu wesentlichen sonstigen Erträgen und Aufwendungen

Angaben zur Mitarbeitervergütung der KVG

Das Vergütungssystem der KVG ist so ausgerichtet, dass schädliche Anreize mit Auswirkung auf die KVG und deren Anleger vermieden werden. Das Vergütungssystem der KVG für ihre Geschäftsführer und Mitarbeiter basiert auf dem durch das KAGB sowie aus dem Anhang II der Richtlinie 2011/​61/​EU implementierten Grundsatz, dass die Vergütung mit einem soliden und wirksamen Risikomanagementsystem vereinbar ist und diesem förderlich sein soll. Die Ausgestaltung der Anreizsysteme der KVG steht außerdem mit den in der Strategie niedergelegten Zielen in Einklang. Beides ist in der internen Richtlinie zur Vergütungspolitik (Stand 3. Mai 2022) verankert, welche jährlich überprüft und gegebenenfalls angepasst wird.

Zentrales Element der Vergütungsrichtlinie ist es, das Vergütungssystem der KVG konsequent an den strategischen Unternehmenszielen auszurichten und gleichzeitig die Interessen der Mitarbeiter und der Anleger der KVG in Einklang zu bringen. Ein ebenso wichtiger Schlüsselfaktor der Vergütungsrichtlinie der KVG ist die Nachhaltigkeit und Risikoorientierung der einzelnen Vergütungsbestandteile. Die Gesamtvergütung der Mitarbeiter basiert im Wesentlichen auf einer fixen Vergütung. Einzelne Mitarbeiter und leitende Angestellte erhalten auch eine angemessene variable Vergütung.

Nachfolgende Angaben zur Mitarbeitervergütung beziehen sich auf die KVG:

^* Im definierten Risikoprofil der KVG sind Risktaker die Geschäftsführer. Im Geschäftsjahr 2023 waren es drei.

Die Angaben betreffen den Zeitraum 1. Januar – 31. Dezember 2023.

Der Personalbestand der Gesellschaft veränderte sich im Berichtsjahr wie folgt:

MAK = aktive Mitarbeiter ohne Aushilfen /​ Praktikanten

Die KVG beschäftigt zu deren Bilanzstichtag 31. Dezember 2023 insgesamt 39 Mitarbeitende, davon 27 männlich und 12 weiblich. Im Jahr 2023 betrug die durchschnittliche Mitarbeiterzahl 40,25.

Angaben zu wesentlichen Änderungen gem. § 101 Abs. 3 Nr. 3 KAGB

Im Berichtszeitraum erfolgten keine wesentlichen Änderungen.

Zusätzliche Information

Angaben zum Risikomanagementsystem

Die Swiss Life KVG nutzt ein integriertes Risikomanagementsystem, um Risiken und ihre potenziellen Auswirkungen auf den Swiss Life REF (DE) European Living möglichst frühzeitig identifizieren, beurteilen, steuern und überwachen zu können. Das Risikomanagementsystem der Gesellschaft ist an eine organisatorisch unabhängige Fachabteilung innerhalb der Gesellschaft übertragen. Insbesondere auf Ebene der Geschäftsleitung ist die Verantwortung für das Risikomanagement von der Verantwortung für das Fondsmanagement getrennt. Verschiedene Mitarbeiter der Gesellschaft sind in den Risikomanagementprozess aktiv einbezogen, in dem die Risiken von ihnen identifiziert, analysiert und bewertet werden. Die Risiken werden quartalsweise aufgenommen, aktualisiert und Maßnahmen zur Risikoreduzierung definiert. In den einzelnen Phasen des Risikomanagementprozesses des Swiss Life REF (DE) European Living wird unterschieden nach Adressausfall-, Zinsänderungs-, Immobilienmarkt- und Währungsrisiken (Primäre Risiken). Darüber hinaus werden Reputationsrisiken sowie operationale und strategische Risiken der Gesellschaft gesteuert. Die für das Risikomanagement und für Compliance zuständige Fachabteilung analysiert und bewertet die einzelnen Risiken. Zudem koordiniert sie Maßnahmen zur Einhaltung der regulatorischen und strategischen Vorgaben. Identifizierte Risiken und Maßnahmen zur Vermeidung oder Verminderung von Risiken werden mit dem Fondsmanagement und der Geschäftsleitung festgelegt. Auf Ebene der Swiss Life KVG wird die Risikosituation der verwalteten Fonds mindestens in den monatlichen Sitzungen des Leitungskreises erörtert. Für die Publikumsfonds finden daneben produktspezifische Sitzungen statt, in denen neben der Risikosituation auch der Geschäftsverlauf und die Liquidationssituation beleuchtet werden. In regelmäßigen Quartalsberichten werden Änderungen der allgemeinen Risikosituation und besondere Vorkommnisse an den Aufsichtsrat, die Geschäftsleitung und die Interne Revision gemeldet. Ergebnisse zu Risiken und die auf die Risikotragfähigkeit gerichteten Szenarioanalysen werden regelmäßig an die Geschäftsleitung und den Aufsichtsrat übermittelt, wodurch diese konstant auf dem neuesten Stand zur Risikosituation gehalten werden. Im Falle von Sondersituationen werden aufgrund der definierten Reporting- und Eskalationswege Ad-hoc-Berichte zur Sicherstellung eines unverzüglichen Reportings abgegeben. Der Aufsichtsrat der Kapitalverwaltungsgesellschaft kann in Sonderfällen einen Risikoreport zur Beurteilung der Gesamtrisikosituation anfordern.

Angaben zum Leverage-Umfang

Anhang II

 

Vermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Frankfurt

Prüfungsurteil

Wir haben den Jahresbericht nach § 7 KARBV des Sondervermögens Swiss Life REF (DE) European Living – bestehend aus dem Tätigkeitsbericht für das Geschäftsjahr vom 1. April 2023 bis zum 31. März 2024, der Vermögensübersicht und der Vermögensaufstellung zum 31. März 2024, der Ertrags- und Aufwandsrechnung, der Verwendungsrechnung, der Entwicklungsrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. April 2023 bis zum 31. März 2024 sowie der vergleichenden Übersicht über die letzten drei Geschäftsjahre, der Aufstellung der während des Berichtszeitraums abgeschlossenen Geschäfte, soweit diese nicht mehr Gegenstand der Vermögensaufstellung sind, und dem Anhang – geprüft. Die Angaben gemäß Artikel 11 der Verordnung (EU) 2019/​2088 sowie gemäß Artikel 5 bis 7 der Verordnung (EU) 2020/​852 im Anhang „Regelmäßige Informationen zu den in Artikel 8 Absätze 1, 2 und 2a der Verordnung (EU) 2019/​2088 und Artikel 6 Absatz 1 der Verordnung (EU) 2020/​852 genannten Finanzprodukten“ des Jahresberichts nach § 7 KARBV sind im Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften nicht Bestandteil der Prüfung des Jahresberichts nach § 7 KARBV.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der beigefügte Jahresbericht nach § 7 KARBV in allen wesentlichen Belangen den Vorschriften des deutschen Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und den einschlägigen europäischen Verordnungen und ermöglicht es unter Beachtung dieser Vorschriften, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen. Unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht nach § 7 KARBV erstreckt sich nicht auf den Inhalt der Angaben gemäß Artikel 11 der Verordnung (EU) 2019/​2088 sowie gemäß Artikel 5 bis 7 der Verordnung (EU) 2020/​852 im Anhang „Regelmäßige Informationen zu den in Artikel 8 Absätze 1, 2 und 2a der Verordnung (EU) 2019/​2088 und Artikel 6 Absatz 1 der Verordnung (EU) 2020/​852 genannten Finanzprodukten“ des Jahresberichts nach § 7 KARBV.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung des Jahresberichts nach § 7 KARBV in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts nach § 7 KARBV“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH (im Folgenden die „Kapitalverwaltungsgesellschaft“) unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht nach § 7 KARBV zu dienen.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die Angaben gemäß Artikel 11 der Verordnung (EU) 2019/​2088 sowie gemäß Artikel 5 bis 7 der Verordnung (EU) 2020/​852 im Anhang „Regelmäßige Informationen zu den in Artikel 8 Absätze 1, 2 und 2a der Verordnung (EU) 2019/​2088 und Artikel 6 Absatz 1 der Verordnung (EU) 2020/​852 genannten Finanzprodukte“ des Jahresberichts nach § 7 KARBV.

Die sonstigen Informationen umfassen zudem die übrigen Teile der Publikation „Jahresbericht zum 31. März 2024“- ohne weitergehende Querverweise auf externe Informationen -, mit Ausnahme des geprüften Jahresberichts nach § 7 KARBV sowie unseres Vermerks.

Unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht nach § 7 KARBV erstreckt sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir in diesem Vermerk weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresbericht nach § 7 KARBV

Die gesetzlichen Vertreter der Kapitalverwaltungsgesellschaft sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresberichts nach § 7 KARBV, der den Vorschriften des deutschen KAGB und den einschlägigen europäischen Verordnungen in allen wesentlichen Belangen entspricht und dafür, dass der Jahresbericht nach § 7 KARBV es unter Beachtung dieser Vorschriften ermöglicht, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresberichts nach § 7 KARBV zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresberichts nach § 7 KARBV sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, Ereignisse, Entscheidungen und Faktoren, welche die weitere Entwicklung des Investmentvermögens wesentlich beeinflussen können, in die Berichterstattung einzubeziehen. Das bedeutet unter anderem, dass die gesetzlichen Vertreter bei der Aufstellung des Jahresberichts nach § 7 KARBV die Fortführung des Sondervermögens durch die Kapitalverwaltungsgesellschaft zu beurteilen haben und die Verantwortung haben, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung des Sondervermögens, sofern einschlägig, anzugeben.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts nach § 7 KARBV

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresbericht nach § 7 KARBV als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht nach § 7 KARBV beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresberichts nach § 7 KARBV getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

 

Sonstiges

Renditen des Fonds – Vergleichende Übersicht der letzten drei Jahre

Übersicht zu Renditen, Bewertung und Vermietung nach Ländern

Renditekennzahlen

EDV-bedingt sind Rundungsdifferenzen möglich

Kapitalinformationen

Informationen zu Wertänderungen

Vermietungsinformationen

Mieten nach Nutzungsarten

Leerstandsinformationen nach Nutzungsarten

EDV-bedingt sind Rundungsdifferenzen möglich

Restlaufzeit der Mietverträge

Steuerrechnung

Steuerliche Hinweise

Kurzangaben über die für die Anleger bedeutsamen Steuervorschriften¹

Die Aussagen zu den steuerlichen Vorschriften gelten nur für Anleger, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind.² Dem ausländischen Anleger empfehlen wir, sich vor Erwerb von Anteilen an dem in diesem Verkaufsprospekt beschriebenen Sondervermögen mit seinem Steuerberater in Verbindung zu setzen und mögliche steuerliche Konsequenzen aus dem Anteilerwerb in seinem Heimatland individuell zu klären.³

¹ § 165 Abs. 2 Nr. 15 KAGB: Kurzangaben über die für die Anleger bedeutsamen Steuervorschriften einschließlich der Angabe, ob ausgeschüttete Erträge des Investmentvermögens einem Quellensteuerabzug unterliegen.
² Unbeschränkt steuerpflichtige Anleger werden nachfolgend auch als Steuerinländer bezeichnet.
³ Ausländische Anleger sind Anleger, die nicht unbeschränkt steuerpflichtig sind. Diese werden nachfolgend auch als Steuerausländer bezeichnet.

Darstellung der Rechtslage ab dem 1. Januar 2018

Der Fonds ist als Zweckvermögen grundsätzlich von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit. Er ist jedoch partiell körperschaftsteuerpflichtig mit seinen inländischen Immobilienerträgen, d.h. inländischen Mieterträgen und Gewinnen aus der Veräußerung inländischer Immobilien (der Gewinn aus dem Verkauf inländischer Immobilien ist hinsichtlich der bis zum 31. Dezember 2017 entstandenen stillen Reserven steuerfrei, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und der Veräußerung mehr als zehn Jahre beträgt), inländischen Beteiligungseinnahmen und sonstigen inländischen Einkünften im Sinne der beschränkten Einkommensteuerpflicht mit Ausnahme von Gewinnen aus dem Verkauf von Anteilen an Kapitalgesellschaften. Der Steuersatz beträgt 15%. Soweit die steuerpflichtigen Einkünfte im Wege des Kapitalertragssteuerabzugs erhoben werden, umfasst der Steuersatz von 15% bereits den Solidaritätszuschlag. Die Investmenterträge werden jedoch beim Privatanleger als Einkünfte aus Kapitalvermögen der Einkommensteuer unterworfen, soweit diese zusammen mit sonstigen Kapitalerträgen den aktuell geltenden Sparer-Pauschbetrag übersteigen.⁴

Einkünfte aus Kapitalvermögen unterliegen grundsätzlich einem Steuerabzug von 25 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer). Zu den Einkünften aus Kapitalvermögen gehören auch die Erträge aus Investmentfonds (Investmenterträge), d.h. die Ausschüttungen des Fonds, die Vorabpauschalen und die Gewinne aus der Veräußerung der Anteile.⁵

Der Steuerabzug hat für den Privatanleger grundsätzlich Abgeltungswirkung (sog. Abgeltungsteuer), sodass die Einkünfte aus Kapitalvermögen regelmäßig nicht in der Einkommensteuererklärung anzugeben sind. Bei der Vornahme des Steuerabzugs werden durch die depotführende Stelle grundsätzlich bereits Verlustverrechnungen vorgenommen und aus der Direktanlage stammende ausländische Quellensteuern angerechnet.

Der Steuerabzug hat u.a. aber dann keine Abgeltungswirkung, wenn der persönliche Steuersatz geringer ist als der Abgeltungssatz von 25 Prozent. In diesem Fall können die Einkünfte aus Kapitalvermögen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Das Finanzamt setzt dann den niedrigeren persönlichen Steuersatz an und rechnet auf die persönliche Steuerschuld den vorgenommenen Steuerabzug an (sog. Günstigerprüfung).

Sofern Einkünfte aus Kapitalvermögen keinem Steuerabzug unterlegen haben (weil z.B. ein Gewinn aus der Veräußerung von Fondsanteilen in einem ausländischen Depot erzielt wird), sind diese in der Steuererklärung anzugeben. Im Rahmen der Veranlagung unterliegen die Einkünfte aus Kapitalvermögen dann ebenfalls dem Abgeltungssatz von 25 Prozent oder dem niedrigeren persönlichen Steuersatz.

Sofern sich die Anteile im Betriebsvermögen befinden, werden die Erträge als Betriebseinnahmen steuerlich erfasst.

⁴ Der Sparer-Pauschbetrag beträgt seit dem Jahr 2023 bei Einzelveranlagung 1.000,- Euro und bei Zusammenveranlagung 2.000,- Euro.
⁵ Gewinne aus dem Verkauf von vor dem 1. Januar 2009 erworbenen Fondsanteilen sind beim Privatanleger steuerfrei.

Anteile im Privatvermögen (Steuerinländer)

Ausschüttungen

Ausschüttungen des Fonds sind grundsätzlich steuerpflichtig. Der Fonds erfüllt jedoch die steuerlichen Voraussetzungen für einen Immobilienfonds, daher sind 60 Prozent der Ausschüttungen steuerfrei.

Die steuerpflichtigen Ausschüttungen unterliegen i.d.R. dem Steuerabzug von 25 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer).

Vom Steuerabzug kann Abstand genommen werden, wenn der Anleger Steuerinländer ist und einen Freistellungsauftrag vorlegt, sofern die steuerpflichtigen Ertragsteile den aktuell geltenden Sparer-Pauschbetrag nicht überschreiten.

Entsprechendes gilt auch bei Vorlage einer Bescheinigung für Personen, die voraussichtlich nicht zur Einkommenssteuer veranlagt werden (sogenannte Nichtveranlagungsbescheinigung, nachfolgend „NV-Bescheinigung“).

Verwahrt der inländische Anleger die Anteile in einem inländischen Depot, so nimmt die depotführende Stelle als Zahlstelle vom Steuerabzug Abstand, wenn ihr vor dem festgelegten Ausschüttungstermin ein in ausreichender Höhe ausgestellter Freistellungsauftrag nach amtlichem Muster oder eine NV-Bescheinigung, die vom Finanzamt für die Dauer von maximal drei Jahren erteilt wird, vorgelegt wird. In diesem Fall erhält der Anleger die gesamte Ausschüttung ungekürzt gutgeschrieben.

Vorabpauschalen

Die Vorabpauschale ist der Betrag, um den die Ausschüttungen des Fonds innerhalb eines Kalenderjahrs den Basisertrag für dieses Kalenderjahr unterschreiten. Der Basisertrag wird durch Multiplikation des Rücknahmepreises des Anteils zu Beginn eines Kalenderjahrs mit 70 Prozent des Basiszinses, der aus der langfristig erzielbaren Rendite öffentlicher Anleihen abgeleitet wird, ermittelt. Der Basisertrag ist auf den Mehrbetrag begrenzt, der sich zwischen dem ersten und dem letzten im Kalenderjahr festgesetzten Rücknahmepreis zuzüglich der Ausschüttungen innerhalb des Kalenderjahrs ergibt. Im Jahr des Erwerbs der Anteile vermindert sich die Vorabpauschale um ein Zwölftel für jeden vollen Monat, der dem Monat des Erwerbs vorangeht. Die Vorabpauschale gilt am ersten Werktag des folgenden Kalenderjahres als zugeflossen.

Vorabpauschalen sind grundsätzlich steuerpflichtig.

Der Fonds erfüllt jedoch die steuerlichen Voraussetzungen für einen Immobilienfonds, daher sind 60 Prozent der Vorabpauschalen steuerfrei.

Die steuerpflichtigen Vorabpauschalen unterliegen i.d.R. dem Steuerabzug von 25 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer).

Vom Steuerabzug kann Abstand genommen werden, wenn der Anleger Steuerinländer ist und einen Freistellungsauftrag vorlegt, sofern die steuerpflichtigen Ertragsteile den aktuell geltenden Sparer-Pauschbetrag nicht überschreiten:

Entsprechendes gilt auch bei Vorlage einer Bescheinigung für Personen, die voraussichtlich nicht zur Einkommenssteuer veranlagt werden (sogenannte Nichtveranlagungsbescheinigung, nachfolgend „NV-Bescheinigung“).

Verwahrt der inländische Anleger die Anteile in einem inländischen Depot, so nimmt die depotführende Stelle als Zahlstelle vom Steuerabzug Abstand, wenn ihr vor dem Zuflusszeitpunkt ein in ausreichender Höhe ausgestellter Freistellungsauftrag nach amtlichem Muster oder eine NV-Bescheinigung, die vom Finanzamt für die Dauer von maximal drei Jahren erteilt wird, vorgelegt wird. In diesem Fall wird keine Steuer abgeführt. Andernfalls hat der Anleger der inländischen depotführenden Stelle den Betrag der abzuführenden Steuer zur Verfügung zu stellen. Zu diesem Zweck darf die depotführende Stelle den Betrag der abzuführenden Steuer von einem bei ihr unterhaltenen und auf den Namen des Anlegers lautenden Kontos ohne Einwilligung des Anlegers einziehen. Soweit der Anleger nicht vor Zufluss der Vorabpauschale widerspricht, darf die depotführende Stelle insoweit den Betrag der abzuführenden Steuer von einem auf den Namen des Anlegers lautenden Konto einziehen, wie ein mit dem Anleger vereinbarter Kontokorrentkredit für dieses Konto nicht in Anspruch genommen wurde.

Soweit der Anleger seiner Verpflichtung, den Betrag der abzuführenden Steuer der inländischen depotführenden Stelle zur Verfügung zu stellen, nicht nachkommt, hat die depotführende Stelle dies dem für sie zuständigen Finanzamt anzuzeigen. Der Anleger muss in diesem Fall die Vorabpauschale insoweit in seiner Einkommensteuererklärung angeben.

Veräußerungsgewinne auf Anlegerebene

Werden Anteile an dem Sondervermögen veräußert, unterliegt der Veräußerungsgewinn dem Abgeltungssatz von 25 Prozent. Das Sondervermögen erfüllt jedoch die steuerlichen Voraussetzungen für einen Immobilienfonds, daher sind 60 Prozent der Veräußerungsgewinne steuerfrei.

Sofern die Anteile in einem inländischen Depot verwahrt werden, nimmt die depotführende Stelle den Steuerabzug unter Berücksichtigung etwaiger Teilfreistellungen vor. Der Steuerabzug von 25 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer) kann durch die Vorlage eines ausreichenden Freistellungsauftrags bzw. einer NV-Bescheinigung vermieden werden. Werden solche Anteile von einem Privatanleger mit Verlust veräußert, dann ist der Verlust – ggf. reduziert aufgrund einer Teilfreistellung – mit anderen positiven Einkünften aus Kapitalvermögen verrechenbar. Sofern die Anteile in einem inländischen Depot verwahrt werden und bei derselben depotführenden Stelle im selben Kalenderjahr positive Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt wurden, nimmt die depotführende Stelle die Verlustverrechnung vor.

Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns ist der Gewinn um die während der Besitzzeit angesetzten Vorabpauschalen zu mindern.

Anteile im Betriebsvermögen (Steuerinländer)

Erstattung der Körperschaftsteuer des Fonds

Ist der Anleger eine inländische Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse, die nach der Satzung, dem Stiftungsgeschäft oder der sonstigen Verfassung und nach der tatsächlichen Geschäftsführung ausschließlich und unmittelbar gemeinnützigen, mildtätigen oder kirchlichen Zwecken dient oder eine Stiftung des öffentlichen Rechts, die ausschließlich und unmittelbar gemeinnützigen oder mildtätigen Zwecken dient, oder eine juristische Person des öffentlichen Rechts, die ausschließlich und unmittelbar kirchlichen Zwecken dient, dann erhält er auf Antrag vom Fonds die auf der Fondsebene angefallene Körperschaftsteuer anteilig für seine Besitzzeit erstattet; dies gilt nicht, wenn die Anteile in einem wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb gehalten werden. Dasselbe gilt für vergleichbare ausländische Anleger mit Sitz und Geschäftsleitung in einem Amts- und Beitreibungshilfe leistenden ausländischen Staat. Die Erstattung setzt voraus, dass der Anleger seit mindestens drei Monaten vor dem Zufluss der körperschaftsteuerpflichtigen Erträge des Fonds zivilrechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer der Anteile ist, ohne dass eine Verpflichtung zur Übertragung der Anteile auf eine andere Person besteht. Ferner setzt die Erstattung im Hinblick auf die auf der Fondsebene angefallene Körperschaftsteuer auf deutsche Dividenden und Erträge aus deutschen eigenkapitalähnlichen Genussrechten im Wesentlichen voraus, dass deutsche Aktien und deutsche eigenkapitalähnliche Genussrechte vom Fonds als wirtschaftlichem Eigentümer ununterbrochen 45 Tage innerhalb von 45 Tagen vor und nach dem Fälligkeitszeitpunkt der Kapitalerträge gehalten wurden und in diesen 45 Tagen ununterbrochen Mindestwertänderungsrisiken i. H. v. 70 Prozent bestanden.

Entsprechendes gilt beschränkt auf die Körperschaftsteuer, die auf inländische Immobilienerträge des Fonds entfällt, wenn der Anleger eine inländische juristische Person des öffentlichen Rechts ist, soweit die Investmentanteile nicht einem nicht von der Körperschaftsteuer befreiten Betrieb gewerblicher Art zuzurechnen sind, oder der Anleger eine von der Körperschaftsteuer befreite inländische Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse ist, der nicht die Körperschaftsteuer des Fonds auf sämtliche steuerpflichtigen Einkünfte zu erstatten ist.

Dem Antrag sind Nachweise über die Steuerbefreiung und ein von der depotführenden Stelle ausgestellter Investmentanteil-Bestandsnachweis beizufügen. Der Investmentanteil-Bestandsnachweis ist eine nach amtlichen Muster erstellte Bescheinigung über den Umfang der durchgehend während des Kalenderjahres vom Anleger gehaltenen Anteile sowie den Zeitpunkt und Umfang des Erwerbs und der Veräußerung von Anteilen während des Kalenderjahres.

Eine Verpflichtung des Fonds bzw. der Gesellschaft, sich die entsprechende Körperschaftsteuer zur Weiterleitung an den Anleger erstatten zu lassen, besteht nicht.

Aufgrund der hohen Komplexität der Regelung erscheint die Hinzuziehung eines steuerlichen Beraters sinnvoll.

Ausschüttungen

Ausschüttungen des Fonds sind grundsätzlich einkommen- bzw. körperschaftsteuer- und gewerbesteuerpflichtig.

Der Fonds erfüllt jedoch die steuerlichen Voraussetzungen für einen Immobilienfonds, daher sind 60 Prozent der Ausschüttungen steuerfrei für Zwecke der Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer und 30 Prozent für Zwecke der Gewerbesteuer.

Die Ausschüttungen unterliegen i.d.R. dem Steuerabzug von 25 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag). Beim Steuerabzug wird die Teilfreistellung berücksichtigt.

Vorabpauschalen

Die Vorabpauschale ist der Betrag, um den die Ausschüttungen des Fonds innerhalb eines Kalenderjahrs den Basisertrag für dieses Kalenderjahr unterschreiten. Der Basisertrag wird durch Multiplikation des Rücknahmepreises des Anteils zu Beginn eines Kalenderjahrs mit 70 Prozent des Basiszinses, der aus der langfristig erzielbaren Rendite öffentlicher Anleihen abgeleitet wird, ermittelt. Der Basisertrag ist auf den Mehrbetrag begrenzt, der sich zwischen dem ersten und dem letzten im Kalenderjahr festgesetzten Rücknahmepreis zuzüglich der Ausschüttungen innerhalb des Kalenderjahrs ergibt. Im Jahr des Erwerbs der Anteile vermindert sich die Vorabpauschale um ein Zwölftel für jeden vollen Monat, der dem Monat des Erwerbs vorangeht. Die Vorabpauschale gilt am ersten Werktag des folgenden Kalenderjahres als zugeflossen.

Vorabpauschalen sind grundsätzlich einkommen- bzw. körperschaftsteuer- und gewerbesteuerpflichtig.

Der Fonds erfüllt jedoch die steuerlichen Voraussetzungen für einen Immobilienfonds, daher sind 60 Prozent der Vorabpauschalen steuerfrei für Zwecke der Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer und 30 Prozent für Zwecke der Gewerbesteuer.

Die Vorabpauschalen unterliegen i.d.R. dem Steuerabzug von 25 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag). Beim Steuerabzug wird die Teilfreistellung berücksichtigt.

Veräußerungsgewinne auf Anlegerebene

Gewinne aus der Veräußerung der Anteile unterliegen grundsätzlich der Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer. Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns ist der Gewinn um die während der Besitzzeit angesetzten Vorabpauschalen zu mindern.

Der Fonds erfüllt jedoch die steuerlichen Voraussetzungen für einen Immobilienfonds, daher sind 60 Prozent der Veräußerungsgewinne steuerfrei für Zwecke der Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer und 30 Prozent für Zwecke der Gewerbesteuer. Im Falle eines Veräußerungsverlustes ist der Verlust in Höhe der jeweils anzuwendenden Teilfreistellung auf Anlegerebene nicht abzugsfähig.

Die Gewinne aus der Veräußerung der Anteile unterliegen i.d.R. keinem Kapitalertragsteuerabzug.

Besteuerung von Einkünften durch Immobilien in Österreich

Nach dem österreichischen Immobilien-Investmentfondsgesetz (ImmoInvFG) unterliegen die nicht in Österreich ansässigen Anleger mit den aus einem Immobilienfonds stammenden österreichischen Immobiliengewinnen der beschränkten Steuerpflicht in Österreich.

Besteuert werden die laufenden Bewirtschaftungsgewinne aus der Vermietung und die aus der jährlichen Bewertung resultierenden Wertzuwächse (im Ausmaß von 80 %) der österreichischen Immobilien. Steuersubjekt für die beschränkte Steuerpflicht in Österreich ist der einzelne Anleger, der weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt (bei Körperschaften weder Sitz noch Ort der Geschäftsleitung) in Österreich hat.

Für natürliche Personen beträgt der Steuersatz für diese Einkünfte in Österreich 27,5 %. Erzielt der Anleger im Jahr 2024 insgesamt maximal EUR 2.330,00 (gem. § 42 Absatz 2 EStG, Wert wird jährlich angepasst gemäß Verordnung nach § 33a Absatz 4 EStG) in Österreich steuerpflichtige Einkünfte, ist keine Steuererklärung abzugeben, und die Einkünfte bleiben steuerfrei. Bei Überschreiten dieser Grenze oder nach Aufforderung durch das österreichische Finanzamt ist eine Einkommensteuererklärung in Österreich abzugeben.

Für Körperschaften beträgt der Steuersatz in Österreich derzeit 23 %. Anders als bei natürlichen Personen gibt es keinen Steuerfreibetrag.

Die in Österreich steuerpflichtigen Einkünfte (ausschüttungsgleichen Erträge) für das am 31.03.2024 endende Geschäftsjahr des Swiss Life REF (DE) European Living betragen EUR 0,0603 je Anteil. Dieser Betrag ist mit der vom Anleger gehaltenen Anzahl von Anteilen zu multiplizieren.

Beim Verkauf von Fondsanteilen realisierte Wertsteigerungen unterliegen zwar seit 2012 unter gewissen Voraussetzungen der sogenannten Vermögenszuwachssteuer in Österreich. Für Anleger aus Deutschland hat Österreich aber aufgrund des DBA kein zwischenstaatliches Besteuerungsrecht. Gewinne aus dem Verkauf eines Fondsanteils unterliegen daher regelmäßig nicht der beschränkten Steuerpflicht in Österreich.

Negative steuerliche Erträge

Eine direkte Zurechnung der negativen steuerlichen Erträge auf den Anleger ist nicht möglich.

Abwicklungsbesteuerung

Während der Abwicklung des Fonds gelten Ausschüttungen nur insoweit als Ertrag, wie in ihnen der Wertzuwachs eines Kalenderjahres enthalten ist.

Besonderheiten bei bestimmten Anlegergruppen

Steuerliche Besonderheiten sind regelmäßig für bestimmte Anlegergruppen zu beachten. Dies gilt insbesondere für Banken, Sparkassen und andere Kreditinstitute, Finanzdienstleistungsinstitute, Finanzunternehmen (einschließlich entsprechend qualifizierender Holdinggesellschaften), Lebens- und Krankenversicherungsunternehmen sowie für Pensionsfonds und andere steuerbefreite Anleger sowie für Städte und Gemeinden. Diese Besonderheiten werden hier nicht dargestellt. Diesen und anderen Anlegergruppen mit steuerlichen Besonderheiten empfehlen wir, sich vor Erwerb von Anteilen an dem in diesem Verkaufsprospekt beschriebenen Sondervermögen mit ihrem Steuerberater in Verbindung zu setzen und die steuerlichen Konsequenzen aus dem Anteilerwerb individuell klären zu lassen.

Steuerausländer

Verwahrt ein Steuerausländer die Fondsanteile im Depot bei einer inländischen depotführenden Stelle, wird vom Steuerabzug auf Ausschüttungen, Vorabpauschalen und Gewinne aus der Veräußerung der Anteile Abstand genommen, sofern er seine steuerliche Ausländereigenschaft nachweist. Sofern die Ausländereigenschaft der depotführenden Stelle nicht bekannt bzw. nicht rechtzeitig nachgewiesen wird, ist der ausländische Anleger gezwungen, die Erstattung des Steuerabzugs entsprechend der Abgabenordnung zu beantragen.⁵ Zuständig ist das für die depotführende Stelle zuständige Finanzamt.

⁵ § 37 Abs. 2 AO

Solidaritätszuschlag

Auf den auf Ausschüttungen, Vorabpauschalen und Gewinnen aus der Veräußerung von Anteilen abzuführenden Steuerabzug ist ein Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 Prozent zu erheben. Der Solidaritätszuschlag ist bei der Einkommensteuer und Körperschaftsteuer anrechenbar.

Kirchensteuer

Soweit die Einkommensteuer bereits von einer inländischen depotführenden Stelle (Abzugsverpflichteter) durch den Steuerabzug erhoben wird, wird die darauf entfallende Kirchensteuer nach dem Kirchensteuersatz der Religionsgemeinschaft, der der Kirchensteuerpflichtige angehört, regelmäßig als Zuschlag zum Steuerabzug erhoben. Die Abzugsfähigkeit der Kirchensteuer als Sonderausgabe wird bereits beim Steuerabzug mindernd berücksichtigt.

Ausländische Quellensteuer

Auf die ausländischen Erträge des Fonds wird teilweise in den Herkunftsländern Quellensteuer einbehalten. Diese Quellensteuer kann bei den Anlegern nicht steuermindernd berücksichtigt werden.

Folgen der Verschmelzung von Sondervermögen

In den Fällen der Verschmelzung eines inländischen Sondervermögens auf ein anderes inländisches Sondervermögen, bei denen derselbe Teilfreistellungssatz zur Anwendung kommt, kommt es weder auf der Ebene der Anleger noch auf der Ebene der beteiligten Sondervermögen zu einer Aufdeckung von stillen Reserven, d.h. dieser Vorgang ist steuerneutral. Erhalten die Anleger des übertragenden Sondervermögens eine im Verschmelzungsplan vorgesehene Barzahlung, ist diese wie eine Ausschüttung zu behandeln. ⁶

Weicht der anzuwendende Teilfreistellungssatz des übertragenden von demjenigen des übernehmenden Sondervermögens ab, dann gilt der Investmentanteil des übertragenden Sondervermögens als veräußert und der Investmentanteil des übernehmenden Sondervermögens als angeschafft. Der Gewinn aus der fiktiven Veräußerung gilt erst als zugeflossen, sobald der Investmentanteil des übernehmenden Sondervermögens tatsächlich veräußert wird.

⁶ § 190 Abs. 2 Nr. 2 KAGB

Automatischer Informationsaustausch in Steuersachen

Die Bedeutung des automatischen Austauschs von Informationen zur Bekämpfung von grenzüberschreitendem Steuerbetrug und grenzüberschreitender Steuerhinterziehung hat auf internationaler Ebene in den letzten Jahren stark zugenommen. Die OECD hat daher im Auftrag der G20 in 2014 einen globalen Standard für den automatischen Informationsaustausch über Finanzkonten in Steuersachen veröffentlicht (Common Reporting Standard, im Folgenden „CRS“). Der CRS wurde von mehr als 90 Staaten (teilnehmende Staaten) im Wege eines multilateralen Abkommens vereinbart. Außerdem wurde er Ende 2014 mit der Richtlinie 2014/​107/​EU des Rates vom 9. Dezember 2014 in die Richtlinie 2011/​16/​EU bezüglich der Verpflichtung zum automatischen Austausch von Informationen im Bereich der Besteuerung integriert. Die teilnehmenden Staaten (alle Mitgliedstaaten der EU sowie etliche Drittstaaten) wenden den CRS grundsätzlich ab 2016 mit Meldepflichten ab 2017 an. Deutschland hat den CRS mit dem Finanzkonten-Informationsaustauschgesetz vom 21. Dezember 2015 in deutsches Recht umgesetzt und wendet diesen seit 2016 an.

Mit dem CRS werden meldende Finanzinstitute (im Wesentlichen Kreditinstitute) dazu verpflichtet, bestimmte Informationen über ihre Kunden einzuholen. Handelt es sich bei den Kunden (natürliche Personen oder Rechtsträger) um in anderen teilnehmenden Staaten ansässige meldepflichtige Personen (dazu zählen nicht z.B. börsennotierte Kapitalgesellschaften oder Finanzinstitute), werden deren Konten und Depots als meldepflichtige Konten eingestuft. Die meldenden Finanzinstitute werden dann für jedes meldepflichtige Konto bestimmte Informationen an ihre Heimatsteuerbehörde übermitteln. Diese übermittelt die Informationen dann an die Heimatsteuerbehörde des Kunden.

Bei den zu übermittelnden Informationen handelt es sich im Wesentlichen um die persönlichen Daten des meldepflichtigen Kunden (Name; Anschrift; Steueridentifikationsnummer; Geburtsdatum und Geburtsort (bei natürlichen Personen); Ansässigkeitsstaat) sowie um Informationen zu den Konten und Depots (z.B. Kontonummer; Kontosaldo oder Kontowert; Gesamtbruttobetrag der Erträge wie Zinsen, Dividenden oder Ausschüttungen von Investmentfonds); Gesamtbruttoerlöse aus der Veräußerung oder Rückgabe von Finanzvermögen (einschließlich Fondsanteilen).

Konkret betroffen sind folglich meldepflichtige Anleger, die ein Konto und/​oder Depot bei einem Kreditinstitut unterhalten, das in einem teilnehmenden Staat ansässig ist. Daher werden deutsche Kreditinstitute Informationen über Anleger, die in anderen teilnehmenden Staaten ansässig sind, an das Bundeszentralamt für Steuern melden, das die Informationen an die jeweiligen Steuerbehörden der Ansässigkeitsstaaten der Anleger weiterleiten. Entsprechend werden Kreditinstitute in anderen teilnehmenden Staaten Informationen über Anleger, die in Deutschland ansässig sind, an ihre jeweilige Heimatsteuerbehörde melden, die die Informationen an das Bundeszentralamt für Steuern weiterleiten.

Zuletzt ist es denkbar, dass in anderen teilnehmenden Staaten ansässige Kreditinstitute Informationen über Anleger, die in wiederum anderen teilnehmenden Staaten ansässig sind, an ihre jeweilige Heimatsteuerbehörde melden, die die Informationen an die jeweiligen Steuerbehörden der Ansässigkeitsstaaten der Anleger weiterleiten.

Grunderwerbsteuer

Der Verkauf von Anteilen an dem Sondervermögen löst keine Grunderwerbsteuer aus.

Hinweis: Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage aus. Sie richten sich an in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtige oder unbeschränkt körperschaftsteuerpflichtige Personen. Es kann jedoch keine Gewähr dafür übernommen werden, dass sich die steuerliche Beurteilung durch Gesetzgebung, Rechtsprechung, Außenprüfung oder Erlasse der Finanzverwaltung nicht ändert, unter Umständen auch rückwirkend.

Gremien

Kapitalverwaltungsgesellschaft

Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
Darmstädter Landstraße 125
60598 Frankfurt
Telefon: +49 69 2648642 123
Telefax: +49 69 2648642 499
Amtsgericht Frankfurt am Main HRB 121054
Eigenmittel 6,525 Mio. EUR

Geschäftsführung

Aufsichtsrat

Verwahrstelle

Hauck Aufhäuser Lampe Privatbank AG
Kaiserstraße 24
60311 Frankfurt am Main

Externe Bewerter für Immobilien

Stefan Döring
Geschäftsführender Gesellschafter
E|N|A EXPERTS
Neutorstraße 3
55116 Mainz

Thorsten Schräder
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
SCHRÄDER GmbH & Co. KG
Habsburgerring 2
50674 Köln

Michael Buschmann
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
Buschmann Immobilien Consulting GmbH & Co. KG
Graf-Adolf-Platz 12
40213 Düsseldorf

Reinhard Möller
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
Groh Möller Schreck Partnerschaft
Gotthardstraße 42
80686 München

Carsten Scheer
Diplom-Sachverständiger (DIA), CIS HypZert (F)
Lehn und Partner Gesellschaft für Immobilienbewertung
Richard-Strauss-Straße 82
81679 München

Carsten Troff
Dipl.-Volkswirt, Dipl.-Sachverständiger (DIA)
vRönne Grünwald /​ Partner
Neuer Wall 42
20354 Hamburg

Dirk Strelow
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
Umstätter Strelow Lambert Sachverständigenpartnerschaftsgesellschaft
Bahnhofstr. 67
65185 Wiesbaden

Jörg Ackermann
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
Ackermann Immobilienbewertung
Stirnband 38
58093 Hagen

Kai Grebin
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
Keunecke, Stoehr & Partner
Sickingerstraße 70
10553 Berlin

BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
juristische Person vertreten durch Kolja Hamers FRICS,
Simone Schelsky-Coy FRICS, Geertje Schumann MRICS
Goetheplatz 4
60311 Frankfurt am Main

MÖHRLE HAPP LUTHER Valuation GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft(Jana Wegner, Harm Dodenhoff,
Birgit Kulwatz)
Brandstwiete 3
20457 Hamburg