DWS Grundbesitz GmbH Frankfurt am Main – Jahresbericht zum 31. März 2024 grundbesitz Fokus Deutschland IC;grundbesitz Fokus Deutschland RC DE0009807099; DE0009807081

DWS Grundbesitz GmbH

Frankfurt am Main

Jahresbericht zum 31. März 2024

grundbesitz Fokus Deutschland

Hinweise für den Anleger

Wichtiger Hinweis

Der Kauf von Fondsanteilen erfolgt auf Grundlage des zurzeit gültigen Verkaufsprospekts (aktueller Stand: 1. März 2024) sowie des „Basisinformationsblatts“, ergänzt durch den jeweiligen letzten geprüften Jahresbericht und zusätzlich durch den jeweiligen Halbjahresbericht, falls ein solcher jüngeren Datums als der letzte Jahresbericht vorliegt.

Hinweise zu den Anteilklassen

Für das Sondervermögen bestehen zwei Anteilklassen mit den Bezeichnungen RC und IC.

Der Erwerb von Anteilen der Anteilklasse IC ist insbesondere an eine bestimmte Mindestanlagesumme gebunden. Darüber hinaus unterscheiden sich die beiden Anteilklassen auch hinsichtlich der Verwaltungsvergütung.

Anteilklassen im Überblick (Stand: 31. März 2024)

¹ Ausführliche Informationen zum erstmaligen Erwerb sowie zur Aufstockung von Anteilen der Anteilklasse IC enthält der Verkaufsprospekt.
² Die Abrechnungsperiode beginnt am 1. April eines Kalenderjahres und endet am 31. März des darauffolgenden Kalenderjahres.

Hinweis: Bei der Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben in diesem Bericht können rundungsbedingte Differenzen auftreten.

Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung

Kennzahlen im Überblick

(Stand zum 31. März 2024)

Tätigkeitsbericht

Sehr geehrte Damen und Herren,

die Geschäftsführung der DWS Grundbesitz GmbH informiert Sie in diesem Jahresbericht über die Entwicklung des Sondervermögens grundbesitz Fokus Deutschland im Zeitraum vom 1. April 2023 bis 31. März 2024.

Wichtige Ereignisse im Berichtszeitraum

grundbesitz Fokus Deutschland war im abgelaufenen Geschäftsjahr von den Auswirkungen der Zinssteigerungen, die im Jahr 2022 ihren Anfang nahmen, betroffen. Dies äußerte sich insbesondere durch Wertreduzierungen des Immobilienportfolios aufgrund der Ergebnisse der Bewertungen durch die unabhängigen Sachverständigen. Die Wertreduzierungen resultieren im Wesentlichen aus dem Anstieg der Bewertungsrenditen im Zusammenhang mit dem gestiegenen Zinsumfeld. Diese Auswirkungen auf die Immobilienwerte können aufgrund des eingeschränkten Transaktionsmarkts, der weiterhin nur begrenzte Evidenz für die Bewertungen bietet, derzeit noch nicht abschließend eingeschätzt werden. Positiv hervorzuheben sind die Immobilienfundamentaldaten, also die Vermietungsmärkte, insbesondere in den Nutzungsarten Wohnen, Logistik und moderne Büroimmobilien in sehr guten Lagen. Die häufig bereits bestehende Angebotsknappheit in Kombination mit einer nachlassenden Bautätigkeit lässt mittel- und langfristig steigende Mieten und Wertzuwächse erwarten.

Die Auswirkungen der Wertanpassungen des Immobilienportfolios auf grundbesitz Fokus Deutschland ergaben dabei ein gemischtes Bild. Ein Teil des Portfolios hat Wertreduzierungen, die im Wesentlichen aus dem Anstieg der Bewertungsrenditen im Zusammenhang mit dem gestiegenen Zinsumfeld resultieren, verzeichnen müssen. Gleichzeitig haben andere Immobilien des Portfolios Wertsteigerungen, die insbesondere auf signifikante Mietsteigerungen zurückzuführen sind, erzielen können. Das Ergebnis der Bewertungen durch die unabhängigen Sachverständigen für das gesamte Portfolio des grundbesitz Fokus Deutschland war per Saldo negativ. Die Mittelbewegungen waren im Berichtszeitraum ebenfalls per Saldo negativ. Vor diesem Hintergrund hat das Fondsmanagement Immobilienverkäufe vorbereitet und durchgeführt, um die Liquiditätsposition des Fonds weiter zu stärken.

Das Fondsmanagement sieht das Portfolio von grundbesitz Fokus Deutschland aufgrund seiner breiten Diversifizierung insbesondere mit seinem vergleichsweise geringen Anteil an Büro- und hohen Anteil an Wohn- und Logistikimmobilien gut aufgestellt, um von den positiven Fundamentaldaten profitieren zu können.

grundbesitz Fokus Deutschland verzeichnete im Geschäftsjahr vom 1. April 2023 bis zum 31. März 2024 eine Wertentwicklung von 0,4% je Anteil in der Anteilklasse RC und 0,8% je Anteil in der Anteilklasse IC (jeweils nach der BVI-Methode). Während die erwirtschafteten Immobilienerträge hierzu einen positiven Ergebnisbeitrag lieferten, war das Bewertungsergebnis des Immobilienbestands per Saldo ein negativer Einflussfaktor auf die Wertentwicklung.

Das Fondsvermögen ist im Vergleich zum Geschäftsjahresbeginn auf 974,1 Mio. EUR gesunken (31. März 2023: 1.045,0 Mio. EUR) insbesondere aufgrund eines Nettomittelabflusses von insgesamt rund 61,5 Mio. EUR und der Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2022/​2023 von rund 14,0 Mio. EUR.

Die Kreditverbindlichkeiten von insgesamt 234,4 Mio. EUR zum Berichtsstichtag haben sich im Vergleich zum Geschäftsjahres-beginn (31. März 2023: 164,4 Mio. EUR) durch den Einsatz von Fremdkapital beim Ankauf einer Immobilie in Berlin, Deutschland, sowie weitere portfoliobezogene Fremdkapitalaufnahme erhöht. Die Fremdfinanzierungsquote ist entsprechend auf 23,3% gestiegen (31. März 2023: 17,4%), der Wert liegt weiterhin unter dem gesetzlichen Höchstwert von 30,0%.

Insgesamt sind dem Fonds im Berichtszeitraum 1,3 Mio. EUR an neuen Mitteln zugeflossen, während sich die Anteilrückgaben im Geschäftsjahr auf rund 62,8 Mio. EUR beliefen. Somit ergab sich ein Nettomittelabfluss von insgesamt rund 61,5 Mio. EUR.

Die vorhandene Liquidität wurde insbesondere für die Kaufpreiszahlung einer Immobilie in Berlin, Deutschland eingesetzt. Des Weiteren wurde die restliche Kaufpreiszahlung für eine Projektentwicklung in Vallecas, Spanien geleistet sowie die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2022/​2023.

Der Verkauf eines Logistikportfolios, bestehend aus vier Immobilien in Deutschland, wirkte sich positiv auf die Fondsliquidität aus.

Das Immobilienvermögen des Fonds beträgt per Berichtsstichtag nach Verkehrswerten 1.007,6 Mio. EUR (31. März 2023: 945,0 Mio. EUR), der Gesamtbestand hat sich durch beide vorgenannten Bestandszugänge sowie die vier vorgenannten Bestandsabgänge auf insgesamt 32 direkt oder über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien reduziert.

Die liquiden Mittel des Fonds wurden somit im Berichtszeitraum auf 80,3 Mio. EUR reduziert (31. März 2023: 131,3 Mio. EUR), die Liquiditätsquote reduzierte sich dementsprechend auf 8,2% (31. März 2023: 12,6%).

Die Vermietungsquote im Gesamtportfolio auf Basis der Mieterträge beträgt zum Stichtag 31. März 2024 94,7% und liegt leicht unter dem Niveau zum Ende des vorigen Geschäftsjahres (31. März 2023: 96,4%). Die Mieterträge der überwiegend langfristig vermieteten Immobilien sowie aus den Wohnungsmietverträgen wirkten sich während des Geschäftsjahres weiterhin positiv auf das Vermietungsergebnis aus.

Zum 1. Oktober 2023 ist Herr Christian Bäcker als zusätzliches Mitglied in die Geschäftsführung der DWS Grundbesitz GmbH eingetreten.

Informationen über die ökologischen Merkmale im Berichtsjahr finden Sie im Abschnitt „Nachhaltigkeitsbezogene Offenlegung – Regelmäßige Informationen zu den in Artikel 8 Abs. 1, 2 und 2a der Verordnung (EU) 2019/​2088 und Artikel 6 Abs. 1 der Verordnung (EU) 2020/​852 genannten Finanzprodukten“ im Anhang gemäß § 7 Nr. 9 KARBV.

Mit freundlichen Grüßen

 

Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Nach einer Stagnation im zweiten und dritten Quartal 2023 ist das reale Bruttoinlandsprodukt (BIP) im vierten Quartal 2023 gegenüber dem Vorquartal um -0,3% gesunken. Obwohl sich die privaten Konsumausgaben nach dem starken Rückgang im Winterhalbjahr 2022/​2023 etwas erholen konnten, bremsten die rückläufigen Investitionen die Konjunktur doch merklich ab. So nahmen die Bauinvestitionen real um 1,7% ab und Investitionen in Ausrüstungen gingen zum Jahresende mit -3,5% sogar noch deutlicher zurück. Auch im ersten Quartal 2024 dürfte sich die konjunkturelle Erholung verzögert haben. Vor allem der Industriesektor kämpfte weiterhin mit einem schwierigen Wettbewerbsumfeld. Die Industrieproduktion schrumpfte im Januar gegenüber dem vierten Quartal 2023 über alle Branchen hinweg. Auftragseingänge fielen zurück und die Produktion ebenso wie der Außenhandel scheinen auf der Stelle zu treten. Einen besonders deutlichen Rückgang musste die Produktion von Kraftfahrzeugen verzeichnen. Ebenso bleiben kurzfristige Aussichten aufgrund einer sich fortsetzenden Nachfrageschwäche eher trüb.¹

Dementgegen stieg der ZEW-Indikator der Konjunkturerwartungen für Deutschland in der Umfrage vom März 2024 um 11,8 Punkte auf 31,7 Punkte und erreichte damit den höchsten Wert der vergangenen zwei Jahre. Der Lageindikator hingegen stieg nur um 1,2 Punkte auf einen Wert von -80,5 Punkten. Den stärksten Zuwachs verzeichnete der Bausektor mit einem Anstieg um +17,6 Punkte, was unter anderen auf die Entwicklung der geldpolitischen Erwartungen zurückzuführen sein dürfte. Der Anteil der Befragten, die von Zinssenkungen in den nächsten sechs Monaten ausgehen, erhöhte sich um 14,7 Punkte auf 82,8 Punkte.²

Damit scheint sich das Sentiment für die deutsche Wirtschaft langsam zu bessern, was auch die Stimmung unter den Unternehmen ankurbelt, sodass der ifo Geschäftsklimaindex im März 2024 auf 87,8 Punkte angestiegen ist (Februar: 85,7). Insbesondere die Erwartungen der Unternehmen fielen deutlich weniger pessimistisch aus. Auch die Einschätzungen zur aktuellen Lage verbesserten sich. Besonders im verarbeitenden Gewerbe hat sich das Klima signifikant verbessert. Unternehmen zeigten sich merklich zufriedener mit laufenden Geschäften und der Erwartungsindikator legte zu. Ebenso ist der Geschäftsklima-index im Dienstleistungssektor spürbar gestiegen, was auf wenige pessimistische Erwartungen zurückzuführen war. Insgesamt wird die aktuelle Lage von den Dienstleistern besser bewertet, was vor allem für Transport, Logistik und im Gastgewerbe spürbar ist. Ferner konnte der Index auch im Handel und Bauhauptgewerbe zulegen, wodurch die aktuelle Lage etwas besser beurteilt wurde und die Erwartungen nach dem historischen Tief im Vormonat etwas zulegten.³

Dennoch fiel der Einkaufsmanagerindex für das Baugewerbe in Deutschland im März 2024 deutlich auf 38,3 (Februar: 39,1), was vor allem auf den anhaltenden Rückgang im Wohnungsbausektor zurückzuführen ist. Auch der gewerbliche Hochbau schrumpfte erneut, während der Tiefbau – der sich bislang am widerstandsfähigsten in diesem Jahr gezeigt hatte – ebenso bergab ging, nachdem er sich im Vormonat noch nahezu stabilisiert hatte. Die Anzahl der Neuaufträge ging im März ein weiteres Mal markant zurück, was an vielerorts knappen Budgets, den hohen Preisen sowie der Unsicherheit an den Märkten lag. Allerdings schwächte sich der Rückgang den fünften Monat in Folge ab und fiel so geringfügig aus wie seit August letzten Jahres nicht mehr. Im Gegensatz dazu beschleunigten sich die Talfahrten bei der Beschäftigung sowie bei der Einkaufsmenge gegenüber dem Vormonat etwas. Zudem versuchten die Baufirmen den Einsatz von Subunternehmen runterzufahren, was sich in der stärksten Reduzierung seit 2009 widerspiegelte.⁴

Die Verbraucherpreise in Deutschland haben ihren Abwärtstrend fortgesetzt. So ist die Veränderung zum Vorjahresmonat auf nur noch 2,2% im März 2024 gesunken. Gründe hierfür sind unter anderem Basiseffekte und weitere Rückgänge der Energie- und Nahrungsmittelpreise, welche die Inflation in Deutschland auf den tiefsten Stand seit April 2021 gedrückt haben. Energie kostete durchschnittlich 2,7% weniger als im März 2023 und Nahrungsmittel verbilligten sich erstmals seit Februar 2015, und zwar um 0,7%. Für Dienstleistungen wurden 3,7% mehr verlangt als ein Jahr zuvor. Die sogenannte Kerninflation – bei der Energie- und Lebensmittelpreise herausgerechnet werden – sank leicht auf 3,3%.⁵

In Großbritannien war die wirtschaftliche Entwicklung zum Jahresende 2023 leicht rückläufig. Das Wachstum des realen BIP fiel im vierten Quartal mit -0,2% zum Vorquartal unerwartet schwach aus, nachdem es bereits im Vorquartal um -0,1% gesunken ist. Der Rückgang war bedingt durch schwächere Dienstleistungsexporte, wobei sich auch die Konsum- und Staatsausgaben nur mäßig entwickelt haben. Die Einzelhandelsumsätze und Konjunkturindikatoren verzeichneten aber ein positives Bild zum Jahresauftakt 2024. So stieg der EMI für die Industrie im März 2024 auf ein 20-Monatshoch bei 50,3 Punkten und lag damit ebenfalls wie der gewichtete Gesamtindex über der Wachstumsschwelle von 50 Punkten. Verbesserte Konsumaussichten und Verbrauchervertrauen dürften ebenfalls dazu beitragen, dass sich die Erholung in diesem Jahr festigt, obwohl der Gegenwind durch eine straffere Fiskalpolitik, die verzögerten Auswirkungen vergangener Zinserhöhungen und die nachlassende globale Nachfrage zu einem eher moderaten Aufschwung führen dürften. Die Arbeitsmarktlage kühlt sich zwar allmählich etwas ab, bleibt aber im historischen Vergleich angespannt, wobei sich der Anstieg der durchschnittlichen Löhne inklusive Bonuszahlungen in den vergangenen Monaten deutlich auf 5,6% im Januar abgeschwächt hat. Die am VPI gemessene Gesamt- und Kerninflation hat sich im Februar auf 3,4% respektive 4,5% deutlich abgeschwächt.

An den übrigen Fondsstandorten haben sich die jährlichen Inflationsraten ebenso entspannt. Während Spanien mit rund 3,2% ein etwas höheres Niveau erreichte, fielen die Preisanstiege in Irland (2,9%) und Frankreich (2,3%) im März 2024 ähnlich aus.

¹ Destatis, Bruttoinlandsprodukt, Q4 2023.
² ZEW, Finanzmarktreport, März 2024.
³ Ifo Institut, Geschäftsklima Deutschland, März 2024.
⁴ S&P Global, Bau-Index Deutschland, März 2024.
⁵ Destatis, März 2024.

Entwicklungen auf den Kapitalmärkten

Die Renditen an den Kapitalmärkten bewegten sich in einer 90 Basispunkte (BP) umfassenden Trading Range und schlossen zum Ende des Berichtszeitraums nahezu unverändert ab. Die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen rentierten am 3. April 2023 bei 225 BP p.a. und am Ende des Berichtszeitraums bei 230 BP p.a.

Die Renditen von kurzlaufenden deutschen Staatsanleihen handelten zuletzt am 27. Mai 2022 im negativen Bereich. Nach einem deutlichen Anstieg der Sätze bis September 2023 kam es in den folgenden Monaten zu einer Konsolidierung. Einjährige Bundesanleihen rentierten am 3. April 2023 bei 3,04% p.a. und per 31. März 2024 bei 3,34% p.a.

Der Leitzins der Europäischen Zentralbank für die Hauptfinanzierungsgeschäfte wurde zuletzt am 20. September 2023 um jeweils 25 BP erhöht und notiert seitdem bei 4,50%, die Einlagenfazilität liegt bei 4,00%.

(Datenquelle: Bloomberg)

Entwicklungen auf den Immobilienmärkten

Obwohl sich der deutsche Immobilienmarkt auch zum Jahreswechsel 2024 in einer Phase anhaltender Preiskorrekturen befand, wiesen einige Märkte und Sektoren weiterhin robuste Fundamentaldaten wie steigende Spitzenmieten und geringe Leerstände auf. Zudem hat sich die Dynamik der Preiskorrektur im ersten Quartal 2024 spürbar abgeschwächt, zugleich auch der Anstieg der Immobilienrenditen abschwächte. Obwohl die Liquidität angesichts der weiterhin hohen Finanzierungskosten noch nicht an die Märkte zurückgekehrt ist, scheint sich die Stimmung unter den Investoren und Marktteilnehmern verbessert zu haben. Entsprechend waren vermehrt Stabilisierungstendenzen zu beobachten und erste Anzeichen einer Trendwende zu erkennen. So verzeichnete der Deutsche Hypo REECOX Index im März 2024 einen Wert von 75,9, was eine deutliche Steigerung über den Jahreswechsel zeigt. Das Logistikklima verzeichnet mit 4,1% den deutlichsten Anstieg und notiert nun bei 108,3 Punkten, wohingegen das Wohnklima um 3,9% auf 122,6 Punkte sank und damit der seit Jahresbeginn zu verzeichnenden positiven Entwicklung ein Ende setzt.⁶

Die Situation auf dem Wohnimmobilienmarkt hat sich weiter verschärft. Der Wohnungsmarkt weist eine historische Knappheit auf und dürfte in Zukunft ein überdurchschnittliches Mietwachstum verzeichnen. Allein im Januar 2024 wurden 23,5% (5.200) weniger Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt als im Vorjahresmonat. Im Vergleich zum Januar 2022 sank die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen sogar deutlich um 43,4% (12.900).⁷ Diese Situation wird zusätzlich durch die aktuell noch immer problematische Lage der Projektentwickler, die mit hohen Bau- und Finanzierungskosten zu kämpfen haben, verschärft, sodass kurzfristig keine Erholung hinsichtlich des Neuangebots zu erkennen ist.

Auch wenn der Flächenumsatz für Logistikimmobilien im Jahr 2023 um mehr als 35% verglichen unter den beiden Vorjahren liegt, stieg die Spitzenmiete im Jahresverlauf im Durchschnitt der Top-5-Märkte um 13% auf bis zu 8,41 EUR/​m²/​Monat, da es in einigen Top-Märkten auch im Jahr 2024 noch Flächenmangel in besonders begehrten Lagen gab. Nachdem der Leerstand Ende 2022 noch bei 1,5% gelegen hatte, stieg er im Jahresverlauf auf noch immer niedrige 2,5% für moderne Big-Box-Immobilien und blieb nicht zuletzt aufgrund zahlreicher Mietvertragsverlängerung überschaubar.⁸

Die Büromärkte werden derzeit vor allem durch den konjunkturellen Gegenwind gebremst. Dies zeigt sich in der Zurückhaltung der Unternehmen bei Investitions- und Anmietungsentscheidungen und dem daraus resultierenden verhaltenen Flächenumsatz. Die Leerstände für den gesamten Markt tendierten leicht nach oben und lagen zum Jahresende 2023 bei etwa 9% und damit lediglich rund 2% über ihrem Tiefstand von 7% im Jahr 2019.⁹ Insgesamt blieb die Polarisierung im Büromarkt aber hoch, wie der Leerstand von 4,2% in Spitzenlagen wie bspw. dem Frankfurter Bankenviertel zeigt.

An den anderen Standorten des Fonds sind die Fundamentaldaten des Marktes nach wie vor stark. In Irland sind die Vermietungsquoten solide und insbesondere Dublin leidet nach wie vor unter einem erheblichen Unterangebot an Wohnraum. Die Bautätigkeit konnte mit der Nachfrage nicht Schritt halten und auch perspektivisch wird mit einer anhaltenden Unterversorgung gerechnet. Dies dürfte weiterhin zu einem gesunden Wachstum der Spitzenmieten führen. Auch in Spanien ist eine Verlang-samung des Angebots zu beobachten, entsprechend wird mit anhaltendem Mietwachstum gerechnet. In Frankreich wiederum besteht aufgrund des geringen Angebots an Wohnungen für Studierende die Möglichkeit weiteren Mietwachstums. In den Niederlanden setzt sich die Urbanisierung fort, und die gestiegenen Finanzierungskosten fördern die Nachfrage nach Mietwohnungen. Im Zusammenspiel mit niedrigen Leerstandsraten führt die Angebotsknappheit zu weiter steigendem Mietwachstum.¹⁰

In Großbritannien hat sich die sektorenübergreifende Preiskorrektur und der Renditenanstieg im ersten Quartal 2024 weit-gehend stabilisiert. Im Logistiksektor hat das Angebot spürbar zugenommen, die nationale Leerstandsquote ist in den letzten 18 Monaten stark gestiegen und lag Ende 2023 bei 6,9%, nachdem sie im vierten Quartal 2022 einen Tiefstand von 2,2% erreicht hatte. Damit befindet sie sich wieder auf dem Niveau vor der Covid-Pandemie. Dies dürfte zu einer moderaten Ent-spannung bei der Logistikmietentwicklung führen, wobei die stärker von Angebotseinschränkungen betroffenen urbanen und Last-Hour-Märkte in den großen Städten eine bessere Performance bieten dürften. Der Wohnimmobilienmarkt bietet weiterhin robuste Fundamentaldaten, wobei die anziehende Bautätigkeit immer noch deutlich unter dem geschätzten Bedarf liegt.¹¹

⁶ Deutsche Hypo, Immobilienklima März 2024.
⁷ Destatis, Baugenehmigungen, März 2024.
⁸ CBRE, Deutschland Logistikmarkt, Q4 2023.
⁹ PMA, European Office Quarterly Data, Q1 2024.
¹⁰ DWS, Real Estate Strategic Outlook Europe, Q2 2023.
¹¹ CBRE, UK Real Estate Market Outlook, 2024.

Entwicklungen auf den Investmentmärkte

Der deutsche Markt hat sich anhand vorläufiger Zahlen mit einem Rückgang des gesamten Transaktionsvolumens von über 30% im ersten Quartal 2024 gegenüber dem Vorjahresquartal 2023 erneut abgeschwächt, wobei der Rückgang deutlich weniger stark ausfiel als im dritten Quartal 2023. Dementsprechend konnte das Transaktionsvolumen im vierten Quartal 2023 gegenüber dem Vorquartal deutlich zunehmen, ebenso hat sich die Anzahl der gehandelten Objekte im vierten Quartal 2023 gegenüber dem Vorjahresquartal von 403 auf 766 nahezu verdoppelt. Das Gesamtinvestitionsvolumen in Deutschland sank nach vorläufigen Zahlen im letzten Quartal 2023 und ersten Quartal 2024 auf über 11 Mrd. EUR und lag damit knapp 30% unter dem Vorjahres-vergleich. Dabei hat sich das Investitionsvolumen im Bereich Logistik am besten geschlagen und verzeichnet sogar einen Zuwachs von über 8%. Die Investitionen in Wohn- und Einzelhandelsimmobilien gingen um rund 25% zurück. Das Schlusslicht bilden die Sektoren Büro und Hotel, welche einen Rückgang des Transaktionsvolumens im vierten Quartal 2023 und ersten Quartal 2024 von 55% respektive 61% verzeichneten.¹²

Da sich kein Standort den negativen Folgen des dynamischen Zinsanstiegs mit deutlich verschärften Finanzierungsbedingungen und erhöhter Unsicherheit der Investoren entziehen konnte, waren die Transaktionsvolumina auch an den übrigen Fondsstand-orten rückläufig. Während Frankreich im dritten Quartal 2023 und ersten Quartal 2024 einen sektorübergreifenden Rückgang von über 50% gegenüber dem Vorjahr verzeichnete, gingen die Volumina in den Niederlanden, Irland und Spanien ebenso wie in Deutschland um rund 20-30% zurück.¹³ Großbritannien verzeichnete im gleichen Zeitraum eine vergleichsweise robuste Investitionsaktivität mit einem Rückgang von nur rund 12% gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

¹² RCA, Trend Tracker, April 2024.
¹³ RCA, Trend Tracker, April 2024.

Anlagestrategie des grundbesitz Fokus Deutschland

Für das Sondervermögen wird der Aufbau eines breit diversifizierten Portfolios mit Immobilien an ausgewählten Standorten und mit verschiedenen Nutzungsarten angestrebt. Schwerpunkt der Immobilieninvestitionen sind Groß- und Mittelstädte in Deutschland. Der Investitionsfokus soll dabei die Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel und Wohnen umfassen. Es können jedoch auch Immobilien mit anderen Nutzungsarten wie z. B. Studentisches Wohnen und Pflegeheime erworben werden. Darü-ber hinaus ist selektiv der Kauf von Immobilien im europäischen Ausland, vorzugsweise mit der Nutzungsart Wohnen, möglich.

Neben bestehenden oder im Bau befindlichen Gebäuden können auch Grundstücke für Projektentwicklungen erworben werden. Der Anlageschwerpunkt liegt jedoch auf bestehenden Gebäuden.

Eine gute Mikrolage, eine flexible und auf längere Sicht anhaltend gute Gebäudestruktur sowie -substanz der Immobilien sollen dabei grundsätzlich eine gute Vermietung ermöglichen. Die Anlagestrategie des Sondervermögens stellt die Akquisition, den laufenden Ertrag und den Verkauf von Immobilien in den Mittelpunkt, verbunden mit dem Ziel, während der Laufzeit des Sondervermögens sowohl die laufenden Einnahmen als auch den Immobilienwert stabil zu halten bzw. zu steigern.

Durch zielgerichtete Maßnahmen bei der Anlage und bei der Verwaltung der Objekte wird eine positive Wertentwicklung der Anlageobjekte angestrebt.

Zur Erreichung der Anlageziele des Sondervermögens werden bei der Auswahl der für das Sondervermögen zu erwerbenden und zu veräußernden Immobilien sowie bei der Bewirtschaftung des Immobilienbestandes unter anderem auch ökologische Merk-male im Sinne von Artikel 8 der Verordnung (EU) 2019/​2088 über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor (nachfolgend „Offenlegungsverordnung“) gefördert. Zudem werden auch die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen (auf Englisch „principle adverse impacts“) von Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren gemäß Artikel 7 Offenlegungsverordnung berücksichtigt.

Nähere Informationen zur Förderung der ökologischen Merkmale und weitere nachhaltigkeitsbezogene Informationen sind in dem Anhang „Vorvertragliche Informationen zu den in Artikel 8 Abs. 1, 2 und 2a der Verordnung (EU) 2019/​2088 und Artikel 6 Abs. 1 der Verordnung (EU) 2020/​852 genannten Finanzprodukten“ im Verkaufsprospekt enthalten.

Informationen über die ökologischen Merkmale im Berichtszeitjahr finden Sie im Abschnitt „Nachhaltigkeitsbezogene Offenlegung – Regelmäßige Informationen zu den in Artikel 8 Abs. 1, 2 und 2a der Verordnung (EU) 2019/​2088 und Artikel 6 Abs. 1 der Verordnung (EU) 2020/​852 genannten Finanzprodukten“ im Anhang gemäß § 7 Nr. 9 KARBV.

Fondsvermögen und Mittelaufkommen

Im Berichtszeitraum vom 1. April 2023 bis 31. März 2024 verbuchte der Fonds einen Nettomittelabfluss in Höhe von -61,45 Mio. EUR. Das Gesamtfondsvermögen beläuft sich zum 31. März 2024 auf 974,1 Mio. EUR (Stand 31. März 2023: 1.045,0 Mio. EUR).

Das Liquiditätsvermögen betrug 80,3 Mio. EUR zum 31. März 2024. Die liquiden Mittel werden gemäß einem fest installierten Investmentprozess gemanagt. Zins- und Kursprognosen unterliegen einer technischen und fundamentalen Analyse. Im Berichtszeitraum wurde die vorhandene Liquidität überwiegend in Tages- und Termingeld sowie festverzinsliche Wertpapiere und Staats- bzw. Unternehmensanleihen europäischer Emittenten mit gutem bis sehr gutem Rating (Investment Grade) investiert.

Ergebnisse des Fonds

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2023/​2024 hat der Fonds eine Wertentwicklung von 0,4% je Anteil in der Anteilklasse RC und 0,8% je Anteil in der Anteilklasse IC erzielt.

Die Ausschüttung zum 17. Juli 2024 beträgt in der Anteilklasse RC 0,55 EUR. Anleger der Anteilklasse IC erhalten eine Ausschüttung in Höhe von 0,80 EUR. Informationen zur Besteuerung enthalten die „Steuerliche Hinweis für Anleger“ im Anschluss an diesen Bericht.

Wertentwicklung nach BVI-Methode (Stand: 31. März 2024)

^* Auflegung des Fonds mit beiden Anteilklassen am 3.11.2014

Die Berechnung der Wertentwicklung erfolgt nach der BVI-Methode, d. h. ohne Berücksichtigung des Ausgabeaufschlags. Individuelle Kosten wie bspw. Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken.

Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.

Immobilienbestand des grundbesitz Fokus Deutschland

Zum Portfolio des grundbesitz Fokus Deutschland gehörten zum Berichtsstichtag 32 Immobilien, davon 25 direkt gehaltene Immobilien mit einem Verkehrswertvolumen in Höhe von insgesamt 712,0 Mio. EUR und sieben Immobilien mit einem Verkehrswertvolumen in Höhe von insgesamt 295,6 Mio. EUR, die jeweils über eine Immobilien-Gesellschaft gehalten werden. An einer dieser Immobilien-Gesellschaften ist grundbesitz Fokus Deutschland über ein Joint Venture mit einem weiteren, ebenfalls von DWS verwalteten Immobilien-Sondervermögen beteiligt. Zwei Immobilien in Frankreich befinden sich derzeit im Bau.

Nutzungsarten der Fondsimmobilien nach Jahressollmietertrag

Größenklassen der Fondsimmobilien (Prozentsätze nach Verkehrswerten)

Immobilien nach Größenklassen

Geografische Verteilung der Fondsimmobilien (Prozentsätze nach Verkehrswerten)

Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien
(Prozentsätze nach Verkehrswerten, ohne im Bau befindliche Projektentwicklungen)

Immobilienankäufe und Bestandszugänge

Weitere Angaben zu den nachstehend aufgeführten Objekten sind dem Immobilienverzeichnis sowie ggf. dem Verzeichnis der Käufe und Verkäufe zu entnehmen.

Die Kaufpreise werden in Euro ausgewiesen; bei Fremdwährungen wird der Kurs zum Zeitpunkt des Besitzübergangs zugrunde gelegt.

Unterschieden wird zwischen dem Immobilienankauf mit Unterzeichnung des Kaufvertrags, dem sogenannten „signing“, und dem Bestandsübergang in das Immobilienportfolio des Fonds, dem sogenannten „closing“. Erst nach dem „closing“ wird das jeweilige Objekt im Immobilienverzeichnis geführt. Bei Projektentwicklungen kann dies abhängig von der Vertragsgestaltung bereits in der Bauphase oder erst nach Fertigstellung der Fall sein.

Zwei Projektentwicklungen wurden vor dem Berichtszeitraum erworben und sind in den Bestand übergegangen:

Madrid (ES) – Wohnimmobilie
Am 5. August 2020 wurde ein Kaufvertrag über eine noch zu errichtende Wohnimmobilie in Vallecas, nahe der spanischen Hauptstadt Madrid, unterzeichnet. Der Erwerb erfolgte über eine Beteiligungsgesellschaft. Der Bestandsübergang nach Baufertigstellung bzw. schlüsselfertiger Übergabe fand am 26. April 2023 statt. Der Gesamtkaufpreis betrug 42,1 Mio. EUR.

Berlin (DE) – Hotelimmobilie
Der Kaufvertrag für die im Bau befindliche Wohnimmobilie/​Boarding House „Spreeliebe“ im Berliner Bezirk Lichtenberg wurde am 24. März 2023 unterzeichnet. Das Objekt umfasst 144 Serviced Apartments, 92 Co-Living-Einheiten sowie zwei Gewerbe-einheiten im Erdgeschoss. Mit einem Betreiber wurde für beide Wohnkonzepte sowie die Gewerbeeinheiten ein langfristiger Globalmietvertrag über 20 Jahre geschlossen. Der Bestandsübergang nach Baufertigstellung bzw. schlüsselfertiger Übergabe erfolgte am 18. Juli 2023. Der Kaufpreis betrug rund 42,9 Mio. EUR. Aufgrund des Beherbergungscharakters sowie des Betreibervertrags wird die Immobilie als Hotelimmobilie geführt.

Zwei Objekte bzw. Projektentwicklungen wurden vor dem Berichtszeitraum erworben und werden nach Fertigstellung in den Bestand übergehen:

Berlin (DE) – Wohnimmobilien
Am 29. Dezember 2021 wurde ein Kaufvertrag für zwei noch zu errichtende und benachbarte Bauabschnitte im Berliner Bezirk Tempelhof-Schöneberg unterzeichnet. Beide Objekte werden Teil des neu entstehenden Stadtquartiers „Friedenauer Höhe“, südlich der City West am Innsbrucker Platz.

Die Kaufpreiszahlungen für die Immobilien erfolgen bis zur voraussichtlichen Fertigstellung in den Jahren 2025 bis 2026 nach Baufortschritt, die Bau- und Ausführungsqualität werden dabei fortlaufend durch mandatierte Berater der Gesellschaft überwacht. Für beide Objekte wird eine Nachhaltigkeitszertifizierung von „BREEAM Good“ oder höher angestrebt.

Die direkt gehaltene Immobilie wird voraussichtlich 132 Wohneinheiten umfassen und der vorläufige Kaufpreis beträgt rund 78,8 Mio. EUR. Der Bestandsübergang erfolgt nach Baufertigstellung bzw. schlüsselfertiger Übergabe.

Die über eine Beteiligungsgesellschaft gehaltene Immobilie wird voraussichtlich 132 Wohneinheiten umfassen, wobei der vorläufige anteilige Kaufpreis rund 38,5 Mio. EUR beträgt. Der Bestandsübergang erfolgt nach Baufertigstellung bzw. schlüsselfertiger Übergabe. Der Ankauf erfolgt über eine Beteiligungsgesellschaft im Rahmen eines Joint Ventures mit einem von der DWS gemanagten Immobilienfonds für institutionelle Anleger. An dem Joint Venture ist grundbesitz Fokus Deutschland mit einem Anteil von 49% beteiligt.

Immobilienverkäufe und Bestandsabgänge

Vier Objekte wurden im Berichtszeitraum veräußert und sind im Berichtszeitraum aus dem Bestand des Fonds abgegangen:

Im Februar 2024 konnte ein Portfolio bestehend aus vier Logistik-immobilien erfolgreich veräußert werden. Hierzu wurde der Kaufvertrag bereits am 22. Dezember 2023 unterzeichnet.

Die Objekte waren Teil des 2016 erworbenen Portfolios von neun deutschlandweit gelegenen Logistikimmobilien, die langfristig an DHL vermietet sind. Die Immobilien haben über die Haltedauer von knapp acht Jahren einen positiven Beitrag zur Wertent-wicklung von grundbesitz Fokus Deutschland beigetragen. Der Veräußerungserlös wurde genutzt, um die Liquiditätsposition des Fonds zu stärken.

Augsburg-Neusäß (D) – Logistikimmobilie
Der Verkaufspreis betrug 12,0 Mio. EUR, der Bestandsübergang erfolgte am 1. März 2024.

Dresden (D) – Logistikimmobilie
Der Verkaufspreis betrug 11,3 Mio. EUR, der Bestandsübergang erfolgte am 1. März 2024.

Essen (D) – Logistikimmobilie
Der Verkaufspreis betrug 13,1 Mio. EUR, der Bestandsübergang erfolgte am 1. März 2024.

Rostock (D) – Logistikimmobilie
Der Verkaufspreis betrug 7,6 Mio. EUR, der Bestandsübergang erfolgte am 1. März 2024. Die Immobilie wurde über eine Immobilien-Beteiligungsgesellschaft, an welcher der Fonds 100% der Anteile besaß, gehalten. Diese wurde/​war zum Berichtsstichtag noch nicht aufgelöst.

Kredite und Währungsrisiken

Zum Stichtag 31. März 2024 hatte das Immobilien-Sondervermögen grundbesitz Fokus Deutschland (direkt und indirekt gehaltene Immobilien) Kreditverbindlichkeiten im Umfang von insgesamt 234,4 Mio. EUR (31. März 2024: 164,4 Mio. EUR). Die Fremdfinanzierungsquote beträgt zum Berichtsstichtag 23,3%, bezogen auf das Immobilienvermögen.

Übersicht Kredite zum 31. März 2024

Übersicht Währungsrisiken zum 31. März 2024

¹ Kosten in Verbindung mit der Ankaufsprüfung einer Immobilienprojektentwicklung in Schweden, die nicht zum Abschluss gekommen ist.

Vermietungsinformationen zum 31. März 2024

¹ Inklusive Vertragsmiete, mietfreier Zeiten und bewertetem Leerstand.
² Leerstandsquote gemessen am Sollmietertrag.
³ Bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts.
⁴ Inklusive Wohnmietverträgen (mit unbefristeter Laufzeit und ohne Sonderkündigungsrecht).
⁵ Ohne Berücksichtigung von Projektentwicklungen/​Objekten im Bau.

Vermietungssituation

Zum Stichtag 31. März 2024 betrug der Vermietungsstand der Fondsobjekte 94,7% und lag im Durchschnitt des durchschnittlich im Berichtszeitraums bei 96,2%.

Die Grafiken zeigen die auslaufenden Mietverträge, gemessen an der derzeitigen Vertragsmiete. Bei Mietverträgen mit Sonderkündigungsrechten wird von der frühestmöglichen Beendigung des Mietverhältnisses ausgegangen. Die Darstellung ohne Berücksichtigung von Sonderkündigungsrechten verdeutlicht, wie sich die Mietvertragsausläufe zugunsten der vertraglich gesicherten Mieteinnahmen des Fonds nach hinten verschieben.

Auslaufende Mietverträge (gemessen an der derzeitigen Vertragsmiete des Fonds in %)

bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts

ohne Ausübung des Sonderkündigungsrechts

Mieterstruktur nach Branchen
(Basis: Vertragsmiete)

Übersicht: Renditen, Bewertung

Erläuterung zur Fondsrendite
grundbesitz Fokus Deutschland

Die Mieteinnahmen erbringen einen Bruttoertrag von 4,6%. Nach Abzug der Bewirtschaftungsaufwendungen verbleibt ein Nettoertrag von 3,3%.

Das „Immobilienergebnis vor Steuern und Abschreibungen“ wird durch die Wertänderungen (Änderung der gutachterlich festgestellten Verkehrswerte) um 1,0%-Punkte verringert und beträgt dementsprechend 2,3%.

„Abschreibungen auf Anschaffungsnebenkosten“ vermindern das Ergebnis um 0,9%-Punkte. Für latente Steuern wurden Rückstellungen in Höhe von 0,2% gebildet. Daraus ergibt sich ein „Immobilienergebnis vor Darlehensaufwand und Ertragsteuern“ von 1,2%.

Unter Berücksichtigung der Fremdkapitalkosten beträgt das „Ergebnis nach Darlehensaufwand, Steuern und Abschreibungen“ 0,9% (bezogen auf das durchschnittlich in Immobilienvermögen investierte Eigenkapital von 806,3 Mio. EUR).

Da der Fonds derzeit überwiegend in Euro investiert ist, wirken sich Währungskursschwankungen nur in einem sehr geringen Maß auf den Fonds aus. Das „Gesamtergebnis aus Immobilieninvestments“ beträgt damit 0,8%.

Die als Bankguthaben und in Wertpapieren gehaltene Liquidität rentierte im Berichtszeitraum mit 3,1%.

Der Fonds erreichte im Berichtszeitraum ein „Ergebnis gesamter Fonds vor Abzug der Fondskosten“ von 1,0%. Im Ergebnis sind sonstige Kosten mit -0,1% bereits berücksichtigt. Diese Kosten sind keinen Objekten direkt zuordenbar. Hierzu zählen z.B. die Kosten für die Erstellung des Jahresberichtes.

Nach Abzug der Fondskosten erzielt die Anteilklasse RC ein Gesamtergebnis von 0,4% und die Anteilklasse IC ein Gesamtergebnis von 0,8% (jeweils gemäß BVI-Methode).

Übersicht: Renditen/​Länderbeitrag 2023/​2024

Übersicht: Wertänderungen 2023/​2024

¹ In diese Übersicht fließen nur Daten von Immobilien ein, die sich zum Berichtsstichtag im Sondervermögen befinden. Im Laufe des Geschäftsjahres veräußerte Objekte werden nicht berücksichtigt.
² In Frankreich besitzt der Fonds zum Berichtsstichtag zwei Projektentwicklungen, die noch nicht fertiggestellt sind.

Entwicklung des Fonds grundbesitz Fokus Deutschland

¹ Zahlbar nach Ablauf des Geschäftsjahres.

Entwicklung der Renditen (Mehrjahresvergleich)

bezogen auf:

¹ Immobilienvermögen
² Immobilienvermögen abzgl. Kreditvolumen
³ Liquidität (inkl. in Beteiligungen gehaltener Liquidität)
⁴ Fondsvermögen

Vermögensübersicht zum 31. März 2024

Erläuterungen zur Vermögensübersicht

Für den Fonds bestehen zwei Anteilklassen. Die Anteilklassen tragen die Bezeichnungen „RC“ und „IC“. Die Vermögensübersicht enthält detaillierte Informationen über die Aufteilung der Vermögensgegenstände auf die jeweilige Anteilklasse. Die nachfolgenden Erläuterungen beziehen sich auf das gesamte, den Anteilklassen anteilig zustehende Fondsvermögen.

Im Berichtszeitraum 1. April 2023 bis 31. März 2024 verringerte sich das Fondsvermögen um 70,9 Mio. EUR auf 974,1 Mio. EUR. Das Sondervermögen verzeichnete einen Nettomittelabfluss von rund 61,5 Mio. EUR. Per Saldo wurden für die Anteilklasse RC 831.465 Anteile und für die Anteilklasse IC 305.142 Anteile zurückgenommen; somit reduzierte sich die Zahl der umlaufenden Anteile auf 15.383.841 für die Anteilklasse RC und auf 2.732.625 für die Anteilklasse IC.

Hieraus errechnete sich zum Stichtag per 31. März 2024 der Wert pro Anteil (=Rücknahmepreis) mit 53,68 EUR für die Anteilklasse RC und 54,24 EUR für die Anteilklasse IC.

Das direkt gehaltene Immobilienvermögen beträgt 712,0 Mio. EUR.

Der Wert der Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften beträgt zum Berichtsstichtag 180,5 Mio. EUR.

Die Liquiditätsanlagen verminderten sich im Berichtszeitraum um 51,0 Mio. EUR auf 80,3 Mio. EUR.

Die in Tages-, Termingeld und Bankguthaben angelegten Mittel veränderten sich von 15,6 Mio. EUR auf 31,2 Mio. EUR.

Der Bestand an festverzinslichen Wertpapieren – die sich in der Eigenverwaltung befinden – belief sich zum Stichtag auf

49,1 Mio. EUR. Angaben zum Wertpapierbestand sind der Übersicht „Vermögensaufstellung Teil II“ zu entnehmen.

Als gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität werden 48,7 Mio. EUR gehalten.

Die sonstigen Vermögensgegenstände belaufen sich auf 223,1 Mio. EUR. Hiervon entfallen im Wesentlichen 16,2 Mio. EUR auf zur Abschreibung verbleibende Anschaffungsnebenkosten sowie 13,0 Mio. EUR auf Forderungen aus der Grundstücks-bewirtschaftung.

Die Forderungen an Immobilien-Gesellschaften aus vergebenen Darlehen werden mit 125,4 Mio. EUR ausgewiesen. Die Zins-ansprüche von insgesamt 4,2 Mio. EUR bestehen im Wesentlichen aus abgegrenzten Zinsen aus festverzinslichen Wertpapieren.

Wesentlicher Bestandteil der anderen Vermögensgegenstände in Höhe von 64,3 Mio. EUR sind Zahlungen im Zusammenhang mit Grundstückskäufen und Bauvorhaben sowie 2,4 Mio. EUR die Hinterlegungen im Rahmen von Collaterals.

Die Auslandspositionen aus den Immobilien, Beteiligungen, Liquiditätsanlagen und den sonstigen Vermögensgegenständen von 273,3 Mio. EUR teilen sich wie folgt auf: Frankreich 86,5 Mio. EUR, Großbritannien 71,1 Mio. EUR, Irland 38,0 Mio. EUR, Niederlande 29,4 Mio. EUR, Schweden 0,04 Mio. EUR und Spanien 48,2 Mio. EUR.

Die Verbindlichkeiten betragen insgesamt 201,7 Mio. EUR. Größter Einzelposten sind mit 188,1 Mio. EUR Kredite, die zur teilweisen Finanzierung von Immobilien aufgenommen wurden.

Die Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung werden mit insgesamt 11,8 Mio. EUR ausgewiesen. Diese resultieren im Wesentlichen aus Vorauszahlungen der Mieter für Heiz- und Nebenkosten.

Die anderen Verbindlichkeiten in Höhe von 1,7 Mio. EUR beinhalten insbesondere Verbindlichkeiten aus offenen Devisentermingeschäften von 1,3 Mio. EUR.

Rückstellungen bestehen in Höhe von 20,1 Mio. EUR. Hiervon entfallen 1,9 Mio. EUR auf Instandhaltungen und 0,02 Mio. EUR auf sonstige. Des Weiteren bestehen Rückstellungen in Höhe von 17,6 Mio. EUR für latente Steuern.

Die Auslandspositionen aus Verbindlichkeiten und Rückstellungen von zusammen 31,1 Mio. EUR verteilen sich wie folgt auf die einzelnen Länder: Frankreich 0,6 Mio. EUR, Irland 9,2 Mio. EUR, Niederlande 0,2 Mio. EUR und Spanien 21,1 Mio. EUR.

Währungskursrisiken, die sich aus dem Engagement in Fremdwährung ergeben können, werden durch Devisentermingeschäfte abgesichert. Es bestehen zum 31. März 2024 Devisentermingeschäfte von insgesamt 56,0 Mio. GBP. Die Lieferverpflichtungen wurden zum aktuellen Devisenkurs bewertet.

Vermögensaufstellung zum 31. März 2024
Teil I: Immobilienverzeichnis

Alle immobilienbezogenen Angaben zu 100%, ohne Berücksichtigung der Beteiligungsquote

¹ FG = Mietwohn-, Geschäfts- oder gemischt genutztes Grundstück mit fertigem Objekt
UB = Grundstück im Zustand der Bebauung
U = unbebautes Grundstück
ER = Erbbaurecht
² B = Büro & Praxis
H = Hotel
L = Läden
LG = Lager/​Logistik
W = Wohnen
Anteil in Prozent jeweils bezogen auf den Mietertrag.
³ K = Klimaanlage
LA = Lastenaufzug
PA = Personenaufzug
⁴ Werte in Fremdwährung umgerechnet zum Devisenkurs vom 31. März 2024. Bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften erfolgt der Ausweis anteilig gemäß Beteiligungsquote.
⁵ Bei über Beteiligungen gehaltenen Objekten können Anschaffungsnebenkosten sowohl auf Fonds- als auch auf Gesellschaftsebene anfallen, unter anderem abhängig davon, ob es sich um die Neugründung oder den Erwerb einer bereits bestehenden Gesellschaft handelt.
⁶ Historische Anschaffungsnebenkosten in Ländern mit anderer Währung werden mit Wechselkurs des Besitzübergangs ausgewiesen.
⁷ Bei der Berechnung der Restlaufzeiten wird davon ausgegangen, dass die vertraglich vereinbarten Sonderkündigungsrechte ausgeübt werden.
⁸ Werte zum 31. März 2024 gebucht im Fonds bis 29. Februar 2024, ermittelt gemäß Bestimmungen des KAGB und der KARBV (Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung).
⁹ Mieteinnahmen in Fremdwährung umgerechnet mit historischen Wechselkursen.
¹⁰ k.A. – Zum Schutz der Mietinteressenten erfolgt keine Angabe, wenn in der betreffenden Immobilie aktuell nur ein Mieter ansässig ist oder wenn die Mieteinnahmen aus der Immobilie zu 75% oder mehr von einem einzigen Mieter stammen.
¹¹ Enthält Länder mit Mietverträgen auf Euro-Basis.
¹² Zzgl. 22.814 TEUR Kreditvolumen für eine Immobilie, die zum Berichtsstichtag noch nicht in den Bestand übergegangen ist. Gesamtvolumen entspricht 234.364 TEUR bzw. 23,3%.

Devisenkurse per 31. März 2024: 1 EUR = 0,85795 GBP

Verzeichnis der Käufe und Verkäufe von Immobilien zur Vermögensaufstellung zum 31. März 2024

Verzeichnis der Käufe im Berichtszeitraum (Übergang bis 31. März 2024)

Verzeichnis der Verkäufe im Berichtszeitraum (Übergang bis zum 31. März 2024)

¹ Die Beteiligungsgesellschaft ist zum Berichtsstichtag noch nicht aufgelöst[TK3] .

Vermögensaufstellung zum 31. März 2024
Teil II: Liquiditätsübersicht

Weitere Angaben zum Bestand der festverzinslichen Wertpapiere zum 31. März 2024

Vermögensaufstellung zum 31. März 2024
Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

Erläuterungen zu Finanzinstrumenten

Käufe und Verkäufe, die während des Berichtszeitraums abgeschlossen wurden:

Devisenkurs per 31. März 2024: 1 EUR = 0,85795 GBP

Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen werden zu dem unter Zugrundelegung des Morning- Fixings WM/​Reuters AG um 10:00 Uhr vom Vortag ermittelten Devisenkurs der Währung in Euro taggleich umgerechnet.

Ertrags- und Aufwandsrechnung vom
1. April 2023 bis 31. März 2024

¹ Unter Fremdwährung sind sämtliche Nicht-Euro-Positionen zu verstehen.
² Dem Sondervermögen wurde keine erfolgsabhängige Vergütung für das Geschäftsjahr berechnet.
³ Die realisierten Gewinne aus Immobilien sind die Differenz aus Verkaufserlösen und steuerlichen Buchwerten.
⁴ Die realisierten Gewinne aus Liquiditätsanlagen (Wertpapiere) sind der Unterschied zwischen den Ankaufskursen und den Kursen bei Verkauf bzw. bei Fälligkeit.
⁵ Die sonstigen realisierten Gewinne (Devisentermingeschäfte und Futures) sind der Unterschied zwischen den Ankaufskursen und den Kursen bei Verkauf bzw. bei Fälligkeit.
⁶ Die realisierten Verluste werden wie die realisierten Gewinne ermittelt.
⁷ Die Gesamtkostenquote drückt sämtliche vom Sondervermögen im Jahresverlauf getragenen Kosten und Zahlungen im Verhältnis zum durchschnittlichen Nettoinventarwert des Sondervermögens aus; sie ist als Prozentsatz auszuweisen. Sie beinhaltet nicht die Gebühren bei An- und Verkäufen, die Transaktionskosten und auch nicht die Bewirtschaftungs- und Unterhaltungskosten sowie Steuern, Erbbauzinsen und Fremdkapitalkosten für Immobilien und Immobilien-Gesellschaften. Näheres zu den Kosten und Gebühren finden Sie im Verkaufsprospekt unter „Angabe einer Gesamtkostenquote“ und „Kosten“.

Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwands-rechnung

Für den Fonds grundbesitz Fokus Deutschland bestehen zwei Anteilklassen mit der Bezeichnung „RC“ und „IC“. Den Anteilklassen werden übergreifende, beiden Anteilklassen anteilig zuzurechnende, erfolgswirksame Geschäftsvorfälle gemäß einem Aufteilungsschlüssel zugerechnet, der sich aus dem Verhältnis des anteiligen Fondsvermögens der jeweiligen Anteilklasse am Gesamtfondsvermögen ergibt. Daneben werden nur den jeweiligen Anteilklassen zuzurechnende Geschäftsvorgänge wie Verwaltungsgebühren und erfolgsabhängige Vergütung, sofern sie anfallen, zugerechnet.

Die Ertrags- und Aufwandsrechnung enthält detaillierte Informationen über die Aufteilung der einzelnen Positionen auf die jeweilige Anteilklasse. Sofern keine gesonderten Anmerkungen erfolgen, beziehen sich die nachfolgenden Erläuterungen ausschließlich auf die gesamten, den Anteilklassen anteilig zustehenden Ertrags- und Aufwandspositionen.

I. Erträge

Die Erträge aus Liquiditätsanlagen verminderten sich im Vergleich zum vorhergehenden Berichtszeitraum um 0,2 Mio. EUR auf 0,6 Mio. EUR.

Die sonstigen Erträge in Höhe von 5,8 Mio. EUR enthalten unter anderem Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von rund 1,3 Mio. EUR und Erträge aus Ausleihungen an Beteiligungsgesellschaften in Höhe von 4,5 Mio. EUR.

Die Erträge aus Immobilien betragen im Berichtszeitraum rund 35,3 Mio. EUR. Die Erträge aus Beteiligungen an Immobiliengesellschaften belaufen sich auf 5,6 Mio. EUR.

II. Aufwendungen

Die Bewirtschaftungskosten betragen im Geschäftsjahr 2023/​2024 insgesamt rund 5,4 Mio. EUR. Darin enthalten sind Betriebskosten in Höhe von 1,0 Mio. EUR und Instandhaltungskosten von rund 1,1 Mio. EUR sowie Kosten der Immobilien-verwaltung in Höhe von rund 1,4 Mio. EUR.

In den sonstigen Kosten von rund 1,9 Mio. EUR sind insbesondere Aufwendungen zur aktiven Bestandspflege sowie zur Verbesserung der Vermietbarkeit der Fondsimmobilien Bankspesen einschließlich Bereitstellungsprovisionen, Vermietungskosten und Rechts- und Beratungskosten enthalten.

Die Zinsaufwendungen betragen im Berichtszeitraum rund 4,2 Mio. EUR.

Die Kosten der Verwaltung des Sondervermögens liegen mit insgesamt rund 10,4 Mio. EUR im vertraglich zulässigen Rahmen der im Verkaufsprospekt unter „Kosten“, Absatz 3 sowie in den „Besonderen Anlagebedingungen“ unter § 11, Absatz 2a) und 2b) sowie Absatz 3 angegebenen Prozentsätze.

Bei der Vergütung für die Fondsverwaltung ergeben sich unterschiedliche Berechnungen, die nicht auf die Anteilklassen anteilig zugerechnet, sondern diesen als klassenspezifische Vorgänge direkt belastet werden. Hiervon entfallen auf die Anteilklasse RC 8,6 Mio. EUR Fondsverwaltungsgebühren. Von den direkt zugerechneten Fondsverwaltungsgebühren entfallen auf die Anteil-klasse IC 0,9 Mio. EUR.

Bei den sonstigen Aufwendungen in Höhe von rund 0,6 Mio. EUR (§14 „Allgemeine Anlagebedingungen“ in Verbindung mit § 11 Absatz 4 der „Besonderen Anlagebedingungen“) handelt es sich vorrangig um Kosten für den Jahresbericht, Kosten der Sachver-ständigen sowie um Kosten der Abschlussprüfung, die den beiden Anteilklassen gemäß dem Aufteilungsverhältnis am Fonds-vermögen zugeschlüsselt werden.

III. Ordentlicher Nettoertrag

Der ordentliche Nettoertrag beträgt insgesamt 27,1 Mio. EUR und verteilt sich mit 22,3 Mio. EUR auf die Anteilklasse RC und mit 4,8 Mio. EUR auf die Anteilklasse IC.

IV. Veräußerungsergebnis

Das gesamte Veräußerungsergebnis weist in der Anteilklasse RC einen Aufwand in Höhe von rund 0,5 Mio. EUR und in der Anteilklasse IC einen Aufwand in Höhe von 0,1 Mio. EUR aus und betrifft das Ergebnis aus der Veräußerung von Wertpapieren.

Ergebnis des Geschäftsjahres

Im Geschäftsjahr ergibt sich ein negativer Ertragsausgleich von rund 0,6 Mio. EUR in der Anteilklasse RC und 0,2 Mio. EUR in der Anteilklasse IC.

Der Ordentliche Nettoertrag, das Veräußerungsergebnis und der Ertragsausgleich führen insgesamt zu einem positiven realisierten Geschäftsjahresergebnis in Höhe von 22,2 Mio. EUR in der Anteilklasse RC und zu einem positiven realisierten Geschäftsergebnis von 4,6 Mio. EUR in der Anteilklasse IC. Unter Einbeziehung des unrealisierten Ergebnisses des Geschäftsjahres ergibt sich ein Gesamtergebnis in der Anteilklasse RC von 13,6 Mio. EUR und in der Anteilklasse IC von 2,4 Mio. EUR.

Entwicklungsrechnung im Zeitraum
vom 1. April 2023 bis 31. März 2024

¹ Es handelt sich um die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2022/​2023 (s. Jahresbericht des Vorjahres: Position Ausschüttung in der Tabelle „Verwendungsrechnung“).
² Die Mittelzuflüsse aus Anteilverkäufen und Mittelabflüsse aus Anteilrücknahmen ergeben sich aus dem jeweiligen Rücknahmepreis, multipliziert mit der Anzahl der ausgegebenen bzw. der zurückgenommenen Anteile. In dem Rücknahmepreis sind die Erträge pro Anteil, die als Ertragsausgleich bezeichnet werden, enthalten.
³ Das Ergebnis des Geschäftsjahres ist aus der Ertrags- und Aufwandsrechnung ersichtlich.
⁴ Die Angaben der nicht realisierten Gewinne/​Verluste beinhalten die Nettoveränderungen der Immobilien, Beteiligungen, Wertpapiere und sonstige Vermögensgegenstände im Berichtsjahr. Bei der Ermittlung werden die Effekte aus latenten Steuern und Währungskursveränderungen, einschließlich der zur Absicherung abgeschlossenen Finanztermingeschäfte, berücksichtigt.

Erläuterungen zur Entwicklungsrechnung

Die Entwicklungsrechnung des Fondsvermögens zeigt auf, welche Geschäftsvorfälle während der Berichtsperiode zu dem neuen, in der Vermögensübersicht des Fonds ausgewiesenen Vermögen geführt haben. Es handelt sich also um die Aufgliederung der Differenz zwischen dem Vermögen zu Beginn und dem am Ende des Geschäftsjahres.

Verwendungsrechnung zum 31. März 2024

¹ Bezogen auf die umlaufenden Anteile zum 31. März 2024.

Erläuterungen zur Verwendungsrechnung

Der Fonds erwirtschaftete ein realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres 2023/​2024 von 22,2 Mio. EUR in der Anteilklasse RC und 4,6 Mio. EUR in der Anteilklasse IC. Die Aufgliederung des Ergebnisses des Geschäftsjahres ist in der Ertrags- und Aufwandsrechnung ersichtlich.

Der Ertragsausgleich wird sowohl auf den ordentlichen Nettoertrag des laufenden Jahres als auch auf den ausschüttbaren Gewinnvortrag berechnet. Während der Ertragsausgleich des laufenden Jahres Bestandteil der Ertrags- und Aufwandsrechnung ist, wird der Ertragsausgleich des ausschüttbaren Gewinnvortrages ausschließlich in der Verwendungsrechnung berücksichtigt.

Der Gewinnvortrag ist in der Anteilklasse RC mit 25,8 Mio. EUR und in der Anteilklasse IC mit 5,2 Mio. EUR höher als im Vorjahr und wird auf neue Rechnung vorgetragen. Somit stehen diese Gewinnvorträge in den jeweiligen Anteilklassen für Ausschüttungen in den Folgejahren zur Verfügung.

In der Anteilklasse RC beträgt die Ausschüttung 8,5 Mio. EUR, was einem Wert von 0,55 EUR je Anteil und einer Ausschüttungsrendite bezogen auf den Anteilwert zum 31. März 2023 von 1,0 % entspricht.

In der Anteilklasse IC beträgt die Ausschüttung 2,2 Mio. EUR, was einem Wert von 0,80 EUR je Anteil und einer Ausschüttungsrendite bezogen auf den Anteilwert zum 31. März 2023 von 1,5 % entspricht.

Anhang gemäß § 7 Nr. 9 KARBV

Angaben nach § 37 der Derivateverordnung

Das durch Derivate erzielte zugrunde liegende Exposure beträgt 65.271.868,99 EUR (Anrechnungsbetrag nach der Brutto-Methode per 31. März 2024).

Vertragspartner der Derivategeschäfte (Kontrahenten, mit denen zum Stichtag 31. März 2024 aktive Geschäfte vorhanden sind):

Gesamtbetrag der in Zusammenhang mit Derivaten von Dritten gewährten Sicherheiten:

Die Auslastung der Obergrenze für das Marktrisikopotenzial wurde für dieses Sondervermögen gemäß der Derivateverordnung nach dem einfachen Ansatz (§§ 15 bis 22 DerivateV) ermittelt.

Sonstige Angaben

Nachkommastellen sind abgerundet.

Angaben zu den Verfahren zur Bewertung der Vermögensgegenstände

I. Immobilien

1. Grundlagen der Immobilienbewertung:

Für die Bewertung von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und vergleichbaren Rechten nach dem Recht anderer Staaten („Immobilien“) oder Immobilien, die für Rechnung des Sondervermögens erworben wurden, bestellt die Gesellschaft externe Bewerter („Bewerter“) in ausreichender Zahl. Die Bewerter führen die nach dem KAGB und den Anlagebedingungen für das jeweilige Sondervermögen vorgesehenen Bewertungen durch.

Vermögensgegenstände gemäß § 231 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 KAGB („Immobilien“) werden grundsätzlich zum Verkehrswert bewertet.

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Preis, der zum Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, nach der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Immobilie ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Im Regelfall wird zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie der Ertragswert der Immobilie anhand des allgemeinen Ertragswertverfahrens in Anlehnung an die Immobilienwertermittlungsverordnung bestimmt. Bei diesem Verfahren kommt es auf die marktüblich erzielbaren Mieterträge an, die um die Bewirtschaftungskosten einschließlich der Instandhaltungs- sowie der Verwaltungskosten und das kalkulatorische Mietausfallwagnis gekürzt werden. Der Ertragswert ergibt sich aus der so errechneten Nettomiete, die mit einem Faktor (Barwertfaktor) multipliziert wird, der eine marktübliche Verzinsung für die zu bewertende Immobilie unter Einbeziehung von Lage, Gebäudezustand und Restnutzungsdauer berücksichtigt. Besonderen, den Wert einer Immobilie beeinflussenden Faktoren kann durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden.

Zur Plausibilisierung des ermittelten Ertragswertes kommt insbesondere das Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF) in Betracht. Hierbei werden künftig erwartete Einzahlungsüberschüsse der Immobilie über mehrere festgelegten Perioden (z.B. Zehn-Jahres-perioden) auf den Bewertungsstichtag mit markt- und objektspezifischen Diskontierungszinssätzen abgezinst. Der Restwert der Immobilie am Ende der festgelegten Perioden wird prognostiziert und ebenfalls auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Die Summe aus den abgezinsten Einzahlungsüberschüssen und dem abgezinsten Restwert ergibt den Kapitalwert des Objektes, aus dem der Verkehrswert abgeleitet wird.

Je nach Belegenheitsland der Immobilie können jedoch auch Verfahren angewendet werden, die von den vorstehend beschriebenen abweichen. Voraussetzung ist, dass der Wertermittlung ein geeignetes, am jeweiligen Immobilienanlagemarkt anerkanntes Wertermittlungsverfahren oder mehrere dieser Verfahren zugrunde gelegt werden.

2. Ankaufs- und Regelbewertung:

Die Ankaufsbewertung von in § 231 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 KAGB genannten Vermögensgegenständen wird bis zu einer Größe von

50 Mio. EUR von einem Bewerter und ab einer Größe von mehr als 50 Mio. EUR von zwei voneinander unabhängigen Bewertern durchgeführt, die nicht zugleich regelmäßige Bewertungen nach §§ 249 und 251 Satz 1 KAGB für die Gesellschaft durchführen. Entsprechendes gilt für Vereinbarungen über die Bemessung des Erbbauzinses und über dessen etwaige spätere Änderung. Beim Erwerb werden die Immobilien mit dem Kaufpreis angesetzt, wobei dieser Ansatz für längstens drei Monate beibehalten wird.

Die erste Regelbewertung der Vermögensgegenstände im Sinne des § 231 Abs. 1 KAGB und des § 234 KAGB muss ausgehend vom Tag des Übergangs von Besitz/​Nutzen und Lasten bzw. der Fertigstellung des Bauvorhabens innerhalb von drei Monaten erfolgen und anschließend jeweils im Abstand von maximal drei Monaten.

Die Regelbewertung sowie außerplanmäßige Bewertungen von Vermögensgegenständen im Sinne des § 231 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 KAGB sowie des § 234 KAGB sind stets von zwei voneinander unabhängigen Bewertern durchzuführen. Der Wert des Vermögens-gegenstandes ergibt sich aus dem arithmetischen Mittel aus den beiden Verkehrswerten der von den zwei voneinander unabhängigen Bewertern erstellten Gutachten.

II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

Die Gesellschaft führt die Bewertung von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften insbesondere gemäß §§ 248, 249, 250 KAGB i. V. m. § 31 KARBV durch.

Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften werden bei Erwerb und danach nicht länger als drei Monate mit dem gemäß § 249 Abs. 3 KAGB fortgeführten Kaufpreis angesetzt. Spätestens alle drei Monate wird der Wert der Beteiligung auf Grundlage der aktuellen Vermögensaufstellung von einem Abschlussprüfer im Sinne des § 319 Handelsgesetzbuch ermittelt. Der Kaufpreis und der ermittelte Wert werden anschließend von der Gesellschaft auf Basis der Vermögensaufstellungen bis zum nächsten Wert-ermittlungstermin fortgeschrieben. Die Bewertung von Vermögen und Schulden des Sondervermögens und der Immobilien-Gesellschaft erfolgt nach der für den Fonds anzuwendenden Bewertungsrichtlinie. Treten bei einer Beteiligung Änderungen wesentlicher Bewertungsfaktoren ein, die durch eine Fortschreibung nicht erfasst werden können, wird die Neubewertung ggf. zeitlich vorgezogen.

Die Ausführungen unter I.2. „Ankaufs- und Regelbewertung“ gelten entsprechend für die Bewertung von Immobilien, die im Rahmen einer Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft gehalten werden.

Für die Vermögensgegenstände und Schulden der Immobilien-Gesellschaft sind in entsprechender Anwendung von § 10 Abs. 5 KARBV die Erkenntnisse nicht zu berücksichtigen, die nach dem Stichtag der Vermögensaufstellung der Immobilien-Gesellschaft bekannt werden. Diese Erkenntnisse werden in der Vermögensaufstellung des auf das Bekanntwerden folgenden Monats berücksichtigt.

III. Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

1. Bankguthaben:

Bankguthaben werden grundsätzlich zu ihrem Nennwert zuzüglich zugeflossener Zinsen bewertet.

2. Festgeld:

Festgelder werden grundsätzlich zu ihrem Nennwert zuzüglich zugeflossener Zinsen bewertet.

3. Wertpapiere, Geldmarktpapiere:

Vermögensgegenstände, die zum Handel an Börsen zugelassen sind oder in einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind, sowie Bezugsrechte für das Sondervermögen werden zum letzten verfügbaren, handelbaren Kurs, der eine verlässliche Bewertung gewährleistet, bewertet.

Vermögensgegenstände, die weder zum Handel an Börsen zugelassen sind noch in einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind oder für die kein handelbarer Kurs verfügbar ist, werden zu dem aktuellen Verkehrswert bewertet, der bei sorgfältiger Einschätzung nach geeigneten Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten angemessen ist, sofern nachfolgend nicht anders angegeben.

Für die Bewertung von Geldmarktinstrumenten, die nicht an der Börse oder in einem organisierten Markt gehandelt werden (z.B. nicht notierte Anleihen, Commercial Papers und Einlagenzertifikate), werden die für vergleichbare Geldmarktinstrumente vereinbarten Preise und gegebenenfalls die Kurswerte von Geldmarktinstrumenten vergleichbarer Aussteller mit entsprechender Laufzeit und Verzinsung, erforderlichenfalls mit einem Abschlag zum Ausgleich der geringeren Veräußerbarkeit, herangezogen.

Zinsen und zinsähnliche Erträge werden taggleich abgegrenzt und in der Ertrags- und Aufwandsrechnung berücksichtigt.

4. Devisentermingeschäfte:

Zur Absicherung des Währungsrisikos werden Devisentermingeschäfte abgeschlossen. Devisentermingeschäfte werden mit den Verkehrswerten (Marktwerten) angesetzt.

Für die Bewertung von Devisentermingeschäften werden die für vergleichbare Devisentermingeschäfte vereinbarten Preise mit entsprechender Laufzeit herangezogen.

5. Forderungen:

Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung, Forderungen an Immobilien-Gesellschaften, Zinsansprüche und andere Forderungen werden grundsätzlich zum Nennwert angesetzt. Die Werthaltigkeit von Forderungen wird regelmäßig überprüft. Dem Ausfallrisiko wird in Form von Wertberichtigungen und Abschreibungen auf Forderungen Rechnung getragen. Hierzu werden Forderungen >90 Tagen individuell betrachtet und unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Vorgänge wertberichtigt. Uneinbringliche Forderungen werden in voller Höhe mit Berichtigung der Umsatzsteuer abgeschrieben.

6. Anschaffungsnebenkosten:

Nebenkosten, die beim Erwerb einer Immobilie oder Beteiligung für das Sondervermögen anfallen, werden über die voraussicht-liche Haltedauer der Immobilie, längstens jedoch über zehn Jahre, in gleichen Jahresbeträgen abgeschrieben. Hausintern wird grundsätzlich eine voraussichtliche Haltedauer von fünf Jahren angewendet. In begründeten Ausnahmefällen kann hiervon abgewichen werden. Sie mindern das Fondskapital über das Bewertungsergebnis und werden nicht in der Ertrags- und Aufwands-rechnung berücksichtigt. Wird die Immobilie innerhalb der vorgenannten Abschreibungsfrist von fünf Jahren wieder veräußert, sind die Anschaffungsnebenkosten in voller Höhe abzuschreiben. Sie mindern ebenfalls das Fondskapital über das Bewertungs-ergebnis und werden nicht im realisierten Ergebnis berücksichtigt.

Anschaffungsnebenkosten werden bei allen Erwerben von Immobilien und Beteiligungen aktiviert. Transaktionen, bei denen der Verkäufer oder ein Dritter die Immobilie in eigener Verantwortung und auf eigenes Risiko fertigstellt und das Sondervermögen insofern keine typischen Bauherrenrisiken trägt, werden als Erwerb klassifiziert.

Im Einzelnen richtet sich die Behandlung von Anschaffungsnebenkosten nach § 30 Abs. 2 Nr. 1 KARBV.

7. Verbindlichkeiten:

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag anzusetzen. Zu den wesentlichen Verbindlichkeiten gehören von Dritten aufgenommene Darlehen, Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben und Verbindlichkeiten der Grundstücks-bewirtschaftung.

8. Ansatz und Bewertungen von Rückstellungen:

Rückstellungen werden gebildet für

Der Ansatz und die Bewertung der Rückstellungen erfolgen in Höhe des Betrages, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist. Maßgeblich ist der voraussichtliche Erfüllungsbetrag. Rückstellungen werden grundsätzlich nicht abgezinst. Rückstellungen, die eine Laufzeit >12 Monate besitzen, bei denen es sich um unverzinsliche Verpflichtungen handelt und sofern diese nicht auf eine Anzahlung oder Vorausleistung beruhen, werden mit einem ihrer Restlaufzeit entsprechenden Marktzinssatz abgezinst. Rückstellungen sind aufzulösen, wenn der Rückstellungsgrund entfallen ist.

Besonderheiten bei der Ermittlung von Rückstellungen für passive latente Steuern:

Bei einer im Ausland gelegenen Immobilie sind Rückstellungen für die Steuern zu berücksichtigen, die der Staat, in dem die Immobilie liegt, bei einem Veräußerungsgewinn voraussichtlich erhebt. Der potenzielle Veräußerungsgewinn ergibt sich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen den Anschaffungskosten bzw. dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie und dem steuerlichen Buchwert nach dem jeweiligen Steuerrecht des Staates. Veräußerungsnebenkosten, die üblicherweise anfallen, werden berücksichtigt. Steuerminderungsmöglichkeiten nach dem Steuerrecht des Staates, in dem die Immobilie belegen ist, sind aufgrund vorliegender, steuerlich verrechenbarer Verluste bis zur Höhe der Steuerbelastung auf den Veräußerungsgewinn zu berücksichtigen. Insofern besteht eine Verrechnungspflicht für steuerlich verrechenbare Verlustvorträge. Sofern die Verluste die passiven latenten Steuern übersteigen, ist kein darüberhinausgehender Wertansatz möglich. Die weiteren Einzelheiten der Behandlung von Rückstellungen nach § 30 Abs. 2 Nr. 2 KARBV werden von der Gesellschaft berücksichtigt.

9. Zusammengesetzte Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten:

Aus verschiedenen Bestandteilen bestehende Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten sind jeweils anteilig nach den vorgenannten Regelungen zu bewerten. Weitere Einzelheiten der Bewertung ergeben sich aus der KARBV.

10. Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung:

Bei Ansatz und Bewertung der sonstigen Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen beachtet die Gesell-schaft den Grundsatz der intertemporalen Anlegergerechtigkeit. Die Anwendung dieses Grundsatzes soll die Gleichbehandlung der Anleger unabhängig von deren Ein- bzw. Austrittszeitpunkt sicherstellen.

Die Gesellschaft wendet die formellen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung an, soweit sich aus dem KAGB, der KARBV und der Verordnung (EU) Nr. 231/​2013 nichts anderes ergibt. Insbesondere wendet sie den Grundsatz der periodengerechten Erfolgs-ermittlung an. Danach werden Aufwendungen und Erträge grundsätzlich über die Zuführung zu den Verbindlichkeiten bzw. Forderungen periodengerecht abgegrenzt und im Rechnungswesen des Sondervermögens im Geschäftsjahr der wirtschaftlichen Verursachung und unabhängig von den Zeitpunkten der entsprechenden Aufwands- und Ertragszahlung erfasst. Erfolgsabgrenzungen erfolgen dabei für alle wesentlichen Aufwendungen und Erträge.

Die Gesellschaft beachtet den Grundsatz der Bewertungsstetigkeit. Danach werden die auf den vorhergehenden Jahresabschluss angewandten Bewertungsmethoden beibehalten.

Überdies wendet die Gesellschaft grundsätzlich den Grundsatz der Einzelbewertung an, wonach alle Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen unabhängig voneinander zu bewerten sind; es erfolgt keine Verrechnung von Vermögensgegenständen und Schulden und keine Bildung von Bewertungseinheiten. Gleichartige Vermögensgegenstände der Liquiditätsanlage, wie z.B. Wertpapiere, dürfen zu einer Gruppe zusammengefasst und mit dem gewogenen Durchschnittswert angesetzt werden.

Die Gesellschaft wendet den Grundsatz der Periodenabgrenzung an, nach dem Aufwendungen und Erträge in dem Geschäftsjahr erfasst werden, dem sie wirtschaftlich zu zuordnen sind.

IV. Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen werden zu dem unter Zugrunde-legung des Morning-Fixings WM/​Reuters AG um 10:00 Uhr vom Vortag ermittelten Devisenkurs der Währung in Euro taggleich umgerechnet.

V. Berechnung des Nettoinventarwertes je Anteil

Der Wert des Sondervermögens und der Nettoinventarwert je Anteil werden von der Gesellschaft unter Kontrolle der Verwahr-stelle bei jeder Möglichkeit zur Ausgabe und Rücknahme von Anteilen ermittelt. Der Wert des Sondervermögens ist aufgrund der jeweiligen Verkehrswerte der zu ihm gehörenden Vermögensgegenstände abzüglich der aufgenommenen Kredite und sonstigen Verbindlichkeiten zu ermitteln. Werden unterschiedliche Anteilklassen für das Sondervermögen eingeführt, wird der Anteilwert sowie der Ausgabe- und Rücknahmepreis für jede Anteilklasse gesondert ermittelt.

Der Nettoinventarwert je Anteil (Anteilwert) wird mit zwei Nachkommastellen ausgewiesen.

Ausgabe- und Rücknahmepreise werden auf zwei Nachkommastellen abgerundet.

Angaben zur Transparenz sowie zur Gesamtkostenquote

Die Gesamtkostenquote drückt sämtliche vom Sondervermögen im Jahresverlauf getragenen Kosten und Zahlungen (ohne Transaktionskosten) im Verhältnis zum durchschnittlichen Nettoinventarwert des Sondervermögens aus; sie ist als Prozentsatz auszuweisen. Die Gesamtkostenquote belief sich auf 1,11% p.a. in der Anteilklasse RC und auf 0,67% in der Anteilklasse IC.

Dem Sondervermögen wurde keine erfolgsabhängige Vergütung für das Geschäftsjahr berechnet.

Im Berichtszeitraum wurden für den Erwerb, die Bebauung und die Veräußerung von Immobilien bzw. den An- und Verkauf von Immobilien-Gesellschaften 1,1 Mio. EUR an Entgelten gezahlt. Aufgrund der naturgemäßen starken Schwankung des Werts über die Lebensdauer des Fonds können aus dieser Angabe keine Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung gezogen werden.

Es wurden keine Pauschalvergütungen an die Verwaltungsgesellschaft oder Dritte gezahlt.

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft erhält keine Rückvergütungen der aus dem Sondervermögen an die Verwahrstelle und an Dritte geleisteten Vergütung und Aufwandserstattungen.

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft gewährt sogenannte Vermittlungsfolgeprovisionen an Vermittler in wesentlichem Umfang aus der von dem Sondervermögen an sie geleisteten Vergütung.

Dem Sondervermögen wurden Transaktionskosten von insgesamt 7,1 Mio. EUR belastet, dies entspricht 0,69% des durchschnittlichen Gesamtvermögens.

Erläuterungen zu sonstigen Erträgen und sonstigen Aufwendungen

Nähere Informationen zu den wesentlichen sonstigen Erträgen und sonstigen Aufwendungen sind in den „Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung“ enthalten.

Angaben gemäß § 101 Abs. 3 KAGB

Angaben zur Mitarbeitervergütung

Die DWS Grundbesitz GmbH („die Gesellschaft“) ist ein -Tochterunternehmen der DWS Group GmbH & Co. KGaA („DWS KGaA“) und unterliegt im Hinblick auf die Gestaltung ihres Vergütungssystems den aufsichtsrechtlichen Anforderungen der Richtlinie über die Verwaltung alternativer Investmentfonds („AIFM-Richtlinie“) sowie den Leitlinien der Europäischen Wertpapier- und Marktaufsichtsbehörde für solide Vergütungspolitiken („ESMA-Leitlinien“).

Vergütungsrichtlinie und Governance-Struktur
Für die Gesellschaft gilt die gruppenweite Vergütungsricht-linie, die die DWS KGaA für sich und alle ihre Tochterunternehmen (zusammen „DWS Konzern“ oder „Konzern“) eingeführt hat.

Im Einklang mit der Konzernstruktur wurden Ausschüsse eingerichtet, die die Angemessenheit des Vergütungssystems und die Einhaltung der aufsichtsrechtlichen Vorgaben zur Vergütung sicherstellen und für deren Überprüfung verantwortlich sind.

So wurde unterhalb der DWS KGaA Geschäftsführung das DWS Compensation Committee mit der Entwicklung und Gestaltung von nachhaltigen Vergütungsgrundsätzen, der Erstellung von Empfehlungen zur Gesamtvergütung sowie der Sicherstellung einer angemessenen Governance und Kontrolle im Hinblick auf Vergütung und Zusatzleistungen für den Konzern beauftragt.

Weiterhin wurde das Remuneration Committee eingerichtet, um den Aufsichtsrat der DWS KGaA bei der Überwachung der angemessenen Ausgestaltung der Vergütungssysteme für alle Konzernmitarbeiter zu unterstützen. Dies erfolgt mit Blick auf die Ausrichtung der Vergütungsstrategie auf die Geschäfts- und Risikostrategie sowie unter Berücksichtigung der Auswirkung des Vergütungssystems auf das konzernweite Risiko-, Kapital- und Liquiditätsmanagement.

Im Rahmen der jährlichen internen Überprüfung auf Konzernebene wurde festgestellt, dass die Ausgestaltung des Vergütungs-systems angemessen ist und keine wesentlichen Unregelmäßigkeiten vorliegen.

Vergütungsstruktur
Die Vergütung der Mitarbeitenden setzt sich aus fixer und variabler Vergütung zusammen.

Die fixe Vergütung entlohnt die Mitarbeiter entsprechend ihrer Qualifikation, Erfahrung und Kompetenzen sowie der Anforderung, der Bedeutung und des Umfangs ihrer Funktion.

Die variable Vergütung spiegelt die Leistung auf Konzern-, Geschäftsbereichs- und individueller Ebene wider. Grundsätzlich besteht die variable Vergütung aus zwei Elementen – der DWS-Komponente und der individuellen Komponente.

Die DWS-Komponente wird auf Basis der Zielerreichung wesentlicher Konzernerfolgskennzahlen ermittelt. Für das Geschäftsjahr 2023 waren diese: Bereinigte Aufwand-Ertrag-Relation, Nettomittelaufkommen und ESG-Kennzahlen.

Die individuelle Komponente der variablen Vergütung berücksichtigt eine Reihe von finanziellen und nicht-finanziellen Faktoren, Verhältnismäßigkeiten innerhalb der Vergleichsgruppe und Überlegungen zur Bindung der Mitarbeitenden. Variable Vergütung kann im Fall von negativen Erfolgsbeiträgen oder Fehlverhalten entsprechend reduziert oder komplett gestrichen werden. Sie wird grundsätzlich nur gewährt und ausgezahlt, wenn die Gewährung für den Konzern tragfähig ist. Im laufenden Beschäftigungs-verhältnis werden keine Garantien für eine variable Vergütung vergeben. Garantierte variable Vergütung wird nur bei Neueinstellungen in eng begrenztem Rahmen und limitiert auf das erste Anstellungsjahr vergeben.

Die Vergütungsstrategie ist darauf ausgerichtet, ein angemessenes Verhältnis zwischen fester und variabler Vergütung zu erreichen. Dies trägt dazu bei, die Vergütung der Mitarbeitenden an den Interessen von Kunden, Investoren und Aktionären sowie an den Branchenstandards auszurichten. Gleichzeitig wird sichergestellt, dass die fixe Vergütung einen ausreichend hohen Anteil an der Gesamtvergütung ausmacht, um dem Konzern volle Flexibilität bei der Gewährung variablen Vergütung zu ermöglichen.

Festlegung der VV und angemessene Risikoadjustierung
Der Gesamtbetrag der variablen Vergütung unterliegt angemessenen Risikoanpassungsmaßnahmen, die Ex-ante- und Ex-post-Risikoanpassungen umfassen. Die solide Methodik soll sicherstellen, dass die Bestimmung der variablen Vergütung die risiko-bereinigte Performance sowie die Kapital- und Liquiditätsposition des Konzerns widerspiegelt.

Bei der Bewertung der Leistung der Geschäftsbereiche werden eine Reihe von Überlegungen herangezogen. Die Leistung wird im Zusammenhang mit finanziellen und nicht-finanziellen Zielen auf der Grundlage von Balanced Scorecards bewertet. Die Zuteilung von variabler Vergütung zu den Infrastrukturbereichen und insbesondere zu den Kontrollfunktionen hängt zwar vom Gesamt-ergebnis des Konzerns ab, nicht aber von den Ergebnissen der von ihnen überwachten Geschäftsbereiche.

Auf individueller Ebene der Mitarbeitenden gelten Grundsätze für die Festlegung der variablen Vergütung. Diese enthalten Informationen über die Faktoren und Messgrößen, die bei Entscheidungen zur individuellen variablen Vergütung berücksichtigt werden müssen. Dazu zählen beispielsweise Investmentperformance, Kundenbindung, Erwägungen zur Unternehmenskultur sowie Zielvereinbarungen und Leistungsbeurteilungen im Rahmen des Ansatzes der Ganzheitliche Leistung. Zudem werden Hinweise der Kontrollfunktionen und Disziplinarmaßnahmen sowie deren Einfluss auf die variable Vergütung einbezogen.

Nachhaltige Vergütung
Nachhaltigkeit und Nachhaltigkeitsrisiken sind elementarer Bestandteil bei der Bestimmung der variablen Vergütung. Dement-sprechend steht die DWS Vergütungsrichtlinie mit den für den Konzern geltenden Nachhaltigkeitskriterien im Einklang. Dadurch schafft der DWS Konzern Verhaltensanreize, die sowohl die Investoreninteressen als auch den langfristigen Erfolg des Unternehmens fördern. Relevante Nachhaltigkeitsfaktoren werden regelmäßig überprüft und in die Gestaltung der Vergütungsstruktur integriert.

Vergütung für das Jahr 2023
Das DWS Compensation Committee hat die Tragfähigkeit der variablen Vergütung für das Jahr 2023 kontrolliert und festgestellt, dass die Kapital- und Liquiditätsausstattung des Konzerns über den regulatorisch vorgeschriebenen Mindestanforderungen und dem internen Schwellenwert für die Risikotoleranz liegt.

Als Teil der im März 2024 für das Geschäftsjahr 2023 gewährten variablen Vergütung wird die DWS-Komponente auf Basis der Bewertung der festgelegten Leistungskennzahlen gewährt. Die Geschäftsführung hat für 2023 eine Auszahlungsquote der DWS-Komponente von 82,5% festgelegt.

Vergütungssystem für Risikoträger
Gemäß den regulatorischen Anforderungen hat die Gesellschaft Risikoträger ermittelt. Das Identifizierungsverfahren wurde im Einklang mit den Konzerngrundsätzen durchgeführt und basiert auf der Bewertung des Einflusses folgender Kategorien von Mitarbeitenden auf das Risikoprofil der Gesellschaft oder einen von ihr verwalteten Fonds und: (a) Geschäftsführung/​Senior Management, (b) Portfolio-/​Investmentmanager, (c) Kontrollfunktionen, (d) Mitarbeitende mit Leitungsfunktionen in Verwaltung, Marketing und Human Resources, (e) sonstige Mitarbeitende (Risikoträger) mit wesentlichem Einfluss, (f) sonstige Mitarbeitende in der gleichen Vergütungsstufe wie sonstige Risikoträger, deren Tätigkeit einen Einfluss auf das Risikoprofil der Gesellschaft oder des Konzerns hat.

Mindestens 40% der variablen Vergütung für Risikoträger werden aufgeschoben vergeben. Des Weiteren werden für wichtige Anlageexperten mindestens 50% sowohl des direkt ausgezahlten als auch des aufgeschobenen Teils in Form von aktienbasierten oder fondsbasierten Instrumenten des DWS Konzerns gewährt. Alle aufgeschobenen Komponenten unterliegen bestimmten Leistungs- und Verfallbedingungen, um eine angemessene nachträgliche Risikoadjustierung zu gewährleisten. Bei einer variablen Vergütung von weniger als 50.000 EUR erhalten Risikoträger ihre gesamte variablen Vergütung in bar und ohne Aufschub.

Zusammenfassung der Informationen zur Vergütung für die Gesellschaft für 2023 ¹

¹ Vergütungsdaten für Delegierte, an die die Gesellschaft Portfolio- oder Risikomanagementaufgaben übertragen hat, sind nicht in der Tabelle erfasst.
² „Senior Management“ umfasst nur die Geschäftsführung der Gesellschaft. Die Geschäftsführung erfüllt die Definition als Führungskräfte der Gesellschaft. Über die Geschäftsführung hinaus werden keine weiteren Führungskräfte identifiziert.

Angaben zu wesentlichen Änderungen der im Verkaufsprospekt aufgeführten Informationen

Der Verkaufsprospekt des Sondervermögens wurde im Berichtszeitraum in mehreren Schritten aktualisiert, die zum Stichtag gültige Version wurde am 1. März 2024 bekannt gemacht.

Die Änderungen betrafen im ersten Schritt im Wesentlichen den Verzicht auf die Möglichkeit, eine erfolgsabhängige Vergütung zu erheben, sowie in einer weiteren Anpassung die konkrete Angabe von Wertermittlungstagen (statt Börsentagen) und eine klarstellende Formulierung der Kostenermittlung für ein besseres Verständnis der Anleger.

Eine Übersicht über die Auslagerungsunternehmen und Dienstleister finden Sie im aktuellen Verkaufsprospekt und auf der Homepage der Gesellschaft.

Zusätzliche Informationen gemäß § 300 KAGB

Angaben zu neuen Regelungen zum Liquiditätsmanagement

Der Verkaufsprospekt enthält Angaben zum Liquiditätsmanagement. Im Berichtszeitraum haben sich diesbezüglich keine Änderungen ergeben.

Angaben zum Risikoprofil und zum Risikomanagement

Mit einer Anlage in das Sondervermögen sind neben der Chance auf Wertsteigerungen und Ausschüttungen auch Verlustrisiken verbunden.

Als allgemeines wirtschaftliches und finanzielles Ziel des Sondervermögens steht die Ertragssteigerung im Vordergrund. Der Fokus wird auf langfristig vermietete Immobilien gelegt mit der Zielsetzung, während der Haltedauer sowohl die laufenden Einnahmen als auch den Wertzuwachs stabil zu halten bzw. zu steigern. Die Auswahl der Immobilien für das Sondervermögen erfolgt nach dem Grundsatz der Diversifikation und zwar nach folgenden Kriterien: nachhaltige Ertragskraft, Lage, Größe, Nutzung und Mieter-struktur. Die Anlagestrategie richtet sich an den unterschiedlichen europaweiten Marktzyklen aus. Selektiv können auch Investi-tionen zu einem geringen Anteil in Ländern außerhalb der EU/​des EWR getätigt werden. Aus diesen allgemeinen wirtschaftlichen und finanziellen Zielen, der Anlagestrategie und auch den gesetzlichen Anlagegrenzen leitet sich das Risikoprofil des Sonder-vermögens ab.

Das Risikoprofil des Sondervermögens beinhaltet eine Kombination insbesondere aus Risiken einer Anlage in Sondervermögen, Risiken aus der Anlage in Immobilien und Immobilien-Gesellschaften, Risiken aus der Liquiditätsanlage und steuerlichen Risiken.

Das Sondervermögen grundbesitz Fokus Deutschland ist auf unbegrenzte Zeit aufgelegt und hat keine feste Laufzeit. In Abhängigkeit von der Marktentwicklung sind jedoch ein Verkauf des gesamten Immobilienportfolios und eine sich daran anschließende Liquidation des Sondervermögens möglich. Eine Entscheidung über einen Verkauf liegt im alleinigen Ermessen der Gesellschaft. Des Weiteren ist die Gesellschaft berechtigt, die Ausgabe neuer Anteile vorübergehend oder vollständig einzustellen.

Die Gesellschaft darf die Rücknahme der Anteile zeitweilig aussetzen, sofern außergewöhnliche Umstände vorliegen, die eine Aussetzung unter Berücksichtigung der Interessen der Anleger erforderlich erscheinen lassen. Eine zeitweilige Rücknahmeaus-setzung kann zu einer dauerhaften Rücknahmeaussetzung führen, was letztendlich typischerweise zur Abwicklung des Sonder-vermögens führen wird.

Außergewöhnliche Umstände in diesem Sinne können z.B. sein: Wirtschaftliche oder politische Krisen, Rücknahmeverlangen in außergewöhnlichem Umfang, Naturkatastrophen, die eine Bewertung unmöglich machen, sowie die Schließung von Börsen oder Märkten, Handelsbeschränkungen oder sonstige Faktoren, die die Ermittlung des Anteilwertes beeinträchtigen. Außergewöhn-liche Umstände liegen nach dem KAGB auch vor, wenn die Gesellschaft die Kündigung der Verwaltung des Sondervermögens erklärt hat. In diesem Falle ist die Gesellschaft von Gesetzes wegen verpflichtet, die Rücknahme von Anteilen auszusetzen.

Die liquiden Mittel des Sondervermögens werden vorwiegend in Sicht- und Termineinlagen sowie in festverzinsliche Wertpapiere angelegt. Das Marktzinsänderungsrisiko führt zu Bewertungsschwankungen insbesondere bei den Wertpapieren; ebenfalls führen Bonitätsrisiken aus Rating-Veränderungen der Emittenten zu veränderten Bewertungsansätzen.

Es wurden Risikomanagementprozesse zur Begleitung des gesamten Investitions- und Managementprozesses einer Immobilie installiert sowie auch zur Einhaltung der im Anschluss dargestellten wesentlichen Anlagegrenzen, die ein Immobilien-Sonder-vermögen aufgrund der gesetzlichen Anforderungen einzuhalten hat. Weitere Informationen zum Umfang und der Funktions-weise der Risikomanagementprozesse sind in elektronischer oder schriftlicher Form bei der Gesellschaft erhältlich.

Die im Verkaufsprospekt beschriebenen wesentlichen Risiken können die Wertentwicklung der Anlage in das Sondervermögen negativ beeinflussen und sich damit nachteilig auf den Anteilwert und auf das vom Anleger investierte Kapital auswirken. Es wird insbesondere auf das Risiko der Rücknahmeaussetzung bei außergewöhnlichen Umständen und im Zusammenhang mit einer Kündigung des Verwaltungsrechts hingewiesen sowie auf das Risiko aus (indirekten) Immobilieninvestitionen. Im Sinne einer Risikobegrenzung werden die durch das KAGB und die Anlagebedingungen des Sondervermögens vorgeschriebenen wesentlichen Anlagegrenzen durch die Gesellschaft beachtet.

Die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsrisiken ist Bestandteil des Investitionsentscheidungsprozesses für Immobilien. Im Rahmen des Immobilienankaufsprozesses werden durch eine Sorgfaltsprüfung („Due Diligence“) etwaige Nachhaltigkeitsrisiken anhand einer Check-Liste identifiziert, bewertet und in der Investitionsentscheidung berücksichtigt. In diesem Zusammenhang identifizierte Nachhaltigkeitsrisiken können zum Ausschluss der Immobilieninvestition führen oder bei der Investitionsentschei-dung durch sonstige risikomindernde Maßnahmen angemessen gesteuert werden.

Auch bei der Liquiditätsanlage in Form von Wertpapieren (wie z.B. Aktien oder Anleihen) werden Nachhaltigkeitsrisiken im Rahmen der Analyse der Emittenten berücksichtigt. In diesem Zusammenhang gelten auch Mindestausschlüsse, die im Verkaufs-prospekt im Abschnitt „Beschreibung der Anlageziele und Anlagepolitik“ zu den Liquiditätsanlagen näher erläutert sind.

Nach Erwerb eines Vermögensgegenstandes beobachtet die Gesellschaft Nachhaltigkeitsrisiken regelmäßig. Nachhaltigkeits-risiken können in vielfältiger Weise den Verkehrswert der Immobilien sowie den Marktwert sonstiger Vermögensgegenstände des Sondervermögens wesentlich beeinträchtigen und sich damit erheblich nachteilig auf den Anteilwert und auf das vom Anleger investierte Kapital auswirken.

Angaben zum Leverage-Umfang

Leverage-Umfang nach Bruttomethode bezüglich ursprünglich festgelegten Höchstmaßes:

tatsächlicher Leverage-Umfang nach Bruttomethode (Stand: 31. März 2024):

Leverage-Umfang nach Commitmentmethode bezüglich ursprünglich festgelegten Höchstmaßes:

tatsächlicher Leverage-Umfang nach Commitmentmethode (Stand: 31. März 2024):

Zusätzliche Informationen

Prozentualer Anteil der schwer liquidierbaren Vermögensgegenstände, für die besondere Regelungen gelten: 0%.

 

Vermerk des Abschlussprüfers

An die DWS Grundbesitz GmbH, Frankfurt am Main

Als Ergebnis unserer Prüfung haben wir den folgenden uneingeschränkten Vermerk erteilt:

Prüfungsurteil
Wir haben den Jahresbericht des Sondervermögens grundbesitz Fokus Deutschland – bestehend aus dem Tätigkeitsbericht für das Geschäftsjahr vom 1. April 2022 bis zum 31. März 2024, der Vermögensübersicht und der Vermögensaufstellung zum 31. März 2024, der Ertrags- und Aufwandsrechnung, der Verwendungsrechnung, der Entwicklungsrechnung für das Geschäftsjahr 1. April 2022 bis zum 31. März 2024 sowie der vergleichenden Übersicht über die letzten drei Geschäftsjahre, der Aufstellung der während des Berichtszeitraums abgeschlossenen Geschäfte, soweit diese nicht mehr Gegenstand der Vermögensaufstellung sind, und dem Anhang – geprüft.

Die im Abschnitt „Sonstige Informationen“ unseres Vermerks genannten Bestandteile des Jahresberichts haben wir in Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften bei der Bildung unseres Prüfungsurteils zum Jahresbericht nicht berücksichtigt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der beigefügte Jahresbericht in allen wesentlichen Belangen den Vorschriften des deutschen Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und ermöglicht es unter Beachtung dieser Vorschriften, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen. Unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht erstreckt sich nicht auf den Inhalt der im Abschnitt „Sonstige Informationen“ genannten Bestandteile des Jahresberichts.

Grundlage für das Prüfungsurteil
Wir haben unsere Prüfung des Jahresberichts in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der DWS Grundbesitz GmbH unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht zu dienen.

Sonstige Informationen
Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die folgenden Bestandteile des Jahresberichts:

Unser Prüfungsteil zum Jahresbericht erstreckt sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir in diesem Vermerk weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die oben genannten sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresbericht
Die gesetzlichen Vertreter der DWS Grundbesitz GmbH sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresberichts, der den Vorschriften des deutschen KAGB in allen wesentlichen Belangen entspricht und dafür, dass der Jahresbericht es unter Beachtung dieser Vorschriften ermöglicht, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresberichts zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresberichts sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, Ereignisse, Entscheidungen und Faktoren, welche die weitere Entwicklung des Sondervermögens wesentlich beeinflussen können, in die Berichterstattung einzubeziehen. Das bedeutet u.a., dass die gesetzlichen Vertreter bei der Aufstellung des Jahresberichts die Fortführung des Sondervermögens durch die DWS Grundbesitz GmbH zu beurteilen haben und die Verantwortung haben, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung des Sondervermögens, sofern einschlägig, anzugeben.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts
Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresbericht als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen u.a. den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

 

Angaben zu: Kapitalverwaltungsgesellschaft, Abschlussprüfer, Verwahrstelle und Gremien

Kapitalverwaltungsgesellschaft
DWS Grundbesitz GmbH
Mainzer Landstraße 11-17
60329 Frankfurt am Main
Amtsgericht: Frankfurt am Main HRB 25 668
Gegründet am 5. Mai 1970
Gezeichnetes und eingezahltes Kapital: 6,0 Mio. EUR
Haftendes Eigenkapital (KWG): 27,361 Mio. EUR
Stand: 31. Dezember 2023

Gesellschafter
DWS Real Estate GmbH (99,9%)
Bestra Gesellschaft für Vermögensverwaltung mbH (0,1%)

Geschäftsführung
Clemens Schäfer
Global Head of Real Estate, APAC & EMEA
zugleich Geschäftsführer der
DWS Real Estate GmbH
DWS Alternatives GmbH

Dr. Ulrich von Creytz
Head of Coverage Segment Private & Real Assets, Real Estate
zugleich Geschäftsführer der
DWS Real Estate GmbH
DWS Alternatives GmbH

Ulrich Steinmetz
Head of European Transactions, Real Estate
Zugleich Geschäftsführer der
DWS Real Estate GmbH

Christian Bäcker (ab 1. Oktober 2023)
Head of European Real Estate Portfolio Management
Retail Clients

Dr. Grit Franke
Head of Fund Finance
zugleich Geschäftsführerin der
DWS Real Estate GmbH
DWS Alternatives GmbH

Abschlussprüfer
KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
THE SQUAIRE
Am Flughafen
60549 Frankfurt am Main

Verwahrstelle
State Street Bank International GmbH
Brienner Straße 59
80333 München
Amtsgericht: München HRB 42 872
Gezeichnetes und eingezahltes Kapital: 109,4 Mio. EUR
Eigenmittel (nach § 10 KWG i. V. m. Artikel 25ff CRR): 3.841,5 Mio. EUR
Stand: 31. Dezember 2023

Aufsichtsrat
Dr. Stefan Hoops
Member of the Executive Board, CEO
DWS Group GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main
Vorsitzender des Aufsichtsrats

Axel Uttenreuther (ab 1. August 2023)
Vorsitzender des Vorstands
Bayerische Versorgungskammer, München
1. stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats

Daniel F. Just (bis 31. Mai 2023)
Vorsitzender des Vorstands
Bayerische Versorgungskammer, München
1. stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats

Martin Ball (ab 15. September 2023)
Divisional Control Officer für Privatkundenbank Deutschland
Deutsche Bank AG, Frankfurt am Main
2. stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats

Stefan Knoll (bis 14. September 2023)
Sprecher der regionalen Geschäftsführung Nord
Leiter Privatkunden Nord, Hamburg
Deutsche Bank AG

Birgit Grünewald (ab 19. März 2024)
Global Head of Financial Planning & Analysis
DWS Group GmbH & Co. KAaG, Frankfurt am Main

Angeliki Maragkopoulou (bis 19. März 2024)
Member of the Executive Board, COO
DWS Group GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main

Nicole Behrens (bis 19. März 2024)
Head of DWS Control Office
DWS Group GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main

Prof. Dr. Kerstin Hennig
Leiterin FS Real Estate Management Institute
Frankfurt School of Finance & Management GmbH, Frankfurt am Main

Holger Naumann (ab 19. März 2024)
Head of Operations
DWS Group GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main

Externe Bewerter

Für die Bewertung der Fondsimmobilien hat die Gesellschaft die folgenden externen Bewerter im Sinne des § 216 KAGB bestellt.

Regelbewerter

Dipl.-Ingenieur Jörg Ackermann
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,Hagen

Dipl.-Kaufmann Marcus Braun
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,Frankfurt am Main

Dipl.-Betriebswirt Peter Jagel
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, München

Ankaufsbewerter

Detlev Brauweiler
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Offenbach

Dipl.-Ing. Matthias Heide
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Essen

EINIA Experts GmbH& Co. KG, Mainz
Dipl.-Ing. Stefan Döring, MRICS

CBRE GmbH, Berlin
Meike Opfermann RICS Registered Valuer, CIS HypZert (F)
Lee C. Holiday, MAI

Jones Lang LaSalle SE[TK4] , Frankfurt am Main
Andreas B. Röhr, FRICS
Doreen Süssemilch, MRICS
Joseph Miller, MRICS

Bewerter für die Immobilien-Gesellschaften (gemäß § 250 Absatz 1 Nr. 2 KAGB)

Deloitte & Touche GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Franklinstraße 50
60486 Frankfurt am Main