Seit Ende Januar 2018 ist die neue Anleihe von Falk Raudies und seiner FCR Immobilien AG nun bereits auf dem Markt, konnte aber erst 12,5 Millionen Euro platzieren. Bedenkt man, wie schnell Anleihen sonst platziert werden, dann scheinen die Anleger hier eher kritisch an das Investment heranzugehen.
Aus unserer Sicht ist das auch völlig nachvollziehbar, denn erstens birgt jede Anleihe natürlich auch das Risiko eines Totalverlustes für den Anleger in sich. Zweitens halten wir, wie schon mehrfach geäußert, das das Investitionskonzept von Falk Raudies für nicht überzeugend. Zu der Einschätzung, dass die angebotenen Sicherheiten für die Zeichner der Anleihen nicht wirklich sicher sind, kam auch eine Analyse von „Bondwelt.de“. Es ist möglich, dass Kleinanleger sowohl unseren als auch den Warnhinweis von „Bondwelt“ gesehen haben und sich gegen ein Investment bei der FCR entschieden haben.
Aus unserer Sicht hat Falk Raudies mit iFunded zudem den falschen Weg beschritten, da es sich hierbei um eine Plattform für Crowdinvesting handelt. Nun, wir werden den Weg der FCR Immobilien AG weiterhin kritisch verfolgen und darüber berichten.
Analyse von Bondwelt.de
Unternehmensanleihe auf Basis
Wertpapierprospekt KMU (Januar 2018) gebilligt am 29.01.18
Angebotsfrist: 31.01 – 21.1.2019
ISIN: DE000A2G9G64
Zusammenfassung
€ 25 millionen Bondemission nach deutschem Recht zur allgemeinen Mittelverwendung (nicht zweckgebunden, jedoch keine Refinanzierung beabsichtigt) mit halbjährlichen Zinszahlungen.
Die Bonds können bis zum 16. Februar über die Börse gezeichnet werden (vorzeitige Schließung möglich). Listing und Handelsstart sind für den 20. Februar in Frankfurt (Open Market / Quotation Board) vorgesehen.
Es liegt weder ein Emissionsrating noch ein Emittentenrating vor. Die Emittentin stellt kein Research, keine Planung und keine Wertgutachten zum Immobilienportfolio oder Akquisitionszielen zur Verfügung.
Es ist die 4. Bondemission von FCR Immobilien. Bisher konnte €9,3m insgesamt über Anleihen platziert werden.
Die Bonds sollen mit Immobilien im 2. und 3. Rang bei Neuerwerb dieser besichert werden und bleiben bis dahin unbesichert. Es erfolgt also nachträglich eine dingliche Besicherung – nach Auswahl des Emittenten (Blind Pool) – durch Eintragung des Treuhänders in das Grundbuch.
Schwächen in der Covenantstruktur sind wie folgt:
Kennzahlen
HGB / FJ 2016 in €m
Umsatz 12,1
Ergebnis nach Steuern 0,6
EBITDA: 3,7 (2015)
Zinsaufwand 1,6
Aktiva 46,0
Immobilienwerte (HGB) 31,8
Besicherte Verschuldung 28,8
Gesamtverschuldung 37,5
Covenants
EBITDA adj / Zinsaufwand >1.1x
Dividenden <50% der Konzerngewinne
– Keinerlei Beschränkungen bei Nutzung von Sicherheiten als Collateral für neue Finanzierungen. Somit besteht die Gefahr, dass die Bondinvestoren zunehmend in den strukturellen Nachrang abrutschen.
– Keinerlei Beschränkungen bei Veräußerungen wesentlicher Vermögenswerte oder Einstellen der Geschäftstätigkeit, weder bei Transaktionen mit verbundenen Unternehmen.
– Kein Drittverzug gegeben.
– Ausschüttungsbeschränkung (Dividende) ist mit Limit von 50% der jährlichen Gewinne für den Emittenten großzügig ausgestattet.
– Zindeckung (Ebitda/Zinsaufwand) ist mit 1,1x einzuhaltendem Finanzcovenant relativ niedrig aus Sicht der Bondinvestoren.
FAZIT:
Die Bondemission ist unterdurchschnittlich mit Covenants und Sicherheitenstrukturen ausgestattet.