Anlegeranalyse zum Jahresbericht 2024 des Fonds „Schroders Immobilienwerte Deutschland“
Der offene Immobilienfonds Schroders Immobilienwerte Deutschland, verwaltet von Schroder Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, stand im Jahr 2024 vor besonderen Herausforderungen: steigende Zinsen, ein nahezu zum Stillstand gekommener Transaktionsmarkt und negative Wertanpassungen führten zu einer spürbaren Renditeverschlechterung. Die geplante Schließung von vier Anteilklassen zum 5. März 2025 markiert einen strukturellen Einschnitt.
Fondsperformance & Anteilklassenentwicklung
Anteilklasse BVI-Rendite 2024 Anteilwert (31.12.2024) Rücknahme/ Ausgabe gestoppt seit
P –2,4 % 92,19 EUR 03.09.2024
Gothaer –2,4 % 92,16 EUR 03.09.2024
E –1,75 % 93,37 EUR –
S, I keine Ausgabe – 03.09.2024
Die negativen Wertänderungen der Immobilien (-2,9 Mio. EUR) führten direkt zur Verlustentwicklung der Anteilklassen.
Portfolio und Vermietung
Zwei direkt gehaltene Objekte:
HGHI Tower, Berlin (Büro, vollvermietet, BREEAM „Sehr gut“)
Gewerbepark Hofheim (Logistik/Büro, Leerstand: 14,5 %, DGNB Gold)
Mieterträge gesamt 2024:
Berlin: 2,11 Mio. EUR
Hofheim: 0,5 Mio. EUR
WAULT (durchschnittl. Restlaufzeit): 3 Jahre
Fremdkapitalquote: 23,8 % bei 14 Mio. EUR Kreditvolumen
Trotz hochwertiger Zertifizierungen hat insbesondere der Leerstand in Hofheim die Mieteinnahmen gedrückt.
Liquidität und Rücknahmestopp
Liquiditätsquote: 16,6 % (~9,5 Mio. EUR)
Mittelabfluss 2024: –3,2 Mio. EUR
Aussetzung der Rücknahmen für P, Gothaer, S, I ab 3. September 2024
→ Rückzahlung der Anteile zum Schlusstag 05.03.2025 auf Basis aktueller Verkehrswerte
Anleger erhalten am Schlusstag den Anteilwert inkl. thesaurierter Erträge. Es erfolgt keine Ausschüttung für 2024.
Nachhaltigkeit und ESG-Fokus
Fonds gemäß Artikel 8 SFDR
100 % der Objekte mit ESG-Zertifizierung
Nachhaltigkeitsprüfung ist Bestandteil des Investmentprozesses
Investitionsfokus auf Objekte mit:
geringer fossiler Beeinträchtigung
Abfallverwertungsstrategie
Energieeffizienz
Kein fossiles Engagement, hoher Anteil an grüner Gebäudetechnik
Die ESG-Ausrichtung ist stark ausgeprägt, jedoch konnte sie die Wertverluste nicht kompensieren.
Risikoprofil & Markteinschätzung
Wertveränderungsrisiko: Haupttreiber der Negativrendite
Mietausfallrisiko: derzeit gering (ein insolventer Mieter)
Zinsänderungsrisiko: mittel, steigende Finanzierungskosten denkbar
Liquiditätsrisiko: aufgrund Rückgabestopps aktuell beherrschbar
Die Strategie, hochwertige Neubauten mit ESG-Fokus in einem OIF-Format zu halten, scheiterte am veränderten Marktumfeld, besonders am Zinsanstieg.
Fazit für Anleger
Der Fonds Schroders Immobilienwerte Deutschland steht am Ende seiner Struktur in der bisherigen Form. Die negative Rendite 2024, die Schließung mehrerer Anteilklassen und der gestoppte Vertrieb deuten auf eine strategische Neuausrichtung oder Abwicklung hin.
Positiv:
ESG-zertifizierte Immobilien
Hohe Transparenz und Rückführung zum fairen Verkehrswert
Solide Liquiditätsreserve
Negativ:
–2,4 % Rendite in Hauptanteilklassen
Fondsstruktur in der bisherigen Form wird eingestellt
Kein Ausschüttungsanspruch für 2024
Empfehlung: Anleger erhalten ihre Anteile in liquider Form zurück und sollten das Kapital nach Auszahlung umorientieren – z. B. in breit gestreute offene Immobilienfonds mit konservativerer Bewertungsmethodik oder in REITs.
